Портал «Кубань 24» проверил, что предлагают в кубанской столице за эту сумму.
Все, кто хоть раз занимался покупкой недвижимости в кубанской столице, сразу и однозначно заявляют: «Квартира в Краснодаре дешевле миллиона — это миф». Но реальность сложнее. Приложив массу усилий, все же можно купить квартиру ценой до миллиона. Корреспондент интернет-портала «Кубань 24» выяснила, на что конкретно можно рассчитывать при таком ограниченном бюджете.
Пишу одно, говорю другое
Приступая к поискам квартиры, сразу решила: миллион и ни копейки больше. И жилье уже готовое, чтобы можно было купить и сразу жить. А чтобы не платить посредникам, буду искать квартиры от собственников. Открыла «Авито» и занялась поисками. Указала цену до 1 млн рублей и поставила условие «От собственника». Сайт выдал 126 объявлений.
Для пробы звоню владельцу квартиры на улице 1 Мая. На фотографиях — симпатичный шестиэтажный домик с огороженной территорией, внутри парковка, детская площадка.
Да и сама квартира выглядит очень привлекательно: удобная планировка, большие окна, есть балкон, санузел совмещенный, но не тесный, третий этаж, площадь 32 кв. м, цена 770 тыс. рублей.
По описанию в объявлении ко всем плюсам добавляется остановка общественного транспорта в 100 м, гарантия того, что территория дома не подтапливается, близость магазинов, фитнес-клубов, школ и детсадов.
Трубку поднимает молодой человек. На мой вопрос он заявляет, что у него таких квартир несколько, все они похожи друг на друга по расположению и комфорту. Оказывается, он агент по недвижимости.
Дома, в которых он продает квартиры, обещают сдать уже через два месяца. Мои сомнения в сроках отметает сходу. Клянется, что здание введут в эксплуатацию в срок, а документы уже готовы к продаже.
Но солгавши однажды, солжет и дважды. Идем дальше, ищем собственника.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Расстояние скорее вопрос времени, чем пространства
Еще три подобных звонка «владельцам» симпатичных квартир в Прикубанском округе, который сейчас строится активнее других. Всюду натыкаюсь на агентов, предлагающих жилье разной степени неготовности.
Стоит признать, что на картинках все эти квартиры действительно выглядят привлекательно, особенно если держать в голове, что просят за них от 700 до 900 тыс. рублей. Метраж от 30 до 40 кв.
м, все коммуникации, заявлены места для парковки.
Но все же, дома еще не сданы, а обсуждать надежность застройщика с агентом не входит в мои планы. Кроме того, общий минус таких квартир — удаленность от центра города.
Предлагаемые новостройки находятся в поселках, которые растут вокруг Краснодара, как грибы: Российский, Краснодарский, Лазурный, Березовый, Пригородный, Южный, Плодородный — или же дома в Новой Адыгее. Конечно, общественный транспорт есть везде, но есть ли у покупателя готовность ежедневно тратить по четыре часа на дорогу на работу и обратно?
Недостатком можно назвать и отсутствие поблизости муниципальных детсадов и поликлиник.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Второй сорт — не брак
Желая найти что-то более обжитое, в поиске ставлю галочку «Вторичка». Теперь мне предлагается посмотреть 72 объявления, но и с этим фильтром половина квартир явно еще находятся на стадии строительства. Впрочем, количество объявлений с реальными квартирами заметно прибавилось.
Увеличилось и число людей, которые просто не берут трубку, когда звонишь по телефону из объявления. Даже не знаю, как это трактовать – то ли это реальные владельцы, которые не снимают трубку при звонках с неизвестных номеров, то ли это ушлые риелторы так собирают базу номеров для предстоящих обзвонов? Тем не менее, мне удалось поговорить с несколькими квартировладельцами.
Первым и самым разговорчивым оказался молодой человек, представившийся Ренатом. Продает квартиру-студию за 850 тыс. рублей на пятом этаже шестиэтажки на улице Тепличной в поселке Российском. Общая площадь 23 кв. м. Санузел совмещенный, но есть даже ванная, а не просто душевая кабинка. Студия продается с мебелью и бытовой техникой.
Ренат рассказал, что проблем с документами нет, студию он купил несколько лет назад, сдавал. Рядом — конечная остановка автобуса № 85. По словам хозяина, вся инфраструктура вокруг имеется, но на деле — это продуктовый магазинчик напротив и метрах в 150 небольшой фитнес-клуб. Сама квартирка на фотографиях выглядит симпатично, особенно если жить там в одиночестве.
Но вот для двоих тесновато.
Еще один хозяин, ответивший на мой звонок, за 850 тыс. рублей продавал квартиру на улице Россинского в поселке Краснодарском (уже чуть ближе к центру города). Рядом остановка общественного транспорта и много магазинов, по большей части продуктовых.
Объявление дал собственник, документы в порядке, раньше жили квартиранты, теперь продает вместе с техникой и мебелью, готов в любое удобное для меня время приехать и все показать. Общая площадь квартиры 32 кв. м. Вроде уже и вдвоем жить можно.
Но тут вдруг выяснилось, что квартира находится в цокольном этаже.
Еще несколько объявлений и разговоров дали похожий результат: что-то подходящее по метражу — это квартиры в цоколе или в мансарде. Если выбирать другие этажи, то до миллиона можно купить только крохотные студии на самых задворках Краснодара.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Из общих ульев в личные гнезда
Тогда мысли мои обратились к старому фонду. Да, придется делать ремонт. Зато расположение — это удобные, обжитые районы с разными видами транспорта, магазинами, развлекательными центрами, поликлиниками и прочими радостями цивилизованной жизни.
Почти сразу нашла объявление о продаже квартиры в центре Краснодара — в трех кварталах от Красной. Всего за 570 тыс. рублей! Сказать, что была приятно удивлена, значит, не сказать ничего. Но реальность быстро вернула на землю.
Квартирка оказалась на улице Горького в одном из одноэтажных коммунальных дворов старого центра. Краснодарцы называют их то «клоповниками» (кстати, зря — клопов там нет), то «шанхаями». Описывать эти дворы бессмысленно: не видавший не поймет, а кто побывал — тот не забудет никогда.
Вот в этих-то шанхаях и продавалась так называемая квартира. Метраж у нее оказался всего 16 кв. м. Причем это две комнаты в здании из самана: из маленькой проходной сделали кухню, вторая — жилая. Так как это коммунальный двор, то удобства — туалет, душ, раковина — находятся на улице и общие для всех.
Еще одна похожая квартира (хотя, думаю, ее можно назвать студией) продавалась за 1 млн рублей. Комната площадью 22 кв. м, в которую умудрились впихнуть даже душевую кабину. Правда, санузел тоже оказался общим. Почему же так дорого, спросите вы? Дом — в двух кварталах от Главной городской площади.
Фото Виктории Перевязко, «Кубань 24»
Общага хороша только для студентов
Хорошо. Оставим в покое исторический центр города. Может, проверить такие обжитые районы, как Черемушки, Гидрострой, Горогороды, Фестивальный, подумалось мне. Нашла целых две квартиры: на Тургенева и Стасова.
Расположение чудесное — и там, и там рядом остановки общественного транспорта, муниципальные школы и детсады, много магазинов, дом на Стасова вообще в квартале от Восточного рынка. На Фестивальном квартира стоит 960 тыс. рублей, вторая и вовсе — всего 760 тыс. рублей.
Но обе какие-то подозрительно маленькие — всего по 19 кв. м. Просматриваю объявления внимательнее. Оказывается, это комнаты в общежитиях, которые переделали под квартиры. На Тургенева внутри смогли устроить кухню, а вот санузел на этаже общий.
Жилье в Черемушках — просто комната. Там и туалет, и кухню придется делить с соседями.
Кстати, похожий вариант мне попался чуть позже: дом в тихом, зеленом районе рядом с Чистяковской рощей. Квартира 25 кв. м за 680 тыс. рублей. Тоже оказалась бывшим общежитием. Туалет, умывальник и душ — общие на пять комнат. Но даже гарантированное наличие очень порядочных, дружных, адекватных соседей без маленьких детей меня не соблазнило.
Выводы:
Если вы действительно ограничены в деньгах, но крышу над головой хотите свою, пусть и небольшую, то квартира в Краснодаре за 1 млн рублей для вас найдется. Это действительно не миф, но на поиски придется потратить много времени и сил. Кроме того, у каждого плюса будет свой минус.
- Приоритет — метраж и планировка: ищите на новостройку, закладывайте в ее стоимость ремонт и готовьтесь тратить на дорогу уйму времени.
- Приоритет — метраж и местоположение: настраивайтесь на мансарду или цоколь.
- Приоритет — местоположение: готовьтесь терпеть жизнь в коммуналке.
Фото polyt-amur.ru
И напоследок: Если вам все нравится, возможно вы не все знаете
Александр Захаров, риелтор:
— Квартира за миллион в Краснодаре – не миф. Но чем ниже цена предлагаемой квартиры, тем выше риск скрытых проблем. Удаленность, метраж, степень готовности, есть ли рядом школа покупатель может увидеть, «пощупать» и решить – готов он к этому или нет. Но это не все, что снижает цену.
Жилье может быть в аварийном или в не узаконенном строении. Неприятно купить квартиру, а потом выяснить, что мэрия давно судится с застройщиком и требует сноса.
Могут быть не узаконенные перепланировки, пристройки и (особенно в «шанхаях») подключения к коммуникациям. Тут ждите проблем с газовиками, электриками и водоканалом.
Так же в «шанхаях» часты споры с соседями за межу, вывод слива или шум по вечерам – от судов до драк.
Как в домах от частных застройщиков, так и в бывших общежитиях нередки проблемы со снабжающими организациями. Это может оборачиваться или завышенными счетами от ТСЖ, или отключениями. Причем такими отключениями, когда вы все по квитку платите, но до ресурсоснабжающей организации деньги не доходят. Она отрубает весь дом от коммуникаций, а вам разбираться с ТСЖ.
Наконец, за низкой ценой могут скрываться проблемы с собственником – скрытые наследники, обделенные малолетние дети, недееспособная бабушка. Все это нужно проверять. И чем ниже цена – тем тщательнее должна быть проверка.
И напоследок – лафхак. Спросите – готовы ли продавцы на ипотеку? Если категорически нет – скорее всего вам что-то недоговаривают.
Недвижимость в Краснодаре: Частный дом — 5 плюсов и минусов
и Недвижимость в Краснодаре: квартира в многоэтажке — 5 плюсов и минусов
Ни стыда, ни совести: Вениамин Кондратьев раскритиковал краснодарские новостройки за отсутствие социальных объектов
Вениамин Кондратьев осмотрел застройку новых жилых микрорайонов. пресс-служба администрации Краснодарского края 
Вениамин Кондратьев осмотрел застройку новых жилых микрорайонов. пресс-служба администрации Краснодарского края 
Вениамин Кондратьев осмотрел застройку новых жилых микрорайонов. пресс-служба администрации Краснодарского края
– Нам важно, чтобы на Кубани развивался строительный бизнес, это один из локомотивов экономики. Но не менее важно, чтобы крупные застройщики были социально ответственными. И вместе с нами участвовали в создании для людей по-настоящему комфортных условий, – подчеркнул Вениамин Кондратьев.
