Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

Усовершенствовать ведение учета проблемных объектов предлагает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Об этом рассказал гендиректор фонда Константин Тимофеев.

Сейчас в Единый реестр проблемных объектов попадают дома застройщиков-банкротов, а также дома, по которым застройщик нарушил срок строительства или передачи объекта дольщикам более чем на шесть месяцев. На объект накладываются ограничения и новый застройщик не может заниматься реализацией квартир.

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

Константин Тимофеев: 95% домов без счетов эскроу достроят в 2023 году

Сейчас, рассказал Тимофеев, в реестре числится 2 861 объект, но в это число входят около 300 объектов, по которым отсутствуют требования граждан. Тем не менее по формальным основаниям эти дома не могут быть исключены из реестра. По закону о долевом строительстве, исключить дома из реестра можно только после ввода их в эксплуатацию или после выплаты дольщикам компенсаций.

«Мы предлагаем расширить этот перечень и дополнить его еще несколькими пунктами, чтобы у нас было больше оснований исключать объекты из ЕРПО, снимать ограничения и привлекать денежные средства граждан по эскроу-счетам, что является безопасным механизмом, поскольку при применении эскроу-счетов полностью исключаются риски участников долевого строительства», — пояснил Константин Тимофеев.

Поводом для исключения из числа проблемных, по предложению фонда, может также стать устранение застройщиком оснований включения объекта в ЕРПО, передача дольщикам недвижимости или компенсаций из средств региона, вынесение определения арбитражного суда о передаче фонду либо региональному фонду земельного участка и обязательств застройщика, который признан банкротом. Также исключить дом из реестра проблемных можно будет при получении новым застройщиком разрешения на строительство, когда права на земельный участок были переданы ему от застройщика-банкрота, при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу; при отсутствии по объекту требований дольщиков; выплате дольщикам страхового возмещения; реализации объекта и участка, принадлежащего застройщику, в деле о банкротстве застройщика, ликвидации застройщика на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

Количество жилья, строящегося через счета эскроу, превысило 50%

Поправки, которые предлагается внести в закон о долевом строительстве, дадут возможность новым застройщикам завершать строительство и привлекать денежные средства граждан. При этом новых обманутых дольщиков по этим объектам не появится, так как денежные средства будут привлекаться по эскроу-счетам, подчеркивает Тимофеев.

Минстрой считает, что изъятие земли у проблемных застройщиков противоречит Гражданскому кодексу — Новости ЕРЗ.РФ

Таким образом, строительное ведомство вслед за Минэкономразвития отрицательно отреагировало на предложение принудительно изымать долгострои у проблемных застройщиков.

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

www.81.img.avito.st

Напомним, как ранее отмечал портал ЕРЗ, автором данной инициативы является губернатор Московской области Андрей Воробьев.

В декабре глава Подмосковья обратился к Президенту РФ Владимиру Путину с предложением предоставить регионам возможность принудительно изымать во внесудебном порядке у застройщиков земельные участки и незавершенные объекты с целью окончания строительства за счет бюджета либо продажи на публичных торгах. Целесообразность этого предложения объяснялась тем, что процедура банкротства застройщиков может затягиваться на долгое время.

Президент поручил Правительству рассмотреть вопрос о внесении необходимых изменений в законодательство, а первый вице-премьер Игорь Шувалов дал поручение Минэкономразвития, Минстрою и Минфину подготовить проект доклада Президенту по этой  вопросу.

Позиция Минэкономразвития была обнародована несколько дней назад и не оставляет места для двойственных толкований. В министерстве считают, что  данное предложение может вступить в противоречие с базовыми принципами законодательства, в том числе с Конституцией РФ, где прямо говорится (ст. 35) о недопустимости лишения имущества во внесудебном порядке.

Помимо этого отказ от рассмотрения вопросов по распоряжению имуществом в рамках дела о банкротстве, по мнению экономического ведомства, может привести к нарушению баланса интересов участников дела и к диспропорции в защите прав дольщиков.

В связи с этим вместо ожидаемого эффекта внесудебное изъятие земли может привести к росту числа судебных споров.

Наконец, реализация инициативы на практике может повлечь дополнительные бюджетные расходы, поскольку будет нужно компенсировать стоимость изымаемого имущества, резюмировали в Минэкономразвития.

