Ставки на аренду жилья в Москве в этом году вырастут на 10–12 процентов. Причина — рост спроса после пандемии. Такой прогноз дают аналитики портала «Дом. РФ».
В столице, по данным риелторов, сдается в аренду около 300 тысяч квартир и десятки тысяч коммерческих помещений. Социологи отмечают, что в городе уже появился особый социальный слой — рантье.
Кто эти люди? Правда ли, что они не работают и живут лишь на доходы от аренды? Попытаемся разобраться.
Класс рантье в Москве, безусловно, есть, и он достаточно многочисленный. В этом убежден ведущий научный сотрудник Института социологии ФНИСЦ РАН Игорь Кузнецов.
— Проблема в том, что изучать его крайне сложно. Более 90 процентов жилой недвижимости, например, сдается в Москве без уплаты налогов. Договоры аренды заключаются, но их никто не фиксирует, поэтому не то что изучать, а даже просто выявить рантье крайне непросто.
Плоды цивилизации и бизнес для любимых
Кандидат экономических наук, преподаватель МГУ имени Ломоносова Виктор Кудрявцев считает, что класс рантье сейчас активно растет.
— Спасибо за это, как ни странно, кризису. Рубль ослабевает, к тому же депозиты обложили налогом, поэтому десятки тысяч москвичей в 2020 году бросились перекладывать рубли в квадратные метры. Причем, разумеется, для того, чтобы их сдавать, — пояснил эксперт.
Однако, по мнению Кудрявцева, класс рантье неоднороден.
— Да, большинство арендодателей сдают квартиры. Но есть и те, кто сдает коммерческую недвижимость. Этих рантье я бы разделил на три крупных подвида. Первый — это те, кто еще в 1990-е удачно поучаствовал в приватизации.
Встречаются среди них и силовики. Я, например, знаю одного такого, сдающего переделанную в офис квартиру на Патриарших. Аренда — 150 тысяч в месяц, — рассказывает эксперт.
— Но обычно, конечно, помещения куда больше — их сдают под магазины, кафе, салоны и офисы.
Второй подвид подобного рода коммерсантов, объясняет эксперт, это бывшие или действующие бизнесмены, в свое время вложившиеся в недвижимость, способную приносить стабильный пассивный доход.
— Третья категория — бывшие жены и любовницы богатых людей, которым мужчины подарили нехитрый бизнес, — рассказывает Кудрявцев. — Сдавать 500 «квадратов» под магазин — много ума не надо. Ну вот и сдают, и живут на эти деньги. Но таких людей — если учесть масштабы Москвы — ничтожно мало.
Такие разные доходы
— Тех, кто сдает жилую недвижимость, я бы тоже разделил на два крупных подвида, — рассуждает Кудрявцев. — Первый и самый крупный — это наследники бабушкиной или родительской квартиры. Если учесть, что, по статистике, большинство московских семей традиционно однодетны, то таких наследников немало. Ведь на квартиру зачастую претендует не толпа родственников, а один человек.
С этим согласен Игорь Кузнецов:
— Таких рантье в Москве — большинство. И доход от сдачи квартиры для них — отнюдь не основной источник дохода. Ну что такое в Москве 30 тысяч? Скорее приятная прибавка к зарплате.
По словам Виктора Кудрявцева, вторая категория арендодателей — профессиональные инвесторы.
— Они массово вышли на рынок в начале 2000-х, когда в Москве и ближнем Подмосковье развернулось масштабное строительство. Схема была проста: на этапе строительства, а то и котлована, покупается одна или несколько квартир.
После достройки дома она стоит уже минимум на 30 процентов дороже. Затем в этой квартире делают ремонт, обставляют ее мебелью, оснащают бытовой техникой и сдают.
Тогда цена на аренду часто исчислялись в долларах, потому что курс был стабильно около 24 руб лей, — рассказывает эксперт. — Рентабельность сдачи квартир в аренду составляла 8–10 процентов годовых.
Иными словами, квартира полностью окупалась за 10–12 лет и потом уже приносила чистый доход. Я знал людей, которые скупали в новостройках целые этажи и сдавали потом в аренду. Но сейчас все обстоит намного скромнее.
Кирилл Зыков / АГН Москва
«Больше мороки, чем денег»
Но рантье уверены, что подобный взгляд на них весьма поверхностен, ведь в реальности все обстоит не так просто. Например, домохозяйка Светлана Полякова — одна из таких рантье.
— Я сдаю две однушки. Одна досталась от бабушки, вторую муж купил под сдачу. Ты, говорит, не работаешь, вот и будет тебе зарплата, — рассказывает Светлана. — Как выяснилось, чтобы получить деньги, нужно действительно поработать.