В рамках объезда Краснодара губернатор посетил ряд строящихся жилых комплексов, при проектировании которых нарушены нормы плотности застройки, а также не хватает социальной инфраструктуры.
В ЖК «Сказка Град» на улице Мачуги плотность превышена в 2,5 раза. В проекте предусмотрено строительство девяти многоэтажных домов на 4,7 тысячи квартир, при этом нет ни одного социального объекта в шаговой доступности.
– Эти квартиры сейчас продаются? Уже продаются. А здесь мы пока только планируем вести диалог об участке (под строительство школы – прим. авт.). Знаете, есть поговорка – ни стыда, ни совести, – обратился глава региона к мэру Краснодара Евгению Первышову.
ЖК «Дыхание» на улице Летчика Позднякова подразумевает строительство 30 многоэтажек, 12 из них уже введены в эксплуатацию.
– Здесь будут жить около 15 тысяч жителей, плотность превышена почти в 1,5 раза. Нужно 1360 мест в детсадах, видим пока только один на 250 мест. Не хватает как минимум четырех. А также нужна школа на 1550 мест. Ее планируют построить только к концу 2025 года, – доложил главный архитектор края Илья Поздняков.
Представителей профильных ведомств, которые согласовывали проекты строительства подобных ЖК, необходимо привлечь к ответственности, акцентировал Вениамин Кондратьев.
– Жителям Краснодара, потенциальным покупателям не надо показывать красивые макеты. Это сейчас не антиреклама, это реальность. Люди должны понимать, что когда купят здесь дома, смогут отвести детей только в перегруженные школы и детские сады, – подчеркнул глава региона.
Аналогичная ситуация сложилась на улицах Кирилла Россинского/Командорской. Проект ЖК «Любимово» включает 21 многоквартирный дом на 19,5 тысячи квартир, плотность застройки выше норматива в 1,6 раз. Предусмотрено строительство школы на 1750 мест и детских садов на 1000 мест, сообщает пресс-служба администрации Краснодарского края.
– При такой плотности необходимо три школы и 10 детских садов. Такие современные микрорайоны, но не обеспеченные социальными объектами, парковками, зелеными зонами Краснодару не нужны. Это только видимость комплексного освоения территорий. По этой части города через месяц нужно полное понимание по обеспеченности школами и детсадами, – сказал Вениамин Кондратьев.
Координировать работу губернатор поручил контрольному управлению администрации Краснодарского края.
Возможно ли снижение цен на жилье в Краснодаре в 2021 году?
Стоимость квартир и домов на первичном и вторичном рынках недвижимости Краснодара за последние несколько месяцев поменялись. Застройщики подняли цены, аргументируя это подорожанием арматуры и других материалов. Например, стоимость дерева стала выше на 300%, а утеплителя на 350%.
Вслед за арматурой начали расти цены на все строительные материалы. И падать не будут – это обусловлено не только большим количеством строек, но и фактом, что многие, кто не смогли поехать отдыхать за границу, решили достроить дома.
Так произошел подогрев спроса на недвижимость на жилом рынке Краснодара.
Причины роста цен
Если рассматривать проблему глобально, то нужно учитывать целый комплекс факторов, вызвавших значительное подорожание жилья:
- Первопричиной повышения стоимости строительных материалов стала коронавирусная пандемия.
- Резкие скачки цен на один квадратный метр начались и после того, как власти заморозили выдачу лицензий на ведение строительных работ возле моря и возле Горячего Ключа.
Так, в этом году в Краснодаре не выдано ни одной лицензии на возведение новых объектов, около 10-12 строек ждут своих разрешений. Этим моментально воспользовались компании-застройщики, которые стали накручивать цены на недвижимость. - Веской причиной подорожания стройобъектов и материалов стало внесение поправок в 214 Федеральный закон, которые касаются эскроу счетов, из-за чего застройщикам пришлось платить процент дважды. Первый раз это было связано с тем, что стройка финансируется банком, и второй за обслуживание счета, где аккумулируются денежные средства дольщиков. Закон снял проблему долгостроев – уменьшилось количество объектов, а спрос остался тот же.
- Стимулирование покупательской способности путем предоставления субсидированной пониженной процентной ставкой по ипотеке.
- Комплексное строительство объектов инфраструктуры, чем обязаны заниматься все компании-застройщики. Возведение детсадов, поликлиник, школ обходиться недешево, что отражается на стоимости 1 м2.
Немаловажным является и рост численности населения в Краснодаре. Так в городе появились новые микрорайоны с домами и инфраструктурой.
Бесплатная консультация
Оставьте свои контакты, мы свяжемся с вами
Стоимость жилья
Из-за этого, как отмечают эксперты, люди, покупающие жилье эконом-класса в пределах до 2 млн. руб., перестанут переезжать в Краснодар. Для таких покупателей просто не будет предложений от застройщиков, занимающихся возведением недорогих многоквартирных домов.
Предполагается, что спрос на жилье снизиться к началу следующего года. В результате чего, стоимость одного метра квадратного будет нивелироваться акциями от застройщиков, скидками и другими подобными предложениями. Возможно снижение цены за 1 м2 в пределах 20 тыс. руб.
Такая цена закрепится за первичкой, не уйдет далеко от нее и рынок вторичного жилья.
