Рассказываем о бюджетных предложениях в новостройках Троицкого и Новомосковского округов столицы
Sergei Telenkov/shutterstock
Квартиры в новостройках Новой Москвы можно купить дешевле, чем в старых границах столицы. В последние годы ТиНАО активно развивается и застраивается жильем, в локации появляются инфраструктура и транспортная сеть — открываются новые станции метро.
Рассказываем о квартирах в новостройках, которые можно приобрести на территории Новой Москвы меньше чем за 5 млн руб. (в выборку попали все новостройки ТИНаО с таким ценником из базы realty.rbc.ru/realty).
Жк «саларьево парк»
Жилой комплекс комфорт-класса «Саларьево парк» строится на юго-западе Москвы, на территории поселения Московский. Удаленность новостройки от МКАД составляет 3,8 км.
В состав ЖК войдет девять корпусов от 15 до 25 этажей. Квартирография объекта представлена жильем свободной планировки площадью от 22 до 91 кв. м. В каждой квартире предусмотрен балкон или лоджия. За 5 млн руб.
покупателям предлагаются квартиры-студии от 20 кв. м.
Жк «саларьево парк»
Жк «солнцево парк»
Жилой комплекс стандарт-класса «Солнцево парк» расположен неподалеку от поселка Пыхтино, в 10 км от МКАД. Проект предусматривает строительство четырех жилых кварталов, которые включают в себя 25 панельных домов и объекты инфраструктуры.
Этажность домов варьируется от 13 до 25. Квартиры площадью до 103 «квадратов» сдаются с отделкой. Покупатель с бюджетом до 5 млн руб. может рассчитывать на студию от 20 кв. м. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 5,6 млн руб.
Комплекс находится под видеонаблюдением, имеется противопожарная сигнализация.
ЖК «Солнцево парк»
Жк «цветочные поляны»
Жилой комплекс комфорт-класса «Цветочные поляны» расположен в деревне Староселье, в Филимонковском поселении. Новостройка возводится на удалении 16 км от МКАД. Комплекс состоит из 14 каркасно-монолитных домов классов комфорт и комфорт+.
Спектр планировочных решений — от студий до четырехкомнатных квартир, в том числе двухуровневых. Есть возможность купить жилье с отделкой в четырех вариантах на выбор. С бюджетом до 5 млн руб. в жилом комплексе можно прицениться к студии от 22 кв. м (от 3,9 млн руб.
) или однушке от 30 «квадратов» (от 4,6 млн руб.).
Жк «цветочные поляны»
Жк «остафьево»
Жилой комплекс комфорт-класса «Остафьево» возводится в 11 км от МКАД по Варшавскому шоссе. В проекте представлены студии и квартиры с количеством комнат от одной до четырех. Жилье предлагается с готовой отделкой в нейтральных тонах.
Подключена сантехника, установлены входные и межкомнатные двери, разведены коммуникации, выполнены все черновые работы. Также есть квартиры без отделки. Цены на жилье начинаются от 4,9 млн руб.
За такую сумму в жилом комплексе можно приобрести студию метражом от 23 кв. м.
Жк «остафьево»
Жк «южное бунино»
Жилой комплекс комфорт-класса «Южное Бунино» расположен в Новой Москве, в 6,5 км от МКАД. В составе новостройки — 19 монолитных зданий, различающихся по высотности и планировочным решениям. В проекте представлены три класса домов. С бюджетом до 5 млн руб. можно приобрести студию от 23 кв. м — цены на них стартуют от 4 млн руб.
Стоимость однокомнатных квартир начинается от 5,3 млн руб. В проекте есть квартиры эксклюзивного формата: двухуровневые, с панорамными окнами или с собственным двориком-патио. Планировки в жилом комплексе функциональные, с большими кухнями, без острых углов и длинных коридоров.
При покупке можно выбрать жилье с одним из трех вариантов готовой отделки.
Жк «южное бунино»
Жк «испанские кварталы»
Жилой квартал комфорт-класса «Испанские кварталы» находится в юго-западной части Москвы, в 4,7 км от МКАД. В проекте представлен большой выбор планировок и форматов квартир.
Покупателям предлагаются три вида дизайнерской отделки. Также есть и необычные форматы: квартиры с террасой на первом этаже с высотой потолка 4,2 м, видовые квартиры на последнем этаже. За 4,5 млн руб.
