Мошенничество: в Москве аферисты продали 17 квартир, подделав документы

Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.

Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок.

Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде.

Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему.

Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Самые распространенные мошеннические схемы

В роли афериста выступают как владельцы, собственники доли, так и их родственники, третьи лица. Жертвой незаконных действий может стать и сам продавец, злоумышленником выступает покупатель. Обычно манипуляции стандартные, но есть и новые – будьте осторожны.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену.
Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно.

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки.

Дополнительные виды афер

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет.
Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика.
Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

Как будет проводиться расчет.
Какие документы представила сторона.
Сколько лет на рынке застройщик.
Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги.

Подпишись на новые статьи

Мошенничество при продаже квартиры: схемы

Мошенничество при продаже квартиры схема афериста-продавца — разбираем новый нашумевший способ развода на рынке недвижимости. Статья регулярно пополняется актуальной информацией, также читайте комментарии.

Буквально в начале 2014 года и по сей день эта схема мошенничества при продаже недвижимости в Хабаровске, Самаре, Саранске, Чебоксарах, Краснодаре, Перми, Уфе, Саратове, Фокино, Киеве, Новомосковске, Кемерове, С-Петербурге, Астане, Новороссийске, Нижнем Новгороде, Якутске, Нижневартовске, Стерлитамаке, Магнитогорске, Пскове, Таганроге, Ростове-на-Дону и других городах получила массовое распространение.

Новое мошенничество с квартирами

Я вам расскажу механизм работы афериста, а вы передайте другим, чтобы не попасть на деньги!

Обнаружил я ее случайно, просматривая объявления. Каждый покупатель делает тоже самое, с целью купить жилище, ежедневно. И, в результате может найти вот такое привлекательное по стоимости объявление.

Как вы уже, наверное, обратили внимание — стоимость такого жилья резко отличается от аналогов. Теперь расскажу, как такое «чудо» мошенничество начало работать.

Схема мошенничества с недвижимостью

На AVITO.RU, Move.

ru появляется объявление о реализации квадратных метров с заведомо заниженной стоимостью и привлекательным видом и в содержании объявления пишут, что находятся ни в городе (в США, Франции, Тайланде, Лиссабоне и т. д.). из контактов — местный/не местный телефон и просьба связаться с продавцом по e-mail или вотсап (WhatsApp), т.к. номер телефона в объявлении указан не правильно.

Внимание! Мошенник взламывает Ваши аккаунты!

Да, так и есть, уже ряд человек за все время написали о том, что их аккаунты были взломаны жуликом, а затем использованы для опубликования мошеннических объявлений с выдуманными квартирами и ворованными фотографиями.

Поэтому будьте осторожны! При проверке аккаунта «продавца» в таком объявлении вы можете обнаружить, что аккаунт зарегистрирован несколько лет назад и это может вызвать доверие. Но помните, что это взломанный аккаунт, который не принадлежит кидале, а значит, используется только для того, чтобы вы поверили в достоверность объявления.

Шарлатан взламывает аккаунты как мужчин, так и женщин. «Легенда», о которой прочитаете ниже, может отличаться, но есть и общие признаки. Ниже обо всем подробнее!

Например, как выглядит объявление
Текст самого объявления

Имя продавца-мошенника:

Игорь Владимирович Хенкин
Виктор Викторович Крамер
Виктор Павлович Лутрин
Михаил Александрович Лавров
Виктор Павлович Ларин
Виктор Павлович Фомин
Виктор Павлович Рублев
Миронов Виктор Викторович
Владимир Константинович Михайлов
Виктор Викторович Миронов
Константин Белов
Владимир Радуга
Виктор Павлович Рублев из «Лиссабона»
Виктор Павлович Фомин

Контакты афериста в объявлениях

xab-il@mail.ru 79683229006 и +331-72829-559 — Хабаровск
keniks-v@mail.ru +972-7731-7-4335 — Калининград
ufa.kvar@mail.ru +972-543-853-794 — Уфа
can-ast@mail.ru +972-543-853-794 — Астана
kemerovo-kram@mail.ru +972-732-4443-53 — Кемерово
perm-x@mail.ru +972-543-853-794 — Пермь
saratov-can@mail.ru +972-543-853-794 — Саратов (прислал Виктор)
rb-barin@list.ru +972-337-414-69 — Фокино
kievi-can@mail.ru +972-543-853-794 — Киев
can-spb@mail.ru +972-543-853-794 — Санкт-Петербург
saratov1960@bk.ru 8-929-298-63-99 — Саратов
novomoskovsk-pg@mail.ru — Новомосковск в Тульской области (прислала Марина)
novorossiysk-v@mail.ru +90-(212)-988-1559 — Новороссийск (прислала Ольга)
n.novgorod60@mail.ru +90-(212)-988-1559 — Нижний Новгород (прислала Галина)
+90-212-988-1581 — Якутск (прислала Татьяна)
+90-212-988-1581 — Нижневартовск (прислала Альбина)
sterlitamak-v@mail.ru +90-212-988-1581 — Стерлитамак (прислал Ильшат)
nadlan-pl@mail.ru +302-111984-202 — Саратов (прислала Ольга)
magnitogorsk-v@mail.ru +90-212-988-1581 Магнитогорск, Челябинская область (прислала Ольга)
+302-111984-202 Таганрог (прислала Татьяна)
+90-212-932-7085 rostov.60@inbox.ru Ростов-на-Дону (прислала Ольга)
kram-22@inbox.lv Москва, (прислала Мария)
lisboa60@mail.ru, Калининград (прислал Дмитрий)
kvartira7@inbox.lv = lisboa60@mail.ru; +(351)-707-502-570, Иваново (прислала Жанна)
mins-k89@mail.ru, Минск, Беларусь
rb-1960@inbox.lt, Минск, Беларусь
mr.mironov1960@mail.ru, Минск, Беларусь
8-926-926-32-40 kvartira7@inbox.lv Ижевск

Квартирное мошенничество в Москве

Столичная недвижимость всегда была желанной добычей для криминальных элементов. Февраль 2016 года ознаменовался повышенной статистикой мошенничества с квартирами москвичей, и российские СМИ облетела громкая волна судебных разбирательств по поводу незаконного обращения с недвижимостью.

В последнее время квартирных мошенников называют «квартирными сквоттерами», что не вполне корректно. Стоит различать аферистов, которые планируют нажиться на незаконных сделках с недвижимостью, и явление сквоттинга — от английского “Squatters”, что означает самовольное заселение в заброшенное или пустующее помещение.

Сквоттеры, хоть и не являются юридическими владельцами квартиры, занимают пространства, которые считают подходящими для своих целей, и используют существующие законодательные нормы для того, чтобы со временем легализировать свое право на захваченное помещение.

В России, как и в ряде европейских государств, действует правовая норма «adverse possession», которая позволяет заявить о владении недвижимостью по истечении 15 лет постоянного не оспариваемого проживания.

В отличие от сквоттеров, которые захватывают пустующие помещения, часто непригодные для проживания, квартирные мошенники с помощью лазеек в законодательстве и низкой юридической грамотности населения пытаются прописать в чужих квартирах посторонних лиц или даже выселить законных владельцев из их собственных квартир.

Подобные случае происходят все чаще. Лишь неделю назад полицией был задержан очередной подозреваемый в квартирном мошенничестве: 36-летний житель Московской области завладел правом собственности, подделав документы на имя собственника недвижимости. Имея на руках поддельные документы, он успел продать квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Наверное, каждый москвич видел кричащие объявления об услуге предоставления фиктивной прописки в Москве. Как правило, этой услугой жаждут воспользоваться мигранты из соседних ближневосточных стран, что избавляет их от массы неудобств при трудоустройстве в столице.

Но не каждый знает о том, что часто желающих получить желанную регистрацию прописывают в квартирах без ведома владельцев. Так, в квартире неожиданно для хозяев оказываются прописаны совершенно посторонние люди, не имеющие ни родственного, ни дружественного отношения к ее истинным владельцам.

К примеру, одна жительница ЮАО Москвы была крайне удивлена, когда случайно обнаружила, что в ее квартире «проживает» еще целых семь человек из Таджикистана. На жаргоне профессионалов такие случаи иногда называют «резиновой квартирой».

Учитывая, что у трудовых мигрантов есть талант попадать в переделки, это может принести серьезные проблемы с законом. И жертве мошенничества придется доказывать свою непричастность к фиктивно прописанным лицам.

Квартирные мошенники не ограничиваются мелким жульничеством с фиктивной пропиской, и подобно сквоттерам выбирают квартиру (или даже здание), которая оставлена без присмотра хозяина. Взламывая замки, они меняют их на свои, и таким образом получают уникальный доступ к этой недвижимости.

Однако на этом аферисты не останавливаются, ведь в их цели входит не только захват, но и незаконное оформление правоустанавливающих документов на захваченную недвижимость. Часто соучастниками преступления становятся работники государственных структур, ведь без их участия оформить необходимые документы крайне сложно.

Вступив в сговор, аферисты подделывают регистрацию в квартире одинокого умершего владельца, или даже заключают сделку купли-продажи «задним» числом.

Как показывает практика, сначала в квартире регистрируются посторонние лица, а затем заключаются договоры купли-продажи или оформляются дарственные. Наиболее часто мошенники используют квартиры, чьи владельцы умерли относительно недавно. Задним числом они прописываются в квартире, подделывают документы о своем родстве с покойным и оформляют право на наследство.

Используя связи в полиции, ЗАГСе, ЖЭКе, мошенники получают оперативную информацию об «освободившейся» квартире. Ведь именно ЖЭК — первоочередная инстанция, которая запускает процесс оформления смерти собственника квартиры.

Согласно российскому праву, у городских властей есть полгода, чтобы начать процесс передачи недвижимости по наследству, чем и пользуются мошенники в своих целях.

Нередки случаи сокрытия прописанных, но не проживающих лиц при купле-продаже квартиры. Такое жульничество может использоваться как для афер с «резиновой квартирой», так и для вымогательства с угрозами продажи квартиры в судебном порядке. Выселить прописанного человека порой невероятно тяжело, для этого в любом случае потребуется помощь опытного профессионального юриста.

Сохранить свою недвижимость от посягательств со стороны мошенников — весьма актуальный и достаточно сложный вопрос.
Во-первых, не стоит оставлять квартиру, помещение или здание на долгое время без присмотра.

Если это неизбежно, стоит позаботиться о том, чтобы вы были оповещены в случае проникновения на собственную территорию любых посторонних лиц, даже если они представляются вашими родственниками, а консьерж или соседи были предупреждены звонком «от вашего лица».
Особое внимание стоит отвести хранению правоустанавливающих документов.

Если преступники получат к ним доступ, то подделать их не составит особого труда. Надежным вариантом будет обустройство в квартире нетривиального тайника, хорошие строительные компании часто предоставляют такую услугу.

Если вы являетесь не единоличным владельцем недвижимости, логичным и важным ходом будет проведение проверки (получение выписки из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц), в ходе которой есть возможность выяснить, не прописал ли другой владелец на вашей жилплощади посторонних лиц.

Тревожным знаком может быть наличие в почтовом ящике писем и повесток, которые адресованы незнакомым людям. Также всегда нужно обращать внимание на счета для оплаты коммунальных услуг. Обычно, если прописываются «дополнительные» жильцы, сумма платежей резко возрастает.

Кроме того, можно отдать на хранение родственникам, которые живут в другом месте, заверенные копии правоустанавливающих документов. Или как минимум переслать сканы документов самому себе по электронной почте. Это будет дополнительным аргументом в процессе защиты своих прав.
Однако самым важным пунктом является безопасность юридических операций с недвижимостью.

Ведь именно во время таких операций мы наиболее уязвимы. Юристы по недвижимости компании Легисперити советуют всегда обращаться за юридической консультацией перед любыми манипуляциями с недвижимостью, будь то краткосрочная аренда или оформление сделки купли-продажи. Всегда стоит подготовиться и к процессу оформления договора, и доверить профессионалам анализ документации.

Работники риелторских компаний порой также сотрудничают с мошенниками, и репутацию компании необходимо проверять самым строгим образом. Самая главная опасность в отношении собственной недвижимости — это неосознанность, недостаточная осторожность и непонимание риска. Статистика утверждает, что около в 60% случаев при заключении разного рода договоров обе стороны не используют бланки для дополнительных соглашений и договоренностей и не оформляют расписки о получении денежных средств, например, арендной платы. Все это приводит к серьезным проблемам, и зачастую доводит дело до судебного разбирательства.

Однако, доверяя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью только юристам надежной компании с многолетней историей, избегая фирм-«однодневок», которые легко определить по сетевой истории (а точнее, по ее отсутствию), все-таки можно обезопасить собственную недвижимость.

Московская юридическая организация Легисперити предоставляет консультации, экспертизу документации и чистоты сделки, оценивает историю риелторской компании и занимается сопровождением сделок с недвижимостью.

Высокий профессионализм и колоссальный опыт юридической практики в этой сфере позволяет Легисперити отстаивать права своих клиентов даже в самых сложных ситуациях, не только защищая права клиента в суде, но и представляя их интересы во время заключения договоров.

Появились новые схемы обмана при продаже квартир: на чём теряют деньги продавцы и покупатели

— «У нас альтернативная сделка. Только вы нашу квартиру продайте подороже, по новым ценам, а купите нам подешевле, по докризисным». С начала года у нас примерно вдвое выросло число таких запросов. Люди увидели, что жильё резко подорожало.

Хотят воспользоваться ситуацией и продать дороже. Действительно, некоторые квартиры взлетели в цене на 20–30% только с середины прошлого года.

Правда, люди не хотят понимать, что и покупать новую квартиру им тоже придётся по более высокой цене, — рассказывает Игорь Александров, риелтор из Подмосковья.

https://www.youtube.com/watch?v=gjtAY9XuosI

Такой ситуацией стали активно пользоваться мошенники. Аферисты вообще стараются заработать на растущем рынке, но сейчас их активность стала особенно заметна. Рост цен на недвижимость действительно очень заметный.

В такой ситуации многие решили подзаработать на разнице в стоимости жилья. Например, продать дорогую квартиру и купить дешёвую с доплатой. При хорошем раскладе в такой ситуации можно получить больше денег, чем раньше.

К тому же и покупатели ищут жильё подешевле. Предложения с «докризисными ценами», как до пандемии коронавируса, кажутся очень соблазнительными.

Тем более что ещё не все покупатели привыкли к новым реалиям и не сразу могут понять, что привычная им цена теперь уже значительно ниже рыночной.

Как итог сформировалась благодатная почва для работы аферистов. Суды над ними в апреле шли практически ежедневно.

Так, в Миассе Челябинской области суд вынес приговор двум местным жителям, которые действовали под видом риелторов. Например, предложили мужчине обменять его квартиру на жильё меньшего размера с доплатой.

После того как он подписал все документы, аферисты привезли его в арендованную квартиру. Какое-то время ему даже выдавали некоторые суммы, но в конечном итоге мужчина остался и без квартиры, и без денег.

В Саратовской области женщина потеряла деньги при продаже жилья. Она разместила объявление в Интернете. На него откликнулась якобы потенциальная покупательница. Она заявила, что готова внести предоплату через банкомат. Продавец отправилась к ближайшему терминалу, где под диктовку выполнила несколько операций. В результате с её карты сняли 80 тысяч рублей, а псевдопокупательница исчезла.

В Татарстане женщина очень хотела сэкономить на покупке жилья, сама нашла объявление о продаже квартиры по заниженной стоимости. Сразу же позвонила по указанному в объявлении номеру.

В ходе беседы продавец запросил задаток за квартиру в размере 120 тысяч рублей. Это якобы было нужно, чтобы забронировать покупку. В последний момент женщина засомневалась и отправила продавцу только 20 тыс.

После этого связь с ним прервалась.

— В этом году основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями.

Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.

К примеру, под видом счёта на оплату услуг или кредитного договора владельцу жилья предоставляется на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, — рассказал управляющий партнёр юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев.

Сейчас набирает популярность обман с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП). Получить её можно не выходя из дома — через Интернет.

Мошенники в сговоре с нотариусом отправляют в Росреестр от имени собственника квартиры заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью. После чего выставляют квартиру на продажу от имени её владельца и продают.

Собственник узнаёт о случившемся уже тогда, когда сделка совершилась — и в Росреестре был зарегистрирован переход права на нового владельца. Об этой схеме рассказал адвокат КАМО «Румянцев и Партнёры» Михаил Денисов.

Чтобы избежать потери денег, он рекомендует всегда лично совершать сделки и требовать присутствия собственника.

К тому же нужно тщательно и внимательно сверять документы, до сделки запросить документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру, историю её приобретения.

Договор купли-продажи можно заключить у нотариуса, который дополнительно проверит полномочия сторон и возможность совершения сделки.

С 1 мая изменится начисление зарплаты: кто сможет заработать больше

При покупке квартиры в новостройке меньше риск попасться на удочку мошенника. Связано это с тем, что в основном в качестве продавца выступает организация, а не физическое лицо.

— Выбирая квартиру на вторичном рынке, особое внимание стоит обратить на стоимость. Если она ниже рынка на 30% и более, нужно внимательно отнестись к проверке юридической чистоты недвижимости.

Для этого необходимо установить, кто являлся собственником квартиры на протяжении всей её истории (с момента постройки), была ли она приватизирована (если да, то не были ли нарушены при этом права несовершеннолетних детей либо людей, выписанных на момент приватизации в связи с отбыванием наказания и так далее), — рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов A-Lex Consulting Надежда Попова.

Юрист рекомендует также поинтересоваться у собственника причиной продажи квартиры. Стоит обратить внимание, какое время хозяин владеет своей недвижимостью.

Если меньше трёх лет (а это общий срок исковой давности), придётся провести проверку предыдущих собственников.

Для этого вполне достаточно установить, не имеется ли судебных решений, связанных со спорами по квартире, была ли она под арестом.

Если человек продаёт квартиру, которая была в собственности менее трёх лет, то ему нужно заплатить налог. Сумма рассчитывается исходя из стоимости жилья. Соответственно, размер выплат после подорожания жилья стал больше. Немало и желающих сэкономить на налогах, чем тоже пользуются аферисты.

— Нередко продавец просит уменьшить цену квартиры, указав в договоре сумму ниже кадастровой стоимости.

В дальнейшем, если возникнут проблемы и придётся признавать сделку недействительной через суд, покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

При заключении сделки необходимо настаивать, чтобы присутствовали две стороны лично, а не по доверенности. Наиболее безопасный способ расчётов для покупателя — передача денег после государственной регистрации перехода права собственности. Например, с помощью аккредитива.

В этом случае деньги помещаются на расчётный счёт в банке перед сделкой, но получить их продавец может только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, — рассказала юрист «Европейской юридической службы» Мария Замолоцких.

Ведущий юрист компании «Объединённый юридический центр «Парфенон» Павел Уткин обращает внимание, что мошенники в этом году стали чаще вспоминать и о старых схемах. Причём таких, которые уже стали забываться и в последние годы встречались нечасто. Чем выше цена вопроса, тем криминальнее характер сделок.

По словам юриста, вновь набирают популярность истории с «профессиональными соседями». Чёрные риелторы выкупают у пенсионеров или других наиболее социально уязвимых слоёв населения жильё или комнаты за бесценок, а их переселяют в регионы.

Если речь идёт о доле в квартире или комнате, то в неё заселяются шумные и агрессивные граждане, которые максимально усложняют жизнь другим жильцам и тем самым вынуждают их продавать свои доли значительно ниже рынка.

— Сейчас люди стремятся максимально экономить. Именно поэтому мошенники чаще всего используют манипуляции на желании покупателей потратить меньше. Есть два главных момента, на которые нужно обращать внимание, покупая квартиру или дом. Во-первых, цена — если она явно ниже рынка, это должно насторожить.

Как и всякие «рекламные» завлекающие слоганы (срочно, суперскидка, всё проверено, документы на руках). Чем громче объявление и ниже цена, тем больше шансов, что действуют мошенники. Второе обстоятельство — это личная продажа.

Давно известно и многие специалисты предупреждали, что лучше проводить сделки через агентство недвижимости, которое берёт на себя обязательство по проверке квартиры на наличие различных обременений, долгов и так далее. Мошенники обычно работают напрямую с покупателем. Они могут предоставить любые документы, что квартира не находится в залоге, что у неё один собственник.

Но очень много случаев, когда спустя время после покупки выясняется, что недвижимость является собственностью других людей, фигурирует в качестве залога или имеет другие обременения, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.

Мария Заболоцких обращает внимание, что сейчас очень важно сделать правильную оценку недвижимости. Для этого потребуется помощь специалистов. Дело в том, что многие продавцы, пытаясь воспользоваться ситуацией, выставляют завышенную цену. Если не провести адекватный анализ рынка, то можно легко заплатить на 10–20% больше.

Новости в России и в мире — Newsland — информационно-дискуссионный портал. Новости, мнения, аналитика, публицистика

В Москве задержаны подозреваемые в серии мошенничеств с квартирами

Андрей Стенин/РИА «Новости»

У мошенников недвижимость не лежала мертвым грузом

Аглая Коровина

В Москве задержаны мошенники, которые незаконно завладевали квартирами умерших хозяев. Группировка действовала в столице на протяжении двух лет, и за это время через руки подозреваемых прошли как минимум 20 квартир. В полиции уточняют, что недоказанных эпизодов мошенничества еще около 40. Большинство из задержанных ранее были судимы за имущественные преступления.

Сотрудники Главного управления уголовного розыска (ГУУР) МВД совместно с коллегами из ФСБ России и УВД по ЦАО ГУ МВД по Москве пресекли деятельность преступной группировки, которая незаконно получала право собственности на квартиры в Москве. Источник «Газеты.Ru» в ГУУР рассказал, что мошенники действовали в столице на протяжении последних двух лет.

«Следователи установили 20 случаев мошенничества, но предполагается, что недоказанных эпизодов мошенничества еще как минимум 40», — уточнил собеседник.

«Квартиры, с которыми работала группировка, были совершенно разные по площади и стоимости, но в основном это была жилплощадь в ЦАО и ЗАО», — добавил он.

Предполагаемым мошенникам помогали знакомые нотариусы и сотрудники столичных районных управ. По данным ГУУР, подозреваемые подкупали официальных лиц, и те передавали им сведения об умерших людях и их родственниках. Также члены группировки получали на руки копии всех документов, необходимые для оформления договора наследства или дарения, и образцы подписи.

«При помощи своих нотариусов мошенники оформляли задним числом на своих знакомых договор наследства, договор дарения или купли-продажи, переклеив фотографии на документах и подделав подписи. После этого они получали документы на квартиры и оформляли их в собственность.

Сами они являлись промежуточными владельцами недвижимости. После этого участники преступной группы под залог недвижимости получали в кредитных организациях крупные денежные займы от 4 млн рублей якобы на развитие бизнеса», — описали преступную схему в угрозыске.

Провернув все необходимые махинации и получив кредит, они продавали квартиры покупателям из различных регионов страны.

Сумму ущерба следователям пока не удалось установить.

Группировка работала в основном с квартирами умерших людей, у которых не было родственников, однако были случаи, когда у собственника квартиры оказывались законные наследники. Они подавали в суд, но мошенники опять же при помощи коррупционных связей подкупали судей, и те выносили решение в пользу преступников, сказали в ГУУР.

Следователи возбудили уголовное дело по ст. 159 (мошенничество) УК РФ. Сотрудникам МВД удалось задержать пятерых членов банды, но не исключено, что в деле могут появиться и другие подозреваемые.

В ходе обысков по месту жительства предполагаемых мошенников обнаружены и изъяты документы, подтверждающие их противоправную деятельность, сообщили в пресс-центре МВД. Всем пятерым уже предъявлены официальные обвинения.

В отношении троих подозреваемых избрана мера пресечения в виде содержания под стражей, еще двое находятся под подпиской о невыезде.

Большинство задержанных ранее судимы за совершение имущественных преступлений – кражу или мошенничество.

Лидер преступной группировки пока не установлен.

О раскрытии очередного дела о махинациях с квартирами (правда, несколько по другой схеме) в МВД заявляли в феврале этого года. Тогда оперативники задержали организатора и участников преступной группы, подозреваемых в хищении более 150 муниципальных квартир в Москве и Подмосковье.

Схема получения жилья работала на протяжении трех лет, в ее состав входили работники юридических и риелторских контор. Как отмечает пресс-служба ГУЭБиПК, преступники действовали по многоэтапной схеме. Сначала они фабриковали поддельные документы.

Подозреваемые, как отмечают в полиции, оформляли на подставных людей фиктивные выписки из распоряжений начальника Главного квартирно-эксплуатационного управления Минобороны России на право получения социального жилья и подделывали договоры социального найма с районными квартирно-эксплуатационными частями. Далее мошенники подавали в суд иски.

На основании этих бумаг они заявляли свои права на приватизацию недвижимости и получали подлинные свидетельства собственности. Квартиры они продавали уже по рыночным ценам. Подставные люди, на которых оформлялась собственность, получали процент от сделки за предоставленные личные данные.

Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше.

Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов.

Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток.

Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб.

– на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался.

Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто.

По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце.

Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

Заниженная стоимость.
Продажа по доверенности.
Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
Отказ от предоставления дополнительных справок.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.
Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу.

Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.