В целом, в течение 2020-2021 гг. жилье в Краснодаре подорожало на 20%. На начальном этапе строительства застройщики продают жилье от 70 тыс. до 120 тыс. руб./м2. Год назад цены были на уровне 50 тыс.
— 60 тыс. руб./м2. И такая тенденция наблюдается во всех районах городах.
Даже с учетом подорожания цены в Краснодаре ниже, чем в других городах страны, где численность жителей превышает 1 млн. человек.
В частности, в Екатеринбурге и Казани стоимость метра квадратного составляет 100 тыс. руб., а во Владивостоке – 150 тыс. руб./м2. Итак, в Краснодаре цены более доступные, чем в других городах, и застройщики считают это вполне оправданным.
Жилье на вторичном рынке
Тут цены на квартиры были ниже, чем на первичном. Сейчас ситуация поменялась. Жилье в новостройке стоит столько же, сколько и в уже эксплуатируемом доме.
Цены на вторичку растут медленно, поскольку действуют льготные условия приобретения квартир в новостроях. Когда это закончится, то спрос станет перетекать на вторичку.
Прогнозируется, что этим рынком заинтересуются инвесторы, которые будут приобретать квартиры, выставленные на продажу в новостройках.
Ожидаемые тенденции на рынке жилья
Ждать сильного снижения цен не стоит. Краснодар находится на юге страны.
Сюда люди приезжают специально, спрос на новостройки и вторичку есть постоянно, поэтому тенденций к возвращению стоимости жилья на прежний уровень не произойдет.
Тем более, что цены никогда не падали, если они и росли, то потом просто фиксировались. Даже если в будущем строительство замедлится, то это приведет к дефициту предложений, что тоже положительно повлияет на рост цены.
Это может отрицательно сказаться на потенциальных покупателях, которые планировали переехать в Краснодар и взять жилье в ипотеку. Сделать это будет сложно, ведь уровень заработных плат формально остаются на прежнем уровне. По факту, в связи с глобальным ростом цен и постоянной инфляцией, доходы только уменьшаются.
Задать вопросы эксперту
Мы перезвоним вам
Отмена льготной ипотеки – что дальше?
Многие думают, что как только программа предоставления ипотеки на льготных условиях перестанет действовать, то произойдет снижение цен. Не стоит этого ожидать, поскольку уже произошло значительное подорожание стройматериалов, выросли расходы застройщиков, самые выгодные предложения уже распроданы, уменьшился объем строительства и необходимо создавать социальную инфраструктуру.
Прогнозы на 2021 год
Существует два возможных варианта развития событий. Первый – продолжится незначительный рост цен до конца текущего года. Второй – стоимость жилья перестанет расти на неопределенный срок.
Поэтому, если возникает желание приобрести квартиру в Краснодаре именно сейчас, то стоит это сделать. Откладывать покупку из-за подорожания квадратных метров не нужно, ожидая более выгодных условий и комфортных предложений. Цены и будут расти и дальше. На данный момент еще действуют льготные условия по ипотеке, которая заканчивается 1 июля. Да и ставка Центрального банка РФ еще не выросла.
А что вы думаете по этому вопросу, делитесь своим мнением в х!
Мэр Краснодара предложил отказаться от строительства дешевого жилья :: Краснодар :: РБК
Мэр Краснодара заявил, что город готов к строительной эволюции. Одно из предложений — отказаться от возведения жилья эконом-класса без инфраструктуры в пользу комфортного, обеспеченного социальными объектами
РБК
Как рассказал глава Краснодара Владимир Евланов в ходе ежегодного отчета перед депутатами городской Думы, по различным оценкам риелторов, сейчас в краевой столице количество выставленных на продажу квартир в 4-5 раз превышает годовой общегородской объем продаж. «Это классический кризис перепроизводства.
Существующая масса квартир давит на рынок, сбивая цену. Это плохо для застройщиков, для рядовых строителей, для бюджета. У нас есть пять лет, чтобы распродать уже построенное жилье. Я убежден – лучшее время для кардинального изменения принципов жилищного строительства в Краснодаре», — отметил Евланов.
По его данным, сейчас краснодарские строители реализуют жилье с наценкой порядка 7% от себестоимости. Это одна из самых низких доходностей в строительной отрасли в России. Многие из них не могут позволить себе строить социальную инфраструктуру.
При этом у города также нет средств, чтобы сразу обеспечить вводимое жилье социальными объектами.
К примеру, по подсчетам мэрии, при нынешнем уровне финансирования, за счет муниципальных и краевых средств за 25 лет город сможет построить 30-40 школ, около 200 детсадов (тот объем, в котором Краснодар нуждается сейчас).
В то же время ограничение выдачи разрешений на возведение жилых объектов — не выход из сложившейся ситуации, считает Евланов, т. к. бизнес уйдет в другие регионы. Город потеряет тысячи рабочих мест, современные технологии, загрузку сопутствующих производств и миллиарды налоговых отчислений.
«Выход видится в комплексном решении. С одной стороны – полный запрет на строительство необеспеченного социальной инфраструктурой дешевого жилья. С другой – переход на возведение жилых комплексов с более дорогим квадратным метром, в который по факту включается стоимость всей социальной инфраструктуры, сразу создаваемой застройщиками согласно проекту планировки», — заявил мэр Краснодара.
По его мнению, предложение поддержать строителей комфортного жилья — это шанс не только спасти строительную отрасль, развернув ее от конкуренции ценой к конкуренции качеством, но и уже на горизонте пяти — семи лет изменить вектор развития городской среды Краснодара.
«Более того, такой поворот не лишит Краснодар доступного жилья. Ведь хоть наш город и является местом, привлекательным для переезда, основные покупатели жилья здесь – местные жители, а основной мотив покупки – улучшение жилищных условий. Это значит, что районы с благоприятной городской средой заранее обеспечены устойчивым спросом», — считает Евланов.
В заключении глава Краснодара добавил, что город готов к строительной эволюции в краевом центре.
Напомним, в минувшем году строительная отрасль Краснодара поставила очередной рекорд, сдав в эксплуатацию более 2 млн кв. м жилья (в 2014г. — 1,7 млн кв м).
Что будет со стоимостью жилья в Краснодаре
Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости:
– Цены на жилье в первом квартале этого года действительно взлетели, причем произошло это во всех сегментах рынка жилья и во всех районах – начиная от центра города и заканчивая пос. Северным и Знаменским. Обусловлено это несколькими факторами.
Прежде всего, вступлением в окончательную силу корректировок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и в результате сокращения числа застройщиков со 100 до 30. Предложений на рынке жилья стало меньше, а желающих переехать в Краснодар не убавилось.
И теперь, я предполагаю, нас ожидает рост до 150-200 тыс. руб. за кв. м. Правда, Москву мы не догоним – там цена приблизилась к 500 тыс. руб. за квадрат. При этом первичка однозначно будет дороже – просто потому, что ее предлагать станут меньше, но вторичка, как всегда бывает, за ней подтянется.
Что касается отмены льготной ипотеки – да, она подстегнула рынок, но, я считаю, не оказала решающего влияния.
По мнению эксперта, свою роль в повышении цены, особенно в приморских городах, может сыграть и принятый закон о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под застройку. Взять Анапу: теперь вырубать виноградники под жилые районы запретят – а значит, жилья станут строить меньше и оно вырастет в цене. При том, что сегодня спрос на Анапу, Геленджик, Новороссийск уже высокий.
Но стал ли такой рост для риелторов неожиданностью?
– Пожалуй, да, – признает Ольга Долгополова. – Сейчас на начальном этапе застройщики продают жилье в среднем по 90-120 тыс. руб. за кв. метр, год назад было 50-60 тыс. руб. за кв. метр, можно сказать, что за год цены выросли в полтора, а то и в два раза. Когда такое было? И такая тенденция по всем районам города.
Когда рост цен остановится
Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON:
– В прошлом году мы видели ощутимый рост на жилье – как в Краснодаре, так и в целом по России. В этом году рост продолжился, и связано это со многими факторами, но ключевой из них – стимулирование спроса путем снижения ставок по ипотеке. Сегодня 80-90% сделок по продаже недвижимости происходит по этой программе.
Что будет дальше? Я думаю, во втором квартале некоторый рост продолжится, но со второго полугодия произойдет стабилизация, квадратный метр расти в цене перестанет, цены заморозятся. На мой взгляд, это связано с несколькими факторами. Во-первых, невозможно бесконечно иметь такой высокий рост, в какой-то момент потребитель просто перестанет приобретать жилье и число сделок резко сократится.
Во-вторых, если с 1 июля программа льготной ипотеки будет отменена, если мы потеряем этот стимул для активного спроса, большая доля покупателей из-за отсутствия такой программы уйдет с рынка. А пока есть большая вероятность, что ее не продлят.
Ждать падения не стоит
Илья, а как вы относитесь к мнению, что на протяжении долгого времени цена на жилье в Краснодаре была несправедливо занижена и теперь застройщики хотят взять реванш?
– Действительно, мы считаем сегодняшнюю цену весьма высокой, однако это происходит на фоне того, что на протяжении нескольких лет она была неоправданно низкой, с такой ценой застройщикам было очень сложно возводить качественные объекты. Сейчас берется курс на комплексное развитие территорий с социальной инфраструктурой, с более качественными параметрами объектов – для этого нужно достаточно высокая цена на жилье.
Кстати, если сравнить наши цены с другими городами-миллионниками, то в любом из них цены на недвижимость будут ощутимо выше, чем в Краснодаре, даже после нынешнего подорожания. В Екатеринбурге, Казани, например, цена в среднем порядка 100 тыс. руб. за кв.
м, во Владивостоке – 150 тыс. руб. за кв. м. То есть у нас цены на недвижимость остаются более доступными, чем в других крупных городах.
Поэтому такой уровень цен, как сегодня, застройщики, судя по всему, считают справедливым – и ждать их отката на прошлогодние значения не стоит.
Что касается Западного обхода, то рост цен, который там сегодня происходит, связан с его быстрым развитием, ведь еще несколько лет назад никто не стал бы всерьез думать о покупке там жилья.
Но сейчас он активно формируется: в прошлом году туда зашли несколько крупных инвесторов, реализующих проекты с качественными жилыми объектами. Среди них, например, большой застройщик, как ЮгСтройИнвест. Или такой застройщик, как компания «Семья».
Он возводит дома на Западном обходе только вместе со школами и детскими садами.
Застройщики пользуются моментом
Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд»:
– Я считаю, что кто-то из застройщиков просто пользуется моментом для извлечения максимальной прибыли.
В чем особенность нынешнего момента? Это и окончание программы льготной ипотеки: люди хотят успеть приобрести жилье, пока программу не отменили.
К тому же власти довольно жестко стали требовать от застройщиков обеспечивать свои проекты комплексной инфраструктурой. Сегодня построить одну-три свечки в поле – этого мало, там должны быть школы, детсады, поликлиники, зеленые зоны.
Эксперту вторят сами застройщики. Вот что думает Дмитрий Луценко, руководитель отдела продаж строительной компании DOGMA:
– Недостаточно просто построить дома, поставить детские качели и скамейки: покупатели становятся более требовательными и выбирают комплексы с благоустроенной территорией, современными детскими и спортивными площадками.
