В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики по взысканию задолженности за содержание общего имущества собственников в коттеджных посёлках. Узнайте, как суды решают такие споры и на какие нормы законодательства при этом ссылаются.
В законодательстве нет прямых норм, которые регулируют содержание общего имущества в коттеджных посёлках
- Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов ранее рассказывал о существующих способах управления коттеджными посёлками и трудностях, с которыми сталкиваются УО и ТСЖ при этом. В новом выпуске онлайн-передачи «Школа ЖКХ» ведущий проанализировал судебную практику по взысканию задолженности за ЖКУ с собственников домов в таких посёлках:
- Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1»➡️
- Павел Кузнецов отметил несколько общих проблем, с которыми сталкиваются управляющие коттеджными посёлками в России:
- в НПА нет прямых норм, регулирующих работу в данной сфере;
- законодатели не проработали вопрос, как определять состав общего имущества в таких посёлках;
- собственники коттеджей отказываются платить за содержание общего имущества, расположенного на территории посёлка.
Как правило, все эти проблемы решаются в судебном порядке. Обзор нескольких дел по взысканию долгов рассмотрим ниже.
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание
Уо и тсж сложно определить состав общего имущества собственников домов в посёлке
В деле № А50-39087/2017 собственник дома в суде пытался доказать, что его дом не находится под управлением ТСН. В посёлке нет никакого общего имущества, которое нужно для обслуживания его дома, поэтому платить товариществу за содержание и ремонт такого имущества он не обязан.
Суд первой инстанции согласился с позицией истца. Правила управления и содержания коттеджных посёлков в НПА не прописаны, поэтому неправомерно применять в данной ситуации аналогии с управлением МКД. Однако последующие суды решение отменили.
Апелляционный суд пришёл к выводам, что коттеджный посёлок является единой планировочной структурой, дом собственника не обособлен, поэтому находится под управлением ТСН, даже если сам владелец не член товарищества. Поэтому владелец коттеджа обязан нести расходы на имущество общего пользования и элементов инфраструктуры. Такие элементы предназначены для обслуживания более одного жилого дома.
К работам по содержанию общего имущества суд отнёс озеленение общей территории, уборку дорог и иные услуги, которые направлены на комфортные условия проживания и привлекательность жилого дома.
Верховный суд РФ подтвердил правильность доводов апелляционной инстанции. В определении от 11.01.2019 № 309-ЭС18-22404 он указал, что к общему имуществу в коттеджном посёлке относятся детская площадка, площадка для сбора мусора, забор, возведённый застройщиком. Все собственники домов в посёлке обязаны платить за их содержание.
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста
Уо и тсж управляют коттеджным посёлком по аналогии с нормами жк рф по управлению многоквартирным домом
В судах общей юрисдикции, по словам Павла Кузнецова, складывается похожая практика. Так, в одном из коттеджных посёлков Самары собственник жилого дома подал иск к ТСЖ, требуя сделать ему перерасчёт платы за содержание общего имущества.
Суд отказал владельцу дома, поскольку собственники жилья в коттеджных посёлках, как и в МКД, несут расходы на содержание и ремонт общего имущества. При этом ТСЖ вправе самостоятельно устанавливать размер платежей и взносов на основе принятой сметы доходов и расходов на год, как и при работе по управлению МКД.
Коттеджный вопрос 2
Григорий Скрипилев
Содержание общего имущества — данность, с которой собственники помещений многоквартирного дома вынуждены мириться. Переезд за город в отдельно стоящий жилой дом, казалось бы, дает возможность жить по собственным правилам: платить только за те услуги, которые необходимы, не испытывая повседневных проблем рядового «городского» собственника.
Но так ли это в действительности?
«Загородная жизнь имеет множество преимуществ перед городской!» — ежедневно подобные рекламные слоганы можно наблюдать на экранах телевизоров, рекламных щитах и на баннерах в интернете, обещающих чистый воздух и размеренную жизнь. Не удивительно, что в стремлении покинуть загазованные мегаполисы и перебраться в более комфортную среду обитания, наши сограждане в последнее время начали активно скупать земельные участки вокруг крупных городов.
Следуя спросу, застройщики, выкупив соответствующий земельный участок, предпочитают строить готовые «коттеджные поселки». Вот только за ярким названием поселка, будущий собственник не всегда может разглядеть все юридические нюансы, о которых застройщик при оформлении договора купли-продажи сознательно умолчит.
Загородное строительство коттеджных поселков находится в определенном смысле в правовом вакууме. Вызвано это, прежде всего, отсутствием нормативного регулирования. Нормативного определения «коттеджного поселка» в законе не содержится, равно как и не определен порядок создания и содержания общего имущества в таких поселках.
В этой связи, при решении ряда вопросов, возникающих в таких поселках, в правоприменительной практике иногда можно встретить применение положений законодательства, регулирующие сходные отношений, по аналогии.
Содержание и надлежащая эксплуатация общего имущества в таких поселках — объективная необходимость, и занимается этим, как правило, оставленная застройщиком «в наследство» специализированная управляющая компания. И хорошо, если управляющая компания оказывается добросовестным исполнителем, оказывающим услуги по содержанию общего имущества поселка на должном уровне за приемлемую и объективную плату.
А иногда бразды правления в таких коттеджных поселках берут на скорую руку организованные товарищества собственников недвижимости. И цель создания такого объединения может значительно отличаться от той, которую преследовал законодатель, передавая распорядительные функции самим собственникам. Кто же еще сможет позаботиться о своем имуществе лучше, чем сам собственник, не так ли?
На практике же, зачастую, все обстоит совсем иначе. Многие потенциальные покупатели просто не представляют, с какими проблемами они могут столкнуться сразу же после покупки земельного участка в подобном поселке.
Каждый потенциальный приобретатель земельного участка в новом поселке должен понимать, что застройщик, выкупая и обустраивая земельный участок, фактически становится собственником всего имущества в поселке (в т.ч. ВЗУ, водопровод, канализация, дороги, электрохозяйство и т. п.).
Несмотря на заверения застройщика о том, что вносимые покупателем денежные средства по договору купли-продажи идут не только на покупку участка, но и расцениваются как плата за пользование всей инфраструктурой поселка, в самом договоре об этом может быть не сказано ни слова, а потенциальный приобретатель, в силу различных причин, может попросту проигнорировать этот крайне важный момент.
Результатом такого пренебрежительного отношения к подписываемым документам может стать скорое уведомление новоиспеченного собственника о необходимости заключения с застройщиком договора о взимании платы за проезд к своему же земельному участку. Помимо данного условия, договором может быть установлена обязанность собственника платить за содержание и ремонт объектов инфраструктуры, располагающихся на территории поселка, по неоправданно и не обоснованно завышенным ставкам.
Можно было бы поспорить о необходимости внесения собственником платы за проезд к своему участку потому, что по правилам зонирования, в случае массового выделения участков, между ними должны быть дороги, однако дороги в новых поселках практически всегда находятся в частной собственности, а по кадастру идут не как дороги, а как земельные участки сельхоз назначения под дачное строительство. Застройщик, являясь собственником земли, оформляет дороги как сервитут, за пользование которым собственники и будут платить.
В сложившейся ситуации следует требовать установления именно публичного сервитута, так как сервитут требуется для проезда не только одному лицу. Но и здесь могут возникнуть определенные трудности. Поскольку публичный сервитут подразумевает право пользования земельным участком застройщика на безвозмездной основе, застройщик будет пытаться всеми силами препятствовать в его установлении.
Выходом из описанной ситуации могло бы стать создание собственниками земельных участков некоего объединения, с целью последующего выкупа земель общего пользования, на которых, в том числе, располагается дорожная сеть.
Однако и здесь застройщик может не пойти на подобные условия, а подобный отказ рискует перейти в судебную плоскость, с соответствующими затратами, как денежными, так и временными без гарантии положительного результата.
Может сложиться и иная ситуация, при которой застройщик, полностью завершив строительство поселка и не желая далее нести расходы по содержанию имущества, решает создать в поселке некое юридическое лицо, с целью передачи со своего баланса того имущества, которое и будет в последствии составлять общее. Такими действиями застройщик планирует переложить бремя содержания общего имущества на новых собственников недвижимого имущества.
Как правило, данная ситуация складывается при реализации застройщиком 60−70% земельных участков. Не без помощи самого застройщика создается юридическое лицо на основе членства. В его состав привлекаются все новые члены, под различными предлогами. Одним из самых распространенных рычагов воздействия на сегодняшний день является тема «общих дорог».
Созданное юридическое лицо утверждает, что генеральный план поселка отсутствует, а земли, отведенные под дороги общего пользования, находятся в частной собственности застройщика. В настоящий момент юридическое лицо землю арендует, и даже планирует ее выкупить. Когда-нибудь.
А пока что его члены имеют возможность беспрепятственно пользоваться дорогами, подъезжая к своим земельным участкам. Все остальные, кто по каким-либо причинам не пожелает быть членом организации, будут оставлять своим машины перед шлагбаумом и ходить до участков пешком.
Единственное условие — уплата вступительного взноса в размере, скажем, 200 000 рублей.
Цена варьируется в зависимости от причин, известных только членам правления юридического лица, состоящего из собственников земельных участков в коттеджном поселке, которые, порой, одновременно являются сотрудниками самого застройщика.
Еще одним из способов привлечения новых членов в объединение является введение собственника в заблуждение относительно подписываемых им документов.
Интересный пример из практики. Физическое лицо приобрело в собственность земельный участок и объект индивидуального строительства в новом поселке.
Спустя некоторое время на пороге дома появился представитель некой управляющей организации и попросил собственника подписать документ, который, якобы, дает право беспрепятственного проезда на территорию поселка.
Подписывая документ, собственник и не догадывался, что тем самым выразил свое волеизъявление на вступление в члены объединения.
Прошло несколько лет, и собственник, в очередной раз проверяя почтовый ящик, обнаружил исковое заявление о взыскании вступительного и членских взносов за прошедший период, с начисленными на требуемые суммы процентами за несвоевременное исполнение обязательств. Общая сумма требований составила порядка 800 000 руб. Из текста же самого иска следовало, что собственник является членом объединения, следовательно, обязан производить установленные уставом и решениями общих собраний взносы.
В судебном процессе требуемую сумму удалось уменьшить до 180 000 руб., но добиться полного отказа в удовлетворении исковых требований в данном случае оказалось попросту невозможным в силу положений Жилищного законодательства Российской Федерации.
А бывают и случаи, когда земли общего пользования (в т.ч. дороги) переводятся в собственность юридического лица, созданного на основе членства и состоящего из 3 собственников. Не редки случаи, когда все трое оказываются или друзьями, или родственниками.
Таким образом, фактически у 3 человек в распоряжении находятся тысячи квадратных метров земли вокруг объектов, неразрывно с ней связанных.
Тем же собственникам, кто изъявит желание стать членом объединения, господа вежливо укажут на один из пунктов устава, в котором закреплена обязанность потенциального члена объединения, уплатить вступительный взнос, в размере 10 миллионов долларов США. Вступят ли остальные собственники в такое объединение? маловероятно.
Конечно же, собственник земельного участка вправе не вступать в подобные объединения. Законом такая обязанность не установлена. Но одно дело закон, а другое -члены правления, порой создающие невыносимые условия проживания для лиц, отказывающихся по тем или иным причинам вступать в члены объединения.
При этом собственник земельного участка, в случае отказа от членства, обязан заключить с объединением договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке.
Платить такие собственники, в лучшем случае, будут столько же, сколько и члены организации.
В уставах некоторых из них прямо указано, что собственник, заключивший договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке, должен производить платежи в размере не меньшем, чем члены объединения.
По теме:
Коттеджный вопросВ надежде на окончательное решение пресловутого квартирного вопроса граждане стремятся к загородному ПМЖ. Но пространство действия закона джунглей капиталистического общежития не ограничивается чертой города. // 15 декабря 2016
Поэтому перед тем как принимать решение о покупке земельного участка в подобном поселке, необходимо, как минимум, выяснить, кто является собственником и в чьем ведении находятся подъездные пути и коммуникаций поселка. Важным моментом при заключении договора купли-продажи будет являться указание на перечень объектов, составляющих общее имущество, а также определение оснований их использования потенциальным покупателем.
Если в поселке создано юридическое лицо на основе членства, и собственник имеет намерение вступить в его члены, необходимо в обязательном порядке изучить его устав, положение о членских взносах, изучить решения общего собрания членов данной организации.
Если же потенциальный покупатель не планирует в будущем вступать в члены указанной организации, необходимо истребовать договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке.
Внести изменения в текст договора будет практически невозможно, поскольку как форма, так и содержание договора утверждаются общим собранием членов, однако изученная информация может повлиять на конечное решение о целесообразности приобретении земельного участка в таком поселке.
Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости, принимая решение о переезде в загородный дом, чаще руководствуются чувствами, а не разумом. Такие необдуманные решения впоследствии оборачиваются настоящим кошмаром для неподготовленных людей. Поэтому подходить к принятию подобных решений нужно обдуманно, с «холодной головой».
Подспорьем в неравной борьбе могли бы стать как внесения изменений в уже действующее законодательство, так и принятие нового закона, который бы детально регулировал порядок создания коттеджного поселка, управления им и содержания общего имущества на его территории.
Относительно недавно на рассмотрении комитета Госдумы по жилищной политике находился законопроект, согласно которому предполагалось распространить на коттеджные поселки нормы, применяющиеся при управлении многоквартирными домами. Однако данный законопроект был отклонен.
Комитет при этом отметил необходимость «иного подхода» к «отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями» поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.
Проблема совершенствования законодательства о коттеджных поселках с каждым днем становятся все более актуальной, и требует незамедлительного разрешения. Остается надеяться, что законодатель не оставит этот вопрос без внимания и урегулирует порядок создания коттеджных поселков, их управления, взаимоотношений между органами управления и собственниками коттеждей в обозримом будущем.
Может ли управляющая компания выставлять счета без договора
Последние вопросы по теме: «Может ли управляющая компания выставлять счета без договора»
Здравствуйте.Договор с управляющей компанией в этом году не заключали , у меня долг 8000т.р. Пришло уведомление; в случае неуплаты компания будет вынуждена обратиться в судебные органы с иском о взыскании основного долга, пени.расходов по оплате гос. пошлины. оплаты услуг представителя в суде.Какие варианты у меня есть? Спасибо. Ольга.
Может ли управляющая компания выставлять счета без договора
Юрист: Александр Скоробогатько
Здравствуйте! Согласно статье 153 жилищного кодекса обязанность по оплате коммунальных услуг и услуг за содержания общего имущества дома возникает с момента регистрации права собственности. По этому в данном случае управляющая компания имеет право взыскать с вас долг в судебном порядке, не имеет значения заключали вы договор с управляющей компанией или нет.
С уважением!
Статья 153.Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилоепомещение и коммунальные услуги.2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключениятакого договора;2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондас момента заключения соответствующего договора аренды;3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственногоили муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищнымкооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилоепомещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительствомногоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома вэксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче,с момента такой передачи.3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондовв установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услугинесут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или
управомоченные ими лица.
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
olenka-2008/Depositphotos
Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:
Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи».
Собственник должен осознавать, что в случае отсутствия платежей за эксплуатацию он не может рассчитывать на полноценную безопасность и охрану, на поддержание в исправном состоянии инженерных сетей, на чистоту и регулярный вывоз мусора, покрашенные заборы, подстриженные газоны и т. д. Ведь однажды эта собственность ему все равно понадобится, даже если не прямо сейчас.
Главная проблема управляющих компаний это невозможность собрать 100% платежей: хорошо, если эта цифра составит 60-70%, это считается нормой. Получается, 30-40% жителей поселка не платят за то, чем пользуются на постоянной основе.
Новые собственники, купившие участок или дом в поселке на вторичном рынке, также часто не хотят ни за что платить. Мол, мы приобрели право собственности на недвижимое имущество, но не подписывали договор эксплуатации значит, можно за эксплуатацию и не платить.
Однако в такой ситуации собственник гарантированно получит конфликт и с управляющей компанией, и с теми собственниками, которые исправно оплачивают эксплуатационные расходы.
Обязан ли я вступать в СНТ?
Я должна платить взносы, если не заключала договор с СНТ?
Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН.
Если же управляющая компания действует на основании договора с каждым собственником отдельно (без образования ТСН), тогда она, вероятно, держит на своем балансе все сети поселка, включая дороги. В таком случае есть масса способов осложнить жизнь неплательщика.
Например, вас могут не пропустить в поселок на автомобиле, а пустить только пешком или не подключить к отдельным инженерным сетям.
Вопрос владельца «А могу ли я не платить?» напрямую связан с тем, какой уровень жизни ему нужен в поселке и в каком состоянии он хочет видеть свою личную собственность.
Задним числом вас заставить платить не могут: только в случае, если у предыдущего собственника была жесткая связка обязательств по оплате эксплуатации, подключению и пользованию инженерными сетями поселка. Тогда, если вы пользовались сетями, вас могут обязать оплатить задолженность предыдущего собственника.
Опять же в том случае, если вы являетесь его преемником по договору на пользование сетями. Однако это уже повод для судебных разбирательств: только суд может установить истину и обязать нового владельца выплатить долг управляющей компании.
Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:
«Коттеджные» споры: собственник VS управляющая компания
Все большую популярность среди горожан набирает желание жить в собственном доме. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня нормальным явлением считается «обрастание» окраин городов закрытыми территориями с индивидуальными жилыми домами и иными вариантами жилья — так называемыми «коттеджными поселками».
Застройщики поселков привлекают внимание покупателей ультрасовременными домами с полноценными земельными наделами, удобной и ухоженной инфраструктурой, включающей от детских площадок до теннисных кортов, охраняемой территорией исключительно «для своих».
Особенно актуально данная тема звучит в контексте пандемии новой коронавирусной инфекции. Спрос на загородную недвижимость в целом по стране за 2020 г. увеличился от 30 до 70%. Например, в Московском регионе количество соответствующих обращений выросло на 66% в годовом выражении (по данным компании «Метриум»).
В Ленинградской области спрос вырос на 29,6% (эксперты журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости»). Что касается Нижегородской области, то согласно исследованию аналитиков сервиса «Авито», к началу июля 2020 г.
спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 77,7%, а августе подскочил на 44% в сравнении с аналогичным периодом 2019 г. (портал Gipernn).
Само понятие «коттеджный поселок» на настоящий момент в законодательстве отсутствует. Из п. 7.5.
Доклада о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год следует, что коттеджные поселки — собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.
В результате недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, а также полного отсутствия правового режима общего имущества в отношении инфраструктуры поселка все чаще возникают споры собственников и управляющих компаний.
Застройщики по-разному осуществляют строительство и последующую эксплуатацию таких поселков.
На практике общая упрощенная схема создания коттеджного поселка выглядит следующим образом: застройщик приобретает большой земельный участок, согласовывает с администрацией генеральный план его застройки, разделяет участок на составные части в зависимости от собственного видения проекта, где внутренние участки будут являться земельными наделами для коттеджей, а внешние – дороги для подъезда, участки для отдельных объектов инфраструктуры. При этом генеральный план по мере завершения продаж неоднократно меняется застройщиком и, как правило, не в пользу покупателей.
По окончании строительства поселка застройщики, оставляя в своей собственности или собственности аффилированных лиц инфраструктуру с земельными участками, также идут разными путями.
В первом случае общая инфраструктура по договорам аренды передается в управление специально созданному товариществу собственников недвижимости, которое далее занимается вопросами эксплуатации поселка.
Этот вариант также несет в себе множество конфликтов и сложностей как по передаче объектов в ТСН, так и по коммуникации собственников, но не является предметом рассмотрения настоящей статьи.
Во втором варианте застройщик передает права управления поселком и обслуживания инфраструктуры своей управляющей компании. Зачастую собственник коттеджа лишен права выбора управляющей компании и после приобретения недвижимости исполняет прямое указание в договоре купли-продажи.
Так он заключает с управляющей компанией, указанной в договоре купли-продажи, соглашение об обслуживании «общего имущества коттеджного поселка». Как правило, покупатель лишен возможности вносить изменения в договор, а управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличивать стоимость оказываемых эксплуатационных услуг.
При этом обычной практикой является то, что управляющая компания не утверждается на общем собрании собственников, а также не предоставляет отчетов о своей деятельности и фактически действует без одобрения или контроля со стороны собственников.
Сам процесс формирования стоимости услуг является крайне закрытым: собственник не является стороной договоров с третьими лицами, не может влиять на заключение договоров и на установление стоимости услуг аффилированных лиц управляющей компании.
Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов.
Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками.
Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.
В первое время стоимость услуг может выглядеть вполне демократично и соотноситься со стоимостью услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирных домов.
Однако спустя время управляющая компания начинает активно пользоваться правом одностороннего изменения стоимости услуг, размер которых фактически полностью зависит от аппетитов управляющей компании.
В такой ситуации одни собственники исправно оплачивают указанный в квитанции размер эксплуатационных услуг, другие же отказываются это делать вовсе.
За какие услуги может не платить собственник в коттеджном поселке
{«id»:4330,»title»:»u041au0440u0438u0442u0438u043au0430: GPS-u0442u0440u0435u043au0435u0440 u2014 u044du0442u043e u0432u043cu0435u0448u0430u0442u0435u043bu044cu0441u0442u0432u043e u0432 u043bu0438u0447u043du0443u044e u0436u0438u0437u043du044c»,»url»:»/redirect?component=advertising&id=4330&url=https://vc.ru/promo/256024-where-is-your-kid&hash=b36b72b9f5e3e8b7d0b5f981f341fcc349a1ce05ddb8f105f05c4d6ca5a2642b»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
Как и за что должны платить собственники загородных коттеджей? Можно ли владельцам загородной недвижимости вообще отказаться от навязанных услуг? В этих и других вопросах разбирался Верховный Суд РФ.
ООО «ПЖК Николино» оказывало разнообразные услуги по содержанию коттеджного поселка «Николино». В частности, компания занималась утилизацией мусора, уборкой скверов и детских площадок, ландшафтным дизайном территорий, поддерживала в надлежащем состоянии всю инфраструктуру. Соответствующие договоры были заключены с каждым собственником коттеджа.
Однако один из собственников пожелал расторгнуть договор: его также не устроил проект нового соглашения, направленного ООО «ПЖК Николино». Организация, посчитав, что мужчина нарушает ее права, обратилась в суд. В иске она потребовала взыскать 800 тысяч рублей за оказанные услуги и более 50 тысяч в качестве процентов.
Ответчик предъявил встречный иск, потребовав взыскать с организации излишне уплаченные деньги в размере более 80 тысяч рублей и 13 тысяч рублей процентов.
Мужчина указал, что жители поселка не выбирали обслуживающую организацию, а ООО «ПЖК Николино» взяло тарифы «с потолка», никак их не обосновав.
В то же время ответчик пояснил, что ему нужны далеко не все услуги, оказываемые организацией: за свет, газ и воду он платит отдельно.
Суд первой инстанции встал на сторону ООО «ПЖК Николино», отметив, что потребитель обязан оплачивать услуги по обслуживанию поселка. Отказ собственника от оплаты нарушает интересы других жителей. Иск организации был удовлетворен, а апелляция и кассация не стали вносить корректировки в итоговое решение.
Однако ВС РФ высказал иное мнение на этот счет.
Он обратил внимание на то, что коттеджный поселок не относится к дачным или иным объединениям граждан, а на ответчика не распространяются какие-либо персональные или коллективные договоры, касающиеся благоустройства и обслуживания. Также нижестоящие инстанции не выяснили, какими услугами действительно пользовался мужчина, а какие ему были не нужны, не рассмотрели вопрос экономической обоснованности установленных тарифов.
ВС РФ пояснил, что раз мужчина не нуждался в определенных услугах, то речи о неосновательном обогащении быть не может. Все постановления нижестоящих судов отменены, дело отправлено на пересмотр.
Сервисы
Евгения Евсеева
Эффективное взыскание коммунальных долгов в коттеджных поселках: коммунальное VIP-коллекторство
Среди долгов за коммунальные услуги особняком стоят ситуации, когда не платят вполне состоятельные владельцы домов и таунхаусов в коттеджных поселках. При этом часто накапливаются значительные суммы задолженности.
В результате возникают сложности с поддержанием инфраструктуры элитного комплекса в надлежащем виде, растет возмущение владельцев, которые вовремя выполняют свои обязательства по оплате услуг.
Именно для решения подобных долговых проблем был разработан комплекс методик, который получил название «коммунальное VIP коллекторство».
Необходимость существенной корректировки стандартных коллекторских методик для работы с долгами владельцев загородных домов обусловлена следующими моментами:
- Проблемы с судебным взысканием
Нередко с владельцами загородной недвижимости по тем или иным причинам не заключены необходимые договоры на оказание коммунальных и иных услуг. Особенно это касается объектов, которые строились в кризис и меняли застройщиков, эксплуатирующие организации. При отсутствии договора судебные перспективы взыскания задолженности не всегда радужные и соответственно обычные юридические угрозы коллекторов (в суде сумма долга вырастет и т.д.) становятся намного менее эффективными.
- Специфика должников (наличие финансовых и юридических ресурсов для сопротивления и т.д.)
Жители коттеджных поселков при столкновении со стандартной работой call-центра коллекторского агентства могут реагировать достаточно бурно, т.к. они отличаются от обычных должников банков и особенно микрокредитных организаций. У должников есть возможность получить квалицированную юридическую помощь, а иногда даже развернуть против кредитора и связанных с ним лиц информационную (PR) компанию либо обрушить шквал жалоб. В некоторых случаях юристы должников даже обеспечивают расторжение уже заключенных договоров и длительное время сопротивляются любому судебному взысканию.
- Часто инвестиционный характер недвижимости
Это предполагает то, что должники часто не проживают по месту нахождения недвижимости, с ними сложно установить связь. Кроме того, возникает сопротивления из обыденного представления о справедливости – почему я должен платить за некоторые услуги (охрану и уборку общей территории поселка и т.д.), если ими не пользуюсь.
В результате учета описанной специфики оказалось, что в случае с коммунальными VIPдолжниками лучше работают методики корпоративного, а не розничного коллекторства.
Отличие коллекторской работы с проблемными долгами организаций (корпоративного коллекторства) в том, что большое внимание уделяется системам, в которые включены должники (бизнес связям и т.д.), моделированию возможного поведения оппонентов, т.е. взыскание более индивидуально.
Также важна преимущественно письменная коммуникация, чтобы избежать чрезмерно эмоциональных реакций на звонки по поводу долговой проблемы и возможных последствий отказа от погашения задолженности.
В ходе составления общих программ взыскания, которые наглядно представляют для клиентов (управляющих компаний, эксплуатирующих организаций загородных поселков) возможности сбора долгов, обычно делаются следующие акценты:
- перспективы работы с долговой проблемой владельцам недвижимости описываются в виде возможной помощи (чтобы помочь Вам мы готовы обратиться к Вашим деловым партнерам, соседям, национальным общественным организациям, церковному приходу, если Вы его посещаете, и т.д.);
- возможные шаги (создание реестра нуждающихся в помощи или злостных должников, распространение этого реестра, индивидуальная работа по связям должника и т.п.) сначала максимально мягко описываются, затем демонстрируются в виде проектов документов, а затем уже реализуются;
- в целях получения дополнительной поддержки от собственников, которые не имеют долгов, могут проводиться общественные слушания (в том числе, в режиме онлайн-совещаний) для обсуждения методов взыскания и результатов работы с долгами, а также необходимо демонстрировать, что собранные с должников денежные средства расходуются на реальное улучшение инфраструктуры поселка;
- возможность публичного освещения ситуации с отдельными должниками, в том числе, в СМИ используется как фоновое негативное последствие, о котором специально предупреждают с описанием правомерности таких действий;
- контролирующие и правоохранительные органы, куда могут необоснованно обращаться должники и их юристы, заранее предупреждаются о возможных жалобах, чтобы избежать недопонимания и искаженного представления ситуации[1];
- в некоторых случаях разделаются роли с кредитором, чтобы коллекторское агентство выполняло роль «плохого» полицейского либо наоборот медиатора-посредника, который помогает разобраться в ситуации.
Приведем несколько реальных примеров. Одно крупное (около полумиллиона рублей) взыскание было проведено с помощью угрозы публичного распространения информации о наличии задолженности, связанной с объектом по конкретному адресу. Должнику было сообщено, что будет запущена специальная контекстная реклама в сети Интернет с адресом объекта, который он в тот момент активно продавал. Понятно, что такая реклама могла отпугнуть потенциальных покупателей, проверяющих информацию о предлагаемой недвижимости в сети. В другом случае долг был погашен после получения должником проекта обращения о возможности помочь, адресованного другим учредителям компании, через которую он вел свой бизнес.
- Коммунальное VIP коллекторство как и обычное предполагает несколько уровней информационного воздействия:
- публичный (распространение примеров долговых ситуаций с негативным и позитивным развитием событий и т.д.);
- групповой (списки нуждающихся в помощи/должников по улицам/блокам с указанием только адресов, но не Ф.И.О.);
- индивидуальный (обращения и их проекты по отдельным ситуациям).
Эти уровни часто взаимосвязаны – публикации в СМИ по долговым проблемам и методам их взыскания могут развешиваться в зоне видимости групп должников и вкладываться в индивидуальную рассылку.
В ходе работы с коммунальными VIP долгами иногда оказываются актуальны специфические партнерские связи коллекторов. Например, в некоторых случаях должникам необходимо оказать помощь по продаже инвестиционной недвижимости. В других случаях необходимо привлечение специалистов по конкурентной разведке для поиска должника, который не проживает по адресу объекта, с которым связан долг.
В будущем коммунальное VIP коллекторство будет развиваться в соответствии с потребностями практики. Главное, что в результате квалифицированных профессиональных коллекторских услуг добросовестные плательщики смогут получить тот сервис, за который они платят, а не будут компенсировать убытки от поведения должников.
[1] В одном реальном случае, чтобы избежать претензий прокуратуры и Роскомнадзора по поводу получения персональных данных, в договоре с коллекторским агентством были прописаны только адреса домов, с которыми связаны долги, а данные должников (Ф.И.О.) были получены из открытого официального источника – Единого реестра прав на недвижимое имущество.
Управляющая организация в коттеджном поселке
Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями.
Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум.
Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.
Естественно наличие хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым конкурентным преимуществом.
Мы же вам расскажем о том, как эту компанию создать.
Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирования единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя собственников.
Управляющая организация станет единым исполнителем перед собственниками, станет представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг.
Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ, достаточно будет обратиться в управляющую организацию.
Качество, разнообразие, количество услуг — залог хорошей репутации управляющей организации. Мы остановились на двух вариантах вида управления:
- Управляющая организация самостоятельно проводит весь основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, ремонтные работы и т.д.).
- Управляющая организация, с узким кругом специалистов. Специалисты отбирают исполнителей, оценивают их работу, осуществляют контроль качества работ, занимаются сбором платежей.
ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Исходя из анализа рынка коттеджных поселков управляющая организация, как правило, является дочкой организации-подрядчика и организуется в форме общества с ограниченной ответственностью. Управляющие организации в многоквартирных домах организуются также в форме ООО. В связи с чем очевидным выбором организационно-правовой формы будет общество с ограниченной ответственностью.
- ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
- Деятельность управляющей организации в коттеджных поселках на данный момент законодательно не урегулирована и в случае создания коттеджного поселка с малоэтажными индивидуальными жилыми домами получать лицензию необязательно.
- Если в коттеджном поселке кроме малоэтажных индивидуальных домов будут и многоэтажные, многоквартирные жилые дома — необходимо получить лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Для получения лицензии необходимо составить заявление в соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» и предоставить его в лицензирующий орган. Лицензионные требования содержит Глава 19 Жилищного Кодекса РФ.
Одним важным требованием является наличие должностного лица с квалификационным аттестатом. Для получения такого квалификационного аттестата необходимо сдать экзамен. Сам экзамен состоит из 200 вопросов, перечень которых находится в открытом доступе. Поэтому прежде чем подавать заявление нужно получить квалификационный аттестат.
КАК ОФОРМИТЬ ОТНОШЕНИЯ С БУДУЩИМИ СОБСТВЕННИКАМИ?
Если есть и многоквартирные и малоэтажные жилые дома возникает два вида взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками.
- Управляющая организация – Домовладение;
- Управляющая организация – Многоквартирный жилой дом.
Как правило застройщик, заказчик и подрядчик являются фактически одним и тем же лицом и соответственно общее имущество после застройки будет находиться в собственности у этого лица.
В домовладениях взаимоотношения лучше оформлять, заключая договор управления с каждым собственником по-отдельности.
В многоквартирном жилом доме порядок договорных отношений регламентируется законом, и в этом случае следует действовать в соответствии с ним.
Действуем следующим образом:
- Создаем ТСЖ многоквартирного жилого дома и оформляем договор управления между нашей управляющей организацией и ТСЖ;
- Заключаем договор управления с каждым собственником малоэтажных жилых домов;
При приобретении земельного участка собственник получает определенную часть общего имущества. Общее имущество будет передано застройщиком на баланс управляющей организации. Она будет производить обслуживание и ремонт имущества.
Заключая договор, собственник обязуется оплачивать содержание, обслуживание и текущий ремонт. Плата с собственника земельного участка взымается пропорционально его доле в общем имуществе.
- В договоре управления описывается:
- перечень общего имущества и порядок определения доли общего имущества у конкретного домовладельца (пропорционально отношению общего количества общего имущества к доле конкретного собственника земельного участка);
- Основные обязанности и услуги:
- регулярный вывоз мусора, уборка проездов и дорожек;
- уход за зелеными насаждениями в местах общего пользования (стрижка газонов, уход за деревьями, озеленение);
- охрана коттеджного поселка (обеспечение охраны въезда на территорию (контрольно-пропускной пункт), охрана общей территории поселка (периметр);
- круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории; очистка общественных территорий от снега; сбор средств за коммунальные платежи с домовладений (собственнику не нужно задумываться об оплате всевозможных платежей, достаточно попросту заплатить общую сумму всех регулярных платежей, а управляющая компания уже сама разбирается кому и куда платить);
- освещение улиц; диспетчерская служба.
- Дополнительные обязанности и услуги:
- уход за зелеными насаждениями непосредственно у собственников (стрижка газонов, озеленение, ландшафтный дизайн);
- уборка снега у собственников; геодезические работы;
- проектирование и разработка проектов, отделочные и ремонтные работы, строительный и технический надзор;
- строительство (бани, гаражи, беседки, навесы);
- предоставление разнорабочих для разного вида работ (мелкий бытовой ремонт, выгул собак, няни и прочее);
- доставка грузов, погрузка – разгрузка;
- вывоз строительного мусора;
- аренда строительного инструмента, строительной техники;
- курьерская служба;
- предоставление телекоммуникационных услуг (интернет, телефония, телевидение);
- клининг.
Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. После заключения договора поставки ресурсов управляющая организация выставляет счета (проекты договоров разработаны Минстроем и есть в общем доступе в сети интернет). Сбор денежных средств за электричество, газ, воду, канализацию по договору происходит на основании показаний счетчиков.
Работа управляющей организации на примере покоса травы.
Между управляющей организацией и собственником домовладения заключен договор управления. По договору управления управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества и обслуживанию общей территории, в том числе осуществлять покос травы.
Собственник участка нуждается в покосе травы на территории домовладения, которая обслуживается самим собственником и не входит в предмет договора. Для этого он звонит в управляющую организацию и просит осуществить покос травы на территории домовладения. Управляющая организация ставит задачу штатному рабочему обычно осуществляющему покос травы и оказывает услугу собственнику домовладения.
По результатам покоса травы собственник домовладения оплачивает оказанную услугу на основании акта выполненных работ.
В случае возникновения нестандартных запросов возможно заключение договоров подряда между управляющей организацией и сторонней организацией, и контроль за выполнением работ подрядчиком.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ ДЛЯ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА
- Магазин, мини-маркет;
- Строительство;
- Кафе или ресторан;
- Аптека;
- Фитнесс клуб;
- Транспортное сообщение (автобусы, маршрутные такси);
- Строительство домов под сдачу в аренду.
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ДОКУМЕНТОВ:
- Пакет документов для регистрации юридического лица;
- Договор управления домовладением;
- Договор управления многоквартирным домом;
- Правила проживания в коттеджном поселке;
- Правила пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка и Инженерными сетями Поселка;
- Правила производства строительно-монтажных работ;
- Стоимость работ и услуг по содержанию многоквартирного дома (приложение к договору управления);
- Проекты договоров с ресурсоснабжающими организациями (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).
Специалисты правового партнерства «Ефимов и партнеры» готовы сопроводить как создание управляющей компании так и ее функционирование на весь срок.