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

Наконец, определился со своим отношением к инициативе подмосковного губернатора и Минстрой, куда Андрей Воробьев (на фото) отправил соответствующие поправки в 214-ФЗ и Земельный кодекс еще летом 2016 года.

Введение внесудебного изъятия земли у проблемных застройщиков может нарушить права участников долевого строительства, сообщил «Интерфаксу» источник, знакомый с позицией строительного ведомства по данному вопросу.

По информации агентства в документе Минстроя говорится, что применение такой практики лишит дольщиков права расторгнуть договор, потребовать от застройщика исполнения обязательств, возместить убытки или взыскать с него неустойку. В ведомстве пояснили, что требовать от застройщика одновременно присуждения имущества и возврата денег невозможно по Гражданскому кодексу.

Таким образом, уже два федеральных министерства из трех отреагировали на поручение вице-премьера, подготовив отрицательные отзывы на инициативу руководства Подмосковья.

Региона, в котором, согласно дорожной карте по решению проблем обманутых дольщиков, опубликованной на сайте Минстроя, насчитывается 2 028 человек, официально включенных в реестр пострадавших участников долевого строительства, и 25 проблемных объектов.

Однако, как утверждают сами обманутые дольщики Подмосковья, в реальности эти цифры намного выше.

Тем самым перспективы одобрения Правительством РФ предложения Андрея Воробьева выглядят все более туманными. Тем более что еще не обнародовавшее свою позицию по данному вопросу Министерство финансов РФ, как известно, не склонно поддерживать инициативы, связанные с дополнительными бюджетными расходами.

  • Другие публикации по теме:
  • Идея изъятия земли у проблемных застройщиков противоречит Конституции?
  • Регионы получат право принудительно изымать участки и объекты у проблемных застройщиков
  • Митинги обманутых дольщиков: вторая половина ноября 2017 г.
  • Губернаторы лично ответят за ввод и качество жилья, достройку объектов и использование земли

Правительство Подмосковья направило в Минстрой РФ предложения о изъятии проблемных долгостроев без решения суда

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке Правительство Московской области предложило внести поправки в федеральное законодательство, позволяющие без решения суда изымать у девелоперов проблемные долгострои, говорится в сообщении пресс-службы заместителя председателя правительства региона Германа Елянюшкина.

«Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, правительство Московской области предложило внести поправки в федеральное законодательство, позволяющие без решения суда изымать у девелоперов проблемные долгострои. Таким образом власти намерены защитить интересы граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Сегодня нерадивые застройщики отказываются передавать простаивающие площадки квалифицированным инвесторам, согласившимся достроить квартиры пострадавшим гражданам», – сообщается в материале.

Предложения губернатора Московской области Андрея Воробьева с поправками в Федеральный закон 214-ФЗ и Земельный кодекс РФ были направлены министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаилу Меню, уточняется в сообщении. 

«Законодательные новации, регулирующие строительство жилья с привлечением средств дольщиков, призваны защитить, прежде всего, интересы граждан.

Сегодня сложилась парадоксальная ситуация, когда неприкосновенность права собственности инвесторов-застройщиков преобладает над защищенностью прав граждан.

Простые люди оказываются незащищенными от действий недобросовестных или просто безграмотных бизнесменов от стройки», – объясняет заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.

По данным пресс-службы, в настоящее время на территории Московской области в 18 муниципальных образованиях остается 34 долгостроя и 6256 обманутых дольщиков. Застройщики 18 проблемных объектов стали банкротами, а в отношении руководителей шести компаний заведены уголовные дела – двое из них находятся в розыске.

По всем долгостроям подмосковные власти разработали механизмы обеспечения прав обманутых дольщиков, однако введение процедуры банкротства в отношении застройщика затягивает процесс реализации проблемных объектов. Более того, недобросовестные девелоперы всячески противодействуют процессу передачи стройплощадок новым инвесторам, которые готовы достроить гражданам квартиры, добавляется в релизе. 

  • Для оперативного решения проблем обманутых дольщиков правительство Московской области считает целесообразным изымать у недобросовестных застройщиков земельные участки и расположенные на них объекты путем обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке по решению уполномоченного органа государственной власти. 
  • «Это позволит оперативно оказывать меры социальной поддержки гражданам-соинвесторам, перед которыми нарушены обязательства по передаче оплаченного жилья», – говорит Герман Елянюшкин. 
  • Согласно 214-ФЗ в его нынешней редакции, граждане-соинвесторы, участвующие в строительстве жилья, могут обладать правом залога на земельный участок, возводимые, построенные, а также недостроенные объекты, находящиеся на нем, отмечается в материале.