– Из-за отсутствия комплексных проектов власти приостанавливают деятельность стройфирм, отзывают разрешения на строительство, – продолжает Сидоркин.
– А изменить, согласовать новый проект, получить разрешение – на это потребуется как минимум несколько месяцев, у кого-то больше. В результате новые дома не появляются, а спрос никуда не делся.
Люди как планировали переезжать в Краснодар, как хотели поменять старую квартиру на новое жилье, – так и стремятся эти свои желания осуществить.
А покупать нечего! На одну квартиру выстраивается очередь из желающих ее приобрести. Естественно, застройщики этим пользуются. И сегодня уже кое-кто приравнял цены на Западном обходе к центру города. Месяц назад там еще можно было взять квартиры по 64-67 тыс. рублей за кв. м, а сейчас порядок цен – между 80-90 тыс. рублей за кв. м, в зависимости от стадии готовности.
Цифры и перспективы
Краснодар, Сочи и Анапа попали в рейтинг самых желанных городов России для переезда. Традиционно в лидерах Москва, Санкт-Петербург, а также южные города. Россияне стали чаще выбирать для переезда Краснодар, Сочи и Анапу. Спрос на них за год вырос в два раза, сообщило агентство «Авито. Недвижимость».
По данным компании MACON, в первом квартале этого года цены на жилье в Краснодаре выросли на 6%, это довольно существенный рост за небольшой промежуток времени, учитывая, что в предыдущие годы он колебался в пределах 10% за год, сегодня цена в среднем порядка 80 тыс. за кв. м.
При этом в зависимости от района диапазон цен составил от 60 тыс. руб. за кв. м. до 100 с лишним тыс. руб. за кв. м. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются центральная часть улицы Кубанонабережной, Фестивальный и Юбилейный микрорайоны – там цена может быть значительно выше средних значений.
Существенным фактором подорожания недвижимости стало начало работ по продлению трамвайной линии в микрорайон Московский. В ближайших планах администрации города – продление трамвайной ветки в ГМР и Восточно-Кругликовский район, что также будет способствовать росту там цен.
Александр Мадовский, заместитель директора департамента строительства администрации Краснодара:
– После принятых в 2017 году корректировок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве все эксперты прогнозировали рост цен на жилье, связанный прежде всего с банковским кредитованием и уже заложенной в себестоимость процентной ставкой.
Этот прогноз оправдался. Что конкретно повлияло на рост цен сейчас? Само собой – подорожание стройматериалов и льготная ипотека. Но с 1 июля мы, как и ряд других регионов, отказываемся от этой программы.
Еще одна причина – переход к новым градостроительным реалиям, а именно к комплексной застройке, обеспечение объектов социальной инфраструктурой. Застройщики самостоятельно либо объединившись проектируют и строят эти объекты за свой счет. От выполнения этого требования зависит и выдача разрешения на строительство жилищных комплексов.
В результате это привело к ограничению строящихся квадратных метров, снижению предложения, а в итоге способствовало росту цен на жилье.
Цены на недвижимость в Краснодаре и Сочи стремительно растут — МК на Кубани
На днях подруга скинула мне в «Вацап» объявление: «Адлер, продается квартира в строящемся доме, сдача в конце этого года, площадь — 33 квадратных метра, цена — 13 миллионов с хвостиком».
Я сначала подумала, что это шутка. Потом я подумала, что речь идет о каком-то суперэлитном доме в трех шагах от моря… Но откуда в элитном доме квартира в 33 квадратных метра? Короче говоря, я настолько заинтересовалась этой информацией, что попросила у подруги ссылку на объявление. И да, оно оказалось вполне реальным.
Дом для богатых чудаков
В Адлерском районе есть такое местечко — село Веселое. Оно располагается на самой границе с Абхазией. И вот там, в нескольких сотнях метров от таможни, сейчас строится огромный жилой комплекс, состоящий из многоэтажек.
Обычные бетонные дома, стоящие в неприличной близости друг от друга, вокруг комплекса оживленные пыльные трассы… Два года назад, когда этот комплекс только начинали строить, цена на квадратный метр там не превышала 80 тысяч рублей, и даже тогда это было недешево.
Постепенно стоимость квартир здесь росла. Но никому и в голову не приходило, что аппетиты застройщика вырастут настолько.
У местных есть объяснение: «Хайпанули на Сириусе!»
Переведу для несведущих. Недавно на территории Адлерского района появился новый поселок под названием Сириус. Он стал первой в России федеральной территорией с особым устройством власти и собственным бюджетом.
Пока никто из обывателей толком не знает, что ж это за особая территория, но в СМИ всё расписали настолько красиво, что всем кажется, будто жить здесь будет очень престижно.
Новый комплекс строится рядом с Сириусом, а значит, это, по мнению многих, ну о-о-очень круто.
Но круто ли это настолько, чтобы покупать здесь квартиру по цене почти в четыреста тысяч за квадратный метр? Вопрос, конечно, риторический. В отделе продаж утверждают, что квартиры продаются как горячие пирожки.
Но у меня как у человека, который интересуется сферой недвижимости, в этом большие сомнения. Если взять такую квартиру на условиях ипотеки, то ежемесячный взнос составит 84 тысячи рублей.
Многие ли в стране это потянут?
По данным Росстата, средняя зарплата на Кубани составляет менее 37 тысяч рублей в месяц. И по своим доходам мы, кубанцы, где-то в середине списка.
Самые высокие зарплаты нынче в Чукотском автономном округе — около 117 тысяч рублей. Далее идет Ямало-Ненецкий автономный округ (108 тысяч рублей), Магаданская область (свыше 95 тысяч рублей).
Ну и Москва, как всегда, не бедствует: средняя зарплата в месяц там составляет примерно 95,4 тысячи рублей.
Ясно же, что даже при таких доходах ипотечный кредит в 84 тысячи в месяц потянет далеко не каждый.
Однако всё это лирика. Раз застройщик установил такую цену, значит, какой-никакой спрос, а есть. Ну а тем, кто не может купить, только и остается что зубами щелкать.
Эх, хоть бы издали увидеть того чудака, который купит крохотную однушку в бетонном скворечнике за тринадцать миллионов…
Экскурс в прошлое
В Сочи я переехала ровно четыре года назад. До этого всю жизнь прожила в Краснодаре. Когда переезжала, однокомнатная квартира в Краснодаре площадью 30—35 «квадратов» стоила миллиона полтора. В проблемных домах жилье можно было купить и того дешевле. Проблемные дома — это так называемые самострои: многоэтажки, построенные без согласований и разрешений и вообще неизвестно как.
Узнав цены на недвижимость в Сочи, я сильно удивилась. Там квартира в так называемой хрущевке стоила от 2,5 миллиона. В самостроях можно было взять дешевле. Сервис «Авито» пестрел объявлениями о квартирах за миллион-полтора, но речь там шла о незаконченных домах.
Решил, например, какой-нибудь хитрый человечек построить у себя на участке не частный дом, как полагается по градостроительным нормам, а пятиэтажку на сто квартир. Фундамент заложил и пошел искать лохов, которые вложатся в его стройку. Достроит он дом или нет, сможет ли потом оформить на него документы, неизвестно.
Хочешь — рискуй, не хочешь — плати за узаконенное жилье дороже.
В Сочи я приехала не просто так. Меня пригласили на работу — продавать квартиры в новом жилом комплексе Адлерского района. Речь идет об одном из ЖК в селе Веселом.
Ценник мы изначально выставили такой: от 73 тысяч рублей за квадратный метр, но это за большие квартиры. Однокомнатные начали продавать от 80 тысяч за «квадрат». Это в черновой отделке.
Плакали, но брали
Если бы вы только знали, как возмущались покупатели! Это считалось несусветно высокой ценой! Местные, что называется, облизывались на наш комплекс, но обходили его стороной. Однако без покупателей мы не сидели. Я одна продавала в среднем по десять квартир в месяц, а это высокий показатель даже для профессионала.
Квартиры в основном покупали приезжие. Рулили Питер, Ханты-Мансийск, Красноярск, Челябинск, попадалась Москва.
Потом цены подняли до ста тысяч за «квадрат». Народ стонал, матерился, ругал комплекс, нас, но покупал. Почему? Потому что у наших квартир были хорошие документы. Вкладывать деньги в самострои жители «сытых» регионов боялись. Старые вонючие сочинские хрущевки тоже не привлекали, а мы продавали жилье в новых домах.
В 2018 году власти плотно взялись за борьбу с незаконным строительством. Большинство нелегальных строек прикрыли. В Сочи и Краснодаре за решетку попали многие именитые чиновники и руководители компаний, заведовавших сомнительными стройками… Казалось бы, это благо… Ан нет. Цены на жилье резко взлетели вверх. Но никто не думал, что они будут ползти вверх с таким упрямством.
- Ценничек стал золотым
- Так какова же картина в сфере недвижимости на день сегодняшний?
- Конечно, тринадцать миллионов за маленькую однушку в Сочи — это явно перебор.
- Проанализировав рынок Сочи, я пришла к такому выводу: минимальная цена за «квадрат» в нормальном, беспроблемном, уже сданном доме сегодня начинается от 165 тысяч рублей.
Те квартиры, которые мы когда-то продавали за 2,4 миллиона, сейчас стоят от 5,5 миллиона. Родственники когда-то взяли большую двушку за 5,2 миллиона, переживали страшно, думали, что переплатили, меня ругали. Недавно узнали: этажом выше такую же квартиру продали за двенадцать миллионов, праздновали несколько дней, порвали три баяна. Я теперь дорогой гость у них.
В Краснодаре цены тоже не то чтобы радуют и не то чтобы расстраивают — меня лично они шокируют и вводят в ступор. Знакомый риелтор недавно сказал: однушки в хрущевке поднялись до 2,2 миллиона. Это с полутора-то!
Три года назад мои бывшие соседи продали трехкомнатную квартиру в Краснодаре, в Комсомольском микрорайоне, за три миллиона рублей, еще и покупателя долго искали.
Недавно узнала: знакомая в январе приобрела двушку за 2,6 миллиона. Я еще расстроилась за нее, подумала: дорого.
Звоню приятелю-риелтору — он кричит: «Да ты что, скажи ей, что она под счастливой звездой родилась: таких цен уже нет!»
Я в шоке, товарищи!
Конечно, те цены, которые я называю, условны. Жилье что в Сочи, что в Краснодаре можно дешевле найти: везде есть неблагополучные районы и неблагополучные дома.
Например, в Краснодаре, в так называемом поселке Российском, утыканном самостроями, жилье можно найти дешевле полутора миллионов.
Например, знакомая продает студию площадью 22 «квадрата» за миллион триста. Да только в доме этом и поселиться страшно.
Вода там из скважины, газа нет, котельная работает на солярке, а это дорого: зимой «коммуналка» выходит тысяч на восемь.
