Летом 2020 года на территории санатория «Сестрорецкий курорт» вводят в эксплуатацию комплекс с жилыми номерами. Здания на берегу Финского залива появились на месте снесенных советских корпусов. Застройщик RBI также выкупил руины дореволюционного Лесного корпуса, который недавно восстановил.
Местные активисты с 2016 года протестуют против застройки: они называют здания элитным ЖК и опасаются, что территорию курорта закроют. RBI обещает, что доступ к ней будет свободным. Сам санаторий продолжает работать. «Бумага» рассказывает, что известно о будущем «Сестрорецкого курорта».
Летом 2020 года строительный холдинг RBI запускает на территории санатория «Сестрорецкий курорт» проект «Русские сезоны» с жилыми номерами. Здания построили на месте снесенных санаторных корпусов.
RBI выкупил руины Лесного корпуса конца XIX века и два из четырех основных корпусов санатория в 2016 году. Советские здания, по данным застройщика и руководства санатория, были аварийными, их планировали реконструировать, а дореволюционный корпус — восстановить.
Как рассказали «Бумаге» в пресс-службе RBI, холдинг получил около 15 % общей площади санатория. В 2016 году сообщалось, что компания вложила в работы 1,6 миллиарда рублей.
Фото проекта, рендер. RBI
«Русские сезоны» занимают два пятиэтажных здания с подземной парковкой. Гостиничные номера продают в собственность, но, по словам представителей RBI, с отличным от квартир юридическим статусом.
Площадь «лаунж-студий» — от 29 до 119 квадратных метров, сейчас они стоят в среднем около 10 миллионов рублей. Цены некоторых помещений доходят до 37,5 миллионов рублей. Как сообщается на сайте проекта, к маю из 362 помещений свободны только 36.
Во втором квартале 2020 года RBI планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
«Ведомости» со ссылкой на президента холдинга Эдуарда Тиктинского сообщали, что общая площадь зданий после реконструкции составит около 40 тысяч квадратных метров. Примерно половину выделят под жилье.
Местные градозащитники называют «Русские сезоны» апарт-отелями и элитным ЖК. Они считают, что территорию санатория могут закрыть, из-за чего жители не смогут пройти к пляжу Финского залива. Активисты с 2016 года выходили на одиночные пикеты против застройки и создали группу во «ВКонтакте» «Сестрорецкий курорт. Новая жизнь», где следят за ходом работ.
В мае 2020 года активисты жаловались, что «доступ к легендарному санаторию может оказаться заблокированным» — якобы из-за отсутствия легального подъезда к корпусам. Они отмечали, что на земельном участке оформлено «право проезда и прохода», действующее лишь до 27 мая 2020 года, а не публичный сервитут, то есть установленное законом ограниченное право пользования участком.
Ситуацию с «реконструкцией» «Сестрорецкого курорта» сравнивали с покупкой структурами «Газпрома» бывшей лечебницы «Дюны», которая находится чуть ниже по берегу залива. В том случае горожане также опасались, что территорию закроют. «Бумага» рассказывала о том, что происходит с «Дюнами».
Жители также опасаются, что в санатории вырастут цены.
Руководительница группы «Сестрорецкий актив» Анна Шушпанова писала в 2018 году, что в корпусах, отправленных на «реконструкцию», располагались самые дешевые номера — за 1500–2500 рублей в сутки.
Теперь двухнедельное проживание с питанием в одноместном стандартном номере санатория обходится примерно в 100 тысяч рублей в летний период без учета лечебных процедур.
Анна Шушпановаактивистка (цитата от 6 января 2018 года)
— Со сносом старых корпусов санаторий потерял большую часть клиентов. Теперь старики, которых направляют в санаторий бесплатно, живут по соседству с ВИП-клиентами, покупающими номера за свои деньги, что не слишком нравится последним и отпугивает их.
Строительство новых зданий. «Сестрорецкий курорт. Новая жизнь»
В RBI говорят, что ведут строительство законно, с согласия руководства санатория и госструктур. Госстройнадзор проверил реконструкцию «Сестрорецкого курорта» в 2017 году и подтвердил законность стройки. Разрешения дали КГИОП, комитет по градостроительству и архитектуре и Госстройнадзор.
RBI признает, что здания на территории санатория будут сдавать под «лаунж-студии». При этом компания не называет «Русские сезоны» апарт-отелями.
Пресс-служба RBI
«Наиболее близкое определение такого типа недвижимости — гостиничные номера, в данном случае — в санатории. Это не жилые помещения, здесь нельзя прописаться, здесь иной размер коммунальных платежей, иной юридический статус и т. д. Эти помещения предназначены для временного проживания (но при этом при покупке переходят в собственность покупателя — прим. „Бумаги“)».
Как заявили «Бумаге» в пресс-службе RBI, доступ на территорию Сестрорецкого курорта будет открыт, а все оздоровительные и развлекательные услуги там сохранятся. В компании утверждают, что сейчас оформляют сервитут для передачи прав пользования на подъездную территорию.
Инициатором проекта «Русские сезоны» выступило руководство «Сестрорецкого курорта», так как у санатория были экономические проблемы, рассказали «Бумаге» в RBI. Это подтверждал и гендиректор санатория Михаил Горба.
