Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Особенности продажи жилья, которое куплено за материнский капитал. При каких условиях это возможно. Разрешение органов опеки. Нюансы оформления. Документы.

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет семьям с детьми на конкретные цели. И оно следит, чтобы эти деньги использовались по назначению, а попытки его обмануть пресекает.

Если вы купили за материнский капитал жильё, а потом продали его и распорядились деньгами, как захотели, государство расценивает это как обман. Поэтому продать жильё, на покупку которого использовались средства материнского капитала, можно с ограничениями.

Закон не запрещает его продать, но требует учесть при сделке интересы детей. Разбираемся, что государство под этим подразумевает и как реализует свои требования.

Можно ли продать жильё, купленное или построенное за материнский капитал

Нормативный акт, который в обиходе называется «закон о материнском капитале», регламентирует только порядок использования этой государственной субсидии.

Тому, как выделять деньги на приобретение или строительство жилья, в нём посвящена отдельная статья. А вот про то, как это жильё продавать, нет ни слова.

Но есть обязательное условие — жильё оформляется в общую собственность всей семьи, включая детей. Это касается как покупки жилья, так и его строительства.

Так выглядит сертификат на материнский капитал

И когда вы решите дом или квартиру продать, столкнётесь с ограничениями, которые связаны с тем, что в числе собственников есть несовершеннолетние.

Эти ограничения распространяются на любое жильё, безотносительно к нюансам, за какие деньги оно куплено или построено. Но когда оно приобретается за свои деньги, этот нюанс можно учесть заранее и не делать несовершеннолетних собственниками.

А если использовать материнский капитал, выбора нет — только оформление в собственность всей семьи, включая детей до 18 лет.

Если вы хотите приобрести или построить новое жильё или реконструировать имеющееся за счёт средств материнского капитала, обязательное условия выделения денег — оформить это жильё в общую собственность всей семьи: обоих родителей и всех детей — не только ребёнка, на которого государство выделило материнский капитал, но и всех остальных, сколько бы их ни было.

Федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ч. 4 ст. 10/

Продать или подарить имущество, которое принадлежит несовершеннолетнему, включая жильё, можно исключительно с разрешения органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Ещё более жёсткие ограничения на сделки с жильём, в котором ребёнку принадлежит хоть 1 мм2, устанавливает ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Такую недвижимость можно продать, только если семья переезжает в другое жильё или нужны деньги на лечение ребёнка — и то лишь с разрешения органа опеки и попечительства.

Если же родителям удалось продать жильё без такого разрешения, сделка подлежит расторжению через суд, а родителям придётся компенсировать покупателю убытки. Впрочем, зарегистрировать такую сделку невозможно: если среди собственников есть ребёнок, Росреестр не примет документы, если в их числе нет разрешения органа опеки.

Знакомый риелтор всегда предупреждает покупателей жилья, которые хотят сделать собственником или совладельцем ребёнка или использовать материнский капитал, о последующих сложностях с его продажей.

Рекомендует: даже если объект покупается ребёнку на будущее, оформлять собственность на родителей: поначалу пусть так, а потом сами решите, как лучше. Но если в сделке участвует материнский капитал, выбора нет — только в общую собственность семьи.

Впрочем, родителей, которые решили потратить материнский капитал на жильё и не имеют другой возможности улучшить жилищные условия, это не останавливает.

Как продать жильё, купленное за материнский капитал

Сделка по жилью с несовершеннолетними собственниками усложняется обязательным разрешением органов опеки и попечительства.

А чтобы его получить, обязательны предварительные договоры купли-продажи (скачать образец) как на имеющееся жильё, так и на то, что нужно приобрести взамен.

Поэтому придётся сначала найти как потенциального покупателя собственного жилья, так и продавца нового и обсудить с ними все нюансы.

Фрагмент типового предварительного договора купли-продажи жилья

Сделку, при которой одновременно продаётся имеющееся жильё и покупается новое, риелторы называют альтернатвной покупкой. Комиссия по ней выше, чем при обычной купле-продаже. Но и сделка такая намного сложнее, а без помощи профессионала в ней обойтись непросто.

Как получить разрешение органа опеки

Органы опеки входят в структуру местного самоуправления населённого пункта, где находится ваша квартира или дом.

Это сельские и поселковые администрации, районные и городские в городах — в зависимости от их величины и административно-территориального деления.

