Категории земельных участков по целевому назначению отменят, вместо этого введут территориальные зоны. Очередная земельная реформа обойдётся государству в 21 млрд рублей. Такая сумма запланированна в госпрограмме развития АПК. Изменения должны вступить в силу с 2025 года.
Идеологом преобразований выступило правительство РФ – на основании его поручения Министерство экономического развития разработало и выставило на общественное обсуждение проект поправок в Земельный кодекс и другие законодательные акты. Ознакомиться с текстом документа можно на сайте regulation.gov.ru.
В настоящее время в Земельном кодексе указано семь категорий. Они определяются целевым назначением участка – сельскохозяйственные, земли населённых пунктов, лесного и водного фонда и другие. Законопроект предлагает заменить их на 17 территориальных зон с разрешёнными видами использования.
На чьи плечи ляжет переоформление земли, какие ограничения могут ожидать пользователей участков и какова цель реформы, мы попросили разъяснить Минэкономразвития РФ.
Ответ публикуем с сокращением.
Долой пестроту и несогласованность
Смыслом указанного законопроекта является упорядочение управления землями Российской Федерации. Нужно навести порядок в вопросе, что можно делать на земельном участке, а чего нельзя. На этот вопрос порой нелегко ответить не только гражданам, но и земельным юристам, судьям.
Почему? Одновременно существует сразу несколько способов влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке: посредством отнесения земельного участка к определённой категории земель, зонирования территории, установления особых регламентов и положений для некоторых охраняемых земель, а также в некоторых случаях использование земли определяется в документации по планировке территории.
При этом все способы не очень хорошо между собой увязаны. Это часто приводит к тому, что одно управленческое решение может не вполне соответствовать другому.
Например, губернатор изменяет категорию земель сельскохозяйственного назначения в расчёте на строительство промышленного предприятия, а орган местного самоуправления может издать правила зонирования, которые предписывают в этом месте строить склады.
Хорошо известный пример несогласованности законов – это расхождения государственного лесного реестра и Единого государственного реестра прав на недвижимость, когда одно и то же пространство государственные органы (правда, в разных реестрах) числили и как собственность граждан, и как собственность государства, и как дачный участок, и как лесной. Вероятно, граждане даже не догадываются, сколько обстоятельств нужно проверить перед покупкой земельного участка, чтобы полностью защитить свои права.
Такого пёстрого порядка управления землями, как это есть в России, вероятно, в мире больше нигде нет.
Минэкономразвития проанализировало зарубежный опыт и пришло к выводу, что он строится на более-менее единообразном порядке видов деятельности, которая возможна на земельном участке.
Деление земель по категориям не осуществляется, зато повсеместно распространено управление землями через территориальное зонирование и утверждение детальных планов территории.
Это неспроста: ведь то, что можно делать на участке, напрямую определяет его экономическую ценность.
Предсказуемость использования земельного участка в соответствии с намеченным инвестиционным планом является краеугольным камнем рыночной экономики.
Как можно говорить о развитии предпринимательства и производства, когда может оказаться, что на участке, который был куплен для строительства завода, нельзя строить промышленный объект?
Чем зоны лучше категорий
Разнобой с законами случился не вчера. Главный кол в старую систему управления землями вбил Градостроительный кодекс, который ещё в 2005 году объявил о необходимости зонирования всей территории.
Но его нормы были таковы, что несмотря на составленную карту зон, они не имели правового значения в отношении большей части страны: лесных земель, сельскохозяйственных, природоохранных и т. п.
Однако он ввёл иной способ определения использования земель: возможность установления набора видов разрешённого использования для всех земельных участков, включённых в определённую территориальную зону. В чём ключевая разница такой системы от деления земель по категориям?
Во-первых, определить использование через территориальные зоны дешевле для органов власти в расчёте на каждый земельный участок, нежели определять целевое назначение для каждого участка в отдельности.
Это совершенно бесплатно для правообладателя земельного участка, в то время как решение о переводе земель из одной категории в другую иногда сопровождается платными экспертизами за счёт заявителя.
Во-вторых, зонирование более беспристрастно: зона, как правило, не устанавливается для одного земельного участка. Это не позволяет выделить «любимчиков» власти. Зоны должны быть основаны на документах территориального планирования, которые обосновывают ту или иную деятельность расчётными данными.
В-третьих, зонирование более предсказуемо – правила землепользования и застройки проходят общественное обсуждение, в то время как решения об изменении категорий земель принимаются без обсуждения.
https://www.youtube.com/watch?v=ab9EXIzZuzo
Зоны – более гибкий инструмент определения земельной политики: в составе каждой зоны может быть несколько видов разрешённого использования земельного участка, которые в дальнейшем выбирает сам владелец земельного участка.
Кроме того, зоны всегда лучше защищают ценные земли. Ведь у них есть границы, в то время как у категорий земель их нет. Категория земель записывается только как учётный показатель у существующего земельного участка. То есть если земельный участок сельскохозяйственного назначения не образован, а есть просто луг, то и защитить этот луг система категорий земель не в силах.
Сельхозземли защитят от застройки
Противоречие системы управления землями при введении зонирования Градостроительным кодексом было очевидно. Но целесообразно было обкатать зонирование хотя бы в городской среде. К 2012 году органы государственной власти убедились, что зонирование заработало. Тогда Государственный совет принял решение о переходе к зонированию всей страны.
Владельцам земельных участков волноваться не о чем: все расходы по оформлению берёт на себя государство. Ключевым положением законопроекта является не допустить пробелов в связи с отменой категории земель.
Категории земель отменяются только тогда, когда участок получит разрешённое использование по новым правилам.
Это сделано для того, чтобы защитить сельскохозяйственные земли от застройки, избежать неразберихи, пока мы отменяем категории.
Законопроект существенно усиливает защиту сельскохозяйственных земель по сравнению с имеющимся регулированием. Сейчас в отношении сельхозугодий нет порядка определения их видов разрешённого использования.
Одновременно с этим законопроектом Минэкономразвития разработало проекты других законов, касающихся определения видов использования указанных земель, а также порядка проведения землеустройства. Они вступят в силу до закона об отмене категории.
Это позволит плавно, без ошибок перейти к определению использования земель посредством зонирования.
Земельные новости
В 2014 году в Российской Федерации реализована самая масштабная земельная реформа за последнее десятилетие.
В настоящее время нормативно-правовое регулирование порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, противоречиво и имеет множество пробелов, что создает условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления .
В связи с этим, нынешним летом принят Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации » (далее по тесту – ФЗ №171). Некоторые положения вступили в силу со дня официального опубликования . В остальной части данный документ вступает в законную силу с 1 марта 2015 года.
Цель данных земельных поправок — оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности .
Для реализации указанных выше целей законодатель поставил перед собой следующие задачи:
- повысить оборот земельных участков;
- максимально упростить процедуру их предоставления, сделать ее прозрачной;
- сократить сроки для предоставления земельных участков.
Рассмотрим конкретнее отдельные нововведения, предлагаемые в проекте ФЗ №171.
Во-первых, предоставлена возможность получения некоторыми категориями граждан земли без проведения аукционов. Касается это, прежде всего, льготников, нуждающихся в земельных наделах для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства.
Льготниками являются, например, специалисты в малонаселенных местностях. Продавать земельные участки на таких территориях бесполезно по причине того, что желающих идти на торги просто не найдется. Но даже в малонаселенных местностях необходимы учителя для детей, врачи, фермеры и другие специалисты. Кроме того, землю без аукционов смогут получить многодетные семьи с тремя и более детьми.
Ранее на предоставление земельного участка без торгов уходило примерно 3 года, теперь этот срок сократится до трех месяцев.
Категории граждан, являющиеся льготниками, смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет — в собственность, причём, начальная цена участков будет устанавливаться на основании кадастровой стоимости.
Для обеспечения льготников жильем и ведения ими личного подсобного хозяйства органы местного самоуправления получили право бесплатно предоставлять земельные участки. Перечень таких территорий и категорий граждан, относящихся к определенным видам профессий, будет устанавливаться отдельно региональным законодательством.
Получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты: дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки, или такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия .
Во-вторых, в оборот пустят большое количество пустующих земель, находящихся в федеральной, региональной и муниципальной собственности.
Механизм предоставления таких земель под массовую застройку гражданам как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома, станет намного проще.
К такому решению авторы законодательной инициативы пришли по результатам анализа функционирования «дачной амнистии».
Введённые поправки в Земельный кодекс Российской Федерации позволяют теперь оформить в собственность садовые земельные участки независимо от того, когда физическое лицо стало членом садового товарищества или кооператива, и в независимости от того, какие документы имелись на руках в 2000-х годах.
В-третьих, ФЗ №171 предоставил возможность за плату приобрести так называемые прирезки к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами без особых сложностей в процедуре оформления.
Важно понимать, что присоединяемые территории не должны быть землями общего пользования или, тем более, частью соседнего земельного участка. Кроме того, цена на такие «прирезки» будет значительно ниже рыночной стоимости.
Объяснить это можно тем, что использовать её никаким другим образом уже нельзя, ведь это чаще всего давно используемые и огороженные земли.
В-четвертых, обязанность платить налоги и использовать земельный участок по назначению – важное требование нового закона. Если земельный участок не будет использоваться в течение трех лет, то его могут изъять.
Такая норма была принята ранее, но в поправках уточнена процедура изъятия, что делает ее осуществимой.
Орган местного самоуправления может лишить прав на неиспользуемый земельный участок через суд, а в некоторых случаях и без него .
Кроме того, данным законом определена процедура добровольного отказа от земли, если нет желания или возможности ее обрабатывать или продать. Если участок находится в пользовании, в случае отказа от него необходимо написать заявление в орган местного самоуправления, если же участок в собственности, то в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Пятым важным изменением является возможность купить земельный участок необходимого разрешенного вида использования не только у других собственников или застройщиков, но и непосредственно у органов местного самоуправления.
Администрации сельских и городских поселений будут обязаны предоставлять на своих официальных сайтах и на Публичной кадастровой карте информацию, с которой каждый желающий сможет ознакомиться в сети Интернет, сведения о продаваемых земельных участках.
Выбрав понравившийся земельный участок, останется лишь подать заявку, после которой местные власти опубликуют новость о продаже данного земельного участка. Если других желающих на этот участок не будет, то он предоставляется физическому лицу, которое подало заявление изначально. А при появлении других претендентов, будут проведены торги.
Отказать в продаже земельного участка, если он свободен, администрация не имеет права.
Шестой, и один из самых важных вопросов – это стоимость земельных участков, покупаемых у органов местного самоуправления.
В соответствии с положениями ФЗ №171, единственному желающему приобрести конкретный земельный участок, цена на него должна быть установлена не выше кадастровой стоимости.
При продаже земельного участка с торгов цена земельного участка будет значительно превышать кадастровую стоимость.
В седьмом пункте речь пойдет об участках, которые не сформированы.
В таких случаях, заявитель за свой счёт обращается к кадастровым инженерам для разработки схемы расположения данного земельного участка, которую власти должны согласовать в течение 30 дней.
А далее, как уже было сказано выше, органы местного самоуправления обязаны объявить о готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость земельного участка.
Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участки .
Восьмым пунктом рассмотрим изменения в порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. В этом вопросе предусмотрены весьма существенные перемены. На данный момент система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, ее нельзя назвать прозрачной.
В ФЗ №171 детально прописана процедура предоставления земельных участков, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения, не превышающими трех месяцев.
Большая часть положений вступает в силу 1 марта 2015 года. До этого времени будут разработаны ряд подзаконных нормативных актов Правительства РФ, синхронизированы принятые федеральные акты с рядом ведомственных, а также с региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами.
- Поправки в земельное законодательство могут также привести и к ряду негативных последствий, которые необходимо будет устранять путем доработки положений, вступивших в законную силу.
- Грядущие нововведения несут в себе в большей степени положительные изменения, но, однако, для достижения поставленных задач, необходимо прописать четкий механизм реализации данных норм, понятный и исключающий злоупотребление со стороны органов государственной власти и муниципальных образований.
- Рассмотрим ряд проблем, которые могут возникнуть при реализации норм ФЗ №171.
Привязка выкупной цены к кадастровой стоимости может привести не к понижению цен на землю, а к ее повышению, так как зачастую кадастровая стоимость превышает рыночную. Это приведет к возникновению повсеместных судебных споров, связанных со снижением кадастровой стоимости.
Размер арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности государства или муниципальных образований на порядок ниже размера налога на земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц.
Таким образом, для стимулирования перевода земельных участков, занимаемых физическими лицами в собственность, необходимо помимо размытых перспектив возможности гарантий защиты прав собственности, а также возможности свободного распоряжения данными участками, предоставить налоговые льготы, в противном случае рядовые граждане просто не будут пользоваться своими правами на перевод земельных участков в собственность .
Объем ФЗ №171 превышает 300 страниц. Новая земельная реформа обобщит почти 25-летний опыт выстраивания рыночных правоотношений в землепользовании. На подготовку данных изменений в земельное законодательство ушло, по меньшей мере, 5 лет.
Сейчас еще рано делать выводы о том, принесут ли данные изменения пользу и упрощение процедур, связанных с землепользованием, или, наоборот, повлекут к возникновению негативных последствий в процессе реализации новых норм на практике. Но стоит заменить, что земельные отношения в Российской Федерации выходят на новый уровень, который, безусловно, направлен на улучшение ныне действующего земельного законодательства.
Список использованных источников:
История земельных реформ в России
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Право на землю » История земельных реформ в России
Статья посвящена различным этапам земельных реформ в России
Содержание
Под «земельной реформой» понимается законодательно оформленное радикальное переустройство существующего земельного строя и земельных отношений, связанное с преобразованием форм собственности на землю, передачей земли от одних собственников и пользователей другим и с соответствующим изменением форм территориального устройства в стране.
Иными словами, земельная реформа – регулируемый и находящийся под контролем государства процесс перехода к иному земельному строю.
Реформа предполагает разработку и проведение ряда мер (правовых, экономических и организационных), призванных обеспечить сравнительно быстрый и безболезненный переход к новым формам собственности на землю, землевладения и землепользования.
Реформы Ивана Грозного
Первой аграрной реформой на Руси считается реформа, проведенная Иваном Грозным в 1551-1556 гг. С целью увеличения денежных средств в казне, подчинения бояр и удельных князей великому князю московскому и всея Руси, появления новой системы землепользования – государственной поместной системы, был проведен ряд реформ.
Вследствие проводимых Иваном Грозным реформ были: построена и укреплена централизованная система государства, реорганизована и увеличена численность армии.
В связи с тем, что земли у вотчинников – бояр отбирались и перераспределялись среди служивого дворянства, помещиков, то это способствовало тому, что бояре стали преданно служить государству, поддерживать центральную власть.
Во время правления Ивана Грозного земли государства значительно расширились. Было присоединено Поволжье, освоена Сибирь. Территория государства Российского увеличилась почти вдвое с 2,8 млн кв. км до 5,4 млн кв. км.
Реформы Петра I
Следующим этапом земельных реформ можно считать преобразования Петра I.
Аграрная реформа как самостоятельная программа реорганизации уклада жизни не проводилась, однако земельные отношения менялись в процессе проведения комплекса социальных реформ Петра I.
В результате этих реформ жизнь представителей русских сословий (дворян, крестьян и горожан) резко изменилась. В 1718 г. была введена «подушная подать», которая налагалась как на крестьян, так и на ранее неплативших налог холопов.
Проводимые Петром I реформы привели к изменению земельных отношений. Прежде всего, это неразрывно связано с формированием регулярной армии и отмены поместных служб. В 1714 г. вотчины и поместья прекратили свое существование, вместо них появилась «недвижимая собственность» и «имение». Указ Царя 1785 г.
«О вольности дворянской» освободил дворян от обязательного государственного служения. Чтобы избежать деления земель и закрепить феодальное землевладение, указом Петра I все земли отныне переходили по наследству: от отца к сыну.
В период правления Петра I было изъято в пользу государства значительное количество церковных земель и остановлен процесс их перехода (прироста) к монастырям и церквям.
Земельные реформы XIX-XX вв.
Если обратиться к истории развития крестьянских хозяйств в XIX в.
, то можно отметить, что развитие сельского хозяйства в этот период было традиционным, то есть увеличение объемов выращенной сельскохозяйственной продукции достигалось за счет расширения земельных площадей.
За первую половину XIX в. размеры сельхозугодий увеличились на 53%. Существовавшее в тот период в России «крепостное право» тормозило развитие государства.
Реформа 1861 г., отменившая «крепостное право» и изменившая правовой статус крестьян, была частью реформ Александра II (1861, 1864, 1870 гг.). По замыслу авторов реформы, она должна была сократить отставание России в сельском хозяйстве от развитых государств.
Но отмена «крепостного права» не привела к ожидаемым результатам. Закон об отмене крепостного права – «Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» был подписан Александром II 19 февраля 1861 г.
Этот закон состоял из отдельных «Положений», касавшихся трех основных групп вопросов:
- Упразднение личной зависимости крестьян от помещиков.
- Наделение крестьян землей и определение крестьянских повинностей.
- Выкуп крестьянских наделов.
- Земельная реформа 1861 г. была осуществлена на принципах, сформулированных при императоре Александре II: а) собственность на землю сохранялась за прежними владельцами-помещиками; б) крестьяне получали «усадебную оседлость» и наделы на условиях последующего выкупа или отработки; в) крестьяне выступали как субъект земельно-правовых отношений только в составе общины;
- г) всемерно должен быть обеспечен фискальный и казенный интерес при реорганизации земельных отношений.
В результате крестьянской реформы 1861 г.
: а) отменено «крепостное право»; б) определены условия оформления временно-обязательных отношений (статус временно-обязанных крестьян, их основные права и обязанности); в) создана система крестьянского самоуправления; г) разработан механизм и условия выкупа крестьянами «усадьбы» («усадебной оседлости») и полевого надела у помещика (так называемая выкупная операция), определены суммы и порядок выкупа; д) оказана государственная «помощь» крестьянству в осуществлении выкупа и укреплении крестьянской общины.
Следующей аграрной реформой в Российской империи стала реформа, начатая в в 1906 г. «Столыпинская аграрная реформа» – обобщенное название комплекса мероприятий в области сельского хозяйства, проводившихся правительством России под руководством П.А.Столыпина.
Основными направлениями реформы были передача надельных земель в собственность крестьян, постепенное упразднение сельской общины как коллективного собственника земель, кредитование крестьян, скупка помещичьих земель для перепродажи крестьянам на льготных условиях, землеустройство, позволяющее оптимизировать крестьянское хозяйство за счет ликвидации чересполосиц. Целью реформы было повышение производительности в сельскохозяйственной отрасли посредством раздачи земельных наделов крестьянам, а также предоставление отдельных прав и свобод сельскому жителю. Но и эта реформа не оправдала надежд, поскольку мало затрагивала частное землевладение. Реформа проводилась в 47 губерниях европейской части России. С 1910 г. больше внимания уделяется поддержке кооперативного движения.
Земельные преобразования Советской власти
После революции 1917 г. на II съезде Советов Народных Депутатов был принят один из первых декретов советской власти – «Декрет о земле». Декрет был принят 26 октября (8 ноября по новому стилю) 1917 г.
Основанием для принятия и утверждения Декрета послужила программа партии социалистов-революционеров 1906 г. Партия эсеров выступала за социализацию земли, провозглашая принцип: «земля – ничья, земля – божья».
В «Декрете о земле» этот принцип трактовался несколько иначе: «земля – общая, земля принадлежит рабоче-крестьянскому государству».
Неотъемлемой частью к Декрету о земле стал «Наказ о земле». В нем были зафиксированы: отмена частной собственности на землю, провозглашена социализация земель.
В Декрете зафиксированы: 1) многообразие форм землепользования (подворное, хуторское, общинное, артельное); 2) конфискация помещичьих земель и имений; 3) переход конфискованных земель и имений в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов; 4) переход земли в достояние государства с последующей безвозмездной передачей ее крестьянам; 5) отмена права частной собственности на землю; 6) запрет применения наемного труда.
19 февраля 1918 г. Декрет был заменен «Основным законом о социализации земли» за подписью Председателя Совета Народных Комиссаров В.Ульянова (В.И.Ленина) и Председателя Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета Я.М.Свердлова
В 1918 г. в Конституции РСФСР был закреплен принцип социализации земли, отмены частной собственности, земля стала общенародным достоянием и предоставлялась гражданам бесплатно, на общих правах.
В 1919 г. в законе «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» земля была окончательно закреплена за государством.
90-е гг. XX столетия (Перестройка)
Как уже отмечалось, земельная реформа – комплекс экономических, организационных, социальных мер, направленных на преобразование земельных отношений с целью закрепления различных форм собственности и использования земли. Начало нового этапа земельной реформы на территории постсоветского пространства связывают с принятием в 1990 г.
«Закона о собственности в СССР» и «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле». В современной России земельная реформа проводилась в несколько этапов и началась в 1990-1991 гг. В это время были приняты такие законы как: Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №348-1 и «О земельной реформе» №374-1.
Однако началом коренных изменений земельных отношений в 90-х гг. XX в. экспертами признается принятие: Постановления Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. №397-1 «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» и Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г.
, распространивших право собственности на землю на граждан и их объединения.
Второй этап земельной реформы можно отнести к 1991-1993 гг. В это время началась массовая приватизация земель сельскохозяйственного назначения, реорганизация колхозов и совхозов. Особое значение в связи с развитием земельного законодательства придается Указу Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г.
Третий и окончательный этап реформы относится к 2001-2002 гг., когда в России был принят ряд нормативных актов, регулирующих правоотношения в данной сфере. К числу основных документов относят ЗК РФ от 25 октября 2001 г.
№136-ФЗ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ. Этими основными аграрными документами была возвращена частная собственность на землю.
После проведенных земельных реформ собственников, приватизировавших землю, стало более 11 миллионов.
Аграрная реформа в России позволила развиваться крестьянским (фермерским) хозяйствам, был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы земельных отношений, введена плата за землю.
Наряду с крестьянско-фермерскими хозяйствами создано значительное количество личных подсобных хозяйств, которые, в отличие от КФХ, не надо регистрировать (так как производимая и реализуемая ими продукция не подлежит налогообложению в связи с тем, что урожай выращивается для собственного потребления и излишки можно реализовать черезторговые сети или на рынке).
Аграрный вопрос сегодня
Цели и задачи земельной реформы в России на современном этапе
Земельная реформа – важнейший элемент структурной перестройки экономики России, одно из основных направлений государственной политики, содержанием которой в части развития рынка недвижимости являются: упорядочение отношений государственной и муниципальной собственности на землю; укрепление законодательных гарантий частной собственности на землю; создание механизмов регистрации прав на землю в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество; совершенствование земельного кадастра; формирование системы ипотечного кредитования и государственного контроля над рынком земельных закладных; реформирование планирования использования земель поселений посредством развития практики градостроительного зонирования; поэтапное сокращение ограничений на оборот земель городов и других поселений; государственный контроль за оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
12 февраля 2015 г. был принят ФЗ РФ «О внесении изменения в ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (№11-ФЗ).
Благодаря этому закону государственная поддержка теперь гарантирована не только крупным сельхозпроизводителям, но и индивидуальным предпринимателям, выбравшим своей основной деятельностью сельское хозяйство.
Это и стало основным направлением в развитии сельского хозяйства в России на современном этапе.
Принятие поправок в ФЗ «О развитии сельского хозяйства» позволяет получать кредиты для развития сельского производства с тем лишь условием, чтобы доля производства в сельскохозяйственной отрасли была не менее 70% от общих доходов в производстве.
В ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» от 22 ноября 1995 г. №171-ФЗ внесены поправки и дополнения, которые существенно облегчили жизнь производителей-виноградарей.
Уточнена и дополнена специальная терминология для виноделов крестьянско-фермерских хозяйств, определено количество и перечень винных напитков, которые вправе выпускать сельскохозяйственные производители. Зафиксированы условия их поставки, хранения и реализации.
Изменения коснулись и фермеров. Так, 11 июня 2003 г. был принят новый ФЗ РФ №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Этот закон, заменивший Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. №348-1, закрепил основания создания крестьянских (фермерских) хозяйств в России, определив при этом:
- понятие крестьянского (фермерского) хозяйства$
- отношения между крестьянским хозяйством и государством;
- правила создания и регистрация новой формы хозяйствования;
- земельные и имущественные отношения;
- членство в хозяйстве;
- деятельность и формы хозяйствования.
Земельный кодекс РФ был принят 25 октября 2001 г. Он является основным документом, определяющим земельные отношения в России. Кодексом прописаны правила владения землей, арендные отношения, охрана и использование земли.
Земельный кодекс РФ устанавливает такие основные понятия, как:
- охрана земли;
- сельское и лесное хозяйство;
- возникновение, изменение и прекращение права владения землей;
- оценка, мониторинг и землеустройство.
Земельные отношения в России регламентированы и иными законодательными актами, которые дополняют и уточняют отдельные статьи ЗК РФ.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Реформа проектов развития территорий: большая перемена
Проект поправок в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ (о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья) (законопроект № 1023225-7), внесенный в Госдуму 18 сентября, направлен на полное реформирование института комплексного развития территорий (далее – КРТ).
Власти получат право сносить неаварийные многоквартирные дома с целью комплексного развития территорийСоответствующий законопроект предполагает, что для этого потребуется согласие двух третей собственников и нанимателей помещений в предлагаемых к сносу и реконструкции домах
Так, предлагается установить единый механизм КРТ, при этом договоры о развитии застроенных территорий и проекты комплексного освоения территории упраздняются.
Сам институт КРТ также может претерпеть существенные изменения.
Сразу отмечу, что в переходных положениях законопроекта определен правовой статус ранее заключенных договоров о развитии застроенных территорий, договоров комплексного освоения территории, а также договоров, предусматривающих комплексное и устойчивое развитие территории, заключенных до вступления поправок в силу. Указанные договоры сохраняют действие в соответствии с условиями, на которых они были заключены, а их изменение и расторжение осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения.
Согласно предлагаемой в законопроекте концепции проекты КРТ могут быть реализованы не только на основании решений органов местного самоуправления, но и по решению Правительства РФ, а также органа государственной власти субъекта Федерации.
В настоящее время такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается комплексное развитие.
В ряде субъектов принимаются региональные законы о перераспределении полномочий, позволяющие заключать договоры КРТ на уровне исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Вместе с тем ведутся дискуссии о правомерности таких действий. Предлагаемые законопроектом нововведения снимают названные вопросы с повестки дня.
Предусмотрено также, что реализация проекта КРТ осуществляется публично-правовым образованием самостоятельно либо путем передачи полномочий специализированной организации, созданной для этого публичным образованием, принявшим решение о КРТ, или с привлечением юрлиц и индивидуальных предпринимателей с заключением с ними договоров о комплексном развитии территории.
Возможность реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей остается. В частности, предлагается сохранить требования к правообладателям, не являющимся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, о необходимости установления срока действия их прав на участок – не менее пяти лет на день заключения договора о КРТ.
При этом предъявляются новые требования к квалификации лица, желающего заключить договор о КРТ.
Это, в частности, может быть юрлицо при условии, что оно или его учредитель (участник) имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 5000 кв. м.
Весьма странное, на мой взгляд, условие, особенно с учетом того, что проект КРТ далеко не всегда предусматривает необходимость строительства многоквартирных жилых домов.
Законопроектом также устанавливаются дополнительные требования к территории, подлежащей комплексному развитию.
К таковым могут быть отнесены только территории, не менее 50% общей площади которых занимают участки, где расположены подлежащие сносу многоквартирные дома или объекты капитального строительства, признанные в установленном порядке аварийными или подлежащие сносу на основании муниципальных адресных программ. Также проект КРТ может быть реализован в отношении территории населенного пункта или городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, в границах которых расположены не обремененные правами третьих лиц участки, где отсутствуют объекты капитального строительства. Действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК РФ позволяет реализовывать подобные проекты.
Кроме того, определение границ территории, подлежащей комплексному развитию, не в полной мере соответствует положениям законопроекта, сохраняющим возможность заключения договора КРТ с правообладателями.
В связи с этим, полагаю, следует уточнить, что требования к территории, подлежащей комплексному развитию, перечисленные в ч. 1 ст.
64 ГрК (в редакции законопроекта), не распространяются на проекты, реализуемые по инициативе правообладателей.
Вместе с тем одной из главных новелл является возможность реализации проекта в отношении территории, включающей несмежные участки, а также допустимость заключения договора не только в границах всей территории, подлежащей комплексному развитию, но и ее части, а также с целью выполнения конкретного этапа (в частности, сноса и реконструкции многоквартирных домов), определенного решением о КРТ. В отношении территорий, в границах которых предусмотрено комплексное развитие, могут быть заключены один или несколько договоров о КРТ.
Существенные условия данного вида договора дополнены необходимостью определения заключившим его лицом способов и размеров обеспечения исполнения. В частности, расширены основания расторжения договора по инициативе публично-правового образования. Если действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК содержит закрытый перечень оснований, теперь его предлагается сделать открытым.
- Если иное не установлено нормативным правовым актом субъекта Федерации, подготовка документации по планировке территории может осуществляться без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации, а также без учета относящихся к данной территории положений документов территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого она расположена, положений правил землепользования и застройки при условии соблюдения требований, предусмотренных решением о КРТ.
- Одновременно с подготовкой документов по планировке осуществляется (без принятия решения об этом) подготовка соответствующих изменений в документы территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого расположена указанная территория, а также в правила землепользования и застройки (при необходимости внесения таких изменений).
- В случае принятия решения о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых будет реализовываться комплексное развитие, документация по планировке подготавливается на каждую из них отдельно.
Предусмотрены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления участка для КРТ лицу, с которым заключен договор.
При этом устраняется ограничение, содержащееся в настоящий момент в концепции законодательства о договорах о КРТ, не позволяющее передавать в аренду участки, находящиеся в публичной собственности, инвестору, реализующему проект КРТ, в рамках только целевого использования земель для размещения инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры.
Соответствующие положения, посвященные предоставлению участка в аренду для развития застроенной территории и комплексного освоения территории, упраздняются.
Так, из ст. 56.
12 ЗК РФ, устанавливающей особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органа местного самоуправления, предлагается исключить указание, что такое изъятие осуществляется по инициативе названных органов.
Вместе с тем возможность изъятия участков для проектов КРТ, реализуемых по инициативе правообладателей, не предусмотрена. Дополнительно вводится необоснованный с коммерческой точки зрения запрет переуступки права аренды участка (участков), предоставленного для КРТ.
Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, предлагается дополнить разд. II.1, посвященным адресным программам по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Для реализации соответствующих программ предлагается наделить широкими полномочиями субъекты Федерации. Они будут вправе, в частности:
- определять содержание программ по сносу и реконструкции;
- утверждать порядок их формирования и утверждения;
- определять источники финансирования программ;
- утверждать порядок выявления и учета мнения граждан при их формировании и реализации;
- определять технические характеристики домов, подлежащих включению в адресные программы.
Самостоятельно выполнять программу по сносу и реконструкции согласно проекту смогут субъект РФ либо муниципальное образование, в границах которых будет осуществляться КРТ, или созданная публично-правовым образованием специализированная организация.
Отдельный раздел посвящен выявлению и учету мнения граждан при формировании и реализации программы по сносу и реконструкции домов. В адресной программе по сносу устанавливается очередность с учетом технического состояния домов.