Как уточняется в сообщении, предлагаемые губернатором Андреем Воробьевым поправки предусматривают обязательное включение в договор участия в долевом строительстве (ДДУ) условий внесудебного обращения взыскания на предмет залога и порядок такого взыскания.

Оно должно производиться в пользу дольщиков уполномоченным органом субъекта РФ по обращению любого участника ДДУ. Предмет залога, в свою очередь, может поступить в общую долевую собственность граждан-соинвесторов либо быть продан с торгов, а вырученные денежные средства – выплачены участникам ДДУ.

Соответствующее решение должны принимать дольщики.

Законодательные новации наделяют уполномоченный орган правом проводить конкурс на достройку или продажу объекта-долгостроя. Передача объекта незавершенного строительства по итогам конкурса новому девелоперу должна быть обязательной для всех участников договора, заключается в материале.

Подмосковные власти снова предложили изымать долгострои без суда

Власти Московской области в очередной раз вышли с инициативой изымать проблемные объекты у девелоперов-банкротов во внесудебном порядке.

«Чтобы не мучиться в судах»

Об этом сообщил губернатор Андрей ВОРОБЬЁВ:

У меня были встречи и с Владимиром Владимировичем (Путиным — ред.), и Дмитрием Анатольевичем (Медведевым — ред.), мы просили законодательную инициативу, чтобы при проблемном объекте можно было взять дом и достроить, и не мучиться в судах.

Заместитель председателя областного правительства Максим ФОМИН пояснил журналистам, что предлагается создать механизм, который позволит изымать во внесудебном порядке изымать дома обманутых дольщиков в рамках процедуры банкротства, после чего достраивать объекты за бюджетные средства или выставлять их на публичные торги. По словам зампреда, вопрос «отрабатывается» с федеральными министерствами.

Читайте также:  5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

С аналогичным предложением в июне 2016 года выступил Герман ЕЛЯНЮШКИН, занимавший на тот момент должность зампреда областного правительства. И которого спустя несколько месяцев сменил Максим Фомин.

Защита дольщиков или способ расправы над конкурентами?

Суть этой инициативы вызвала много вопросов и тогда, ведь строительная площадка является активом застройщика, и в случае, если её забирают, компания получает серьёзный удар по финансовому состоянию и репутации.

Тем более, что не были известны критерии отъёма и то, кто будет принимать решение.

В результате вместо декларируемой защиты дольщиков передачу таких полномочий региональным властям могли бы использовать девелоперы, чтобы отбирать проекты у конкурентов.

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

Инициативу Елянюшкина оценили крайне негативно и в федеральном Минстрое. В частности, замглавы ведомства Никита СТАСИШИН:

Любое изъятие объекта без суда в рамках действующего законодательства может быть отнесено к категории произвола со стороны государства в лице тех или иных его органов.

Мнения участников рынка по вопросу разделились. Если некоторые поддержали инициативу подмосковных властей для своевременной достройки проблемных объектов, то остальные отметили, что такое нововведение предоставит возможности злоупотреблений:

Признание объекта строительства долгостроем должно осуществляться уполномоченными лицами. Для этого есть суды, аудиторы, институт внешнего управления.

Ведь у компании могут быть и временные трудности, например, ресурсоснабжающая организация долго подключает тепло к объекту. Где гарантия, что именно в этот момент не придёт администрация и не скажет, что участок изымается?

На вопрос о судьбе повторного предложения подмосковных властей в пресс-службе федерального Министерства строительства и ЖКХ сообщили журналистам, что «вопрос прорабатывается», но от подробностей воздержались, сообщив, что позиция ведомства будет направлена в Минэкономразвития. 

Напомним, что в ноябре 2017 года президент РФ Владимир ПУТИН поручил за 3 года ликвидировать долевое строительство посредством замещения средств дольщиков банковскими кредитами.

88.214.236.20

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 08.06.2016 N 46-КГ16-3

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2016 г. N 46-КГ16-3

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Зинченко И.Н. и Корчашкиной Т.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Золотарской А.П.

на решение Ленинского районного суда города Самары от 25 мая 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 7 августа 2015 года по административному делу по заявлению Золотарской А.П. об оспаривании действия (бездействия) Министерства строительства Самарской области.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Хаменкова В.Б., объяснения представителя Золотарской А.П. — Телятниковой М.Н., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Золотарская А.П. обратилась в суд с заявлением об обязании Министерства строительства Самарской области включить ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Изменив свои требования, Золотарская А.П.

просила признать незаконным действие (бездействие) Министерства строительства Самарской области, выраженное в непринятии мотивированного решения об отказе во включении ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а также обязать Министерство строительства Самарской области принять по ее заявлению от 10 апреля 2014 года N 1948 решение в соответствии с требованиями пункта 13 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403.

В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что письмо Министерства строительства Самарской области от 23 июля 2014 года N 3/5173 не является решением об отказе во включении ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, не содержит указаний на то, когда такое решение было принято, и мотивов, на основании которых ей отказано во включении в реестр, подписано лицом, не имеющим на то полномочий.

Решением Ленинского районного суда города Самары от 25 мая 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 7 августа 2015 года данное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Золотарская А.П. просит отменить указанные судебные акты и принять по делу новое решение об удовлетворении ее требований.

  • Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
  • Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.
  • Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке в силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Отказывая в удовлетворении заявления Золотарской А.П., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что решение Министерства строительства Самарской области от 23 июля 2014 года N 3/5173 является мотивированным.

Однако с таким выводом согласиться нельзя.

Согласно частям 1, 2, 4, 7 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

  1. Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (контролирующий орган).
  2. Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.
  3. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
  4. На территории Самарской области уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков является Министерство строительства Самарской области (статья 2 Закона Самарской области от 16 марта 2007 года N 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области»).

Как видно из материалов дела, письмом Министерства строительства Самарской области от 23 июля 2014 года N 3/5173 Золотарской А.П.

сообщено о принятии решения об отказе в ее включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с указанием на то, что такое решение принято на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403.

  • В соответствии с данной нормой Правил привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», является основанием для отказа во включении заявителя в реестр.
  • Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
  • В силу пункта 13 Правил контролирующий орган рассматривает заявление с прилагаемыми документами и в срок не позднее 20 дней со дня подачи заявления принимает решение о включении заявителя в реестр или о мотивированном отказе во включении заявителя в реестр и направляет заявителю копию указанного решения.
Читайте также:  Почему упала кадастровая стоимость земли в подмосковье и новой москве?

Исходя из приведенных правовых положений, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что одной лишь ссылки на подпункт 4 пункта 14 Правил ведения реестра без указания на то, какое из перечисленных в части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ нарушений послужило основанием для отказа во включении заявителя в реестр, не достаточно для того, чтобы решение контролирующего органа считать мотивированным.

При этом Судебная коллегия, соглашаясь с доводами истицы, считает, что имеющийся в материалах дела документ N 3/5173 от 23 июля 2014 года по своим форме и содержанию не может восприниматься как мотивированное решение Министерства строительства Самарской области об отказе заявителю во включении в реестр обманутых дольщиков.

При таких обстоятельствах, учитывая, что отсутствие мотивированного решения об отказе во включении Золотарской А.П.

в реестр обманутых дольщиков лишило ее возможности оспорить такое решение, представить доводы его незаконности, состоявшиеся по настоящему делу судебные постановления подлежат отмене, а требования административной истицы о признании незаконным действия (бездействия) Министерства строительства Самарской области удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Ленинского районного суда города Самары от 25 мая 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 7 августа 2015 года отменить.

Принять по административному делу новое решение суда, которым заявление Золотарской А.П. удовлетворить.

Действие (бездействие) министерства строительства Самарской области, выраженное в непринятии мотивированного решения об отказе во включении Золотарской А.П. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, признать незаконным.

Обязать министерство строительства Самарской области принять по заявлению Золотарской А.П.

от 10 апреля 2014 года N 1948 решение в соответствии с требованиями пункта 13 правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403.

——————————————————————

Предложение Воробьева о принудительном изъятии долгостроев направили в Минстрой РФ

Предложения губернатора Московской области Андрея Воробьева о принудительном изъятии долгостроев направлены в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, говорится в сообщении пресс-службы заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина.

Как отмечается в материале, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, правительство Московской области предложило внести поправки в федеральное законодательство, позволяющие без решения суда изымать у девелоперов проблемные долгострои. Таким образом власти намерены защитить интересы граждан, участвующих в долевом строительстве.

«Предложения губернатора Московской области Андрея Воробьева с поправками в федеральный закон №214-ФЗ и Земельный кодекс РФ были направлены министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаилу Меню», — говорится в сообщении.

В материале уточняется, что согласно 214-ФЗ в его нынешней редакции, граждане-соинвесторы, участвующие в строительстве жилья, могут обладать правом залога на земельный участок, возводимые, построенные, а также недостроенные объекты, находящиеся на нем.

Предлагаемые губернатором Воробьевым поправки предусматривают обязательное включение в договор участия в долевом строительстве (ДДУ) условий внесудебного обращения взыскания на предмет залога и порядок такого взыскания. Оно должно производиться в пользу дольщиков уполномоченным органом субъекта РФ по обращению любого участника ДДУ, поясняется в материале.

«Законодательные новации, регулирующие строительство жилья с привлечением средств дольщиков, призваны защитить, прежде всего, интересы граждан.

Сегодня сложилась парадоксальная ситуация, когда неприкосновенность права собственности инвесторов-застройщиков преобладает над защищенностью прав граждан.

Простые люди оказываются незащищенными от действий недобросовестных или просто безграмотных бизнесменов от стройки», — приводятся в сообщении слова Елянюшкина.

По его словам, решение изымать проблемные объекты позволит оперативно оказывать меры социальной поддержки гражданам-соинвесторам, перед которыми нарушены обязательства по передаче оплаченного жилья.

Для оперативного решения проблем обманутых дольщиков правительство региона считает целесообразным изымать у недобросовестных застройщиков земельные участки и расположенные на них объекты путем обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке по решению уполномоченного органа государственной власти, уточняется в материале.

«В настоящее время на территории Московской области в 18 муниципальных образованиях остается 34 долгостроя и 6256 обманутых дольщиков. Застройщики 18 проблемных объектов стали банкротами, а в отношении руководителей шести компаний заведены уголовные дела – двое из них находятся в розыске», — подчеркивается в сообщении.

РИАМО

Источник: http://inpushkino.ru/novosti/guberniya/predlozhenie-vorobeva-o-prinuditelnom-izyatii-dolgostroev-napravili-v-minstroy-rf

Запрет на "долгострои": почему девелоперы поддерживают досудебное изъятие проблемных объектов

Минстрой прорабатывает возможность внесудебного изъятии долгостроев у проблемных девелоперов. Строительные компании идею поддерживают, но отмечают необходимость ее детальной проработки

Предложение о внесудебном изъятии долгостроев у застройщиков прорабатывают в Минстрое РФ, позже позиция ведомства будет направлена в Минэкономразвития, сообщили РИА Новости.

Ранее губернатор Московской области Андрей Воробьев обратился к президенту РФ Владимиру Путину с просьбой наделить регионы правом во внесудебном порядке изымать у проблемных застройщиков земельные участки и незавершенные объекты строительства. Достраивать эти объекты планируется за счет бюджета или продажи на торгах.

Необходимость принятия подобной меры подмосковные власти связывали с решением проблемы обманутых дольщиков. Пока у региональных властей нет других реальных рычагов, кроме банкротства застройщиков, поясняли они.

Стоит отметить, что в настоящее время самого понятия «долгострой» в законе нет. Адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Анна Бойцова поясняет, что сейчас дольщик вправе отказаться от договора, если срок передачи квартиры застройщиком нарушен на 2 месяца.

Либо потребовать обращения взыскания на предмет залога (земельный участок, право аренды, объект незавершенного строительства) при нарушении срока на 6 месяцев и более.

Аналогичное требование могут заявить дольщики, если строительство многоквартирного дома приостановлено, и очевидно, что к определенному в договоре моменту дом сдан не будет.

Впрочем, на практике добиться этого от компании, оказавшейся в сложной экономической ситуации, крайне непросто. Да и клиенты сами не слишком заинтересованы в таком исходе дела, поскольку чаще всего им нужны не деньги обратно, а именно жилье.

По мнению юриста, предложенная инициатива однозначно ускорит процедуру получения квартир. «Однако условия такого внесудебного взыскания, порядок, полномочия органа при осуществления этого вопроса, должны быть хорошо проработаны. В противном случае этот механизм из палочки-выручалочки превратится в поле для коррупции или бюрократическую волокиту», — отмечает Анна Бойцова.

Помимо этого, необходима проработка дальнейших действий — кто будет решать вопрос о продаже либо достройке объекта, что делать, если мнения собственников на этот счет расходятся, добавляет адвокат.

Профессиональные участники рынка также в целом положительно оценивают такую инициативу. Во-первых, это сможет защитить покупателей и минимизировать риски недостроя.

«Упрощение процедуры достройки проблемных проектов поможет минимизировать риски недостроя в целом, и избавиться от большого количества обманутых дольщиков, которые годами ждут своих квартир в замороженных проектах», — считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.

Во-вторых, это упростит работу застройщикам, которые достраивают проблемные объекты. Если бы новая процедура уже работала, то это позволило девелоперам в разы быстрее завершать проекты за проблемных застройщиков, а значит тысячи дольщиков уже бы смогли заселиться в свои квартиры, считают представители Urban Group.

«Например, для завершения строительства поселков Белый Город и Немецкая деревня обанкротившегося девелопера Сабидом нам постоянно приходится решать вопросы, связанные с обременением территорий и отсутствием необходимой документации», — рассказали в компании. Таким образом, девелопер помимо операционных, вынужден решать еще и юридические сложности.

Однако, для того, чтобы такая инициатива действительно работала, нужен детальный порядок и регламент, в котором будут описаны все случаи и прецеденты, при которых будет возможным внесудебное изъятие, считает Андрей Цвет из ГК «Гранель». Помимо этого, может возникнуть ситуация, при которой большинство недобросовестных застройщиков будут растягивать сроки строительства и ввод своих объектов в эксплуатацию, отмечает эксперт.

«У представителей власти и у девелоперов должно быть четкое представление о том, при каких обстоятельствах их объект может быть изъят. Механизм передачи объекта другому застройщику также должен быть детально регламентирован», — резюмирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Проблема обманутых дольщиков одна из самых больных для российской строительной отрасли. Только в Московской области насчитывается порядка 5 тыс. обманутых дольщиков.

Недавно первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин заявил, что сейчас на контроле у комитета находятся 836 проблемных объекта или 131 тыс. дольщиков, а с учетом семей эта цифра достигает полумиллиона человек. В Москве, например, на сегодня остается 261 долгострой. Семь лет назад эта цифра была равна 669.

Блиц-опрос: К чему приведет изъятие долгостроев у проблемных застройщиков

Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин считает, что необходим правовой механизм, который позволял бы во внесудебном порядке изымать объекты строительства у проблемных застройщиков и передавать их новым инвесторам на достройку. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, не будет ли данная процедура на деле рейдерством и удастся ли таким образом повысить интерес застройщиков к проблемным объектам. 

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Прежде всего, необходимо определить, что следует считать надлежащей помощью дольщикам в аналогичных ситуациях. Ведь следует учитывать, что зачастую передача инвесторам объектов незавершенного строительства осуществляется для того, чтобы удовлетворить денежные требования дольщиков.

Читайте также:  В Новой Москве в 2016 году стали строить в 2 раза меньше индивидуального жилья

Иными словами, объект незавершенного строительства продается новому инвестору, а вырученная от продажи сумма распределяется между дольщиками. В подобных случаях дольщики получают суммы гораздо меньше ожидаемых.

Для решения обозначенных проблем существуют иные, предусмотренные законодательством, способы обеспечения сохранности вложенных денежных средств – страхование, обсуждаемая модель использования счета эскроу и др.

При этом инвестор приобретает возможность достроить объект незавершенного строительства и реализовать имеющуюся недвижимость по рыночной высокой цене.

Среди основных аргументов, звучащих в поддержку указанной инициативы, звучит идея о чрезмерной затянутости процесса передачи объекта незавершенного строительства новым инвесторам.

Существующая процедура, если она осуществляется в судебном порядке, безусловно, затянута, но она обусловлена необходимостью соблюдения интересов, защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов многих участников процесса строительства для надлежащего урегулирования спора, что является основной задачей судопроизводства. Внесудебный порядок изъятия объектов незавершенного строительства вряд ли позволит гарантировать соблюдение прав и интересов всех участников строительства. Поэтому при такой модели разрешения проблемы число обманутых дольщиков, безусловно, сократится, но не будет ли нарушен баланс интересов участников рынка – вопрос.

Говорить о том, что такая процедура может на деле оказаться рейдерством преждевременно, но уже сейчас понятно, что данная процедура требует тщательнейшей методологической разработки. Таким образом, принятие указанной законодательной инициативы без разработки терминологии и методологии проведения процедуры может привести к нарушению баланса интересов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Если мы говорим о внедрении именно правового механизма, то изъятие земель во внесудебном порядке нельзя назвать рейдерством. Кроме того, наверняка, взамен земельного участка и недостроенных объектов девелопер получит некую денежную компенсацию.

На мой взгляд, правовой механизм, позволяющий передать инвестору объект во внесудебном порядке, действительно поможет сократить количество обманутых дольщиков.

И дело даже не столько в ускоренном процессе передачи объекта, сколько в появлении дополнительного стимула застройщикам, которые, возможно, будут относиться к срокам сдачи объектов более ответственно. Привлекательность замороженных объектов для инвесторов в данном случае вряд ли изменится.

На мой взгляд, стимулом для них по-прежнему будут дополнительные преференции со стороны властей. Упущенный процесс передачи земельных участков вряд ли что-то изменит.

  • Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»
  • Создание правового механизма, регламентирующего взаимодействие заинтересованных сторон (дольщика, застройщика и нового инвестора) в случае передачи недостроенных объектов строительства от проблемных застройщиков к новым инвесторам на достройку во внесудебном порядке, безусловно, хорошая идея.
  • В настоящее время порядок признания застройщика банкротом (в судебном порядке), порядок и сроки удовлетворения требований дольщиков регламентирует 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Возможно, введение и реализация такой внесудебной процедуры ускорило бы процесс перехода проблемных объектов к новым соинвесторам. Вероятно, что такие соинвесторы должны будут соответствовать иным, более жестким требованиям, предъявляемым к ним, как застройщикам.

Следствием приведения данного механизма в жизнь будет отсутствие «замороженности» сделок по объектам на время сохранения негативных обстоятельств (банкротство застройщика, долгострой, судебные иски дольщиков), возможность свободно заключать сделки с объектами долевого участия, оформить право собственности (при условии ввода в эксплуатацию).

При реализации такого правового механизма количество дольщиков, не получивших объекты в установленные договорами сроки, существенно сократится.

Рейдерство – это незаконный захват чужого имущества. Мы говорим о создании правового механизма, то есть, закона или нескольких законов для разрешения конкретной ситуации. Поэтому рейдерство здесь исключено.

Конечно же, интерес к таким проблемным объектам будут формировать, прежде всего, цена и коммерчески выгодные перспективы для нового соинвестора. Защита имущественных, коммерческих интересов сторон – отдельный вопрос, который подлежит освещению в новом законопроекте.

Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой»

Для реализации этого довольно жесткого и даже кардинального предложения необходимо очень четко проработать стандарты, по которым проект будет признан проблемным.

Кроме того, привлечение инвестора в проект, где есть обманутые дольщики, будет означать увеличение плотности застройки в данном проекте.

Либо же инвестору необходимо выделять дополнительные возможности для последующей инвестиционной деятельности, что для дольщиков будет более привлекательным вариантом.

В целом же, без дополнительных бонусов для инвестора привлечь его в проект незавершенного строительства, где есть обманутые дольщики, сложно – у неудач всегда есть причины, и проблемный проект (в условиях сжимающегося спроса) не является пределом мечтаний инвестора на рынке.

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP

На мой взгляд, суд в любых вопросах выступает в качестве арбитра, гаранта некоего объективного решения спорной ситуации. Отказ от роли суда в данном случае, видимо, преследует своей целью ускорить процесс изъятия и передачи объектов строительства, но влечет за собой риски неправомерности подобных изъятий.

Если говорить о помощи рынку и дольщикам, то я бы для начала определил конкретные критерии «проблемности» застройщиков. Если они будут закреплены, то и действующие механизмы будут работать нормально.

А так, по-моему, уровень доверия к представителям госструктур со стороны населения одинаков, и передача ответственности из одних рук в другие особо на рынке не отразится.

И потом, насколько я знаю, к примеру, в Подмосковье существует реестр проблемных строительных организаций, публикуемый профильным министерством. Но реальность такова, что покупатели зачастую идут на сделку даже невзирая на очевидные проблемы компании-продавца.

Определенные риски существуют всегда. Как я уже говорил, суды в нашем представлении – это некий гарант справедливого, в рамках законодательства, решения. Собственно, любая процедура может считаться правильной, если осуществляется по закону. И не так важно, кто ее проводит.

Чем раньше решается проблема передачи объекта, тем он становится привлекательнее для потенциального инвестора. Спрос на подмосковные объекты наверняка будет, но смотреть нужно по конкретным объектам, по их характеристикам, затратам, объему предложения и другим параметрам.

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»

На мой взгляд, внесудебный порядок, позволяющий изымать объекты строительства у проблемных застройщиков и передавать их новым инвесторам на достройку, противоречит действующему законодательству и действительно будет иметь черты рейдерства. Сегодня существует узаконенная процедура банкротства застройщиков, которую можно доработать и усовершенствовать.

Ответить на вопросы, поможет ли это рынку, вызовет ли интерес у инвесторов, однозначно нельзя. Все будет зависеть от характеристик конкретного проекта, а именно локации, стадии готовности и т.д.

Не исключаю, что участие в завершении реализации подобного рода проектов может оказаться экономически выгодным для некоторых инвесторов. Не стоит забывать и про социальный эффект.

Прежде всего, инициатива призвана защитить права обманутых дольщиков, минимизировать сроки ожидания своей новостройки.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

В части сокращения сроков ожидания дольщиками своих квартир, то здесь да, выдвигаемая инициатива может привести к положительному результату.

Действующий на сегодня механизм передачи долгостроя новому застройщику через суд требует на всю процедуру до 1,5-2 лет, в течение которых объекты просто стоят в замороженном состоянии, а дольщики вынуждены ожидать окончания процедуры передачи объекта от одного застройщика к другому.

ФСК «Лидер» занимается достройкой проблемных объектов за недобросовестными застройщиками уже не один год, и сегодня на своем опыте можем сказать, что работа по каждому такому объекту – это очень сложный и трудозатратный процесс.

Одно дело, когда компания ведет проект с нуля, и совсем другое – когда она выходит на него не просто после запуска, а после неудачного запуска, за которым последовало банкротство.

Практически со 100% вероятностью придется начинать в условиях полной неразберихи в бухгалтерских, проектных, учетных документах, например, в тех же реестрах договоров.

В ряде случаев мы вообще сталкиваемся с потерей тех или иных объемов документов.

Вхождение в каждый такой проблемный проект – это всегда дополнительные риски. Учитывая все вышеперечисленное, вряд ли можно ожидать волны рейдерства или роста спроса действующих застройщиков на московские долгострои.

Долгострои в Московском регионе есть и сейчас.

По каждому из них поиск нового инвестора занимает длительное время не только из-за растянутой во времени процедуры передачи объекта на баланс нового застройщика через суд, но и из-за того, что брать на себя обязательства по реанимации долгостроев готовы далеко не все строительные компании. Особенно в сегодняшних условиях, когда застройщики максимально полно погружены в судьбу своих собственных проектов.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development

Любая инициатива, связанная с защитой дольщиков, безусловно, похвальна. Но не стоит забывать о Конституции РФ и законных правах владельцев земельных участков. Поэтому в обход суда никто не имеет право изъять чужую собственность. Кроме того, внесудебное изъятие объектов, наверняка, приведет к развитию коррупции.

Да и привлекательность изъятых таким внесудебных образом объектов, на мой взгляд, будет снижена. Ведь с принятием данной инициативы инвесторам придется входить в проект без гарантии того, что этот участок не отберут у него так же, как и у предыдущего собственника.

Завершение замороженного проекта часто подразумевает дополнительные незапланированные сложности, связанные с тем, что жилой комплекс изначально был запроектирован другим девелопером.

Поэтому обозначенные сроки сдачи проекта могут быть перенесены. Заберут ли в данном случае его у инвестора? Остается много вопросов.

В целом, сомневаюсь, что инициатива реализуема, поскольку она противоречит Конституции РФ.

Дата публикации 22 марта 2016

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *