-
- 185864
- 27 июня 2021, 08:54
- недвижимостьБеларусьценыаналитикамнение
Отсутствие доступных кредитов и плавное снижение цен на «вторичке» ничего хорошего не сулит для «загородки». Круговорот недвижимости сплел многие сегменты рынка воедино. Итог: вслед за квартирами цены на некоторые дома и дачи уже упали на 15—25%. Вместе с экспертами Onliner.by попробовал разобраться, что будет с ценами дальше.
Цены в рекламе ненастоящие, объекты продаются значительно дешевле
Если в прошлом году «загородку» смотрели уже в январе, то в этом году весна пришла значительно позже. Из-за холодной погоды присматриваться к загородной недвижимости люди начали ближе к марту.
На сегодня спрос достиг показателей прошлых лет, а вот цена восстановиться не сумела. Некоторые из объектов за год потеряли до 25% от стоимости. Об этом Onliner рассказала менеджер направления «Дома. Дачи.
Коттеджи» агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова:
— Еще прошлой весной дачи, имеющие из удобств только водоснабжение, легко уходили за $20 тыс., сейчас тяжело продаются даже за $15 тыс.
Цены на такие объекты упали на 15—25%. Скорее всего, это связано с экономической ситуацией в стране. Люди допускают возможное падение рубля, поэтому в тратах осторожны. Продавцы, в свою очередь, огорчены тем, что покупатели предлагают далеко не те деньги, на которые они рассчитывают. В рекламе цены большие, но результаты реальных сделок гораздо скромнее.
Спросом пользуются дачи до $10 тыс
Со слов специалиста по недвижимости, по-прежнему хорошим спросом пользуются дешевые объекты: недорогие дачи до $10 тыс. и жилые дома до $40 тыс. Объекты за $70—80 тыс. продаются не так быстро, но сделки по ним идут. Хуже обстоят дела в сегменте дорогой недвижимости.
— Коттеджи по $200—250 тыс. всегда продавались медленнее, и этот год не исключение. При этом сузилась география. Если раньше люди рассматривали такие объекты в пределах 20 километров от МКАД, то сейчас поиск ограничивается ближайшим пригородом: Колодищи, Марьяливо, Тарасово.
«Интересные участки в классных местах и вовсе дорожают»
Специалист по недвижимости ООО «Центр риелторских услуг „Квартиры столицы“» Александр Новик также заметил снижение цен на рынке, но с оговоркой: это касается далеко не всех объектов. В первую очередь дешевеет старая застройка — гигантские замки из девяностых, дома под ремонт, объекты без коммуникаций:
— Если смотреть просто на цифры, то тенденция на снижение есть, но, если изучить конкретные объекты, все не так однозначно. На ходовые качественные дома и дачи без проблем и каких-либо обременений цены держатся. Интересные участки в классных местах и вовсе дорожают.
Даже в кризис земля с недостроем или ветхим строением в топовых инфраструктурных местах у леса, воды или в Минске уйдет быстро и дорого.
Статистику портит старый фонд
— Вместе с тем на рынке полно старых домов, которые теряют в цене и сильно влияют на статистику. В некоторых локациях их доля достигает 90%. В основном речь про огромные «замки», построенные в девяностых. Выставлять такие объекты по средневзвешенной цене «квадрата» нецелесообразно.
Как правило, из 400—500 кв. м лишь 200 «полезные», остальное — балласт для покупателя.
В этом случае масштаб не плюс, а обременение, которое будущему владельцу нужно либо реконструировать, либо сносить, либо отапливать, что тянет дополнительные расходы.
Доля сезонной недвижимости на рынке невелика
Александр согласен, что сезон в этом году пришел позже обычного, но, с его слов, на количество сделок это практически не повлияло:
— Что касается спроса, то большое количество домов мы продаем круглогодично, без привязки к сезону. Речь про хорошие качественные дома, готовые для проживания весь год. Весной добавился спрос на сезонную недвижимость, но доля этих объектов в рамках рынка невелика. Все-таки основной интерес сосредоточен на домах, в которых можно жить круглый год.
Если говорить о дачах, то наибольшим спросом пользуются дешевые объекты до $10 тыс.
Как правило, это 6 соток земли и небольшой домик в хорошем месте, где рядом есть лес, электричка, водоем, инфраструктура. Больше за дачи люди платить не хотят.
Как выглядят дома, которые точно продадутся
— Идеальная картинка покупателя сегодня — это одно- и двухэтажные коттеджи по 100—150 «квадратов» в пределах 20 километров от МКАД по цене хорошей столичной трешки ($100—110 тыс.). Такие объекты пользуются спросом всегда и уходят в течение одного месяца.
Недвижимость дороже считается штучным товаром. Она пользуется умеренным спросом круглый год и практически не зависит от сезона. Таких сделок немного, но они есть.
Если дача не продается, ее можно сдать в аренду
А вот сезонные дачи от $20 тыс. до $30 тыс., по опыту эксперта, продать сложнее. Часто эти объекты надолго зависают в рекламе.
— Если не хотите уступать, то советую выйти на рынок аренды. В сезон спрос на такие объекты превышает предложение, а аренда позволит отбить хоть какую-то стоимость. Хорошую дачу без коммуникаций возле Минска можно сдать за $100—150 в месяц; с баней, водой и отоплением в ближайшем пригороде — до $300; штучные эксклюзивные объекты — еще дороже.
Некоторые продавцы отказались от продаж из-за закрытых границ
Специалист агентства недвижимости «Престиж» Татьяна Вариниченко также поделилась с Onliner своим опытом продаж. Со слов агента, спрос в этом сезоне гораздо лучше, чем весной-летом 2020-го:
— На рынке загородной недвижимости сделки идут круглый год, весной же активизируется сезонный сегмент — дачи и дома для летнего пребывания. В этом году предложение широкое, спрос на такие объекты хороший. Правда, среди клиентов есть и те, кто за зиму передумал насчет продажи, решив, что в период пандемии и закрытых границ дача пригодится и самому.
«Если объект выставлен по завышенной цене, то продажа может затянуться на следующий сезон»
Если в сезон звонков нет, то грешить стоит на цену. По мнению Татьяны, это первое, от чего зависит быстрая и эффективная продажа.
Однако продавцам сложно принять тот факт, что отбить вложенные деньги в загородную недвижимость в большинстве случаев не получится.
Мы привыкли думать, что недвижимость, как хорошее вино, с годами только набирает обороты, в реальности же ближе параллель со вторичным авторынком.
— Если объект выставлен по завышенной цене, то продажа может затянуться на следующий сезон. И на рынке загородного жилья такое встречается, к сожалению, часто. Люди вкладываются в стройку, тратят деньги, силы, душу и время, но шансов отбить эти затраты на продаже практически нет.
Психологически это трудно, но окупить стройку в 99% случаев не получится.
Со слов Татьяны, ходовая цена на дачи без коммуникаций — до $10 тыс., дом, пригодный дом для круглогодичного проживания площадью около 100 «квадратов» стоит не меньше $30 тыс., в ближайшем пригороде — от $50 тыс.
«Кто хотел, уже купил себе дом»
Что касается прогнозов, то ажиотажа на «загородку» летом ждать не стоит. Эксперты солидарны: сезонный всплеск позади. По словам Ларисы Самусенковой, все, кто планировал покупку дома, уже реализовали свои «хотелки».
— Количество сделок летом вряд ли увеличится. Все, кто планировал покупку жилья, уже купили дома или присмотрели себе варианты. Сезон загородной недвижимости — это весна, пик приходится на май. В это время люди стараются закрыть загородные сделки, чтобы летом уже отдыхать на природе, радоваться солнышку и теплу.
Вместе с тем новые объекты поступают в продажу регулярно. Ежедневно я выезжаю к продавцам, изучаю предложение, многое беру в работу.
Потихоньку рынок насыщается — соответственно, держится и интерес.
Александр Новик также считает, что пик сезонного спроса позади, ажиотажа на дачи летом ждать не стоит, а вот сделки по круглогодичным объектам будут:
— Продать готовый дом под ключ можно и в августе. Повторюсь: на круглогодичные объекты сезонность практически не влияет, вопрос лишь в цене и готовности объекта.
«„Загородка“, как и вторичка, продолжит дешеветь»
Несмотря на то что «загородка» падает в цене уже последние лет семь, сказать, что будет с ценами на дома и дачи дальше, эксперты затрудняются: слишком много внешних факторов.
— Давать прогноз по ценам в этом сегменте очень трудно, поскольку для многих покупка загородного жилья базируется на продаже квартир в Минске и, соответственно, зависит от цен на рынке вторичного жилья.
Кроме того, вмешиваются внешние факторы, которые сложно предугадать. К примеру, в прошлом году триггером послужила пандемия: спрос подскочил, и многолетнее падение цен приостановилось. В этом сезоне цены снова поползли вниз.
Как долго это будет продолжаться — вопрос.
Но все-таки один из основных стопорящих моментов — отсутствие доступного кредитования.
Мало того что процентные ставки высокие, так и далеко не все банки кредитуют сделки с объектами загородного жилья. Купить землю в кредит вообще нельзя, разве что взять заем на строительство.
Учитывая все это и экономическую ситуацию в стране, я думаю, что «загородка», как и вторичка, продолжит дешеветь. Люди, которые не купили сезонные дома и дачи сейчас, выйдут на сделки только следующей весной. Летние месяцы рынок продержится, а осенью наступит затишье до следующего сезона.
Похожее мнение высказала и Татьяна Вариниченко. Со слов специалиста, летом сделок не прибавится, а цены на объекты — вопрос индивидуальный:
— Если большинство квартир имеют понятные и типовые характеристики, то рынок загородного жилья отличается индивидуальностью. Поэтому с ценами тут не все так однозначно, как на вторичке. Это нестандартное жилье, и цена «квадрата» у объектов может разниться существенно.
То же самое и по динамике цен. Если одна категория недвижимости дешевеет, то недорогие дачи или современные дома держатся в цене, а иногда даже растут. Плюс сейчас сильно выросли цены на стройматериалы — в будущем это может привести к росту цен на новые загородные дома.
- Все новости
Когда покупать жилье в 2021 году
Разбираемся, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость
Роман Пименов / ТАСС
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность
курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.
Инвестиции
в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Семен Лиходеев / ТАСС
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром.
Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации
и негативных новостей на рынке недвижимости.
И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Александр Демьянчук / ТАСС
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го.
Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля.
Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса.
Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать.
Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Shutterstock
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп.
Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей».
А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
Сафрон Голиков / ТАСС
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь.
Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке.
Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%.
Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв.
м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать.
Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале.
Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию
», — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Это страшное слово «неликвид». Почему квартиру бывает трудно продать?
Старый ремонт, плохой вид из окна, отсутствие балкона, крайние этажи, близость автомагистрали, завода или спецучреждения – все эти очевидные качества делают недвижимость неликвидной для покупателя. Чего стоит опасаться, если внешне приобретаемая квартира вам нравится и с документами полный порядок?
«Три сестры, три сестры разорвут тебя на части…»
Многие люди ошибочно считают, что стоимость и ликвидность недвижимости зависят прежде всего от ее состояния и расположения. Но это справедливо только для тех ситуаций, когда ее собственники – взрослые и адекватные люди, которые следуют общей цели.
Чем больше собственников у квартиры, тем меньше шансов ее продать. timeout.ru
Представьте ситуацию, когда трем сестрам в наследство достались не серьги, а двухкомнатная квартира. Причем в равных долях. Кто будет в ней жить, учитывая, что у каждой из них есть своя семья? Решить этот вопрос миром практически невозможно.
Казалось бы, самый логичный вариант – продать квартиру. Но кто-то из сестер может оказаться против. Например, из-за возможности получить более выгодную регистрацию по месту жительства, если это Москва или рядом есть нужная школа (детсад, больница и т. д.).
Или, может, одной из сестер остро нужен дополнительный доход. И она согласится только на то, чтобы квартиру кто-то арендовал и платил деньги. А другие сестры окажутся против из-за ухудшения товарного вида.
Продать свою долю одна из сестер, конечно, может. Но по самой минимальной цене.
Ибо кто захочет покупать долю в квартире, которой не сможет распорядиться? Поэтому и стоят такие объекты недвижимости годами пустые, пока собственники не найдут какой-то устраивающий всех компромисс.
Первый и последний… и вообще никакой не предлагать!
Все знают, что первые этажи часто бывают неликвидными. Последние этажи к таким относятся тоже, но значительно реже. И все уверены, что, покупая квартиру на других этажах, можно расслабиться и ни о чем не волноваться. Но это не так.
Соседство с пекарней может дорого обойтись жильцам дома. funik.ru
Дефицит коммерческой недвижимости вдоль оживленных транспортных путей заставляет предпринимателей внедряться в жилые массивы все глубже. И спальные районы не являются исключением.
Но если продуктового магазина на первом этаже многоэтажки, стоящей в середине квартала, можно не опасаться, то офис, пекарня или dark store (от англ. «темный магазин») там могут появиться запросто.
Даже если такое соседство будет абсолютно легальным и предприятие будет соблюдать все санитарные нормы, хлопот у жителей дома прибавится.
Проблема с парковочными местами станет еще острее – у коммерческой структуры будет много посетителей. Которые, в свою очередь, будут создавать намного больше шума, чем обычно бывает.
И привлечь за это никого не получится, т. к. предельный звуковой порог не превышается.
А dark store добавляют удовольствия только своим владельцам за счет снижения затрат на логистику. Жители же от такого соседства просто «стреляются». Круглосуточные разгрузки с машин и ходьба курьеров туда-сюда нарушают жизнь и покой ни в чем не повинных граждан.
Ну а если в доме появилась пекарня или склад продуктов питания, то количество «жильцов» в нем моментально вырастет в разы. От насекомых и грызунов не будет никакого спасения. И продать квартиру в таком месте будет гораздо сложнее, чем раньше.
Легким движением руки квартира превращается..
Примерно каждая пятая квартира на вторичном рынке недвижимости продается с перепланировкой. Но узаконивать ее никто особенно не торопится. Подумаешь, всего-то снес ненужную стенку между кухней и кладовкой! Или перенес кухню в гостиную и вместо нее сделал спальню.
Прежде чем ломать стену, задумайтесь о последствиях. maddy-murk.ru
А покупатели только рады, что хозяин проявил смекалку и расширил пространство для жизни.
Подписывая договор купли-продажи такой квартиры, многие даже и не подозревают, какую мину замедленного действия подкладывают под себя. А многие просто не понимают, чем грозит в дальнейшем их желание перекроить свою квартиру.
Одно дело, когда перепланировка затронула перегородки, не являющиеся несущими и по которым не проходят коммуникации. Совсем другое дело, если снесенная стена была частью опоры перекрытий верхнего этажа или содержала внутри вентиляционный канал.
Обеспокоенные появившимися трещинами или отсутствием свежего воздуха соседи предъявят свои законные требования новому владельцу помещения. Которому придется исправлять все смелые решения прежнего хозяина за свой счет.
Но зачастую это просто невозможно сделать без серьезных финансовых затрат. Например, когда изменилось количество комнат или поменялось назначение помещений.
И даже если у соседей нет к вам никаких претензий, квартиру очень долго не получится продать. Около 70% сделок на рынке квартир совершается с помощью ипотеки. И покупатели не рискнут обманывать банк неузаконенной перепланировкой. Поскольку это грозит им расторжением кредитного договора.
Прежде чем купить ту или иную квартиру, подумайте, сможете ли вы ее быстро продать. Или, чтобы мнение было более объективным, задайте этот вопрос друзьям и специалистам по недвижимости. Возможно, это поможет увидеть объект покупки в ином, более реалистичном свете.
Неликвидная «вторичка» может подешеветь вдвое | «АСН-инфо»
Обязательным требованием при проектировании и строительстве зданий станет доступность для инвалидов
Обязательным требованием при проектировании и строительстве зданий станет доступность для инвалидов
Источник: http://www.ru.all.biz/img/ru/catalog/341158.jpeg
С 1 июля 2015 года Свод правил «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» станет обязательным к применению при проектировании и строительстве капитальных объектов. Об этом сообщила заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Елена Сиэрра.
26 декабря 2014 года в России был утвержден новый перечень обязательных требований к зданиям и сооружениям, которые должны соблюдаться всеми проектными организациями и контролироваться экспертизой всех уровней. В этот перечень в качестве обязательного к применению вошел Свод правил №59 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».
«Работа над перечнем длилась около пяти лет, поэтому был такой период, когда своды правил по доступности зданий и сооружений были установлены, но никто не отвечал за обязательность их применения.
С июля 2015 года, когда новый перечень вступит в силу, государственная и негосударственная экспертизы не будут принимать к рассмотрению проекты, в которых не соблюдены требования, содержащиеся в Своде правил №59», — пояснила замминистра.
Она подчеркнула, что проект перечня обсуждался с общественными организациями инвалидов, учитывались их замечания и предложения.
Вместе с тем в связи с появлением новых технологий, новых требований по доступности среды для маломобильных групп граждан, Свод правил №59 предстоит актуализировать.
«Также мы готовы обсуждать с общественными организациями инвалидов, в какой форме их представители могут принимать участие в приемке зданий в эксплуатацию», — добавила Елена Сиэрра.
Кроме того, по ее словам, Минстрой России совместно с Минобрнауки России проработает вопрос подготовки кадров для проектирования и строительства зданий с учетом требований доступности для инвалидов, сообщает пресс — служба Минстроя.
Добавим, что с 1 июля 2015 года распоряжение Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р «О перечне национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» признается утратившим силу.
«Спрос упал вдвое»: пандемия коронавируса вызвала кризис на рынке недвижимости
Из-за пандемии коронавируса сфера недвижимости оказалась под ударом. Эксперты уже сейчас говорят о кризисе на рынке: покупательский спрос резко упал на 50%, сократились продажи квартир. Согласно законам экономики, падение спроса всегда ведет к снижению цены. Так ли это – разбирались «ТВК Красноярск».
Для застройщиков и риелторов коронавирус основательно испортил ситуацию на рынке. Еще в марте эксперты фиксировали всплеск продаж квартир – обвал рубля, рост иностранной валюты увеличили количество тех, кто решил приобрести жилье. Чтобы сберечь накопления от обесценивания, люди бросились покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
Однако уже с начала апреля, то есть с момента введения режима самоизоляции, рынок недвижимости упал. Спрос резко снизился. По словам специалистов, каждая неделя самоизоляции снижает продажи недвижимости на 10%. Сейчас уже можно говорить о падении покупательского интереса на 50%.
«Еще в марте был такой ценовой хаос, когда из-за валютного скачка, кто-то старался поднимать цены. Сейчас что мы видим? В начале апреля был резкий скачок спроса, теперь он падает, падает, потому что люди решили переждать.
С начала пандемии, интерес покупателей упал примерно на 50, а то и на 70% – в зависимости от объектов.
Чем дороже объект, тем меньше спрос», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Аревера» Константин Попов
На низком спросе к покупкам квартир сказался и заперт сидеть дома. Люди соблюдают режим самоизоляции и просто не могу съездить и посмотреть будущую квартиру. Те, кто уже присмотрел жилье мечты, не могут заключить сделки – МФЦ сейчас работают в режиме дежурного окна. Да и в условиях домашнего карантина поменялся интерес у потенциальных покупателей. Квартиры ищут все меньше, все больше – загородные дома и дачи. Чтобы коротать режим самоизоляции не в городских джунглях, а на природе.
«Эта неопределенность, безусловно, сказалась на количестве сделок. На также спросе сказалась невозможность в нормальном режиме осуществлять просмотры, регистрацию.
Поменялись интересы – больше стали интересоваться дачными участками, меньше интересуются коммерческой недвижимостью, больше более дешевыми квартирами.
Поменялась структура спроса», – считает руководитель портала «Сибдом» Александр Шляхин.
Снижение спроса приводит к снижению цены. Риелторы дают 2 прогноза:
- Если нас выпускают из самоизоляции в конце мая, то жилье подешевеет на 15%.
- Если же домашний карантин продлится до июня и дольше, то цены на квартиры снизятся на 25%.
При этом, казалось бы, вот тот самый момент, когда лучше всего приобретать жилье. Но у людей просто нет денег. Что касается ипотечного рынка, сейчас в банках либо закрываются сделки по ранее выданным решениям, либо консультируют по кредитным каникулам. По неофициальным данным, спрос на новый ипотечный кредит снизился более чем в 2 раза.
«В марте мы зарегистрировали увеличение спроса на ипотеку, а в апреле снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с ситуацией вокруг коронавируса все больше людей занимают выжидательную позицию.
Поэтому в ближайшее время темпы развития ипотечного рынка замедлится. Меры поддержки ЦБ безусловно важны, но даже их будет недостаточно, если введут тотальный карантин.
Люди просто не могу поехать посмотреть квартиры к застройщику», – говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.
Сегодня стало известно, что Министерство финансов внесло в Правительство проект льготной ипотеки, которую анонсировал в своем выступлении Владимир Путин, как одну из мер поддержки в условиях коронавируса.
Программа распространяется на кредиты, выданные с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. на следующих условиях:
- ставка по кредиту составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита;
- первоначальный взнос не менее 20%;
- жилье должно быть только в новостройке.
Однако эксперты уверены: даже льготная ипотека ничего не изменит. Потому что главная проблема сейчас не в ставке, а в том, что у многих покупателей просто отсутствует уверенность в завтрашнем дне. У многих за последнее время снизились доходы, большое количество людей могут остаться без работы из-за сложившейся ситуации в экономике. Поэтому они не берут ипотеку. Снижение ставки до такого уровня не сильно поможет рынку недвижимости. 
«Цена вернулась к более-менее адекватной»: что происходит на калининградском рынке недвижимости
В феврале этого года в Калининградской области «квадрат» в новостройке можно было купить за 95-100 тысяч рублей, сегодня — за 83-86 тысяч. В самом Калининграде цена упала с 90 тысяч до 70-72 тысяч, такие данные приводят Дом.Клик и Дом РФ.
«У нас в данный момент серый ключ стоит дороже, чем в апреле прошлого года. Февраль был пиковый, но за такие цены очень мало покупалось квартир. Происходящее сегодня — это более реальная цена рынка, за такие суммы покупают, но найти квартиру в новостройке в сером ключе за 70-72 тысячи за «квадрат» можно только в Московском районе», — говорит калининградский риелтор Зумрад Дыро.
Часто суммы в прайсе не имеют ничего общего с реальностью. Бывает, собственник хочет за свою квартиру 10 млн рублей, хотя красная цена для неё — 5 млн. Всё зависит от спроса.
Как и застройщики, собственники смотрят, что люди готовы платить 95 тысяч за «квадрат» — и могут поставить такую цену. Сейчас она вернулась к более-менее адекватной, хотя 70 тысяч — это тоже странно.
По словам риелтора, лето — это сезон высокого спроса: «Прогнозировать очень сложно, очень шаткая ситуация. Понижения точно не будет, стабилизации точно не наблюдается.
Мы видим, что цена повышается и повышается».
Для расчёта средней цены берётся как готовая недвижимость, так и та, что будет сдана в эксплуатацию через года два-три, а также квартиры на окраинах городов. Сейчас на рынке дефицит готовых квартир, и он огромен, говорит гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва.
Эти факторы сформировали иллюзию удешевления квадратного метра. На самом деле застройщики не понижали цены и тенденции к понижению цен нет.
На рынке наблюдается стагнация и снижение покупательского спроса — и в Калининграде, и в приморских городах.
«С этим тоже связана иллюзия снижения цен. Выглядит это примерно так: готовые квартиры стоимостью в 120-140 тысяч за квадратный метр на побережье разобрали, остались те, что на стадии 10-15% готовности или «с котлованов» — а они, естественно, дешевле», — сказала Гилёва.
По мнению руководителя компании «Ремжилстрой» Ирины Губко, тенденции к снижению пока ещё нет. Есть спад продаж новостроек в Калининграде, и он продолжится, после того как закроется льготная ипотека.
«И может, будет снижаться цена, но точечно. Всё будет зависеть от политики конкретного застройщика: если ему нужно больше продаж, то будут снижать цены, а если нет — значит, у застройщика есть либо собственное финансирование строительства, либо проектное. Такие девелоперы не будут снижать цены», — говорит эксперт.
Как правило, речь идёт об эконом-сегменте, массовой застройке на окраинах Калининграда. А вот жильё бизнес-класса и элитное не подешевеют, как и центр Калининграда — ликвидное жильё, сданное в эксплуатацию. Здесь цены как были от 85-110 тысяч за «квадрат», так и останутся.
«По новостройкам к концу июня-июля будут корректировки вниз на две-три, не более пяти тысяч по тем объектам, которые будут сданы через полтора-два года.
По объектам «на выданье» дисконта не предвидится, но, возможно, будут подвижки.
Скорее, это будут акции от застройщиков, которые изначально необоснованно завысили цены, пытаясь запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки», — сказал своё мнение глава агентства недвижимости «Клипер» Олег Перевалов.
Заместитель директора калининградского отделения АО «Строительный трест» Александр Белов отмечает, что за последние три месяца снизился ажиотажный спрос:
Но сохраняются достаточно стабильные темпы продаж. По моему мнению, цены сейчас вышли на плато.
Совсем скоро на рынке начнёт появляться жильё, купленное инвесторами и отремонтированное из серого ключа в приглядные квартиры. Порой такие продаются сразу с мебелью.
«Сейчас есть тренд на готовое жильё, потому что люди, переезжающие из других регионов с контейнерами, не хотят заморачиваться с ремонтом, они хотят приехать и жить спокойно. Такие квартиры сейчас дорожают, но и расходятся они быстро», — говорит Олег Перевалов.
Старая, привычная вторичка в немецких домах, хрущёвках считается неликвидной, поэтому цены там не такие высокие. Примерно такая же ситуация и по индивидуальным домам. Те, что с хорошим ремонтом, прилично стоят, а не совсем свежие, с плохой отделкой продаются дёшево — отмечает эксперт.
«Сейчас инвесторы ждут окончания льготной ипотеки, чтобы увидеть, какая цена будет на выходе и за сколько можно потом реализовать квартиры. Скоро на рынок выбросят достаточно много предложений.
Тех, кто купил жильё по льготной ипотеке с целью инвестирования, было немало: впервые в истории российского ипотечного кредитования люди приобретали не одну, а две, а то и три квартиры», — отмечает гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва.
Ирина Губко считает, что для инвесторов сейчас не очень хорошее время:
Пик уже достигнут, когда было самое дорогое жильё. Сейчас, если начинается откат, то они не выиграют. К осени на каких-то проектах можно ожидать снижения цены на недвижимость.
В Калининградской области после завершения льготной ипотеки под 6,5% цены на жильё в целом не снизятся. Отмена программы нанесёт удар не только по рынку недвижимости.
Неликвид: какие автомобили вы замучаетесь продавать
АвторамблерАвторамблер
Ликвидность автомобиля на вторичном рынке складывается из множества факторов. Если вкратце, это бренд, год выпуска, модификация, оснащение, распространенность, даже имидж модели и марки в целом. Кроме того, как мы недавно выяснили, цвет тоже может сыграть свою положительную или отрицательную роль. О техническом состоянии говорить не станем – очевидно, что машину в состоянии «зомби» реализовать куда сложнее, чем ухоженный экземпляр.
Следует также учитывать отечественный менталитет. Автор этих строк однажды слышал весьма показательную фразу из уст одного автовладельца: «Я лучше буду ездить на ломучем «немце», чем хорошем «французе»». Полагаем, что очень многие, увы, одобрительно покивают головой, услышав подобное.
1. Volkswagen Tiguan
В немалой степени неликвидом автомобили становятся под влиянием не только имиджа, но и дурной славой о надежности. Примером тому служат проблемы при перепродаже, которые можно поиметь с творениями Volkswagen Group, оснащенными бензиновыми наддувными двигателями 1,4 TSI.
В первую очередь это Tiguan, хотя агрегат ставился на многие другие машины Volkswagen Group – например, на Golf, Octavia, Yeti.
Мотор имеет ряд слабых мест, например, возможны проблемы с ГРМ, топливной аппаратурой и «сухой» преселективной коробкой передач DSG с двумя сцеплениями.
2. Skoda Yeti
Субкомпактный кроссовер с мотором 1.2 TSI имеет схожие с Tiguan проблемы.
К надежности мотора есть много вопросов и, кроме того, покупатели часто избегают столь компактных турбонаддувных агрегатов. Реализация подобной версии потребует терпения и буддийского спокойствия.
3. Nissan Qashqai
Российские автомобилисты скептически относятся к компактным двигателям. А, если он еще и с наддувом и при этом сочетается с вариатором, то и подавно.
Все это великолепие есть у Nissan Qashqai – 115-сильный мотор объемом 1.2 л с турбонагнетателем агрегатируется с бесступенчатой коробкой передач.
Привод передний.
Интересно, что некоторые перекупщики стараются вообще не связываться с этой модификацией из-за сложностей с реализацией.
4. Nissan Terrano
Потратить время можно и при продаже Nissan Terrano.Понятно, почему – потребитель скорее возьмет раскрученный и известный Renault Duster, нежели его непонятно зачем облагороженного «клона».
5. Mercedes-Benz S600
Длительная продажа, скажем, Mercedes-Benz S600 W221 не вызывает удивления.
Двенадцатицилиндровый наддувный монстр M275 с сумасшедшим транспортным налогом (в столице свыше 75 тысяч рублей) сложно назвать совершенно ненадежным, но проблем, выливающимся в дорогостоящие ремонты, у него хватает. Все это в совокупности может отпугнуть даже тех, кто сознательно нацелен на подержанный, дорогой в содержании премиум.
6. BMW 750i
Здесь мы бы отметили машины с печально известной «восьмеркой» N63B44 объемом 4,4 л, в развале которой установлены два турбонагнетателя. Такой в основном можно встретить на «семерках» F01/02, а также кроссоверах X5 и X6.
Один из самых проблемных моторов BMW, известный топливной аппаратурой, турбинами и прочими «радостями», порой вынуждает владельцев продавать машины за смешные деньги – нам лично известно несколько примеров, когда хозяева были готовы расстаться с четырехколесным кровососом «прямо сейчас» и за сумму «дай хоть сколько-нибудь». Впрочем, в природе, возможно, встречаются и неплохие экземпляры. Наверное.
7. Volvo S80 V8
Шведские машины в целом сложно назвать очень уж ликвидными, но в их славной когорте есть откровенный «висяк» – восьмицилиндровые модификации седана S80 второго поколения и кроссовера XC90 первой генерации.
8. Volvo XC90 V8
Мотор Yamaha объемом 4,4 л выдает 315 л.с., оборачивающиеся огромным транспортным налогом, а его аппетиту позавидовали бы викинги. На вторичном рынке модификации с V8 стоят умеренно, а некоторые продавцы готовы сходу скинуть около ста тысяч рублей – лишь бы купили.
9. Mazda CX-7
Сложности при поиске нового хозяина для кроссовера с 2,3-литровым турбонаддувным двигателем – а речь именно об этой модификации, а не версии с атмосферным мотором объемом 2,5 л – вполне возможны.
Причина в дурной славе агрегата, который может «порадовать» задирами вкладышей, поломками турбонагнетателя, расходом масла и растянутыми цепями ГРМ.
10. Haval H9
Китайский внедорожник, мимикрирующий под Toyota Land Cruiser Prado и Lexus LX, неплох как автомобиль.
Другое дело, что он недешев, а реализовать его очень сложно – российский автовладелец, имеющий достаточную сумму скорее посмотрит в сторону тех же именитых японских внедорожников.
Тотальный неликвид
Ряд специфичных автомобилей продать на вторичке может быть весьма сложно.
Это продукция Alfa Romeo и Fiat, которую в народе принято бояться и считать ненадежной, американские машины для внутреннего рынка и малоизвестных брендов, «французы», ориентированные на узкую категорию ценителей, праворульные модели спортивного толка вроде Toyota Mark II Tourer V с порой необоснованно высоким ценником, кучей нужного и ненужного тюнинга, а также не слишком чистыми документами.
Тем не менее и здесь все не так однозначно. Каким бы специфичным и узкоспециализированным не был автомобиль, на него может найтись желающий. Адекватная цена, хорошее состояние – и вот уже «эксклюзив» уезжает к соклубнику или просто владельцу, который хочет много эффекта за мало денег.
Придется запастись терпением при продаже городских «малышей» размерного класса А – всех этих smart, Peugeot 107 и прочих Citroen C1, а также японских кей-каров, ориентированных разве что на поклонников жанра. На дорогах России пока что царит закон джунглей – кто больше и премиальнее, тот прав.
Бортжурнал,Volvo S80,Peugeot 107,Mazda CX-7,Volvo XC90,Citroen C1,Toyota Mark II,Renault Duster,Skoda Yeti,Volkswagen Tiguan,Nissan Qashqai,Toyota Land Cruiser Prado,Nissan Terrano,Lexus LX,Toyota Land Cruiser,Alfa Romeo,Lexus,Mazda,Renault,Nissan,Skoda,Volvo,Toyota,BMW,Fiat,Volkswagen,Peugeot,Citroen,Mercedes-Benz,Renault,
14