По словам аналитиков, за счет высокой стоимости недвижимости в центре затраты по переводу заводских мощностей быстро окупятся. Однако не всегда администрация города готова материально поддержать девелоперов, да и собственники заводов зачастую хотят продать свои земли подороже.
Трудности перевода
Реновация промышленных территорий во все времена была и останется процессом естественным и регулярным. Стремительно растущие мегаполисы поглощают промышленные окраины, затем выводят их за городскую черту. Проходит несколько десятилетий, и история повторяется заново. На месте заводов в крупных городах вырастают гостиницы, торгово-развлекательные комплексы, музеи, деловые центры.
В Петербурге для организации переезда промышленных предприятий на окраину города требуется масса усилий. В первую очередь – это привлечение средств из государственного бюджета.
Перевод производственных мощностей с занимаемых ими территорий регламентирует закон «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», вместе с тем каждый проект рассматривается властями отдельно.
На перевод промышленных предприятий нужно получить согласие собственника, даже если производство давно законсервировано, а завод сдает свою площадь в аренду.
История промышленных зон исторического центра ведет начало еще со времен закладки Северной столицы. Тогда Петроградский район был ближайшей и самой удобной окраиной, где и разворачивали производственную деятельность промышленники.
Вокруг заводов в конце XIX-начале XX веков образовывалась жилая застройка, в этих домах селились в основном рабочие, пришедшие из деревень на заработки.
И здания заводов, и тем более сами дома для рабочих – бараки и ночлежки – возводились из самых дешевых материалов, сырой древесины и кирпича не самого высокого качества, что неизбежно приводило к разрушению, пожарам и постоянной перестройке. Со временем они образовывали так называемые депрессивные территории.
На сегодняшний день из 60 промышленных зон Петербурга преобразования требуют 27 в 12 районах. Согласно недавним поправкам, внесенным в Генплан Петербурга, площадь промышленных территорий в общей массе составляет 18 тыс. га – 13% от площади всего города.
В пределах исторического центра находятся около 200 предприятий или 23% от общего объема заводов по городу. Однако уже к 2015 году правительство города планирует перепрофилировать 2-2,5 тысячи га земельных участков, выстроив на их месте объекты делового и жилого назначения.
Радужным планам способствует положительный опыт. К числу состоявшихся проектов можно отнести строительство бизнес-центра «Сенатор» на Васильевском острове на территории бывших «Обойной фабрики» и фабрики «Россиянка».
Перепрофилирование под креативные пространства части корпусов завода «Красный треугольник» на Обводном канале.
Несколько лет успешно функционирует и торгово-деловой центр «Сампсониевский», расположившийся в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»; и бизнес-центр «Нобель», возникший на месте бывшего инженерно-лабораторного корпуса предприятия «Русский дизель»; и универмаг PLATO в корпусе бывшего ткацкого цеха «Литовский текстиль» и многие другие.
В ближайших планах: переезд завода «Алмаз-Антей» с Лермонтовского проспекта, «Ленинградского металлического завода» со Свердловской набережной, «Электросилы» с Московского проспекта и т.д.
Один из самых масштабных проектов – перемещение к 2018 году ОАО «Адмиралтейские верфи» с Ново-Адмиралтейского острова в Кронштадт.
Также к проектам первой степени важности относятся перепрофилирование предприятий «Электрик», «Адамант-парк», «Балтийский завод», программа реновации территорий «Измайловская перспектива» и «Московская-Товарная».
Сегодня девелоперы стараются ориентироваться на комплексное освоение территорий, тогда как несколько лет назад преобладало перепрофилирование точечных объектов. К последним относятся бизнес-центры «Акватория», «Нобель», «Линкор» и другие.
В обозримом будущем на месте завода «Петмол», переехавшего из Фрунзенского района в промзону «Парнас», появится жилой комплекс комфорт-класса «Времена года», точно так же поступят с НПО «Баррикада», расположенном вблизи метро «Ладожская». К переезду готовится предприятие «Буревестник», основные производственные мощности которого находятся на Малоохтинском проспекте.
Территория имеет отличное расположение с видом на гостиницу «Москва» и мост Александра Невского. Покупкой земли уже заинтересовались крупные застройщики Петербурга.
Недвижимость на Петроградской стороне пользуется повышенным спросом, новые дома в этом районе относятся к бизнес- и элит-классу.
Лакомые куски для девелоперов сосредоточены на Петровском острове, северном берегу Малой Невы в районе Уральской улицы, на берегах Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста, на Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, а также на берегах Карповки и Ждановки. Однако как быстро исчезнут с карты Петроградского района старые промышленные производства, однозначного ответа нет.
Пионеры реновации Петроградской земли
Пилотным проектом по выводу предприятий из центральной части города стал перевод производства «Первой мебельной фабрики» с Петроградской набережной. К слову, на переезд администрацией города был выделен значительный бюджет. Иная ситуация с «Набережной Европы» – крупным проектом реновации территории, которому так и не суждено было сбыться.
Проект долгие годы не только вызывал споры у общественности, но и менял предполагаемого инвестора. На месте бывшего НИИ «Прикладная химия» должен был появиться элитный жилой комплекс с собственной инфраструктурой.
Однако прошлой осенью «ВТБ Девлопмент», последний инвестор проекта, заявил, что вместо элитного жилья на набережной будут построены здания для судей Высшего Арбитражного суда, Верховного суда, Судебного департамента при Верховном суде.
«Первая мебельная фабрика»
Другие участники «первой очереди» реновации Петроградки – завод «Вулкан», часть корпусов завода «Вибратор», «Ленинградская кинофабрика». «Вулкан», в котором проходил практику первый космонавт Юрий Гагарин, переехал в район Белоострова, освободив 8 га между набережной Адмирала Лазарева, Малой Зелениной, Петродворцовой и Пионерской улицами.
Землю под новый бизнес-центр выкупил британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners (FF&P). На землях «Вибратора» появился бизнес-центр класса «В» с панорамным видом на легендарный крейсер «Аврора». В конце 2013 года амортизаторный завод «Плаза», расположившийся на Чкаловском проспекте, обещает переехать за пределы города.
А «Гардинно-кружевную компанию» на Петроградской набережной намерен выкупить «Строительный трест».
Завод «Вулкан»
Некоторые девелоперы со временем вынуждены были изменить функциональные задачи проекта. Так поступила группа «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад», которая вместо делового квартала Electric City на бывшей территории завода «Электрик» по адресу Медиков, 10 решила строить жилье.
Такой подход поможет уменьшить вложения инвестора на 25% и соответственно окупить затраты в более короткие сроки, считают эксперты. Отметим, что первый опыт редевелопмента у ЛСР был еще в 1998, тогда на месте молокозавода на ул. Радищева был построен жилой комплекс.
На проект реновации завода «Электрик» компания собирается потратить около 700 млн руб. Та же участь ждет земли бывшего НПП «Буревестник», находящегося на пересечении улиц Корпусная и Малая Зеленина.
Реновация обойдется не менее чем в 8 млн рублей, а 3-4 млн уйдет на очистку места от повышенной радиации, заявляют эксперты.
Территория бывшего завода «Электрик»
Сменить прописку готов и Левашовский хлебозавод на ул. Барочной. Поскольку здание является памятником конструктивизма, оформить недвижимость как жилую проблематично. Хлебозавод построен в 1930–х годах и имеет круглую форму, используемую для кольцевого конвейера.
Если КГИОП придет к выводу о том, что этот конвейер является неотъемлемой частью памятника, у собственников возникнут проблемы с его статусом. По предварительным данным, на месте завода планируется построить торгово-офисный центр. Однако под жилую застройку вполне подойдет примыкающий к хлебозаводу участок в 2 га. В Петербурге уже есть пример подобного перепрофилирования хлебозавода.
В помещениях бывшего Смольнинского завода на Лиговском пр., 74, располагается креативное пространство — лофт-проект «Этажи».
Левашовский хлебзавод на ул. Барочной
Культуру в массы!
Создание креативных пространств в бывших заводских помещениях – еще один тренд последних лет. По мнению Николая Казанского, генерального директора консалтинговой компании Colliers International, в Петербурге множество промышленных зданий, которые логичнее всего переводить в формат лофтов. Особенно это касается объектов, имеющих статус исторических памятников.
Такие дома крайне сложно перепрофилировать под жилье – логичней использовать как центры искусства. Так, например Millhouse Романа Абрамовича проводит работы по реконструкции исторической застройки острова Новая Голландия. Здесь каждое лето проводят разные культурные акции, образовательные мероприятия, выставки.
Не менее популярно для творческой публики креативное пространство «Ткачи», возникшее на территории бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова. Здесь успешно работают рекламные агентства, образовательные центры, выставочные пространства и магазины. Причем цены на аренду помещений в лофтах на 20-30% ниже по району.
Совсем скоро для развлекательных мероприятий и экскурсий откроется бывшая тюрьма «Кресты».
Директор завода «Ленполиграфмаш», расположенного на наб. реки Карповки, 5, охотно инвестирует в редевелопмент производственных помещений под креативный кластер. Сегодня на территории предприятия работают центр дизайна и урбанистики Make It, музыкальный клуб А2, бар Social, клуб Case Club, готовится к открытию центр молодежного инновационного творчества FabLab.
Завод «Ленполиграфмаш»
Не утихают споры о статусе здания бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя», расположенной на улице Красного курсанта, 25 Петроградской стороны. Пока планам собственника недвижимости Игоря Бурдинского не суждено было сбыться.
В 2006 году завод был выкуплен, а предприниматель планировал использовать лофты под жилую и коммерческую недвижимость.
Однако до сих пор висит вопрос о принадлежности корпусов завода к архитектурным памятникам прошлого века, на данный момент объект (а именно здание силовой подстанции) используется как музей современного искусства.
Трикотажная фабрика «Красное знамя»
Лакомый кусок – Петровский остров
Благодаря удачному местонахождению в дельте Невы особый интерес для застройщиков представляет Петровский остров, занимающий 131,9 га. Местная бухта – идеальное место для любителей яхтенного спорта.
Здесь некоторое время назад были сосредоточены такие промышленные предприятия как заводы «Алмаз», «Спецтранс», «Степан Разин», канатная фабрика Гота, пивоваренный завод «Бавария» и другие.
Если верить обещаниям девелоперов, через 10 лет от промзоны останутся одни воспоминания, а сам остров превратиться в город-сад.
Завод «Спецтранс»
Канатная фабрика Гота (историч.)
Солодовня пивоваренного завода «Бавария»
Первый на островные земли позарилась компания «Атлантик», которая уже построила здесь жилой комплекс «На Петровском», оборудованный личными причалами для яхт. Это случилось еще до кризиса 2008 года. Сегодня интерес к острову проявляют и другие игроки рынка.
«Петровский остров стратегически интересен, но для реализации проектов потребуется много времени и сил. Трудно представить элитный дом в окружении заводов, требуется комплексное освоение, нужна консолидация участков, и этот процесс постепенно идет», — говорит генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.
«Здесь великолепные видовые характеристики, кроме того, все жилые массивы расположены вдоль береговой черты, а значит, есть возможность создавать причалы и марины», — рассказал Вячеслав Привалов, руководитель проекта компании Nevsky Capital Partners.
Вместе с тем уже известно, что завод «Алмаз» проработает на острове еще четыре года, после чего передаст свои земли Nevsky Capital Partners, за которым стоят структуры ЛСМ («Ленстройматериалы») и «КИТ Финанса», под элитную застройку.
Компания также выкупила земли канатной фабрики, производственные помещения пивоваренного завода «Бавария», часть территории завода «Спецтранс» и в будущем готова рассматривать предложения о приобретении дополнительных земель.
Всего подконтрольных компании Nevsky Capital Partners – 40 га земли Петровского острова, что составляет 60% от общего объема предполагаемого строительства на острове.
В планах девелопера комплексное освоение территории: под жилье планируется выделить 39 га, бизнес-центры займут 17,3 га, 47 га отведут под развлекательную зону, а производственным помещениям достанется всего 3 га. Территория получит статус элитной наравне с застройкой Крестовского острова, завершение строительства запланировано в 2025 году. Проект реновации острова уже утвержден в Смольном в августе 2012 года.
Помимо Nevsky Capital Partners крупными девелоперами острова заявлены группа компаний «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГруп»), принадлежащая холдингу «Ренова» Виктора Вексельберга, и «Петровский альянс». «Доля участия «Кортрос» составит 80%. Остальные деньги вложит «Петровский альянс».
Компаниям уже принадлежат 3 га на Петровском острове, ранее занятые заводом «Спецтранс» (в данный момент ГУП «Экострой»). Землю Смольный передал инвестору целевым назначением под застройку апарт-комплекса с яхт-клубом.
Комплекс частично расположится на территории Большого Петровского парка (объекта культурного наследия регионального значения). Этот проект сегодня как никакой другой близок к реализации. Всего на острове компания «Кортрос»» планирует построить около 28 тыс. кв. м. апартаментов.
Компания «Леонтьевский мыс», строящая элитный комплекс с одноименным названием по соседству, на Ждановской набережной, 45, выкупила здание солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария», расположенной на Петровском острове.
По заявлению девелопера, будет сохранен южный фасад здания, являющийся памятником, а внутреннюю часть здания реконструируют под бизнес-центр. Отметим, что в реновации Петровского также заинтересованы такие крупные игроки как холдинг RBI, компания «Петровский кристалл» и другие.
Редевелопмент промышленных зон – мероприятие внушительных масштабов, которое требует крупных вложений. Нужно учитывать, что переезд производственных мощностей сопряжен со значительными тратами, и в ряде случае без крупного лобби в городской администрации здесь не обойтись.
Застройщикам необходимо учитывать и степень изношенности инженерии действующего предприятия, и присутствие объектов, имеющих статус памятников архитектуры, а при разработке проекта следовать требованиям КГИОПа и КГА. Между тем комплексный подход к освоению территории имеет массу преимуществ для застройщиков.
Девелопер может сам скорректировать класс недвижимости, населить земли собственной инфраструктурой, определить сроки реализации проекта. Городские власти также заинтересованы вывести промышленность из центра и используют в этих целях знакомый метод «кнута и пряника».
В качестве пряника – подготовленные для переезда территории на окраинах города и за его пределами, кнутом выступают повышение стоимости аренды на земли в центре и запрет на движение грузового транспорта в городской черте.
Способствовать реновации промзон исторического Петербурга нужно не административными, а экономическими, в частности налоговыми мерами, считает заместитель генерального директора по градостроительной деятельности Института территориального развития Владимир Аврутин. «Промышленный пояс центра Петербурга — это тот резерв, куда должно прийти население города», — добавляет эксперт.
Пока же большинство проектов реновации — это редевелопмент земель отработавших предприятий или же высвобождение отдельных участков заводских территорий для последующей продажи.
Как правило, меры по очистке промзон не обходятся без поддержки крупных организаций, готовых вложить собственные средства для последующего развития площадей.
Несмотря на трудности с финансированием проектов, уже сейчас можно увидеть, что земли в историческом центре и в частности в старейшем районе города — Петроградки представляют собой огромный интерес у потенциальных инвесторов, и не исключено, что именно здесь появится новый кластер элитного жилья.
- Мария Погодина
- Елена
- 23 апреля 2013 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Редевелопмент не остановить. Потенциально на землях промзон можно построить жилья на 1,6 трлн рублей
Главная >
Город >
Редевелопмент не остановить. Потенциально на землях промзон можно построить жилья на 1,6 трлн рублей
Редевелопмент бывших промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет высокими темпами. По оценке экспертов, в ближайшие годы интенсивность процесса снижаться не будет. Запасов земли в «сером поясе» хватит городским застройщикам еще надолго.
pixabay.com
Альтернативы нет
Популярность бывших промзон объясняется просто: им нет равноценной альтернативы. Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов.
Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу.
Но довольно скоро спрос на эти локации серьезно сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
«Застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных земель практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав „серого пояса“», — отмечает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании Peterland.
Юрий Зарецкий, генеральный директор компании Peterland / пресс-служба Peterland
С ним согласен Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
«Непосредственно в историческом центре участков для нового строительства мало. А территории „серого пояса“ выгодно отличаются близостью к центру, транспортной доступностью и видовыми характеристиками. Они всегда будут востребованы», — говорит он.
Статистика подтверждает стремительное развитие процесса. Всего в городе 26 промзон, где по Генплану намечено градостроительное преобразование. Их общая площадь составляет около 6,1 тысячи га.
При этом редевелопмент можно вести на территории примерно в 4,2 тысячи га.
На остальной площади частично будут сохранены существующие производственные, инженерно-транспортные и социальные объекты, частично запланировано развитие территории под улично-дорожную сеть и другие нужды.
«К этим территориям промзон нужно добавить отдельные сравнительно небольшие производственные площадки, разбросанные по всему городу. По нашим подсчетам, суммарно они занимают более 1,5 тыс. га», — рассказывает Юрий Зарецкий.
По его словам, по итогам прошлого года, в процесс редевелопмента в Петербурге было вовлечено порядка 170 га городских земель. Это вполне сопоставимо с результатами 2018 года (187 га). Суммарно с нулевых годов в процесс преобразования вошло около 1600 га бывших промышленных территорий.
«Социальное измерение»
Есть у редевелопмента и «социальное измерение». Ведь промзоны, особенно советские, в значительной степени уже не используемые по назначению, отнюдь не украшают города.
«Создание в деловом и культурном центре качественной жилой инфраструктуры на месте заброшенных производств — сложная, но важная задача для развития современного большого города.
Проекты редевелопмента необходимы, поскольку дарят Северной столице свежее лицо, избавляя ее от пришедших в печальный вид опустевших заводских зданий», — считает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев отмечает всеобщую выгодность процесса.
«Редевелопмент в целом выгоден и городу, который получает более эффективное использование своей территории и улучшенную среду обитания, и потребителям, которые имеют возможность приобрести недвижимость в интересных локациях, и инвесторам, и даже, в идеале, бывшим пользователям территории, которые за счет полученных от продажи объекта средств могут релоцироваться в новые современные помещения и произвести обновление оборудования», — говорит он.
Проект Futurist, в состав которого вошел Левашовский хлебозавод / пресс-служба RBI
Эдуард Тиктинский акцентирует внимание на том, что в зону редевелопмента нередко попадают объекты наследия.
«Они требуют бережной реконструкции, часто нового идеологического наполнения. Как в случае с нашими проектами реконструкции: газгольдером на Заозерной улице, гаражом фирмы Крюммеля на Большой Посадской, другими объектами. Последний пример — Левашовский хлебозавод на Барочной улице», — говорит он.
Еще один «плюс» редевелопмента, по словам эксперта, в том, что он развивает территории: первые проекты запускают масштабный процесс развития локации, как, например, в случае с Петровским островом.
Где «вкуснее»?
По мнению Игоря Кокорева, наиболее привлекательны участки «серого пояса» в локациях, примыкающих к сложившейся жилой или общественно-деловой застройке.
Судя по словам опрошенных «Карповкой» экспертов, география редевелопмента достаточно широка.
«Проекты представлены практически во всех популярных у покупателей районах: в Приморском, Московском, Невском и Выборгском. На эти районы приходится больше 60% рынка редевелопмента», — отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Из наиболее перспективных локаций Эдуард Тиктинский выделяет район метро «Фрунзенская», территории вдоль проспекта Обуховской Обороны в Невском районе, близ метро «Елизаровская», на другом берегу Невы — вся Октябрьская набережная, на Васильевском острове — Уральская улица, в Петроградском районе — западная его часть у метро «Чкаловская».
Проект Ligovsky City / пресс-служба Glorax Development
«К таким можно отнести промзоны вдоль Лиговского проспекта, где реализуется масштабный проект Ligovsky City, а также анонсирован новый проект Setl City.
Кроме того, перспективные участки есть в Выборгском районе, где уже идет застройка территории бывшего завода „Светлана“.
Есть запас земель под редевелопмент и в Василеостровском районе, который отличается развитой инфраструктурой, одновременно близостью к центру и береговой линии», — добавляет Дмитрий Коновалов.
Запас карман не тянет
В целом запас развития редевелопмента в Петербурге огромен.
«Учитывая заявленные к редевелопменту площадки, возможный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более 10 млн кв. метров. Такого объема хватит более чем на 10 лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. метров в год (текущий годовой объем спроса на проекты редевелопмента)», — говорит Ольга Трошева.
Почему петербургские коммуналки старого фонда нельзя превратить в хорошее жилье
Квартиры в разных районах в Петербурга имеют разную привлекательность среди покупателей. Наименьшей популярностью для желающих приобрести себе жилье остаются дома старого фонда — здания, которые были построены до 1917 года, чаще всего бывшие доходные дома.
Эксперт по недвижимости Илья Паршиков отметил, что больше всего дореволюционных построек в центре города: в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Советские типовые панельные и кирпичные дома к старому фонду не относятся.
Основные проблемы этой категории недвижимости — износ и аварийность, рассказал НЕВСКИМ НОВОСТЯМ юрист, генеральный директор ООО «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов. Львиную долю домов старого фонда занимают коммунальные квартиры. Причем обитатели этих квартир, по словам эксперта, живут в ужасающих условиях.
Программа реновации в Петербурге, в отличие от Москвы, далеко не продвинулась, и теперь, чтобы эта программа начала функционировать, придется начать выселение обитателей старого опасного жилья.
Расселение коммуналок продолжается
Эксперт Илья Паршиков подчеркнул, что и на комнаты в коммуналках находятся свои покупатели. Некоторым нравится такой тип жилья и его своеобразная романтика.
«Комнаты в коммуналках — это тоже объекты недвижимости и их тоже покупают и продают.
Некоторым этот тип недвижимости нравится, и они без проблем в этих коммуналках проживают, считая их неотъемлемой частью нашего города и его, как бы высокопарно это не звучало, духа.
Поэтому сказать, что коммуналок не останется совсем, я бы не рискнул. Однако 10 лет — это большой горизонт и сказать наверняка достаточно сложно», — отметил эксперт.
По его мнению, сейчас проблем с расселением коммуналок нет. Процесс оформления документов идет долго, но покупателям идут на уступки.
«Программа расселения коммуналок, с моей точки зрения, работает хорошо. Сталкивался с покупателями, у которых был соответствующий сертификат. Алгоритм проведения сделок с субсидиями, конечно, несколько отличается от стандартных. Это несколько дольше, однако продавцы при грамотном разъяснении все понимают и идут на такие условия оплаты», — считает Илья Паршиков.
Расселить коммуналки недостаточно
Однако среди экспертов есть и другое мнение по поводу расселения жителей коммуналок в домах старого фонда. Время берет свое, и некогда величественные дореволюционные здания превращаются в рухлядь. Но просто расселить коммунальные квартиры недостаточно, так как сначала надо разобраться, как использовать эту недвижимость после ухода жильцов, считает Антон Баранов.
«Тут нужно понимать, как использовать эти коммунальные квартиры после расселения людей. Если эта квартира с окнами на Невский проспект, в красивом доме, то желающих в ней жить будет много.
Все такие квартиры, как правило, уже выкуплены, а граждане уже расселены. Если такая квартира осталась, то значит у живущих там людей слишком завышенные требования к новому жилью, кто-то из владельцев числиться пропавшем без вести, просто не хочет съезжать.
Но таких вариантов меньше», — отметил Баранов.
Самые больные места города — это сочетание непрестижной локации и старого фонда, считает специалист. Наибольшая проблема возникает с коммуналками в третьем дворе, в дворах-колодцах. Причем они находятся в разных частях города, независимо от района.
«Больше важен не район, а факторы. Это могут быть третьи дворы в Центральном районе от Невского к Текстильщиков, так и Коломна. Чем более высотный дом, тем ситуация хуже.
Адмиралтейский район к Двинской улице, рабочие окраины.
Пока не начали реконструкцию Никольских рядов, за ними Кустарный переулок и те переулки, что рядом — это обветшалые дома, все вместе создавало очень мрачную картину», — уточнил специалист.
Проблема таких коммуналок в отделенных дворах в том, что на большое просторное жилье, скрытое от глаз другой недвижимостью, просто нет спроса, и эту проблему дотациями не решить.
«Такая коммунальная квартире на 10 комнат, 300 квадратных метров никому не нужна, там никто не хочет жить. Человек, который захочет жить в квартире 300 квадратных метров, может купить себе новую квартиру на Петровском острове. Ценность таких коммунальных квартир мизерная. Проблему не решить тем, что просто дать деньги людям, чтобы они съехали», — рассказал эксперт.
Более жизнеспособный вариант, по мнению эксперта Баранова, — расселить весь флигель такого здания, сделав его нежилым, и организовать там апарт-отель. В таком случае пространство будет использоваться рационально и люди «пойдут в этот третий двор». Однако одним предложением здесь не обойтись, такого жилья в Петербурге много, а потому эту проблему важно решать комплексно.
«Это не проблема одного дома в Петербурге, ее так просто не решить. У города должна быть концепция, которую нужно прорабатывать. Апарт-отели могут быть востребованы и это самое простое решение, с которого можно начать, и реализовать в большом объеме. Программа по расселению коммунальных квартир, к сожалению, не может решить вопрос полностью», — подчеркнул Баранов.
В противном случае через десять лет в таких отдаленных домах так и останутся коммунальные квартиры. Исправить ситуацию и превратить коммуналки в хорошее уютное жилье только за счет бюджета города — непосильная задача. Как отметил Баранов, для таких проектов нужно привлекать бизнес.
Между тем и у менее старого жилья в Петербурге есть проблемы. Пока новое жилье города на Неве растет в цене, хрущевки доживают свое последнее десятилетие. Эксперт в сфере недвижимости рассказал НЕВСКИМ НОВОСТЯМ, почему спустя десятилетие, вероятнее всего, петербуржцам придется съехать из хрущевок или же мириться с их старыми трубами.
Грамотная реновация не только бы решила проблемы старого жилья, но еще и создала бы удобные площадки для размещения населения.
Сейчас для многих покупателей недвижимости важно не только наличие автобусной остановки поблизости, но еще и грамотная инфраструктура, а также эстетическая привлекательность.
Ранее эксперт объяснил, почему через некоторое время могут стать популярными промзоны, и что для этого должно произойти.
Петербургский намыв: как на Васильевском острове купить квартиру и не прогореть
Цены на жилье в округе выросли за год на 39 %
Аналитики зафиксировали рекордный рост цен на жилье в Петербурге. Один из самых высоких показателей – рост цен на 39% с начала года — отмечен на намывных территориях Васильевского острова.
Однако покупатели квартир на намыве приобретают «кота в мешке»: инженерная инфраструктура готова частично, а из 14 детсадов введен всего один. «ФедералПресс» выяснил, в каких условиях придется жить новоселам.
Намыв раздора
Проект намывных территорий на Васильевском острове Петербурга реализуется с 2006 года. С этого же периода жители района выступают против этого проекта. Протесты жильцов по разным поводам продолжаются уже несколько лет.
В 2019 году жители выходили на митинг и требовали благоустроить застраиваемую территорию. Власти заверяли, что работы по благоустройству начнутся еще в 2015 году.
Однако до сих пор в районе застройки почти нет дорог, поликлиник, школ, детских садов.
Среди других распространенных жалоб – сильный шум от автомобилей, проезжающих на рядом расположенном участке Западного скоростного диаметра.
Примечательно, что имея в непосредственной близости участок ЗСД, жители жалуются на огромные проблемы с транспортной доступностью. Дороги внутри территории застройки до сих пор не обустроены.
На основе многочисленных жалоб жителей этого микрорайона депутаты Заксобрания Петербурга направляли обращение властям города. Однако ни одну из проблем так и не решили.
Стройка не останавливается
По данным властей города, на текущий момент на намывных территориях Васильевского острова введены в эксплуатацию 14 жилых домов общей жилой площадью более 344 тыс. кв. метров. Еще 23 дома строятся.
Помимо этого на острове продолжается и собственно намыв территорий. Так, недавно второй по объемам строящегося жилья застройщик в России «Группа ЛСР» приобрела право намыва и последующую застройку еще 143 га на Васильевском острове.
Там девелопер планирует возвести еще 700 тыс. кв. метров жилья.
Еще по теме
Путин: нужно остановить рост цен на жилье
Уже сейчас понятно, что искусственно созданный участок практически в центре города будет перегружен жилой застройкой. Но квартиры в нем расходятся как «горячие пирожки». Только за 9 месяцев этого года здесь было продано 50 тыс. кв. м жилья (2% от общего объема спроса в Петербурге и пригородах, и 66% предложения Василеостровского района).
«До конца года спрос может составить 70-80 тыс. кв. метров жилья», — рассказала «ФедералПресс» руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее мнению, основные преимущества этой локации — расположение в центре города, возле обжитой части Васильевского острова, видовые характеристики (вид на Финский залив), а в перспективе планируется развязка с ЗСД в районе Шкиперского протока, что улучшит транспортную доступность.
При этом жилье, реализуемое здесь, на 1 декабря 2020 стоило в среднем 166 тыс. руб. за 1 кв. метр: на 16% выше средней цены по Петербургу в этом классе. А с начала года квартиры подорожали сразу на 39 %, в то время как в целом на рынке метр подорожал на 25 %.
Территория без ничего
Даже привлекательный вид на Финский залив и с первого взгляда удобное расположение жилья в центре города не могут компенсировать огромные недостатки: катастрофическую нехватку инженерной и социальной инфраструктуры. Жители новых домов уже устали жаловаться на свои беды. Но у правительства региона ответ один: строительство объектов инженерной инфраструктуры является обязательством инвестора.
«По соглашению объекты такой инфраструктуры должны быть созданы не позднее 8 июня 2026 года. Однако на сегодня инженерное обеспечение территории выполнено на 60 %», — рассказали «ФедералПресс» в аппарате профильного вице-губернатора Петербурга Николая Линченко.
В то же время за социальные объекты отвечает правительство Санкт-Петербурга. Всего на намывной территории должны построить 14 детских садов, 7 школ, 1 поликлинику и кабинет врача общей практики.
Однако, как сообщили «ФедералПресс» в администрации Василеостровского района, сейчас введен лишь один детсад на 140 мест. Еще 10 детсадов и 4 школы построят только в 2022-2028 годах.
Польза или вред
Депутат Законодательного Собрания Петербурга Максим Резник
Эксперты нашли пять новых островов под застройку в Петербурге
За последние 20 лет на Крестовском, Каменном и Петровском островах девелоперы возвели более 520 тыс. кв. м премиальной недвижимости. На этапе строительства, по данным Colliers International, находится 280 тыс. кв. м жилья и апартаментов, а в перспективе до 2025 г. может появиться еще 247 тыс. кв. м. На этом ресурс свободных пятен под застройку здесь будет фактически исчерпан. Дефицит земли обратит внимание застройщиков на другие островные территории в дельте Невы.
Освоение островов Петроградского района началось с Крестовского острова, где в 2000 году первые проекты запустили Группа «Эталон» и компания «БПК». В 2005 году появились первые жилые проекты и на Каменном острове.
Пик освоения девелоперами Крестовского острова пришелся на 2008 г., когда в эксплуатацию было введено 79 тыс. кв. м.
жилья сразу в нескольких проектах, среди которых «Олимпийская деревня» от компании «Еврострой», «Дом у моря» от «Группы ЛСР» и другие.
Согласно исследованию Colliers International, сегодня в продаже на Крестовском и Каменном островах находится всего 27,8 тыс. кв. м жилья и апартаментов. В перспективе на Крестовском острове могут появиться еще три элитных комплекса совокупной продаваемой площадью порядка 11 тыс. кв. м.
Жилое строительство на Петровском острове началось с проектов компании «Атлантик» на Петровском пр., 1 в 2002 г. и Петровском пр., 14 в 2006 г, после чего долгое время локация оставалась необжитой и депрессивной.
Вплоть до 2017 года, когда на остров вышла компания «Кортрос» с элитным комплексом Royal Park, став новым драйвером развития территории. Всего к 2019 на острове было возведено 105,8 тыс. кв. м жилья. На стадии строительства находится еще 274,2 тыс. кв. м.
При этом все земельные участки Петровского острова, где редевелопмент еще не стартовал, в настоящий момент распределены между застройщиками, планирующими реализовать здесь совокупно 236 тыс. кв. м жилья и апартаментов.
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, условия небольших островов в первую очередь благоприятны для появления жилых проектов, так как обособленность территории позволяет создать на них гомогенную социальную среду и автоматически повысить класс застройки по сравнению с аналогичными проектами на материке. «Островная территория также является благоприятной почвой для появления общественных пространств с благоустроенными набережными и доступом к воде, столь любимыми петербуржцами. Сегодня в центральной локации Петербурга есть как минимум пять островов, на которых можно реализовать девелоперские проекты разного класса и назначения, среди которых Серный, Матисов и Ново-Адмиралтейский. На каждом из них возможна реализация общественно-деловой функции с включением элементов жилой застройки. А благоустройство, адаптация одного или нескольких островов под развлекательную функцию вкупе с реализацией проекта апартаментов могло бы удовлетворить спрос на общественные пространства, который особенно ощущается на юге Петербурга», – добавляет она.
«Наиболее перспективным для освоения мне видится Матисов остров. Это хороший вид на Васильевский остров, пешая доступность до метро, близость исторического центра, – рассуждает главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Филипп Третьяков.
– При работе с территориально обособленной площадкой очень важно заранее выработать ее концепцию для создания однородной среды, как это делается на островах в Амстердаме. Подобная проблематика стояла и перед нами перед началом работ над Royal Park.
Было важно изначально грамотно выбрать формат проекта в соответствии с требованиями места и добиться необходимой маржинальности.
Выбранное в итоге решение с элитным сегментом оказалось верным – проект выглядит уместным, с помощью яхтенной марины и благоустроенной набережной мы обыграли соседство с водой».
По мнению руководителя отдела дилерских продаж AAG Полины Стрих, хорошие перспективы есть у Матисова, Галерного и Грязного островов.
«По мере нарастания дефицита свободных участков в центре, локации будут вызывать все больший интерес у инвесторов, – уверена Полина Стрих.
– Промышленность рано или поздно перебазируется, останется лишь обособленная водой территория недалеко от основных городских коммуникаций. Комплексный подход к редевелопменту позволит застроить острова качественной недвижимостью».
Представленные в исследовании острова – это не только потенциал, но и большой вызов для города и девелоперов, считает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Андрей Косарев. «Большинство из них пока не готовы к застройке и требуют ряда принципиальных решений со стороны городских властей, – говорит эксперт.
– Верфи требуют колоссальных инвестиций в перебазирование. Грязный остров целесообразно развивать только в контексте преобразования всей окружающей территории. По Серному острову потребуется изменения зонирования.
В итоге оказывается, что Васильевский и Петроградский острова как минимум на десятилетие останутся территориями наиболее активного островного развития».
RBI был одним из первых игроков на Петровском острове, выход на депрессивную территорию был сопряжен с высокими рисками, вспоминает заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI Михаил Гущин.
«Приступая к проекту «Петровская ривьера», мы выбирали из двух концепций: люксовый проект, компенсирующий недостатки окружающей территории, или же жилье более демократичного класса. В итоге сделали проект класса «комфорт плюс» и не прогадали: цена продажи в 250 тыс.
рублей за «квадрат» дала нам желаемую динамику», – говорит эксперт.
Последний год девелоперы Петровского острова работают в условиях жесточайшей конкуренции, объясняет руководитель отдела маркетинга компании «РосСтройИнвест» Екатерина Пчелкина.
«Однако это играет на руку покупателю, так как ценообразование очень четко регулируется рынком – завышенные цены здесь просто невозможны.
Более того, уровень проработанности проектов на Петровском очень высок: девелопер не может позволить себе непродуманный проект, – пояснила Екатерина Пчелкина. – Мы вышли на стройплощадку на второй волне интереса застройщиков к этой локации, оценив ее уникальность.
Здесь, в отличие от центра города, покупатель получает премиальное жилье в окружении такой же премиальной инфраструктуры, которая к тому же только что построена, а значит, отвечает всем современным требованиям».
30 мая 2019 г.