Местные власти смогут назначать домам управляющие компании

Местные власти смогут назначать домам управляющие компании

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

Местные власти смогут назначать домам управляющие компанииНа сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  • непосредственное управление многоквартирным домом;
  • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  • управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Органы местного самоуправления получили право «назначать» управляющие организации

21 Января 2019, 15:22

12 января 2019 года вступили в силу изменения, внесенные в Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 31.12.

2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок и условия определения управляющих организаций содержатся в новых правилах, утвержденных        постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.

Ранее полномочия органа местного самоуправления относительно многоквартирного дома, находящегося без надлежащего управления, ограничивались обязанностью объявлять и проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций, а также в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, созывать общие собрания собственников. Не редко после реализации вышеуказанных мер дом по-прежнему оставался без управления.

Нововведения призваны исправить ситуацию, касающуюся тех многоквартирных домов, в отношении которых собственники помещений не исполнили обязанность по выбору (реализации) способа управления и одновременно управляющая организация не определена по результатам конкурса по отбору управляющей организации, объявленного органом местного самоуправления. К числу таких домов относятся и те, управление которыми после принятия вышеуказанных мер по-прежнему осуществляют управляющие организации «по остаточному принципу», то есть организации, лишившиеся лицензий или организации, в отношении которых сведения об управлении многоквартирными домами исключены из реестра лицензий.

В целях реализации новых полномочий в первую очередь органы местного самоуправления обязаны организовать ведение специального перечня организаций, который используется в качестве «резерва» для определения управляющей организации в отношении соответствующего многоквартирного дома.

Перечень подлежит размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Сведения об управляющей организации в такой перечень включаются органом местного самоуправления после подачи организацией соответствующего заявления, содержащего просьбу включить организацию в такой перечень. Кроме того, в перечень подлежат включению организации, ставшие участниками открытых конкурсов по отбору управляющих организаций, проводимых органом местного самоуправления.

  • Очередность расположения организаций в перечне определяется датами подачи управляющими организациями заявлений о включении их в перечень организаций, а также датами составления протоколов рассмотрения заявок на участие в конкурсах (в хронологическом порядке).
  • Определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, которое должно содержать:
  • а) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемый в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
  • б) размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы за содержание жилого помещения, установленному органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В качестве критерия для определения управляющей организации выступает количество домов, которыми управляет организация-претендент на основании аналогичных решений органов местного самоуправления по отношению к количеству таких же домов, управление которыми осуществляют другие организации-претенденты из перечня. Приоритет имеют организации, в управлении которых находится наименьшее количество таких домов.

В том случае, если организации-претенденты имеют равное количество таких домов, управляющая организация определяется в соответствии с очередностью расположения в перечне организаций.

В течение одного рабочего дня со дня принятия решения об определении управляющей организации орган местного самоуправления размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направляет решение об определении управляющей организации этой организации и в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор.

Способ управления выберут за жильцов

Местные власти могут получить возможность назначать домам управляющие компании (УК). Минстрой подготовил проект постановления правительства, который позволит органам местного самоуправления самостоятельно назначать УК в том случае, если объект остался без управления.

Согласно существующим правилам новую компанию выбирают в ходе конкурса. Но на практике схема не всегда работает — есть дома, управлением которыми не занимается никто.

Учитывая, что в ходе ужесточения требований к управляющим организациям многие из них могут покинуть рынок, предложенный Минстроем механизм может оказаться востребованным.

Местные власти смогут сами назначать управляющую компанию, если способ управления жильцы так и не выбрали. Соответствующий проект постановления правительства подготовило Министерство строительства и ЖКХ. Подобный механизм может применяться в тех случаях, когда со старой УК по каким-то причинам был расторгнут договор (например, она лишилась лицензии), а новую жильцы так и не смогли выбрать.

Согласно существующим правилам, если собственники квартир не определились, кто будет управлять домом, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс. «Однако на практике имеются случаи, когда фактически появляется «дом без управления», — отмечается в пояснительной записке.

Как пояснили «Известиям» в Минстрое, муниципалитеты будут назначать временную управляющую организацию, если конкурс на управление конкретным домом не состоялся и ни одна компания не изъявила желания работать с ним.

