Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?
Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?
Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.
Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.
Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.
Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.
Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго.
Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.
При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.
Защита дольщиков при банкротстве застройщика
Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры.
Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут.
Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.
Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.
Как подать в суд на застройщика?
Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи государственным органам.
Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.
Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.
Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом.
В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.
Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.
Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.
Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика).
Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.
1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.
Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:
- признание права собственности на квартиру за дольщиком;
- требования о передачи квартиры;
- включение финансовых требований в реестр кредиторов;
- передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
- передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.
Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.
Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.
Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:
- дом введен в эксплуатацию;
- между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.
Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.
Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.
Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:
- договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
- доказательства оплаты жилья.
Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.
Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:
- ДДУ;
- договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
- договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
- договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
- другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.
Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:
- получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
- внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
- внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.
Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.
Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании.
В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам.
Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке.
Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика.
Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр.
Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.
Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).
Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.
Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.
Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный.
Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.
Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.
Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.
Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований.
Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена.
Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года по делу №А40-91655/10-88-351).
В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход.
Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования.
ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).
Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.
Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:
- проконсультируют по всем интересующим вопросам;
- подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
- подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
- подадут в суд соответствующий иск;
- представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.
Нежилое помещение в банкротстве застройщика
27 ноября 2019 года вышел третий Обзор судебной практики, в котором Верховный суд в двух ответах уделил внимание владельцам нежилых помещений в банкротстве застройщика.
Как я ранее писала, для владельцев нежилых помещений при банкротстве застройщика перспектива получить свое помещение была практически ничтожна, а деньги — тем более, так как их требования включались в 4 очередь реестра кредиторов.
А что такое 4 очередь? Это требования кредиторов, оставшиеся после удовлетворения требований налоговой, требований работников, требований дольщиков. До четвертой очереди реестра кредиторов банкротящегося застройщика выплата никогда не доходит.
В Обзоре от 27.11.2019 Верховный суд утвердил ряд новых положений, которые ранее (весной) были приняты по отдельным судебным делам, дошедших до Верховного суда. Благодаря им, а точнее настойчивым дольщикам, практика для нежилых помещений, наконец, поменяется.
Во, первых в вопросе 17 Верховный суд однозначно указывает, что после возбуждения процесса банкротства застройщика принимать иски в суды общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения — нельзя. Если иск подается ДО заседания, на котором застройщик будет признан банкротом — можно.
Признавать право собственности на долю в общем праве на объект незавершенного строительства — сомнительная перспектива, если объект не достроен. При готовности дома более 80 % — можно думать, но взвешивать перспективу достройки объекта все таки нужно. Реальна ли перспектива сдачи дома в эксплуатацию? Есть ли инвестор и на каких условиях он готов достраивать дом?
Верховный суд неоднократно разъяснял, что при банкротстве застройщика владелец нежилого помещения может предъявить только денежные требования к застройщику, в свежем Обзоре суд повторно про это напоминает, однако в вопросе 22 появляется кое-что новое.
Нежилое помещение в банкротстве и залог
Денежные требования владельцев нежилых помещений обеспечены залогом! Что это означает? После продажи нежилого помещения с торгов денежные средства получает сначала залогодатель (владелец нежилого помещения), а потом остальные по очереди в реестре — если деньги останутся.
Если нежилое помещение отсутствует как объект и еще не построено — то владелец нежилого будет созалогодержателем в целом недостроя наряду с остальными дольщиками.
В своих выводах суд ссылается на статьи 12.1 и 13 214 ФЗ, в которых речь идет о залоге без разделения на жилые и нежилые помещения. Нет нормы закона, которая обеспечивала бы требования дольщиков залогом исключительно по жилым помещениям. Общие нормы о залоге не делают исключений.
Таким образом, требования дольщика по передаче нежилого помещения в банкротстве застройщика обеспечиваются залогом помещения, которое подлежало передаче по договору долевого участия. И никаким другим.
Суд обращает внимание, что право залога на нежилое помещение возникает независимо от того, заявил это требование кредитор или нет. Для прекращения залога дольщик должен прямо об этом заявить в суде, а если ясного отказа не последовало — значит залог существует.
Однако, если дольщик вовсе не заявит свои требования к застройщику в процедуре банкротства, его требования не будут включены в реестр кредиторов — то залог прекратится. Требования обязательно нужно заявлять, процедуру банкротства контролировать.
Если на помещение было признано право собственности до банкротства застройщика — то помещение в опись имущества включаться не будет, как и продаваться с торгов.
Похожее
Страница 1 из 11
Земельные новости
Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость, рассказал РБК источник, знакомый с инициативой Минстроя.
Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения. Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами.
В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов. «Это касается не только Urban Group, а в целом дольщиков нежилых помещений, — рассказывает собеседник РБК.
— Но в последнее время именно из-за Urban Group количество таких обращений сильно увеличилось — в ее домах продано много кладовок и паркингов. Например, при банкротстве СУ-155 таких помещений было меньше, поэтому и протестов на их счет было меньше», — пояснил собеседник РБК.
«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.
РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений».
«Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.
Источник РБК, знакомый с ходом разработки законопроекта, рассказал, что подготовить изменения планируется в сентябре. Позднее Минстрой опубликовал проект закона, предусматривающего защиту покупателей нежилых помещений в многоквартирных домах в случае банкротства застройщика. Выяснилось, что изменить предлагается статус только некоторых видов нежилых помещений.
В частности, Минстрой предлагает внести поправки в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», благодаря чему не на денежную компенсацию, а на само помещение, расположенное в доме, смогут рассчитывать покупатели помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м. Особо прописано, что покупатели машиномест также смогут их получить.
В пояснительной записке к документу говорится, что «законопроектом решается вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований по машиноместам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов».
Тот же законопроект вносит изменения в 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», которые урегулируют вопросы продажи квартир в домах застройщиков, признанных банкротами. Согласно аудиту Urban Group, компания не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв.
м (площадь квартир — 812,6 тыс. кв. м). Стоимость завершения проектов оценили в 67,6 млрд руб., из них 11,9 млрд руб., по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. В уже строящихся жилых комплексах компании к моменту аудита было продано 6,3 тыс. нежилых помещений на 1,7 млрд руб.
(они реализовывались во всех шести незавершенных проектах Urban Group). Больше всего нежилых помещений продано в ЖК «Опалиха О3» — около 1,5 тыс. почти на 450 млн руб. Более 1 тыс. дольщиков, купивших места в паркингах, кладовые и коммерческую недвижимость, есть также в ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2» и ЖК «Солнечная система».
О проблемах дольщиков нежилых помещений говорилось, в частности, в открытом письме дольщиков Urban Group (есть в распоряжении РБК), направленном президенту Владимиру Путину, премьер-министру Дмитрию Медведеву и в различные госорганы.
Как банкротится Urban Group В апреле 2018 года Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия в жилых комплексах компании Urban Group, которая по итогам прошлого года была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Также в апреле владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.
В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»).
В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство. В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия. Беззащитные нежилые помещения В России за первое полугодие 2018 года, по данным Росреестра, было заключено 338,4 тыс. договоров долевого участия, на жилые помещения, по данным «Дом.РФ», пришлось 309 тыс. сделок, на нежилые, соответственно, 29,4 тыс. Чтобы уравнять дольщиков нежилых помещений и участников строительства жилья, необходимо внести изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», поясняет руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal Константин Бойцов. «Эти изменения должны предусматривать по аналогии с действующими нормами создание реестра требований передачи нежилых помещений», — уточняет он.
«Между тем в настоящее время, пока такие изменения не приняты, суд будет руководствоваться действующими положениями законодательства.
Поэтому покупателям нежилых помещений в данной ситуации было бы логичнее как можно скорее позаботиться о том, чтобы признать свое право собственности на приобретенные ими объекты в судебном порядке.
При этом если здание введено в эксплуатацию, то нужно подать иск о признании права собственности, если не введено, то о признании права на долю в объекте незавершенного строительства», — советует партнер АБ «Деловой фарватер» Павел Ивченков.
«Подобные изменения в законодательство, конечно, не только дадут некоторую защиту для покупателей нежилых помещений, но и снимут градус напряженности, который возник сейчас в связи с ситуацией с Urban Group», — говорит гендиректор компании Key Capital Сергей Камлюк.
По его словам, коммерческие помещения на первых этажах часто покупают «ипэшники, малый бизнес, люди, которые сами часто живут в этом же доме — так удобнее управлять». «Но все-таки даже они зачастую покупают эти помещения, когда дом уже построен и заселен, то есть когда есть трафик. Хотя есть и специализированные компании, которые скупают пул коммерческих помещений во всем жилом комплексе на этапе строительства», — рассуждает Камлюк.
По словам партнера «Лидер Групп» Александра Рассудова, такие специализированные инвесторы покупают помещения под магазины в жилых комплексах с хорошим расположением сразу, как только они появляются в продаже.
«Покупают для рентного дохода, и определяющим является расположение, будущий пешеходный и автомобильный трафик», — поясняет он.
При этом коммерческие помещения в жилых комплексах «в чистом поле» сейчас часто остаются нераспроданными ко времени окончания строительства дома.
rbc.ru
Предыдущая новость Следующая новость
Вс разграничил понятия машино-места и нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 307-ЭС20-4804 (7) по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требований дольщика о передаче ему двух квартир и двух машино-мест.
В декабре 2013 г. АО «Новая Скандинавия» заключило с Андреем Андреевым два договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома о передаче ему трехкомнатной и четырехкомнатной квартир.
Впоследствии стороны заключили два ДДУ касательно передачи двух гаражей-стоянок площадью 13,9 м, на основании которых мужчина перечислил застройщику 1,2 млн руб. (по 600 тыс. руб. за каждый объект).
Позднее АО «Новая Скандинавия» было признано банкротом. Поскольку застройщик не исполнил свои обязательства по передаче квартир и машино-мест, Андрей Андреев обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований должника требований о передаче квартир и машино-мест.
Суд первой инстанции включил в реестр требования о передаче жилых помещений, при этом трансформировал требование о передаче машино-мест в денежное, включив его в четвертую очередь реестра, мотивируя это тем, что положения Закона о банкротстве, направленные на социальную защиту прав участников строительства, не могут быть применены к нежилым помещениям.
В дальнейшем апелляция отменила это определение, полностью включив требования кредитора в реестр, отметив, что Андрей Андреев полностью исполнил свои обязательства в рамках ДДУ о передаче гаражей-стоянок. Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе определение первой инстанции.
Кассация сочла, что в силу подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого составляет не более 7 квадратных метров.
Поскольку площадь спорных машино-мест превышает допустимые этой нормой параметры, требование в этой части не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений.
Андрей Андреев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А56-96685/2015, напомнил, что изменениями в Закон о банкротстве установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства – физлиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилья или передаче машино-места и нежилого помещения.
Кабмин хочет заменить солидарную ответственность бенефициаров застройщика на субсидиарнуюСоответствующий проект поправок в Закон об участии в долевом строительстве и Закон о несостоятельности внесен на рассмотрение депутатов Госдумы
«Целью данных изменений является защита прав участников строительства, имеющих намерение приобрести у застройщика-банкрота вместе с квартирой место под размещение транспортного средства и (или) небольшое нежилое помещение для хранения вещей (кладовку).
Такие объекты недвижимости обладают исключительной потребительской ценностью для лиц, проживающих либо планирующих проживать в многоквартирном доме (жилом комплексе), в котором эти объекты расположены. Согласно подп. 3.1 п. 1 ст. 201.
1 Закона о банкротстве (в редакции Закона № 478-ФЗ) под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом нежилым помещением признается помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров», – отметил ВС.
Высшая судебная инстанция пояснила, что машино-место представляет собой предназначенную для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Такой объект является одной из разновидностей недвижимого имущества.
Как пояснил Суд, из положений Закона о банкротстве не следует тождество двух понятий – машино-места и нежилого помещения. Напротив, очевидно усматривается их различие: для нежилого помещения установлена максимально допустимая площадь, тогда как в отношении машино-места ограничения по размеру площади не предусмотрены.
Таким образом, ошибочное толкование судом округа положений Закона о банкротстве фактически лишает граждан – участников строительства возможности реализовывать предоставленные законодателем дополнительные социальные гарантии. В связи с этим ВС отменил постановление окружного суда и оставил в силе определение апелляции.
Адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский отметил, что при разрешении данного спора суды первой и третьей инстанций допустили, как представляется, очевидную ошибку в буквальном толковании закона, сочтя, что машино-место является разновидностью нежилого помещения. «В результате этой ошибки они применили к этим объектам те ограничения по площади, которые закон устанавливает лишь для включаемых в реестр требований о передаче нежилых помещений», – пояснил он.
По словам эксперта, непосредственно применимый в таком споре подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве и п. 1 ст. 130 ГК РФ свидетельствуют о необходимости отличать машино-места от нежилых помещений.
«Тем более, что различие этих объектов совсем не является умозрительным: помимо целевого назначения, машино-место сложно назвать помещением хотя бы по той причине, что оно представляет собой часть здания, не ограниченную либо только частично ограниченную строительной или иной ограждающей конструкцией (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)», – полагает адвокат.
Илья Лясковский отметил практическую ценность определения ВС, так как значительное количество рассматриваемых арбитражными судами дел о банкротстве застройщиков и их социальная значимость требуют от высшего суда устранения и простых ошибок в правоприменении до того, как они послужат формированию массива неверной судебной практики.
Старший юрист АБ «Халимон и партнеры» Денис Глухов назвал абсолютно верным вывод Судебной коллегии. «Ограничение по площади в 7 кв. м, содержащееся в подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, не применяется к машино-местам.
Буквальное толкование указанной нормы требует отнести ограничение только к нежилым помещениям, на это указывает и отдельное наименование законодателем машино-мест при перечислении объектов. Дополнительным подтверждением данной трактовки является то, что стандартное машино-место по площади больше 7 кв. м.
Минимально допустимым является машино-место с размерами: 5,3 м на 2,5 м, то есть площадью в 13,25 кв. м», – пояснил он.
По мнению эксперта, при анонсировании включения этой нормы в Закон о банкротстве указывалось, что она вызвана валом жалоб дольщиков, чьи права на машино-места и кладовки оказались незащищенными при банкротстве девелопера Urban Group. «Применение к машино-месту указанного критерия – очевидная ошибка конкурсного управляющего и арбитражного суда округа, исходя из моего опыта подобное скорее редкость, чем правило», – заключил Денис Глухов.
Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2021 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)
Строительная отрасль всегда пользовалась популярностью, поскольку люди стремятся жить в комфорте. В настоящее время постоянно возрастает спрос на долевое строительству, что выгодно как застройщику, так и дольщику – будущему владельцу квартиры.
Однако сотрудничество не всегда проходит успешно. В некоторых случаях строительная компания не в состоянии завершить строительство объекта, поэтому ее представители обращаются в суд с просьбой оформить банкротство застройщика.
Дольщики при этом оказываются в сложной ситуации, не зная куда обращаться и что требовать.
Вариантов развития ситуации можно выделить три:
- Дольщик собирается обратиться в судебную инстанцию с целью взыскания денежных средств с застройщика, и узнает, что в отношении него оформляется банкротство строительной компании.
- Дольщик знает о банкротстве застройщика, однако подавать заявление в суд не собирается, поскольку рассчитывает получить квартиру в строящемся объекте.
- Дольщик обратился в суд с требованием получения денежной компенсации от застройщика, выиграл процесс, однако не может получить от строительной компании свои деньги.
Каждая ситуация требует подробного рассмотрения.
Передача жилья после банкротства
После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.
Вариант первый
Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.
Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.
Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.
Форма заявления на приватизацию земельного участка
Вариант второй
Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:
- Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
- Здание не заложено
- После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
- Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения
Вариант третий
Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.
Вариант четвертый
Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.
Получение денежной компенсации согласно решению суда
Если строительная компания, согласно решению судебной инстанции, должна выполнить перед дольщиком долговые обязательства, и с момента вынесения решения прошло более одного месяца, можно обращаться в суд с требованием признания должника банкротом. При продолжающемся строительстве и возможности застройщика избежать подобной процедуры, долг будет сразу же погашен.
Если строительная компания инициирует признание себя банкротом, то взыскание денежной компенсации возможно только после прохождения всех этапов процесса. В большинстве случаев имущество должника продается с аукциона, а полученные средства делятся между дольщиками.
Неустойка при банкротстве застройщика
По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!
Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.
Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений
По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше.
Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр.
Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству.
Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.
Образец требования о передаче жилого помещения
По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.
Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы
Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.
Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.
Чем грозит банкротство застройщика и что делать если застройщик банкрот?
Множество людей, которые имеют свою долю в строительстве, больше всего боятся, что произойдет банкротство застройщика. В таком случае происходит остановка строительства, и дольщики остаются без вложенных средств и без жилплощади.
Государство всеми силами старается побороть недобросовестные строительные организации, но количество банкротов в строительстве растет с каждым днем. Особенно возрастает подобный риск во время экономического кризиса в стране.
Что же делать гражданам, которые пострадали, как вернуть свои вложенные деньги или получить недвижимость. В этой статье мы постараемся ответить на эти самые животрепещущие вопросы.
Первым делом в случае, когда происходит банкротство застройщика, дольщики должны обратиться в суд, чтобы вернуть свои инвестиции. Обратитесь к юристу для получения консультации или же возьмите весь пакет услуг.
Это необходимо, чтобы юридически правильно оформить все свои требования и подать иск в суд. В свою очередь он сделает выбор куда лучше обратиться в данной ситуации. Это может быть суд общей юрисдикции или же арбитражный суд.
Кроме того, юрист поможет решить какой иск следует подавать – требовать возврата средств или признание прав собственности на недостроенную жилую площадь.
Имеют место три основных ситуации, как действуют пострадавшие после объявления, что наступило банкротство застройщиков
Ужесточена ответственность за самовольный захват земли
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.
В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Банкротство застройщика в 2021 году: новое в законе
Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».
Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.
Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.
Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:
- Аккредитует финансовых управляющих
- Оспаривает сделки
- Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
- Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ
Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.
Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.
Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.
Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.
Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:
- Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
- Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.
Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.
Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.
Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.
Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».
Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.
Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).
Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.
Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:
- Дольщики, предъявляющие финансовые требования
- Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота
Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.
Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.
Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.
Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.
Как исправить ситуацию при обмане?
Банкротство может наступить в результате логичных стечений обстоятельств или по вине самого застройщика, если он решил обанкротить компанию преднамеренно. В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.
Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость. Для этого все пострадавшие могут организовать ЖСК.
После — направить в суд заявление о признании права владения недостроенным строительным объектом и намерение взять его и земельный участок, на котором ведется строительство, в личное управление.
Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию. Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации. Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.
Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.