Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру

Благодаря льготной ипотеке, низким ставкам по вкладам и нестабильному курсу валют даже в условиях пандемии продажи недвижимости идут вверх. Продавцы стали чувствовать себя увереннее, а у покупателей появилось больше возможностей для приобретения действительно комфортных вариантов.

Рассказываем, как представить квартиру в наиболее выгодном свете и продать её по цене, о которой вы не будете жалеть. Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру Аналитические порталы и крупные СМИ часто публикуют материалы о рынке недвижимости. Например, по данным сервиса Авито Недвижимость, в 2020 году спрос на квартиры в новостройках вырос на 23%, на вторичное жильё — на 35%. Повысились и цены: на 19% и 8% соответственно в годовом выражении. Проанализировав такие исследования и прогнозы специалистов, вы будете чётко понимать, что происходит с ценами, спросом и предложением. И, соответственно, сможете принять взвешенное решение: продавать квартиру сейчас или дождаться более удачного момента.

2. Определите объективную стоимость жилья

Изучите другие предложения Посмотрите на сайтах недвижимости квартиры-конкуренты в вашем районе с похожей планировкой, площадью, состоянием.

Проанализируйте, какие объекты снимают с публикации через несколько минут после появления на портале, а какие висят месяцами и практически не набирают просмотров. Подумайте, чем ваша квартира может выгодно отличаться от аналогичных предложений.

Например, близость к метро, хороший ремонт, чистый подъезд, тихие соседи, красивый вид на парк и просторная парковка во дворе позволят обосновать сравнительно высокую цену.

Отыщите бесспорные преимущества вашего жилья

Подумайте и о преимуществах самой квартиры. Например, если вы недавно заменили проводку или трубы, установили дополнительные розетки, систему «умный дом» или датчики безопасности, смонтировали встроенные шкафы или сделали ремонт на балконе, смело повышайте цену. Новым владельцам не придётся всё это делать, а значит, и нести дополнительные расходы после покупки.

Обратитесь за профессиональной оценкой

Если не уверены, что можете сами обозначить честную для рынка и комфортную для себя цену, обратитесь к специалисту. Вызовите оценщика: он непредвзято изучит объект, определит все преимущества и недостатки, назовёт конкретную цифру и детально расскажет, на что ориентировался в определении стоимости.

3. Устраните явные проблемы

Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру Залитый потолок, дыра в полу и даже текущий кран — всё это ухудшает впечатление о квартире во время просмотров. Потенциальные покупатели могут запросить скидку, и будут правы. Капитальный ремонт перед продажей выполнять не стоит: новые жильцы, скорее всего, рассчитывают всё переделать на свой вкус и под свои потребности. Но привести квартиру в порядок имеет смысл. Например, можно поменять унитаз и ванную — пусть на дешёвые, но новые, без трещин, сколов и следов ржавчины. Составляя смету ремонта, стоит ориентироваться на 5–10% от стоимости квартиры, причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент. Если потенциальные затраты на ремонт превышают получившуюся сумму, выгоднее будет дать скидку покупателям. Если же вы продаёте квартиру в московской хрущёвке, которая включена в первый этап программы реновации, ремонт в ней делать точно не нужно. Такую недвижимость покупают, чтобы затем получить квадратные метры в новостройках. Анастасия Мазанько: «Все объекты имеют свои особенности и разную ликвидность. Если у вас нет опыта проведения сделок или работы с недвижимостью и вы не знаете, что нужно сделать именно с вашей квартирой, чтобы её быстро и выгодно продать, то обратитесь к профессионалу, который поможет избежать множества типичных ошибок. Бывает, что человек вкладывает в косметический ремонт более 100 тысяч рублей, а затем пытается увеличить цену на ту же сумму. Но такой подход работает крайне редко. Если квартира имеет типовую планировку и не слишком отличается от других предложений в том же районе, то чистота, порядок и мебель, которая входит в стоимость, могут сыграть свою роль при продаже. Однако тратить значительные суммы на ремонт обычно не имеет смысла».

4. Улучшите восприятие квартиры

Потенциальный покупатель всегда хочет «примерить» новую квартиру на себя: мысленно расставить мебель и технику, нарисовать картинку того, как он будет здесь завтракать, отдыхать, встречать гостей. Естественно, чужие вещи этому мешают. Поэтому лучше, если перед просмотром в квартире останется минимум мебели и декора.

Так покупателям будет проще обдумать назначение каждой комнаты, представить возможную перепланировку и будущий интерьер. Улучшить восприятие поможет и свет. Вкрутите более мощные лампочки и включите всё освещение перед просмотром — это создаст ощущение праздника. Конечно, чем больше света, тем ярче видны недостатки. Но плохо освещённые помещения всегда смотрятся немного отталкивающе.

И, конечно, не помешает генеральная уборка — даже если вы пока живёте в квартире, которую планируете продавать. Самый простой способ привести жильё в порядок — вызвать клининговую службу. Специалисты помоют окна и люстры, уберут загрязнения на плинтусах и плитке, освежат полы и фасады мебели. Словом, заставят квартиру сверкать, выглядеть новее и, соответственно, дороже.

Здорово будет, если вы также закажете химчистку мебели и ковров, повесите светлые шторы.

5. Сделайте качественные фото

Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру Пригласить фотографа и сделать профессиональные снимки интерьера — это, конечно, идеальный вариант, но на фотосессию нужны деньги и время. Если не хотите платить и ждать, можно пригласить в гости друзей с хорошей камерой, а затем обработать снимки в редакторе. Главное — не переусердствовать. Реальная обстановка в квартире должна соответствовать фото. Поэтому убрать пару царапин на полу или «подклеить» обои вполне допустимо, но удалять все трещины на стенах и потёки на потолке как минимум нечестно. Может оказаться, что потенциальным покупателям недостаточно ваших снимков, но приехать и осмотреть жильё в ближайшее время они не могут. Укажите при размещении объекта на Авито Недвижимости, что вы готовы на онлайн-показ, и у вашего объявления появится соответствующая плашка. Когда покупатель свяжется с вами, вы сможете договориться о показе квартиры по видеосвязи в удобное обоим время. Это поможет покупателю быстрее принять решение о приобретении жилья.

6. Составьте подробное и честное объявление

Представьте, что продаёте жильё друзьям или близким. Опишите, какой ремонт вы сделали и что планируете оставить в квартире: возможно, качественную мебель или брендовую бытовую технику. Уберите штампы — выражения, которые встречаются едва ли не в каждом объявлении на сайте.

Укажите как можно больше информации в параметрах объявления, а текст описания сократите до 10–15 строк. Это облегчит поиск вариантов на сайте и улучшит первое впечатление покупателя о вашей квартире.

Обязательно расскажите об инфраструктуре района, ведь люди покупают не просто квадратные метры, но место, где будут водить ребёнка в школу или сад, посещать фитнес-клуб, гулять в парке. Отметьте, если в доме сделан капитальный ремонт. Уточните, готовы ли вы к продаже в ипотеку. О шумных соседях писать в объявлении не стоит.

Но если серьёзные проблемы действительно есть, лучше сообщить о них до заключения сделки, предложить пути решения и скидку за такие неудобства.

Анастасия Мазанько:

«Объявление нужно писать честно, но лучше подать информацию сжато, чтобы у потенциального покупателя остались вопросы. Тогда он обязательно позвонит, а когда с человеком уже есть контакт, шансов заинтересовать его данной квартирой намного больше. Опираясь на вопросы покупателя, вы поймёте, что для него важно, и сможете представить жильё в выгодном свете. Если для человека важна большая лоджия, а вы будете описывать просторную кухню и санузел, то своей цели не достигнете. Порой информация из объявления работает против вас. Например, для одних людей стадион и школа прямо под окнами — это безусловный плюс, а для других — источник шума, а значит, большой минус. Во время просмотра покупатель сможет оценить реальную ситуацию и принять взвешенное решение».

