На рынке долевого строительства происходят глобальные изменения, наиболее масштабные со времен принятия в 2004 году закона №214-ФЗ. Касательно перемен ведется много споров, при этом ключевым вопросом является: смогут ли эскроу-счета решить проблему обманутых дольщиков..?
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, почему в существующем виде механизм использования эскроу-счетов не выгоден ни застройщикам, ни дольщикам.
«Подводные камни» для дольщиков
Из-за несовершенства нынешней схемы дольщики несут финансовые потери, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Как напомнил эксперт, 25 октября прошлого года Владимир Путин поручил правительству организовать поэтапный переход первичного рынка недвижимости от долевого строительства к проектному финансированию.
Эксперт отмечает, что при новой схеме с покупателями квартир в новостройках, как и раньше, должны заключаться договора долевого участия (ДДУ), но оплата по ним будет переводиться не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банке, где деньги будут храниться до сдачи объекта в эксплуатацию.
Застройщик может получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если же строительство дома будет заморожено, дольщик сможет забрать свои деньги и выйти из проекта.
Теоретически такая схема должна полностью исключить риски для дольщиков, но на практике все обстоит иначе, говорит Логинов. Сторонники нововведений стараются не отмечать, что дольщик может вернуть свои деньги только, расторгнув ДДУ, то есть отказавшись от приобретенной квартиры.
Но если он по-прежнему собирается претендовать на объект, придется пройти через все сложности, связанные с процедурой банкротства застройщика. И в этом случае правовое положение дольщиков со счетами эскроу почти ничем не отличается от статуса «обманутых дольщиков», поясняет Логинов.
При этом, по словам эксперта, не возвращать назад свои деньги, будучи взамен включенным в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика, дольщик может по ряду причин.
Основная – некомпенсационность эскроу-счетов. Согласно закону, банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на таких счетах. Так, дольщику вернут ровно ту сумму, которую он заплатил.
Так как в среднем строительство многоквартирного дома в России занимает 1,5-2 года, а прогнозируемая Центробанком инфляция составляет 4%, за время нахождения на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 6-8%.
И то, если уровень инфляции не превысит ожидаемые показатели.
Еще одним «но» является прогнозируемое подорожание недвижимости. Эксперты оценивают, что в ближайшие годы квадратный метр жилья может вырасти в цене на 20-30%, в связи с этим дольщик сталкивается с непростым выбором.
Что в результате будет выгоднее: дождаться квартиры по ранее заключенному ДДУ, сроки которого будут сдвинуты на 2-3 года вперед, или забирать с эскроу-счета деньги, которых уже не хватит для покупки квартиры такой же площади?
Еще сложнее придется гражданам, привлекающим для покупки кредитные средства: при использовании эскроу-счетов они потерпят убытки. Ипотечные заемщики, приобретающие квартиру по ДДУ, за свой счет оплачивают только первоначальный взнос, а остальную сумму (так называемое тело кредита) дает банк.
В результате на счете эскроу хранится полная стоимость объекта долевого строительства, а его покупателю приходится каждый месяц вносить платежи по ипотеке.
Стоит отметить, что при этом дольщик погашает не только тело кредита, но и выплачивает банку проценты (на сегодняшний день ипотечная ставка в среднем составляет 8-9% годовых).
Если же объект перейдет в разряд долгостроя, при выходе из проекта дольщик получит лишь первоначальный взнос и часть тела кредита, которую успел выплатить банку к моменту расторжения ДДУ. Выходит, что около 2-х лет он выплачивал проценты, которые никто возвращать не будет.
Теоретически у дольщика есть право в судебном порядке взыскать средства с застройщика, но поскольку тот уже будет в стадии банкротства, получить какие-либо деньги вряд ли удастся. Кроме того, в этом случае будет присутствовать тот же фактор обесценивания денег из-за инфляции, поэтому общая картина не такая уж и радужная, поясняет Логинов.
Эксперт резюмирует недостатки новой схемы: дольщики, которые предпочтут быстро вернуть свои деньги со счетов эскроу, понесут финансовые потери, а те, кто решит дожидаться своей квартиры по ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков.
Но поскольку с 1 июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, есть надежда, что власти пересмотрят законодательные механизмы, отмечает Логинов.
Сегодня такие предложения обсуждаются на уровне Госдумы и правительства.
Новые препятствия для девелоперов
По словам главного финансового директора Группы «Эталон» Кирилла Багаченко, в глобальной мировой практике механизм депонирования полной стоимости жилья на счетах эскроу вплоть до окончания строительства практически не применяется.