Например, в Москве, которая делится на административные округа, а те — на районы, органы опеки и попечительства — структурные подразделения управлений социальной защиты населения районов.

В орган опеки и попечительства надо предоставить такой набор документов:

Паспорта обоих родителей.
Свидетельство о браке или разводе родителей.
Свидетельства о рождении всех детей до 14 лет, паспорта всех детей 14–18 лет.
Документ о праве собственности — свидетельство или бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Заявления о выдаче разрешения на продажу жилья от обоих родителей и всех детей 14–18 лет.Образец заявления в орган опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками
Пакеты документов на оба жилых помещения — и то, что продаётся, и то, что покупается взамен:
1. Выписки из домовых книг.
2. Технические паспорта.
3. Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или вступлении в наследство и подобные.

Даже если родители разведены, в орган опеки должны прийти оба. Если один из родителей лишён родительских прав, пропал без вести или умер, это надо подтвердить документально. Лично подать заявления в орган опеки вместе с родителями должны и дети 14–18 лет.

Платить за выдачу разрешения не надо.

На проверку документов и принятие решения закон отводит 10 дней. Но возможны задержки.

Некоторые органы опеки вместо предварительного договора купли-продажи принимают подтверждения, что деньги от продажи будут зачислены на счета несовершеннолетних собственников. Но это скорее исключение, чем правило.

Оформление сделки

Когда разрешение на продажу получено, с оформлением сделки лучше не затягивать. Срок его действия указывается в самом документе и обычно равен трём месяцам. Но Росреестр может руководствоваться рекомендациями из Письма Минобразования РФ от 20.02.

1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних». А там предписано, чтобы сделка состоялась не позже месяца с даты выдачи разрешения. И хотя это не закон, а ведомственный документ рекомендательного плана, его принимают к сведению и госорганы, и суды.

Не уложитесь — придётся получать разрешение заново.

Другая особенность сделки, в которой участвуют несовершеннолетние — обязательное заверение договора купли-продажи нотариусом. В других случаях можно обращаться сразу в управление Росреестра или многофункциональный центр государственных или муниципальных услуг (МФЦ) — так дешевле, хотя и подождать своей очереди на приём придётся дольше.

Для нотариального оформления сделки понадобится такой набор документов:

От продавца:
1. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
2. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.
3. Свидетельство о праве собственности на жильё или бумажная выписка из ЕГРН.
4. Выписка из домовой книги.
5. Техпаспорт жилья.
6. Правоустанавливающий документ на жильё.
7. Нотариальное согласия супруга и детей 14–18 лет на продажу жилья — можно оформить на месте.Так выглядит согласие на совершение сделки
От покупателя:
1. Паспорта участников сделки. Если жильё покупает ребёнок 14–18 лет — дополнительно паспорт одного из родителей.
2. Свидетельство о браке, если жильё покупают супруги.
3. Нотариальное согласие второго супруга на покупку жилья, если покупатель в браке, а второй супруг в сделке не участвует. Можно оформить на месте.
4. Разрешение органов опеки на продажу жилья, если покупатели в такой же ситуации, что и продавцы.

Нотариус возьмёт плату за свои услуги по составлению договора купли-продажи и его заверению. Цена зависит от региона. Если на месте оформляются нотариальные согласия на сделку членов семьи продавца или покупателя, за них придётся заплатить отдельно.

О дате и времени совершения сделки желательно договориться с нотариусом заранее.

Государственная регистрация права собственности после сделки

Документы на регистрацию права собственности покупателя на жильё при нотариальном оформлении договора подаёт нотариус. Сделать это он должен в день сделки, если проводит процедуру в электронной форме. Если такой возможности у него нет, передать бумаги в Росреестр он обязан в ближайшие два рабочих дня — лично или через помощника.

Брать дополнительную плату за это с участников сделки нотариусы с февраля 2019 года не вправе. Но оплатить на месте госпошлину покупателю придётся — 2 тыс. рублей при бумажной подаче документов или 1,4 тыс. при электронной.

После этого покупателю остаётся только получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жильё.

Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке

Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.

Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.

Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.

Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей

Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.

Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.

Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.

Видеоролик о продаже квартиры, которая покупалась за материнский капитал

Хотя материнский капитал ощутимо усложняет последующую продажу жилья, именно вариант его использования для улучшения жилищных условий семьи, по статистике Пенсионного фонда, остаётся у россиян самым популярным. Ну а если изначально делать всё по закону, продать это жильё хоть и не так просто, как купленное без господдержки, но возможно.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г.

она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости.

Самый распространенный вариант — это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

с желанием приобрести площадь больших метров;
переезд в другой город;
желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

возраста детей, имеющихся в семье;
наличия ипотечной субсидии;
форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат.

капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
далее проводится регистрация договора купли-продажи — это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
необходимо получить согласие из опекунского совета;
разрешение из Пенсионного Фонда;
при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО !!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

паспорта всех участников сделки;
одобрение из службы опеки;
разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
согласие второго супруга;
документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
паспорта на объект технический и кадастровый;
справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
размер стоимости жилой площади;
временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
обязательства сторон и их права;
требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант.

Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ !!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств.

Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав.

При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие — это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ !!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую.

Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости.

Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Как продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал: пошаговая инструкция, налоги, расчет

Большинство семей направляют средства господдержки на улучшение условий проживания. Но жизненные обстоятельства могут сложиться так, что собственники начинают задумываться о реализации жилого объекта, купленного при помощи маткапитала. Для этого необходимо соблюсти ряд требований, так как собственниками помещения наряду со взрослыми являются несовершеннолетние дети.

Можно ли продать жилье, купленное за материнский капитал

Законодатели не устанавливают запрета на продажу жилплощади, купленной за средства госпрограммы. При совершении сделки должны соблюдаться требования следующих законодательных актов:

ФЗ РФ №256 от 29.12.2006г.;
Ст. 28, 36, 37, 454, 455, 456 ГК РФ, регламентирующими обязательства родителей в отношении детей, правила заключения гражданских сделок, в том числе с имуществом несовершеннолетних.

В обязанности родителей и опекунов входит забота о детях, обеспечение их жилплощадью, через выделение долей в жилье.

При совершении любых юридически значимых действий с детской недвижимостью необходимо заручиться разрешением органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением интересов несовершеннолетних.

От совершеннолетних детей достаточно дозволения в письменной форме, заверенного в нотариате.

С какими условиями можно продать квартиру

Для заключения сделки необходимо соблюсти ряд условий. Реализация недвижимого объекта, купленного с помощью сертификата, будет признана правомерной, при соблюдении следующих моментов:

На реализуемую жилую площадь оформлено долевое владение матери, отца и детей.
Каждый ребенок должен быть наделен частью помещения даже если для его покупки наряду с маткапиталом использовались заемные средства. Если родитель оформил помещение в свою собственность, то на протяжении полугода после выдачи выписки из ЕГРН он обязан выделить доли на детей.
Имеется разрешительный документ от органов опеки при наличии несовершеннолетних детей и письменное согласие от ребенка старше 18-ти лет.
В результате реализации и покупки размеры детской недвижимости не уменьшатся. Сокращение допускается, если качество проживания в новом жилом помещении лучше, чем в продаваемом.
Имеется дозволение от Пенсионного Фонда и банка, если была оформлена ипотека.
Родители смогут предъявить в опеку и ПФР выписку из Росреестра, подтверждающую регистрацию жилого помещения с большей площадью либо лучшими условиями проживания.
При реализации недвижимости собственники руководствуются интересами детей, так как госорганы тщательно проверяют подобные действия.
В случае расторжения брачного союза размеры детской недвижимости не изменятся.
Каждый член семейства будет иметь долю в новом жилом помещении.

Можно заполучить согласие и на приобретение помещения меньших размеров, если одному из детей необходимы дорогостоящие медицинские процедуры. Также мать с отцом могут уменьшить размеры собственных долей в пользу несовершеннолетних.

Сроки продажи

Продать жилье, приобретенное за счет маткапитала, можно в любое время после получения соответствующего разрешения. Законодатели не устанавливают в данном случае временных рамок.

Если разрешительный документ отсутствует, то нотариус и Росреестр не проведут регистрацию сделки. На протяжении месяца после приобретения выписки из ЕГРН на новую жилплощадь ее нужно передать в опеку. Если продать жилое помещение не получится, то в будущем потребуется запрашивать новое разрешение.

Пошаговая инструкция по продаже

1 шаг. Обеспечение детей одинаковыми долями либо денежной компенсацией

Родителям нужно провести одновременно 2 сделки: продать старое жилье и приобрести новое.

Чтобы получить одобрение от органов опеки потребуется оформить предварительный договор купли-продажи (ДКП), в котором обозначены размеры детских долей, и внести задаток за приобретаемую жилую площадь.

Также сотрудникам госучреждения следует предоставить договор на продажу жилого помещения, купленного на маткапитал.

При приобретении недвижимости по дарственной ее, вместе с ДКП, также следует предоставить в опеку. Если права ребенка не будут ущемлены, то матери и отцу выдается разрешение на продажу недвижимого имущества.

Получив одобрение от органов опеки, собственники могут выделить детям определенную сумму денежных средств вместо части жилья. Размер компенсации должен соответствовать цене доли на день подписания ДКП. Родителям потребуется получить справку о стоимости долей и предъявить ее вместе с соответствующим заявлением в госучреждение.

После получения разрешения можно на имя каждого несовершеннолетнего открывать счет в банке и перечислить на него средства. Они станут доступны детям после совершеннолетия. Также деньгами могут воспользоваться родители в интересах детей (для покупки квартиры и прочего).

Также часть жилплощади несовершеннолетним может выделить один из близких родственников (бабушка, дедушка и другие). Можно получить одобрение и на выделение меньших частей квартиры в следующих случаях:

Если жилплощадь родственника меньше.
Если недвижимость находится в более благоустроенном микрорайоне, с более развитой инфраструктурой и прочее.

Если планируется продажа дома, купленного за средства по госпрограмме, стоит изучить практику совершения подобных сделок в субъекте проживания. Также не будет лишним обратиться за консультацией к юристу.

2 шаг. Формирование пакета документации

Документы можно принести непосредственно в органы опеки и попечительства либо в МФЦ. Чтобы получить дозволение необходимо собрать следующие свидетельства:

Заявления от каждого родителя либо попечителя.
Гражданские паспорта матери и отца (попечителей) и детей старше 14-ти лет.
Свидетельства о рождении детей до 14-ти лет.
Выписку из ЕГРН, кадастровые и технические паспорта, правоустанавливающую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.
ДКП, договор о долевом участии, дратвенную, свидетельство о вступлении в права наследования, свидетельство о приватизации и прочее.
Если оформлялся ипотечный займ, то потребуется заручиться согласием от банка.
Если продаваемый дом приобретают с использованием МСК, то необходимо разрешение от ПФР и сертификат.
Сертификат продавца.
Письменное согласие супруга.
Если имеется совершеннолетний ребенок, то нужно его письменное согласие.
Предварительный ДКП.
Страховой полис на жилое помещение (при наличии).
При участии в долевом строительстве потребуется предъявить справку, подтверждающую готовность МКД не менее чем на 70%.

Как видно, перечень документации зависит от жизненных обстоятельств. При себе следует иметь оригинальные документы и их копии. Специалист госучреждения сверит их на соответствие и отдаст оригиналы заявителю.

3 шаг. Получение разрешения от ПФР и органов опеки

Каждая сделка с долевым участием предполагает нотариальное заверение. Но нотариус не проведет регистрацию без одобрения от ПФР и опеки.

Для начала рекомендуется обратиться с документацией и заявлением в Органы опеки и попечительства РФ. При отсутствии согласия службы действия собственников будет признаны незаконными.

Заявление будет рассмотрено на протяжении 15 рабочих дней. Заявитель будет оповещен в письменной форме о принятии положительного решения либо о мотивированном отказе.

Если заявка одобряется, то родителям потребуется обратиться в органы опеки за разрешением, подписанным главой муниципалитета.

Если для приобретения жилого помещения использовался МСК, то на протяжении полугода после приобретения прав собственности, каждому члену семейства необходимо выделить долю в жилье. При использовании ипотечных средств передать часть жилплощади ребенку не получится до тех пор, пока заемщики не погасят задолженность перед банком. До тех пор жилье будет находиться под обременением у банка (как снять обременение — читайте в инструкции по ссылке). Сделки, совершенные с недвижимостью без выделения детских долей, признают незаконными.

Налог с продажи жилья, правила и пример расчета

Продажа приносит доход, с которого продавец обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) в сумме 13%. Обязательства по уплате налога возникают, если собственник продает жилой объект, которым владел меньше 3 лет либо меньше 5 лет, если оно приобретено после 01 января 2016 года. Период владения отсчитывается в месяцах с даты, обозначенной в выписке из ЕГРН либо в свидетельстве о регистрации.

Если жилплощадь куплена до 1 января 2016

Если период владения жилплощадью не достигает 3 лет, то могут использоваться следующие методы уменьшения налогооблагаемой базы:

Можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. На данную сумму уменьшается доход продавца при реализации квартиры, дома, комнаты, долей в них.
Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет затрат продавца на приобретение проданного дома. Затраты потребуется подтвердить документально.

Для получения вычета в налоговую инспекцию подается декларация о доходах. Без нее продавец не получит право на использование вычета. По умолчанию данная услуга госучреждением не предоставляется.

Покупка произошла после 1 января 2016

Если по ДКП цена недвижимого объекта составляет больше 70% от его кадастровой стоимости, то при уплате налога также можно воспользоваться вычетами. К учету принимается кадастровая стоимость на начало года регистрации перехода прав владения на него.

Если в соглашении на реализацию объекта указана цена, не превышающая 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налогооблагаемой базы можно воспользоваться одним из следующих приемов:

От 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный вычет на сумму 1 000 000 руб., если имеется основание для его использования.
Из 70% кадастровой стоимости можно вычесть затраты, понесенные продавцом для приобретения продаваемого объекта (затраты подтверждаются документально).

В данном случае также к учету принимается кадастровая стоимость на 1 января года совершения сделки. Для получения вычета в налоговую инспекцию необходимо подать декларацию.

Например, в 2017 году была приобретена квартира за 3 500 000 руб. с кадастровой стоимостью 4 000 000 руб. В 2020 году собственник продает собственность за 5 500 000 руб., что больше 70% от стоимости по кадастру. Следует рассчитать базу налогообложения:

Продажная цена в 5 500 000 руб. превышает 70% кадастровой стоимости квартиры. Чтобы рассчитать сумму к уплате в бюджет потребуется из цены объекта по ДКП вычесть сумму налогового вычета: 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000 руб. Далее от данной суммы рассчитывается 13%: 4 500 000 х 13% = 585 000 руб. Данную сумму придется перечислить в бюджет.
Если база налогообложения рассчитывается из затрат, понесенных продавцом, то получается: 5 500 000 – 3 500 000 = 2 000 000 руб. Сумма к уплате в данном случае составит: 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

Как видно из примера, наиболее выгодно использовать вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу на сумму затрат, понесенных продавцом для приобретения реализуемого объекта. Поэтому рекомендуется хранить всю документацию, подтверждающую затраты. Данная методология расчета может применяться для жилья, приобретенного до и после начала 2016 года.

Как продать дом или квартиру в ипотеке

В данном случае не обойтись без одобрения от финансовой организации. После получения разрешения от органов опеки рекомендуется действовать по одному из следующих направлений:

Можно погасить задолженность перед банком деньгами, полученными от покупателя.
Договориться с банком о том, что обязательства по уплате остатка задолженности переходят на покупателя.
Продавец самостоятельно гасит задолженность, после чего переоформляет недвижимость на покупателя.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, потребует получения согласия от банка. Финансовые организации пойдут на встречу лишь в случае, если убедятся в платежеспособности лица, приобретающего жилой объект у заемщика.

Возможные риски

Для покупателя риски кроются в ситуации, когда собственник помещения не выделил несовершеннолетним доли в продаваемом жилье. В этом случае суд может признать сделку недействительной и продавцу придется вернуть деньги покупателю, который в свою очередь, обязан освободить дом (квартиру).

Основные риски для продавца заключаются в отсутствии одобрения от ПФР, органов опеки либо банка на проведение сделки по продаже недвижимого имущества с последующим приобретением дома.

Поэтому для продажи недвижимости следует поэтапно выполнять все рекомендации и получить дозволение от каждой инстанции.

Без разрешений от государственных структур действия собственника будут признаны незаконными через суд.

Видео по теме

Для более подробного ознакомления с вопросом рекомендуется посмотреть видео. Из него можно узнать об особенностях и тонкостях продажи жилого помещения, приобретенного с участием маткапитала:

Собственник сможет продать жилплощадь, приобретенную с использованием МСК, в любое время.

Важнейшими условиями в данном случае является выделение долей всем членам семейства и получения согласия от Органов опеки и попечительства РФ.

А для этого родителям нужно предоставить детям доли, не меньше тех, что у них были в продаваемом объекте. То есть, продавая недвижимость матери с отцом в первую очередь следует руководствоваться интересами несовершеннолетних.