Главная, по словам Светланы, проблема — найти адекватных и платежеспособных жильцов. Однажды она сдала одну из квартир семейной паре с ребенком — договор, во всяком случае, был заключен с ней.
— А потом мою квартиру взяла штурмом полиция, потому что в ней организовали бордель — «девочки» принимали клиентов. Когда соседи пожаловались, что в квартире каждый вечер музыка и меняются люди, приехали полицейские с проверкой, им не открыли, и участковый проник в квартиру через балкон, для чего выбил окно.
Вставлять, понятно, потом пришлось мне, — рассказывает женщина. — Хотели завести уголовное дело за содержание притона, но в итоге только оштрафовали на 2,5 тысячи за то, что допустила проживание без регистрации. Повезло. А ту семейную пару так и не нашли. Они же не в Москве прописаны.
А там, где прописаны, не живут.
Обе квартиры, по словам Светланы, требуют постоянных вложений.
— Нужно менять то обои, то старый унитаз, то сломавшуюся стиральную машину, то холодильник, — перечисляет она. — А еще приходится туда регулярно ездить, проверять, все ли в порядке — история с борделем многому научила. К тому же жильцы постоянно меняются и нужно искать новых. И всегда приходится бояться — тех ли пустила.
Одну квартиру Светлана сдает за 31 тысячу в месяц, другую — за 33. Примерно по 5 тысяч в месяц «съедает» коммуналка.
— Жильцы у меня платят по счетчикам, то есть отдают деньги за свет, воду и электричество, — рассказывает «бизнесвумен». — После всех вычетов остается меньше 50 тысяч в месяц.
Если вычесть еще и расходы на ремонт, поверку счетчиков, налог на недвижимость, получается того меньше. Муж недавно посчитал, что при продаже за квартиры можно получить миллионов 14. Если положить деньги в банк, на процентах заработаешь больше, причем без всякой мороки.
Но мы так не делаем — эти однушки достанутся детям. В общем, для нас это не бизнес, а так, сбережения.
По словам Светланы, в Москве выгоднее сдавать квартиры «без претензий».
— Однушки в нашем районе могут стоить и 35, и 38 тысяч в месяц. Но это с хорошим ремонтом и новой бытовой техникой. Я посчитала, но ремонт и новая техника обойдутся мне минимум тысяч в 300–400. А ежемесячная разница в аренде — всего 4–7 тысяч.
Вложения будут полвека отбиваться! — рассуждает рантье. — Поэтому, например, мебель и бытовую технику мы покупаем подержанные, на «Авито». А ремонт делаем только когда совсем «припрет». Но жильцы довольны, потому что за «красоту» мало кто готов переплачивать.
Времена не те: все экономят.
По словам Светланы, во время весеннего локдауна один из жильцов, парень-айтишник, неожиданно съехал, перебрался на родину, в Воронеж. Сейчас в этой квартире живет семья из Киргизии: семейная пара и взрослый сын.
— Все работают, хозяйка — чистюля, поэтому я спокойна, — рассказывает Светлана. — Сейчас, мне кажется, на рынке аренды выживают только те, кто готов сдавать дешево и не особо «перебирать» жильцов. Не маргиналы — и ладно. А кто привередничает — с детьми не пущу, с животными — тоже, — может месяцами арендатора ждать. Скромнее надо быть!
Кстати, по словам рантье, цены на аренду не растут уже несколько лет, в отличие от квартплаты и налогов на недвижимость. Зарабатывать на аренде жилья становится все проблематичнее.
Дауншифтинг — удел избранных
— Золотое время для рантье было до 2015 года, — рассказывает риелтор Константин Махнев. — Тогда в Москве был в моде дауншифтинг. У меня были доверенности на управление несколькими квартирами, чьи хозяева уехали в Таиланд или Индию. Помню, сдавал одну двушку у станции метро «Беляево».
Конечно, за рубли, но в пересчете она стоила около 900 долларов. Хозяин на эти деньги прекрасно жил на Гоа. Йогой занимался, саморазвитием. Но когда доллар вместо 38 рублей вдруг стал стоить дороже 60, всю его йогу пришлось свернуть — долларов на жизнь уже не хватало. Вернулся.
С другой стороны, те, кто уехал на ПМЖ и имеет за границей жилье и работу, сдавать свои московские квартиры продолжают. Сейчас я сотрудничаю с одной семьей, переехавшей в Болгарию, у которой четыре квартиры у станции метро «Юго-Западная». Это около двух тысяч евро в месяц.
Для жизни в Болгарии вполне достаточно.
Как пояснил Константин, многое зависит не столько от размера, сколько от местоположения квартиры.
— Стоимость аренды однокомнатной квартиры — от 30 тысяч в месяц, двушки — от 35, трехкомнатной — от 40. Те же самые квартиры в пределах Третьего кольца, да еще в хорошем состоянии, стоят примерно в полтора раза дороже.
А такие же в пределах Садового кольца — уже в два раза, — пояснил риелтор. — Хорошую трешку где-нибудь в районе Арбата легко сдать и за тысячу евро. В Европе, конечно, на эти деньги жить проблематично, а вот где-нибудь в Турции или даже на Бали — вполне.
Если, конечно, не шиковать. Другой вопрос — что там делать.
Александр Кожохин / Вечерняя Москва
Декаденс на 300 долларов
— У меня был клиент, молодой мужчина. Он жил в доставшейся от родителей квартире, а «убитую» бабушкину сдавал. И сам все время «искал работу», — рассказывает Константин Махнев. — Раньше полудня я ему не звонил, потому что он спал. Ночами, как я понял, парень пил пиво и играл в компьютерные игры. Его доход от бабушкиной квартиры был 25 тысяч — примерно долларов 300. Вот на них он и жил.
Причем ему, похоже, хватало, потому что работу он так и не нашел. Но это единственный случай в моей практике. А в основном рантье — это такие же, как и все, люди. Просто у них есть недвижимость, которую они сдают. Как правило, это одна недорогая квартира.
Что получается? История о богатых москвичах, беззаботно живущих на «нетрудовые доходы», похоже, придуманный в российской провинции миф.
Мне и самому хотелось бы верить, что я когда-нибудь смогу позволить себе не работать и жить у теплого моря, сдавая чего-нибудь там в аренду. Но не все так просто.
К тому же новый закон, предлагаемый правительством, наверняка рано или поздно выведет рынок сдачи в аренду квартир из тени. Рантье — что справедливо — придется делиться доходами с обществом. И миф о возможности шикарной жизни станет еще призрачнее.
ИСТОРИЯ
Класс рантье, как считают экономисты, появился в XIX веке. Тогда часть дворянства и разбогатевших простолюдинов, купцов, военных, накопив достаточно, уходили из бизнеса и превращались в рантье. Ведь для этого было достаточно просто купить государственные ценные бумаги, обещавшие фиксированный доход на все время, что вы ими владеете.
Можно было купить недвижимость, сдавать ее в аренду и тоже получать ренту. Или купить землю, тоже сдавать ее в аренду, получая ренту с фермеров.
В начале XX века во Франции, например, из 40 миллионов населения было 2 миллиона рантье — около 5 процентов населения. Проблемы начались во время Первой мировой войны, когда экономика зашаталась, и серьезно усугубились в 1929 году — во время Великой депрессии.
Класс рантье стал куда меньше. В России, как считают социологи, он крайне малочислен — из-за нестабильной экономики.
ЦИТАТА
Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России:
— В России планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья. Цифровизация рынка аренды призвана обеспечить повышение его прозрачности.
- РЕПЛИКА
- Рента — лишь дополнение к зарплате
- Светлана Кос, гендиректор риелторской компании:
— Да, в Москве есть целый класс рантье. Как правило, это работающие люди в возрасте от 35 до 50 лет. Среди них довольно много тех, кто сдает жилье через посредников. Вообще, сдача жилья в аренду — это бизнес, который затягивает.
Я знаю людей, которые начинали с одной квартиры, а теперь у них их несколько. Есть те, кто покупает в ближнем Подмосковье таунхаусы, разделяет их на комнаты и сдает студентам или тем, кто приехал в город на заработки.
Таунхаусы — довольно популярная у рантье история.
Вмести с тем бизнес сейчас, прямо скажем, не цветет.
Ну вот, допустим, решил человек вложиться в недвижимость. В пяти-шести станциях от Кольцевой линии метро он покупает двушку за 8 миллионов. Еще 2 миллиона уйдет на хороший ремонт, покупку мебели и бытовой техники. Сдавать ее можно максимум за 50 тысяч. Минус коммуналка, мелкий ремонт, налоги — остается чуть больше 40 тысяч.
Квартира будет окупаться лет 20! И зачем такой бизнес? Больше того: жить на 40 с небольшим тысяч, да еще с семьей, в Москве нереально. Эта сумма может служить лишь дополнением к зарплате.
В Москве реально жить на ренту, только если квартир у тебя пять-семь. Но если ты имеешь такую недвижимость, то из беззаботного рантье автоматически превращаешься в бизнесмена, потому что о жилье нужно постоянно заботиться.
Одна смена жильцов чего стоит! Так что разговоры о том, что москвичи могут сдавать квартиры и красиво жить на эти деньги, развлекаясь в клубах, — сказки. Во всяком случае, я таких счастливчиков не встречала.
Московские рантье — это люди, для которых сдача жилья в аренду либо бизнес, либо подспорье, один из источников доходов. Как правило, источник не самый крупный — 30–50 тысяч.
Первый сервис аренды городских пространств заработал в Москве
Самые бедные рантье – в Москве. Циан посчитал доходность для арендодателей по городам
Аналитики Циан составили рейтинг 40 ключевых региональных рынков России по доходности жилья, посчитали среднюю ставку аренды, срок окупаемости инвестиций и выяснили, что выгоднее: открыть банковский вклад или купить недвижимость под сдачу.
В Астрахани рантье зарабатывают 10,6% годовых. Московские рантье — самые бедные, их доход — только 5,5% годовых.
700 тыс. рублей в год — именно столько в среднем тратит на аренду наниматель жилья в Москве. Дешевле всего обойдется аренда жилья в Пензе — 148 тыс. рублей в год. По крупным городам России средняя годовая аренда равна 258 тыс. рублей.
Жилье дорожает быстрее аренды: в 2019 году средняя стоимость квартиры на вторичном рынке по России увеличилась на 8,1%, ставка аренды — на 4,1%.
Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, у держателя рублевого депозита — 5,8%. Исключение — Москва, в которой доходность аренды (5,5%) ниже средней ставки по вкладу.
Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019 году — 7,8%.
Средняя окупаемость квартиры — 13 лет. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в столице (18 лет). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2017 году, он займет в среднем около 12,5 лет, для купленной в 2018-м — 12,6 лет.
Обратная зависимость
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду по РФ составляет 7,8%. Однако в зависимости от конкретного города показатель отличается в два раза. Самая высокая доходность от сдачи внаем — в Астрахани (10,6%), Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%), Воронеже (8,9%) и Омске (8,9%). Это связано с относительно невысокой стоимостью жилья при средних по стране арендных ставках.
Наименьшую доходность демонстрирует арендное жилье в Москве (5,5%), Казани (6,3%), Владивостоке (6,4%), Пензе (6,5%) и Сочи (6,6%). В этих городах рантье имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам.
Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью рантье: чем дороже 1 кв. м, тем меньше прибыли приносит аренда. За исключением Пензы, все города с наименьшими показателями доходности входят в десятку городов с самой дорогой недвижимостью. Именно высокий уровень первоначальных инвестиций снижает доходность.
Города с самой дорогой арендой
Столичная недвижимость имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду. Однако в абсолютных величинах именно в Москве рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 704 тыс. рублей.
С большим отставанием идут Сочи (528,9 тыс. рублей) и Санкт-Петербург, где рантье зарабатывают в среднем полмиллиона рублей в год. Аналитики Циан отмечают, что именно в этих городах наблюдается большой приток мигрантов, поэтому арендные ставки — самые высокие по стране.
В число самых дорогих городов для аренды также вошел Владивосток — аренда жилья обойдется в среднем в 377 тыс. рублей в год. Эксперты Циан связывают высокую ставку с выходом на рынок аренды квартир с качественным ремонтом в недавно сданных новостройках. Также среди них оказалась и Московская область (364 тыс. рублей в год).
Меньше всего на аренде удастся заработать в Пензе (148 тыс. рублей в год), Кирове (154 тыс. рублей), Ульяновске (164 тыс. рублей), Тольятти (166 тыс. рублей) и Оренбурге (174 тыс. рублей).
В этих регионах сокращаются объемы производства, количество рабочих мест и, как следствие, численность населения, часть которого мигрирует в другие города.
В среднем по стране годовая арендная ставка составляет 258 тыс. рублей. Ежегодно среднегодовая ставка аренды увеличивается на 10 тыс. рублей: в 2018-м расходы на аренду требовали 248 тыс. рублей в год, в 2017-м — 239 тыс. рублей.
Стоимость жилья растет быстрее ставок
Средняя арендная ставка по крупным городам России по итогам 2019 года достигла 21,5 тыс. рублей. За прошедшие два года показатель увеличился на 8,2%. В декабре 2017 года снять квартиру можно было в среднем за 19,9 тыс. рублей.
В годовой динамике рост ставки составил 4,1%. Показатель увеличивается равномерно, в отличие от стоимости жилья на вторичном рынке.
По подсчетам Циан, средняя цена квартиры по России достигла в конце 2019 года 3,46 млн рублей, за два года показатель вырос на 13,7%, за последний год — на 8,1%.