Временная УК может быть назначена на срок не более года для непривлекательных с точки зрения управленцев домов — достаточно старых, располагающихся на дальних территориях или малоквартирных.

То же правило действует и для домов, конкурс по которым признан несостоявшимся.

— Сегодня во многих муниципалитетах администрация самостоятельно урегулирует такие ситуации практически в ручном режиме — дают поручения конкретным управляющим компаниям или органам госжилнадзора. Однако необходим механизм, который бы однозначно обеспечивал управлением все дома независимо от их привлекательности с точки зрения бизнеса, — сообщили в Минстрое.

Президент Союза городов Заполярья и Крайнего Севера Игорь Шпектор полагает, что для управления домами, которые никто не хочет брать в управление, создадут муниципальные компании.

— Это оправданная мера. Я считаю, что УК должны подчиняться администрации и отвечать перед ней, также, в свою очередь, должна быть жесткая ответственность главы города, — отметил он.

Читайте также:  Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Партнер АО «НЭО Центр» Александр Ракша подчеркнул, что в первую очередь механизм призван отладить процесс регулирования возникающих проблем с деятельностью или бездеятельностью управляющих компаний в многоквартирных домах.

— По сути, нововведения позволят избежать ситуации, когда дома вообще не прикреплены к УК или испытывают массу трудностей из-за споров относительно выбора компании. При этом условия, предлагаемые ведомством, имеют весьма гибкие правила — выбранная административной властью УК может быть переизбрана жителями в случае необходимости, — сообщил он.

При этом Александр Ракша отметил, что продолжается тенденция к централизации и сужению рынка управляющих компаний.

— В регионах вопрос компетентности управляющих компаний стоит остро. Можно предположить, что возможность самостоятельно назначать УК в случае, если жители многоквартирных домов вовремя не успели или просто отказались решать этот вопрос, ведет к тому, что большая часть домов будут переданы в ведение угодных местным властям организаций, — прогнозирует Александр Ракша.

Безусловно, расстановка сил на рынке за счет этого может поменяться не в пользу средних и мелких игроков, однако ситуация остается в руках самих собственников, которые всегда могут выбрать новую компанию.

Ранее замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис выступил с прогнозом, что после введения прямых расчетов жильцов с поставщиками коммунальных услуг — сейчас этот механизм активно прорабатывается — рынок могут покинуть 30% управляющих организаций. При таком массовом оттоке в некоторых регионах количество домов, оставшихся без управления, может вырасти в разы. И очевидно, это произойдет, если не дать местным властям возможность самим решать проблемы управления жилищным фондом.

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Что же подразумевает порядок управления подобным строением?

Содержание

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса.

Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации.

Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо.

Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц.

В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

  • органы госвласти;
  • структуры региональной власти;
  • муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

  • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
  • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
  • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года.

В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Создание муниципальной управляющей компании – серьезная ошибка властей

Положение в ЖКХ сейчас вроде бы дает основания для некоторого оптимизма. Но нет гарантий, что власть, от которой более всего зависит положение дел в отрасли, будет действовать в ближайшие годы последовательно. На данном этапе важнейшим фактором «регулирования» отрасли является политический, а именно — предстоящие выборы в Госдуму и президентские.

В основном именно поэтому отрасль пока живет не по законам экономики, а по «приказам» власти, которая жестко ограничивает рост тарифов в ЖКХ. Сегодня местным властям очень важно правильно представлять, что же будет в этой сфере после выборов, и в какой ситуации они окажутся вместе с населением после марта 2008 г.

? Есть основания полагать, что ситуация эта будет малоприятной.

Вымогательство — следствие низкой зарплаты.Экономику не обманешь. Если предприятие не имеет достаточно средств, чтобы платить работникам достойную зарплату, закупать в необходимом количестве материалы, разорение неизбежно.

Но если это предприятие государственное или муниципальное, то какое-то время оно может искусственно держаться «на плаву» вопреки законам экономики. Это означает, что предприятие худо-бедно задачи свои решает, зарплату работникам платит, но работа идет «через пень-колоду», заработки у персонала низкие.

Именно в таком режиме уже лет 15 работает жилищно-коммунальное хозяйство.

Читайте также:  В москве квартиры стоят на 22% дороже апартаментов

«Сухой остаток» на сегодняшний день: износ основных фондов в ЖКХ по России составляет 70–80%, на их модернизацию требуется, по разным оценкам, от 3 до 5 триллионов рублей, а в последнее время называется уже цифра в 10 триллионов рублей.

В Обнинске картина соответствующая: стоимость капремонта одних только инженерных сетей городского жилищного фонда, износ которых достиг 80%, составляет на сегодня 350 миллионов рублей. Два муниципальных предприятия — УЖКХ и ЖКУ работают в том самом режиме «через пень-колоду». В прошлой статье о ЖКХ мы кратко охарактеризовали положение дел в УЖКХ, сейчас приведем данные по ЖКУ.

По штату здесь должны быть 600 работников, в наличии — 280. Сантехников должно быть 78, есть 39, дворников, соответственно, 172 и 58, эпектро газо сварщиков -15 и 7, уборщиков мусоропроводов 132 и 58, уборщиц лестничных клеток- 27 и 9.

Средний заработок в ЖКУ — около 8 тысяч. У сантехников и электриков средняя зарплата- 5185 рублей. Меньше всего получают дворники: ставка 2-го разряда -1840 рублей, с премиями и доплатами выходит 4526 рублей.

Повышать заработок можно за счет совмещения, то есть переработки. Или подработкой частным образом. Причем нередко — в тех же домах, которые обслуживает ЖКУ.

Ведь если заказывать услугу официально, то надо прийти, написать заявление, заплатить в кассу, потом подождать, пока сделают. Многие предпочитают тех же самых мастеров вызвать частным порядком.

Бывают казусы. Договорится жилец с сантехником из ЖКУ в частном порядке, тот что-то сделает не так, так жилец жалуется на него в ЖКУ. А ему отвечают: «Вы же договаривались частным образом, какие претензии могут быть к нам?».

Ну и, конечно, широко практикуется пришедшая еще с советских времен такая форма «подработки», как вымогательство. Сантехник сообщает: «Вот этой детали на складе нет. Я купил ее на рынке. Могу установить. Цена такая-то. Что будем делать?». И куда деваться жильцу? Ведь он не докажет, что деталь со склада.

Частный бизнес изворачивается.Тарифы на услуги ЖКХ определяются на год, а цены, например, на бетон растут каждые полтора месяца на 3–4%, а то и больше. Примерно такая же картина с горючим, металлом. Понятно, что в таких условиях единственный выход для предприятия — снижать объем работ и качество услуг.

То есть, законы экономики все равно свое берут: предприятия ЖКХ выполняют тот объем работ, который им посилен в нынешних условиях, а не тот, который требуется. Это означает, что старение и разрушение жилищного фонда по-прежнему идет темпами, опережающими темп и объемы работ по ремонту.

И, тем не менее, в отрасль уже пришел и осваивается частный бизнес. Который, как известно, убыточным быть не может, во всяком случае, сколько-нибудь долгое время. Так в чем же дело? Убыточна эта сфера, или муниципальные коммунальщики намеренно сгущают краски? И если все же убыточна, то как в ЖКХ работают частные управляющие и обслуживающие компании?

Картина здесь вырисовывается следующая. Частным компаниям работать легче, поскольку у них, как правило, есть возможность применять более выгодную схему налогообложения, так называемую «упрощенку». В определении заработка сотрудников они не связаны жесткими тарифными сетками, как в муниципальных компаниях.

И, тем не менее, и здесь экономика диктует свои железные правила: нынешние тарифы никому не позволяют работать и качественно, и прибыльно. Как частные компании не изворачиваются, а все же прибыльность обеспечивают за счет все тех же «недообслуживания», «недоремонта» и невысокой зарплаты персонала.

Кроме того, частный бизнес берет в ЖКХ на обслуживание в основном новый или не слишком старый фонд.

И еще один фактор: ни одна частная компания не берет «подержанные» дома в небольшом количестве. «Крутиться» частному бизнесу в ЖКХ можно, если взят не слишком старый фонд, и, причем в приличных объемах, что позволяет маневрировать средствами.

Проще говоря, если взять 50 «подержанных» домов, то общая сумма сборов все же позволяет компании жить, концентрируя средства на отдельных участках, и не дорабатывая на других.

А если взять 2–3 дома, то банкротство наступит быстро и неизбежно, потому что все средства придется вкладывать только в эти дома, а средств не хватит.

В то же время новые дома можно брать и «мелкими сериями», поскольку они несколько лет требуют для обслуживания очень небольших затрат. Такова общая ситуация в ЖКХ на сегодняшний день.

Что должны делать управляющие компании.После президентских выборов марта 2008 г. здесь возможны серьезные изменения. Характер их вполне понятен из общего курса властей, суть которого — уход государства из этой сферы с одновременным перекладыванием затрат на плечи населения.

Это означает, что после выборов политика сдерживания роста тарифов сменится политикой их более быстрого, чем все последние годы, повышения.

Конечно, при этом возрастет и объем субсидирования тех слоев населения, которые окажутся неспособны оплачивать коммунальные услуги в полном объеме, но практика показывает, что помощь со стороны государства в этом вопросе недостаточна.

Уже сегодня субсидии не спасают очень многих людей, в первую очередь пенсионеров, от полунищенского существования. После марта 2008 г. количество таких людей может намного увеличиться.

В настоящее время тарифы в ЖКХ занижены примерно в 1.

5–2 раза, если иметь в виду нынешнее качество услуг, когда, скажем, мусор от многоквартирного дома вывозят раз в день, хотя надо бы вывозить два раза (притом, что по существующим нормам вывозить положено вообще раз в 2 дня). Если говорить о качественных услугах, то тарифы должны быть выше в 3–4 раза. Это когда мусор будут вывозить дважды в день.

Что конкретно означает предоставление качественных услуг в ЖКХ, если иметь в виду весь объем работ? Чтобы было понятно, о чем реально идет речь, приведем перечень обязательных работ, согласно действующим правилам, только по текущему ремонту.

1. Фундаменты: устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.2. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.3.

Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.4. Крыши: усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.5.

Оконные и дверные заполнения: смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.6. Межквартирные перегородки: усиление, смена, заделка отдельных участков.7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Восстановление или замена отдельных участков и элементов.8.

Полы: замена, восстановление отдельных участков.9. Печи и очаги: работы по устранению неисправностей.10. Внутренняя отделка: восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.11.

Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.12.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.13.

Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.14. Вентиляция: замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.15.

Мусоропроводы: восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.16. Специальные общедомовые технические устройства: замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

17. Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

А есть еще объемы работ по графе «Содержание дома», из пяти разделов, в которых в общей сложности 72 пункта.

Создание МУКа — ошибка.В общем, штатная численность, например, ЖКУ в 600 человек не из пальца высосана, а полностью соответствует тем объемам работ, которые должны реально выполняться.

Равно как, например, в МПКХ, муниципальном предприятии, которое отвечает за благоустройство города, по штатным нормативам еще советского периода численность персонала должна составлять более 400 человек.

Затем норматив был искусственно занижен до 325, чтобы хоть таким образом поднять зарплату оставшимся. Работают здесь сегодня менее 200 сотрудников.

Все эти данные я привожу не для того, чтобы «навести жуть», а по той причине, что наши городские власти, в общем-то никак не готовятся к тому, чтобы свести к минимуму негативные последствия неизбежного более или резкого повышения тарифов в ЖКХ после марта 2008 г.Что здесь конкретно можно сделать?

Читайте также:  Заемщики получили право требовать снижения ставок

Во-первых, пересмотреть структуру управления комплексом ЖКХ. Пора признать, что принятое решение создать муниципальную управляющую компанию было ошибочным.

При создании МУК были проигнорированы предложения некоторых специалистов не создавать новую организацию, а придать УЖКХ и ЖКУ статус также и управляющих компаний. Это сэкономило бы солидные средства, структура контроля над ЖКХ не была бы усложнена.

Практически все функции, которые выполняет МУК, раньше выполняли ЖКУ и УЖКХ, например, расчет платежей, работа паспортисток. Соответствующие специалисты просто перешли из этих муниципальных предприятий в МУК.

Предполагалось, что появление заказчика услуг в виде МУК усилит контроль над обслуживающими организациями. Но время показало иллюзорность этих надежд.

Контроль над предприятиями ЖКХ, конечно, нужен, и муниципальными, и частными, но если нет нормальных экономических условий для их работы, никакими организационными новшествами, никаким усилением контроля положение не исправить.

В результате качество работы УЖКХ и ЖКУ не улучшилось, но зато эти организации лишились возможности получать платежи от населения напрямую.

А это, если разобраться, сущая нелепость. Где это видано, чтобы предприятие оказывало услуги, но деньги за это получала другая организация и потом перечисляла их исполнителю? Нововведения такого рода появились сейчас в России и это, между прочим, сугубо наше, российское явление.

В западных странах, на которые вроде бы равняются наши «реформаторы», вообще нет разделения компаний в ЖКХ на управляющие и обслуживающие. Там все компании совмещают эти функции.

Единственное, пожалуй, положительное обстоятельство в работе МУК, так это покрытие из городского бюджета расходов на расчет и обработку платежей от населения за услуги предприятий ЖКХ и проводку этих платежей через банки и почту. Тем самым населению несколько облегчается бремя расходов на коммунальные услуги.

Но вряд ли этим обстоятельством можно оправдать существование МУК. Ведь дотации идут не от МУК, а из бюджета через МУК. Могут идти и другим путем. Это, как говорится, не проблема.

Может быть, в городе следует создать единый расчетный центр по оплате услуг ЖКХ в статусе муниципального предприятия, и с функциями исключительно техническими? И при этом в договорах центра с предприятиями ЖКХ зафиксировать право городской администрации на применение штрафных финансовых санкций к ним за ненадлежащее исполнение работ.

В общем, пора администрации сделать малоприятный, но, похоже, неизбежный вывод: эксперимент по созданию в городе муниципальной управляющей компании с задачами контроля над обслуживающими предприятиями себя не оправдал. Это эксперимент неудачный, который обошелся городскому бюджету в очень приличную сумму.

Что скрывает МУК?Надо сказать, ко всему прочему, деятельность МУК еще и окутана таинственностью. Несколько недель назад на просьбу предоставить информацию о предприятии один из его руководителей ответил отказом.

Заместитель мэра по вопросам городского хозяйства Вячеслав Лежнин потребовал направить письменный запрос. Правда на запросы журналистов вице-мэр предпочитает не отвечать. Вот уже скоро год (с 24 ноября 2006 г.

) как под сукном его стола пылится запрос от нашего Издательского Дома относительно возможных нарушений финансово-хозяйственной дисциплины в МП ЖКУ. Ответа — нет.

Сейчас вот тоже потребовались сведения об уплате МУК то ли в прошлом, то ли в этом году около 4 млн. рублей как налога на прибыль.

Редакция направила запрос в налоговую службу. Ведь если эти сведения верны, то возникают очень серьезные вопросы. Какая может прибыль у муниципальной компании, задача которой — исправно и без задержек перечислять средства исполнителям работ? Тем более прибыль, если судить по сумме налога, чуть ли не в 40 млн. рублей?

И здесь случилось нечто неожиданное и непонятное. На письменный запрос, который требует очень простого ответа, редакция, скажем так, быстрого ответа не получила. Почти неделю мы пытались получить необходимые данные из налоговой службы, но безрезультатно.

В телефонном разговоре недавно назначенный руководитель службы Сергей Зайцев был туманно многозначителен, сказал, что ответ будет дан «в установленный законом срок (то есть в течение месяца) и в надлежащей форме, с учетом всех правовых норм в части сведений, который относятся к секретным».

Хотя какие здесь могут секреты? И чем объяснить задержку ответа на очень простой вопрос, не требующий какого-то трудоемкого анализа?Что ж, подождем.

Телодвижений — нет.Итак, очевидно, что требуется упростить и оптимизировать структуру управления сферой ЖКХ. Все предприятия, работающие в этой сфере, должны быть и управляющими, и обслуживающими компаниями. Ни к чему здесь «изобретать велосипед».

Надо решить вопрос с муниципальными предприятиями, статус которых «вяжет» их по рукам и ногам. Или акционировать их, при сохранении, допустим, за мэрией 51 % акций, или же в рамках нынешнего статуса изыскать возможности для их более гибкой работы.

Для контроля над сферой ЖКХ создать соответствующий отдел в администрации (по аналогии с другими, более успешными городами).

Иными словами, весь организационный ресурс в сфере ЖКХ надо задействовать полностью и грамотно, точно просчитав последствия.

При неизбежном росте тарифов одним из самых реальных способов облегчить бремя платежей для населения является снижение издержек на содержание жилищного фонда.

Добиться этого можно, во-первых, значительным увеличением средств, направляемых из бюджета на капремонт жилья, во-вторых, применением ресурсосберегающих технологий.

Пора уже нашим властям разработать четкую стратегию работы в сфере ЖКХ на период с 2008 г. и далее и представить ее горожанам. Но, к сожалению, пока что ни в городском собрании, ни в администрации никаких «телодвижений» на этот счет не наблюдается.

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

Как будет работать система временных управляющих организаций?

С 2019 года муниципалитеты без согласия собственников жилья в многоквартирных домах будут назначать временную управляющую организацию.

Примерно 9% всех многоэтажек страны – бесхозные. Цифры приводят эксперты сферы ЖКХ. Так они называют дома, где жильцы не выбрали ни одной из форм управления.

То есть текущим содержанием и ремонтом здания фактически никто не занимается.  С этого года муниципалитеты смогут без согласия собственников назначать таким домам  временную управляющую организацию.

Советующее постановление Правительства вступает в силу 12 января. Как это будет работать?

В Смоленском районе Алтайского края жильцы дома столкнулись с тем, что нечистоты начали затапливать первый этаж. До этого течь давала система отопления. Пенсионерка Светлана Сотникова рискует провалиться – пол в квартире размок и пришел в негодность…Почти полувековой дом ветшает день ото дня. 

Валентин Гумин, житель дома № 129 на улице Красноярской:

– Помню, управляющую компанию предлагали, наши участвовали. Отказались! А теперь дверь сломали – искать надо на стороне.

От управляющих компаний и ТСЖ на селе отказываются часто. Их услуги кажутся дорогими. Есть альтернатива – непосредственное управление,  когда роль управляющей организации выполняет старший по дому. Но без инициативных жильцов многоэтажки остаются брошенными. Здесь реанимировать дом без помощи местных властей уже не надеются.  

Ирина Капустина, житель дома № 129 на улице Красноярской:

– Что-то бы они сложились и сделали, что-то – мы. Нужна будет какая-то помощь со стороны или спонсоров или администрации.

Дмитрий Шилов, начальник управления ЖКХ администрации Смоленского района:

– Прошла приватизация,  квартиры приватизированы – это частная собственность. Надо самим жильцам собраться и принять курс, направление, в котором они будут двигаться, приводить в порядок дом.

По Жилищному кодексу для таких «бесхозных» домов муниципалитет должен провести  открытый конкурс и сам выбрать управляющую организацию. Что на практике часто не работает – просто нет заявок на такие ветхие дома. Поэтому Правительство утвердило новый механизм.  

Сергей Гречанов, заместитель руководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края:

– Органы местного самоуправления назначают управляющую организацию, так называемую временную, в случае если собственники какого-либо дома не определились с управлением, либо не могут его реализовать.

Такие проблемные многоэтажки, рассказали в Госинспекции, кроме Смоленского районе есть в Быстроистокском, Камне-на-Оби. По новому документу стоимость обслуживания и содержания для таких домов рассчитывают местные власти, и с ней жильцы не вправе спорить. Назначить временную компанию можно не дольше, чем на год. А выбирать её будут из специального перечня.   

В перечень включаются управляющие организации, представившие в уполномоченный орган заявление о включении или управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса для управления многоквартирным домом, расположенным на территории соответствующего муниципального образования. 

В перечень «временных» управляющие организации попадут только с их согласия. Как долго его придётся формировать – пока вопрос открытый. Так что в прямом смысле  утопающим жильцам этого дома все же лучше самим позаботиться о спасении.  

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *