Рынок малоэтажного строительства в Подмосковье развивается очень активно в последние 20 лет. Это объясняется тем, что, с каждым годом, количество желающих приобрести жилье в непосредственной близости к столице, становится все больше. К тому же, наметилась тенденция на снижение цен из-за большого количества предложений и экономической ситуации в стране.
Поэтому для тех, кто не мог раньше позволить купить дом со своей землей в московском регионе, такая возможность сегодня есть! Какие же направления наиболее перспективны для покупки недвижимости и что стоит учитывать при выборе?
Что предлагают застройщики поселков?
Застройщики загородного жилья предлагают самый разнообразный выбор недвижимости на любой вкус: от недорогих участков без подряда, небольших коттеджей и таунхаусов до роскошных вилл. Также за МКАДом, можно приобрести и обычную квартиру в многоквартирном жилом комплексе. Чаще всего их покупают в тех же коттеджных поселках из-за безопасных и благоприятных условий проживания.
В окрестностях столицы расположено огромное количество коттеджных поселков различных классов и покупатель может выбрать любой из них.
Эконом-класс
Обычно в таких поселках жилье имеет небольшие размеры. Это в полной мере относится к самому дому и земельному участку, на котором он построен. Чаще всего это небольшой, уютный дом (от 80 кв. м.) без каких-либо архитектурных изысков с участком до 10-12 соток.
Общая территория поселка облагорожена с минимальным ландшафтным дизайном. Собственная инфраструктура развита слабо. Удаленность от МКАД — 50 км и более.
Комфорт-класс
Коттеджные поселки этого класса находятся в 30-50 км от столицы. Дома в них, как правило, функциональные и добротные, площадью от 120 до 160 кв. м., а земельные участки уже большей площади — размером в 15-20 соток.
Все инженерные коммуникации централизованные, но могут быть проведены в индивидуальном порядке. Внутренняя инфраструктура таких поселков хорошо развита и предлагает жильцам практически весь комплекс необходимых услуг.
Бизнес-класс
Расположение таких коттеджных поселков четко регламентировано. На западе: удаленность от МКАД — не больше 50 км, а по другим сторонам — до 30 км.
Поселки такого класса располагаются в престижных районах и возводятся по уникальным проектам дизайнеров. Для них характерны большие участки и просторные комфортабельные дома (от 250 кв. м.), оснащенные инженерными коммуникациями в полном объеме.
Поселки охраняются круглосуточно, а на их территории проведено ландшафтное озеленение и благоустройство общественных зон. Внутренняя инфраструктура включает площадки для детей и занятий спортом, лечебные учреждения, торговые и оздоровительные комплексы, детсад и гостевой паркинг.
Премиум-класс
Элитные поселки и жилые комплексы возводятся по самым престижным направлениям на расстоянии не более 30 км от МКАД. Здесь предлагаются элитные таунхаусы и особняки площадью от 400-450 кв. м., оснащенные всеми централизованными коммуникациями, телефонной сетью и доступом в Интернет.
В поселках имеется собственная охрана и коммунальная служба, занимающаяся благоустройством и уходом за территорией. В едином уникальном архитектурном стиле выполнены не только дома, но и решены все дизайнерские задачи коттеджного поселка в целом.
Все объекты инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания, должны находиться на расстоянии, не превышающем 3 км от жилого комплекса.
Геология и рельеф
При выборе места для возможного проживания важно знать и геологические особенности региона.
Так, земли в Домодедовском и Луховицком районах Московской области, хороши для развития сельского хозяйства, но в меньшей степени используются для возведения жилья.
Почвы Ногинского, Орехово-Зуевского, Егорьевского районов Подмосковья — подзолистые, торфяные или же болотистые. Это следует иметь ввиду при выборе фундамента под строительство дома.
В Чеховском и Серпуховском районах местность холмистая. Эрозия почвы выражена слабо, поэтому постройки, возведенные на таких землях, будут устойчивыми и долговечными.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что самые лучшие земли для ИЖС находятся в западной и северо-западной части Подмосковья. Но и цена сотки здесь самая высокая.
Экологическое благополучие
Принимая решение переселиться за город, человек желает не только убежать от изматывающего темпа жизни и суеты мегаполиса, но и получить возможность жить в свое удовольствие, дышать свежим воздухом, рыбачить, собирать грибы и ягоды.
Увы, большинство районов ближнего Подмосковья нельзя назвать чистыми в плане экологии. Рост числа коттеджных поселков, перенаселение и загруженность транспортных магистралей вносят свою лепту. Если вы хотите жить рядом с Москвой (до 20-30 км), и, при этом, в месте с неплохой экологией — вам подойдут только запад, северо-запад и юго-запад Московской области.
Вообще, экологию загородных зон оценивают тремя факторами:
- чистотой воздуха;
- количеством лесов;
- наличием водоемов.
Чистота воздуха напрямую зависит от розы ветров. Движение воздушных масс в летний период в Подмосковье происходит с северо-запада на юго-восток, а в зимнее время: с юго-запада на северо-восток. Поэтому воздух южного и северо-восточного направления наиболее загрязнен выхлопами автомобилей, промышленными отходами и газами. Запад Московской области, в этом плане, более чистый.
Одним из наиболее благополучных районов запада Подмосковья является Можайский, куда ежегодно приезжают на отдых десятки тысяч людей и где находится знаменитое Можайское водохранилище (или, как его еще называют «море»).
Однако если поселок находится у воды и леса — это еще не значит что воздух в нем 100% чистый. Также стоит учитывать удаленность поселка от промышленных предприятий и автомагистралей: чем дальше от поселка они расположены, тем чище будет воздух.
Что касается водоемов, то здесь обратная ситуация — наименее загрязненные находятся в восточных и юго-восточных районах. В них можно купаться и ловить рыбу, не опасаясь за свое здоровье.
Это может показаться странным, так как в западной и северной части Подмосковья сконцентрировано наибольшее количество озер и водохранилищ. Однако, из-за высокого уровня урбанизации (массовой застройки, наплыва туристов), их берега слишком загрязнены. А в водах Клязьмы и Москвы-реки экологи обнаружили почти всю таблицу Менделеева.
Наиболее чистыми водоемами на западе МО являются те, что значительно удалены от города, а именно: Можайское, Истринское и Рузское водохранилище. Здесь можно рыбачить и купаться без проблем.
По количеству лесных территорий однозначно лидирует западное направление. Здесь самая большая площадь лесных массивов, причем много вековых и хвойных лесов.
Поэтому покупая загородный дом, или выбирая участок под его строительство, следует воспользоваться эколого-географическими картами. Иначе можно не только увеличить расстояние до работы, но и ухудшить свое здоровье.
В этом плане, при подборе участка или загородного дома, лучше всего отдать предпочтение небольшим поселкам, расположенным в окружении лесных массивов, и на удалении от 30 до 70 км от МКАД.
Транспортная составляющая играет не последнюю роль в выборе места для загородного проживания. Наиболее благополучными (в плане наименьшей загруженности) на сегодня можно назвать:
- Новорижское шоссе;
- Симферопольское ш.;
- Можайское ш.;
- Киевское шоссе.
Опять-таки, почти все из них (3 из 4-х) находятся на западе Подмосковья.
Вообще, стоит отметить, что исторически в западных районах МО, было много пансионатов и санаториев, еще со времен СССР. Благоприятная экология и большое количество лесов, позволяли руководству страны регулярно приезжать сюда, с целью поправить свое здоровье.
Сегодня, самые дорогие и элитные коттеджые поселки находятся также в этих местах. Если составить рейтинг пяти самых дорогих направлений Подмосковья, исходя из цен за сотку / квадратный метр, то он бы выглядел следующим образом (в порядке убывания):
- Рублевка (Рублевское ш.);
- Ильинка (Ильинское ш.)
- Новая Рига (Новорижское ш.);
- Минское / Можайское ш.;
- Пятницкое шоссе.
В этих направлениях, стабильно высокий спрос на дома и участки. Он связан, в том числе, с малым числом пробок. А вот наиболее загруженными подмосковными шоссе являются:
- Горьковское;
- Егорьевское;
- Каширское;
- Ярославское;
- Ленинградское;
- Варшавское шоссе.
Если вы решили покупать участок или построенный загородный дом по этим направлениям, вам нужно быть готовым к тому, что дорога в Москву или обратно иногда может занять и пол-дня. Поэтому, здесь чаще всего покупают загородную недвижимость для отдыха, а не для постоянного проживания (ПМЖ).
Если с магистралями все понятно, то при анализе эффективности общественного транспорта, положение во всех направлениях — одинаково плохое: электрички ходят переполненными, а поездка в забитом до отказа автобусе занимает очень много времени. Транспортное сообщение между городами Подмосковья пока развито очень плохо.
Многие подмосковные жители возлагают надежды в этом вопросе на развитие московского транспортного узла за пределы МКАД. Так, в последние годы, разработан план и ведется строительство наземного метро в ближнем Подмосковье. Это поможет решить проблемы с транспортной доступностью, и разгрузит трассы.
Развитость инфраструктуры
Одним из ключевых факторов комфортного загородного проживания является хорошо развитая инфраструктура не только коттеджного поселка, но и района, в котором он находится.
Среди объектов инфраструктуры наиболее значимыми считаются наличие поблизости:
- дошкольных (ясли, детсады) и общеобразовательных учреждений (школы, колледжи);
- лечебно-профилактические учреждения (аптеки, медцентры, поликлиники);
- спортивные комплексы (фитнес центры, спортивные площадки, спа и т. д.).
Увы, но как раз, темпы развития социальной инфраструктуры в Подмосковья заметно отстают от темпов строительства жилья. Многие эксперты сходятся во мнении, что основная причина этому — отсутствие мотивации у застройщиков поселков и властей. Ведь не секрет, что сегодня все борются за свою прибыль, и перекладывают «неприбыльную социалку» друг на друга.
Самыми развитыми в Подмосковье, в плане инфраструктуры, являются поселки вдоль Рублево-Успенского, Новорижского шоссе. Районы, находящиеся вблизи Минского, Калужского, Можайского шоссе лишь немногим уступают лидерам рейтинга в плане обеспеченности инфраструктурными объектами.
Последние места занимают (опять-таки) южные и юго-восточные районы Подмосковья. Социальные и инфраструктурные объекты в поселках здесь, конечно, строятся, но не так быстро, как требуется.
Престижность района и ценообразование
Этот показатель оказывает сильное влияние на ценообразование участков и готового жилья.
Большинство коттеджных поселков элитного и премиум класса располагаются на Рублево-Успенском и Новорижском направлении. Большое количество поселений с историческим прошлым и хорошей репутацией сосредоточено по Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе.
Восток менее престижен, но и здесь активно строится загородное жилье. Возможно, в будущем, с развитием дорог и инфраструктуры — это привлечет солидных покупателей. А сегодня здесь продается самое недорогое загородное жилье.
Недвижимость по демократичным ценам можно найти в южной и юго-восточной части Подмосковья. Северные и северо-западные районы по-прежнему являются «золотой серединой» по стоимости.
Оценка инвестиционной привлекательности
Будущих собственников, помимо экологии, транспортной доступности, престижности и текущей рыночной ситуации волнует вопрос перспективы вложений в дома и участки. Как-никак, а покупка недвижимости — это долгосрочное вложение денежных средств.
По признанию экспертов, как и 10 лет назад, сегодня наиболее перспективными для покупки недвижимости являются поселки на Новой Риге.
Здесь много плюсов: прекрасная транспортная доступность (Новорижское ш. по ширине почти равно МКАД), благополучная экологическая ситуация (из-за розы ветров), большое количество лесов и водоемов, живописные места, богатая инфраструктура. А, в будущем — продление в местные районы московского метро.
Активно развиваются поселки к юго-западу от столицы, расположенные по Киевскому шоссе. Это, во-многом, связано с расширением и реконструкцией этой трассы, что позволило местным жителям быстро и практически без пробок добираться в Москву. Главным недостатком Киевского направления считается соседство с международным аэропортом Внуково.
Ленинградское шоссе интересно инвесторам и покупателям: здесь прекрасно развитая инфраструктура и много живописных мест, однако Ленинградка, как трасса, — сильно загружена, и пока ситуация не поменяется, перспективы этого направления хорошими назвать нельзя.
Заключение
Оценивая перспективность вложений в земельные участки и дома в Подмосковье, следует внимательно проанализировать спрос. Сегодняшний рынок продаж домов и участков имеет сильный перекос в сторону западных, северо-западных и юго-западных направлений, ввиду вышеуказанных в статье причин.
Если вы планируете долгосрочную покупку, для собственного проживания, этими факторами можно пренебречь. Главное — чтобы ваше загородное жилье радовало вас и это продолжалось долгие годы.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
На загородном рынке Подмосковья дефицит качественного предложения
На фоне кризисных явлений российской экономики 2017 год оказался не самым простым для рынка загородного жилья Московского региона. В чем были основные сложности? И чего стоит ждать покупателю в этом году?
На фоне кризисных явлений российской экономики 2017 год оказался не самым простым для рынка загородного жилья Московского региона. В чем были основные сложности? И чего стоит ждать покупателю в этом году?
Обстановка не простая
Статистика рынка недвижимости в России за 2017 год не внушает большого оптимизма. Не стала исключением и загородная недвижимость Подмосковья. Вслед за российской экономикой эта сфера испытывает серьезные трудности.
Первичный сегмент характеризуется низкой девелоперской активностью и дефицитом предложения, поскольку с обвалом курса рубля по отношению к доллару несколько лет назад, строительные материалы, которые застройщики закупают за рубежом, стали для них слишком дорогими.
Не многим лучше обстоят дела и во вторичном сегменте, куда вынужден уходить покупатель из-за дефицита предложения на «первичке». Многие дома, возведенные в 2000-х годах, морально устарели по ряду параметров и больше не устраивают современных покупателей.
К этому стоит добавить низкою покупательскую активность, ведь денег у россиян из-за кризиса стало меньше.
По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, загородный рынок 2017 года был практически «калькой» 2016 года.
Одной из основных тенденций стала корректировка цен продавцами в сторону уменьшения.
Поскольку срок экспозиции загородной недвижимости достаточно большой, при этом содержание объекта (за исключением земельных участков) требует постоянных затрат времени и средств, собственники начинают снижать цены.
Средний размер дисконта на вторичном рынке загородной недвижимости составил в 2017 году 10%, поясняет управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. Это больше, чем в 2016 (8%) и в 2014 году (6%).
Владимир Яхонтов подчеркивает, что абсолютно новых девелоперских проектов на рынке нет. Есть те, которые были задуманы или профинансированы ранее, в 2014-2015 гг.
Темпы их освоения при этом очень медленные.
Многие проекты коттеджного строительства сегодня сознательно замораживаются девелоперами «до лучших времен», даже на стадии, когда уже проложены дороги и сети в силу низкого потенциального спроса.
Статистика рынка недвижимости
Как рассказал руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, в конце 2017 года на загородном рынке Подмосковья продавался 65 631 лот.
Годом ранее этот показатель составлял 69 354 лота, то есть был на 5% больше. Сейчас участки без подряда (УБП) составляют 67% от общего объема предложения, малоэтажное строительство – 15%.
Таунхаусы и дуплексы занимают 11% ассортимента, коттеджи – 7%.
При этом в 2017 году на загородный рынок Подмосковья вышло 67 коттеджных поселков, 76% из которых – то есть 51 поселок – не были застроены. Тенденция к сокращению численности новых проектов заметна не первый год.
В 2016 году на рынке появился 81 поселок, 70% из которых было представлено УБП, в 2015 и 2014 годах численность новых поселков была равной – 118. Только в 2015 году застройки не было в 71% из них, а в 2014 году – в 70%.
По словам Дмитрия Таганова, всего за 2017 год на подмосковном загородном рынке было совершено 12 709 сделок, что на 15% меньше, чем в 2016 году, когда было продано 15 005 объектов. 50% продаж пришлось на УБП, 29% реализованного спроса у квартир в «малоэтажках». По 9% сделок пришлось на коттеджи и таунхаусы. Дуплексы выбрали 3% покупателей.
Впрочем, в ближайшем Подмосковье статистика по УПБ несколько другая.
Если ранее доля участков в структуре сделок в среднем составляла 60%, то сейчас этот показатель снизился до 37-43% в зависимости от сезона, утверждает Владимир Яхонтов.
Земельные участки здесь покупают все менее охотно, поскольку стоимость готовых построек (как на первичном, так и на вторичном рынке) уже ненамного превышает себестоимость самостоятельного строительства на купленном участке.
Следует учитывать, что наибольшее число сделок совершалось с объектами, расположенными на расстоянии от 10 до 30 км. На эту зону пришлось 50% всех транзакций. Пятая часть спроса – это сделки с загородными объектами в зоне 30-50 км от МКАД. По 15% в структуре спроса заняли объекты в локациях до 10 км от МКАД и между 50 и 100 км. За 100 км от Москвы приобретали дома 4% покупателей.
Как уверяют эксперты, на рынке сложился определенный дисбаланс между спросом и предложением. Несмотря на то, что в продаже находятся в основном участки, покупатели все чаще хотят уже готовые дома.
Вывод на продажу застройщиками УБП обусловлен экономическими трудностями, с которыми им пришлось столкнуться в кризисные времена. Можно сказать, что многие девелоперы попытались пойти путем наименьшего сопротивления, отказываясь от затрат на возведение домов. Однако и здесь их может постичь разочарование.
Дело в том, что просто землю продать крайне сложно, поскольку сегодняшние клиенты обращают большое внимание на цены, а также готовность и насыщенность инфраструктуры.
Даже если покупатель готов приобрести просто участок, на котором потом будет сам строить дом, сделать он это согласен по максимально низкой стоимости ввиду предстоящих затрат на подводку коммуникаций, их подключение, строительство дома и так далее.
Если земля находится в коттеджном поселке, покупатель потребует его дальнейшего благоустройства (сюда можно отнести прогулочные территории, красивые аллеи, посадки, оборудованные пляжи и прочее).
Что же касается направлений, то предпочтения по ним традиционны уже на протяжении многих лет. В «Миэль-Загородная недвижимость» рассказали, что наиболее востребованными являются западные районы Подмосковья, на которые совокупно приходится 50% всех сделок с загородной недвижимостью. В лидерах – Минское и Можайское шоссе, Киевское и Калужское, а также Новая Рига и Волоколамка.
Далее по популярности следуют Новорязанское и Егорьевское шоссе, на которые совокупно приходится 11% спроса. Следом за ними идут Ярославское шоссе (9%), Дмитровка (6%), Горьковское и Каширское шоссе по 5%, Пятницкое и Щелковское по 4%.
Подводя итоги можно отметить, что в целом ситуация на загородном рынке Подмосковья вполне укладывается в общую кризисную статистику рынка недвижимости России.
Застройщики не унывают
Несмотря на все мрачные заявления аналитиков, руководитель департамента реализации компании Optiland Алексей Однорал уверяет, что в прошлом году наметилось несколько тенденций, поспособствовавших восстановлению спроса.
В частности, возросла численность ипотечных сделок, изменился средний возраст клиентов. Кроме того, в IV квартале активность покупателей ощутимо возросла.
При этом увеличилось количество сделок с теми клиентами, которые изначально склонялись к покупке городской квартиры, но выбрали для постоянного проживания такой формат жилья, как таунхаус.
Как рассказали в Optiland, в I квартале 2017 года загородная недвижимость пользовалась традиционно невысоким спросом. Во II квартале прошлого года наметилась позитивная динамика, активность покупателей начала повышаться.
В III и IV кварталах каждый месяц в поселках «Кембридж» и «Марсель» происходило по 10-20 сделок. Причем наивысшим спрос был в октябре, когда удалось продать 15 объектов, и ноябре, когда было совершено 19 сделок.
По сравнению с аналогичными месяцами 2016 года показатели выросли весьма существенно – на 73%.
Несмотря на сложные времена для загородного строительства, для «Росса Ракенне СПб» (Honka) 2017 год был достаточно успешным, говорит директор по маркетингу московского представительства компании Анастасия Фетисова.
По ее словам, за этот период появились новые проекты, и продолжилось строительство поселка «Завидово HONKA». Также началось строительство Vazuza Country Club на 56 домостроений и Lake Club на 14 домостроений.
В 2018 году компания представит покупателям несколько новых поселков в Московской и Ленинградской областях.
При этом в Honka отмечают, что в последние годы клиенты компании стали чаще отказываться от больших метражей. Это связано в основном с переосмыслением концепции дома заказчиками. Ведь большие постройки достаточно сложно обслуживать, в то время как на дынный момент для клиента главное комфорт, рациональность и функциональность дома.
Будущее мрачно?
И все же, несмотря на успехи отдельных застройщиков, в целом Владимир Яхонтов не ожидает изменений на рынке в 2018 году ввиду его очевидной консервативности. Аналитик прогнозирует выход не более 10 новых качественных проектов в первой половине года.
По прогнозам экспертов «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в 2018 году стоимость среднего чека покупки будет уменьшаться во всех сегментах загородной недвижимости на фоне увеличения предложения.
Покупательская способность россиян все еще останется низкой, в то время как продавцы будут выставлять больше предложений в связи с существенной налоговой нагрузкой.
Торг по объектам составит более 10%, а по некоторым из них дойдет до 30%.
Однако в перспективе трех лет положительные изменения сегмента могут произойти после отмены долевого строительства, прогнозирует Владимир Яхонтов.
В частности, для выхода на рынок многоэтажного жилья застройщику необходим опыт застройки не менее 10 000 кв. м.
В перспективе для застройщика может быть удобен выход на застройку таунхаусов при дальнейшем переходе к многоэтажному городскому строительству.
Таким образом, подмосковный рынок загородной недвижимости испытывает серьезный кризис ликвидного предложения. В целом качественного жилья сейчас не много как в первичном, так и во вторичном сегментах.
Ситуация вынуждает продавцов снижать цены. В противном случае реализовать объект весьма непросто.
В этом году существенных изменений ждать не стоит, хотя через несколько лет ситуация и может поменяться к лучшему.
Александр Ковалевский
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+
Половина подмосковных девелоперов на загородном рынке работает себе в убыток: почти треть проектов превратились в поселки-«призраки»
122 08 февраля 2018
35025
Эксперты в Департаменте загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали, какие проблемы останутся актуальны для рынка Московского региона в новом сезоне: 50% застройщиков работает в минус, а доля поселков-«призраков» в предложении превысила треть.
Рынок загородного жилья Подмосковья вступает в новый сезон с грузом старых проблем: среди них и слабая девелоперская активность (в прошлом году на рынке появилось 67 поселков, что на 47% меньше, чем было в 2014-м), и небольшой покупательский спрос (за тот же срок продажи сократились на треть), и необходимость снижать цены, даже когда проект находится на грани рентабельности.
Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов рассказал, что половина застройщиков работает в минус, а их главная задача – реализовать свой товар и с минимальными потерями уйти с рынка.
Доля тех, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, составляет около 20%.
Он добавил, что прибыль сейчас получают лишь те девелоперы, которые могут предложить потребителю уникальный продукт – в плане локации, площадей, планировок или инфраструктуры. Таких участников рынка меньше трети.
При этом количество игроков на рынке загородной недвижимости продолжает уменьшаться: мелкие девелоперы либо распродают свои поселки, либо оказываются поглощены крупными компаниями, либо просто разоряются, что имеет серьезные негативные последствия для рынка в целом. Руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук сообщил, что за последние три года в Подмосковье появилось много брошенных проектов, и оценил их долю в среднем в 35%.
Впрочем, есть и позитивные наблюдения. Так, в 2017 году после долгого затишья оживился элитный загородный сегмент: там вышло несколько проектов. Эксперты называют это хорошим знаком, поскольку в кризис они принимают на себя значительный удар, и если компании возобновляют инвестиции в дорогостоящие проекты, то остается дождаться, когда положительный тренд дойдет до массового сегмента.
В целом рынок загородной недвижимости выходит из «зимней спячки» не торопясь: в отличие от прошлого года, когда в январе был зафиксирован скачок количества звонков и просмотров, в этом сезоне поведение покупателей сюрпризов не принесло. Однако ближе к 2019 году позитивный эффект от экономических преобразований может дойти и до рынка загородной недвижимости, считает Алексей Сенчук.
Источник: www.realestate.ru
Рынок загородной элитной недвижимости Подмосковья в ожидании новых проектов
Загородный рынок недвижимости в Подмосковье получит от пандемии неожиданный подарок: быть владельцем собственного дома на участке из необходимости стало почти модой. Msk.lifedeluxe.ru выяснял вместе с экспертами загородного элитного рынка, как сейчас обстоят на нем дела, и стоит ли ожидать выхода новых проектов в ближайшее время.
Несмотря на некоторое снижение спроса по отношению к предыдущим пиковым месяцам, интерес покупателей к загородному жилью подогревается закрытыми границами и сравнительно доступной ипотекой.
Так, по данным компании Tweed, весной 2021 года примерно 40% сделок по покупке элитного загородного жилья в Подмосковье заключались с использованием ипотеки. Это вдвое больше, чем весной 2020 года, когда доля подобных договоров составляла всего 20% в общем объеме продаж.
Хотя средний бюджет сделок с привлечением ипотеки достигает 50 млн рублей, иногда кредиты используют при покупке сверхдорогой загородной недвижимости стоимостью 10 млн долларов.
Предложение загородного рынка: немного и дорого
По данным Skolkovo Realty, на начало мая этого года в Подмосковье продавалось 42 тыс. загородных домов. При этом на Рублево-Успенском шоссе экспонировалось 4,9 тыс. лотов, на Новорижском – 6,8 тыс. объектов.
Из них самый дорогой объект на Рублевке оценивается в 5,9 млрд рублей (площадь дома почти 13 тыс. кв. м, площадь участка – 251 сотка). На Новорижском самый дорогой особняк продают за 3,7 млрд рублей (площадь дома 3 тыс. кв.
м, участка – 5,2 тыс. соток).
К летнему сезону-2021 загородный элитный рынок не успел приготовить для клиентов новинки.
По словам Сергея Колосницына, директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, сейчас с относительно новыми проектами (которые уже вышли и активно продаются) на рынке действуют четыре игрока: «HM Девелопмент» с проектом «Голландский квартал», Insli с проектом Hygge, «Каскад Недвижимость» с проектами «Ильинское Клаб Хаус» и «Рига Хаус», «Конти» с проектом «Михалково-парк».
«Активно продаются остатки на первичном рынке в КП «Березки» и «Петрово-Дальнее». В проектах Villagio Estate на первичном рынке остались только проекты с таунхаусами», – рассказывает эксперт.
Впрочем, по прогнозам Сергея Кузнецова, руководителя департамента загородной недвижимости Point Estate, в течение года-полутора стоит ожидать появления на рынке новых загородных проектов.
«За 2020 год многие девелоперы выкупили под землю под застройку, поэтому, как минимум, 2−3 проекта в элитном сегменте должны появиться, в том числе на Рублево-Успенском шоссе», – говорит Сергей Кузнецов.
Спрос и цены: востребованное дорожает
Среди имеющегося предложения существует однозначный и ярко выраженный спрос на новые дома с максимальной готовностью, в том числе под ключ, отмечает Сергей Колосницын. К сожалению, таких лотов на рынке мало.
«Есть высокий спрос на премиальное готовое жилье с отделкой в спокойном классическом или современном стиле, расположенное в качественных и уже сформировавшихся поселках.
Бюджет – в пределах 100 − 150 млн рублей», – рассказывает Сергей Кузнецов.
Дефицит ликвидных объектов на рынке толкает и без того выросший ценник вверх. По словам Сергея Колосницына, рост цен на загородном элитном рынке недвижимости по сравнению с 2019 годом произошел сначала на 20%, а сейчас уже фиксируется более значимое увеличение.
Причем на вторичном рынке, учитывая ажиотаж прошлого года, некоторые собственники значительно повысили стоимость своих домов в ожидании наплыва клиентов. Так, по словам эксперта, дом площадью 600 кв. м на участке 16 соток в проекте «Ренессанс парк» сейчас продается за 350 млн рублей.
Особое место на элитном загородном рынке занимают коттеджи у воды – пожалуй, самый дефицитный и востребованный товар в настоящее время. По данным аналитиков Tweed, с начала пандемии спрос на подобные лоты вырос в 1,5 раза.
При этом доля коттеджей у воды не превышает 5% в общем объеме рынка дорогой загородной недвижимости. Сейчас предложение насчитывает всего 177 таких особняка. Средняя цена такого лота достигает 392 млн рублей, минимальная – 30 млн рублей.
Самое дорогое предложение на сегодня из категории «дома у воды» предлагается покупателям за 50 млн долларов (более 3 млрд рублей). Это объект площадью 5,2 тыс. кв. м на участке размером 3 га со своим выходом на Москва-реку и пляжем на 40 км Новорижского шоссе.
Второй по стоимости коттедж расположен в поселке «Довиль» на Минском шоссе. За дом площадью 2 тыс. кв. м и участок со своим озером просят 30 млн долларов (чуть больше 2 млрд рублей). Замыкает тройку литеров дом площадью 4 тыс. кв.
м со своим выходом на реку Беляна в поселке «Агаларов Эстейт» на Новой Риге: объект предлагается за 27 млн долларов (почти 2 млрд рублей).
Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, комментирует: «Ситуация двоякая: с одной стороны, пандемия резко активизировала спрос на загородную недвижимость, но совершенно непонятно, насколько спрос изменится, когда все войдет в нормальное русло.
Не случится ли так, что, когда выйдут новые проекты (а участки под строительство были закуплены по баснословным ценам, поскольку многие собственники завысили стоимость земли), спрос на элитном загородном рынке заметно спадет? К 2023 году может вырисоваться тенденция, когда все, что сейчас было накуплено на ажиотаже, начнет распродаваться в массовом порядке».
28 мая
Загородный рынок Подмосковья: спрос стабилен, а число новых проектов сокращается
Эксперты говорят о дефиците предложения на рынке загородного жилья в столичном регионе. Спрос на дома резко вырос из-за режима самоизоляции, а вот количество новых проектов за последний год сократилось вдвое.
Выбор жилья у тех, кто планирует купить дом в одном из коттеджных поселков Подмосковья, становится все меньше. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в начале июля в сегменте загородной «первичке» экспонировалось около 43,8 тыс. лотов. Этот показатель на 16% меньше, чем год назад, когда в продаже находилось 52 054 объекта.
Как уточнили эксперты, примерно три четверти лотов – это земельные участки в Подмосковье (УБП), около 10% – лоты в малоэтажных новостройках Московской области, почти столько же (9%) – коттеджи, 4% – таунхаусы и не более 2% – дуплексы. При этом 81% экспонируемых лотов представляют сегмент «эконом», 12% – «комфорт», 3% – бизнес-класс и 4% – к высокобюджетным проектам.
«Сегодня на рынке загородного первичного жилья в столичном регионе ощущается острый дефицит качественного предложения по разумной цене, – говорит начальник отдела Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Олег Новосад.
– Резкий всплеск покупательского спроса, возникший из-за режима самоизоляции, буквально «вымыл» с рынка самые ликвидные предложения. В избытке сегодня остается лишь недострой – в виде как единичных объектов, так и целых поселков. Т.е.
сейчас в области много проектов, где нет и в обозримом будущем не будет коммуникаций и инфраструктуры».
Что касается новинок, то за II квартал 2020 . на подмосковном рынке коттеджных поселков появилось 9 проектов. Все они представляют эконом-класс и состоят из земельных участков без подряда. Если сравнить с тем же периодом 2019 года, тогда на рынок вышло 20 поселков, 18 из которых представляли собой УБП и 2 подразумевали застройку коттеджами.
«Чтобы вдохнуть жизнь в загородный сегмент рынка, привлечь туда новых игроков, желающих купить дачу в Подмосковье или собственный дом для постоянного проживания. А для этого необходима развитая ипотека, – отмечает Олег Новосад. – Причем не только на готовые, но и на строящиеся объекты.
Мы видим, что сейчас более 70% готовых лотов приобретается с помощью кредитов, но подходящего под банковские условия предложения на «загородке» мало. Также важна законодательная поддержка государства, которая могла бы сократить риски как для покупателей, так и для застройщиков.
Наконец, выход цен на интересный для девелоперов уровень тоже поможет притоку новых участников в нишу загородного жилья».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