7. Предложите дополнительные бонусы

Подумайте, что ещё вы можете предложить покупателю, чтобы ему было комфортнее жить в новой квартире. Например, у вас может быть гараж во дворе или парковочное место — а значит, новый владелец сразу решит вопрос со стоянкой для машины.

Или рядом с этой квартирой у вас есть ещё одна для продажи или сдачи в аренду: покупатель перевезёт туда пожилых родственников, и ему будет проще заботиться о них. Возможно, у вас есть грузовой транспорт и вы готовы помочь новым владельцам с переездом.

Или предоставите место для хранения их вещей и дачу в уютном коттеджном посёлке в аренду на время ремонта. Наконец, у вас может быть знакомая бригада мастеров, которые выполнят отделку со скидкой. Кроме того, можно проконсультироваться с юристом и предложить рассрочку на сравнительно небольшую сумму.

Иногда людям не хватает 20–30% от стоимости квартиры мечты, а в кредиты ввязываться не хочется. Рассрочка поможет обеим сторонам заключить выгодную сделку.

8. Подготовьте все документы

Перед продажей квартиры желательно выписать из неё всех, кто зарегистрирован, закрыть долги по коммуналке и узаконить перепланировки, если вы их делали. Непосредственно для сделки нужен такой пакет документов: Действительные паспорта собственников жилья.

Если среди владельцев есть несовершеннолетний, понадобится его паспорт или свидетельство о рождении, а также паспорт родителя или опекуна. Согласие органов опеки и попечительства, если в семье есть несовершеннолетние. Документ выдадут, если после сделки условия жизни детей не станут хуже.

Свидетельство о браке или разводе, если в документе о праве собственности на квартиру и в паспорте указаны разные фамилии. Нотариально заверенное согласие мужа или жены, если купленная в браке квартира оформлена на одного из супругов. Нотариально заверенная доверенность, если интересы одного из собственников представляет доверенное лицо.

Договор купли-продажи квартиры, который на сделке заверит нотариус. Чтобы у покупателей было меньше сомнений в чистоте и прозрачности сделки, вы можете также подготовить дополнительные документы: Договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или приватизации — эти документы устанавливают ваше право собственности на квартиру.

Выписка из реестра ЕГРН (предоставляется с 2016 года) или свидетельство о праве собственности на жильё (выдавалось до 2016 года, действительно и сейчас). Технический паспорт квартиры, который поможет убедиться, что в ней нет незаконных перепланировок. Справка о зарегистрированных лицах (форма № 9), которую иногда называют справкой о составе семьи.

Акты сверки счётчиков или другие документы об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что вы не стоите на учёте и имеете право заключать сделки с недвижимостью. Справка о снятии обременений — для квартир, купленных в ипотеку.

Читайте также:  20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Справка о снятии обеспечительных мер — если квартира была в залоге или о ней велись споры, но все вопросы успешно решили в суде. Добавьте выписку из ЕГРН прямо в объявление на портале Авито Недвижимость.

С ней покупатели будут уверены, что с вашей квартирой всё в порядке: она не находится под арестом или запретом, не в ипотеке или в долгосрочной аренде. В выписке будут указаны обезличенные данные о собственниках, а также кадастровая стоимость. Для продавцов услуга бесплатная.

Если после заключения договора купли-продажи у покупателя возникнут проблемы с квартирой, он может оспорить заключение сделки в суде. Иногда получается доказать, что продавец предоставил не всю информацию об объекте, и если бы недостатки были обнаружены ранее, купля-продажа не состоялась бы. Поэтому стоит предупреждать покупателя о действительно важных моментах и консультироваться с адвокатом или опытным риелтором, если возникают сомнения на любом этапе сделки.

9. Продумайте аргументы для торга

Иногда покупатели пытаются уже на просмотре сбить цену на 20–30%. Они понимают, что продавец, скорее всего, оставил пространство для торга, и пытаются выяснить его границы. Не соглашайтесь сразу снижать цену.

Напротив, обоснуйте свою цифру, покажите другие варианты в вашем районе: не такие выгодные, в худшем состоянии, дальше от метро, школ или детских садов. Объясните, что вы не слишком торопитесь, поэтому будете ждать покупателя, который готов заплатить справедливую цену.

На самом деле торг — это хорошо: он подтверждает, что человек заинтересован в сделке. Будьте готовы уступить, но чётко определите, при какой минимальной цене согласитесь на сделку. Ведь ваша цель — не только продать квартиру быстро, но и получить максимум выгоды. При этом сохраняйте объективность.

Если в доме течёт крыша, а вы продаёте квартиру на последнем этаже, стоит немного снизить цену. Также о пересмотре можно задуматься, если по объявлениям о продаже квартир видно, что рынок пошёл вниз. Но когда покупатели просят большую скидку просто потому, что нашли более дешёвый вариант, можете не снижать цену на свою квартиру.

Если бы им действительно был интересен и выгоден другой объект, они бы с вами долго не торговались. Анастасия Мазанько:

«Покупатель может найти практически любой повод для торга: например, в квартире не установлены металлопластиковые окна, расходится ламинат, не уложен кафель, квартира находится на первом или последнем этаже.

Но практика показывает, что если собственник твёрдо стоит на своём и хочет продать жильё не ниже определённой цены, то покупателю придётся уступить — или искать другие варианты. Поэтому лучше сразу закладывать в цену «пространство для манёвра» и делать скидку на устранение объективно серьёзных недостатков».

Открываем секреты: как продать квартиру максимально быстро

Оглавление:

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

  1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
  2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
  3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
  4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
  5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
  6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

  • выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
  • признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
  • при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
  • владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
  • обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
  • перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

  • владелец хорошо подготовлен к продаже;
  • объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
  • покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
  • мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

  • подготовка к продаже;
  • реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
  • презентация и показ своего объекта;
  • переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

  • договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
  • технический паспорт;
  • свидетельство о подтверждении права собственности;
  • документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
  • разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
  • справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
  • выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
  • отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
  • паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

  • знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
  • знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
  • уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
  • уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
  • понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе. 
  • главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная.

Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе.

Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение.

Проводить экскурсию надо с короткими ми, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму.

Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии.

Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке». 

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.».

Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла.

Читайте также:  Как купить недвижимость в Москве или Подмосковье гражданину Украины?

Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную.

Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки.

Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки.

Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать.

Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня.

Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Как продать квартиру в долевой собственности целиком

Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру

  • Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.
  • Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость
  • Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

  1. Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.
  2. Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.
  3. Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:

  • ее продажу;
  • заложение;
  • оформление завещания на кого-либо;
  • оформление договора дарения на кого-либо.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда можно заставить собственника продать долю?

Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:

  1. Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
  2. Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
  3. Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.

Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.

Как законно заставить продать долю в квартире

По закону, гражданин, желающий продать свою часть права владения квартирой,

После уведомления последние могут выкупить обозначенную часть доли в течение 30 дней.

Процедура продажи по закону проходит в несколько этапов.

[2]

  1. . Установленного образца для заявления не существует, но в документе обязательно должна содержаться информация об условиях продажи и сумме доли.
  2. . В случае, если желающих выкупить долю будет несколько, владелец вправе выбрать наиболее выгодное предложение.

Продавец может продать свою долю ранее обозначенного срока только в том случае, если остальные владельцы дадут на это свое согласие в письменном виде, заверенное нотариусом.

  • . После заключения сделки обязательно нужно зарегистрировать право перехода в Росреестре с предъявлением письменных нотариально заверенных отказов прочих собственников либо уведомления их о продаже.
  • Исковое заявление обязательно должно содержать полные данные заявителя, подробное описание с указанием требований, показания свидетелей, личную подпись заявителя.

    Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры.

    К заявлению необходимо приложить всю имеющуюся документацию по делу (документы на право собственности, паспорт жилого помещения, оценка стоимости и т.д.).

    В случае, если будет доказано, что доля в квартире незначительна, выделить ее невозможно или совладелец не заинтересован в пользовании жилплощадью, суд может обязать заявителя выплатить денежную компенсацию за выкуп права владения недвижимостью ответчику без его согласия.