«Главная причина относительно невысокого роста арендной ставки по сравнению с ценами на недвижимость — снижение ипотечной ставки. Все больше потенциальных арендаторов переходят в категорию покупателей недвижимости. И в этом есть экономическая целесообразность: во многих регионах средняя ставка аренды сопоставима с ежемесячным ипотечным взносом. Если тенденция уменьшения ключевой ставки сохранится, рост арендных ставок будет ниже, чем средней стоимости жилья».
Алексей Попов,руководитель аналитического центра Циан
Диапазон средней ставки аренды по крупнейшим городам варьируется от 12,3 тыс. (Пенза) до 58,7 тыс. рублей (Москва). Только в пяти городах/областях (Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Владивосток, Московская область) среднемесячная аренда превышает 30 тыс. рублей.
По итогам прошлого года наибольший рост среднемесячной арендной ставки зафиксирован в Казани (+16%), Воронеже (+13%) и Ярославле (+13%). Снизились ставки аренды в Томске (–3%), Симферополе (–3%) и Пензе (–2%).
Рантье или банковский вкладчик — кто больше?
Планомерное снижение ключевой ставки ведет к падению доходности по банковским вкладам. Альтернативным вариантом становится сдача недвижимости в аренду.
По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность рантье оказывается на 1,95 п.п. выше, чем прибыль банковского вкладчика. В 2018 году разница была меньше 1,24 п.п. Только в одном городе — Москве — средняя ставка по вкладу (5,8%) выше доходности аренды (5,5%).
Разница в доходности рублевого вклада и сдачи в аренду
| Год | Средняя ставка вклада (сроком от года)* | Средняя доходность аренды | Разница, п.п. |
| 2017 | 6,4% | 8,2% | 1,79 |
| 2018 | 6,8% | 8,1% | 1,24 |
| 2019 | 5,8% | 7,8% | 1,95 |
- По данным Аналитического центра Циан
- *По данным ЦБ РФ
- По подсчетам Циан, средняя доходность аренды по России уменьшается: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019-м — 7,8%.
- Причина заключается в стабильном увеличении цен на жилье при одновременном невысоком росте арендной ставки.
- Средний срок окупаемости квартиры
Арендный бизнес подразумевает серьезные инвестиции на первоначальном этапе. Прежде чем сдача жилья начнет приносить чистый доход, потребуется еще несколько лет для окупаемости объекта недвижимости.
Согласно подсчетам аналитиков Циан, в среднем по России срок окупаемости жилья при сдаче в аренду составляет 13 лет. Самый высокий показатель в Москве (18 лет), Казани (15,8 лет) и Владивостоке (15,6 лет). Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Астрахани (9,5 лет), Челябинске (11,2 года) и Новокузнецке (11,2 года).
«Квартира под аренду — пожалуй, один из самых простых и управляемых инструментов инвестиций. И с каждым годом, несмотря на невысокую доходность, число рантье будет увеличиваться. Этому способствует тот факт, что застройщики все чаще выводят на рынок проекты с готовой отделкой и даже меблировкой. Сдать такую недвижимость можно сразу после получения ключей, при этом не придется тратить время и деньги на отделочные работы».
Алексей Попов,руководитель аналитического центра Циан
По словам эксперта, завоевывают популярность и апарт-отели с гарантированной доходностью для инвесторов. К тому же после пенсионной реформы все больше россиян задумываются над обеспечением стабильного пассивного дохода и сохранением средств. «Инвестиции в квадратные метры остаются, пожалуй, одним из самых надежных вариантов», — заключает Алексей Попов.
Рейтинг российских городов по доходности аренды
| Город | Средняя стоимость квартиры, млн руб. | Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб. | Средняя ставка аренды тыс. руб./мес. | Доходность | Срок окупаемости, лет |
| Астрахань | 2,32 | 244,9 | 20,4 | 10,6% | 9,5 |
| Челябинск | 2,03 | 181,9 | 15,2 | 9,0% | 11,2 |
| Новокузнецк | 1,97 | 176,4 | 14,7 | 8,9% | 11,2 |
| Воронеж | 2,58 | 230,6 | 19,2 | 8,9% | 11,2 |
| Омск | 2,19 | 195,2 | 16,3 | 8,9% | 11,2 |
| Ярославль | 2,49 | 218,5 | 18,2 | 8,8% | 11,4 |
| Ленинградская область | 3,33 | 287,7 | 24,0 | 8,6% | 11,6 |
| Екатеринбург | 3,72 | 317,0 | 26,4 | 8,5% | 11,7 |
| Ростов-на-Дону | 3,09 | 261,8 | 21,8 | 8,5% | 11,8 |
| Рязань | 2,24 | 189,7 | 15,8 | 8,5% | 11,8 |
| Махачкала | 2,81 | 236,2 | 19,7 | 8,4% | 11,9 |
| Саратов | 2,14 | 179,6 | 15,0 | 8,4% | 11,9 |
| Тольятти | 1,99 | 166,7 | 13,9 | 8,4% | 12,0 |
| Пермь | 2,85 | 237,5 | 19,8 | 8,3% | 12,0 |
| Хабаровск | 4,15 | 344,7 | 28,7 | 8,3% | 12,1 |
| Липецк | 2,35 | 193,1 | 16,1 | 8,2% | 12,2 |
| Волгоград | 2,56 | 207,4 | 17,3 | 8,1% | 12,3 |
| Симферополь | 4,15 | 335,4 | 27,9 | 8,1% | 12,4 |
| Кемерово | 2,31 | 185,7 | 15,5 | 8,0% | 12,4 |
| Ульяновск | 2,05 | 164,3 | 13,7 | 8,0% | 12,5 |
| Краснодар | 3,42 | 268,7 | 22,4 | 7,8% | 12,7 |
| Новосибирск | 3,56 | 275,4 | 23,0 | 7,7% | 12,9 |
| Киров | 2,02 | 154,3 | 12,9 | 7,6% | 13,1 |
| Иркутск | 3,58 | 271,2 | 22,6 | 7,6% | 13,2 |
| Барнаул | 2,47 | 186,3 | 15,5 | 7,6% | 13,2 |
| Оренбург | 2,31 | 174,1 | 14,5 | 7,5% | 13,3 |
| Московская область | 4,85 | 364,1 | 30,3 | 7,5% | 13,3 |
| Красноярск | 3,02 | 224,6 | 18,7 | 7,4% | 13,4 |
| Самара | 3,02 | 222,9 | 18,6 | 7,4% | 13,6 |
| Набережные Челны | 2,62 | 190,4 | 15,9 | 7,3% | 13,8 |
| Ижевск | 2,41 | 175,3 | 14,6 | 7,3% | 13,8 |
| Нижний Новгород | 3,45 | 246,0 | 20,5 | 7,1% | 14,0 |
| Санкт-Петербург | 7,01 | 499,7 | 41,6 | 7,1% | 14,0 |
| Севастополь | 4,80 | 337,5 | 28,1 | 7,0% | 14,2 |
| Томск | 2,72 | 187,9 | 15,7 | 6,9% | 14,5 |
| Тюмень | 3,53 | 243,3 | 20,3 | 6,9% | 14,5 |
| Уфа | 3,68 | 244,6 | 20,4 | 6,6% | 15,1 |
| Сочи | 7,99 | 528,9 | 44,1 | 6,6% | 15,1 |
| Пенза | 2,30 | 148,3 | 12,4 | 6,5% | 15,5 |
| Владивосток | 5,89 | 377,1 | 31,4 | 6,4% | 15,6 |
| Казань | 4,41 | 278,4 | 23,2 | 6,3% | 15,8 |
| Москва | 12,72 | 704,5 | 58,7 | 5,5% | 18,1 |
По данным Аналитического центра Циан
В рейтинге доходности аренды учитывались города с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Севастополь и Симферополь, Московская и Ленинградская области. Эксперты проанализировали среднюю стоимость квартир на вторичном рынке и арендную ставку за последние три года в каждой локации.
Москва спустилась на 36 место в рейтинге расходов на аренду офисных помещений в мире – исследование
9 февраля 2010, 11:18
Москва. 9 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – По итогам 2009 года Москва оказалась на 36 месте в списке по сравнению с 11 местом в 2008 году, сообщается в рейтинге расходов на аренду офисных помещений в мире, подготовленном в международной консалтинговой компании DTZ.
«При благоприятных экономических условиях Москва до 2013 г. покажет стабильный рост стоимости аренды офисных помещений (один из самых высоких в Европе) и, по итогам данного периода, будет замыкать «двадцатку» самых дорогих районов для размещения офиса», — комментирует руководитель отдела исследований DTZ в России Юлия Богомол.
По данным обзора, самым же дорогим местом для размещения офиса в 2009 году стал лондонский район West End (в 2008 году он был пятым). Аналитики ожидаеют, что этот деловой район Лондона будет занимать лидирующую позицию в ближайшие четыре года.
За Лондоном, в соответствии с исследованием, в пятерке лидеров по стоимости аренды офисов следуют Токио, Вашингтон, Гонконг и Женева. Париж и Дубай выбыли из топ-5, заняв шестое и одиннадцатое места соответственно. Новыми участниками мирового рейтинга в топ-10 стали Цюрих, Бостон и Франкфурт, которые заняли восьмое, девятое и десятое места соответственно.
Некоторые мировые рынки показали снижение расходов на аренду.
«Так, наиболее яркие снижения были отмечены на тех рынках, где наблюдался сильный рост арендной платы в последние годы: в первую очередь, это рынки Сингапура и Киева, где арендные расходы по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году снизились на 51% (в местной валюте). Москва в глобальном рейтинге переместилась с 11 на 36 место (-42%)», — говорится в материале.
По прогнозам экспертов DTZ, в течение 2010-2013 гг. рост расходов на аренду будет относительно медленнее по сравнению с темпами роста, наблюдавшимися в докризисные годы. В целом, до 2013 года средние мировые показатели стоимости аренды офисных помещений покажут небольшой – приблизительно 1,7% – годовой рост.
Изменения стоимости аренды в разных регионах будут происходить неравномерно.
Так, по прогнозам аналитиков, в Азиатско-Тихоокеанском регионе самым дорогим рынком по показателю затрат на аренду будет Гонконг, где в период до 2013 г. ожидается рост арендных расходов на 8,82%.
В пределах Европы наибольшее увеличение расходов до 2013 г. ожидается в Лондоне, районе Сити (+6,69%) и Москве (+4,25%), сообщается в рейтинге.
«До 2013 г. Лондон (район Уэст-Энд) сохранит свою лидирующую позицию и останется самым дорогим местом для размещения офиса в мире. В пятерку лидеров также будут входить Гонконг, Токио, Вашингтон и Париж (центральный деловой район)», — прогнозируют в DTZ.
Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однушки в крупнейших городах страны составляет 15,7 тыс. рублей, а снять двушку можно за 23,1 тыс. На рынке началась стагнация. Рост цен на аренду приостановился.
Более того, с начала мая стоимость съёмного жилья стала снижаться. В среднем на 1%. В Москве, например, можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 38,1 тыс. рублей в месяц. Это на 1,8% дешевле, чем в начале мая.
В Санкт-Петербурге средняя цена составляет 23,4 тыс. За месяц там цены упали на 2,9%.
Впрочем, тут стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом стоимость аренды всё ещё дороже. Например, московские однушки тогда стоили на 9% дешевле.
— Традиционно июнь и июль — это самые удачные месяцы для тех, кто планирует снять квартиру на долгосрочный период и подешевле. Особенно это касается экономсегмента. Причина очень проста: многие студенты и масса сотрудников из разных городов разъезжаются на лето.
Соответственно, снижается спрос и достаточно серьёзно увеличивается предложение. В среднем разница между летними месяцами и осенними составляет как минимум 5% от ежемесячной платы.
То есть на какое-то время рынок аренды превращается в гонку за квартиросъёмщиками, а у них есть возможность выбирать и торговаться, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
О том, что рынок аренды жилья в крупных городах страны может не вернуться к доковидным показателям очень долго, говорилось ещё в прошлом году. Именно это сейчас и наблюдается.
Рынок стагнирует по нескольким причинам.
Во-первых, в результате карантинных ограничений и перехода на удалённый режим работы многие работодатели решили и в дальнейшем использовать дистанционный вариант трудоустройства.
— Почти половина компаний в стране заявили, что после карантина оставили часть работников на удалёнке. Таким образом, получается, что сотрудникам больше нет надобности искать квартиру в аренду.
Они могут работать из любой точки страны и мира, переезжать для работы нет необходимости.
В результате на рынке аренды предложение превышает спрос — и это долгосрочная тенденция, которая будет оказывать влияние на цены, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Второе обстоятельство — это ажиотажный спрос на ипотеку в прошлом году. Многие россияне, опасаясь проблем в экономике и падения рубля, вкладывали средства в покупку недвижимости не только для себя, но и для сдачи в аренду. И сейчас эти квартиры тоже предлагаются внаём, а цены не растут, так как нет соответствующего спроса.
По словам Артёма Деева, в дальнейшем дистанционный режим работы, высокое предложение квартир в аренду и сокращение доходов населения будут оставаться факторами, которые ограничивают рост цен на квадратные метры.
Арендаторам, которые хотят снять квартиру на долгое время, можно также снижать цену, делая акцент на удалённости жилья от метро и транспортных развязок, на отсутствии инфраструктуры или на том, что планируется снять квартиру на долгий период времени.
— По нашим данным, в апреле и мае средние цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что оставались в экспозиции, арендные ставки были несколько завышены.
Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость.
То есть усреднённые цены сделок на рынке весной и летом остаются примерно на одном уровне, — такие данные приводит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
По её словам, риелторы рассчитывают на восстановление рынка до допандемийного уровня к осени, когда наступит традиционный сезон высокого спроса. Весной и летом рынок найма малоактивен, и нынешний год не стал исключением. Сейчас, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», спрос на аренду жилья на 12% ниже, чем в аналогичный, но допандемийный период, то есть в мае – июне 2019 года.
— Июнь и июль — спокойный период, когда можно без спешки выбирать нужный вариант для длительной аренды, размеренно принимать решения о найме.
И если арендатору необходимо, например, сменить жильё, это вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий, а спрос в летний сезон традиционно идёт на спад.
В июне, как и весной, и зимой, жильё сдаётся по стандартным рыночным ценам, в то время как в период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5–10%, — заключила Оксана Полякова.
Что касается тех, кто планирует купить жильё под сдачу в аренду, в первую очередь необходимо хорошо подумать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Дело в том, что с учётом инфляции и амортизации жильё вообще не приносит дохода, особенно в старом фонде. Такое мнение высказал Алексей Кричевский.
— Лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость. Если же в планах именно жильё, то стоит обратить внимание на две категории — апартаменты и «убитые» квартиры. Первые по жилым качествам не уступают квартирам, но стоят по-прежнему на 10–15% дешевле.
Вторые можно получить с очень приличной скидкой от рынка. Она может доходить и до 20%. Вложив деньги в ремонт, отбить вложения в квартиру получится на 3–5 лет раньше, чем при простой покупке готового под сдачу жилья, — подсчитывает Алексей Кричевский.
По словам Артёма Деева, для арендодателей поводом для повышения цены может стать не только наличие хорошего ремонта и выгодное расположение квартиры. Сейчас большое значение имеют и дополнительные удобства. Например, парковочное место на стоянке или близость фитнес-центра.
— Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса, расположенные в пешей доступности от станции метро или МЦК. Это жильё недорогое, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Если жилплощадь находится в непрестижном районе, дорогостоящий ремонт не изменит её статус и ценовую категорию. Ставка найма объекта экономкласса с ремонтом или без остаётся примерно на одном уровне. Стало быть, значительные вложения в отделку не окупятся.
Чтобы сдача объекта эконом- или комфорт-класса была рентабельной, траты на его ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок (т.е. оплаты проживания за два месяца). И, напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники.
В этом случае серьёзные вложения в home staging оправданны, — рассказала Оксана Полякова.
Самый неходовой товар на массовом рынке аренды — переоценённый. И если человек выполнил косметический ремонт в дешёвой квартире и решил сдать её на пару тысяч дороже, чем аналогичное жильё в той же локации, то, скорее всего, такое предложение арендаторы проигнорируют.
— Если вы решили приобрести квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, так вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, и коммуникации должны быть в хорошем состоянии. Жильё в новостройках требует более значительных вложений для приведения его в пригодное для проживания состояние. Кроме того, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, и квартиры в нём сдаются со скидкой около 10%, — пояснила Оксана Полякова.
Она считает, что аренда — это выгодный способ погашения ипотечного кредита. Особенно если квартира приобретается для себя на будущее, а не специально для того, чтобы её сдавать внаём. К примеру, для подрастающих детей.
Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито.Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что в перспективе арендные ставки могут не только не снизиться, но и, наоборот, вырасти.
Он ожидает, что в ближайшей перспективе в сегменте долгосрочной аренды в целом по стране спрос вернётся к докарантинным отметкам. Тогда его показатели в значительной степени зависят от сезонных колебаний.
Однако на данный момент собственникам зачастую более выгодно продать квартиру, чем сдавать её в аренду.
— Это связано с тем, что сегодня доход от предоставления жилья в аренду сопоставим с заработком от банковских депозитов, что ниже темпов роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.
В то же время можно ожидать, что в сегменте краткосрочной аренды скоро появятся новые арендодатели, которые будут сдавать квартиры, чтобы компенсировать собственные расходы на ипотечные платежи. Вместе с тем вероятно и увеличение спроса на рынке долгосрочной аренды, причём на фоне повышения стоимости квартир. Это может спровоцировать увеличение арендных ставок.
Таким образом, нынешнее время можно назвать весьма подходящим для активных действий как для тех, кто принял решение снимать жильё, так и для тех, кто хотел бы сдать его в аренду, — полагает Дмитрий Алексеев.
При этом он предостерегает собственников от необдуманных вложений в ремонт, иначе он может просто не окупиться.
По словам Дмитрия Алексеева, при составлении сметы ремонта обычно ориентируются на сумму в 5–10% от рыночной стоимости квартиры. Причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент.
Если потенциальные затраты выше, то собственникам выгоднее сдать квартиру без вложений и просто предложить скидку будущим жильцам.