Ну и электричества в этом доме на всех не хватает: чуть что — от чрезмерного потребления выбивает входные автоматы, весь дом сидит без света до устранения поломки.
Почему так? А потому что пятиэтажка эта построена нелегально, на участке, предназначенном для частного дома. Коммуникации были рассчитаны только на одну семью. А поскольку здесь теперь стоит пятиэтажка на сто квартир, жизнь в ней больше похожа на ад.
«Льготная» ипотека
Итак, что же стало причиной такого стремительного роста цен на рынке недвижимости края?
Выше я уже обозначила: в крае ужесточился надзор за строительством жилья, прикрыли незаконные стройки, а значит, конкуренция у застройщиков свелась до минимума. Когда-то именно разгул нелегального строительства держал цены в узде, но как только ситуация изменилась, это сразу же сказалось на стоимости квадратного метра.
Однако это только одна из причин, почему недвижимость в крае стала «золотой». Факторов, повлиявших на ситуацию, несколько, и все они из категории «хотели как лучше, а получилось как всегда».
Про льготную ипотеку слышали? С ее помощью наши власти решили поддержать жилищное строительство. Суть льготной ипотеки: если человек приобретает жилье непосредственно у застройщика, то в банке ему предлагают ипотечный кредит по минимальной ставке. Естественно, чтобы банки не терпели убытки, государство им отстегивает из казны.
Казалось бы, всем должно стать хорошо: народу жить полегче, а раз люди покупают больше квартир, застройщикам тоже отлично. Но проблема в том, что с увеличением спроса на первичное жилье стали расти и цены.
Невиданное дело: квартиры в строящихся домах сегодня стали стоить дороже уже готовой вторички (на нее льготная ипотека не распространяется). Парадокс? Да. Лично я не могу найти объяснение этому феномену.
Такое впечатление, что наш народ резко потерял разум и смотреть стал не на цены, а на предлагаемые проценты в банке. Ниже процент — берем.
И закроем глаза на то, что переплатим и что дом еще не достроен, подождем.
Но в любом случае рост цен на первичное жилье влияет на стоимость жилья вторичного — там ценник тоже пополз вверх.
Долевка по-новому
Еще один важный момент, который повлиял на цены в сфере недвижимости,— изменения в законодательстве, касающиеся долевого строительства. Умничать не буду, объясню по-простому.
Все мы привыкли к такой схеме: застройщик решил построить дом и по закону имеет право привлекать к этому процессу средства дольщиков. Договоры долевого участия даже регистрировались в Росреестре, всё вроде бы честно… Но при этом никто не гарантировал того, что однажды застройщик не разорится и не бросит стройку. Естественно, дольщики при таком раскладе остаются ни с чем.
Федеральные власти решили минимизировать риски покупателей и отныне запретили строиться на деньги дольщиков. Продавать квартиры в строящихся домах можно, но деньги покупателей поступают не застройщику в карман, а на специальный банковский счет, который как бы замораживается. Когда дом будет достроен, тогда застройщик всё сразу и получит.
Вроде бы всё честно, логично и прозрачно. Но абсолютно неинтересно застройщикам. Ведь никто никогда не знает, что будет через месяц, а уж тем более через год, на сколько поднимется стоимость стройматериалов, какие будут темпы инфляции. В общем, застройщики просто вынуждены драть с покупателей три шкуры, дабы минимизировать собственные риски.
И конечно, пандемия
Куда уж без нее! Естественно, пандемия тоже повлияла на цены.
Во-первых, многие страны сейчас закрыты для посещения россиянами. И та категория людей, которые хотели вложиться в недвижимость «за бугром», сегодня вынуждена покупать квадратные метры дома — не пропадать же деньгам.
Во-вторых, карантинные меры в России стали поводом для выселения за пределы государства целой армии мигрантов. А ведь именно мигранты были той самой дешевой рабочей силой, за счет которой выживали многие стройки.
Россияне за свой труд просят дороже, а значит, себестоимость строящегося жилья тоже дорожает.
Подводя итоги…
Итак, в причинах подорожания квадратных метров мы разобрались. Правда, стало ли нам легче от этого понимания? Лично мне нет. Новая квартира в ближайшее время мне точно не светит: не потяну.
Интересно, а кто-то потянет? Многие эксперты предрекают рынку недвижимости края мощный обвал цен, но правы они или нет, покажет только время.
А в завершение один небольшой штрих к портрету современных приобретателей жилья в Сочи.
В начале разговора я упоминала жилой комплекс, в котором я когда-то продавала жилье. Знаете, что там сейчас происходит? Местная управляющая компания воет от тотальных неплатежей. Люди не платят за «коммуналку». Проводили работу с собственниками, выясняли, что к чему.
Типичная картина: жилье в комплексе приобреталось на условиях ипотеки. Люди, переезжая в Сочи из богатых северных регионов, считали так: раз квартиры здесь дорогие, значит, и зарплаты будут соответствующие.
Естественно, надежды на сытую жизнь не оправдались: зарплаты в Сочи невелики, а работа в основном сезонная — зимой еще пойди найди, куда пристроиться.
Короче, многим оказалось попросту нечем оплачивать ипотеку. Какая уж тут «коммуналка»?
Интересно, что будет дальше? Каким через несколько лет окажется портрет типичного приобретателя недвижимости в Сочи 2021 года? Смогут ли эти люди тянуть свои огромные ипотечные платежи? Мне очень это интересно.
Нет-нет, не думайте обо мне плохо, я вовсе никому зла не желаю и не завидую. Ну есть у людей возможность купить в Сочи жилье и есть, молодцы! А я сейчас слезы утру и начну улыбаться.