в новостройке можно приобрести квартиру-студию метражом от 22 «квадратов».
Жк «испанские кварталы»
Жк «белые ночи»
Жилой комплекс комфорт-класса «Белые ночи» строится в Бутово. Покупателям предлагаются одно-трехкомнатные квартиры площадью 30–101 кв. м. При бюджете до 5 млн руб. доступны только квартиры-студии площадью от 19 кв. м.
Проект монолитного дома предполагает перенос основной нагрузки на несущие колонны — пилоны, поэтому все жилые комнаты имеют свободную планировку без перегородок. Санузлы и кухня находятся в фиксированных точках жилплощади.
Жилье предлагается без чистовой отделки, но с обеспечением подвода всех коммуникаций, остеклением окон и балконов, входными дверями.
Жк «белые ночи»
Жк «новые ватутинки», микрорайон центральный
Жилой район стандарт-класса «Новые Ватутники» находится в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе, вблизи деревни Десна. В проекте запланированы одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а также квартиры-студии.
Площадь жилья — от 33 до 107 кв. м. Все квартиры сдаются с полностью готовой отделкой. Для тех, кто располагает суммой до 5 млн руб., доступны студии от 26 «квадратов». Цены на такой формат квартир стартуют от 4,3 млн руб.
ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный»
Квартиры в новостройках Новой Москвы дешевле 5 млн руб. Список проектов
Новой Москве девять лет: рынок жилья в цифрах
Новая Москва стала территорией столицы в 2012-м, но первые проекты комплексного освоения территории начали активно заселяться в 2014–2015 годах. Как менялись показатели первичного и вторичного рынка недвижимости Новой Москвы после валютного кризиса 2015 года?
Девять фактов о рынке недвижимости ТиНАО
- Новая Москва сокращает ценовой разрыв с Москвой в старых границах. С валютного кризиса 2015 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Новой Москвы увеличилась на 73% — со 101 до 175,2 тыс. рублей. В новостройках старой Москвы — на 48%.
- Новостройки Новой Москвы дешевле старомосковских в среднем на 40% за 1 кв. м, или на 119 тыс. рублей. Ценовой разрыв сокращается в относительном выражении и растет в абсолютном: в 2015 году разница в стоимости «квадрата» была 49%, или 97 тыс. рублей.
- Квартиры в ТиНАО всё компактнее: за шесть лет площадь приобретенной квартиры в новостройке снизилась на 11%.
- С 2015 года количество стартовавших проектов в Новой Москве оказалось в 13 раз меньше, чем в старых границах. В продажу вышло порядка 7,8 млн кв. м жилья против 28 млн «квадратов» в старой Москве.
- 28% квартир в активной продаже на первичном рынке — в Новой Москве. В 2015 году доля была ниже — на уровне 25%.
- На первичном рынке Новой Москвы сегодня доступно в продаже 0,5 млн кв. м квартир и апартаментов стоимостью почти 100 трлн рублей.
- Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО. В Новой Москве количество сделок с 2018 года снижается, в Москве в старых границах — увеличивается.
- Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198 тыс. против 125 тыс. рублей в середине 2015-го. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских всего на четверть (26%). Недвижимость НАО дорожает быстрее ТАО.
- Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015 году: на выбор доступно порядка 2,6 тыс. квартир, тогда как в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
«Квадрат» в новостройках Новой Москвы стоит на 120 тыс. рублей меньше, чем в старой
После валютного кризиса 2015 года и ажиотажа 2014-го, а также на фоне обесценивания рубля рынок столкнулся с падением спроса из-за дорогой ипотеки и снижения доходов населения в целом. Первичный рынок поддерживала программа льготного ипотечного кредитования.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за прошедшие шесть лет увеличилась на 73%.
В середине 2015 года (на тот момент уже действовала льготная ипотека) средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве составляла 101 тыс. рублей. Сегодня — уже 175,2 тыс. рублей.
Для сравнения: новостройки в старой Москве за тот же период выросли в цене на 48%: со 198,2 до 294 тыс. рублей.
В отличие от первичного рынка старой Москвы новостройки ТиНАО показывают более равномерный рост, что связано в том числе с фактором развития территории, появлением новых станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры (преимущественно в составе проектов комплексного освоения территорий).
Например, с июня 2018 года по июнь 2019-го средняя стоимость кв. м в Новой Москве увеличилась сразу на 18% против 4% в старых границах. Напомним, именно осенью 2018 года в ТиНАО была продлена Калининско-Солнцевская линия метро, что значительно улучшило транспортную доступность присоединенных территорий.
В старой Москве рекордный рост цен пришелся именно на последний год (+35%), в ТиНАО повышение было не таким выраженным (18–21%), зато — на протяжении последних трех лет.
Прирост средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы относительно прошлого года
| Период | Москвав старых границах | Новая Москва |
| Июнь 2015 | — | — |
| Июнь 2016 | –9% | –4% |
| Июнь 2017 | 3% | 1% |
| Июнь 2018 | 5% | 5% |
| Июнь 2019 | 4% | 18% |
| Июнь 2020 | 7% | 19% |
| Июнь 2021 | 35% | 21% |
По данным Аналитического центра Циан
Цены растут, площади — сокращаются
С ростом ликвидности недвижимости присоединенных территорий с каждым годом сокращался и ценовой разрыв в средней стоимости квадратного метра с новостройками в старых границах столицы. В 2015–2018 годах он был в диапазоне 47–49% (91–97 тыс. рублей).
В 2019 году с ростом транспортной доступности разрыв сократился до 40% (81 тыс. рублей), в июне 2020-го новостройки ТиНАО были дешевле, чем в старой Москве, всего на треть (34%, или 73 тыс. рублей).
В 2021 году разница снова увеличилась до 40% из-за большего роста цен за год именно в старых границах — во многом благодаря льготной ипотеке. Тем, кто рассматривает покупку жилья, нужно учитывать, что новостройки ТиНАО стоят меньше почти на 120 тыс.
рублей за «квадрат» — выходит существенная экономия.
Динамика средних цен на первичном рынке Москвы в старых границах и Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Средняя стоимость приобретенной в Новой Москве квартиры на первичном рынке увеличилась за шесть лет на 64%: с 5 до 8,2 млн рублей. Одновременно средняя площадь, наоборот, сократилась на 11%: с 53,6 в 2015-м до 47,7 кв. м в 2021 году.
Новую Москву рассматривают преимущественно покупатели с изначально более низким бюджетом предложения, что ограничивает среднюю площадь рассматриваемого объекта в сравнении с той же старой Москвой (в ней покупают жилье более обеспеченные клиенты), где средняя реализованная квартира на первичном рынке на 18% больше по площади.
Средний чек сделки в Новой Москве и средняя площадь приобретенной квартиры
По данным Аналитического центра Циан
Девелоперы не торопятся застраивать Новую Москву
Новые территории были присоединены к столице еще в 2012 году, когда территории бывших промзон пока не так активно выводились под жилую застройку. Джентрификация не стимулировала застройщиков к массовой переориентации на площадки Новой Москвы. В результате активность девелоперов остается на низком уровне.
С 2015 года по середину 2021-го в Новой Москве стартовали продажи 37 жилых комплексов. В старых границах Москвы за тот же период вышло в продажу в 13 раз больше проектов (484 ЖК).
Количество вышедших в продажу корпусов за тот же период в Новой Москве — в 2,9 раза меньше (547 домов), чем в прежних границах столицы (1580 домов). За счет более высокой средней этажности в старой Москве общая площадь нового предложения в ТиНАО с 2015 года оказалась ниже уже в 3,6 раза.
Количество ЖК, вышедших на первичный рынок в 2015–2021 гг.
| Кол-во новых ЖК | Кол-во новых корпусов | Новое предложение на рынке, млн кв. м | |
| Москва в старых границах | 484 | 1580 | 28,2 |
| Новая Москва | 37 | 547 | 7,8 |
| Во сколько раз девелоперская активность в ТиНАО ниже | 13 | 2,9 | 3,6 |
По данным Аналитического центра Циан
В среднем за полгода в новой Москве стартует по два–три проекта. Исключением стало второе полугодие 2016-го, когда на рынок вышло сразу шесть новых проектов на присоединенных территориях.
Несмотря на развитие транспортной инфраструктуры, девелоперы не торопятся развивать новые площадки и уходить вглубь присоединенных территорий — прирост объема предложения идет преимущественно за счет проектов комплексного освоения территории.
В Новой Москве сегодня доступно в продаже 540 тыс. кв. м квартир и апартаментов общей стоимостью почти 100 трлн рублей.
По данным Аналитического центра Циан
Неравномерное освоение
Строительство на присоединенных территориях идет крайне неравномерно. В первую очередь застраиваются локации, приближенные к старой Москве, а также в районах, где проложены станции метро. 93% квартир (из 10,8 тыс. квартир и апартаментов) в новостройках ТиНАО экспонируется в Новомосковком АО. Более половины объема предложения приходится на поселение Сосенское.
Распределение объема предложения на первичном рынке Новой Москвы
| Поселение | Доля предложения |
| Сосенское | 56% |
| Десеновское | 17% |
| Первомайское | 6% |
| Московский | 5% |
| Внуковское | 4% |
| Остальные | 20% |
По данным Аналитического центра Циан
В Новой Москве ведутся продажи 36 проектов: только четыре из них расположено в Троицком округе, подавляющее большинство — в Новомосковском (32).
За последние пять лет квартиры и апартаменты Новой Москвы в общем объеме предложения столичного рынка новостроек составляли от 16 до 29%. Сейчас практически каждая третья квартира (29%) на первичном рынке доступна в проектах ТиНАО — почти 11 тыс. вариантов.
Доля и объем предложения первичного рынка Новой Москвы 2015–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО
С 2015 года по 2021-й (по май включительно) на первичном рынке недвижимости Новой Москвы было заключено 123,6 тыс. ДДУ. Для сравнения: в старых границах Москвы за тот же период зарегистрировано в 2,2 раза больше сделок (274,6 тыс.). Таким образом, доля Новой Москвы в общей структуре сделок занимает 31% за последние шесть лет.
В 2019–2020 годах в Новой Москве количество сделок снижалось, тогда как в старой Москве наблюдался их рост. За счет уменьшения ипотечной ставки и невысокой девелоперской активности покупатели уходят в проекты старой Москвы.
По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок Новой Москвы: готовое жилье дорожает медленнее строящегося
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198,1 против 125 тыс. рублей в середине 2015-го, после валютного кризиса. Напомним, «квадрат» в сегменте новостроек вырос в цене существеннее — на 73%.
Средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве
По данным Аналитического центра Циан
Больший рост на вторичном рынке отмечен для Новомосковского округа (+58%): со 128,8 до 203,9 тыс. рублей. Готовая недвижимость Троицкого округа выросла в цене чуть меньше — на 52%: со 101,3 до 154,1 тыс. рублей.
В 2016–2017 годах, когда сегмент готового жилья остался без господдержки и ипотека подорожала, средняя цена снижалась (на 6% — в 2016-м, на 2–3% — в 2017-м), после чего пошла вверх. Наибольший рост пришелся на последний год (с 1 июля 2020 года по июль 2021-го вторичная недвижимость НАО прибавила в цене «квадрата» 23%, ТАО — 26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в старых границах Москвы средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 48,9% — до 266,6 против 187,9 тыс. рублей в середине 2015 года.
Разрыв в стоимости готового жилья старой и Новой Москвы сокращается: в 2017 году он составлял максимум 39%. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских на четверть (26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы, тыс. рублей
| Год | Москва в старых границах | Новая Москва | На сколько недвижимость Новой Москвы дешевле, чем в старых границах |
| 2015 | 186,8 | 125 | –33% |
| 2016 | 187,9 | 116,9 | –38% |
| 2017 | 186,6 | 113,5 | –39% |
| 2018 | 189,7 | 120,8 | –36% |
| 2019 | 215,9 | 141,8 | –34% |
| 2020 | 226,7 | 160,2 | –29% |
| 2021 | 267,5 | 198,1 | –26% |
По данным Аналитического центра Циан
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке Новой Москвы в продаже — 57,5 кв. м. В старой Москве — 59,7 «квадратов». Примерно такая же разница сохранялась и в 2015 году: 55,7 кв. м в ТиНАО и 58,5 кв. м — в старых границах столицы.
Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015-м: на выбор покупателям доступно порядка 2,6 тыс. квартир, в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
Количество квартир в продаже на вторичном рынке Новой Москвы, тыс.*
| Год | НАО (Новомосковский) | ТАО (Троицкий) |
| 2015 | 3,0 | 0,5 |
| 2016 | 2,1 | 0,4 |
| 2017 | 2,3 | 0,4 |
| 2018 | 2,5 | 0,4 |
| 2019 | 2,2 | 0,3 |
| 2020 | 1,4 | 0,2 |
| 2021 | 2,3 | 0,3 |
*без учета квартир в домах, сданных в 2020–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
«До момента присоединения именно территории Новой Москвы застраивались наименее активно по сравнению с другими подмосковными направлениями», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
Эксперт указывает, что это позволило градостроителям не вносить правки в существующую застройку, а буквально с чистого листа разрабатывать генеральный план, благодаря этому удается избежать многих ошибок планирования, характерных для некоторых городов области.
Тем не менее основная девелоперская активность по-прежнему сосредоточена в старой Москве, присоединенные же территории остаются своего рода альтернативой для тех покупателей, кому принципиальна столичная регистрация, но при этом нет средств на покупку квадратных метров в пределах МКАД.
«Стоимость квадратного метра на первичном рынке ТиНАО ниже на 40%, на вторичном рынке — на 26%. Покупатель сэкономит несколько сотен тысяч рублей, сейчас это особенно актуально на фоне сворачивания программы льготной ипотеки и роста ставок кредитования», — подчеркивает Алексей Попов.
Далеко ли до метро: что происходит с ценами на жилье в новой Москве
Шесть жилых комплексов строится вокруг ст. м. «Ольховая» в новой Москве, но не в пешей доступности /Прокофьев / ТАСС
Метро – главный признак столицы, любой обыватель скажет, что Москва – там, где подземка есть, а где ее нет – это окраина.
Сейчас вглубь территории новой Москвы примерно на 7–8 км от МКАД протянулись Сокольническая и Калининско-Солнцевская линии, где работает восемь станций.
Именно поэтому «первый пояс» новой Москвы Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», считает уже «полноценным аналогом» московских районов. На остальной территории транспортная ситуация сложнее.
Вдоль центральной трассы – Калужского шоссе, где много новостроек, нет классического подмосковного вида транспорта – железной дороги.
Имеющиеся ветки (киевское направление МЖД и «Курско-Рижский» МЦД-2 до Подольска) проходят практически по границам новой Москвы и, по оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», расположены довольно далеко от основной новомосковской застройки.
Надежды эксперты возлагают на будущую Коммунарскую линию метро: она сдолжна стать главным фактором улучшения транспортной доступности отдаленных районов вдоль Калужского шоссе, которое фактически стало осевой линией застройки в ТиНАО, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Она пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка и будет готова ориентировочно в 2023 г. Кроме того, в 2022 г. Калининско-Солнцевская линия должна продлиться от «Рассказовки» до аэропорта «Внуково», а на Сокольнической ветке после «Коммунарки» появится «Новомосковская» (сроки отмечены на схеме метро с 1935 по 2024 г.
на официальном сайте стройкомплекса).
Помимо этого до конца 2023 г. власти планируют сформировать «транспортный каркас» Троицкого и Новомосковского округов из линий метрополитена, автодорог и сопутствующей инфраструктуры.
По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, «дорожный каркас ТиНАО будет состоять из основных магистральных трасс — Киевского, Калужского шоссе, МКАД, ЦКАД и многочисленных хордовых соединений, дублирующих основные магистрали».
По мнению Волкова, нужно еще развивать и скоростной трамвай, но Жидкин считает, что актуальность этого проекта (он разработан) станет понятной после введения в строй Коммунарской ветки.
Понятно, что жилья больше строится там, где уже есть инфраструктура и лучше транспортная доступность. По информации Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина», в Новомосковском округе сконцентрировано 96,2% предлагаемых к продаже квартир, а в Троицком – 3,8%.
Всего в новой Москве, по данным «Бест-новостроя», продажи ведутся в 31 проекте с квартирами. Но, по подсчетам Доброхотовой, всего шесть жилых комплексов расположено близко от действующих станций метро. («Городские истории», «Москвичка», «Саларьево парк», «Переделкино ближнее», «Рассказово», «Новое Бутово»).
В случае с остальными проектами речь идет о транспортной доступности или о пешей, но более 20–30 минут ходьбы.
«Многие жилые комплексы или их отдельные корпуса находятся на удалении 20 минут и более пешком, – комментирует Литинецкая.
– И дойти не так просто, могут отсутствовать тротуары или вообще какие-либо дороги, ведущие к метро, из-за чего приходится полагаться на наземный транспорт или делать крюки, чтобы обойти, скажем, лесополосу. Отдельные стройки, в том числе крупные, находятся вдали от станций (объекты в районе г. Московский).
И напротив, есть новые станции, рядом с которыми строек немного, в частности «Румянцево». Примерно треть проектов новой Москвы, по оценке «Бест-новостроя», пока только в автомобильной доступности.
В ближайшие лет 5–6 московские власти собираются открыть около 20 станций метро в новой Москве, и это радует девелоперов. По словам Анны Боим, коммерческого директора ГК «А101», ст. м. «Новомосковская» Сокольнической линии откроется примерно в 500 м от двух проектов компании, один из них уже построен («Белые ночи»), а в другом («Скандинавия») строится 18 жилых корпусов.
Пока ближайшие станции для этих комплексов – «Коммунарка» (20 минут пешком от «Скандинавии») и «Бунинская аллея» (легкое метро, 7 минут езды от «Белых ночей»). Кроме того, «в зону влияния» «Новомосковской» попадает построенный ЖК «Бутовские аллеи» (проект «Полир М»), сейчас от него можно дойти пешком примерно за полчаса до «Бунинской аллеи».
В пешей доступности оказывается и микрорайон «Бунинские луга» (проект ПИК).
Будущая станция «Пыхтино» Калининско-Солнцевской (желтой) ветки откроется рядом с микрорайоном «Солнцево парк» (ПИК).
Коммунарская линия метро до Троицка с 16 станциями улучшит транспортную доступность районов вдоль Калужского шоссе, сейчас большинство местных жителей для поездок в Москву может рассчитывать только на автомобили и автобусы.
Частично по территории новой Москвы, ближе к ее восточной границе, проходит второй центральный диаметр (МЦД-2) до Подольска, но не так много новостроек выигрывают от этого соседства. Эксперты называют жилые комплексы «Калипсо-3», «Белая звезда» (ст. «Щербинка» в пешей доступности), «Новая Щербинка» (примерно в 2 км станции «Остафьево» и «Силикатная»), «Бутово парк 2Б» (1 км от «Бутово»).
От ст. «Силикатная» пешком можно дойти до ЖК «Алхимово», а от ст. «Щербинка» – до ЖК «Остафьево» (проекты «Самолета»). «В работе мегапроект на территории поселения Рязановское общей площадью 580 га, частью которого являются уже строящиеся проекты. Предполагаемый объем инвестиций превысит 170 млрд руб., и МЦД-2 – одна из стратегически важных транспортных артерий для него», – говорит Волков.
Ориентировочно к 2024 г. заработает МЦД-4 до Апрелевки (нынешняя Киевская дорога), и это хорошая новость для проекта «Баркли» «Медовая долина» у ст. «Санино» (открыта в январе 2020 г.), говорит Доброхотова. По словам Волкова, недалеко от той же станции «Самолет» готовит к выходу в этом году проект «Новое Внуково».
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», говорит, что строящееся жилье в новой Москве в настоящее время на 15–20% дешевле, чем в границах старой, вне зависимости от этапа строительства. В среднем 1 кв. м стоит 130 000–140 000 руб.
Средняя цена однокомнатной квартиры, по оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, – 5,9 млн руб, двухкомнатной – 8 млн, трехкомнатной – 10,5 млн. По данным гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, диапазон – от 3,1 млн (однокомнатная квартира в 34 кв. м в ЖК «Борисоглебское.
Сиреневый квартал») до 18,3 млн руб. (четырехкомнатная, 123 кв. м. в ЖК «Южное Бунино»).
Для сравнения: в старой Москве стоимость 1 кв. м комфорт-класса приближается к 190 000 руб. (данные «Метриума»), средняя цена за лот – почти 11 млн руб. (данные «Бон тона»).
Появление удобных подъездных путей, реконструкция и строительство дорог, а также открытие метро прибавляют к стоимости жилья около 10–15%, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development.
Арсланов говорит, что квартиры в ЖК «Москвичка» подорожали на 20% с момента открытия ст. м. «Коммунарка».
Но, как уточняет генеральный директор агентства «Бон тон» Наталия Кузнецова, новостройки дорожают, только если метро появляется в пешей доступности, не дальше 1,5 км.
По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра irn.ru, сегодня метро дает прирост примерно на 10% в локациях, где раньше его в принципе не было, в основном это касается домов в пешей доступности от новых станций, в 1–2 км. Первая волна подорожания обычно проходит, когда объявляют о строительстве, а вторая – примерно за год до открытия.
Волков замечает, что и после открытия станций может наблюдаться небольшое подорожание, как это показал пример желтой ветки в новой Москве: в течение месяца – на 4–5%. Как говорят эксперты, рост цен идет по плану, так как девелоперы изначально закладывают фактор метро в стоимость квартир.
По мере восстановления экономики и возвращения покупателей новая Москва может сильнее оттянуть на себя часть «старомосковского» и областного спроса, начало этого процесса Боим наблюдает «как минимум последние два года».
По данным эксперта, от общего числа покупателей квартир в Новомосковском округе москвичей, желающих переехать сюда из других районов, примерно 65%. Из них больше всего (около 26%) переезжает из ЮЗАО и еще около 11% – из ЮАО.
«С открытием новых станций тренд усилился, поскольку только близость метро заставляла многих цепляться за старые районы», – считает Боим.
Еще один стимул – программа ипотеки с господдержкой под 6,5%. По ее условиям при первоначальном взносе в 20% максимальный бюджет покупки – 10 млн руб. Эксперты утверждают, что до 90% предложения в новой Москве соответствует этим требованиям, тогда как в старых границах, по подсчетам Юрьевой, только 45% предложения массового сегмента и 11% предложения бизнес-класса.
Непосредственное следствие пандемии – перевод многих сотрудников на удаленную работу – тоже в пользу выбора жилья в новой Москве. Впрочем, как замечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «НДВ — супермаркет недвижимости», у новой Москвы есть конкуренты: Некрасовка и Котельники, где есть метро и активно строится массовое жилье.
Новая Москва дорожает, но до «старой» пока далеко: квадратный метр в ТиНАО дешевле столичного почти на 46 тыс. рублей
Цены на квартиры в Новой Москве устремились вверх: за I полугодие 2020-го средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО выросла на 11%, а вот спрос упал. В этот период было заключено чуть больше 8 тыс. договоров долевого участия, в прошлом году – 13,8 тыс., активность покупателей снизилась на 42% – такие данные приводят аналитики компании «Метриум».
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе – 79,9 тыс. рублей за кв. м, (18% за полгода).
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В I полугодии 2020 года было заключено немногим более 8 тыс.
договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года – 13,8 тыс. Таким образом, активность клиентов упала на 42%.
Причем снижение числа сделок наблюдалось не только в явно кризисном II квартале (–60%), но и в I квартале (–22%).
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем «старая» Москва, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остаётся большим. Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен.
Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
Источник: «Метриум»
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»).
В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку.
Вместе с тем, даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%.
Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него. Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене».
Эксперты «Метриум» отмечают, что повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве.
Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей – именно на столько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой. В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс.
рублей за «квадрат», а полгода назад – на 47 тыс. рублей.
Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета).
Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в старых границах.
За полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% и достигла 187,9 тыс. рублей. Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве всё-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики «Метриум». В I полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале – на 44%.
Источник: «Метриум»
«Снижение спроса в Новой Москве – явление временное, – уверена Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится.
Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России.
Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но возможно станут более распространенными и большими скидки, хотя также на короткий период времени».
Источник: «Метриум»
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос даже несмотря на весеннюю турбулентность дают основу для увеличения расценок девелоперам.
Вместе с тем, такую динамику мы не раз наблюдали в Москве в кризисный период, поэтому до конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен всё еще сильнее факторов снижения».
- Коронавирус нипочем: какие новостройки Москвы и Новой Москвы охотнее всего раскупали в разгар пандемии
- Хватит ли всем жилья: в столице и Новой Москве стало на треть меньше новостроек
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 26 июля 2020
Новая Москва…превращается в гетто? В спальник…или в комфортный район?
1 июля Новой Москве исполнилось 7 лет. За это время на присоединенных территориях стало лучше с транспортной доступностью, инфраструктурой и рабочими местами. Как следствие — рост спроса на жилье.
Но не превратится ли Новая Москва или ее часть в новое гетто?.
Жилье здесь пока что дешевле, чем в «старой» Москве. Покупают его, понятно, сами жители Новой Москвы. Кроме того, сюда переезжают из столицы в ее старых границах, Подмосковья и регионов. Еще часть покупателей недвижимости — инвесторы.
Почему москвичи перебираются в Новую Москву? В основном это молодые семьи, которых привлекает то, что за те же средства можно приобрести более просторную квартиру, к тому же в более благоприятной экологически локации.
Эволюция Новой Москвы — что изменилось за 7 лет и в какую сторонуЖК «Бунинские луга» в Новой Москве (от 3,3 млн руб. за квартиру) — разве плохой проект?
ЖК «Бунинские луга» в Новой Москве (от 3,3 млн руб. за квартиру) — разве плохой проект?
Переезд в Новую Москву используют как возможность разъехаться с родственниками или вместо одной квартиры позволить себе две (в одной жить, вторую сдавать в аренду).
Но любопытно отметить, что среди переезжающих из «старой» Москвы в Новую немало представителей социально неблагополучных слоев населения — малообеспеченные, а также катящиеся по наклонной…
…граждане с алкогольной или наркотической зависимостью, игроманы.
Из-за финансовых проблем они вынуждены продать квартиру в «старой» Москве и перебраться на присоединенные территории. Причем чаще всего переезжают они не не отдельную жилплощадь, а в комнату. И здесь уже, конечно, речь идет о вторичном рынке недвижимости.
В некоторых микрорайонах, где на «вторичке» продаются комнаты и доли, селятся всё больше людей, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.
А это — прямой путь к превращению в гетто. Жить рядом с такими соседями никому не хочется, продать квартиру в таком доме получится только таким же маргиналам. Замкнутый круг.
Гетто-районы Москвы — причины появления «человейников» и маргинализации локаций
И вот уже в обсуждениях в соцсетях пишут: «Вы не видели цены квартир в Новой Москве и сколько лет они стоят на рынке. Там уже готовы за любые деньги и кому угодно продать, лишь бы избавиться от квартир».
Дальше — больше. Задолженности по коммунальным платежам приведут к отключению коммунальных благ. Свежий пример — более 80 тысяч жителей микрорайона Павшинская Пойма (Красногорск) остались без горячей воды из-за должников.
И это не первый и не единичный случай.
Новая Москва…превращается в гетто? В спальник…или в комфортный район?
Такой контингент — это еще и разгул преступности.
Пагубные зависимости требуют денег. Вы спросите — откуда у этих людей деньги на квартиру? Объясним еще раз — они продают свое жилье в «старой» Москве и покупают в Новой.
И не в новостройке, а на вторичном рынке. Зачастую не всю квартиру, а комнату или долю. Проще говоря, «однушку» или «двушку» в складчину могут купить несколько человек.
Вообще феномен гетто исторически для России не свойствен. Но потом что-то пошло не так, и на московских окраинах стали появляться бюджетные однотипные многоэтажки.
Это жилье неизменно пользуется спросом, поскольку оно относительно дешевое. Правда, инфраструктурой и транспортной доступностью такие районы похвалиться не могут.
Дома в пользу бедных — штампованные новостройки, гетто-районы
Инвесторы тоже покупают эти квартиры и сдают их в аренду приезжим — в основном мигрантам. И постепенно те, кто покупал квартиры для того, чтобы жить, понимают, что жить-то здесь, мягко говоря, не очень. Но продать квартиру в такой локации трудно, если только совсем дешево. Или сдавать в аренду.
И вот уже эти районы начинают превращаться в национальные анклавы, диаспоры. В них формируется своя культура, и москвичи, случайно попавшие сюда, чувствуют себя чужими.
картинка взяла из интернета
картинка взяла из интернета
Этапы трансформации района в гетто «по Варламову» таковы:
1) разочароваться. Человек купил квартиру, а район оказался неудобным и неуютным. Да и качество новостройки так себе;2) уехать. Первыми уезжают те, у кого есть деньги. Квартиры продаются по демпинговым ценам или сдаются;3) из района сбегает бизнес (салоны красоты, кафе, пекарни), его место занимают рюмочные и дешевые магазины. Люди перестают оплачивать коммунальные услуги, управляющие компании перестают нормально работать;4) и тут уже те, кто ранее не разочаровался и не уехал, понимают, что зря они купили квартиру в этом районе. Они переезжают в другие локации, а эту квартиру сдают в аренду;5) контингент в районе складывается такой, что криминал растет на глазах. Всё, приехали — район превратился в гетто.
Что ждет Новую Москву? С одной стороны — она становится всё более «столичной», с другой — она частично превращается в пристанище для социально неблагополучных людей.