«С запуском МЦД улучшилась транспортная доступность десятков районов столицы и городов Московской области. Уже за первый месяц работы диаметров цены на жилье вблизи станций выросли до 15% в восьми районах Москвы и до 20% в городах Подмосковья», – рассказали в пресс-службе Департамента транспорта.
По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», больше всего подорожало жилье в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО) – на 15,1% (с 162,3 тыс. рублей за кв. метр до 186,7 тыс. рублей).
Второе место по удорожанию жилья занял район Северный (СВАО) – 14,7%, на третьем месте – Дмитровский район, где жилье подорожало до 14%. Через эти районы проходит маршрут МЦД-1 «Одинцово – Лобня».
ВОПРОСЫ #5
Московские центральные диаметры: «наземное» метро
Также поднялись цены на жилье в районах Чертаново Южное (ЮАО) – на 13,8%, Нижегородский (ЮВАО) – до 13,6%, Покровское-Стрешнево (СЗАО) – до 13,4%, Беговой (САО) – до 12,9%, Царицыно (ЮАО) – до 11,8%.
Выше всего показатели роста стоимости жилья после запуска МЦД – в новостройках Подмосковья. За год новые дома, которые не входят в зону прохождения МЦД, подорожали всего лишь до 7,6%. А вот в Нахабино, вблизи станции МЦД, сразу в нескольких ЖК новостроек цены выросли до 20%, а в Одинцово – до 12%. Также подорожало жилье в Лобне – до 11% и в Подольске – до 12%.
- Ожидается, что запуск следующих трех диаметров приведет к росту цен на недвижимость в Москве и Подмосковье до 12-15%.
- Ранее эксперты отмечали, что с запуском МЦД повысится капитализация квартир.
- С этим материалом можно ознакомиться здесь.
Напомним, президент России Владимир Путин и мэр столицы Сергей Собянин запустили движение по первым двум линиям Московских центральных диаметров «Одинцово – Лобня» (МЦД-1) и «Нахабино – Подольск» (МЦД-2). Церемония открытия состоялась 21 ноября на Белорусском вокзале.
Линии, связавшие столицу с Подмосковьем, работают в режиме наземного метро. Поезда по МЦД курсируют с интервалом 5-6 минут в час пик.
График работы МЦД выстроен как в метро – с 5:30 до 1:00. Тарифы зависят от зоны, в которой вы едете. На МЦД их три: Центральная, Пригород и Дальняя. Оплатить проезд можно картой «Тройка».
По маршрутам МЦД-1 и МЦД-2 курсируют современные поезда «Иволга» российского производства. По техническим параметрам, уровню комфорта и экономической эффективности они соответствуют лучшим зарубежным аналогам, а по некоторым характеристикам превосходят их.
- По МЦД-1 и МЦД-2 можно добраться до 24 храмов
- Более 50 парков находятся возле станций МЦД-1 и МЦД-2
- Все о Московских центральных диаметрах
Цены на новостройки продолжают расти и в Москве, и в области
Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.
Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.
Длинные выходные — меньше сделок
В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.
Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.
Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.
Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.
С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.
Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.
Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе
По данным Аналитического центра Циан
Доля ипотечных сделок достигла 70%
По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.
Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.
По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).
Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года
По данным Аналитического центра Циан
За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%
В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.
Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.
ЖК «Светлый мир “Станция Л”»
Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.
В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.
Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)
По данным Аналитического центра Циан
Чем новее — тем дороже
Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.
Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Объем нового предложения в столице увеличился
В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.
Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.
В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.
Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.
Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.
- ЖК «Переделкино Ближнее»
- С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
- Минимальный рост предложения в продаже
В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).
Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.
Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.
Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).
Самые продаваемые новостройки Московского региона
Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).
На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.
Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.
Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*
| Проект | Кол-во сделок в мае 2021 | Средний чек сделки, млн руб. | Локация | Доля рынка |
| Десна | 375 | 6,06 | Новая Москва | 2,8% |
| Символ | 312 | 18,02 | Москва в старых границах | 2,4% |
| Пригород Лесное | 304 | 5,28 | Московская область | 2,3% |
| Спутник | 200 | 8,57 | Московская область | 1,5% |
| Люберцы 2018–2021 | 190 | 6,68 | Московская область | 1,4% |
| Слава | 176 | 29,79 | Москва в старых границах | 1,3% |
| Переделкино Ближнее | 168 | 11,93 | Новая Москва | 1,3% |
| Большое Путилково | 159 | 7,72 | Московская область | 1,2% |
| Императорские Мытищи | 158 | 4,87 | Московская область | 1,2% |
| Светлый мир «Станция Л» | 154 | 7,16 | Москва в старых границах | 1,2% |
По данным Аналитического центра Циан
«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.
Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».
*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru
Правительство само виновато в росте цен на жилье
Президент поручил ФАС разобраться с ростом цен на квартиры, которые в отдельных регионах подорожали до 20-30%. Но по большому счету правительство само виновато в резком подорожании жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«С одной стороны, резкое снижение ключевой ставки ЦБ привело к тому, что подешевела даже самая обычная ипотека, поэтому в льготной под 6,5% не было никакого смысла. Она только разогрела рынок. С другой стороны, снизилась доходность по депозитам.
Грубо говоря, правительство снижением ключевой ставки ЦБ и дополнительным налогом убило депозиты. Возможно, власти ожидали, что эти деньги пойдут в реальный сектор экономики.
Но надо понимать: люди, которые держали деньги на депозитах, а не вкладывали, скажем, в акции, это консервативные инвесторы, для которых главное — сохранить средства.
Поэтому, когда депозиты, как более или менее доходный инструмент, умерли, эти люди стали искать новые инструменты для низкорискованного инвестирования. И альтернативой оказалось только вложение в жилье. То есть -власти сами спровоцировали этот рост своими действиями, а теперь надо найти виноватого», — считает Репченко.
Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов тоже полагает, что проверка ФАС должна еще раз показать, что рост цен на рынке новостроек — не злой умысел девелоперов. Причина исключительно в экономике. «Спрос на жилье настолько высок, что компании не успевают выводить новые проекты. Даже монополизм на некоторых региональных рынках новостроек мало связан с ценами.
На рост стоимости жилья влияет, прежде всего, спрос. Его подталкивает сокращение предложения, которое вызвано в том числе уходом небольших застройщиков. Кроме того, из-за снижения депозитных ставок, налоговых издержек и нестабильности курса вкладчики переводили средства в недвижимость, как более доходный актив.
А это повышенный спрос, который давит на стоимость», — отметил Нюхалов.
Жилье подорожало надолго?
В результате, по словам Репченко, сейчас ситуация на рынке жилья напоминает 2000-е годы, когда на фоне длительного подорожания квартир произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
«Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается. Продавцы, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, все выше задирают стоимость жилья, боясь продешевить. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые», — отметил он.
По данным ИРН, первым делом дорожают дешевые квартиры, до которых дотягивается массовый ипотечный спрос. Так, индекс стоимости самого дешевого жилья с января по март 2021 года вырос на 5,3%, а индекс самого дорогого снизился на 1,4%.
По мнению Репченко, сейчас власть подает сигнал рынку, что пора заканчивать задирать цены. «Я бы рассматривал поручение президента ФАС как словесные интервенции.
Поскольку цены выросли — и это дошло до президента, надо как-то отреагировать. Но по сути виновато здесь само правительство, которое и спровоцировало этот рост.
Сейчас президент среагировал, ФАС проведет какую-то проверку, и на этом все успокоятся», — полагает эксперт.
Переход к ручному регулированию цен на жилье нам после этой проверки вряд ли грозит, считает Репченко. «Как показывает опыт Советского Союза, госрегулирование цен как правило заканчивается дефицитом. СССР потому и развалился, что дефицит в стране сложился во всех отраслях.
Словом, дорегулировались. Поэтому, я думаю, на такое решение власти сейчас точно не пойдут. Если заставить застройщиков продавать жилье дешевле рыночной цены, появятся спекулянты, которые все равно будут продавать его на вторичном рынке сильно дороже.
На вторичке правительство никак не может повлиять на цены: люди продают свои квартиры по той цене, по которой хотят. Их можно заставить сбить цены только рыночными методами — если застройщики строят много и продают дешево, то и вторичка будет вынуждена снижать цены.
Так что единственный инструмент, реально действенный, — больше строить», — считает Репченко.
Зачем Путин заморозил цены на продукты и к чему это приведет
Нюхалов тоже уверен, что ручное регулирование еще больше повредит рынку новостроек. «Чем меньше административных механизмов в отрасли, тем выше конкуренция между компаниями, и как следствие, ниже цена и лучше другие условия для покупателя. Рынок должен быть максимально свободным, насколько это возможно», — отметил он.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в первую очередь, вероятнее всего, стоит ожидать повышенного внимания ФАС к деятельности тех застройщиков, которые занимают значительную нишу в рынке того или иного региона, где работают одна-две крупные компании.
«Если говорить о мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, то, учитывая большое количество участников рынка, которым сложно о чем-либо договориться, достаточно сложно предугадать, какие механизмы воздействия могут быть к ним предприняты, учитывая, что ФАС занимается вопросами нарушения антимонопольного законодательства», — отметил собеседник «Росбалта».
Отчасти рост цен на недвижимость связан со стоимостью строительных материалов, поэтому, по мнению Родионцева, здесь существует вероятность каких-то инициатив со стороны правительства, связанных с регулированием ценообразования на строительно-производственном рынке.
«Что касается принудительного снижения цен, то пока, в условиях еще рыночной экономики, такую ситуацию сложно себе представить.
В этом случае, с целью обеспечения задач социальной политики, нишу более доступного жилья могут занять проекты реновации.
И тогда рынок сам скорректируется за счет того, что часть спроса перераспределится именно на объекты реновации, но для этого они должны выйти на рынок в значительном объеме», — считает Родионцев.
По мнению Репченко, рост цен, скорее всего, рассосется сам собой, без участия президента. «Цены уже достигли потолка, рынок подходит к состоянию стагнации. Рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен — цены уже упираются в потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности.
Так, однокомнатные квартиры, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше, чем двушки, трешки и многокомнатные квартиры. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья.
В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или, немного добавив, взять двушку. Понятно, что выбирает большинство.
Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса», — отметил Репченко.
Голодное лето двадцать первого года
По его мнению, в нулевые психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости жилья произошла потому, что на рынок недвижимости хлынули шальные деньги от резко подорожавшей нефти.
«Сейчас роль нефти сыграли рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, „полившиеся“ в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор — существенно больше.
В частности, с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых», — отметил Репченко.
Конечно, в ближайшем будущем возможен еще один всплеск покупательской активности, но он будет недолгим.
«За два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше.
Повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25% даст этим людям сигнал, что в ближайшем будущем ипотека точно не подешевеет, а вот подорожать может. И они поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы.
Однако он будет недолгим, поскольку аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а, следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость», — считает Репченко.
Прошлогодний всплеск на рынке жилья не был связан с каким-то глобальным ростом доходов населения, а деньги на депозитах у людей не бесконечны, и многие уже вложили их в жилье. «Я думаю, рост спроса и процесс удорожания жилья фактически закончились. Возможно, цены даже немного откатятся назад с наступлением стагнации», — считает эксперт.
Собственно, в плане спроса ажиотаж уже закончился, фиксируют аналитики ИРН. По их данным, число сделок на рынке недвижимости сократилось по сравнению с концом прошлого года.
«Если осенью и в декабре 2020 года Росреестр ежемесячно регистрировал 15-20 тысяч переходов прав на вторичном рынке Москвы, то сейчас — 7,5-12 тысяч. Рост цен тоже уже близок к максимуму и начинает выдыхаться.
В ближайшее время рынок еще может рассчитывать на поддержку со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда, однако надолго их не хватит», — считают в ИРН.
Анна Семенец
За год средняя московская квартира подорожала на 1 млн рублей
Андрей Гордеев / Ведомости
По данным «Метриума», в старой Москве продается 376 новостроек с квартирами и апартаментами, в новой – 29. По подсчетам Est-a-Tet, в предложении в 2019 г. было 2,9 млн кв. м (в 2018 г. – 3,1 млн кв. м). Из них 2,1 млн кв. м – это квартиры, 745 000 – апартаменты.
Почти 23% предложения расположено в уже сданных корпусах (502 400 кв. м). Средние темпы продаж в «Бест-новострое» оценили в 4200 лотов/месяц в старой Москве и 1900 лотов /месяц -– в новой.
Не так хорошо, как в удачном 2018-м, но достаточно, чтобы девелоперы в границах МКАД даже нарастили выручку, говорится в распространенном компанией пресс-релизе: выручили около 564 млрд руб. (против 533 млрд руб. годом ранее).
Удается это за счет роста цен на жилье, подтверждают аналитики ЦИАНа, по их подсчетам, бюджет покупки в старой Москве за 12 месяцев вырос на 1 млн руб., до 12,5 млн за 57,4 кв. м.
Новостройки подорожали за год в среднем на 7–10%. По данным Est-a-Tet, прибавили в цене квартиры (8,7% до 225 000 руб./кв. м), апартаменты, напротив, подешевели на 3,3% до 319 000 руб./кв. м. В новой Москве, по данным «Метриума», рост был на 11% (127 730 руб./кв. м).
Директор по продукту «Сити – XXI век» Мария Могилевцева-Головина объясняет это сокращением предложения на присоединенных территориях на 20% и вымыванием дешевых лотов.
Только за первое полугодие, когда на рынке наблюдался ажиотаж, в ТиНАО застройщики подняли цены не меньше чем на 16%, рассказывает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101».
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development, подсчитал, что с начала продаж – с апреля 2018 г. и по декабрь 2019 г. – цены в ЖК «Румянцево-парк» выросли на 30%, за 2019 г. – на 16%. Застройщики таким образом отыгрывали переход на эскроу.
По оценке «Сити – XXI век», в Московской области средняя цена предложения увеличилась на 10% (92 100 руб./кв. м), само предложение сократилось почти на 15%. Столичные застройщики умерили активность в Подмосковье и переключились на Москву. «Мы увеличиваем долю московских проектов, в столице выше спрос и платежеспособность», – поделилась Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК.
Интересно, что в сложившихся обстоятельствах участники рынка вновь заговорили об инвестиционной привлекательности недвижимости. По данным «Бест-новостроя», в 2019 г. доля тех, кто рассчитывает таким образом преумножить или сохранить средства, выросла на 5% – до 13% всех покупателей.
В компании это объяснили более взвешенной ценовой политикой со стороны застройщиков, которые не завышали цены на старте. По прогнозу Irn.ru, если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г.
доходность вкладов и облигаций опустится до 4–6% и это может способствовать перетоку средств в недвижимость.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса», отмечает, что новые квартиры становятся меньше уже не первый год подряд, это происходит во всех классах жилья. Например в ЖК «MySpace на Дегунинской» есть студии по 11,2–24 кв. м. И хотя цена завышена (11,4 кв. м продаются за 3,2 млн руб.), спрос на такой товар есть.
Несколько лет назад, обсуждая вызванное кризисом изменение квартирографии, эксперты шутили про «коробки из-под холодильника», на смену которым придут «коробки от телевизора», теперь такие «коробочные» решения застройщики взяли на вооружение.
Средняя площадь жилья продолжает уменьшаться и в регионах России, и, по данным ЦИАН, за прошедшее десятилетие средняя квартира стала меньше на 16 кв. м.
Более человечный тренд – больше вариантов планировок в доме. Например, в ЖК «Поколение» в районе Отрадное (проект ФСК) их более 40 видов. Даже в проектах комфорт-класса теперь встречаются квартиры двухуровневые, с террасой или отдельным входом, говорит Колочинский. И на первый план, по его словам, выходит функциональность и энергоэффективность жилья.
Более востребованным, особенно в массовом сегменте, становится «ремонт от застройщика». В большинстве случаев это отделка «по себестоимости», в среднем за 10 000–12 000 руб./кв.
м, подсчитали в «НДВ – супермаркет недвижимости». В проектах комфорт-класса Москвы 57% квартир купили с ремонтом, в бизнес-классе – 20%. По всем классам недвижимости этот показатель достиг 45%. В 2018 г.
с отделкой было продано 38,1% квартир.
Независимо от ценового сегмента оформление территории жилого комплекса учитывается, когда люди принимают решение о покупке, а это значит, что нужен все-таки хороший ландшафтный дизайн. Например, в проекте ЖК «Кварталы 21/19» есть километровый пешеходный бульвар.
«Донстрой» выделил 29 га под озеленение и благоустройство в ЖК «Символ», ЛСР – около 20 га в ЖК «Зиларт». Закрепится ли практика делать более качественное благоустройство, использовать натуральные материалы в проектах с банковским финансированием, время покажет.
По словам Цветова из ГК «А101», одним из основных критериев выбора стали достоинства не только самого ЖК, но и окружающего района, поэтому девелоперам приходится расширять компетенции, создавая вокруг «уникальную среду обитания».
Проектов, включающих жилье и объекты инфраструктуры, уже довольно много, не хватает таких, которые решали бы проблемы не только проведения досуга, но и трудоустройства, рассуждает Цветов (для застройщиков новой Москвы или тех, кто хочет развивать крупные промзоны, это почти обязательная опция. – «Ведомости»). В 2019 г. ГК «А101» анонсировала создание вблизи станции метро «Прокшино» многофункционального кластера на 420 000 кв. м (офисы, торговля, всесезонный горнолыжный курорт). В Москве в проекте «Зиларт» будет более 220 000 кв. м коммерческой недвижимости, что позволит создать рабочие места более чем для 20 000 человек.
По итогам 2019 г. 50% всей выручки застройщиков столичного региона пришлось на 10 девелоперов (543,7 млрд руб.), подсчитали в ЦИАНе. В 2018 г. этот показатель был на 2% меньше (на первую десятку пришлось 48%, или 504,5 млрд руб.). В 2019 г.
девелоперы столичного региона заработали 1,098 трлн руб., на 5,5% больше, чем в 2018 г. (1,041 трлн руб.). В первую тройку попали ПИК (с большим отрывом), Ingrad и «Самолет», укрепили позиции «Донстрой» и «Гранель».
Доли лидирующих компаний будут увеличиваться, тогда как часть компаний уйдет с рынка, говорят эксперты.
Лидер по количеству заключенных ДДУ по итогам 2019 г. – «Саларьево парк» (ПИК) в новой Москве: по данным ЦИАНа, в среднем там заключали 251 сделку в месяц. Второе место, 237 сделок, у ЖК «Скандинавия» от «А101» (компания восьмая в первой десятке). Третье – 165 сделок – у ЖК «Пригород Лесное» («Самолет»). Больше того, по итогам 2019 г.
застройщики из топовой десятки – это «А101» и ГК ПИК – получили чуть ли не половину выручки от продаж жилья в Новомосковском АО. В стремительной монополизации столичного девелопмента эксперты рынка, опрошенные «Ведомостями», уже сейчас видят серьезную угрозу.
Снижение конкуренции отражается на качестве проекта и ведет к росту цен на жилье, говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАНа.
Переход на новую финансовую схему практически закрыл возможность применения упрощенной системы налогообложения для мелких застройщиков, которые по своим показателям раньше попадали под требования НК и могли конкурировать на рынке за счет более низкой цены, добавляет Анна Комарова, директор по маркетингу «Доброград-девелопмента».
Осторожно, высокие цены: названы округа Москвы, в которых новостройки подорожали сильнее всего
Программа льготной ипотеки, старт которой был дан весной прошлого года, ощутимо повысила спрос на новостройки Москвы и присоединенных территорий. Вслед за волной спроса выросли и цены.
По данным аналитиков «Инком-Недвижимость», за год квартиры на первичном рынке столицы стали дороже в среднем на 27%, в ТиНАО – на 21%.
Интересно, что единственным округом Москвы, в котором новостройки, наоборот, подешевели, оказался ЦАО.
В Аналитическом центре и Департаменте новостроек «Инком-Недвижимость» рассмотрели динамику изменения средней стоимости предложения первичного жилья в Москве за год. В старых границах города средняя стоимость квартиры выросла на 27%, с 15 млн рублей до 19,3 млн рублей, на присоединенных территориях – на 21%, с 7,8 млн рублей до 9,4 млн рублей.
«С лета 2020 года основным фактором, определяющим развитие ситуации на рынке первичного жилья Москвы, стало введение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Из-за быстро растущего спроса на новостройки цены на рынке первичного жилья значительно увеличились», – отметил руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Также аналитики «Инком-Недвижимость» провели исследование изменения средней цены предложения «первички» за год в административных округах «старой» и Новой Москвы.
Самый высокий рост зафиксирован в СЗАО – с 13,4 млн рублей до 19,7 млн рублей (на 46,5%). Кроме того, значительное подорожание отмечено в СВАО – плюс 35,3%, в ЮАО – плюс 33,8%. Квартиры в этих локациях подорожали с 12,1 млн рублей до 16,4 млн рублей и с 15,2 млн рублей до 20,3 млн рублей соответственно.
Единственным административным округом столицы, где жилье подешевело, оказался ЦАО. Здесь усредненная цена снизилась на 11%, с 43 млн рублей до 38,2 млн рублей.
В Троицком АО средняя стоимость предложения повысилась на 22,5%, с 6,7 млн рублей до 8,22 млн рублей, в Новомосковском – на 20,6%, с 7,8 млн рублей до 9,4 млн рублей.
«В локациях, которые пользуются интересом покупателей жилья, всегда возможен рост цен. Территория СЗАО является престижной частью столицы, и платежеспособное население охотно приобретает здесь квартиры.
СВАО и ЮАО – менее статусные административные округа города, здесь можно приобрести более экономичную недвижимость, и она пользуется спросом у широкой аудитории», – отметил заместитель директора Департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Усредненная стоимость квартир в новостройках по округам Москвы
| Административный округ | Усредненная стоимость квартиры в июне 2020 г., млн руб. | Усредненная стоимость квартиры в июне 2021 г., млн руб. | Динамика изменения стоимости |
| СЗАО | 13,4 | 19,7 | +46,5% |
| СВАО | 12,1 | 16,4 | +35,3% |
| ЮАО | 15,2 | 20,3 | +33,8% |
| ЗАО | 17,11 | 22,5 | +31,5% |
| ВАО | 10,5 | 13,3 | +27,3% |
| ЮЗАО | 15,6 | 19,8 | +27% |
| САО | 14,6 | 18,1 | +24,3% |
| ТАО | 6,7 | 8,22 | +22,5% |
| НМАО | 7,8 | 9,4 | +20,6% |
| ЮВАО | 10,2 | 12,2 | +20% |
| ЗелАО | 7,7 | 8,5 | +9% |
| ЦАО | 43 | 38,2 | — 11% |
По прогнозам экспертов «Инком-Недвижимость», после изменения условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года количество выдаваемых ипотечных кредитов станет быстро уменьшаться. Возможно, будут снижены цены на многокомнатные квартиры, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас.
«По новым условиям льготной ипотеки, максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей – это слишком мало для столичного региона. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет быть востребована на его территории.
В дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на «однушки» и студии. Цены на квартиры больших габаритов прекратят рост и, вероятно, снизятся на 5-7%.
Прайсы новых проектов застройщики будут корректировать с учетом платежеспособности потенциальных покупателей. Кроме того, девелоперы станут уменьшать площади проектируемого жилья, чтобы увеличить ликвидность лотов», – утверждает Валерий Кочетков.
- «Такого ажиотажного спроса на новостройки уже не будет» – Денис Бобков о продлении льготной ипотеки и обновлении семейной
- Набиуллина: выход из программы льготной ипотеки не должен быть резким
- эксперты «Инком-Недвижимость» специально для Новострой-М
Дата публикации 22 июня
Новостройки «старой» Москвы за год подорожали почти на треть
Первичная недвижимость продолжает дорожать. Аналитики изучили динамику цен на новостройки в Новой Москве и «старом» городе и выяснили, как менялась стоимость «первички» в разных округах мегаполиса. Кроме того, эксперты даже нашли локации, где квартиры стали дешевле.
Купить квартиру в Москве в новостройке, возводимой в старых границах города, за год стало дороже в среднем на 27% дороже, подсчитали специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Если в июне прошлого года средняя стоимость первичной квартиры в «старой» Москве составляла 15 млн рублей, то сейчас этот показатель превышает 19,3 млн рублей.
Жилье в новостройках Новой Москвы тоже стало дороже, но рост цен чуть менее выражен: +21% за год. Так, средний бюджет продажи первичного лота в ТиНАО год назад был равен 7,8 млн рублей. Сейчас купить квартиру в Новой Москве в строящемся ЖК можно в среднем за 9,4 млн рублей.
«Минувшей весной в России стартовала госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке на новостройки, что стало одним из главных факторов, определяющих развитие ситуации на столичном рынке «первички».
Из-за быстро растущего спроса на квартиры и апартаменты в новостройках Москвы от застройщика цены на такие объекты стали быстро расти», – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
В среднем по городу цены выросли, но новостройки на карте Москвы дорожали по-разному, добавляют аналитики. Максимальное увеличение стоимости лота зафиксировано в новостройках СЗАО: + 46,5% за год! Средний ценник за квартиру в округе вырос с 13,4 млн до 19,7 млн рублей.
Значительное подорожание отмечено на рынке новостроек СВАО (+35,3%) и ЮАО (+33,8% за год). На северо-востоке столицы квартиры в новостройках за год поднялись в цене с 12,1 млн до 16,4 млн рублей, на юге — с 15,2 млн до 20,3 млн рублей соответственно.
«В локациях, которые пользуются интересом покупателей жилья, всегда возможен рост цен. Территория СЗАО является престижной частью столицы, и платежеспособное население охотно приобретает здесь квартиры.
СВАО и ЮАО – менее статусные административные округа города, здесь можно приобрести более экономичную недвижимость, и она пользуется спросом у широкой аудитории», – объясняет причину роста цен именно в указанных локациях заместитель директора Департамента новостроек по продажам ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
При общем росте цен, найден округ, где первичные квартиры в Москве не то, чтобы не подорожали, но даже стали дешевле! По данным авторов исследования, средний ценник на новостройки ЦАО уменьшился на 11%: с 43 млн до 38,2 млн рублей. Примечательно, что именно центр российской столицы оказался единственным административным округом, где стоимость «первички» продемонстрировала отрицательную динамику.
Что касается присоединенных территорий, то Троицком округе средняя стоимость первичного лота повысилась на 22,5%: с 6,7 млн до 8,22 млн рублей, а квартиры в новостройках Новомосковского округа прибавили в цене 20,6%: с 7,8 млн до 9,4 млн рублей.
Что будет с ценами на московские новостройки дальше? Эксперты считают, что после изменения условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года количество выдаваемых ипотечных кредитов станет уменьшаться, что приведет к снижению спроса. А это, в свою очередь, может привести к стабилизации цен и их снижению на некоторые лоты, в первую очередь, многокомнатные квартиры, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас.
«По новым условиям, максимальная сумма кредита по программе льготного кредитования не превышает 3 млн рублей, что является очень небольшой суммой для столичного региона. Поэтому в обновленном виде программа, скорее всего, перестанет быть востребована в «старой» Москве, ТиНАО и даже на рынке новостроек Подмосковья.
В дальнейшем покупательский спрос сместится с многокомнатных квартир на «однушки» и студии. Цены на квартиры бо́льших габаритов прекратят рост и, вероятно, снизятся на 5-7%. Прайсы новых проектов застройщики будут корректировать с учетом платежеспособности потенциальных покупателей.
Кроме того, девелоперы станут уменьшать площади проектируемого жилья, чтобы увеличить ликвидность лотов», – прогнозирует Валерий Кочетков.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