Госдума РФ приняла поправки в закон о классификации рекреационных объектов. С 1 января 2019 года они будут работать по новым правилам. Классификация гостиниц становится обязательной. За нарушения будут штрафовать. Но законодатель обошел вниманием апарт–отели. Нужна ли им классификация и какое будущее ждет этот вид недвижимости?
Вопрос из зала:
Владимир Анатольевич, нужна ли классификация апарт–отелям?
Владимир Григорьев, председатель КГА:
Сегодня в нашем городе под видом апарт–отелей появляется все больше жилья. Во всяком случае среди тех проектов апартаментов, которые сегодня реализуются, не многие можно классифицировать как гостиницы. Эти проекты больше напоминают крупные жилые комплексы, населенные обычными горожанами, на тех земельных участках, которые для этого не предназначены.
Меня, как главного архитектора, больше волнует внешний вид данных объектов и их обеспеченность необходимой социальной инфраструктурой.
Если считать, что апарт–отели — это гостиницы, то необходимо пересматривать НГП и увеличивать средний городской показатель по детским садам и школам на 1 тыс. жителей города, исключая из статистики апартаменты.
А если соглашаться с тем, что апартаменты — это все же жилье, необходимо обеспечить их нормативной социальной инфраструктурой. Все остальное, вопросы классификации таких объектов, на мой взгляд, элементы маркетинга застройщика.
Много апарт–отелей в городе?
— На данный момент количество апарт–отелей для города не критично. Но, видимо, стоит действовать жестче, чтобы исключить попытки подмены понятий.
В одной из последних редакций Правил землепользования и застройки Петербурга мы ввели новое требование — если 10% апартаментов в доме оснащено кухнями, такие объекты считаются жилыми домами и накладывают на застройщика обязательства по строительству социальных объектов. Это требование привело к резкому сокращению числа апарт–отелей с кухнями.
Поскольку мы уверены, что девелоперы работают в прозрачной системе ценностей и честны перед властью, значит, таковы потребности рынка, и проекты апартаментов с кухнями не востребованы. Удивляет только скорость, с которой изменился социальный запрос.
Тезис с кухнями, на мой взгляд, довольно спорный. Постояльцы отелей тоже могут готовить себе кашу
— Не могу согласиться с такой потребностью.
Дело в том, что если рынок считает возможным создавать предпосылки для строительства большого количества апартаментов для проживания определенного типа несемейных людей, пенсионеров, студентов и с градостроительной точки зрения мы с этим согласны, то должны учитывать данную категорию населения при общем демографическом расчете. Конечно, когда небольшой апарт–отель появляется в составе большого жилого комплекса, обеспеченного социальной инфраструктурой, это воспринимается нормально. Однако мы говорим о тенденции, которая со временем может перерасти в настоящую проблему. Наш город сегодня довольно благополучный, в нем нет явного разделения населения по социальному статусу и достатку, нет гетто, в отличие от Европы, которая уже столкнулась с этой проблемой. Некоторые страны, например, уже начали регулировать квартирографию строящегося жилья, чтобы избежать скопления социально однородных масс.
Как же развивать в стране формат арендного жилья, как этого требуют федеральные власти?
— Говоря о развитии формата арендного жилья, мы должны развивать именно арендное жилье, а не только создавать большое количество апартаментов, учитывать лучший европейский опыт.
К сожалению, в России принято все время ремонтировать квартиры: сначала под возрастающие потребности семьи, а потом под сужающиеся. Мировая практика говорит об ином подходе. Как правило, в Европе люди владеют одним жильем, а живут в арендуемом, что дает им свободу перемещения и выбора.
Но арендованное жилье обязательно должно быть обеспечено необходимой инфраструктурой. Жаль, что наш бизнес не уделяет достаточное внимание этому вопросу.
Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Group:
За 2017 год рынок апартаментов Петербурга удвоился. К концу года в 36 комплексах города было представлено 5,8 тыс. апартаментов. Объем спроса за тот же период увеличился в 3,5 раза — было продано 2 тыс. апартов.
Апартаменты стали признанным инвестиционным продуктом, конкурирующим с банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги. Около 70% покупателей приобретают их с целью последующей сдачи в аренду.
Но апартаменты для жилья пока преобладают в структуре предложения — на их долю приходится 43%. При этом доля сервисных апартаментов составила 38%, а доля апарт–отелей — 19%. В 2018 году вероятен выход на рынок города еще 15 комплексов на 2–3,5 тыс. апартаментов.
При этом объем спроса сохранится на прежнем уровне. А цены вырастут в пределах 10%. Но рынок не резиновый. При таких темпах развития года через два–три будет его перегрев и насыщение.
Вопрос классификации и звездности, который мы обсуждаем, касается только апартаментов, которые позиционируют себя как отели. Причем наличие кухни или плиты не делает их жильем.
Отель есть отель — он работает с агрегаторами, он предоставляет услуги населению. Это понятный форматный продукт. А для псевдожилья, которого тоже немало, нужно разрабатывать специальное законодательство.
Вопрос сертификации и звездности для таких объектов не актуален.
Власти и бизнесу необходимо договориться и ввести четкие критерии, которые позволят разделить сегмент апарт–отелей и сегмент апартаментов для жилья.
Тем самым девелоперы, которые занимаются гостиничным бизнесом, получат возможность спокойно заниматься своим делом, избегая обвинений в том, что они занимаются обманом государства.
При этом правила и нормы, разработанные специально под сегмент апартаментов для жизни, позволят девелоперам и их клиентам чувствовать себя уверенно и в этом сегменте.
Наталья Скаландис, генеральный директор УК Docklands.rent:
Я возглавляю управляющую компанию (УК), которая сдает апартаменты в аренду. Сертификация таких объектов нужна для нашей работы.
Но сегодня в Петербурге сертификацию прошел только один апарт–отель — «Вертикаль» компании NAI Becar, которому присвоен уровень три звезды по международной классификации. И до 1 июня еще один проект, апарт–отель Docklands.
Life на Васильевском, будет сертифицирован как отель четыре звезды. В этой оценке учитывалось множество факторов — не только сами номера, но также места общего пользования, инфраструктура и др.
Для чего это нужно? Во–первых, таково требование изменившегося закона. Если объект сдается в аренду без сертификата, его собственник заплатит штраф от 40 тыс. до 500 тыс. рублей. Во–вторых, сертификация нужна для гостей, для их удобства.
В апарт–отелях останавливаются и иностранцы, и отечественные туристы, которые посещают Петербург по делу, для лечения, учебы и отдыха. Выбирая апарт–отель, они должны понимать, на какой уровень сервиса и комфорта могут рассчитывать.
Если в проекте есть среднесрочная и долгосрочная сдача апартов в аренду, там должна быть инфраструктура для детей и животных.
Да, девелоперы апарт–отелей не строят муниципальные сады, но некоторые из них строят коммерческие детские сады, площадки и спорткомплексы для нужд своих постояльцев. На мой взгляд, апарт–отели — это все–таки альтернатива гостиницам и жилью, которое сдается в аренду. С их появлением формат арендного проживания в городе стал более прозрачным.
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй»:
Рынку апартаментов, безусловно, очень важна сертификация. Главная задача – провести четкую грань между апарт-отелями и «псевдожильем». Продавая номера в апарт-отеле, девелопер привлекает финансирование в гостиничную отрасль. Так делаем мы в VALO.
Но из-за отсутствия четко структурированного рынка, покупатели часто приобретают апартаменты в проектах, не предназначенных для инвестирования.
В комплексе, не обеспеченном гостиничной инфраструктурой, «номера» не смогут пройти процедуру сертификации, а следовательно, собственники не смогут в будущем сдавать их в аренду легально.
Опираясь на требования сертификации, девелопер может с самого начала проектировать апарт-отели, ориентированные на их истинное целевое назначение.
Именно такие объекты позволят ликвидировать дефицит гостиниц среднего сегмента (3 «звезды»), в которых сейчас так нуждается город.
Сертификация важна так же и для инвесторов, которым за счет прозрачного и востребованного целевого назначения объекта будет обеспечен стабильный доход.
Конкуренция на рынке апарт-отелей — это конкуренция инвестиционных продуктов. Сертификация позволит инвесторам ориентироваться в предложениях на рынке, а застройщиков сподвигнет к более точному позиционированию своего проекта.
Ведь для того, чтобы гарантировать высокую цену в апартаменте за ночь, застройщику нужно изначально проектировать отель высокого класса.
Требования к такому отелю гораздо более жесткие (по количеству общественных зон, по размеру номеров, по использованию инженерных систем, по наличию объектов инфраструктуры).
Александр Завьялов, генеральный директор ГК AAG:
Самый простой способ разделить псевдожилье и апарт–отели гостиничного типа — инициировать поправки в федеральный закон о регистрации и запретить вторичный учет в гостиницах. Это поставит крест на псевдожилых апартаментах, но и сильно усложнит привлечение частных инвесторов в реальные апарт–отели.
Возьмем пример, когда частный инвестор разделяет с застройщиком действующий гостиничный бизнес. С моей точки зрения, как и для любого бизнеса, такой инвестор должен зарегистрировать ИЧП или вести подробную отчетность, например через управляющую отелем компанию.
Но это другие правила игры, и пока они не действуют.
Напротив, сплошь и рядом мы видим попытки строителей апарт–отелей повысить экономическую эффективность таких проектов за счет частных инвестиций, обеспеченных правом собственности на конкретные помещения, но не предполагающих каких–либо других гарантий доходности. Как им в этом поможет звездность на стадии строительства? Не знаю. Сколько звездочек ни приставить, глобальные проблемы формата это не решит.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
За время существования арендного рынка сложился устойчивый спрос на гостиничные номера, в которых есть кухня. Это общемировой тренд: семьи с детьми, аллергики, вегетарианцы или просто люди, желающие сэкономить на питании в ресторанах.
Я сама езжу в такие апарт–отели, мой ребенок все лето живет на море в одном из таких номеров, питаясь при этом обычной привычной пищей. Внизу отеля расположены ресепшен, ресторан, бассейн.
Это отель, а не псевдожилье.
Поэтому фактический запрет города на строительство апарт–отелей с кухнями лишает туристов и людей, нуждающихся в более длительном, но все же временном проживании, альтернативы типовым гостиницам.
В итоге спрос вновь уйдет в серую зону. Вывести из тени рынок арендного жилья и заставить его владельцев платить налоги вновь не получится.
Какую цель преследовали? Обязать застройщиков строить социальную инфраструктуру? Почему в таком случае владельцы гостиниц (апарт–отелей) должны это делать?
Острым остается вопрос, как разделить апарт–отели и комплексы апартаментов, в которых люди живут постоянно. Относить их к тому или иному виду, на мой взгляд, можно, просто посчитав процент апартаментов, отданных в управление для последующей сдачи в аренду.
Когда мы продаем апартаменты в апарт–отелях Docklands, мы подписываем одновременно с договором долевого участия и договор на управление апартаментом. Покупатель должен знать, что он покупает арендный бизнес — номер с кухней в отеле, который будет сдаваться посуточно.
У проекта в целом должен быть единый гостиничный оператор, в нашем случае это Docklands.rent. В апарт–отеле должна быть запроектирована гостиничная инфраструктура, в том числе ресепшен, лобби, ресторан, прачечная, помещения уборочного инвентаря и пр.
Это отличительные признаки апарт–отеля.
Сервисные апартаменты — нежилые помещения, в которых человек проживает постоянно. Это более качественная альтернатива съему квартиры.
Их статус необходимо регулировать законодательно, чтобы снять противоречия между ними и классическим жильем.
Люди, проживающие в таких апартаментах, в будущем действительно могут захотеть пользоваться социальной инфраструктурой города наравне с жителями обычных квартир.
Елена Демидюк, заместитель директора по развитию ООО «Сотэкс»:
Если мы говорим об апартаментах как о месте постоянного проживания, звездность, на мой взгляд, не будет иметь значения. Жилье у нас и сейчас делится по форматам.
Если же апартаменты рассматриваем как категорию номеров в гостиницах, звездность им нужна в рамках отельного бизнеса.
Проблема в том, как разграничить между собой понятия апартаментов — те, что используются для постоянного проживания, и те, что предназначены для временного пребывания. Пока ответа на этот вопрос нет ни у нас, ни даже на федеральном уровне. И в этом главная сложность ситуации.
Сергей Мохнарь, генеральный директор ООО «ПСК–Недвижимость»:
Рынок апарт–отелей относительно молодой для России, и он до конца не сформирован. В этой ситуации говорить о какой–либо классификации преждевременно. Одни люди покупают апартаменты, чтобы жить в них. Другие — чтобы сдавать в аренду. И эти две категории диаметрально противоположны в своих интересах. Навязать им классификацию — значит ущемить чьи–то интересы.
На мой взгляд, нужно поступить иначе — оставить этот сегмент в покое и посмотреть, как он будет развиваться. И только потом, когда ожидания покупателей сформируют интерес к этому виду недвижимости, начинать дискуссию о какой–либо классификации или звездности.
На апартаментах поставят крест
Часть апартаментов не смогут получить статус жилья. “Ъ FM” изучил идею Минстроя. Замглавы министерства Никита Стасишин предложил придать уже построенным помещениям статус жилых и впредь апартаменты не возводить.
Сейчас такая недвижимость стоит на 15% – 20% дешевле, но в ней нельзя прописаться и приходится платить более высокие налоги и коммунальные платежи.
Как идея властей скажется на владельцах апартаментов и рынке недвижимости в целом, разбирался Сергей Гусев.
Власти пытаются решить проблему с апартаментами примерно шесть лет. Еще в 2014 году Минстрой признавал, что нельзя так просто взять и объявить их жильем — многие объекты стоят в промзонах, рядом нет школ и больниц, и часть нормативов для жилых помещений просто не выполняется.
Но вице-премьер Марат Хуснуллин обещал все-таки найти решение до конца текущего года.
И Минстрой придумал амнистию с последующим запретом на строительство такой недвижимости.
Что это означает для владельцев апартаментов? Налоги, скорее всего, снизят, а вот социальной инфраструктуры не прибавится, говорит управляющий юрист фирмы Capital Legal Services Дмитрий Раев: «Возможно, не будет использоваться слово “жилье”.
Будет написано, что в отношении таких объектов будет распространен режим жилья в определенной части.
То есть не то, что нужно укомплектовать район еще такими социальными объектами и прочее, или снести здание рядом, чтобы солнце попало, я думаю, что это будет применение норм, касающихся в основном налогов и дополнительных прав или регулирования, которое у нас есть для жилья в том же Жилищном кодексе».
Налог на имущество, кстати, для апартаментов выше от пяти до двадцати раз, в зависимости от доли офисов, торговли или общепита во всем здании.
К тому же статус жилья уменьшает коммунальные платежи и в помещении можно будет прописаться.
Подорожают ли теперь апартаменты? Далеко не все и не до уровня традиционных квартир, отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Есть такие апартаменты, которые построены глубоко в промзоне и не соответствуют требованиям к жилью, социальные инфраструктуры отсутствуют, не говоря уже о требованиях СанПиНа. Например, если рядом находится фабрика или производственный цех, то признание апартаментов жильем автоматически не улучшает их экономических параметров».
Еще в середине года крупные риэлторские компании рассказывали, что количество апартаментов среди московских новостроек выросло почти вдвое.
И на фоне обсуждения о новом регулировании девелоперы могут броситься строить еще больше таких объектов, например, чтобы под амнистию попасть, а всех нормативов для жилья при этом не соблюдать, продолжает Дмитрий Раев из Capital Legal Services: «Некоторое время назад менялся закон “О долевом участии в строительстве”, многие застройщики побежали получать разрешение, чтобы привлечь деньги граждан по старой схеме и продавать дешевле, я думаю, здесь будет похожая история. Здесь вопрос, где вам могут сказать: “Окей, хорошо, достраивайте”, а где скажут: “Нет, извините, стоп”. Продажи начинаются в основном после получения разрешения на строительство, поэтому, наверное, для покупателей особых рисков не будет. Есть, конечно, и продавцы, которые начинают продавать еще в самом начале, здесь, наверное, есть определенный риск».
Но пока еще вопрос, удастся ли приравнять апартаменты к жилью? У этой идеи есть влиятельные противники, отметил президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «В той же Госдуме есть жилищный комитет, который будет выступать против.
Но главные лоббисты — это власти крупных городов, где представлены в основном апартаменты.
Они заинтересованы в этом объекте недвижимости как доходоприносящем, поскольку пока апартаменты — это все-таки объект нежилой недвижимости, а там налоги выше».
Вероятно, в Минстрое все-таки поборются за изменение статуса апартаментов. Ведь тогда их можно будет учесть в объеме ввода жилья, а новый глава Минстроя Ирек Файзуллин называл основной задачей ведомства выполнение соответствующего нацпроекта. Для этого нужно вводить до 120 млн кв. м жилой недвижимости ежегодно.
Приравнять апартаменты к жилью пытались два года назад, тогда в Госдуме эту идею раскритиковала глава профильного комитета Галина Хованская. А в правительстве, по словам источника ТАСС, против были в Минэкономразвития.
Александр Мезенцев
В думу внесли законопроект об условиях прописки в апартаментах :: общество :: рбк
Авторы законопроекта предлагают ввести в законодательство понятие многофункциональных домов, в которых есть жилые и нежилые помещения. На них предлагается расширить действия Жилищного кодекса
Александр Поляков / Global Look Press
Группа сенаторов и депутат внесла в Госдуму законопроект, который вводит понятие многофункционального здания, а также регулирует возникающие в связи с этим правоотношения. Законопроект должен помочь определить правовой статус апартаментов, которые пока не считаются жилыми помещениями. Документ содержится в электронной базе нижней палаты парламента.
Авторы предложили считать многофункциональным зданием то, в котором есть две и более группы жилых и/или нежилых помещений, связанные друг с другом через помещение общего пользования.
«При этом жилые и нежилые помещения такого здания не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен», — говорится в документе.
Многофункциональным будет здание, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Также предлагается распространить действие Жилищного кодекса на многофункциональные здания, если в их состав входят жилые помещения, в том числе положения о плате за коммунальные услуги, уплате взносов за капитальный ремонт и другие.
Помимо этого, законопроект определяет условия перевода квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение и обратно. Для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или все квартиры с выходом в один холл.
В пояснительной записке говорится, что в России исторически сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые приспособлены для пребывания в них граждан (апартаментов). Поправки о многофункциональных зданиях определяют правовой статус таких помещений.
Предлагаемая дата вступления закона в силу — 1 сентября 2021 года.
Согласно законопроекту после смены статуса апартаментов на жилое помещение в них можно будет зарегистрироваться, оплата коммунальных услуг будет проходить по тарифам для жилых помещений, которые ниже, чем в апартаментах и других нежилых помещениях, также ставка налога на недвижимость будет соответствовать ставке на жилые помещения, поясняет партнер BMS Law Firm Денис Фролов.
«Вопрос созрел и, я бы даже сказал, перезрел. Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений.
Как будто люди покупают скалы или офисы. Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже.
Это выглядит странно и нелогично», — говорит Фролов.
«Те, кто сейчас владеет апартаментами, могут убирать шампанское обратно в сервант, на них этот законопроект не распространяется.
При условии, что он будет принят в той редакции, которая сейчас доступна, что, конечно, не факт.
Это сильно осложняет потенциальным покупателям апартаментов понимание того, попадают ли они под действие этого закона или не попадают, потому что он привязан к утверждению градостроительных документов», — добавил Фролов.
В пресс-службе Минстроя РБК заявили, что ведомство представит свои предложения и комментарии после рассмотрения законопроекта. «Минстрой ознакомится с предложенным проектом закона и представит свои предложения и комментарии после рассмотрения документа.
В целях оптимизации законодательной работы по регулированию апартаментов министерство считает целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы Российской Федерации», — ответили в пресс-службе министерства на запрос РБК.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в свою очередь, также говорит, что законопроект касается только будущих зданий, то есть ситуаций, когда градостроительные документы на строительство многофункциональных зданий утверждены после принятия закона. Существующие комплексы апартаментов законопроект, по словам Некрестьянова, не затрагивает.
Фактически многофункциональные здания будут отличаться от многоквартирных домов только тем, что их можно размещать не только в жилых зонах. «А так жилые помещения в таких зданиях дают все права и льготы по жилью», — добавляет Некрестьянов.
«Речь именно о возможности перевода апартаментов в жилой фонд, потому что законодатель предлагает внести изменения в федеральные нормы, тогда как требования к жилым зданиям как минимум в части обеспечения их транспортной и социальной инфраструктурой регулируются на уровне законодательства, в том числе и регионального», — пояснил управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт.
По словам эксперта, в будущем региональные власти смогут, пользуясь возможностью, предоставленной им этими поправками, изменять и местные нормы. «Но если, например, московские власти не согласятся с тем, что часть многофункционального здания может быть признана жилой, как бы этого ни хотел инвестор, это просто не случится», — добавил Иккерт.
Банк России в аналитической записке о жилищном строительстве признавал, что наделение апартаментов статусом жилья «несколько облегчит» правительству достижение национальной цели строительства 120 млн кв. м жилья в год к 2030 году. В то же время в ЦБ отмечали, что этот шаг не окажет решающего влияния на динамику жилищного строительства.
Официальная статистика по объему и вводу апартаментов в России не публикуется. Но по оценкам «Дом.РФ», которые приводятся в той же аналитической записке, по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5–7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках, в том числе 2–3 млн кв. м — в Москве.
Ежегодный ввод новых апартаментов в Москве оценивается в 0,3–0,5 млн кв. м, то есть составляет 6–10% годового ввода нового жилья в столице.
В ЦБ также отмечали, что, поскольку многие покупатели приобретали апартаменты для проживания, в том числе из-за их более низкой кадастровой и рыночной стоимости, постепенный процесс легализации апартаментов как жилья может привести к росту затрат на их строительство в связи с необходимостью соблюдать все градостроительные нормы для жилья. «В результате цены на апартаменты будут подтягиваться до уровня цен на обычное жилье», — говорится в аналитической записке ЦБ.
О том же говорили и эксперты рынка недвижимости, отмечая, что апартаменты продаются на 15–20% дешевле классических квартир с сопоставимыми характеристиками и могут сравняться с ними в цене.
Решение об изменении статуса апартаментов примут до конца года
Решение судьбы апартаментов фактически откладывается на год. В «дорожной карте» по трансформации делового климата предполагается, что закон будет принят в декабре нынешнего года. Ранее планировалось, что вопрос решится к концу 2020 года.
В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко.
В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир.
Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС.
Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.
Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.
Сейчас существует только два формата жилья — ИЖС и многоквартирные жилые дома, отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков.
Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья, отмечает Новиков. «Апартаменты есть в «Москве-Сити», но, согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову», — говорит он.
То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения.
Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников, отмечает Новиков. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.
Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов.
Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие.
Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.
Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.
Апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем аналогичные квартиры
В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.
На спрос влияют противоположные тенденции, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков: с одной стороны, любая неопределенность для покупателя — это существенный недостаток при выборе недвижимости, с другой стороны, апартаменты все еще привлекают покупателей более низкой ценой.
В россии определились с новым статусом для апартаментов
В Госдуму внесли законопроект, определяющий статус апартаментов и порядок прописки в них. Эксперты уже предупредили, что попытка регулировать рынок подобной недвижимости приведёт к росту цен.
Документ, описывающий новый правовой статус апартаментов и условия их перевода в жилые помещения, появился в электронной базе нижней палаты парламента. Авторами законопроекта значатся сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев («Единая Россия»).
Что предлагают?
Авторы законопроекта указали, что в России сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые вполне пригодны для полноценного проживания в них (апартаменты), но не уравнены по закону с рядовыми квартирами.
Депутаты предложили относить к многофункциональным зданиям (МФЗ) те, в которых сочетаются группы жилых и нежилых помещений, связанных с друг с другом помещениями общего пользования.
Документ прописывает, что жилые и нежилые помещения не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников нежилых помещений к жилым нужно ограничить.
Кроме того, подобного типа здания должны стоять вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Также в законопроекте предлагается:
- распространить на МФЗ и апартаменты некоторые нормы Жилищного кодекса. Собственники жилых помещений должны будут соблюдать положения об оплате коммунальных услуг, уплате взносов за капремонт и другие;
- разрешить переустройство и перепланировку помещений в МФЗ с учётом их особенностей;
- предоставить собственникам помещений в МФЗ права общей долевой собственности на общее имущество в здании;
- распространить на россиян, покупающих апартаменты, действие закона о долевом строительстве;
- дать регионам право устанавливать для МФЗ местные нормативы и требования к обеспечению социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой.
Квартиры в многофункциональных зданиях при этом можно будет переводить из статуса нежилых помещений в жилые и обратно. Но для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или с выходом в один холл.
После смены статуса в апартаментах собственники получат право зарегистрироваться в них и платить коммунальные услуги по «жилым» тарифам, которые ниже, чем для нежилых и коммерческих помещений. Также будет уравнена ставка налога на недвижимость.
Кому это нужно?
Фактически будущие «многофункциональные дома» будут отличаться от многоквартирных тем, что их можно размещать не только в жилых зонах — помещения в них будут давать владельцам все права и льготы. Если закон относительно быстро пройдёт все стадии одобрения, предполагается, что он заработает с 1 сентября 2021 года.
Разговоры по поводу статуса апартамента звучат уже не первый год и, по мнению экспертов, вопрос уже «перезрел». Когда чиновники осенью 2020 года заговорили об утверждении жилого статуса апартаментов, спрос на такую недвижимость в Москве и Петербурге вырос в 2-2,5 раза.
При этом подскочили и цены — сразу на 15%, а эксперты предрекли рост и до 20%.
Сейчас апартаменты, как правило, на 10-15% дешевле квартир аналогичной площади и характеристик, но приравнивание их к жилым помещениям нивелирует эту разницу, рассуждал ранее гендиректор жилищной экосистемы ВТБ Вячеслав Дусалеев.
В декабре в интервью Forbes глава ДОМ.РФ Виталий Мутко указывал на желание правительства защитить права тех, кто приобретает и пользуется апартаментами. Сейчас, если застройщик банкротится, собственники таких помещений даже не смогут встать в специальный реестр, подчёркивал он. С ним согласны и юристы.
«Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений. Как будто люди покупают скалы или офисы.
Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже.
Это выглядит странно и нелогично», — заявил РБК партнёр BMS Law Денис Фролов.
Вместе с тем эксперты отметили, что на нынешних владельцев апартаментов закон в его нынешней редакции не распространяется, так как привязан к процессу утверждения градостроительных документов для новых зданий. Это осложняет жизнь потенциальным покупателям апартаментов, которые не понимают, попадаёт ли помещение под действие нового закона или нет, подчеркнул Фролов.
Кроме того, решающее слово останется за региональными властями, утверждающими местные нормы для строящихся домов. И если московские власти не согласятся признать часть многофункционального здания жилой, инвестор и собственники ничего не смогут с этим поделать, указал юрист Павел Иккерт.
По состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5-7 млн кв. м. Большая их часть расположена в городах-миллионниках, 2-3 млн кв. м — в Москве.
В минстрое рассказали, какие апартаменты будут признаны жильем
МОСКВА, 20 ноября. /ТАСС/. Только те апартаменты, в которых созданы условиях для комфортного и безопасного проживания, будут наделены жилым статусом. При этом к строящейся недвижимости такого формата будут разработаны четкие требования, сообщил в пятницу журналистам замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
Ранее Стасишин на парламентских слушания в Совете Федерации сообщил, что Минстрой предлагает законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, и они должны быть учтены в объеме ввода жилья. Но после этого, по словам замминистра, министерство склоняется к тому, что в дальнейшем будет разрешено строить только жилье.
«Нет задачи — признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых, еще раз повторю, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — сказал Стасишин.
По его словам, для проектов апартаментов, которые сегодня находятся в стадии строительства, будет разработан «перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам».
Это будет многофункциональное здание с жилыми помещениями, пояснил замминистра. «Никаких запретов Минстрой устанавливать не будет.
Наша задача — урегулировать этот вопрос таким образом, чтобы конечный пользователь ощущал себя полноценным собственником жилого помещения — как при покупке квартиры», — подчеркнул он.
Так, прежде всего необходимо определить, что такое апартаменты, для чего они нужны, какие в них должны быть условия проживания, описать в законодательстве их статус, сделать это отдельным видом жилых помещений, отметил Стасишин.
При этом, по его словам, одно из важнейших условий, которое необходимо соблюсти при определении статуса апартаментов, — это возможность их учета для выполнения поручения президента России Владимира Путина по достижению показателя ежегодного ввода в 120 млн кв. м жилья.
Что даст амнистия
Замглавы Минстроя добавил, что апартаменты сегодня строятся преимущественно в крупных городах страны: в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге. Объем квадратных метров жилья, находящихся сейчас в стадии строительства, не превышает нескольких миллионов, отметил он.
По словам Стасишина, с так называемой амнистией апартаментов у жильцов появится возможность зарегистрироваться и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки: в поликлинику, записать ребенка в детский сад или оформить в школу, вставать в очереди. «Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях», — сказал он.
Как следует из общенационального плана действий по восстановлению экономики, правительство России планирует утвердить правовой статус апартаментов до конца 2020 года. В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости.
В случае проблем у застройщика дольщики апартаментов не защищены законодательно. Кроме того, из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции.
Еще одна проблема апартаментов — необеспеченность социальной инфраструктурой.