Как правило, застройщик получает их траншами по мере прохождения значимых стадий строительства.
Если монолитный каркас уже есть, имеет ли смысл чрезмерно страховать клиента, храня все его деньги на спецсчете? Ведь из-за этого растут издержки застройщика и себестоимость строительства – а значит, и цены на квартиры, говорит эксперт.
Также, по словам Багаченко, девелоперы до конца не знают, как взаимодействовать с банковским обществом. Всё ещё не известно, во сколько будут обходиться деньги, привлекаемые застройщиками в виде кредитов для ведения строительства.
Судя по имеющейся информации, необходимо убеждать Центральный Банк РФ (далее-регулятор) смягчать условия для застройщиков, поскольку мы говорим, что банки могут бесплатно пользоваться средствами на эскроу-счетах.
Но это не совсем так: есть отчисления в АСВ, операционные издержки, и деньги будут эффективно обходиться примерно в 1,8-2%. Следовательно, сложно будет выдавать их менее чем под 4-4,5%.
Багаченко надеется, что регулятор сможет каким-то образом добиться снижения ставок.
Подведем итоги
В нынешнем виде эскроу-счета финансово не выгодны ни дольщикам, ни застройщикам, а их применение может быть интересно только банкам, которые безвозмездно (за минусом небольших издержек по ведению этого вида счетов) смогут пользоваться средствами, хранящимися на эскроу-счетах, в своих бизнес-целях. Кроме того, зарабатывая проценты на ипотечных платежах, которые фактически не покидают банковских счетов одного банка до сдачи строящегося объекта недвижимости в эксплуатацию, частично кредитуя этими же средствами застройщика, зарабатывая дополнительно и на нём.
Амурчане стали реже брать ипотеку из-за роста ставок и введения эскроу-счетов
Три тысячи и одну ипотеку оформили жители Амурской области за первые шесть месяцев 2019 года. Это на 843 кредита меньше, чем за аналогичный прошлогодний период.
Снизился и общий объем выданных банками займов — до шести с половиной миллиардов рублей (падение — 12 %).
При этом средняя сумма жилищного кредита подросла на 200 тысяч: теперь в среднем на квартиру амурчане берут 2 миллиона 100 тысяч рублей.
При этом средняя сумма жилищного кредита подросла на 200 тысяч: теперь в среднем на квартиру амурчане берут 2 миллиона 100 тысяч рублей.»>
«В большей степени на динамику оказал влияние рост процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам», — отмечает и. о. начальника экономического отдела благовещенского отделения Банка России Елена Овцына. По ее словам, к первому июля средняя ипотечная ставка в Приамурье достигла 10,3 %. В 2018 году этот показатель был ниже — 9,6 %.
При этом тенденцию падения спроса на «квартирный заем» отмечают по всему Дальнему Востоку. Общий показатель на первое полугодие — минус 14 процентов по сравнению с прошлым годом: с января по июнь 2019 в ДФО было оформлено 30,5 тысяч ипотек, пишет пресс-служба Дальневосточного главного управления ЦБ России.
Осторожность потенциальных заемщиков также объясняется внедрением эскроу-счетов на рынке долевого участия. Часть людей ждут снижение процентной ставки во второй половине 2019: специалисты прогнозируют уменьшение ключевой ставки в это время.
— Частично спрос дальневосточников на ипотеку был удовлетворен во второй половине прошлого года.
Тогда люди ожидали роста цен на недвижимость и увеличения инфляции, связанных с повышением ставки НДС и усилением санкционной риторики, — комментирует главный экономист экономического управления Дальневосточного ГУ Банка России Антон Гулевич.
— Кроме того, в связи с понижением ставок ипотечного кредитования наблюдался значительный спрос на рефинансирование ипотечных договоров. Все это привело к росту числа сделок во второй половине 2018 года более чем на 40 %, причем пик пришелся на четвертый квартал.
По статистике, сегодня 17 из 1000 человек экономически активного населения в Приамурье имеют ипотечные кредиты. Всего амурчане должны банкам почти 39 миллиардов рублей по жилищным займам: сумма с января-июня 2019 года выросла на 7 процентов. Просрочка по ипотеке — 1 процент.
По итогам первого полугодия Амурская область оказалась на 51 месте в рейтинге городов России по популярности ипотеки, согласно данным riarating.ru. На первом месте — Ямало-Ненецкий автономный округ, на втором — Ханты-Мансийский. Из дальневосточных лидирует Якутия — 7 место со средним размером ипотеки в 2,7 миллиона рублей.
Возрастная категория материалов: 18+
До завершения программы «Господдержка 2020» осталось меньше месяца08.06.2021, 11:30
Пандемия и ипотека: Василий Орлов принял участие в заседании под руководством Путина05.06.2021, 16:01На «Сельскую ипотеку» направят дополнительные средства федерального бюджета17.05.2021, 12:22Как уменьшить выплату по ипотеке с программой «Рефинансирование» от АТБ14.05.2021, 07:15Стартовала дальневосточная ипотека под 0,1 процента со скидкой от застройщика30.04.2021, 14:30Амурчанам предлагают семейную ипотеку на строительство своего дома20.04.2021, 15:26СберБанк снижает ставки по программе льготной ипотеки17.04.2021, 08:25Амурская область попала в пятерку регионов с самой низкой ставкой по ипотеке15.04.2021, 15:23Амурская область заняла пятое место по количеству выданных ипотек в ДФО09.04.2021, 15:33Клиенты Сбера могут оформить Дальневосточную ипотеку по ставке от 0,1% годовых по проекту с эскроу03.04.2021, 10:00СберБанк зафиксировал рост интереса на ипотеку на индивидуальные дома23.03.2021, 18:30
Проценты по эскроу счетам: новый законопроект 2021 года
Покупка квартиры в не достроенном доме по договору долевого участия – весьма рискованное мероприятие. Покупатели, так и не получившие квартиры из-за проблем застройщиков есть в каждом регионе страны. Чтобы избежать таких моментов, был принят закон о счетах эскроу.
Такая практика помогает обычному покупателю вернуть деньги в случае банкротства застройщика. На сегодняшний день в думе ведутся разговоры о принятии нового законопроекта, по которому планируется начислять проценты по эскроу счетам.
В сегодняшнем посте разберем перспективы и выгоды закона.
Эскроу счета в долевом строительстве
Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.
Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой.
Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ.
Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.
Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:
- Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
- Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
- До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.
Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.
Важно! Специальный счет открывается на имя покупателя несмотря на то, что средства на нем принадлежат застройщику.
Согласно действующему законодательству, сумма в пределах 10 000 000 рублей застрахована.
Если банк по каким-либо причинам лишится лицензии, покупателю будет возмещены деньги за счет агентства страхования вкладов. Ранее мы писали об эскроу счетах. Подробности здесь.
Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.
Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах
На сегодняшний день средства, отправленные на счет эскроу, замораживаются до окончания строительства. Заработать на них нельзя, начисление процентов не предусмотрено. Средства находятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.
Эскроу счет открывается на физическое лицо. Если владелец решит перепродать возводимую квартиру, спецсчет будет переоформлен на нового покупателя. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает деньги обратно.
Разработчики нового законопроекта планируют добавить к счетам опцию начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут аккумулироваться на отдельном счете. Далее подробнее рассмотрим перспективы и последствия принятия акта.
Будут ли начисляться проценты
На первый взгляд инициатива выглядит очень привлекательно. Покупателям новостроек, тем более ипотечным заемщикам, дополнительная сумма по окончании строительства будет не лишней. Но начисление процентов на эскроу счета повлечет за собой целый ряд трудностей.
Законопроект
Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс.
Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению.
По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.
Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.
Ознакомиться с документом и сопроводительной запиской можно здесь.
Как планируется начислять проценты
Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:
- Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
- Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
- Для начисления процентов открывается дополнительный счет.
Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.
Кому выгодно
Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.
Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку.
Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными.
Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.
На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.
Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.
Мнение экспертов
После опубликования новости о том, что закон о начислении процентов по счетам эскроу вынесен на рассмотрение, многие эксперты поспешили высказать свое мнение. Представители банков, риэлтерских агентств, компаний застройщиков сходятся во мнении, что у нового нормативного акта мало шансов на успех.
По мнению аналитиков агентства ИНКОМ-недвижимость, законодателям следует обратить внимание на помощь застройщикам, а не покупателям. Дольщик в любом случае получает квартиру, вне зависимости от того, каким способом внесена оплата. Эскроу счет позволяет лишь избежать дополнительных рисков, связанных с не завершением строительства в срок.
Застройщики же лишились возможности работать по привычной схеме и вынуждены обращаться за кредитами.
Сроки принятия законопроекта
На сегодняшний день проект о начислении процентов на счета эскроу вынесен на обсуждение в думу. Далее предстоит предварительное рассмотрение, дата которого пока не объявлена.
После потребуется обсуждение закона в думе, может потребоваться несколько слушаний. После принятия документ передается на рассмотрение в Совет Федерации и только после этого подписывается президентом и вступает в силу.
Следить за движением документа можно на сайте Госдумы.
Как долго будет приниматься решение по закону о начислении процентов на счета эскроу, пока точно сказать невозможно. Последние новости и изменения вы сможете узнать на нашем портале.
На все возникшие вопросы с радостью ответит дежурный юрист портала. Не забывайте про лайк и репост.
Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке | Ипотека онлайн
Эскроу счета что это простыми словами? При подписании договора купли-продажи квартиры покупателю нужна гарантия, что его право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. А продавец хочет знать, что получит оговоренную сумму полностью.
Особенно рискованными являются покупки по договорам ДДУ. Покупатель квартиры подписывает договор, перечисляет деньги застройщику и может потерять все, если последний окажется банкротом.
В 2019 году в России на уровне правительства решено сократить количество обманутых дольщиков. В связи с этим введение эскроу счетов становится актуальной темой, как никогда. Что же это такое? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы — ниже.
Эскроу счет — что это и для кого?
Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.
Договор об открытии эскроу счета подписывается:
- депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
- бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
- агентом (банком).
В договоре указываются следующие моменты:
- предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
- порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
- права и обязанности депонента и бенефициара;
- порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
- порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
- реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.
Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом.
Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток.
По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.
Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.
Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.
Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1 ГК РФ.
Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу
Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:
- покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.
Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;
- покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
- если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
- открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
- застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.
Заявление на открытие эскроу-счета
Заявление на открытие эскроу-счета
Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.
Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно. Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет. Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.
Условия открытия счета эскроу
Условия открытия счета эскроу
Условия открытия счета эскроу
Общие условия счета эскроу Сбербанка — СКАЧАТЬ
Какие банки работают с эскроу счетами
В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.
Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.
Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.
Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.
Подлежат ли страхованию счета эскроу
Ежегодно в России у десятков банков отзывают лицензии. В стандартном варианте владелец депозита может рассчитывать на получение от Агентства по страхованию вкладов 1,4 млн. рублей. Если банк должен клиенту большую сумму, остальных денег придется ждать до момента, пока будет реализовано имущество банковской структуры.
Банки увеличивают выдачу ипотеки и число одобрений кредитов: есть ли в этом риски
В сентябре количество открытых счетов эскроу в российских банках, которые нужны для расчетов между продавцами и покупателями недвижимости, выросло на 20% и составило 215,8 тыс., сообщил ЦБ 30 октября.
Выросла и сумма средств на таких счетах — до 730,5 млрд рублей. Для сравнения — на начало 2020 года на счетах эскроу в банках было 148 млрд рублей.
Рост средств на них — следствие роста выдачи ипотечных займов, сказал Forbes собеседник в одном из 20 крупнейших по выдаче ипотечных кредитов банке.
На Сбербанк приходится почти половина этой суммы — у него в сентябре было 359 млрд рублей остатков на эскроу-счетах, сказал начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий, проанализировавший отчетность банков по форме 101. В сентябре он увеличил объем средств почти на 24%. Но это не самый высокий рост. Сильнее всего нарастили объем средств Россельхозбанк, РНКБ и банк Дом.РФ.
В сентябре банки выдали ипотечных кредитов на 424 млрд рублей, на 82% больше, чем годом ранее, сообщало «Объединенное кредитное бюро». Это стало историческим рекордом для российской банковской системы.
В третьем квартале россияне взяли 1,15 трлн рублей ипотечных кредитов, на 72% больше, чем за аналогичный период 2019 года. За 9 месяцев объем выданной ипотеки превысил 2,57 трлн рублей — плюс 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Президент Владимир Путин сказал на прошлой неделе, что в 2020 году российские банки выдадут более 3,5 трлн рублей ипотечных кредитов.
Спрос на ипотеку вырос благодаря льготной госпрограмме ипотечного кредитования по ставке 6,5%, которую продлили до 1 июля 2021 года. Кроме того, снижаются и общие ипотечные ставки.
В сентябре в 20 крупнейших банках ставки по ипотеке на вторичном рынке составили 8,26% (-1,39 п. п. к сентябрю 2019 года), на новостройки — 8,03% (-1,66 п. п.), рефинансировать ипотеку можно под 8,06% (-1,96 п. п.
к сентябрю 2019 года), судя по данным Frank RG и Дом.РФ.
В сентябре уровень одобрения ипотечных кредитов по льготной программе достиг 70% (в августе было 68%). Для сравнения — уровень одобрения по другим ипотечным продуктам составляет 59%, говорится в исследованииFrank RG и Дом.РФ. Все это сопровождается падением реальных доходов населения. В третьем квартале 2020 года они сократились на 4,8% в годовом выражении, по данным Росстата.
Падение во втором квартале составило 8,4%. «В этих условиях мы однозначно видим нарастание ипотечного пузыря. Это выглядит как пир во время чумы», — считает Осадчий. Программа льготной ипотеки распространяется преимущественно на жилье экономкласса, основными участниками которой являются заемщики с невысоким уровнем дохода.
Риски их дефолта в текущих условиях достаточно высоки, полагает он.
Продление льготной госпрограммы повышает риски перегрева ипотечного рынка, полагает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Данная программа рассчитана на широкий круг заемщиков, и привлекательные условия по ставке могут привлечь на рынок клиентов с низким уровнем кредитоспособности.
Также растет вероятность завышения цены квартир в новостройках и дефицита предложения нового жилья в отдельных регионах. Аналитики НКР указывают, что сейчас просрочено на 90 и более дней менее 2% ипотечного портфеля.
По мере вызревания кредитов, выданных весной-летом, она может вырасти, но маловероятно, что рост будет критичным в среднесрочной перспективе, говорит старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.
«Вероятность пузыря, к сожалению, растет. И хотя мы не ожидаем, что ЦБ РФ примет меры по охлаждению рынка, банкам следует предельно осторожно кредитовать застройщиков и покупателей квартир», — заявил Forbes первый заместитель председателя правления Совкомбанка Сергей Хотимский. Но он, судя по всему, находится в меньшинстве.
В большинстве опрошенных Forbes банков не видят рисков в стремительном наращивании портфеля ипотеки. «Мы не видим значительных рисков образования ипотечного пузыря», — заявил управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков. В банке сообщили, что он одобряет 85% заявок на льготную ипотеку.
В пресс-службе ВТБ заявили, что в России нет массовой практики выдачи высоко рискованных кредитов, что подтверждает высокое качество накопленного ипотечного портфеля.
Ранее зампред правления ВТБ Анатолий Печатников заявил, что эффект от снижения ставок по ипотеке за счет льготной программы приобретения жилья под 6,5% будет нивелирован, когда рост цен на жилье превысит 17,5%, однако «объективно до этого еще очень далеко».
В «Открытии» по итогам сентября общий объем выдач превысил 18 млрд рублей, сообщила пресс-служба кредитной организации. Это почти в 2,5 раза больше, чем в сентябре 2019 года.
«Банк считает, что уровень риска соответствует риск-аппетиту (совокупный максимальный уровень риска.
— Forbes)», — комментирует директор департамента анализа розничных рынков банка «Открытие» Оксана Старосельская.
РНКБ, который вошел в десятку крупнейших по объему счетов эскроу, в сентябре выдал ипотеку на первичном рынке на 1,3 млрд рублей. «Риска возникновения ипотечного пузыря РНКБ не видит, поскольку банки в соответствии с требованиями ЦБ внимательно следят за долговой нагрузкой заемщиков, кроме того, кредиты выдаются по фиксированной ставке», — сказали в пресс-службе банка.
Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры
Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости
Несите ваши денежки, иначе быть беде
Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более — кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической — а чем дальше, тем больше и систематичной — медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования — да кому это нужно? — все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.
В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства.
Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты — выше цены».
Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.
Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
И вместо листьев денежки зазолотятся где…
В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен.
Напомню, что, заключая ДДУ, инвестор не покупает квартиру (которой, естественно, еще в природе не существует), а выдает застройщику кредит под его обещание передать квартиру по окончании строительства.
Это совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая деньги дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит от средней процентной ставки по рынку, а также от периода, на который растягивается кредит.
Чем дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше суммарный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены всегда на этапе котлована. На этапе возведения здания скидка уменьшается и наконец полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.
Это очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене по мере строительства» (никаких квартир еще нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая сокращение периода, на который кредитуется застройщик.
Из этой логики становится понятно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» никогда не существовало. Это совершенно заблуждение!
Давайте поясним на примере. Допустим, Вася купил «новостройку» за 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей через три года. Через три года — ура, без задержек! — застройщик действительно сдал дом.
Изменений за это время на рынке не произошло, но дольщик обнаружил, что его квартира стала стоить 4,2 млн руб.
«Я заработал 40% на недвижимости!» — радуется Вася, совершенно не понимая, откуда взялась прибыль.
А поле, поле, поле, поле чудес…
Многие читатели, уверен, уже поняли ход моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств на строительство могут обратиться в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Но это отнюдь не означает, что деньги дольщиков ничего не стоят.
В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (что с учетом сложных процентов как раз соответствует 40%, иными словами, все, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика за пользование его деньгами).
Еще одно небольшое отступление. Почему же тогда застройщики предпочитали работать с дольщиками, а не банками, если все равно и тем и другим платить? Ответ лежит на поверхности: дольщиков можно было почти безнаказанно «динамить» в случае срыва сроков строительства.
Например, если в нашем примере застройщик задержал бы строительство дома на год (сдав его не за три, а за четыре года), то реальный процент по кредиту упал бы с 12 до 9% годовых. Чем, разумеется, застройщики активно и пользовались.
А вот с банками такие односторонние «каникулы», как известно, могут закончиться плачевно.
Итак, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков никогда не существовало. Но ведь это был ключевой тезис, на основе которого адепты удорожания (при переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования более дорогое, чем средства инвесторов, что и приведет к росту цен на квартиры.
Как известно из науки, если исходная посылка неверна, то и все дальнейшие выводы тоже ничего не стоят. Что вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Ведь что такое пресловутое проектное финансирование? Средства дольщиков поступают на специальные счета, но застройщик не может ими пользоваться, а лишь получает возможность получения льготного кредита от банка по сниженной ставке.
Если выжать голую суть этой схемы — то получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (на которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию заморозки денег на эскроу-счетах под низкую доходность.
Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого доход, но теперь банки отобрали у них эту возможность (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, правда и риски тоже).
Для застройщиков ничего принципиально не изменилось, если не считать, что им теперь будет сложнее срывать сроки строительства и придется строить быстрее. Они как платили проценты, так и будут платить. Издержки не вырастут — ну и цены на квартиры, разумеется, тоже (при прочих равных).
Более того, цены на готовые квартиры могут даже снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (почему так — тема отдельной статьи).
В общем, страшилка предсказуемо обернулась пшиком.
И в полночь ваши денежки заройте в землю там
Правда, есть очень серьезные сомнения в том, что схема с эскроу вообще полноценно заработает. По очень простой причине: инвесторам это становится совершенно неинтересно — проще положить деньги в банк под депозит и купить готовую квартиру. Не очень понятно, как застройщики и банки собираются решать эту проблему.
В любом случае про прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам нет больше смысла платить дольщикам существенный процент за пользование их деньгами, так как основным кредитором становится банк.
На практике это будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры.
Разумеется, на каждом углу будут кричать, что «выросли цены на квартиры», но мы-то понимаем, что никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Друг Васи Петя тоже хочет купить новостройку, но с грустью видит, что они «подорожали». Теперь новая цена 3,63 млн. «Все пропало, — убивается Петя, — рост цен на 20%!» Но делать нечего — нужно жилье, и он заключает договор с застройщиком.
Через три года, получая ключи, он обращает внимание, что его квартира стоит столько же, сколько его друга Васи, — 4,2 млн руб. Доходность вложения упала до 5% годовых, что даже меньше, чем вклад в банке.
Заметим, что цена готовой квартиры не изменилась по сравнению с вариантом «до эскроу».
Как видим, анализировать рынок становится очень просто, если иметь правильную картину мира в голове.
Предвижу возражения тех, кто не может разобраться в причинно-следственных связях, но хорошо ориентируется в ценах на рынке. Они могут резонно отметить, что цены на квартиры, и не только в новостройках, в последние два года заметно выросли, что как раз совпало с анонсом перехода на эскроу.
Тут, как говорится, мухи отдельно, котлеты отдельно.
Цены в 2018 — 19 годах действительно выросли, но связано это было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, когда на рынок хлынул дополнительный триллион рублей (всего объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и ажиотаж, связанный с эскроу (в этом отношении страшилка сработала как и планировалось), когда люди спешили совершить сделки, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы сделать не удалось.