Рынок загородной недвижимости Подмосковья становится все более востребованным. С каждым годом растет число желающих приобрести здесь участок под застройку. Благодаря общей тенденции снижения цен, загородная земля в Московской области стала доступна даже для тех покупателей, кто раньше не мог себе это позволить.
Текущие предложения на рынке загородной недвижимости
Сегодня, покупателям предлагается на выбор несколько вариантов недвижимости:
- Участки без подряда (УБП) – самые дешевые предложения, чаще приобретаются под строительство дач. Как правило, оснащены минимальным количеством инфраструктуры и коммуникаций, а иногда и их отсутствием. Такие земли продаются как на первичном рынке — от застройщиков, так и на вторичном – от частников;
- Садово-дачные товарищества (СНТ, ДНП) – в основном, это предложения на вторичном рынке и представляют собой продажу уже готовых, построенных дач и загородных домов;
- Участки с подрядом (УСП) – предлагаются в организованных поселках. Покупатели могут приобрести как уже готовые варианты, так и построить новый дом силами девелопера, по согласованному проекту.
Основной покупательский спрос, в последнее время, направлен на участки без подряда на первичном рынке. Владельцы могут распоряжаться такими землями по своему усмотрению, строить любые коттеджи и капитальные сооружения. Самый типичный случай: это приобретение участка размером 6 соток под застройку домом площадью 100 — 120 кв. м., для круглогодичного проживания (ПМЖ).
Преимущества коттеджных поселков
Продуманная инфраструктура современных коттеджных поселков позволяет получить комфортабельное жилье со всеми удобствами городских квартир, но в то же время в окружении природы — вдали от шумных мегаполисов. К тому же, в отличие от квартир, в домах, расположенных в таких поселках, владельцам обеспечена полная приватность.
Главное отличие КП от деревень и стародачных поселений – это однородная социальная среда, единый архитектурный стиль, благоустроенная территория. Жильцы и соседи, как правило, — обеспеченные, солидные люди. Кроме того, такие поселки охраняются, на въезде предусмотрен КПП, территория полностью огорожена, а значит закрыта от посторонних глаз.
Коттеджные поселки делятся на четыре вида, в зависимости от достатка проживающих в них людей:
- Эконом класс – это поселки «без излишеств», дома в них комфортные, но простые, обычно площадью до 80 кв. м., расположены на территории до 12 соток. Центральные коммуникации отсутствуют, чаще всего есть только электричество. Благоустройство территории минимально — застройщиком могут быть пострижены газоны, посажены деревья, но в целом минимум дизайнерских решений и особенностей оформления ландшафта. Общественные места ограничиваются парой зданий. Инфраструктура не предусматривает наличия школы и детсада и развлекательных центров. Расстояние до МКАД от 50 км и дальше;
- Комфорт класс – в таких КП продаются дачи и дома площадью 100 — 120 кв. м. с участками до 20 соток. Инженерные коммуникации проектируются как автономными, так или централизованными. Обязательно предусмотрено минимальное количество инфраструктуры: детские площадки, места для занятий спортом, парковки, магазины, аптеки или даже кафе. Удаленность от МКАД обычно, в пределах 30-50 км;
- Бизнес-класс – поселки, которые обычно возводятся в престижных районах, от 5 до 50 км от МКАД. Дома в таких КП просторные, площадью более 200 — 250 кв. м., и окружены большими участками, с элементами ландшафтного дизайна. Территория поселков круглосуточно охраняется, ежедневно убирается и поддерживается в порядке управляюшей компанией. Не далее, чем в 10 км от КП расположена вся основная инфраструктура: больницы, спа, школы, фитнес-центры и др. К домам здесь подводятся все основные необходимые коммуникации;
- Премиум класс – элитная, дорогая недвижимость, располагающаяся в ближайших пригородах Москвы до 25 — 30 км от МКАД. Размер особняков достигает 450 — 500 кв. м и выше. Участки оснащены всеми необходимыми коммуникациями, включая интернет, телефонную линию, кабельное телевидение. Как правило, такой поселок выполняется в едином архитектурном стиле, а территория круглосуточно охраняется собственной службой безопасности. Все необходимые объекты для комфортного существования жильцов расположены не более, чем в 3 км.
Определившись с бюджетом, можно переходить к выбору конкретных вариантов, а для этого необходимо проанализировать месторасположение, инфраструктуру и особенности коттеджных поселков.
Какие районы Подмосковья сегодня наиболее популярны?
Стоимость загородной недвижимости Подмосковья зависит от множества факторов, но основной из них — местоположение. Рассмотрим какие факторы влияют на спрос и ценообразование различных районов и направлений.
1. Транспортная доступность и удаленность от Москвы
Основной фактор, влияющий на популярность недвижимости. Сегодня, наименее загруженными трассами являются:
- Новорижское ш.;
- Волоколамское ш.;
- Можайское ш.;
- Киевское ш.
Наиболее сложная транспортная ситуация наблюдается на востоке и юго-востоке Московской области. Также придется постоять в пробках на:
- Ленинградском;
- Каширском;
- Ярославском шоссе.
Дороги там почти всегда перегружены.
2. Экология района
В последние годы, становится все более актуальным вопросом. Дышать свежим воздухом, в окружении леса, на берегу чистой реки – не только полезно для здоровья, но еще и дорого для бюджета. Наиболее экологически чистыми районами Подмосковья являются:
- районы вдоль Рублево-Успенского ш.;
- Минского ш.;
- Новорижское ш.;
- Киевское шоссе.
А самыми загрязненными признаны коттеджные поселки, расположенные к востоку от столицы.
3. Инвестиционная привлекательность
Многие покупают дом не для себя, а вкладывают средства с целью перепродажи. В этом случае, рекомендуется выбирать направления, участки в которых пользуются высоким спросом и не будут годами висеть на досках объявлений, а это:
- Новорижское;
- Минское;
- Киевское;
- Дмитровское шоссе.
4. Инфраструктура
Ярославское шоссе, юг и юго-восток Подмосковья характеризуются слабой и медленно развивающейся инфраструктурой. Все современные удобства жители могут найти на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, чуть хуже ситуация на Минском и Можайском шоссе, Дмитровском и Калужском направлениях.
По этому параметру, наиболее привлекательным для покупателей являются коттеджные поселки на Минском шоссе. Дома здесь окружает чистейшее Можайское водохранилище и густые нетронутые вечнозеленые леса.
Дмитровское шоссе также славится первозданной природой и расположением среди водоемов, а кроме этого, ближайшее расположение Клинско-Дмитровской гряды позволило оборудовать здесь горнолыжные базы.
Наполненное неповторимой природой и живописными лесами, Калужское шоссе манит дачников и отдыхающих уже много лет. Построенные санатории являются одними из любимых мест выходного отдыха для москвичей.
6. Соседи
Окружение и круг общения напрямую влияет на развитие личности, особенно это касается детей. Поэтому наличие хороших соседей — одно из важных требований при покупке жилья.
Коттеджные поселки с высоким достатком проживающих семей, в основном, расположены вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Абсолютно противоположная ситуация в восточных частях Подмосковья, здесь сконцентрировано максимальное количество КП эконом-класса.
Минское, Можайское и Киевское шоссе – это места проживания людей среднего класса.
Самые популярные элитные поселки Подмосковья на вторичном рынке
«Жуковка-XXI»
Это элитный коттеджный поселок, расположенный всего в 10 км по Рублево-Успенскому шоссе. Застройщик — компания «Глетчер», выбирает для строительства наиболее дорогие районы, такие как Жуковка, Барвиха и др.
Приобрести жилье тут по карману только очень состоятельным покупателям. Средняя стоимость участка с постройкой — 11,6 млн. долларов, дом без отделки и меблировки можно купить начиная с 7 млн. долл., а полностью обустроенный коттедж обойдется от 10 млн. долларов.
«Резиденции Бенилюкс»
Этот КП в 2004 году был удостоен премии «Поселок года». С тех пор изменилось многое, и на рынке возникло немало дорогой недвижимости, но он до сих пор сохранил прежнюю атмосферу и соответствует полученному званию. Резиденции находятся в 19 км по Новорижскому шоссе.
На сегодняшний день самый дорогой дом в поселке продается за 15 млн. долларов, а средняя цена меблированного домовладения втрое меньше.
КП «Николино»
Самый масштабный, на сегодняшний день, проект на дорогостоящем Рублево-Успенском направлении. Площадь КП — 150 гектар, и он продолжает расширяться.
Недавно здесь стартовали первые продажи участков без подряда. Цены на покупку домовладений находятся в диапазоне от 1 до 30 млн. долл., а средняя стоимость – 8 млн. долл.
«Княжье озеро»
Один из самых первых сформировавшихся поселков на Новорижском направлении. Проект стартовал в 2003 году.
Самый недорогой коттедж в «Княжьем» обойдется в 296 тыс. долл. За эту сумму реально приобрести дом площадью 180 кв. м. с участком 10 соток. Дома побольше, с современным ремонтом и меблировкой, продаются от 1 млн. долл., а самое дорогое предложение — 1,8 млн. долл. за участок с домом.
«Довиль»
Этот коттеджный поселок расположен по Минскому шоссе. Несмотря на высокую стоимость жилья, в момент появления на рынке, быстро приобрел популярность среди покупателей элитной недвижимости.
В «Довиле» продаются как отдельно стоящие коттеджи, так и таунхаусы, благодаря чему минимальная стоимость покупки жилья здесь — «всего» 500 тыс. долл. Самый дорогой особняк в поселке стоит 30 млн. долл. В среднем, дом без отделки, стоит 2 млн. долл.
«Шервуд»
Известный загородный проект на Новой Риге. Это первый поселок строительной компании «Инком», ставший настолько успешным , что для строительства и реализации подобных проектов, было создано отдельное подразделение – компания Villagio Estate.
Недвижимость по-прежнему здесь стоит дорого – от 2,5 млн. долл., а средняя цена составляет чуть больше 5 млн. долл.
«Павлово»
Компания-застройщик «ОПИН» отказалась от идеи обустройства данного поселка собственной инфраструктурой. Вместо этого, был построен комплекс «Павлово Подворье», где были расположены административные, культурно-развлекательные и учебные заведения, услугами которых могут свободно пользоваться как жители КП Павлово, так и соседних поселков и районов.
Расположено Павлово в 14 км по Новорижскому шоссе, средняя цена жилья — 5,44 млн. долл. Коттеджи «под ключ» продаются от 1,5 млн. долл., а участок под застройку можно приобрести от 20 тыс. долл. за сотку.
«Трувиль»
Располагается на расстоянии 20 км по Минскому шоссе и является вторым успешным проектом того же девелопера, который строил «Довиль».
Минимальная цена недвижимости – от 660 тыс. долл., а средняя стоимость оборудованного дома — 2,5 млн. долл.
«Миллениум Парк»
Расположен по Новорижскому шоссе. С момента создания и по сей день он не утратил популярность благодаря интересной архитектурной концепции. Его еще называют «Подмосковной Венецией» из-за искусственно созданных каналов, протяженностью почти в 5 км.
Территория «Миллениума» огромна, по меркам коттеджных поселков — весь проект на 300 домовладений. Средняя стоимость жилья на продажу — 2,78 млн. долл.
«Гринфилд»
Один из самых красивых поселков Подмосковья, включающий 100 домов премиум-класса. Стоимость домовладений стартует от 1 млн. долл, в среднем коттедж в «Гринфилде» стоит 3,59 млн. долл.
Заключение
Решив купить или построить хороший, надежный дом – не спешите с выбором. Изучите рынок, посещайте сайты, читайте отзывы…
При осмотре объектов недвижимости «вживую», помните, что важно чувствовать себя комфортно и уютно не только в понравившемся доме, но и на всей территории поселка. Лучше несколько раз съездить на место, осмотреть район, оценить транспортную ситуацию. Подумайте, насколько комфортно вам будет добираться в интересующий поселок в зимнее время.
Если все факторы устраивают и позволяет бюджет, покупайте. И ни о чем не жалейте. Помните, действительно премиальных мест и поселков в Подмосковье мало, и больше их не становится — такие дома и участки всегда будут в цене.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Спрос на «загородку» — это всерьез и надолго
В начале ХХI века думали, что городское население будет переселяться в пригороды. Но интерес к загородной жизни вернули лишь пандемия и самоизоляция, утверждает Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан. По статистике, сегодня каждый третий потенциальный покупатель, ищущий жилье, обязательно рассматривает и варианты загородных домов.
Спрос на загородную недвижимость в два раза ниже карантинного пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 и 2018 годах.
В столичных регионах «загородка» дорожает на 21% в год — это чуть ниже роста цен на квартиры. Дома дорожают немного медленнее квартир, но динамика не учитывает непрямые расходы (отделку, ремонт).
Поднимаются цены на дома и в регионах с городами-миллионниками (+12%). Пик интереса к покупке домов приходится на конец лета. Это объясняется тем, что на просмотр вариантов загородного жилья требуется время.
А посмотреть?
Запись трансляции Циан.Конференции для профессионалов рынка загородной недвижимости смотрите тут
По мнению Алексея Попова, льготные ипотечные программы наиболее интересны для регионов, где больше земельных ресурсов и более высокое качество жизни по сравнению с многоэтажным жильем.
К минусам загородной недвижимости эксперт относит неготовность инфраструктуры, отсутствие интереса со стороны крупных застройщиков и более сложный процесс сделки.
Тем не менее эксперт прогнозирует рост количества сделок на загородном рынке.
«Бесподрядная вакханалия» vs идеальный поселок
«Сегодня на рынке нет идеального поселка, в котором я хотел бы иметь свой дом», — с такого откровенного заявления начал свое выступление Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
Он уточнил, что с 2003 по 2007 год было заложено много качественных поселков, но кризис 2008-го послужил причиной «бесподрядной вакханалии» — всплеск активности на рынке загородной недвижимости произошел только в прошлом году.
Идеальный поселок с точки зрения ликвидности отвечает трем параметрам, указывает Алексей Аверьянов, — это локация, продукт, управление.
Качественный продукт должен иметь сформированную социальную среду, гармоничный архитектурный стиль и четко прописанный дизайн-код.
Открытость и прозрачность действий управляющей компании, честный подход к ценообразованию за ее услуги также должны быть неизменными составляющими современного поселка.
Выступление Валерия Лукинова, учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент», академика МАИН, было посвящено квартальному девелопменту. Главными преимуществами такой застройки он считает привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка, быстроту застройки.
Эксперт подробно остановился на этапах квартального девелопмента: найти участок, договориться с собственником поселка об эксклюзивных условиях, определить портрет покупателя, которому будет интересна эта локация, изучить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов, создать упаковку продукта в стиле, наиболее понятном аудитории.
В итоге, по мнению спикера, реально создать продукт дороже рынка на 30–40%.
По прогнозам Валерия Лукинова, загородный рынок в следующие два-три года ждут взлет, увеличение стоимости лотов: цены будут расти на землю и дома (в Московской области эксперт прогнозирует рост цен от 20 до 30%), на рынок будут выходить коттеджные поселки без подряда.
Новые привычки после карантина
Максим Рудницкий, директор компании M9Land, проанализировал рынок загородной недвижимости 2020–2021 годов на примере самого популярного Подмосковного направления — Новорижского шоссе.
На расстоянии 40 км от МКАД в стадии продаж у компании находится пять поселков, четыре из них — с подрядом и один — без подряда. Предлагаются к продаже дома небольшой площади (от 130 до 250 кв. м) на участках от трех до пяти соток. Чем дальше от города, тем больше площадь участков.
А вот на расстоянии от 40 до 60 км у компании продается всего один проект с подрядом.
По мнению спикера, карантин сформировал новые потребительские привычки: клиенты стремятся избегать замкнутых пространств, скопления людей, предпочитают удаленную работу. Эти привычки хорошо сочетаются с загородной жизнью, поэтому, как полагает эксперт, спрос на загородную недвижимость станет долгосрочным трендом.
Дом или дача?
Самым востребованным форматом недвижимости являются готовые дома и дачи, а земельным наделом — 11–15 соток. Как рассказала Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» Циан, для 40% покупателей загородный дом является первой покупкой. Для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39%, для сезонного проживания — 25%.
Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания. Интересно, что 54% покупателей собираются начать строительство в течение года с момента покупки, 29% — в течение трех последующих лет. Как отметила Анна Березина, интерес к «загородке» велик, он не остыл в течение года и, судя по всему, сохранится на высоком уровне еще долго.
Теперь заказчики лучше разбираются в архитектуре, многие клиенты хотят необычный дом, уверен Сергей Колчин, гендиректор и основатель архитектурного бюро Le Atelier.
«Дом над водопадом» — загородный дом, построенный в 1936–1939 годах по проекту Фрэнка Ллойда Райта на юго-западе Пенсильвании (США)
Порой пожелания заказчиков, воплощенные в жизнь архитекторами, не только попадают на страницы журналов, но и входят в историю. Так произошло с домом над водопадом, придуманным архитектором Фрэнком Ллойдом Райтом, или с проектами Жана Нувеля. «Когда мы пускаем архитектуру в малоэтажку, это будущий новый вызов, который обязательно когда-то прорастет», — пояснил Сергей Колчин.
Янина Волкова, руководитель агентского направления в Calltouch, свое выступление посвятила сквозной аналитике, на основе которой измерила эффективность рекламных каналов. Среди инструментов, помогающих увеличить количество обращений, эксперт назвала обратные звонки с сайта и площадок, умную кнопку (обратный звонок для интровертов), виджет прозвона пропущенных звонков.
Цена или качество?
Сегодня 70% заказчиков не понимают, сколько стоит строительство, считает Владислав Копица, основатель и генеральный директор Open Village. По его оценкам, всего за год стоимость стройматериалов выросла с 10 до 70%, численность рабочей силы в связи с закрытием границ сократилась на 40%.
По подсчетам спикера, сегодня 33% клиентов готовы потратить на строительство загородного дома лишь до 4 млн рублей. При этом заказчиков интересует минимальная цена, но максимальное качество строительства.
Клиенты с бюджетом от 4 до 7 млн рублей пытаются совместить цену и качество строительства. Для таких заказчиков нужно прорабатывать готовые дома с интересными решениями, убежден Владислав Копица.
Покупатели с бюджетом от 7 млн рублей предпочитают индивидуальные решения, повышенный комфорт.
| Клиенты были готовы/готовы потратить | до 2020 года | в 2021 году |
| до 4 млн рублей | 30% | 33% |
| от 4 до 7 млн рублей | 30% | 33% |
| от 7 до 30 млн рублей | 30% | 25% |
| более 30 млн рублей | 10% | 9% |
Как подчеркнул Владислав Копица, заказчик наигрался с большими домами по 500 кв. м. Людям надоедает подниматься на несколько этажей, они хотят двигаться по горизонтали.
Выступление Рената Баширова, руководителя отдела продаж Good Wood, было посвящено неочевидным способам увеличения продаж, которые подарил 2020-й.
«Изучив опыт 2008 года, мы поняли, что в долгосрочной перспективе нас ждут падение спроса, падение маржи, сокращение сотрудников, поэтому мы выбрали рост в качественных показателях», — сказал спикер.
Исходя из принципа антихрупкости (понятие, введенное экономистом Нассимом Талебом в книге «Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса»), руководство компании начало сдерживать объемы продаж, отключив рекламу. Это позволило экономить ежемесячно от 3 до 4 млн рублей.
Компания сократила регионы присутствия до максимального расстояния 150 км от Москвы и Санкт-Петербурга и областей.
В отделе продаж запретили намек на скидки. «Антибизнесовые» методы привели к тому, что срок, за который покупатель принимает решение, сократился в два раза. Ренат Баширов подчеркивает, что удалось увеличить не количество, а качество продаж.
Резюме. Пандемия вернула интерес к коттеджам и дачам. Эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в Московской области от 20 до 30%. В следующие два-три года цены будут расти как на готовые дома и на землю, так и на строительные материалы. Участники конференции полагают, что спрос на «загородку» сохранится еще долго.
Где купить загородный дом для постоянного проживания? — журнал ИНКОМ-Недвижимость
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, трое из десяти москвичей хотели бы купить дом за городом, и сегодня сделать это стало проще — в условиях снижения цен и огромного выбора земельных участков, домов, коттеджей и таунхаусов на любых подмосковных направлениях. Основными факторами при выборе объекта, помимо бюджета покупки, являются транспортная доступность, инфраструктура локации, экология, ценовая категория поселка, статус и выгодность покупки дома в нем.
Обзор цен на коттеджи
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинги шоссе в Подмосковье, где реализуются готовые коттеджи, таунхаусы и земельные наделы с максимальной и минимальной средней стоимостью предложения.
Коттеджи и участки с подрядом
| Самые дорогие коттеджи | Цена (млн рублей) |
| Рублево-Успенское шоссе | 96,7 |
| Минское шоссе | 92,8 |
| Новорижское шоссе | 42,2 |
| Самые дешевые | Цена (млн рублей) |
| Носовихинское шоссе | 4,3 |
| Щелковское шоссе | 7,1 |
| Горьковское шоссе | 7,7 |
Таунхаусы
| Самые дорогие таунхаусы | Цена (млн рублей) |
| Рублево-Успенское шоссе | 56,7 |
| Минское шоссе | 31,1 |
| Новорижское шоссе | 24,3 |
| Самые дешевые таунхаусы | Цена (млн рублей) |
| Горьковское шоссе | 4,6 |
| Каширское шоссе | 7,4 |
| Симферопольское шоссе | 7,4 |
Участки без подряда
| Самые дорогие участки без подряда | Цена (млн рублей) |
| Новорижское шоссе | 39,7 |
| Ильинское шоссе | 32,2 |
| Рублево-Успенское шоссе | 25,4 |
| Самые дешевые | Цена (млн рублей) |
| Егорьевское шоссе | 0,8 |
| Новорязанское шоссе | 0,9 |
| Минское шоссе | 1 |
Транспортная доступность
Чтобы определиться, где жить за городом, следует узнать, какие трассы проходят в выбранных локациях; изучить трафик в разное время суток; выяснить, есть ли в пешей доступности железнодорожная станция, или можно добраться до поселка на автобусе от станции метро.
Тем, кому требуется регулярно ездить в столицу, необязательно вгонять себя в рамки популярного ближнего Подмосковья, можно присмотреться к вариантам и дальше 30–40 км, ведь пробки обычно создаются на подъезде к МКАД, затем путь свободнее, и время в дороге увеличивается не критично. Покупка загородного дома там будет более практичной — чем глубже в область от Москвы, тем дешевле недвижимость и чище воздух.
Источник изображения: stroi.mos.ru/razvitie-uds
Самые свободные и перегруженные шоссе
Наличие удобных транспортных развязок и качественных дорог увеличивают стоимость загородных домов. Например, в районах «беспробочных» шоссе сосредоточены самые престижные и дорогостоящие предложения Подмосковья.
На востоке и северо-востоке транспортная доступность пока особенно низкая, во многом благодаря скоплению городов. Именно там можно найти самые экономичные варианты.
| ТОП-3 шоссе без пробок | Самые перегруженные трассы |
| Рублево-Успенское шоссе | Ленинградское |
| Минское шоссе | Ярославское |
| Новорижское шоссе | Щелковское |
Инфраструктура: нюансы
В целях экономии большинство коттеджных поселков предлагают жителям только самое необходимое: магазин, аптеку, детский сад.
Девелоперы чаще делают ставку на инфраструктуру в окружающей локации, выводя проекты либо недалеко от МКАД, либо рядом с городами-спутниками. Это позволяет застройщику «убить двух зайцев»: сократить свои расходы (а также ежемесячную плату для жителей поселка) и предложить покупателям комфортные условия для жизни.
Выбирая локацию для проживания, следует учитывать следующие факторы:
- обеспечение своевременной медицинской помощи по экстренным показаниям;
- возможность получения достойного образования детям;
- наличие магазинов и салонов с необходимым набором товаров и услуг;
- наличие парков, скверов.
Как правило, общая территория поселка, включая детские и спортивные площадки, парковки, водоемы, обустраивается за счет девелопера или управляющей компании.
Где жить за городом: экология
Для самостоятельной оценки экологической обстановки можно использовать следующие критерии: чистота воздуха и водоемов, а также объем природных лесных массивов и зеленых насаждений, отсутствие вредных производств.
Источник изображения: rosecology.ru
Ищем чистую атмосферу и прозрачные водоемы
Качество воздуха зависит, в частности, от розы ветров, наличия поблизости промышленных предприятий, транспортной загруженности близлежащих автотрасс. Наиболее благоприятной считается западная часть Подмосковья. Множество чистых водоемов и живописных ландшафтов расположены на Минском, Можайском, Дмитровском и Калужском шоссе, поэтому любители рыбалки и купания покупают дома именно там.
Поселки дачный и коттеджный: в чем различия
На территории дачных поселков запрещено строительство развлекательных, медицинских и торговых учреждений; они могут находиться вдали от городов; за состояние подъездных путей никто не отвечает, и не в каждом дачном товариществе улицы зимой чистят от снега. Размер дачных участков одинаковый, и обычно весьма скромный. ДНП имеет собственную охрану, только если собранием собственников дач было решено ее нанять.
Коттеджные поселки возводятся на расстоянии нескольких километров от города, жители обеспечены инфраструктурными объектами; застройщики коттеджных поселков заинтересованы в том чтобы следить за состоянием дорог на подъезде к поселку и внутри него, заботиться об их уборке и ремонте. В коттеджном поселке покупатель дома или земельного участка без подряда имеет возможность выбрать надел, подходящий ему по площади. Организация охраны обязательна.
Собственники домов в коттеджных поселках вносят ежемесячные платежи. Первая категория — оплата того, что потребляет житель: электричество, газ, водоснабжение, обслуживание канализации и прочее. Стоимость зависит от тарифов компании, которая поставляет ресурсы.
Следующая категория — плата за ремонт и строительство. Третья — эксплуатационные платежи, их размер зависит от цен, устанавливаемых управляющей компанией. В эконом-классе они обычно составляют от 3 до 7 тыс. рублей; в бизнес-классе — от 7 до 15 тыс.
рублей; в премиальном — от 15 до 25 тыс. рублей.
Категории коттеджных поселков
Эконом-класс
Экономичные объекты имеют небольшую площадь: дома обычно до 120 кв.м, участки — около 8 соток. Инфраструктура и ландшафтное благоустройство — минимальные. Такие поселки расположены не ближе чем в 30 км от МКАД.
Комфорт-класс
Средняя площадь дома — до 200 кв. м, участка — около 12 соток. Средняя удаленность от Кольцевой автодороги: 20–40 км. Газо-, водо- и электроснабжение могут быть как индивидуальными, так и централизованными. Инфраструктура включает детские и спортплощадки, автостоянку для гостей.
Бизнес-класс
Домостроения — от 200 кв. м, они размещаются на больших участках с авторским ландшафтным дизайном.
Поселки данного ценового сегмента расположены не далее, чем в 50 км от МКАД по западному, юго- или северо-западному направлениям; до 30 км от МКАД по любому из других загородных направлений.
Объекты инфраструктуры должны быть доступны — до 10 км; в поселке обычно размещаются игровые площадки, детский сад, небольшие магазины и гостевая стоянка.
Премиум-класс
Дома имеют площадь от 400 кв. м; весь поселок является единым и уникальным дизайнерским проектом. Такие поселки располагаются на удалении до 30 км от МКАД по юго-западному, северо-западному или западному направлениям Подмосковья. Объекты инфраструктуры должны находиться на расстоянии до 3 км.
Коттедж и другие — сравнительный анализ
Отличия от дома в деревне
Приобретая коттедж в недостроенном организованном коттеджном поселке, нужно быть уверенным в надежности застройщика и вести себя предусмотрительно.
Необходимо убедиться, что выделенная мощность — не менее чем семь киловатт на участок, что работает электроподстанция и уличные фонари.
Преимущество — поселку, где есть общая артезианская скважина (на случай ее поломки должна быть резервная) и водоснабжение централизовано. Подключение газа следует проверить по техусловиям — эти документы действительны только два года.
В отличие от деревенского дома, коттеджам в поселке обеспечена охрана: на охранном пункте должны отслеживать сигналы видеокамер; и хорошо, если в поселке работает ЧОП.
Отличия коттеджа от таунхауса
Таунхаус — это несколько квартир с отдельными входами, которые объединены в одном здании. За счет двух- или трехуровневой планировки площадь квартиры находится в пределах 120–300 кв. м; каждому владельцу полагается маленький придомовой участок 1–3 сотки, часто застройщиком предусмотрен гараж или место для парковки. Таунхаусы строятся по типовому проекту, общему для будущих жильцов.
Коттедж — изолированный дом для одних хозяев, с участком большой площади; он может быть сооружен как по типовому проекту, так и по специальному заказу.
Стоимость приобретения и содержания таунхауса значительно ниже, чем у коттеджа в аналогичной локации, она даже сравнима с ценой квартиры в городе.
Преимущества перед участком без подряда (УБП)
Каждый собственник земельного участка без подряда на строительство вправе возводить на нем все, что захочет, и оформить в любой стилистике. Часто между соседями возникают недовольство и конфликты из-за слишком высоких заборов и домов, нарушений норм строительства и т. д. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость рекомендуют остановить выбор на поселках с единой архитектурной концепцией.
Особенности загородной «прописки»
Многие рассматривают покупку загородного дома на территории ТиНАО — московская регистрация для них является решающим плюсом.
Статус земли
При выборе участка необходимо учитывать юридический статус земли. Если планируется строить капитальный дом для постоянного проживания, предпочтительнее земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Наделы в дачных некоммерческих партнерствах дешевле, но их сложнее подключить к инженерным коммуникациям.
Проверка документов
При покупке загородной недвижимости в первую очередь следует проверить два документа:
- удостоверяющий право собственности на землю;
- удостоверяющий право собственности на дом.
Наличие одного документа не отменяет необходимость проверки другого! Например, если продавец является полноправным собственником земельного участка, но не зарегистрировал дом, то здание считается самовольной постройкой.
Где самый широкий ассортимент жилья в Подмосковье?
На востоке Подмосковья сегодня сконцентрирован самый большой объем загородного предложения — 17% от общего числа в регионе расположено на Новорязанском шоссе — чаще всего это недорогие участки без подряда (УБП).
На втором месте значится Новорижское направление с 11% первичной «загородки» сегодня здесь находятся наиболее привлекательные объекты высоких ценовых сегментов.
Третье место занимает Дмитровское шоссе с 10% объектов — есть и УБП, и экономичные коттеджи, и таунхаусы.
| Самый широкий выбор | Доля предложений | Выбор покупателей |
| Новорязанское шоссе | 17% объектов | 14% спроса |
| Новорижское шоссе | 11% первичной загородки | 11% спроса |
| Дмитровское шоссе | 10% объектов | 12% спроса |
Выбор покупателей
В каком районе купить загородный дом: фавориты и аутсайдеры
Наиболее высокий спрос зафиксирован в локациях по Новорязанскому, Дмитровскому и Новорижскому шоссе — на эти направления приходится не менее 14%, 12% и 11% продаж соответственно. Куда хуже дела обстоят на Горьковском, Егорьевском и Рублево-Успенском шоссе: у них не более чем по 1–2% сделок.
Популярный вариант
Самый ликвидный среднестатистический продукт на рынке подмосковной загородной недвижимости — это коттедж комфорт-класса, который имеет площадь до 150 кв. м, находится на расстоянии от столицы до 30 км и стоит не более 7 млн рублей. Желательно, чтобы поселок был в состоянии высокой готовности, имелась необходимая инфраструктура, а также природные локации — река, лес и т. д.
Новые тренды
В последнее время наметились новые тенденции. В связи с активной урбанизацией ближнего Подмосковья и скорой реализацией проекта Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) покупатели загородных коттеджей и таунхаусов все чаще выбирают перспективные для жизни районы в 50 км от МКАД и далее.
Кроме того, в будущем легкое метро войдет в восточные районы Подмосковья: на расстоянии до 15 км от МКАД откроются новые станции, что привлечет к этим территориям новых покупателей загородных домов, а следовательно, может спровоцировать и повышение цен.
При выборе загородной локации покупатели главным образом учитывают два фактора — транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Нередко приходится идти на компромисс: например, неудовлетворительное транспортное сообщение, но развитая инфраструктура — такой вариант хорошо подходит тем, кто работает здесь же или на дому, у кого нет необходимости в регулярных поездках в столицу.
Заключение
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость рекомендуют выбирать варианты покупки загородной недвижимости в теплое время года: можно лично оценить природную среду и транспортную доступность (с мая по сентябрь — самый напряженный трафик), а также понаблюдать за ходом возведения первичных объектов. Покупателям домов в строящихся поселках следует тщательно изучить документацию со списком коммуникаций и инфраструктурных объектов. Нелишним будет ознакомиться с другими проектами застройщика и отзывами покупателей.
При покупке земельного участка или дома на «вторичке» полезно наведаться на просмотр в непогоду: когда идет дождь, легко увидеть, не застаивается ли вода на территории, и не течет ли крыша.
Приобретая вторичный объект, стоит пообщаться с жильцами соседних домов и выяснить подробности о работе коммуникаций, качестве услуг управляющей компании, возможных проблемах.
Лучше если это сформированный поселок, где на продажу дома выставляются редко — жить там спокойно, и люди уезжают с неохотой.
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
По нашим данным, в настоящее время в продаже 28 500 домов и таунхаусов и 83% из них продаются более одного года.
Мы подключили к определению реальной цены объектов на загородном рынке искусственный интеллект, проанализировав объективные факторы, из которых цена складывается (локация, удаленность от города, развитие района, стоимость материалов и т. д.
), для всех частных домов в продаже за последние 26 месяцев.
Одновременно мы сделали предположение: если для людей на удаленке перестанет играть важную роль время в пути на работу или в город, они предпочтут не переплачивать и выберут дома там, где дешевле, что повлечет за собой рост цен в этих районах. Цены по Подмосковью в любом случае не сравняются, однако произойдет так называемое сужение гэпов: там, где сегодня разница в цене составляет 25%, разрыв может снизиться до 5–7%.
Недвижимость – это инвестиция. Покупать дом нужно именно с этими мыслями, чтобы не только переехать из Москвы, но и сохранить и даже приумножить капитал. Часто уже через три года после покупки недвижимость перепродают, потому что не всё просчитали и продумали.
Тем, кто думает, что навсегда переедет за город, стоит обратить внимание на районы, в которых сейчас земля стоит недорого, но за следующее десятилетие, вероятнее всего, подорожает. Речь идет в основном о районах, где сейчас нет общественного транспорта либо на дорогах в город постоянные пробки.
Однако ситуация начинает меняться: в пригородах строят дороги, а часть компаний переходят на удаленную работу. Фактор транспортной доступности может стать менее значимым.
Мы изучили все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца и выделили десяток наиболее перспективных. Цена за сотку земли там сравнительно невысока, однако потенциал роста впечатляет. При анализе учитывались только дома, подходящие для постоянного жительства (см. таблицу).
В теории можно поменять трехкомнатную квартиру у МКАД на дом площадью 150 кв. м в 10 км от города. На практике цены на готовые дома в Подмосковье сильно завышены. В 2000-х гг. люди строили нерационально, расходуя много лишних средств и не считая затрат.
В итоге сегодня не многие могут точно сказать, во сколько им обошелся дом. Если неподалеку есть новый жилой квартал, в котором можно купить квартиру за 90 000 руб. за 1 кв. м, то хозяин дома просто умножает свои 200 кв. м на 90 000 и получает 18 млн руб.
В реальности такая связь не должна быть линейной.
В 2000-х гг. подведение коммуникаций к дому стоило в 5–7 раз дороже, чем в настоящее время: тогда на газификацию нужно было потратить не менее миллиона рублей, а на подведение электричества – около 400 000 руб. После введения федеральных программ газификации и электрификации цены серьезно снизились, на газ в настоящее время закладывают около 400 000 руб.
, а подвести электричество можно в среднем за 35 000 руб. Однако люди уже заплатили много денег, и теперь включают их в нынешнюю цену дома. В целом продавцы хотят получить на 50% больше нынешней стоимости их недвижимости. В большинстве случаев за 12 млн руб. – средняя стоимость квартиры в Москве – можно купить хороший большой дом, но километров за 30 от МКАД.
Для большинства москвичей обмен получается неравноценным.
Вариантов решения у этой проблемы три: покупать участок и строить дом самостоятельно, приобретать дома у девелоперов (следующие 10 лет явно станут периодом расцвета рынка готового малоэтажного строительства в Подмосковье) или же нужно выбирать лучшие варианты примерно из 10% разумных предложений, которые сейчас есть на рынке.
Строительство дома в любом районе в 30 км от МКАД стоит примерно одинаково: наценки за логистику нет, а цена материалов и работы не отличается. По данным строительных организаций, в среднем каркасный дом обойдется от 16 000 руб. за 1 кв. м, дом из пенобетона – от 30 000 руб.
, кирпич дороже – от 35 000 руб. за 1 кв. м. Дом из несъемной опалубки – от 24 000 руб. за 1 кв. м (цены указаны за черновую отделку, для чистовой нужно добавлять еще столько же). Строительство частного коттеджа бизнес-класса под ключ стоит около 67 000 руб. за 1 кв. м, т. е. дом площадью 150 кв.
м обойдется примерно в 10,5 млн руб.
А вот стоимость земельного участка зависит от места: чем лучше локация, тем дороже. Нужно учитывать и еще один фактор, который влияет на цену дома с участком, – соседство. Когда люди переезжают за город, им важно, кто живет вокруг. Нужно учитывать среднюю стоимость жилья в районе. Чем она выше, тем, как правило, обстановка более благополучная.
По этой логике можно определить районы, в которых выгоднее строить дома самостоятельно, а также районы, где лучше всего покупать дом или таунхаус.
Для строительства лучше всего подходят районы, в которых стоимость 1 кв. м построенных домов в 10 и более раз ниже стоимости квадратного метра (не сотки!) земли.
Если земля сегодня дешевая, а вокруг дорогие дома, значит, экономически выгодно именно строить дом.
Есть районы, где земля уже стоит достаточно дорого, а дома не слишком дорогие. В этом случае целесообразнее поискать владельца дома, который хочет продать по рыночной цене, т. е. не дороже чем стоимость строительства на сегодня + 25% (средняя маржинальность строительства по рынку).
Дома в СНТ и ДНТ дешевле, однако практика последних 30 лет показала, что граждане чаще всего плохо самоорганизуются и самоуправляются.
В таких поселках не всегда надлежащее качество дорог, коммуникаций и территорий общего пользования.
Если выбирать недвижимость в СНТ, стоит убедиться, что жильцы ревностно относятся к общим делам, а общие территории содержатся в порядке. Однако опыт показывает, что таких объединений в Подмосковье не более 15% от общего числа.