    На сегодняшний момент большинство квартир в долевой собственности оформляется при равных правах на недвижимость.

    • невозможность выделения доли;
    • незаинтересованность владельца части квартиры в ее использовании;
    • невыполнение владельцем обязательств по содержанию общего имущества.

    При совершении сделки по принудительному выкупу доли недвижимости составляется стандартный договор купли-продажи с последовательностью следующих этапов:

    [3]

    1. Подготовка необходимой документации на недвижимость (документы на право владения недвижимостью, справка из ЕГРН, БТИ, выписка из домовой книги).
    2. Подписание договора с обязательным заверением его у нотариуса.
    3. Обращение в Росреестр. Переоформление права собственности происходит в срок до 18 дней с момента подачи документов.

    Во всех остальных случаях в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ гражданин может владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и обязать его продать собственность не представляется возможным.

    Можно ли через суд продать квартиру в долевой собственности

    • Все сделки с квартирой, находящейся в долевой собственности, регулирует статья 246 Гражданского кодекса РФ.
    • При заключении сделки с третьими лицами важно соблюсти условия, на которых предлагалась продажа другим собственникам квартиры.
    • Иначе собственники могут обратиться с исковым заявлением о нарушении преимущественных прав в суд и переоформить право купли-продажи на себя.

    Особенности и нюансы

    В процессе осуществления сделки необходимо учитывать ряд нюансов.

    1. При долевой форме собственности владения недвижимостью возражение или несогласие совладельца на продажу не может стать поводом для отмены сделки, но может затянуть процесс на длительный срок.

    2. — долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.
    3. Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    4. Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
    5. В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

    6. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как продать долю в квартире?

    Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

    Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

    Читайте так же:  Как оспорить право собственности на земельный участок

    Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

    При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

    Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

    Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

    Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

    Порядок продажи доли постороннему лицу

    Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

    Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

    Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

    Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

    Как можно быстро продать квартиру без посредников? — НЕДВИЖИМОСТЬ

    Продажа недвижимости часто занимает несколько недель или месяцев.

    Чтобы не тратить личное время, собственники недвижимости перекладывают все хлопоты по поиску покупателя, сбору и оформлению документов на профессионалов – риелторов.

    За такие услуги специалистам выплачивают гонорар – фиксированную ставку или процент от стоимости недвижимости. Если собственник хочет сэкономить, он тоже сможет быстро продать квартиру без посредников.

    Чтобы не допустить дорогостоящих ошибок, рекомендовано следовать пунктам инструкции.

    Процесс самостоятельной продажи квартиры

    Оценка квартиры

    Чтобы не тратить время на поиски покупателя, следует правильно оценить квартиру. Для этого необходимо:

    • проанализировать рынок недвижимости в своем районе;
    • учесть состояние недвижимости (косметический ремонт, жилое состояние, пр.);
    • пригласить профессионального оценщика.

    Покупатель найдется быстро, если стоимость на жилье указана адекватная. Если звонков нет в первую неделю после публикации объявления, рекомендовано снизить цену на 5–10%.

    Если покупатель готов ждать, он может выставить справедливую (по его мнению) цену, а после ждать своего покупателя.

    Подготовка квартиры к продаже

    Сделать все возможное, чтобы жилье понравилось покупателям. Если есть возможность, следует:

    • сделать косметический ремонт;
    • освободить пространство от лишних вещей, мебели (особенно старой);
    • убрать в подъезде (при необходимости ставят лампочки, устраняют неприятные запахи, убирают в коридоре, на лестничной площадке).
    Читайте также:  Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

    Если решено сделать косметический ремонт, рекомендовано ограничиться небольшими изменениями. Не стоит вкладывать в жилье более 40–50 тысяч рублей.

    Важно убрать подтеки, разводы на потолке и стенах. Краны следует заменить, освежить краску на деревянных окнах. Часто этого бывает достаточно, чтобы привлечь внимание покупателя.

    Подать объявление

    Рекомендовано использовать бесплатные доски объявлений. Такие площадки посещают тысячи людей каждый день. Среди них может оказаться покупатель. Чтобы увеличить шансы на продажу квартиры, следует размещать объявление сразу на нескольких досках.

    Собственнику важно сделать объявление цепляющим. Для этого:

    • составляют броский заголовок;
    • делают несколько фотографий жилья в разных ракурсах;
    • указывают выгодные особенности квартиры, предлагают потенциальным покупателям поторговаться.

    Чем больше объявление и описание, тем выше шанс привлечь внимание покупателя.

    Дополнительное преимущество – это панорамная фотосъемка или видео, снятое в квартире. Оно позволяет оценивать жилье, находясь далеко от него.

    Организация просмотров

    Необходимо подстроиться под потребности и требования покупателя. Если он хочет взглянуть на квартиру, не стоит отказывать ему (даже в случае сильной занятости). Далеко не все люди готовы ждать, когда на рынке масса предложений. При показе продавец должен проявлять активность, но не навязывать свое мнение. Риелторы рекомендует обращать внимание только на достоинства жилья, рассказать:

    • о последнем ремонте;
    • об особенностях использованных для оформления материалов;
    • об инфраструктуре района;
    • о соседях;
    • о герметичных окнах;
    • о тихом и уютном дворе, пр.

    Дополнительно можно показать квитанции, чтобы покупатель смог убедиться – долгов по квартплате нет.

    Все слова следует подтверждать документально. Потенциальные покупатели не откажутся посмотреть документы о праве собственности.

    Лишь 1 из 5 собственников сможет быстро продать квартиру

    Подготовка документов

    Собственник заранее должен приготовить документы. Лишь некоторые из них могут быть заказаны только после подписания предварительного соглашения о намерениях. Предстоит подготовить:

    • паспорт;
    • выписку из Госреестра;
    • свидетельство о регистрации права собственности;
    • выписку из домовой книги;
    • согласие супруга на продажу жилья;
    • разрешение органов опеки на продажу, если в квартире прописан ребенок;
    • технический паспорт и другие документы.

    Часто помощником продавца становится государственный нотариус или адвокат. Некоторые документы необходимо заказывать заранее – на их подготовку у госорганов уходит до 14 дней.

    Рекомендовано выделить на сбор и подготовку документов не менее двух недель.

    Заключение договора

    Их может быть два. Первый – это предварительное соглашение о намерениях. Часто при его подписании покупатель вносит задаток. Это своеобразная защита для продавца на случай, если сделка срывается. Задаток остается у продавца, если иное не оговорено в договоре.

    Чтобы не допускать правовых ошибок, рекомендовано обратиться в нотариат или к юристам. Специалисты составляют договор, проверяют «чистоту» жилья.

    Регистрация перехода права собственности и получение денег

    Даже после подписания договора купли-продажи квартира принадлежит продавцу. Все меняет передача права собственности. Проводит ее отделение Госреестра. Выписка о переходе права собственности выдается покупателю через 9 дней после подачи заявления.

    Деньги передают при подписании договора купли-продажи и акта сдачи-приемки квартиры.

    О том, как можно быстро продать квартиру в Москве, читайте по ссылке.

    Поделиться ссылкой:

    Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

    Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению.

    И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками.

    Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

    Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2021 году законным путем.

    Что такое доля в квартире?

    Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

    Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно.

    Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится.

    Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

    Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

    • принять в дар или наследовать;
    • выделить при разводе.
    • Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
    • Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
    • Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

    Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

    В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

    Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

    В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

    Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

    Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

    В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском.

    При этом сделка не отменится.

    Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

    Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

    Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

    Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

    Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

    В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

    Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

    Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

    Но существуют риски:

    • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
    • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

    Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

    Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

    Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

    Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

    Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

    После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

    • об участниках с указанием паспортных данных;
    • о цене;
    • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

    Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами  подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

    Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

    Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

    • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
    • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
    • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
    • паспорта сторон сделки;
    • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
    • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

    Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

    Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

    • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
    • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

    Сейчас читают: Как продать квартиру менее 3 лет без налога?

    В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

    Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *