На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

I квартал 2021 г. можно охарактеризовать как период стабилизации после ажиотажного предыдущего квартала: замедлились темпы роста цен, стабилизировались, а в некоторых сегментах и увеличились объёмы предложения. Выходят новые, интересные проекты, что поддерживает инвестиционный спрос.

На рынок, в отличие от предыдущего непредсказуемого года, возвращается сезонность: объёмы спроса в I квартале 2021 г. традиционно меньше, чем в IV квартале. При этом спрос превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

Доля ипотеки сохраняется на высоком уровне благодаря продлению программы государственной поддержки: на первичном рынке Москвы в старых границах, в целом, она составляет 62,7%, в сегменте квартир комфорт-класса — 70%, в сегменте квартир бизнес-класса — 55,6%, в сегменте квартир премиум-класса — 34,8%.

При этом в структуре ипотечных сделок более 60% относится к программе с господдержкой. В сегменте апартаментов (без учёта элитных проектов) доля ипотечных сделок составляет 49,5%.

На рынке Москвы в старых границах средневзвешенная цена предложения увеличилась за квартал на 2,6% и достигла 364 тыс. руб./кв. м, а объём предложения увеличился на 3,3% и составил 2,36 млн кв. м. В сложившейся ситуации на рынке динамика и темп роста цены будут зависеть от объёма и темпов выхода на рынок новых проектов.

В I квартале 2021 года эта взаимосвязь уже просматривается — по сегментам динамика ценовых и объёмных показателей отличалась. Так, максимальный прирост средневзвешенной цены предложения отмечен в сегменте квартир комфорт-класса (+6,7% за квартал, текущий уровень — 214 тыс. руб./кв. м).

В сегменте квартир бизнес-класса прирост цены за квартал составил 4,2%, текущий уровень — 311 тыс. руб./кв. м. В сегменте квартир премиум-класса средневзвешенная цена уменьшилась за квартал на 2,8% (за счёт выхода новых проектов) до 618 тыс. руб./кв. м.

Объём предложения в комфорт-классе практически не изменился за квартал, в бизнес-классе — увеличился на 12,5%, в премиум-классе объём предложения вырос на 20,9%.

В сегменте апартаментов (без учёта проектов элитного класса) объём предложения за квартал уменьшился на 4,8% — до 471 тыс. кв. м, а средневзвешенная цена предложения выросла на 6,7% — до 393 тыс. руб./кв. м.

Однако на рост цены апартаментов повлияло также увеличение в структуре предложения апартаментов премиум-класса, в отдельности по каждому из классов прирост цены за квартал существенно меньше: в комфорт-классе прирост составил 1,6% (текущий уровень — 196 тыс. руб./кв. м), в бизнес-классе — 2,7% (текущий уровень — 292 тыс. руб./кв.

 м), в премиум-классе — 2,1% (текущий уровень — 611 тыс. руб./кв. м). Важным событием квартала стало повышение ключевой ставки, что покажет свой эффект во II квартале 2021 года.

В Новой Москве в реализации представлено 9,8 тыс. квартир суммарной площадью 491,7 тыс. кв. м в 178 корпусах или 32 проектах, и это на 2% меньше, чем в предыдущем квартале.

Сокращение объёма предложения вызвано вымыванием объектов на фоне активного спроса. В результате — средневзвешенная цена предложения увеличилась за квартал на 3,9%, а за год — на 27%.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке Новой Москвы сохранилась на уровне 67%.

На первичном рынке Московской области в реализации представлено 27 тыс. квартир суммарной площадью 1,4 млн кв. м в 170 проектах. Благодаря активному выходу новых проектов на рынок Московской области объём предложения за квартал увеличился на 6,5% относительно показателя конца 2020 года.

Средневзвешенная цена предложения на текущий период составляет 118,8 тыс. руб./кв. м, по сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась на 3,8%. Так же, как и для Москвы, для рынка новостроек Московской области ипотека играет важную роль в поддержании спроса — по итогам I квартала 2021 г.

доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составила 69%.

Новостройки Москвы в старых границах

В I квартале 2021 г. в границах «старой» Москвы в реализацию вышло 298,8 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новых проектах или новых корпусах, что на 7% больше, чем в предыдущем квартале.

Активность девелоперов по подготовке новых проектов наблюдается во всех классах жилья, в том числе в премиальном сегменте, где ранее отмечался явный недостаток новых проектов.

Новый объём предложения состоит из квартир и апартаментов бизнес-класса с долей 49,5% от общего показателя, премиум-класса — с долей 32,5% и комфорт-класса — 18%.

Новое предложение I квартала 2021 года

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

По сравнению с предыдущим кварталом суммарный объём предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы увеличился на 76,2 тыс. кв. м (3,3%), а по сравнению с I кварталом 2020 г. объём предложения уменьшился на 16,2%.

Общая структура предложения по округам

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

По объёму предложения на первое место вышел Западный административный округ с долей 16,6% от всего объёма квартир и апартаментов. В результате — ЦАО занял второе место, с долей 15,9%. На третьем месте, по-прежнему, ЮВАО с долей 15,3%. Аутсайдер по объёму предложения в реализации, как и раньше, ЗелАО, у которого всего 0,1%.

Динамика объёма предложения, спроса и цены

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

На фоне стабилизации объёма предложения в I квартале 2021 г. замедлились темпы роста цен: за квартал средневзвешенная цена предложения увеличилась на 2,6% и составила 364 тыс. руб./кв. м (с учётом элитного сегмента).

При этом за счёт сохранения программы субсидированной ипотеки и за счёт выхода новых интересных проектов на рынок, объём реализованного спроса в I квартале 2021 г. сохранился на высоком уровне. По сравнению с I кварталом прошлого года объём спроса на первичном рынке квартир и апартаментов Москвы в старых границах увеличился на 42,8%.

Средневзвешенная цена по округам, тыс. руб./кв. м

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Наибольший прирост цены квартир и апартаментов за квартал отмечен в ЮВАО (+10,6%), ЮЗАО (+10%) и СВАО (+9,6%).

В этих округах на рост средневзвешенной цены дополнительное влияние оказал выход новых проектов или новых корпусов бизнес-класса.

Более, чем на 5% за квартал, средневзвешенная цена выросла в ЮАО (+6,8%), ЗелАО (+5,9%) и СЗАО (+5,6%). В остальных округах квартальный рост цен составил 1-1,8%.

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

В структуре предложения комфорт- и бизнес-класс занимают практически равные доли — 39% и 40% соответственно. Премиум-класс в структуре предложения составляет 15%, элит-класс — 6%.

В структуре реализованного спроса в I квартале 2021 г. преобладают объекты комфорт-класса — 58%, на втором месте — бизнес-класс (36%). Премиум-сегмент занимает 5% от всего объёма реализованных квартир и апартаментов, а элитный сегмент — 1%.

Структура по бюджетам

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

В целом по рынку основной объём лотов, как в структуре предложения, так и в структуре спроса, приходится на квартиры и апартаменты стоимостью от 5 до 15 млн рублей.

При этом доля этой категории в спросе превышает долю в предложении: доля спроса в этих бюджетах составляет 67%, а предложения — 49%. Практически сбалансированы по доле спроса и предложения лоты стоимостью 15-20 млн рублей.

В более высоких ценовых диапазонах предложение превышает спрос.

Структура по площади лотов

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Как в структуре спроса, так и предложения, в I квартале 2021 г. преобладают лоты площадью от 35 до 65 кв. м (от классических однокомнатных — до классических двухкомнатных и трёхкомнатных евро-формата). На этот диапазон площадей приходится 44% предложения и 57% спроса.

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

В структуре спроса и предложения по типологии лотов, в целом по рынку, сбалансированы доли однокомнатных и двухкомнатных лотов (доля спроса соответствует доли предложения). Дисбаланс отмечен по студиям (доля спроса превышает долю предложения — 12% и 4% соответственно) и трёхкомнатным лотам (предложение превышает спрос — 24% и 18% соответственно).

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования, по сравнению с предыдущим кварталом, в целом по рынку, увеличилась с 60,7% до 62,7%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 53,8%.

Москва и область: за год объем предложения снизился на четверть

 Источник: ЦИАН

Спрос на новостройки постепенно восстанавливается, а объем предложения при этом сокращается, особенно сильно — в Подмосковье. Лимит льготной ипотеки увеличил средний чек сделки в столице и области: покупатели выбирают более просторные квартиры и на более длительный срок.

В Москве в старых границах средний бюджет покупки впервые превысил рубеж 14 млн рублей, Новая Москва тоже поставила новый рекорд — там за квартиру покупателям придется выложить в среднем 7 млн рублей.

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в июле 2020 года — первый полноценный месяц после снятия ограничительных мер.

Спрос на столичные новостройки ниже докризисного

В июле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 4,4 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно июня 2020-го прирост по количеству сделок составил 2,8%.

В годовой динамике (в сравнении с июлем 2019 года) количество ДДУ снизилось на 26%.

Таким образом, второй месяц подряд наблюдается небольшой ежемесячный прирост сделок после существенного падения в апреле-мае 2020 года.

В старых границах Москвы в июле было подписано 3,1 тыс. ДДУ, это на 1,6% меньше по сравнению с июнем 2020-го и на 30,4% ниже продаж июля прошлого года.

На присоединенных территориях в июле 2020 года подписано около 1,3 тыс. ДДУ (+15,5% относительно июня 2020-го и –11% в сравнении с июлем 2019-го).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы, тыс. ДДУ

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

В Московской области на первичном рынке в июле зарегистрировано 4,8 тыс. ДДУ с физлицами, что на 2,2% выше июньских показателей, но ниже прошлогодних значений на 14%.

Оценка числа сделок в июнеэкспертно скорректирована, поскольку из-за внедрения нового программного обеспечения в Росреестре по Московской области регистрации не проводились в течение двух недель. Данные за июнь рассчитаны, исходя из числа залоговых сделок, средней доли ипотеки в Подмосковье, данных по числу регистраций из проектной документации.

В целом по столичному региону в июле 2020 года совершено 9,2 тыс. сделок — относительно прошлого месяца прирост составил 2,5%. В сравнении с июлем 2019 года продажи ниже на 20%. Тем не менее теперешние темпы реализации выше темпов продаж в режиме самоизоляции — наблюдается постепенное восстановление спроса.

Динамика сделок на первичном рынке Московского региона, тыс. ДДУ

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Московская область дорожает быстрее столицы

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в июле 2020 года составила 206,4 тыс. рублей, что на 1,1% выше, чем в июне 2020 года. За год цена выросла на 8,1%.

Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым как для Москвы в старых границах (+1,1% — до 220,8 тыс. рублей), так и для присоединенных территорий (+1,1% — до 148,6 тыс. рублей).

В годовой динамике прирост равен 6,8 и 16% соответственно.

Для Новой Москвы нынешняя стоимость — максимально зафиксированная за всю историю. В старых границах Москвы в мае 2020 года цена «квадрата» была выше сегодняшней на 0,3%.

В Московской области средняя стоимость 1 кв. м в июне впервые преодолела отметку в 100 тыс. рублей, закрепив результат в июле, — 103,2 тыс. рублей (+1,9% за месяц и +19,7% за год).

Читайте также:  Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Эксперты отмечают, что подобная динамика связана не только с прямым повышением цен, но и со снижением объема предложения на котловане. В результате средняя стоимость 1 кв.

м показывает рост — в том числе из-за общего увеличения стадии строительной готовности новостроек в целом по рынку.

Девелоперы смещаются в мегаполис

В июле 2020 года девелоперы Московского региона вывели в реализацию 33 новых корпуса с общей продаваемой площадью около 601 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателями июня этого года (604 тыс. кв. м). В годовой динамике (относительно июля 2019 года) девелоперская активность показывает минимальное снижение (год назад на продажу было выставлено 610 тыс. «квадратов»).

Аналитики обращают внимание, что год назад вступили в силу новые правила финансирования. В результате большинство застройщиков вывели объекты до 1 июля 2019 года. До нововведений в 214-ФЗ активность девелоперов была существенно выше. Например, в июле 2018 года застройщики региона вывели в реализацию 1,39 млн кв. м квартир и апартаментов — это в 2,3 раза выше, чем в июле этого года.

В июле 2020 года рынок пополнился шестью новостройками. Пять из них представлены в старых границах Москвы. Еще один проект — в Новой Москве. В Московской области не вышло ни одного нового проекта.

Количество новых корпусов (и в только вышедших, и в уже строящихся проектах) в июле 2020 года составило 33. Для сравнения: в июне стартовали продажи 36 домов. В июле 2019-го — 46 новых корпусов.

Чуть больше трети новых корпусов в июле 2020 года возводятся в Московской области (12 домов). Еще 18 корпусов — в Москве в старых границах и оставшиеся три новых дома — в ТиНАО.

Динамика вывода нового объема предложения, тыс. кв. м

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Предложения все меньше

Объем предложения первичного рынка продолжает снижаться. В июле 2020 года в Московском регионе продавалось 76 тыс. квартир и апартаментов. Столь низкий объем предложения в Московском регионе в последний раз был зафиксирован в 2015 году. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 7% (с 81,8 тыс. объектов), за год — на 25% (со 100,8 тыс. объектов).

Причем наибольшими темпами снижается объем предложения именно в Московской области. По подсчетам Циан, на выбор покупателей подмосковных новостроек представлено порядка 30,6 тыс. квартир и апартаментов против 50,6 тыс. годом ранее.

Снижение — на 40%. За прошедший год (12 месяцев) рынок области пополнился всего девятью проектами, тогда как в Москве в продажу вышли 69 новостроек. В результате в Москве объем предложения за тот же период просел только на 9,5%.

Динамика объема предложения на первичном рынке Московского региона

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Ипотека меняет расклады

По подсчетам Циан, 70% сделок в июле 2020 года прошли в ипотеку. В старых границах Москвы в кредит прошло 60% всех сделок июля (+13 п. п. за год). В Новой Москве доля ипотечных договоров — 75% (+18 п. п.). В Московской области — 76% (+18 п. п. за год).

В динамике за месяц отмечено снижение доли ипотечных сделок для проектов Москвы в старых границах: с 68% в июне до 60% в июле, при этом доля ипотеки в Новой Москве и области осталась на прежнем уровне.

По мнению экспертов, подобная динамика может быть связана с очередным снижением ставок по депозитам и с ростом доли тех клиентов, кто отказался от классических вкладов в пользу инвестиций в квадратные метры.

Также в конце июня были увеличены максимальные лимиты выдачи льготной ипотеки для столичного региона с 6 до 12 млн рублей.

В результате резко вырос срок кредитования вместе со средним чеком ипотечной сделки.

В Москве и Новой Москве средний срок ипотеки составляет сегодня 227 месяцев, что на 11 и 10 месяцев соответственно больше, чем еще в июне 2020 года, когда действовал меньший ипотечный лимит.

Средний чек ипотечной сделки после увеличения лимита по сумме кредита в два раза зафиксирован именно для проектов в старых границах города, где всего за месяц сумму покупки в ипотеку увеличилась на 1,4 млн рублей — до 13,4 млн. Таким образом, пересмотр условий кредитования оказался актуален именно для «старомосковских» новостроек, тогда как на Московскую область и ТиНАО новые меры существенно не повлияли.

По оценке Циан, в июле 2020 года более половины всех ипотечных кредитов (53%) в Московском регионе были выданы Сбербанком. На втором месте — ВТБ (20%).

Средние площади квартир и бюджеты покупок растут

По подсчетам Циан, средняя площадь купленной квартиры/апартамента в июле в Москве в старых границах достигла 58,8 кв. м, увеличившись в сравнении с мартом на 3,5 кв. м. В Новой Москве в среднем приобретают 50,2 кв. м (без изменений за месяц). В Московской области средняя площадь купленных квартир 46,9 кв. м (+0,6 кв. м за месяц).

Таким образом, покупатели на рынке Москвы в старых границах благодаря пересмотру условия льготного кредитования под 6,5% теперь могут выбирать бо́льшие площади, не пытаясь уложиться в лимит 6 млн рублей, которого явно недостаточно для столичного региона.

Напомним, в мае-июне 2020 года средняя площадь купленной квартиры в старых границах Москвы снизилась до 55 кв. м, тогда как среднее значение было равно 58 «квадратов». Рынок вернулся к докризисным значениям по площади покупаемых квартир.

Еще одна тенденция — рост среднего чека сделки в старых границах Москвы.

В июле 2020 года показатель впервые превысил отметку 14 млн рублей (14,5 млн), тогда как еще в июне средний чек составлял всего 12,52 млн рублей. Покупатели стали брать ипотеку на большие площади и на более продолжительный срок.

Аналитики фиксируют рост количества высокобюджетных сделок — от 50 млн рублей. Если в июне 2020 года было зарегистрировано порядка 25 ДДУ на такую сумму и выше, то в июле прошло более 60 таких сделок.

Это объясняется тем, что дорогое жилье мало кто готов покупать удаленно, да и цикл заключения сделки в этом сегменте традиционно занимает больше времени (то есть в июле были закрыты те сделки, которые начали оформляться после снятия ограничений).

В Новой Москве средний чек сделки в июле 2020 года составил 7 млн рублей — это также новый рекорд. В Московской области средний чек достиг 4,75 млн рублей, но это не самый высокий показатель за все время. Еще в мае покупатели тратили на покупку жилья в среднем 4,8 млн рублей.

Топ-10 застройщиков и новостроек

В июле 2020 года столичные девелоперы продали жилья на сумму 76,8 млрд рублей — это на 40% выше, чем в июне 2020 года, но при этом на 23% ниже, чем в докризисном марте.

В годовой динамике снижение составило 12%. На Москву в старых границах пришлось 59% выручки (45,3 млрд рублей), на ТиНАО — 11,6% (8,9 млрд рублей).

Московская область обеспечила остальную выручку — 29,4% (22,6 млрд рублей).

В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 11 млрд рублей (16% рынка). На второй строке — Ingrad (5,5 млрд рублей, 8% рынка), замыкает тройку лидеров «Донстрой» (5,48 млрд рублей, 8% рынка). На первую десятку застройщиков пришлось 61% всей выручки июля.

В проектах с лучшими продажами реализовывалось от 127 до 204 лотов в месяц. На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 18% всех сделок Московского региона.

Аналитики обращают внимание на то, что ни один из проектов Москвы в старых границах не попал в список лидирующих по продажам новостроек в июле. Причем почти половина лидеров — новостройки ТиНАО. Самый успешный проект июля — «Новоград Павлино» (более 200 сделок в месяц).

«Положительная динамика спроса второй месяц — следствие запуска льготного кредитования на новостройки, расширения лимита кредитования до 12 млн рублей, а также полноценной работы офисов продаж застройщиков.

Многие покупатели, особенно выбирающие дорогие объекты, не были готовы заключать сделки в режиме онлайн, поэтому в июле был реализован отложенный спрос в высоких бюджетах — это привело к росту среднего чека сделки на рынке старой Москвы».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

Согласно опросам аудитории Циан, каждый пятый потенциальный покупатель после завершения режима самоизоляции поменял требования к выбору недвижимости. В первую очередь это коснулось площадей и планировок.

Клиенты стали искать жилье большей площади с небольшими, но изолированными комнатами, в которых можно организовать место для удаленной работы.

В результате средний бюджет сделки увеличивается из-за того, что покупатели выбирают более просторное жилье.

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Читайте также:  Какая инфраструктура должна быть в жк?

Объем предложения новостроек в Подмосковье за два с половиной года снизился на треть — Новости ЕРЗ.РФ

По мнению аналитиков, это обусловлено недостаточной девелоперской активностью в регионе, тяжелой ситуацией с переносом сроков сдачи объектов при относительно высоком спросе на жилье.

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

www.stknet.ru

В прошлом году Московской области в продажу вышло в два раза меньше новостроек, чем в 2016-м, говорится в исследовании, проведенном аналитиками компании «Миэль». В частности, на конец 2017 года на первичном рынке Подмосковья в продаже находился 281 объект, было представлено около 48,9 тыс. квартир. На рынок вышли два новых проекта и 42 корпуса в уже реализуемых жилых комплексах.

В целом в четвертом квартале 2017 года объем предложения на первичном рынке жилья Московской области сократился на 30% по сравнению со вторым кварталом 2015 года.

Снижение объема предложения эксперты «Миэль» объясняют недостаточной девелоперской активностью и относительно высоким спросом, отмечают авторы обзора. По итогам четвертого квартала 17,1% от суммарного объема предложе​ния составило жилье эконом-класса. Доля жилья комфорт-класса достигла 74,3%, бизнес-класса — 8,6%.

В четвертом квартале 2017 года объем предложения на первичном рынке Московской области сократился на 6,0% — до 2,6 млн кв. м. Количество новостроек на рынке уменьшилось на 1,7% и составило 281 объект (933 корпуса). Объем предложения по количеству квартир показал снижение на 5,8% (см. рисунки).

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Источник: www.miel.ru

Наименьшую долю рынка в четвертом квартале 2017 года занимали четырехкомнат​ные и трехкомнатные квартиры (0,9% и 14,8% соответственно), далее следуют двухкомнатные — 34%. На долю однокомнатных квартир и студий приходилось 50,3%. Средневзвешенная цена предложения в новостройках составила 85 тыс. руб. за 1 кв. м.

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Источник: www.miel.ru

Удивляться нечему

Проблемы с предложением многоквартирных новостроек в Московской области, которая традиционно является общероссийским лидером по вводу жилья, во многом обусловлены экономическими неурядицами многих подмосковных девелоперов.

Как следует из опубликованного на портале ЕРЗ аналитического обзора «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками», подготовленного Институтом развития строительной отрасли, в Московской области сложилась тяжелая ситуация со сроками переноса сдачи жилья, которые растут в арифметической прогрессии. В частности, по состоянию на III квартал этот показатель достиг 9,3 мес.

С I квартала 2016 года по III квартал 2017-го без переносов срока в Подмосковье введено всего 14,8% жилья. Причем ТОП-20 крупнейших застройщиков региона, обеспечивающих половину всего жилищного строительства в области, в обещанный срок сдали лишь 9,4% жилья, введенного в III квартале.

И по текущему строительству ситуация в Московской области хуже, чем в среднем по стране. Замеры на декабрь 2017 года показали, что строящиеся дома уже имеют средний перенос срока ввода жилья 5,8 месяца (по России — 5,0).

Ситуация со сроками ввода в Московской области отягощается еще и гигантскими штрафами для местных девелоперов в пользу дольщиков (а чаще — потребительских террористов, которые перекупают у дольщиков права требования неустойки), что осложняет для застройщиков восстановление ритмичной работы по строящимся объектам.

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

www.pulestate.ru

  • Другие публикации по теме:
  • Опубликован предварительный ТОП застройщиков Московского региона по вводу жилья в 2017 году
  • Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край
  • В Подмосковье с застройщиков проблемного жилья хотят снять обязательства по инфраструктуре
  • Максимальное количество ДДУ по итогам 11 месяцев 2017 года зарегистрировано в Московской области
  • Вместо Сергея Пахомова стройкомплекс Подмосковья возглавит Максим Фомин
  • Ввод жилья в России за полгода: лидер прежний — Московская область

Объем предложения новостроек комфорт-класса в Подмосковье сокращается — новости о недвижимости на Move.Ru

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

С начала года объем предложения на рынке первичного жилья Подмосковья сократился на 5% и по итогам октября составил 3,86 млн кв.м. Прежде всего это произошло за счет уменьшения объема новостроек в комфорт-классе, доля которых сократилась с 80% до 75%, до отметки 2,89 млн кв.м.

  • Эту тенденцию в ОПИН объясняют сохраняющимся спросом у покупателей в этом сегменте жилья, объективно комфортными условиями покупки, сформировавшимися на рынке новостроек, и сокращением темпа выхода новых проектов.
  • В Аналитическом центре ОПИН уточняют, что «вымывание» комфорт-класса в Подмосковье происходит прежде всего за счет спроса в наиболее ликвидных проектах локации.
  • Более того, представители власти, подводя итоги 9 месяцев 2016 года, отмечают, что число запросов на выдачу разрешений на строительство сократилось на 30%, подтверждая тенденцию сокращения количества новых проектов и, как следствие, объема предложения новостроек в области в целом.

«Безусловно, комфорт-класс по-прежнему остается наиболее популярным сегментом на рынке новостроек Подмосковья и в ближайшей перспективе мы не ожидаем кардинального изменения структуры этого рынка и снижения интереса к нему со стороны покупателя, – рассказывает Директор департамента продаж компании ОПИН Наталия Немчанинова.

– В настоящее время перед Подмосковьем с точки зрения развития региона стоит важная задача – качественного развития.

Сегодня жилые комплексы в Московской области выигрывают у столичных новостроек в аналогичном классе за счет более доступной цены и стремления девелоперов максимально уделить внимание концепции, архитектуре, использованию инновационных решений в строительстве и, конечно, условий и возможностей для покупки».

Эксперты утверждают, что гибкие условия покупки за счет минимальных ставок по господдержке на рынке новостроек Подмосковья стимулируют спрос.

Тем более, что в пределах максимальной суммы кредита по госпрограмме покупатель может рассматривать квартиры практически любой площади в классе «комфорт» в границах Московской области.

И, конечно, интересующиеся покупкой жилья, стараются войти в сделку на известных условиях господдержки (минимальная ставка — 10,7% годовых на весь срок кредитования) до окончания программы – Нового года.

«Оптимальное соотношение цена-качество в новостройках Подмосковья и гибкие механизмы покупки реализуют потенциальный спрос в сделки, – отмечает Руководитель Аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков.

– Таким образом, уже по итогам 3-го квартала согласно данным Росреестра Подмосковья количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 2% по сравнению с прошлым кварталом и на 18% по отношению к аналогичному периоду 2015 года.

Логично, что в сложившихся финансовых реалиях основной объем сделок совершается именно по ипотеке».

По данным Аналитического центра ОПИН, благодаря доступным условиям покупки повышение спроса на квартиры в новостройках области до конца года может составить около 20%.

Оживление спроса в ОПИН также объясняют наступлением пика сезона деловой активности и завершением программы господдержки, которая пользуется популярностью у покупателей. Кроме того, традиционно в некризисные годы драйвером спроса были новогодние бонусы, что не исключено в текущих условиях стабилизации макроэкономических показателей.

Сегодня новостройки Подмосковья остаются наиболее стабильным сегментом рынка: на протяжении 10 месяцев средняя цена держится на том же уровне – 80 тыс. рублей.

По итогам октября средняя стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья класса «комфорт» оценивается в 75,3 тыс. рублей (+1% по отношению к сентябрю). Приобрести 1-комнатную квартиру в данном сегменте локации можно за 2,5-3 млн рублей.

Названы последние тенденции на рынке новостроект Подмосковья — МК

Сбавили обороты

Подмосковный первичный рынок жилья уже давно находится в руках покупателей. Жилья построили много, почти в любом жилом комплексе можно без проблем найти свободную квартиру. Были бы только деньги. Поэтому в течение двух последних лет девелоперы постепенно сворачивают активность. Например, в январе–июне в зоне до 30 км от МКАД в Московской области вышло всего 7 новых проектов.

В то время как в «старых» границах столицы стартовали 23 проекта (без учета элитных). Для сравнения, в докризисное время в Подмосковье ежемесячно могло выходить на рынок по 5 проектов. По сравнению со вторым кварталом 2015 года предложение снизилось на 20%. Среди основных причин — высокая конкуренция, низкая маржинальность и переориентация части девелоперов на столичный рынок.

«Инвестиционной себестоимости, которая сегодня есть в Москве, в Московской области практически не осталось. А инвестиционная себестоимость — это то, что позволяет создавать новое качество среды внутри проектов, применять новые технологии.

Даже без реновации рынок Московской области находится «на грани». Потому нужно очень внимательно следить за теми объемами метров, которые выходят там на рынок», — заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Он отметил, что Московская область сегодня в основном застраивается в радиусе 15 км от МКАД, а 90% граждан, покупающих там квартиры, едут на работу в Москву. На сегодняшний день в Подмосковье более 500 компаний привлекают средства граждан по 214-ФЗ.

«С одной стороны, это неплохо, так как есть конкуренция, но это опасно с точки зрения любого колебания на рынке», — сказал замминистра.

На фоне слабого спроса и избытка предложения цены в проектах по мере увеличения строительной готовности растут очень медленно. Это приводит к стагнации средней цены. Что в январе, что в июле за один подмосковный «квадрат» жилья девелоперы просили в среднем 85 тыс. руб. Это без торга и скидок.

Читайте также:  Банки активно подают заявки на семейную ипотеку

Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил в Московской области снижение платежеспособности населения, жесткую конкуренцию между первичным и вторичным сегментами, а также беспрецедентное количество продаж со скидками. Максимальный дисконт в Московском регионе достиг рекордной отметки — 31%.

Признаки стабилизации

В середине лета ситуация по спросу на подмосковном рынке стабилизировалась — уже не было такого явного перетекания покупательского интереса в столицу. По итогам первого полугодия, по данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ на 5,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Еще одна явная тенденция — рост предложения новостроек в ближайшей зоне от МКАД (до 5 км). Год назад на долю предложения в поясе до 5 км от МКАД приходилось 39% совокупного предложения, то сейчас уже 44%.

Именно эти новостройки наиболее конкурентоспособны, так как среди подмосковных проектов у них лучшая транспортная доступность и качественные характеристики.

К тому же в ближнем поясе есть предложения с бюджетом покупки менее 2 млн рублей, которые, несмотря на небольшую площадь, находят своего покупателя.

Риелторы зафиксировали рост ипотечных сделок. По данным Росреестра, во втором квартале 2016 года доля ипотечных сделок составляла 50%, а по итогам второго квартала 2017 года — уже 58%. Можно ожидать, что далее доля ипотечных сделок в Московской области будет только увеличиваться и в итоге перешагнет 60%-ный барьер.

Это вполне логично, так как подавляющее большинство проектов в Московской области относятся к массовому сегменту, а там востребованность кредитных средств при покупке квартиры выше. В некоторых проектах доля ипотечных сделок может достигать даже 80–85%.

Реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, следовательно, покупателям удобнее оформлять ипотечные кредиты, нежели откладывать покупку.

На рынке Подмосковья снижается доля предложения новостроек комфорт-класса

Предпочтения покупателей

Как сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, наибольший спрос зафиксирован в тех локациях, где представлено максимальное предложение на первичном рынке. На первом месте по популярности Ленинский район (порядка 20% спроса), далее следуют Красногорский район (15%), Люберецкий район (10%), Мытищинский район (8%), Одинцовский (7%) и Балашиха с Железнодорожным (7%).

В аутсайдерах Сергиево-Посадский район, Климовск, Знаменск, Лыткарино. Лыткарино попало в данный список, так как, несмотря на довольно близкое расположение к Москве, в городе на первичном рынке представлен всего один проект.

Наиболее востребованы у покупателей однокомнатные квартиры и студии: на них приходится 58% сделок. На втором месте по популярности двухкомнатные квартиры — 32%.

И на трехкомнатные квартиры приходится 10% спроса. «Интересно то, что на трехкомнатные квартиры приходится довольно внушительный спрос, что означает, что покупатели хотят улучшить свои жилищные условия. Правда, в этом случае есть риск столкнуться в ближайшее время как раз с нехваткой предложения трехкомнатных квартир.

Так как основной спрос все же приходится на «однушки» и студии, девелоперы предпочитают заложить в квартирографии именно данную комнатность по максимуму. А так как на реализацию трехкомнатных квартир требуется все больше времени, то девелоперы сокращают их предложение в своих проектах.

И сейчас ситуация уже такова, что в некоторых локациях на первичном рынке найти достойное предложение трехкомнатной квартиры практически невозможно», — отметила Наталья Шаталина.

В «однушках» средняя площадь приобретаемых квартир составляет 35 кв. м, в «двушках» — 55 кв. м, а вот в трехкомнатных квартирах покупатели тяготеют уже к большим площадям (75–80 кв. м).

По оценке Дмитрия Таганова, две трети покупателей квартир экономкласса, желающих решить собственный жилищный вопрос, заинтересованы в объектах с отделкой.

Почем «квадрат»?

По итогам первого полугодия 2017 года средневзвешенная цена в Московской области (зона до 30 км от МКАД) составила 85 тыс. руб. за кв. м. А вот в конце 2016 года 1 кв. м жилья в среднем стоил 83,9 тыс. руб.

В экономклассе средневзвешенная цена составляет 74,1 тыс. руб. за кв. м, что на 2% меньше, чем в конце прошлого года. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра составила 79,9 тыс. руб., в то время как в конце 2016 года показатель был равен 79,5 тыс. руб. В сегменте «бизнес» средневзвешенная цена выросла на 6% — со 140,6 до 150 тыс. руб. за кв. м.

«К концу года рынок будет находиться в состоянии стабилизации. Ожидается небольшое количество новых проектов, а в текущих стоимость квадратного метра будет расти крайне медленно», — полагает Наталья Шаталина.

Дельные советы

«Главный совет — изучите перед покупкой репутацию застройщика. Побольше узнайте не только о его текущем проекте, но и о уже реализованных.

На сайте застройщика должны быть доступны все правоустанавливающие документы, если нет, то можно запросить их напрямую у застройщика.

Стоит ознакомиться со следующими документами: акт выбора земельного участка, договор аренды на землю, где проводится строительство, инвестиционный контракт, разрешение на строительство и проектную декларацию», — заметила Наталья Шаталина.

Также, по ее мнению, следует изучить все форумы как о жилом комплексе, где вы собираетесь приобрести квартиру, так и о комплексах, которые ранее были уже сданы. Как правило, становится ясно, идет ли строительство с какими-то проблемами или нет.

Нелишним будет сравнить, что было обещано при строительстве других объектов и что получилось по факту, тогда покупателю будет понятно, чего ожидать при окончании строительства. Также можно узнать, как шло заселение, не было ли проблем на данном этапе. В любом случае сбор такой информации поможет составить объективную картину о застройщике.

На рынке новостроек Московского региона сформировался дефицит объектов комфорт-класса: спрос находится в диапазоне до 77% — раздел "Новости рынка"

По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, на разных территориях Московского региона предложение объектов комфорт-класса составляет от 31% до 55% при спросе до 77%; стоимость 1 кв.

м жилья данной категории в старой Москве превышает аналогичный показатель в Подмосковье больше чем в 2 раза; в Новой Москве отмечен самый значительный разрыв в ценах квадратного метра жилья эконом- и комфорт-классов — 43,8%.

Специалисты по недвижимости едины во мнении, что в настоящее время комфорт-класс занимает доминирующие позиции на первичном рынке жилья Московского региона. Данный сегмент в наибольшей степени адаптирован к сегодняшним экономическим условиям и имеет неплохие перспективы роста.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость определили доли присутствия жилья категории «комфорт» в составе покупательского спроса и предложения в Московском регионе, а также провели анализ стоимости таких объектов на разных его территориях и сравнили ее с ценами на лоты категорий «эконом» и «бизнес».

Спрос и предложение в низших и средних ценовых сегментах: дисбаланс в комфорт-классе — до 22 п. п

Объекты класса «комфорт» являются абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимают 77% пространства, оставляя «исчезающему виду» — экономклассу — всего 17%. При этом наблюдается очевидный дефицит предложения уровня «комфорт» — 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов — их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходится лишь 4% предложения и 5% спроса.

В границах старой Москвы также отмечен недостаток объектов комфорт-класса: при спросе в 59% предложение жилья данной категории составляет не более 50%. Обратная ситуация складывается в сегменте «бизнес», где предложение превышает спрос на 14 п. п. — соотношение выглядит как 37% к 23%. Востребованность лотов экономкласса — всего 11%, и она выше предложения на 3 п. п.

В Подмосковье к лотам комфорт-класса проявляют интерес 46% покупателей, притом что предложение такого качества занимает всего 31% от общего объема. В области зафиксирован профицит жилья в сегменте «эконом»: при 56% предложения спрос составляет не более 42%. Бизнес-классу здесь отводится 11% спроса и 12% предложения.

Стоимость 1 кв. м жилья комфорт-класса в старой Москве на 110% выше, чем в Подмосковье

В Новой Москве средняя цена квадратного метра в первичных квартирах комфорт-класса составляет 98,8 тыс. рублей, что на 72% дешевле, чем в границах старой Москвы, где 1 кв. м обходится покупателю в среднем в 169,8 тыс. рублей. Самая низкая стоимость «квадрата» у объектов данной категории зафиксирована в новостройках Московской области — 80,8 тыс. рублей: это на 110% ниже, чем в столице.

Сравнительный анализ средних ценовых показателей сопредельных категорий жилья демонстрирует наиболее существенную разницу стоимости квадратного метра объектов комфорт- и бизнес-классов в старой Москве: 169,8 тыс. рублей и 266,8 тыс. рублей соответственно; разница составляет 57%. 1 кв. м в квартирах категории «эконом» здесь стоит 119 тыс. рублей, что на 42,6% дешевле «квадрата» в лотах комфорт-класса.

В Подмосковье комфорт-класс по цене наиболее приближен к «эконому»: стоимость квадратного метра разнится всего на 22% — 80,8 тыс. рублей и 66,2 тыс. рублей соответственно. По отношению к сегменту «бизнес» с ценой 109,6 тыс. рублей за 1 кв. м жилье комфорт-класса в области дешевле на 35,5%.

В Новой Москве отмечен самый высокий разрыв в ценах 1 кв. м жилья эконом- и комфорт-классов — 43,8%, в цифровом выражении 68,7 тыс. рублей и 98,8 тыс. рублей соответственно. Квадратный метр в квартирах сегмента «бизнес» стоит 128,3 тыс. рублей, что на 29,8% выше, чем в комфорт-классе.

Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Московского региона в зависимости от категории

Категория жилья Старая Москва Новая Москва Подмосковье
«эконом» 119 тыс. руб. 68,7 тыс. руб. 66,2 тыс. руб.
«комфорт» 169,8 тыс. руб. 98,8 тыс. руб. 80,8 тыс. руб.
«бизнес» 266,8 тыс. руб. 128,3 тыс. руб. 109,6 тыс. руб.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *