Минстрой хочет защитить застройщиков от потребительского терроризма

Ведомство собирается бороться с теми, кто намеренно затягивает приемку квартир ради неустойки от застройщика.

Улучшить жилищные условия хотят более половины россиян. Но покупку планируют всего 16%. Результаты опроса «Сбербанка» представили на прошедшей в Петербурге конференции по жилой недвижимости. При этом некоторые покупатели квартир пытаются засудить застройщиков в процессе оформления сделки. Минстрой заявил о готовности бороться с «потребительским терроризмом».

Более половины россиян ожидают роста цен на недвижимость. Столько же респондентов не знают об изменениях, связанных с проектным финансированием строительства. Как говорится в исследовании «Сбербанка», использовать при покупке жилья ипотеку готовы 43% опрошенных.

При этом среднегодовые доходы семей говорят о сравнительно высоком потенциале кредитования. На ипотечные сделки приходится не более 2% от совокупных финансовых оборотов российских домохозяйств.

В США этот показатель близок к 5%, а в Норвегии, Австралии и Нидерландах он в среднем втрое выше. Стимулировать спрос поможет дальнейшее понижение ключевой ставки.

Вместе с тем, при выборе нового жилья ценовой фактор перестал быть определяющим.

Старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов Когда мы спрашивали, что не устраивает наших клиентов в текущих жилищных условиях, это традиционные тезисы — о недостаточности площади жилья, о том, что это старые здания, которые не нравятся, о том, что там старые коммуникации.

Но при этом, когда мы спросили о том, каков ваш основной мотив в выборе нового жилья и что бы вы хотели, то основной критерий – это не стоимость квадратного метра, и даже не срок строительства, а то, из чего сделан дом, какой размер кухни.

Что удивительно, это второй по популярности критерий значимости, сроки строительства, но он имеет отрицательную динамику — я считаю, что это позитивный исход реформы, люди перестают сомневаться в том, когда будет достроен дом, все больше растет уверенность в том, что дом будет достроен, ну и, конечно, такие вещи, как наличие отделки и качество этого товара.

В обозримом будущем Минстрой подготовит законопроект для защиты застройщиков от «потребительского терроризма».

Поправки обсудят в правительстве после проработки с общественными организациями, «Деловой Россией» и «Опорой России».

Изменения должны исключить ситуации, когда нанятые юристы намеренно затягивают приемку квартир и пытаются отсудить неустойку с застройщика. Пока же крупные девелоперы несут ощутимые издержки.

Заместитель министра строительства Никита Стасишин Сегодня прямо профессиональные юридические компании, профессиональные приемщики – мы знаем, сколько это все стоит, сколько это стоит с метра, как к вам приходят, что с вами делают, и абсолютно готовы здесь взаимодействовать. Это опять к вопросу об эскроу-счетах.

У нас с вами три критерия признания объекта проблемным: любая стадия банкротства, просрочка по вводу 6 месяцев, договор делаете длинным, чтобы обеспечить себе безопасное отношение с человеком, и просрочка по передаче квартиры на 6 месяцев. То есть, если мы эскроу открываем после ввода, нам нужно что-то делать с просрочкой по передаче 6 месяцев.

Здесь не одно слово поменять в законе, поверьте.

В прошлом году суды поддержали почти 3 тысячи исков дольщиков о взыскании неустоек более чем на 3,5 млрд рублей. Как сообщают «Ведомости», в этом году арбитраж удовлетворил уже более тысячи исков почти на 3 млрд.

В начале октября застройщики пожаловались в правительство на частые споры с покупателями из-за якобы недочетов в квартирах.

Как писал РБК, игроки рынка предложили разработать стандарты проведения экспертизы и отрегулировать досудебный порядок рассмотрения конфликтных ситуаций.

Виталий Мутко подчеркнул, что власти не должны «однозначно вставать» на сторону девелоперов. Однако с необходимостью прописать в законе критерии качественного жилья вице-премьер согласился.

Business FM Санкт-Петербург

Минстрой будет бороться с "потребительским терроризмом" | Политштурм

Минстрой будет бороться с “потребительским терроризмом” 2019-Окт-Ср В начале октября министр строительства Виталий Мутко получил заявление от застройщиков, которые сетовали на агрессию потребителей в их адрес. Якобы их буквально замучили юридические компании с исками против них. Потребители https://politsturm.com/wp-content/uploads/2019/10/1111111.jpg буржуазия, высказывания, жилье, закон, законопроект, застройщики, ипотека, капитализм, Мутко, Новости, новостройки, Россия, строительство ,Новости politsturm.com — Социалистический информационный ресурс politsturm@gmail.com politsturm.com — Социалистический информационный ресурс Politsturm-bot Autorepost 2019-Окт-Ср

В начале октября министр строительства Виталий Мутко получил заявление от застройщиков, которые сетовали на агрессию потребителей в их адрес. Якобы их буквально замучили юридические компании с исками против них. Потребители требуют устранять недостатки сданного им жилища. Мутко пообещал помочь “замученным” застройщикам. Но уточнил, что законопроект будет не против исков отдельных граждан, а против компаний, которые им помогают.

“Мы полностью готовы поддержать застройщиков [в борьбе с потребительским терроризмом], давайте предложения” — цитата министра. Предложения он планирует получить от организаций “Деловая Россия” и “Опора России”.

В данном случае уже совершенно очевидное лоббирование буржуазным государством интересов крупного бизнеса. Капиталистическое государство в открытую показывает свой характер “во всей красе”. Они считают нормальное желание людей жить в безопасной квартире наглостью.

И им все равно, что люди годами ждали эту квартиру, отдали огромные деньги. Человеку надо заселяться, а жилье с “недоделками” или вообще небезопасное.

Многие трудящиеся берут ипотеку на десятилетия, чтобы в итоге получить «коробку» с некачественной отделкой или ещё какими-то строительными недостатками. Потребитель пойдет в юридическую компанию, потому что не знает специфики регулирования строительной отрасли.

Даже далеко не любой юрист сможет справится с этой задачей. Этим занимаются конкретные компании, с опытом и знаниями технических особенностей.

Кроме того, не надо забывать, что строительные компании, чтобы сэкономить больше средств, часто нанимают подрядные организации, где трудятся приезжие рабочие или рабочие низкой квалификации. Их трудовые права могут нарушаться, а зарплата — не выплачиваться или быть черной.

После такого законопроекта у потребителя не будет никакой возможности отстоять свое право на качественное жилье. И наше правительство делает все, чтобы человек только платил деньги, а что он получает взамен, это не важно. Это абсолютно антисоциальная политика. Мы теперь можем забыть про права потребителей и в этой сфере. Это капитализм. Большие деньги за маленькие издержки.

Источник

Понравился материал? Поддержи «Политштурм»

«Потребительский терроризм»: как на самом деле выносятся судебные решения при нарушении прав дольщиков

В последние несколько лет застройщики заявляют о «потребительском терроризме» дольщиков…

Они говорят, что покупатели жилья буквально «терроризируют» своими требованиями, из-за которых добросовестные застройщики становятся банкротами.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, так ли всё на самом деле и какими принципами руководствуются судьи при вынесении вердиктов по делам, касающимся нарушения условий договора долевого участия (ДДУ).

«Потребительский терроризм» – не правовой термин, поэтому не встречается в нормативно-правовых актах. Как правило, его используют продавцы недвижимости или строительные компании.

Понятие необычно звучит, чем привлекает внимание СМИ.

Но на самом деле под «потребительским терроризмом» подразумевается злоупотребление правом, которое, согласно статье 10 Гражданского кодекса, запрещено использовать.

Почему возник этот термин?

Стоит отметить, что фраза «потребительский терроризм» употребляется уже много лет. Она появилась после вступления в силу Закона о защите прав потребителей в 1992 году.

Первые судебные разбирательства и вердикты судов вызвали негодование исполнителей и продавцов, которые тут же заявили, что закон неизбежно повлечет крах российской экономики. Однако за 25 лет этот прогноз так и не осуществился.

Напротив, производители и продавцы стали уделять больше внимания качеству своих товаров и услуг.

Но термин прижился. Не так давно его начали использовать страховщики, которым пришлось выплачивать кругленькие суммы владельцам автомобилей, попавшим в аварии.

Теперь термин подхватили застройщики, которых пугают многочисленные иски дольщиков.

Девелоперы заявляют, что такая ситуация сложилась по вине «авантюристов», которые после принятия поправок в закон об обязательном страховании гражданской ответственности переметнулись в строительную сферу.

Они, якобы, предлагают гражданам свои услуги в интернете или покупают у дольщиков права требования по ДДУ и в случае нарушения сроков ввода объекта начинают «терроризировать» девелоперов. Но это неправда.

В реальности даже мнения застройщиков по этому вопросу расходятся. Поскольку, если человек заплатил деньги и в полной мере исполнил свои обязательства, он имеет право требовать у строительной компании качественного выполнения работ и сдачи объекта в обещанный срок. Взыскание штрафа и неустойки абсолютно правомерно: оно происходит в соответствии с законом и с учетом экономических критериев.

На размер взыскания влияет стоимость жилья и тяжесть нарушения девелопера

Согласно Закону РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», сумма штрафа и неустойки рассчитывается, исходя из стоимости, вида объекта и срока просрочки его сдачи. Чем дороже жилье и длительнее просрочка – тем больший размер неустойки и штрафа.

Обычно за элитные квартиры в многофункциональных домах застройщики выплачивают крупные суммы. К примеру, некоторые дольщики жилого комплекса на Карамышевской набережной в столице за задержку сроков ввода отсудили у застройщика более 9 миллионов рублей.

Такое решение суда никого не удивило, поскольку помещения были дорогими, а просрочка – большой.

В июле 2017 года в Сочи дольщик апарт-отеля отсудил у девелопера 37 миллионов рублей. Сумма включала неустойку, штраф и проценты за использование денежных средств. Конечно, не стоит забывать о том, что в таких случаях дольщики вкладывают в строительство крупные суммы, а застройщики значительно задерживают ввод объекта в эксплуатацию.

Почему суды снижают исковые требования?

Но большинству россиян удается отсудить у застройщиков гораздо меньшие суммы. Причина в том, что стоимость большей части квартир в России в зависимости от региона составляет от 500 тысяч до 8,5 миллиона рублей.

Вдобавок суды, как правило, снижают неустойку, которую выплачивает застройщик (причем, чем выше сумма, тем существеннее будет снижение), особенно если представители компании приходят на слушанья и активно отстаивают свою позицию.

Поэтому при вынесении вердикта судьи руководствуются статьей 333 Гражданского кодекса и указывают, что размер неустойки несоизмерим с нарушением обязательства, поэтому ее необходимо снизить.

Учитывая эти факторы, если дольщику удается взыскать 50-70% от суммы, заявленной в иске, ему повезло. По крайней мере, так происходит в Санкт-Петербурге и Москве.

Согласно Закону РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», кроме неустойки, дольщику как потребителю полагается еще и штраф. Он рассчитывается, исходя из размера неустойки и компенсации морального вреда, который удалось взыскать с девелопера.

К примеру, в феврале этого года петербуржец потребовал у застройщика неустойку в размере 2 252 653 рубля и 50 тысяч рублей за моральный вред. После изучения материалов дела суд пересмотрел исковые требования и снизил неустойку до 900 тысяч рублей, а компенсацию морального ущерба – до 20 тысяч, что в сумме составило 920 тысяч рублей.

В результате дольщику выплатили еще 460 тысяч рублей штрафа. Такое решение является стандартным по этой категории дел.

Также необходимо отметить, что дольщик, выигравший суд и получивший деньги должен заплатить со штрафа налог на доходы физлиц в размере 13%. Штраф по закону о защите прав потребителей считается доходом, поэтому облагается налогом. Если гражданин не выполнит это требование, ему грозит доначисление налога и административное взыскание со стороны инспекции федеральной налоговой службы.

Краткие выводы

Итак, «потребительский терроризм», о котором говорят застройщики, надуман. Как правило, суды наказывают строительные компании за явные нарушения сроков ввода объектов, когда речь идет о месяцах и даже годах. К тому же, девелопер всегда может этого избежать, подписав с дольщиком дополнительное соглашение, или хотя бы снизить суммы взыскания, отстаивая свою позицию в суде.

Другой вопрос, что ДДУ нельзя назвать удачной формой инвестирования. Она популярна только в Сальвадоре, Чили, Аргентине и России, то есть в государствах, где нет крупных капиталовложений в строительство. В США и Западной Европе строительство жилых домов ведется за счет проектного финансирования и инвестиционных фондов.

Если американская или европейская строительная компания начнет привлекать средства дольщиков, подрядчики, банки и страховщики просто откажутся с ней сотрудничать. Причина в том, что в США и Европе застройщиков легко будет «засудить» даже при незначительных дефектах или задержке сроков ввода объекта.

Поэтому, кроме долевого строительства, в России необходимо развивать и альтернативные виды – в частности, паевые инвестиционные фонды и проектное финансирование.

Минстрой обсудит поправки о защите застройщиков от "потребительского терроризма"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 21 октября. /ТАСС/.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ готово рассмотреть поправки, направленные на защиту застройщиков, после того, как получит соответствующие предложения от общественных организаций.

Об этом журналистам в понедельник рассказал заместитель главы Минстроя Никита Стасишин на конференции Сбербанка по девелопменту жилой недвижимости «Время изменений».

На эту тему

«Как только мы получим сформированные предложения от наших общественных организаций — от «Деловой России», «Опоры России» — мы эти поправки будем готовы рассмотреть, обсудить с нашими коллегами по правительству и внести», — сказал он.

По его мнению, поправки будут касаться случаев, когда недобросовестные юридические компании пытаются заработать на неустойке и на неприемке квартир в новостройках. Замминистра добавил, что в первую очередь о таких случаях говорят застройщики крупных проектов в Москве.

9 октября вице-премьер Виталий Мутко назвал причиной обострившейся проблемы судебных разбирательств между дольщиками и застройщиками жилья отсутствие четких критериев качества построенных квартир. Он отметил, что застройщики жалуются на то, что появились профессиональные юридические компании, которые отсуживают у них непропорционально большие неустойки по договорам долевого участия.

Ранее в этот же день издание РБК опубликовало статью о том, что застройщики пожаловались Мутко на «потребительский терроризм» со стороны дольщиков. Представители стройкомпаний указали на рост числа исков от юристов, выкупающих права требования у граждан.

В 2018 году арбитражные суды обязали застройщиков выплатить 3,6 млрд рублей по 2,7 тыс. исков, в 2019 году суды удовлетворили 1 тыс. исков на 2,9 млрд рублей.

Издание уточняет, что «потребительский терроризм», по мнению застройщиков, выражается в установке неразумных сроков устранения дефектов, подаче исков в суд, а не прямое направление претензий застройщику, требование компенсаций по истечении гарантийного срока, переуступка прав требования взыскания неустойки.

Застройщики предложили ввести механизм обязательной подачи досудебной претензии, определить требования к экспертам, которые оценивают характер дефектов, а также ввести запрет переуступки прав требований дольщиков юридическим лицам.

Застройщики столкнулись с «потребительским терроризмом»

Застройщики пожаловались вице-премьеру Виталию Мутко на то, что граждане стали чаще требовать от них компенсации, например, за нарушения сроков сдачи объекта. Только за прошлый год арбитражные суды удовлетворили почти 3 тыс.

исков к компаниям, и суммы там внушительные. Ситуация для строителей усугубляется еще и тем, что россияне стали передавать свои требования профессиональным юристам, которые добиваются от застройщиков максимальных выплат.

Как это работает? И насколько масштабна проблема? Подробности — у Владислава Викторова.

По мнению застройщиков, ситуация с выплатами компенсаций дольщикам переходит все границы. На это указывают цифры: в прошлом году компаниям пришлось заплатить за то, что они не успели сдать объект в срок или некачественно выполнили отделку, больше 3,5 млрд руб. А в 2019 году — уже почти 3 млрд руб.

Впрочем, как говорит коммерческий директор компании MR Group Александр Сурменев, проблема носит серьезный характер только для тех, кто действительно нарушает сроки сдачи. Хотя в целом застройщикам не просто отстаивать свои интересы в судах. «Проблема в том, что любые споры на данный момент всегда решаются в пользу покупателя.

Но ничего страшного, мы просто стараемся исполнить свои обязательства. Как таковая проблема продолжает развиваться.

Люди перестали быть молчаливыми, они хотят понимать, за что платят деньги и к какому сроку все будет готово — это нормально».

Впрочем, даже несмотря на то, что обычно суды встают на сторону дольщиков, некоторые покупатели не готовы добиваться компенсаций.

Например, москвичка Юлия получила квартиру с опозданием на полгода, но ради нескольких тысяч рублей судиться она не стала: «Были, конечно, мысли получить компенсацию, но подумали, что, к сожалению, это бесполезно, вряд ли мы что-то сможем получить.

Надо было собирать много документов, кроме того, не стоит забывать про бюрократические проволочки. В итоге, решили ничего не делать».

Как раз, чтобы не тратить свое время, многие дольщики стали активно пользоваться услугами профессиональных юристов. Это позволяет гарантировано получить компенсацию.

И, как говорит исполнительный директор и партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко, застройщикам такие процессы обходятся гораздо дороже: «Некоторые юридические компании заключают с гражданами договоры уступки права требования, по которым они получают право взыскивать с застройщика неустойки и обязуются оплатить гражданину часть полученной суммы.

Реакция застройщиков связана с большим числом таких споров, и теперь они пытаются поменять ситуацию и добиться того, чтобы это стало незаконным».

Для этого застройщики хотят разработать единую процедуру решения подобных споров в досудебном порядке, а также создать конкретную методику оценки недостатков объекта.

Предполагается, что и сейчас любые споры с застройщиками можно решить в досудебном порядке, но, как рассказал москвич Андрей, обычно это ни к чему не приводит. После трех лет споров жители его дома решили через суд получить возмещения от компании.

«У нас в лифтовых холлах окна на мебельных петлях. Прошел год, дом чуть-чуть «подуселся», и больше половины окон просто перестали открываться и закрываться. Мы обращались в управляющую компанию, они первое время что-то делали.

Когда пошел третий год, они стали говорить, что мы не можем ничем помочь, во всем виноват застройщик. Жильцы более 40 квартир обратились к юристам, пошли в суд, и, наконец, месяц назад они закончили монтировать все окна»,— говорит Андрей.

Впрочем, не все в правительстве разделяют позицию застройщиков, а термин «потребительский терроризм» так вообще некоторым показался неуместным. В Роспотребнадзоре сказали, что россиянам это не свойственно. Такое есть только в Европе и США. Тем не менее глава ведомства Анна Попова все равно пообещала проанализировать масштаб проблемы.

По итогам совещания с вице-премьером Виталием Мутко в Российском союзе строителей заявили, что создали рабочую группу по противодействию «потребительскому терроризму» в жилищном строительстве. Там отметили, что ситуация требует правового урегулирования для того, чтобы восстановить права всех участников долевого строительства.

Отобьются ли застройщики жилья от «потребительского терроризма»?

На встрече с Виталием Мутко девелоперы сетовали на вал исков от дольщиков, в которых они требуют выплаты неустоек за недостатки в квартирах. Минстрой готовит законопроект по этой проблеме

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Минстрой готовит законопроект по борьбе с «потребительским терроризмом», сообщают «Ведомости». Речь о претензиях собственников квартир к застройщикам. Как считают последние, часто эти претензии не имеют под собой оснований. На встрече с вице-премьером Виталием Мутко девелоперы жаловались на вал исков от дольщиков, в которых они требуют оплатить неустойки за недостатки в квартирах.

Сначала цифры: только за этот год арбитражные суды удовлетворили более 1000 исков от недовольных собственников жилья почти на 3 млрд рублей, в прошлом году — 2700 исков более чем на 3,5 млрд рублей.

Главная претензия — дом сдан с нарушением сроков.

Но бывают и другие: в стене между ванной и кухней нет отверстия для прокладки труб, щели и трещины, не работает лифт или фактическая площадь квартиры меньше проектной, например, на один квадратный метр.

Собственник отказывается принимать квартиру от застройщика, требуя от девелопера компенсаций. Но поскольку обычному человеку, как правило, нужно как можно быстрее въехать в новое жилье, то в случае с так называемым потребительским терроризмом истцами часто выступают юридические компании.

Схема похожа на то, что происходило на рынке ОСАГО: автоюристы выкупают у пострадавших права требования компенсаций и атакуют страховые компании. В ОСАГО в свое время это привело к тому, что в некоторых регионах, где автоюристы были особенно активны, купить полис было почти невозможно. Страховщики открыто били тревогу.

Девелоперы тоже переживают, поднимают вопрос на разных совещаниях, однако застройщики, опрошенные Business FM, говорят так: «У нас проблем с «потребительским терроризмом» нет. Мы и строим хорошо, и проблемы, если и возникают, решаем в индивидуальном порядке и быстро. Но от коллег, конечно, слышали».

Ситуацию комментирует коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.

Василий Фетисов коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон»

Косвенно о наличии проблемы говорит то, что, если в поисковой строке набрать «помощь в судах с застройщиками», предложений от юридических фирм будет на несколько страниц. Вот фрагмент разговора с представителем одной из таких компаний.

— Процедура такая: подходите на консультацию с документами. Мы с вами общаемся, что мы можем в этой ситуации и можем ли вообще что-то сделать. Что вы от этого получите, сколько это будет стоить, наша работа, да? Если всех все устраивает, мы начинаем работать.

— На что мне рассчитывать по деньгам? Как вы работаете, я не знаю — процент с выигранной суммы или какой-то фикс?..

— Нет, смотрите, для начала — консультация у нас платная, это первое. Второе: мы, конечно, работаем и по выигрышу тоже. Но какую-то сумму на первоначальном этапе в любом случае нужно будет внести. Наши услуги судебные, там процесс порядка 80 тысяч стоит. Но эти деньги потом тоже можно будет взыскать в случае выигрыша.

Как именно Минюст будет бороться с потребительским терроризмом, пока непонятно. И тут главное, чтобы в борьбе с профессиональными жалобщиками не пострадали обычные граждане, которые пытаются заставить девелоперов по закону исправить допущенные ими ошибки или заплатить за недостатки. Таких случаев ведь тоже немало.

В этом плане интересна позиция вице-премьера Виталия Мутко, который уже заявил, что власти не должны однозначно вставать на сторону застройщиков. Свои предложения в этой области Минстрой планирует представить до конца этого года.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Травля застройщиков: что такое потребительский терроризм и каковы его последствия для девелоперов

Протестные акции, шквал негативных комментариев в социальных сетях, видеообзоры проблемных жилых комплексов от так называемых независимых блогеров зачастую формируют однобокое впечатление о застройщике и вызывают сочувствие по отношению к участникам долевого строительства и жителям новостроек. Однако не всегда ситуация столь однозначна: не стоит путать реальных жертв с теми, кто просто пытается нажиться, занимаясь потребительским терроризмом, об этом специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Клиент всегда прав?

Перенос сроков строительства новостроек, недоделки в квартирах, бездействие управляющих компаний – распространенные явления на рынке недвижимости. Надо признать, что проблемы действительно существуют, но иногда они раздуваются и скандализируются.

Так, клиент может отказаться принять квартиру, если толщина линолеума отличается от заявленной в ДДУ на миллиметр.

На управляющую компанию могут пожаловаться за «неправильный» цвет стен в подъезде или ненадлежащую уборку территории во время продолжающегося снегопада. А что говорить, если застройщик просрочил сдачу дома хотя бы на месяц?

Практика показывает, что люди, неравнодушные к скандалам, не всегда радеют за качество строительства и предоставляемых услуг.
Они оставляют многочисленные негативные комментарии в социальных сетях и на форумах жилых комплексов, руководствуясь в первую очередь корыстными соображениями и пытаясь выбить из застройщика дополнительные бонусы.
Одни хотят получить непомерную компенсацию, другие предлагают свои услуги застройщику, просят скидку на машино-место в паркинге, требуют заменить временную входную дверь в квартире или вовсе сделать ремонт.

Если после угроз застройщик отказывается идти на поводу, недобросовестные дольщики и жители устраивают настоящие информационные войны, привлекая в союзники представителей СМИ и так называемых независимых блогеров.

И если серьезное издание или телеканал, который дорожит своей репутацией, прежде чем ввязаться в конфликт, выслушает обе стороны и сделает объективные выводы, то блогеры с сомнительной репутацией мотивированы в первую очередь на достижение финансового результата.

Прежде чем выпустить негативную статью или снять сюжет, порочащий репутацию компании, они предлагают сотрудничество на коммерческой основе. Не сложно догадаться, в каком ключе может выйти материал, если застройщик откажется платить.

Суд да дело

Злоупотребляя своими правами, так называемые обманутые дольщики также решают свои «проблемы» в судах, где их интересы представляют специализированные юридические фирмы.

Псевдоюристы тоже не бездействуют: им удалось построить целый бизнес, обрабатывая потенциальных клиентов на форумах жилых комплексов. Зачастую они действуют в противовес их интересам – протестными акциями и PR-кампаниями раскачивают ситуацию вокруг проблемных строек, усугубляя тем самым положение девелоперов и затягивая сроки строительства.

Застройщики, которые подверглись травле, несут репутационные издержки, что сказывается негативно на продажах и объемах финансирования. В ряде случаев такие действия приводили к заморозке строительства и даже банкротству компаний.

Если человек решил судиться, ситуация может развиваться по двум сценариям: так называемый обманутый дольщик может обратиться в суд, пользуясь помощью юриста, или продать право требования неустойки юридическому лицу – индивидуальному предпринимателю или юридической компании.
И если в первом случае еще может идти речь о защите прав участников долевого строительства, то второй вариант – ни что иное, как способ обогатиться.
В подтверждение этих слов достаточно вспомнить распространенную юридическую практику на рынке ОСАГО, когда автоюристы прибывают на место аварии или предлагают свои услуги возле пунктов ГИБДД.
Они убеждают автовладельцев переуступить право требования за небольшие деньги, а затем в судебном порядке взыскивают со страховой компании гораздо большую сумму.
Несовершенство законодательства

По законодательству, если участником долевого строительства выступает юридическое лицо, при переносе сроков ему полагается компенсация в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Физическим лицам неустойка выплачивается в двойном размере.

Однако, если в суде участвует юрлицо, выкупившее право требования неустойки, истец имеет право претендовать на размер компенсации, положенный гражданину. Возникает логичный вопрос, почему в этом случае не применяется размер неустойки, определенный для юридических лиц.

Помимо неустойки, если участник долевого строительства до обращения в суд не получил причитающуюся сумму, по закону о защите прав потребителей с застройщика также взыскивают штраф в размере 50% от неустойки. Ушлые дольщики пользуются этим правом и подают исковое заявление напрямую в суд, без предварительного обращения с претензией к застройщику.

Сегодня девелоперы выступают за то, чтобы предусмотреть обязательный порядок досудебного обращения, что позволит избежать лишних трат с обоих сторон. По закону претендовать на штраф также могут и юридические лица, выкупившие право требования неустойки. Справедливости ради нужно признать, что в данном случае речи о защите прав потребителей не идет.

Вообще это положение закона о защите прав потребителей не совсем справедливо распространяется на сферу долевого строительства, так как дольщики не являются покупателями в классическом виде.
Приобретая квартиру на этапе строительства, фактически они выступают соинвесторами, а значит должны осознавать возможные риски и в какой-то степени нести ответственность за конечный результат.
Банкротства застройщиков

На практике все наоборот: бесконечные суды усугубляют и без того непростое положение девелоперов. Своими действиями дольщики затягивают строительство, ставят под угрозу реализацию отдельно взятых проектов и доводят до банкротства строительные компании.

Опасения внушает и судебная практика. Так, в прошлом году Арбитражный суд г. Москвы за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца присудил застройщику неустойку в размере 5,2 млн руб.

, в то время как стоимость объекта недвижимости по ДДУ составила 5,1 млн руб.

Несложно представить, что ждет рынок, если такой подход восторжествует, и застройщики будут выплачивать компенсации, равные стоимости жилья.

Особую тревогу вызывают регионы с ограниченным числом строительных компаний, где банкротство одной или двух может стать причиной краха местного рынка недвижимости. По данным РАСК, с начала года в стране выявлено более 130 случаев банкротств застройщиков, на которых в совокупности приходится почти 3 млн кв.м жилья.

Прогнозы развития ситуации неутешительны: без совершенствования законодательства и своевременной помощи таким компаниям ситуация продолжит ухудшаться. И от этого в конечном счете пострадают не только застройщики, но и вполне добросовестные покупатели (а их большинство), не склонные злоупотреблять своими правами.

«Опасность №1 для застройщика – это современный дольщик»
Застройщикам-банкротам могут дать деньги на достройку

Дата публикации 04 ноября 2019

Топ-7 дел о «потребительском экстремизме» в строительстве — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Собственник на бумаге увеличил расходы по ремонту квартиры в семь раз. А завышенную сумму, потраченную на устранение строительных недочетов в новенькой «однушке», он попытался взыскать с застройщика. Другой дольщик скрыл от суда дополнительное соглашение о продлении срока сдачи дома и требовал компанию вернуть проценты за пользование денежными средствами. Это разные виды «потребительского экстремизма». Эксперты говорят, что явление возникло как реакция на недобросовестность застройщиков.

Татьяна Кириллова* купила квартиру на первом этаже строящегося дома. Но во время осмотра «однушки» ее не устроил вид из окна: вместо ожидаемого городского пейзажа там оказался газорегуляторный пункт, который якобы закрывал обзор. Дольщица потребовала возместить моральный ущерб (500 000 руб.), газовый шкаф снести или предоставить ей другую квартиру. Суд она просила взыскать с застройщика штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя (250 000 руб.). Ответчик посчитал, что раз дом ввели в эксплуатацию, многоэтажка соответствует строительным нормам и иным техническим регламентам, а сами квартиры пригодны для проживания. С этим согласилась первая инстанция и отказала покупательнице. Позже позицию поддержала и апелляция. Дело дошло до Верховного суда, который указал: в замене квартиры отказали правильно, но вот на компенсацию из-за испорченного вида покупательница может рассчитывать. Тройка судей направила спор на пересмотр (дело № 2-2896/2015). В итоге первая инстанция удовлетворила иск в части компенсации морального вреда, точная сумма из акта вымарана.

Если подход ВС по «виду из окна» суды воспримут серьезно, то это открытие ящика Пандоры.

В строящихся объектах нет возможности смоделировать вид из окна конкретного дольщика, поэтому человек всегда может говорить о том, что он [вид] не соответствует его ожиданиям.

Можно только надеяться, что этот подход будет применяться в исключительных случаях, что позволит соблюсти баланс интересов сторон.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании

Семья Ивановых* купила однокомнатную квартиру в новостройке, после сдачи дома подписала акт приема-передачи недвижимости. А после супруги нашли ряд строительных недостатков. Устранить их пара поручила специалистам. После «счет» за работы собственники выставили застройщику, но он оплачивать услуги сторонних строителей отказался. Тогда дольщики обратились в суд (дело № 33-10528/2017).

Они требовали возместить не только свои затраты, но еще и выплатить компенсацию морального вреда, штраф, гонорар представителя и досудебную экспертизу, с помощью которой супруги оценили цену ремонта. Всего порядка 170 000 руб. Но суд решил провести свою экспертизу. В результате вскрылось, что ремонт обошелся паре в семь раз меньше заявленной суммы (20 000 руб. вместо 150 000 руб.).

Истцы при рассмотрении дела «сориентировались» и уменьшили сумму требований. Две инстанции взыскали с застройщика в пользу семьи реальную сумму затрат на устранение недостатков.

Но так как Ивановы злоупотребили правом, суды обязали их заплатить за большую часть стоимости судебной экспертизы (хотя по общему правилу оплатить ее должен застройщик, потому что он является проигравшей стороной).

В данном случае завышение стоимости – явная попытка обмана, говорит Анна Андреева, юрист ЮК Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании
.

Завышение стоимости в семь раз сложно объяснить ошибкой оценщика в расчетах. По словам эксперта, в таких случаях недобросовестным истцам нужно помнить, что даже если они выиграют дело, то не только не смогут полноценно компенсировать свои судебные расходы, но и могут понести чужие (например, оплатить экспертизу). Застройщикам Андреева советует внимательно относиться к досудебным заключениям и при наличии сомнений в их обоснованности ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

Инна Рожкова* отказалась принимать квартиру, потому что она оказалась меньше, чем прописано в ДДУ. В договоре стороны указали: уменьшение площади – это основание для возврата части внесенных средств (если площадь изменилась более чем на 1 кв. м). В данном случае квартира «сократилась» меньше, чем на 1 кв. м.

Застройщик приглашал Рожкову в офис, чтобы подписать акт приема-передачи, но она отказалась. А после обратилась в суд, чтобы взыскать с компании неустойку за просрочку передачи недвижимости. Верховный суд Республики Башкортостан указал, что разница является незначительной (меньше 1 кв. м) и такое уменьшение площади никак не мешало принять квартиру.

Отказ дольщицы подписывать акт приема-передачи – это злоупотребление (дело № 33-8955/2016).

Недобросовестные дольщики приводят самые разные доводы, чтобы обосновать уклонения от приемки. Незначительные отличия по площади не могут и не должны служить основанием для отказа в приемке квартиры, тем более что возможность изменения площади была прямо предусмотрена в договоре. Это объясняется спецификой строительства.

Павел Лобачев, ведущий юрист ЮК Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании

Лобачев говорит, что некоторые дольщики специально отказываются принимать квартиры. Так они фактически тянут время, чтобы потом потребовать с застройщика деньги за просрочку.

Олег Романов* не подписал акт приема-передачи квартиры из-за строительных недостатков. Застройщик должен был передать ему квартиру до 30 июня 2018 года. Но в итоге пропустил срок на четыре месяца, поскольку акт дольщик подписал только в конце октября. За это собственник потребовал неустойку, но деньги общество выплатить отказалась.

Тогда Романов обратился в суд с требованием взыскать с компании почти 200 000 руб. из-за нарушения срока передачи объекта, компенсировать ему моральный вред и назначить обществу штраф. Первая инстанция иск удовлетворила, а вот апелляция отменила решение, с ней согласился и суд округа.

Недостатки не могли помешать приемке недвижимости, а истец действовал недобросовестно, решили суды (дело №2-4274/2019).

По словам Андреевой, отказ от приемки квартиры из-за строительных недостатков часто встречается. Если застройщик не считает недочеты серьезными, то юрист рекомендует настаивать на проведении экспертизы.

Дмитрий Некрестьянов из Федеральный рейтинг.

группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
предупреждает, что суды могут признать основанием для отказа в приемке квартиры не только наличие неустранимых недостатков, но и несущественных.

Так, Верховный суд по делу № 47-КГ18-14 решил, что расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не устранил нарекания дольщика в разумный срок. Причем претензии нельзя назвать серьезными: трещины по стяжке пола, некачественный монтаж окон, брак стеклопакета, грязные радиаторы отопления.

Петр Рукин* заключил с компанией «Строй вест» ДДУ. Застройщик обязался передать квартиру не позднее конца 2017 года. Но акт приема-передачи составили только в марте 2018-го. Дольщик посчитал, что это основание требовать неустойку, но выплачивать ее компания отказалась. Тогда Рукин обратился в суд и просил назначить обществу еще и штраф.

Застройщик сообщил, что пытался сообщить дольщику о готовности объекта, дважды направлял письма по указанному в договоре адресу, но они не вручены и возвращены отправителю. Три инстанции решили, что дольщик злоупотребил правом и уклонился от уведомлений, и отказали ему в иске.

ВС «засилил» позицию и отказал в рассмотрении кассационной жалобы (дело № А40-235059/2018).

С подходом соглашается и Павел Лобачев из ЮК Федеральный рейтинг.

Эксперт полагает, что, согласно законодательству, риск неполучения корреспонденции лежит на адресате. Ссылки дольщика на то, что его не извещали о готовности квартиры, нельзя принять во внимание, ведь есть подтверждение направления ему уведомлений.

Умолчание о юридически значимых обстоятельствах – еще одна форма «потребительского экстремизма», считает Лобачев. Так, Ирина Угаева* заключила с обществом «Строительно-монтажное предприятие-68» договор долевого участия. Женщина планировала приобрести «однушку» в строящемся доме за 1,8 млн руб. Деньги за нее она перевела тремя платежами.

Но строительство «СМП-68» не закончило в срок, так уверяла Угаева. В одностороннем порядке она отказалась от исполнения ДДУ. Сначала попросила общество вернуть деньги, но получила отказ, после чего обратилась в суд. С ответчика она просила взыскать выплаченные по договору деньги (1, 8 млн руб.), еще 1 млн руб.

процентов за пользование чужими денежными средствами, штраф и расходы на представителя.

Первая инстанция ее иск удовлетворила, но апелляция установила, что в договоре указан один срок сдачи квартиры, а дополнительным соглашением он продлен и еще не пропущен. То есть Угаева решила умолчать о допсоглашении. Это является злоупотреблением, посчитал суд округа и отказал в иске (дело № 33-9497/2017).

Лобачев говорит, что застройщику следует занимать более активную позицию и тщательно проверять те доводы, на которые ссылается дольщик, а также своевременно на них реагировать.

В рассматриваемом деле общество представило свой экземпляр допсоглашения только в апелляции. Существовал риск, что суд его не приобщит к материалам дела.

Если бы ответчик затянул с приобщением до кассации, то дело почти наверняка проиграл, отмечает эксперт.

Антон Розников* приобрел «однушку» в Московской области по договору ДДУ. По его условиям ООО «Павловский квартал» обязалось передать квартиру до 30 июня 2016 года.

Но в этот срок застройщик не уложился, спустя девять месяцев Розников решил расторгнуть договор с обществом, а еще через месяц направил претензию с требованием вернуть перечисленную сумму (3,1 млн руб.) и проценты за пользование денежными средствами. После получения отказа обратился в суд.

Во время рассмотрения дела общество заявило, что направляло истцу уведомление о готовности объекта в декабре 2016-го, его он получил, но никак не отреагировал. А спустя время отказался от договора. То есть застройщик был готов передать ему квартиру.

Эти действия суд расценил как недобросовестные и отказался взыскивать штраф и компенсацию морального вреда. Но ДДУ две инстанции признали расторгнутым и обязали общество вернуть потребителю выплаченные деньги (дело № 02-3654/2017).

Андреева полагает, что отказываться от договора нужно в сроки, установленные договором или законом. Иначе, по мнению эксперта, стороны окажутся в подвешенном состоянии и не будут знать, когда придется исполнить свою обязанность (вернуть деньги по ДДУ, как в рассматриваемом деле). Поэтому отказ от договора спустя время после того, как такое право возникло, нельзя признать добросовестным.

Лобачев считает, что в целом «потребительскому экстремизму» дольщиков можно эффективно противостоять в судах. Для этого застройщикам важно занимать активную позицию и вовремя предоставлять доказательства. Суды, как считает эксперт, зачастую дают справедливую квалификацию действиям сторон ДДУ.

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.

Верховный суд РФ
Гражданский процесс

Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.