Михаил Горба— Санаторно-курортная деятельность на сегодня [в январе 2017 года] является, наверное, не настолько прибыльной и рентабельной, чтобы мы могли позволить собственными силами реализовать такой масштабный, в том числе капиталоемкий проект. Поэтому это вполне нормальное и естественное явление. В данном случае мы пригласили принять участие в нашем проекте очень уважаемую компанию RBI.
Горба говорил, что выступающие против проекта активисты «сгущают краски». По его словам, «ностальгия по мегадешевым номерам по полторы тысячи рублей понятна, но на такой плачевной экономике санаторий долго бы не прожил».
Корпуса санатория до начала работ. Снимки предоставлены RBI
Корпуса санатория до начала работ. Снимки предоставлены RBI
Корпуса санатория до начала работ. Снимки предоставлены RBI
Корпуса санатория до начала работ. Снимки предоставлены RBI
Санаторий «Сестрорецкий курорт» был основан в 1898 году по указу императора Николая II. Там бывали балетмейстер Михаил Фокин, писатель Максим Горький, вдова Федора Достоевского Анна Григорьевна. В советские годы «Сестрорецкий курорт» национализировали, туда отправляли на отдых по путевкам людей со всей страны.
В 1990-е акции санатория разделили между Федерацией независимых профсоюзов России и Ленинградской федерацией профсоюзов (ЛФП). Как писал «Росбалт», в 2000-е часть имущества ЛФП, среди которой был и «Сестрорецкий курорт», распродали.
Санаторий в это время преобразовали из ЗАО в ОАО, что позволило акционерам продавать свои доли без согласования друг с другом. В результате санаторий пропал со счетов ЛФП — кто конкретно им завладел, неизвестно. В отношении председателя ЛФП Владимира Дербина завели уголовное дело о мошенничестве, но позже оно было приостановлено.
В 2016 году гендиректором «Сестрорецкого курорта» стал бывший вице-президент «Банка Санкт-Петербург» Михаил Горба, работавший с ВИП-клиентами и возглавлявший корпоративный блок строительного сектора. Он заявил о «новой стратегии курорта»: развитии клиентской политики и ориентации на обновление.
К тому времени, по данным «Спарк-Интерфакс», ОАО «Санаторий „Сестрорецкий курорт“» владели компании ООО «Статус» (доля в уставном капитале 48,59 %) и ООО «Северо-Западный альянс» (28,79 %), писал «Коммерсантъ».
У ОАО «Сестрорецкий курорт» осталось 60 % площади санатория. Как отмечает «Новая газета», помимо RBI частью территории владеет «Банк Санкт-Петербург», а также две офшорные компании.
В 2020 году RBI также восстановил дореволюционный Лесной корпус и планирует благоустроить часть территории курорта и заменить часть коммуникационных сетей.
Как говорят в RBI, один из возможных вариантов продолжения сотрудничества с санаторием в будущем — воссоздание с нуля разрушенного в 1942 году концертного зала XIX века.
При этом эти планы пока конкретно никто не обсуждал, отмечают в пресс-службе.
Новостройки у Финского залива: сколько стоит квартира с видом на воду
Приморские города обладают особой спецификой: многие понятия в них «измеряются» расстоянием до побережья. Жить у моря, к примеру, здесь можно в буквальном смысле, поглядывая на просторы гавани из окошка собственной гостиной.
Правда, при нынешних темпах строительства в Петербурге далеко не факт, что сегодняшний вид на море завтра вам не загородят очередные высотки. Видимо, поэтому застройщики не спешат поднимать цены на новые дома у воды.
Хотя близость Финского залива по-прежнему считается преимуществом на рынке первичного жилья.
Карта новостроек Санкт-Петербурга позволяет легко представить число новых проектов, расположенных вблизи побережья. В Сестрорецке это жилые комплексы «Дюна» и «Ясный дом».
Первый, где квартиры стоят от 63 тысяч рублей за «квадрат», обещают сдать в текущем году; второй достроен, но говорить о том, что из окон квартир здесь открывается перспектива Финского залива, сложно, поскольку жилой комплекс представляет собой два корпуса высотой в три этажа.
Южнее по Приморскому шоссе концентрация новостроек у берега Финского залива возрастает, хотя домов, расположенных непосредственно у воды, и здесь не так много.
«Лидерами среди новостроек вблизи залива, являются жилые комплексы «Капитан Немо» и «Артур Грэй», строящиеся в Василеостровском районе, вблизи метро «Приморская».
Стоимость квадратного метра в квартирах комфорт-класса, расположенных на набережных, составляет от 90 тысяч рублей», – рассказывает директор департамента новостроек NAI Becar Эльдар Султанов.
Оба упомянутых проекта реализует на намывных территориях у Васильевского острова компания «Лидер Групп». Вообще сама идея строительства на намывах вызвала неоднозначную реакцию общественности.
Главный повод для волнений – вопрос надежности монтажа конструкций на неустойчивом грунте. Застройщик заявляет, что все нагрузки просчитаны, и осадка жилым домам не угрожает.
В планах «Лидер Групп» строительство целого микрорайона «Гавань капитанов», состоящего из четырех проектов.
Помимо «Капитана Немо» и «Артура Грея», здесь строят жилые комплексы «Колумб» и «Магеллан». Цены на квартиры находятся в пределах разумного; так, в «Колумбе» заявлена стоимость квадратного метра от 77 тысяч рублей.
Интересно, что концепция «Гавани капитанов» полностью соответствует параметрам комфорт-класса, а вот цены на жилье здесь ниже, чем средние в этом сегменте.
По данным компании «НДВ СПб», в марте средняя стоимость квартир комфорт- и бизнес-класса в Петербурге составляла 90 и 120 тысяч рублей соответственно.
Безусловно, есть в акватории Финского залива и более дорогая недвижимость. По словам руководителя департамента аналитики компании «НДВ СПб» Марины Никишовой, для того чтобы близость воды сказалась на ценообразовании, совсем не обязательно, чтобы новостройка находилась на первой береговой линии.
«Достаточно, чтобы видовые характеристики присутствовали в квартирах на верхних этажах», – говорит эксперт. Квартиры с видами на Финский залив сегодня можно купить в жилых комплексах «Премьер Палас» и «Леонтьевский мыс».
По данным «НДВ СПб», средняя стоимость квадратного метра в этих проектах находится в диапазоне от 80 до 250 тысяч рублей. По мнению Марины Никишовой, видовые характеристики могут считаться особым преимуществом проекта, и покупатель готов за них заплатить.
Вид на воду может повысить цену квадратного метра на 20%-50%, и при этом видовые квартиры пользуются достаточно высоким спросом и раскупаются в первую очередь.
С другой стороны, вид виду – рознь. К примеру, вид на воду из новостройки в спальном районе – совсем не то же самое, что панорама залива в престижной части города.
Специалист по маркетингу компании «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая утверждает, что близость воды не всегда повышает спрос и стоимость квартир в новостройках.
«Важными факторами, влияющими на ценообразование проекта, являются расположение и состояние берега окружающего микрорайона», – говорит специалист. И напоминает, что на юго-западе Красносельского района дорогих проектов нет, хотя новостройки возводят здесь буквально на берегу.
Среди проектов, которые реализуются в пешей доступности от Финского залива в Красносельском районе, – жилые комплексы «Монреаль» (компания Setl City), «Тринити» (застройщик «ЮИТ Дом»), «Южный» (компания «ГДСК»), «Прибалтийский» (ГК «Город»).
Стоимость квартир здесь от 63-64 до 90 с лишним тысяч рублей за «квадрат». Достоинства Красносельского района – обилие зеленых зон (в частности, здесь расположены Полежаевский и Южно-Приморский парки) и довольно развитая инфраструктура.
Но уже в ближайшей перспективе места в школах и детсадах здесь будут в дефиците.
Проблематично обстоит дело и с транспортом: в районе новых домов нет станций метро. «Берег относительно чистый, но недостаточно развитая транспортная инфраструктура и отдаленность от центра города не лучшим образом влияют на имидж района», – говорит Юлия Троицкая.
По мнению эксперта, внимания покупателей заслуживают жилой комплекс «Балтийская волна» (СК «Рант») на пересечении ул. Маршала Казакова и проспекта Кузнецова и ЖК «Южная Акватория» (компания «ЛСР-Недвижимость Северо-Запад») на Ленинском проспекте.
Стартовая стоимость квадратного метра в этих проектах составляет 65-70 тысяч рублей.
Эльдар Султанов напоминает о том, что строительство у залива имеет ограничения: «Берег Финского залива является той зоной, где нельзя строить жилую недвижимость, поэтому компании начали строить там апарт-отели, относящиеся к категории коммерческой недвижимости.
Для клиентов апартаменты, расположенные на берегу залива, являются уникальным торговым предложением в силу своего местоположения у воды, свежего воздуха и прекрасного вида из окна».
Такие проекты, по словам эксперта, обычно относятся к комфорт-, бизнес- и элит-классам.
В частности, пользуются спросом у клиентов апартаменты в новом отеле элит-класса «Кристалл» на самом берегу Финского залива. Отдельного упоминания заслуживают прибрежные новостройки Петергофа, о которых Novostroy-SPb рассказывал не так давно.
Жилые комплексы «Новый Петергоф», «Династия», «Старопетергофский» не только находятся недалеко от Финского залива, но и расположены в традиционно респектабельной и престижной части города, обладающей особым статусом благодаря историческому прошлому и близости правительственных резиденций.
В целом же стоит отметить, что вид на залив в условиях мегаполиса может быть явлением временным. Въезжая в квартиры в новостройках у воды, спустя какое-то время новоселы обнаруживают, что перед их окнами вырастают новые высотки.
Так, к примеру, застраивается «Балтийская жемчужина»; аналогично складывается ситуация с намывными территориями у Васильевского острова.
Исключение составляют только дома в исторической части города, где новое строительство практически остановлено.
Источники: «БФА-Девелопмент», НДВ СПб, NAI Becar, «Лидер Групп».
Дата публикации 26 апреля 2013
Апарты вместо сестрорецких пансионатов: перспективы курортного берега — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Берег Финского залива в районе знаменитого санатория «Дюны» начал осваиваться девелоперами. Первой «ласточкой» стал апарт-отель от Seven Suns Development. Затем в собственность «Газпрома» перешли территории и здания самой здравницы.
Другой санаторий в Сестрорецке реконструирует под «нежилое жильё» холдинг RBI. LIVING решил выяснить, каковы перспективы того, что курортный уголок Петербурга станет сосредоточением дорогих апарт-комплексов.
Не так давно стало известно, что санаторий «Белые ночи» в Дюнах на берегу Финского залива с большой вероятностью будет приватизирован группой клиник «Согаз Медицина», близких «Газпрому».
Двумя с половиной месяцами ранее структуры «Газпрома» также приобрели находящийся по соседству санаторий «Дюны». Планируется, что в пансионате будет увеличено количество номеров, также там построят новые спортивные и медицинские объекты.
Рядом с «Дюнами» Seven Suns Development ведёт строительство комплекса апартаментов «Светлый мир «Внутри». На данный момент сдано девять из четырнадцати корпусов.
Так как дома строятся на земле пансионата, по документам они числятся как санаторно-курортное учреждение, но «палаты» в них можно купить.
По сути это обыкновенный апарт-отель, отличающийся от жилья тем, что там нельзя зарегистрироваться на постоянной основе.
ЖК «Светлый мир «Внутри». Источник: vk.com/sevensunsinside
Поодаль от «Дюн» Группа RBI в партнёрстве с санаторием «Сестрорецкий курорт» также реконструирует некоторые его корпуса под апарт-отель под названием «Русские сезоны». LIVING решил выяснить, есть ли перспектива, что Сестрорецкий курорт со временем станет новой локацией для элитных апартаментов.
Первым новосёлам нравится
Для начала мы связались с жителем одной из первых очередей апарт-отеля «Светлый мир «Внутри» Владимиром. Это первая, пусть условно, но жилая новостройка в этом районе. Корпус, где находятся апартаменты Владимира, был сдан около года назад. Наш собеседник приобрёл их не как основное жилье –у него есть квартира в городе – а как загородную недвижимость.
Из безусловных плюсов комплекса собственник отметил отличную транспортную доступность. По его словам, дорога из центра Петербурга занимает 35 минут. В часы пик на Приморском шоссе, правда, скапливаются пробки, но это увеличивает время в пути всего на 15 минут. Те, у кого нет автомобиля, могут легко добраться до комплекса на маршрутке от метро «Площадь Ленина».
Едет она около 50 минут.
строительство апарт-отеля «Русские сезоны». Источник: vk.com/rbi_official
«Единственно неудобство сейчас заключается только в том, что часто на парковке апарт-отеля не бывает мест.
А в целом, все, кто живёт, очень рады и довольны, что в своё время сделали хорошую инвестицию не только в качестве вложения средств в недвижимость, стоимость которой растёт, но и в свою комфортную жизнь и отдых, — рассказывает Владимир.
— Я знаком с этими местами уже около сорока лет и для меня они лучшие в Петербурге и области. Это море, пусть северное, но наше, сосны, чистый воздух. Это дорогого стоит».
По словам Владимира, некоторые его соседи живут в апартаментах постоянно, а кто-то сдаёт в аренду отдыхающим – судя по расположенным на побережье отелям и санаториям, которые всегда заполнены, это пользуется хорошим спросом.
«Газпром» может сохранить санаторную функцию
Пока неизвестно, как поступят с санаториями «Дюны» и «Белые ночи» структуры «Газпрома». Как предположил в беседе с LIVING’ом источник, вхожий в девелоперские круги Петербурга, в компании Алексея Миллера едва ли заинтересованы в строительстве жилья или апартаментов на месте пансионатов.
«Территория находится примерно в 30 км от «Лахта Центра», куда «Газпром» планирует начать переезжать в следующем году.
Я полагаю, что компания будет использовать санатории по их прямому назначению для нужд своих сотрудников, — рассуждает наш источник.
— Возможно, какие-то из старых зданий будут снесены и на их месте под видом реконструкции построят новые, отвечающие современным требованиям к подобным объектам».
санаторий «Дюны». Источник: dunes-spb.ru
«С учетом того, что «Газпром» появился на данной площадке, есть вероятность, что какая-то часть территории будет использоваться для временного проживания. Что никак не противоречит идее рекреационного комплекса», — добавил управляющий партнер УК Zeniht PM Илья Андреев.
Территории под апарты остались
Что касается других территорий, расположенных по соседству с газпромовскими объектами, вероятность строительства там апартаментов составляет 50%. По мнению Ильи Андреева, это вопрос желания собственника и его возможностей с точки зрения законодательства.
«Сейчас реализовывать проект апартаментов в рекреационных зонах достаточно непросто: много ограничений. Сложно сказать, что именно там будет происходить, — говорит управляющий партнер УК Zeniht PM. — Но эта локация подходит для постоянного проживания: прекрасные природные условия, вода, доступность к городу».
вид на залив у санатория «Дюны». Источник: vk.com/dunes_spb
Местные старожилы, в свою очередь, смотрят на перспективы нового строительства на берегу Финского залива отрицательно и то, что происходит сейчас, их очень огорчает и беспокоит.
«Это удивительное по энергетике место. Сколько себя помню, ездили туда гулять, сосновый лес на дюнах, дорожки к заливу, покой и тишина…
Внук там вырос, впервые встал на лыжи, для них – детей поездка в Дюны всегда была праздником, — вспоминает исследователь истории Сестрорецка Елена Смирнова.
— Теперь же придут те, для кого это просто очередное освоение бюджета, которым глубоко безразличны и сосны и все мы со своими желаниями и ощущениями. Взрослые хотя бы уже имеют такой жизненный опыт, а для детей это больно, порождает в них жестокость и непримиримость к окружающему миру».
Строительство на берегу Финского залива. Что станет с пляжем
Застройка береговой линии Финского залива жильём бизнес-класса вышла на новый уровень. Если раньше сюда петербуржцы приезжали отдыхать на пляже, то теперь в буквальном смысле в дюны как к себе домой. Апарт-отели, где можно жить круглый год, предлагают приобрести за круглые суммы.
Один комплекс почти готов на месте пансионата «Дюны», другой начинают строить посреди санатория «Сестрорецкий курорт». Строительство законно – отели и санатории строить в охраняемой зоне можно.
Но чем отличается отель, где номера продают в собственность, от обычной квартиры? Кто лишает Петербург курортной зоны? И как будет выглядеть берег залива через несколько лет? Репортаж Максима Облендера.
Закрытая территория, своя парковка, все плюсы загородного жилья. Формально апарт-отель, жилые дома строить в заповеднике запрещено. По факту – комплекс с квартирами с видом на залив.
4 миллиона рублей за 40 квадратов – говорит консультант офиса продаж. Подвох в том, что в отеле вам никто не разрешит прописаться. Зато эта лазейка позволяет законно возводить жильё где угодно и зарабатывать миллиарды. Общая площадь застройки «Светлого мира» – 18 тысяч квадратных метров – два стадиона «Санкт-Петербург» на месте бывшего санатория «Дюны».
Дарья Рябчук, заведующий отделом региональной экологии и морской геологии Всероссийского научно-исследовательского геологического института им. Карпинского: «Эти высокие сестрорецкие дюны в 19 веке – они не были покрыты растительностью, они двигались, засыпали здания. Сейчас они зафиксированы растительностью – любое нарушение растительного покрова – оно очень болезненно».
Облик береговой линии курорта формировался тысячелетиями, рассказывает геолог Дарья Рябчук. Если в аналогичном заповеднике — Куршской косе в Калининграде по песку ходят, наступая на деревянные мостики, у нас тут же строят рестораны и отели. В ближайшие сто лет мы рискуем лишиться 60-ти метров пляжа из-за экологии – зимы стали теплее. А тут ещё и стройка.
Дарья Рябчук, заведующий отделом региональной экологии и морской геологии Всероссийского научно-исследовательского геологического института им. Карпинского: «Нужно конечно контролировать застройку берегов, никакое строительство в зоне пляжа до авандюны, оно категорически невозможно. Это опасно и для сооружений и для берега».
По соседству уже через пару лет появятся ещё одни «элитки». В проект «Русские сезоны» вложено — более полутора миллиардов рублей. Почти половина территории «Сестрорецкого курорта» за строительным забором с красивыми картинками — счастливые семьи на фоне своих «золотых» лаундж-студий.
Корпуса санатория якобы реконструируют, на деле же исторические здания снесли. Всё для того, чтобы привлечь на курорт богатую молодёжь. Которой может не понравиться соседство с отдыхающими пенсионерами.
О последних заботятся уже сейчас – из-за забора доносятся бодрящие жужжания пилы и шум экскаваторов.
Кто даёт разрешения на строительство? Что важнее вековые леса или каменные джунгли? Как обогатиться, используя лазейки в законодательстве? Мы напрямую задали эти вопросы человеку, причастному к стройке – Эдуарду Тиктинскому, собственнику холдинга.
Эдуард Тиктинский, собственник инвестиционно-строительного холдинга: «Можно узнать, кто вам дал мой телефон? Я никогда не комментирую журналистам ничего по мобильному телефону. Нет такой процедуры в компании».
Приём в холдинге ведут по записи, предварительно согласовав все вопросы и подготовив ответы. Впрочем, они известны. Депутат Борис Вишневский обращался и в профильные комитеты, и в прокуратуру.
Стройка согласована в КГА и «Стройнадзоре». Проекты внесены в генплан.
Если на территории комплекса, помимо апартаментов есть бассейн или спортзал, вероятность провести стройку под видом санатория вырастает в разы.
Борис Вишневский, депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга: «Приходят отписки. Смысл такой: да, наверное, что-то не так.
Но вот когда они построят, когда выяснится, что это не санаторно-курортные учреждения, вот тогда будем реагировать. Я просил отменить разрешение на строительство. Я просил прокурора обратиться в суд для отмены разрешения на строительство.
Приходит бумажка: не усматривается основания для прокурорского реагирования, поскольку строительство незакончено».
Активисты обивают пороги местной администрации. Мы тоже приехали на встречу с заместителем главного архитектора Санкт-Петербурга. Но нам в съёмке отказали.
Выяснилось, что сниматься не хочет сам чиновник. Впрочем, помочь градозащитникам он тоже ничем не смог. Житель района Сергей Швец поделился итогами встречи.
Сергей Швец, житель Курортного района: «Застройка происходит в соответствии с утвержденным проектом. Земли относятся к рекреационным. По проекту так оно и есть. Порекомендовали обратиться в суд, что мы и сделаем».
Местные жители убеждены: ещё пять-десять лет – и от Курортного района в привычном понимании – с золотыми пляжами, дюнами, лесами – не останется ничего.
Пока закон позволяет строить жильё, под видом апартаментов, или продавать исторические дачи в частные руки. Высокий забор скрывает уникальный памятник архитектуры — дачу Мюзера.
Ещё 20 лет назад здесь работал ЗАГС, рассказывает краевед Александр Браво.
Александр Браво, депутат Зеленогорского совета депутатов, краевед: «Вот дача Мюзера. 6-7 лет назад её передали с обременением. Так и стоит. На двери замок».
Новый собственник решил подождать, пока время возьмёт своё. В дальнейшем здесь наверняка появится очередной коттедж. Как и на месте дома Людомира Змигродского, или бывших яслей на улице Андреева. На месте невостребованных пансионатов.
Наши запросы в комитет по градостроительству и архитектуре остались без ответа. Да, всё честно: закон позволяет строить апартаменты, а в санатории действительно дороже отдохнуть, чем в Турции.
Но если так и пойдёт, через несколько лет Курортный район курортным останется только в своём названии.
Чем застраивают территорию санатория "Сестрорецкий курорт" · Город 812
Территория исторического санатория «Сестрорецкий курорт» застраивается. Уже начаты продажи новостройки: покупателям обещают закрытую территорию, парковки и собственные террасы на первых этажах. Что будет с сосновым лесом и историческим санаторием на берегу залива дальше? – разбирался «Город 812».
Доступ людей будут контролировать?
Строительство ведет холдинг RBI. Сейчас в парке санатория стоит строительный забор, идет расширение существующей дороги. Компания выкупила три неиспользуемых корпуса санатория «Сестрорецкий курорт» и участок парка.
К 2020 году планируется возвести на месте корпусов элитную недвижимость, инвестиции составят 1,6 млрд рублей.
Проект называется «Русские сезоны», официально звучит как реконструкция обветшавших корпусов и модернизация знаменитого курорта.
На официальном сайте застройщика в описании проекта используются размытые формулировки с упором на «душевную гармонию» и «свежий морской бриз». Это не случайно. Строительство жилья в курортной зоне запрещено. Поэтому жилье рядом с пляжами Финского залива строится под видом гостиниц (апарт-отелей).
Так должен выглядеть будущий апарт-отель. Источник: rbi.ru
Впрочем, на сайтах, предлагающих квартиры в новостройках, пишут прямо: жилой комплекс «Русские сезоны» – уже в продаже.
«Новостройка класса “комфорт” появится в Курортном районе на месте знаменитого санатория “Сестрорецкий курорт”. Строительная компания “RBI” выкупила здания, чтобы провести реставрационные работы и создать на месте утративших потребительскую ценность построек современный, комфортабельный апарт-отель.
Еще одно историческое строение – Лесной корпус “Сан-Ремо” (конец XIX века, австрийский архитектор Зигфрид Леви) будет полностью восстановлено из руин по фотографиям и сохранившимся чертежам в рамках реализации проекта. В итоге размеры площади составят больше 20 тысяч кв.
метров», – так описывается новый ЖК на одном из сайтов-продавцов недвижимости.
К преимуществам ЖК «Русские сезоны» относятся собственные террасы для жителей первых этажей, подземный паркинг, гостевые парковки, детские и спортивные площадки с тренажерами, автомобильные проезды, пешеходные и велосипедные дорожки, закрытая охраняемая территория и спа-центр. «Проходы и проезды к корпусам оборудуются запираемыми калитками и воротами, что позволит контролировать доступ людей», – это уже цитата с официального сайта застройщика.
Всего в продажу поступило 362 лаунж-студии площадью от 29 до 119 кв. м. Все они имеют большую кухню-гостиную.
“Можно вырубить почти все деревья – и это будет законно”
Когда стройку заметили жители Сестрорецка, они создали группу в защиту курорта. Планируют собирать подписи, привлекать юристов, жаловаться в Кремль.
По словам активиста Андрея Лысова, за строительным забором сегодня оказался огромный кусок лесопарка. Там идет демонтаж двух старых корпусов.
Активисты фиксировали нарушения на стройке, связанные с загрязнением строительным мусором лесопарка. Вызывали ГАТИ. Жители опасаются, что стройка может захватить весь парк.
Строительный забор. Как объясняют в RBI, “значительный отступ от «красных линий» зданий связан с особенностями холмистого рельефа”.
– Там огромная территория, потенциально интересная для дальнейшего развития. Почему бы все спальные корпуса санатория не превратить в апарт-отели? А дальше можно будет пересмотреть назначение территории и построить там элитное жилье, – говорит Лысов.
По словам Александра Карпова, директора Центра экспертиз ЭКОМ, территория здравницы «Сестрорецкий курорт» относится к зоне, предназначенной для оздоровительных целей (зона ТР3-2, согласно Правилам землепользования и застройки – ПЗЗ).
– Застройщик лукавит: он очевидно строит жилье там, где жилья быть не может. Это запрещено. Эту зону разрешено использовать только для гостиничного и туристического обслуживания, спорта, курортной и санаторной деятельности, а также для развлекательной инфраструктуры и ведения дачного хозяйства, – объясняет эксперт.
По его словам, формально в действиях застройщика может и не быть нарушений. По документам, девелопер возводит гостиницу (апарт-отель), а не жилье. Отличить на практике одно от другого очень сложно. Более того, статус земли у санатория такой, что застройщик может продолжать там дальнейшее строительство жилья под видом апартаментов.
– Всё, что государство и общество могут противопоставить стройке на данный момент, – это контроль проекта. Санаторий и земля находятся в частной собственности.
Они могут строить там дороги, новые гостиничные корпуса и рестораны. Могут вырубить почти все деревья, так как, согласно ПЗЗ, доля озеленения этой зоны должна составлять всего 15%.
Они могут вообще огородить всё забором и никого туда не пускать, – говорит Карпов.
«Мы не торгуем территориями»
Общая площадь земельного участка санатория «Сестрорецкий курорт» 45,4 га. Там много чего еще можно построить.
Пустят ли горожан дышать «морским бризом» в парк исторического курорта или «душевная гармония» будет доступна только покупателям недвижимости? «Город 812» спросил у директора санатория «Сестрорецкий курорт» Михаила Горбы, что будет с санаторием дальше. Возможна ли продажа остальной земли девелоперам?
– Мы не торгуем территориями. Участок земли 5,4 га передан на реализацию проекта, а по окончании строительства он будет в коллективном владении собственников апартаментов.
– Есть ли у санатория обязанность сохранять лечебные функции?
– Санаторий находится во владении частных инвесторов благодаря приватизации уже более 12-ти лет. Поэтому вопрос не в обязанностях, а в той нише, которую он занимает в силу ряда уникальных природных и бальнеологических факторов.
Мы исходим из того, что это место и возможности уникальны, и на этом фундаменте надо выстраивать хозяйственно-финансовую деятельность.
Конечно же, при этом не забывая о тех ограничениях, которые заложены в статусе земли под санаторием и которые мы стараемся неукоснительно соблюдать.
Как все должно выглядеть в представлении санатория и застройщики. Источник: rbi.ru
– Следит ли руководство санатория за стройкой?
– Оперативный контроль за ходом строительства, безусловно, осуществляется.
Деревья будут вырубаться, за малым исключением, в местах примыкания к зданиям реконструируемых корпусов и в процессе реконструкции наружных инженерных сетей.
Нашу деятельность плодами стараний наших недоброжелателей летом проверяла ГАТИ и не выявила никаких значимых нарушений. Прозвучали лишь два небольших замечания и рекомендации.
– Квартиры в ЖК «Русские сезоны» уже активно продаются. Обещают закрытую территорию, охраны, паркинги, трафик автомобилей. Всё – правда?
– Вся наша территория и сейчас охраняемая, и никому это не мешает. И не будет мешать в будущем. Заборчики будут органично вплетены в окружающий ландшафт, закрыты посадками кустарника и находиться будут в непосредственной близости от новых корпусов (не более 50 м от их фасадов).
Опять же, Лесной корпус и сейчас окружен невысоким забором, так что мы не изобретаем ничего нового! Все три здания будут оснащены подземными паркингами. Есть существующие парковочные площадки, примыкающие к корпусам, этим все и ограничится. Никаких мощных потоков машин в 360 апартаментов не ожидается.
После завершения реконструкции в 2020 году в распоряжении автомобилистов из числа гостей и отдыхающих будут две дороги – верхняя и нижняя. Наши апартаменты – не вариант для постоянного проживания. И статистика первых продаж однозначно подтверждает эту версию.
На первом месте – наши возможности как лечебно-оздоровительного учреждения, и мы их будем наращивать, дрейфуя частично в сторону поликлинических услуг.
– Что произойдет с санаторием и его парком дальше?
– Мы работаем и развиваемся как один из флагманов санаторно-курортной лечебно-оздоровительной сферы. В ноябре планируем отлицензировать Лечебный корпус по онкологии и детской педиатрии, это позволит нам расширить спектр реабилитационных услуг.
Еще одна задача -– усилить досуговое направление. В ближайшие годы, с завершением реконструкции 1-го, 2-го корпусов и восстановления Лесного корпуса (проданных RBI.– Ред.
), мы рассчитываем пополнить наш номерной фонд как поступившими на баланс санатория согласно схеме совместной реализации с холдингом RBI инвестиционного проекта, так и приобретенными сторонними покупателями, инвесторами, и переданными нам в управление апартаментами.
Если первый опыт будет успешным, появится шанс на возрождение корпусов Курзала и Морского корпуса, – рассказал «Городу 812» Михаил Горба.
Из его слов можно предположить, что на месте Морского корпуса и Курзала также появятся апарт-отели.
Построить жилье на территории «Сестрорецкого курорта» – похоже, давняя мечта его собственников. В 2012 году уже была попытка реализовать там мегапроект по созданию апартаментов высотой до 25 этажей с количеством проживающих до 3500 человек. После депутатских запросов к губернатору Петербурга о проекте не слышно.
Депутат петербургского парламента Максим Резник, обративший внимание на скандальный проект в 2012 году, планирует подготовить новый запрос в Смольный – по поводу очередной попытки застройки санатория.
– Это безобразие. С моей точки зрения, там идет очередной отжим земли в чьих-то интересах, – говорит депутат Резник.
Строительство жилья под видом апартаментов – для Петербурга проблема не новая. Власти даже пытаются с ней бороться, и сделали первый шаг: внесли изменения в ПЗЗ, в которых попытались отделить апарт-отели от жилой недвижимости.
Если в гостинице больше 10% номеров (апартаментов) имеют «зоны, предназначенные для приготовления пищи» – то их можно считать жилой застройкой. Эти изменения вступили в силу в июле 2017-го.
Но компания RBI получила разрешение на строительство в декабре 2016-го, поэтому эти новшества ее не касаются.
Елена Роткевич
Комментарий RBI
«Здесь не появится новых магистралей, не исчезнет лес»
Майкл Миллер, директор по строительству RBI:
– Проекты, связанные с реновацией курортов, всегда очень настороженно воспринимаются общественностью. Люди ищут, «в чем подвох», не верят, что речь идет именно о развитии территорий.
Хотя совместный проект RBI с Сестрорецким курортом – это едва ли не первый пример в Петербурге и Ленинградской области, когда территория под реновацию не отчуждается от общедоступной курортной зоны, а становится ее органичным продолжением.
В отношении нашего проекта нельзя говорить ни о «жилом комплексе» (это фактическая и юридическая ошибка), ни об апарт-отеле в привычном понимании этого термина. «Русские сезоны» – не «псевдо-жилье», не альтернатива городской квартире.
Скорее, это альтернатива даче или коттеджу за городом – место, куда можно будет приехать отдохнуть, расслабиться, зарядиться здоровьем. В том числе, воспользовавшись многочисленными услугами Сестрорецкого курорта. Ведь он не только не прекращает, но и наращивает свою деятельность.
Инвестиции RBI – более 1,6 млрд рублей – пойдут в том числе и на капитальное обновление инженерных коммуникаций санатория, и на его благоустройство.
Здесь не появится новых магистралей, не исчезнет лес или общедоступный выход к Финскому заливу.
Реконструкция корпусов ведется в привязке к существующим фундаментам зданий, их объемам и высотности – не более 18,7 м. Единственное отличие – в появлении подземных паркингов, которые заменят существующие сегодня открытые автостоянки.
Критикуя проект, многие упускают из виду, что в текущей ситуации худший вариант развития событий для Сестрорецкого курорта – как раз оставить все «как есть», с разрушающимися зданиями, аварийными коммуникациями, постоянно снижающейся заполняемостью номеров: в 2016 году она составила в среднем всего 50,4%.
Сейчас потребители делают свой выбор в пользу более качественного и современного отдыха на курортах Прибалтики, Финляндии, Чехии, забывая, что у нас на Северо-Западе есть свой курорт, прославленный когда-то на всю Европу – санаторий «Сестрорецкий курорт».
Кстати, за рубежом, в той же Финляндии или Болгарии, реализации номеров-апартаментов среди частных инвесторов – достаточно распространенная практика: оздоровительные курортные центры нередко предлагают свои помещения в собственность, выступая при этом как единый оператор комплекса и, по согласованию с владельцами, сдавая их временным арендаторам.
Компания «Зелёный берег» получила разрешение на строительство элитного апарт-отеля на берегу Водосливного канала в Сестрорецке
На реализацию проекта потребуется порядка 4 млрд рублей.
Участок размером более 2,5 га находится на южном берегу Водосливного канала, который соединяет озеро Разлив с Финским заливом. Официальный адрес: ул. Инструментальщиков, 9а, литера А.
С восточной стороны надел граничит с небольшой промзоной, где функционируют рыболовецкая база ООО «Сестра», а также автомастерские и пр.
С юга и запада – лесной массив, в полукилометре (ближе к заливу) работает водно-моторный клуб «Сестрорецкий» с мариной. Почти напротив, на другом берегу канала – знаменитый парк Дубки.
Примечательно, что некоторое время назад этот участок, предназначенный для размещения дач, продавал Фонд имущества.
В документации было указано, что имущество частного собственника реализуется без торгов, цена – 177 406 000 рублей. Кому и за сколько достался надел, неизвестно.
Однако новый собственник сумел поменять вид разрешённого использования на «гостиничное обслуживание». По данным РГИС, кадастровая стоимость участка превышает 92,4 млн рублей.
Здесь запланирован пятиэтажный комплекс апартаментов с подземной автостоянкой. По данным госстройнадзора, общая площадь зданий – 49 600 «квадратов». В них предусмотрены 422 апартамента, под зданиями – паркинг на 375 мест.
«Судя по заявленным характеристикам, это будет псевдожильё, то есть апарты для постоянного проживания. Место отличное: красивые виды на Финский залив, недалеко – железнодорожная станция и автобусные остановки, развитая инфраструктура вокруг.
Я бы сама с удовольствием купила здесь апартаменты, – говорит коммерческий директор фирмы Docklands Development Екатерина Запорожченко. – Это своеобразная альтернатива загородному дому или даче, содержать которые хлопотно и накладно, особенно, если ты там бываешь не каждый день.
А купив апартаменты в рекреационной зоне, ты избавляешься от ненужных забот и в то же время живёшь как загородном доме».
По оценке г-жи Запорожченко, на реализацию проекта потребуется порядка 4 млрд рублей, учитывая сложности с подключением к сетям, а также стоимость отделки.
В последние годы в Курортном районе неуклонно растёт число проектов с апартаментами. Между Комарово и Зеленогорском ГК «Пионер» завершает свой комплекс «Первая Линия. Medical & Wellness Resort», где можно купить апартаменты или арендовать их на время «оздоровления».
Холдинг RBI строит рекреационные апартаменты «Русские сезоны» на территории «Сестрорецкого курорта». Компания NAI Becar Александра Шарапова может возвести комплекс апартаментов в Сестрорецких Дюнах, недавно Смольный проиграл в суде фирме «ИСУ-19» (подконтрольна г-ну Шарапову) 8,7 га курортной земли под десятком деревянных домиков.