Игровые площадки, на которых резвятся дети, спортивные снаряды, беседки, прогулочные дорожки, зоны для выгула животных, а недалеко блестят новая школа и детский сад. И главное — у каждой машины есть место на парковке. Картина идеальной жизни, правда?
Изучаем, должен ли застройщик на самом деле оборудовать парковки и социальные объекты в своих ЖК
Собственники квартир всё ещё продолжают верить в некоторые мифы. Один из самых распространённых: у жильца обязательно есть своё машиноместо на парковке возле дома, и даже не одно, если площадь квартиры больше. Но на самом деле, стандартных требований к благоустройству территории вокруг дома — нет. Правила зависят от особенностей территории и того объекта, который на ней расположен.
«Вопрос здесь в том, хочет ли застройщик найти покупателей на свой жилой комплекс? В настоящее время именно клиент голосует своими деньгами, делая, всё чаще, выбор в пользу жилого пространства, а не квадратных метров, а жилое пространство характеризуется наличием полноценной инфраструктуры, в которую входят, помимо социальных объектов, и парковка, и детская площадка, и озеленение. А уж те, кто берут ипотеку, да ещё и на длительный срок, особенно тщательно выбирают жилой комплекс, который содержит в себе все указанные выше элементы благоустройства. Ведь в ежемесячном платеже разница с эконом-вариантами будет незаметна. Даже имеющиеся в Екатеринбурге эконом-варианты новостроек имеют хотя бы детскую площадку», — говорит директор по развитию риелторской компании УРАЛ-ЭСТЭЙТ Степан Пантелеев.
Именно объекты благоустройства, их качество и разнообразие позволяют создавать застройщику добавленную стоимость, влиять на размер прибыли с каждого жилого комплекса.
«Это уже не голая норма прибыли рядового СМУ по смете строительства объекта типовой «свечки», как это было ещё относительно недавно. Конкретные нормативы прописаны в СНиП, в которых содержатся требования к жилой застройке.
А ведь есть ещё апартаменты, то есть нежилая недвижимость, нормативы к которой другие. Хотя даже при их возведении застройщики стараются приблизиться к стандартам благоустройства жилого комплекса, хоть и не обязаны это делать.
Они прекрасно понимают, в чём ценность жилья для современного покупателя: как минимум это парковка и детская площадка», — отмечает Степан Пантелеев.
По словам специалистов рынка недвижимости, сегодня концепция точечной жилой застройки практически полностью изжила себя, поэтому всё больше девелоперов переходят к комплексному освоению территорий. Помимо жилых домов, создаётся полная социальная инфраструктура, необходимая для комфортной жизни: детские сады, школы, спортивные объекты, поликлиники, магазины, парковки.
Ещё на этапе разработки проекта жилого комплекса застройщик решает, какие социальные объекты необходимы, учитывая множество аспектов: месторасположение будущего ЖК, наличие рядом других социальных объектов, их загруженность. Существуют нормативы и требования, без соблюдения которых застройщик не получит разрешение на строительство.
Опять-таки многое зависит от локации. В проектах комплексного освоения территории обязательства по созданию социальной инфраструктуры прописаны в инвестиционном контракте, заключённом между застройщиком и местной администрацией.
Невыполнение этих обязательств может создать девелоперу дополнительные трудности, а выполнение, наоборот, позволяет сделать проект более привлекательным для покупателей.
«С другой стороны, если жилой комплекс строится на территории с уже сложившейся инфраструктурой, то застройщик вправе не возводить отдельные социальные объекты.
К примеру, если рядом с домом расположены остановки общественного транспорта, станция метро, а также муниципальная парковка, девелопер может создавать меньшее количество машиномест, чем это предусмотрено нормативами. То же самое происходит с детскими садами, школами и поликлиниками.
Если в существующих школах района нет сильной загруженности, застройщик вправе не включать её в свой проект. Необходимо только доказать это при прохождении экспертизы проектной документации. Стоит отметить, что в основном собственные школы, детские сады, поликлиники появляются в сегменте массового жилья.
Такие проекты намного масштабнее элитных и бизнес-класса и рассчитаны на большое количество жителей», — говорит управляющий партнёр компании Delta estate Елена Земцова.
Несмотря на то, что сейчас создание инфраструктуры действительно является обязательным во многих проектах, на практике застройщики часто затягивают строительство социальных объектов.
Они вводятся в эксплуатацию в последнюю очередь, когда жилые дома уже заселены.
Связано это во многом с тем, что социальные объекты — дополнительные расходы для девелопера, бюджета для которых на начальных стадиях строительства не хватает.
Источник: journal.n1.ru
Хочу больше полезных статей!
Губернатор Пермского края предложил обязать застройщиков возводить социальную инфраструктуру
Глава Пермского края Максим Решетников на заседании Совета при полномочном представителе президента РФ в Приволжском федеральном округе озвучил несколько предложений по строительному законодательству в части решения проблемы обманутых дольщиков и строительства социальных объектов для вновь возводимого жилья, сообщили Накануне.RU в пресс-службе краевого правительства.
Заседание состоялось 24 марта в Нижнем Новгороде. Глава Прикамья сообщил, что не всегда после комплексной застройки территорий жители новых домов оказываются обеспечены социальной инфраструктурой. В связи с этим он попросил рассмотреть возможность создания механизма, который бы позволил обязывать застройщиков возвести все необходимые социальные учреждения.
«Мы обсудили, как достичь объема ввода в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья в стране в год, и связанные с этим вопросы.
В первую очередь, это вопросы строительства социальных объектов, новый порядок регулирования долевого строительства, постепенный отказ от этого механизма и, конечно, обсуждали вопросы обманутых дольщиков.
Пермский край представил свой опыт, региональный закон, согласно которому порядка 70-80% дольщиков смогут получить компенсацию достройки домов», — пояснил Максим Решетников.
Из пяти объектов, застройщики которых находятся в стадии банкротства, по четырем принято решение идти этим путем. Создаются ЖСК, идет процедура передачи объектов либо они уже переданы, разрабатывается проектная документация по достройке объектов.
Также на заседании выступил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил несколько важных новшеств строительного законодательства, которые вступят в силу с июля 2018 года. Так, по мнению главы федерального Минстроя, определение тарифов на подключение коммуникаций для строительных компаний нужно отдать в ведение региональных властей.
«Нельзя сделать единый тариф для всей страны. Также регионы должны решать сами какой тариф устанавливать: прямой или дифференцированный», — пояснил министр.
Кроме того, Михаил Мень отметил, что в федеральном минстрое есть понимание, что компании отличаются между собой и внутри региона.
Есть компании, которые по 20 лет честно работают, а другие, которые хоть и вошли на рынок, выполнив все требования закона, но власти за них поручиться не могут.
Для решения этого вопроса рассматривается возможность составления федеральных рейтингов строительных компаний. На их основе и можно было бы формировать тарифы на подключение строящихся объектов к сетям, — подытожил министр.
Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства
В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства…
Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.
С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости
Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.
У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.
На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ.
В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом.
Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.
Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.
Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.
Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.
Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам
Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.
Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги.
Правда, размер компенсации при этом будет ограничен.
Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.
За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.
В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.
Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.
Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.
Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.
Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.
Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».
Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Требования к руководству и бухгалтеру
В законе определены требования к руководителям компании-застройщика.
Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления.
Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.
Есть в законе и положение, касающееся банкротов.
Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.
Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании.
Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников.
Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.
Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.
Обеспечение прозрачности деятельности
Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение.
Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства.
Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.
Выводы и прогнозы
Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.
С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.
В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.
Коттеджные посёлки: правовой режим объектов инфраструктуры
Верховный суд России 6 октября принял определение по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2, в котором поднял довольно актуальные для практики вопросы и озвучил интересные мысли относительно правового режима так называемого «коттеджного посёлка» и условий взаимоотношения между собственником индивидуального дома, земельного участка, с одной стороны, и управляющей организацией, товариществом собственников недвижимости (ТСН), с другой стороны, относительно пользования, несения расходов на содержание имущества, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта (объекты инфраструктуры).
В рамках данного определения Верховный суд пришел к следующим выводам и обозначил нижеизложенные вопросы.
1.
Верховный суд России наконец-то однозначно и чётко сформулировал позицию о том, что к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах, не применяется закон о садоводстве и огородничестве, так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
Данное разъяснение имеет важное правовое значение, поскольку нижестоящие суды общей юрисдикции последовательно при разрешении аналогичных споров ошибочно ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …» (или предшествующий ему закон о садоводстве), что ведёт к принятию неправильного судебного акта по существу дела и, как следствие, к нарушению прав собственников индивидуальных земель и домов в таких населённых пунктах.
2. Высшая судебная инстанция обозначила отсутствие в отечественном законодательстве понятия и института «коттеджный посёлок».
Несмотря на данный вывод, Верховный суд в тексте судебного акта использует в отношении населённого пункта незнакомое для российского публичного права обозначение «поселок закрытого типа» (не путать с Закрытым административно-территориальным образованием), что, впрочем, не является предметом деятельности судебной коллегии по гражданским делам и объектом изучения частного права в целом.
Судебная коллегия также раскрыла содержание этого обозначения — жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Однако из этого определения не представляется возможным выделить какие-либо сущностные и отличительные черты данного института.
Также в этой части суд указывает на то, что коттеджный посёлок не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.
Таким образом, Верховный суд обозначил наличие правового пробела в области данных отношений.
3. Правовой режим объектов инфраструктуры всего посёлка и бремя несения расходов на его содержание.
Судебная коллегия со ссылкой на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Тем самым, Верховный суд подчеркнул отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия названного выше «знакового» постановления Конституционного суда расходилась.
Некоторые суды отказывали жителям – собственникам индивидуальных домов в аналогичных посёлков в признании за ними общей долевой собственности на общую инфраструктуру (дороги, детские площадки, пляж, парки), другие — признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН, управляющая организация), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).
Теперь высшие суды определённо разъяснили свою позицию о неправомерности применения нижестоящими судами норм гражданского законодательства об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме к схожим отношениям, которые возникают в коттеджных посёлках.
Следовательно, согласно позиции Конституционного и Верховного судов, лицо, приобретая индивидуальный дом и участок под ним в таких населённых пунктах, в силу закона автоматически не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка (прежде всего общие дороги).
Исходя из вышесказанного, в силу ст. 210 Гражданского кодекса только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка (как правило, ТСН, управляющая организация или застройщик). Однако именно здесь наиболее ярко начинает проявляться правовая проблема в этой отрасли.
А именно собственник такого инфраструктурного имущества возлагает на каждого собственника частного дома и (или) участка обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, пляж, беседки) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (охранная, подрядная организации, др.).
На такие требования собственника инфраструктурного имущества посёлка совершенного обоснованно поступают возражения со стороны собственников частных домов и участков (жителей).
ТСН (управляющая организация) возлагает в одностороннем порядке обязанность на собственников частных земель по уплате денежных средств за пользование и в качестве компенсации расходов на содержание общепоселковой инфраструктуры в условиях отсутствия какого-либо соглашения (сделки) между ними или нормы закона, которая бы возлагала на граждан такие обязательства.
И очень часто возникает ситуация, когда гражданин-собственник не является членом (участником) ТСН, не принимает участия в его деятельности, воля последнего не учитывается при принятии решения о тарифах, заключении договоров с третьими организациями для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии. Однако данное обстоятельство не препятствует ТСН (управляющей организации) взыскивать в судебном порядке на основании норм о неосновательном обогащении денежные средства по тарифам и условиям, которые были утверждены ТСН (управляющей организацией) в одностороннем порядке. Судебная практика по такой категории дел складывается не в пользу собственников частных земель, суды взыскивают такие долги, при этом не учитывая объём и рыночную стоимость полученных благ (предоставления) жителями посёлка.
Более того, не существует закон, который бы возлагал на собственника индивидуального дома по аналогии со статусом собственника квартиры в многоквартирном доме содержать и нести расходы в отношении общего имущества.
В многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона автоматически становится и собственником общего имущества всего дома, однако в коттеджных посёлках гражданин, приобретая земельный участок и (или) индивидуальный дом, не становится по общему правилу (исходя из разъяснений Конституционного суда) собственником общепоселковой инфраструктуры.
Поэтому совершенно обоснованно и правомерно возлагать бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на собственников жилых помещений, так как последние являются собственниками общего имущества.
Однако в коттеджных посёлках имущество, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта, сохраняется в собственности застройщика или его аффилированного ТСН (управляющей организации), но это не мешает им возлагать бремя содержания их имущества на собственников частных земель и домов без учёта объёма блага, которые последние получают от использования инфраструктуры. То есть совершенно обоснованно возлагать на собственника квартиры бремя несения расходов на поддержание общедомовой инфраструктуры в надлежащем состоянии вне зависимости от использования или неиспользования им этого имущества, объёма полученного им блага, поскольку собственник квартиры является и собственником общего имущества. В частности, не имеет правового значения для уплаты денежных средств за содержание лифта или лестничной площадки факт и объём их использования со стороны собственника квартиры – он может купить квартиру и не проживать в ней, не пользоваться общедомовой инфраструктурой, но, будучи сособственником такого общего имущества, обязан содержать его.
Применение такого же подхода со стороны застройщиков и ТСН к собственникам частных домов в коттеджных посёлках является необоснованной, ибо последние, не являясь собственниками объектов инфраструктуры, не должны нести бремя его содержания, а обязаны уплачивать денежные средства в пользу собственника – ТСН (застройщика, управляющей организации) только ровно в том объёме, который был получен в качестве блага (предоставления) в результате использования таким индивидуальным собственником общепоселковой инфраструктуры. Именно такой подход возобладал в правовой позиции Верховного суда, который обязал нижестоящие суды устанавливать и учитывать в каждом случае объём и реальную рыночную стоимость пользования гражданином-собственником общепоселковой инфраструктуры.
Также Верховный суд в своем постановлении подчеркнул, что неправомерно применять тарифы и условия пользования имуществом, которые были утверждены ТСН (застройщиком, управляющей организацией) в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника частного дома или земельного участка.
К сожалению, в коттеджных посёлках довольно часто складывается ситуация, в которой ТСН утверждает в статусе собственника инфраструктуры всего посёлка тарифы пользования данным имуществом без учёта воли и интересов жителей населённого пункта, затем взыскивает с них в судах по этим тарифам якобы неосновательное обогащение.
Как правило, данные тарифы являются завышенными по сравнению с рыночной стоимостью соответствующих товаров, услуг и экономически необоснованными.
Автор настоящей статьи участвовал в судебных делах, где взыскивались долги в пользу ТСН и управляющей организации с жителей посёлка (около 300 индивидуальных домов), в которые были включены расходы товарищества на уплату заработной платы финансовому аналитику и маркетологу!
Исходя из вышеизложенного подхода, теперь ТСН при предъявлении требования к собственнику-жителю посёлка по уплате компенсации за содержание и пользование объектов инфраструктуры должен в каждом случае учитывать объём своего предоставления такому собственнику-жителю населенного пункта.
Так, собственник частного дома, который проживает в посёлке только в летнее время или не использует спортивную, детскую площадку, пляж не должен нести расходы наравне с собственником частного дома, который проживает в посёлке постоянно и активно использует соответствующее имущество ТСН.
Здесь нужно отметить довольно интересный по содержанию довод нижестоящих судов, которым возражали против названного выше принципа распределения обязательств по содержанию инфраструктуры, а именно, удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с гражданина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры (без учёта объёма и рыночной стоимости полученного блага этим гражданином), суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто- либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен. Тем самым, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что факт приобретения гражданином индивидуального дома и (или) земельного участка в коттеджном посёлка автоматически порождает у последнего обязательства нести соответствующие расходы на содержание всей инфраструктуры посёлка без учёта объёма использования такого имущества и встречного предоставления со стороны ТСН (управляющей организации), даже в условиях отсутствия как права собственности жителей на поселковую инфраструктуру, так и соответствующей нормы закона, которая бы возлагала на них такие обязательства.
Нужно здесь отметить, названный выше довод нижестоящих судов не лишён основания и логики, ведь соответствующая инфраструктура создаётся застройщиком в интересах всех жителей посёлка, такое имущество необходимо для полноценной жизни в населённом пункте всего сообщества.
Кроме того, возложение бремени несения расходов на содержание данного имущества только на собственников, которые ими фактически пользуются, приведёт к неразумно высокому размеру платы в пользу ТСН, что ляжет на плечи частных домохозяйств, а также в целом не будет способствовать возникновению интереса у застройщиков обеспечивать и развивать дополнительную инфраструктуру (спортивные площадки, общие зоны отдыха, пляж, парки).
В силу вышеизложенного, для разрешения названных в настоящей статье проблем и преодоления правового пробела в этой отрасли отношений необходимо ввести в Гражданский и Жилищный кодекс институт аналогичный единому недвижимому комплексу с детальным описанием правовой судьбы общепоселковой инфраструктуры после завершения проекта застройщиком, порядка и оснований несения расходов на его содержание со стороны собственников-жителей населённого пункта. Или, если решать этот вопрос через институты публичного права, то целесообразно предусмотреть в муниципальном и земельном законодательстве обязанность застройщика после завершения проекта передавать объекты общепоселковой инфраструктуры в собственность муниципального образования, которое за счёт муниципального бюджета будет нести расходы на содержание данного имущества в интересах каждого жителя коттеджного посёлка, учитывая, что коттеджные посёлки, как правило, согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований. При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти в ответ потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, поскольку он входит в границы муниципального образования. А как показывает практика и гражданский оборот, такие населённые пункты прежде всего ценны именно своей «закрытостью», обособленностью от других посёлков и ограничением (контролем) въезда на его территорию.
Обязан ли застройщик строить детский сад и школу — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Не секрет, что приобретение нового жилья зачастую связана с пополнением в семействе.
Поэтому наличие социальной инфраструктуры у жилого комплекса является принципиально важным фактором при выборе объекта для многих покупателей.
Строить не просто бетонные коробки, а самодостаточную территорию со всем необходимым – требование рынка. Но обязывает ли застройщик возводить социальную инфраструктуру закон – вопрос другой.
Должна ли по закону стройкомпания возводить детсады и школы при жилом комплексе?
Решение о строительстве детского сада или о его отсутствии принимается ещё на этапе проектирования. Здесь девелопер определяет потребности своего ЖК в объектах социальной инфраструктуры.
Как отмечают эксперты, на данный момент, вопрос об обязанности застройщика возводить социальные объекты, с правовых позиций, не урегулирован. Сам факт строительства жилья не влечет за собой обязательств строить школы, детские сады и поликлиники, особенно, если земля находится в частной собственности девелопера.
| «Когда строительство идёт на государственных или муниципальных участках, между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий. Одним из его пунктов предусматривается финансирование строительства или реконструкция объектов инженерной, социальной или коммунально-бытовой инфраструктуры Вторым возможным вариантом является возложение на девелопера социальной нагрузки – предоставление участка застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках комплексного освоения договор застройщика с властями также предусматривает не только жилищное, но и «иное» строительство. Кроме того, есть схема, которая реализуется с помощью заключения инвестиционного контракта. Прямо в нем не указывается, что застройщик должен самостоятельно возводить «социалку», но он обязуется профинансировать такое строительство. Таким образом, формальных оснований для того, чтобы обязать застройщика возводить детские сады, школы и другие объекты у властей нет. Но на практике они возникают: чиновники могут создавать бюрократические «препоны» в получении и утверждении разрешительной документации, а испортить отношения с властями – значит лишить себя новых контрактов в будущем.» |
Может ли застройщик отказаться от возведения социальной инфраструктуры для своего проекта?
По словам экспертов, ДДУ не предусматривает направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ. Деньги на возведения подобных объектов находятся в государственных или муниципальных бюджетах, следовательно, обязать застройщика к постройке может только договор с органами власти.
| «Если застройщик не связан никакими обязательствами с дольщиками или властями относительно постройки социальной инфраструктуры, то он имеет право отказаться от ее постройки. Не существует единых норм для строительства социальных объектов рядом с ЖК, это зависит от индивидуальных требований к проекту и территории». |
Гарантирует ли реклама ЖК с детсадом и школой их реальное строительство?
Рекламные буклеты не гарантируют строительство социальной инфраструктуры. Главный документ, который обязывает застройщика возвести «социалку» – проектная декларация, опубликованная на официальном сайте ЖК.
В ней перечислены все социальные объекты, их количество, площадь и сроки строительства.
Кроме того, обязательство застройщика возвести социальную инфраструктуру может быть прописано отдельно в договоре долевого участия.
| «Застройщик имеет право расходовать средства на строительство социальной инфраструктуры только при условии последующей передачи объектов в общую собственность жильцов, на баланс муниципалитета или федерального субъекта. Таким образом, гарантией строительства таких объектов, как школа, детский сад, досуговый центр и другая инфраструктура, может являться только наличие этих объектов в проектной декларации». |
Имеют ли право застройщики возводить детские сады и школы на деньги дольщиков (214-ФЗ ограничивает возможности расходования средств не на возведение дома)?
С 1 января 2017 года 214-й федеральный закон дополняется новой статьей 18.
1, которая позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков для возмещения затрат, понесенных на строительство объектов социальной инфраструктуры.
Эта возможность обременена условием передачи объекта после введения в эксплуатацию в общую долевую собственность дольщиков или безвозмездной передачи государству.
Однако специалисты не уверены в эффективности такой меры для решения проблем с нехваткой образовательных учрждений в Петербурге и Ленинградской области.
| «Это дополнение проблему потенциально решает. Но сложные формулировки и неоднозначность описанных процедур вызывают сомнения в эффективности применения статьи. Эти изменения никак не повлияли на фактический источник финансирования объектов – дольщиков. Но принесет ли правоприменение этой статьи какие-либо облегчения для застройщика в работе с этими объектами пока остается загадкой. |
Может ли девелопер просто сдать часть коммерческих помещений под частные детские сады вместо того, чтобы построить отдельные здания и передать их муниципалитету?
| «Старые инвестиционные контракты предусматривали обязательную передачу городу объектов социальной инфраструктуры. Сейчас, когда инвесторы строят на принадлежащих им участкам, они не обязаны передавать эти помещения городу и могут продать или сдать нежилые площади коммерческим учреждениями. Однако получается это не всегда – спрос на такие помещения невысок, и нередко инвесторы предпочитают сдавать их городу, тем самым избавляясь от неликвидных площадей, которые надо отапливать и обслуживать». |
| «Если же застройщик ведет строительство объектов инфраструктуры на собственные средства, то он может изменить их назначение, ведь, по сути, речь идет о его собственности. Нередко таким образом «социальные» детские сады превращаются в коммерческие. Однако нужно понимать, что такие «трюки» сильно вредят репутации девелопера, поэтому они относительно редки на рынке». |
Насколько детский сад и школа увеличивает стоимость квадратного метра в жилом комплексе?
Согласно статистике, с учетом уже имеющейся поблизости инфраструктуры, цены на жилье, расположенное вблизи элитных школ, обычно на 5-10% выше. При этом эксперты отмечают, что достоверно неизвестно, связано ли это с желанием покупателей обучать детей в этих школах, или просто более высоким статусом самого района, где такие школы расположены.
| «Наличие развитой инфраструктуры рядом с новостройкой существенно влияет на стоимость жилья. Стоимость квартир рядом со школой или детским садом выше на 2%». |
Если мне не нужна школа и детсад, можно ли просить скидку?
| «Вопрос относительно скидок за неиспользованные места интересен. На мой взгляд, скидку можно просить всегда. Вопрос в другом: кто и как умеет торговаться. Я знаю случаи, когда при покупке трёхкомнатной квартиры покупателю шла в подарок «однушка» или место в паркинге. Такие примеры становятся если не нормой, то регулярной практикой, так как сейчас рынок принадлежит покупателю». |
| «Застройщик предлагает на рынке определенный комплексный продукт, который включает не только квартиру, но и общественные пространства (подъезды, чердаки, подвалы, лестничные площадки), землю под зданием, инженерное оборудование, элементы благоустройства, а также социальные объекты. Помимо квартиры, всё это передается в общую долевую собственность жильцов. В цене договора уже вложены расходы на возведение данных элементов, которые покупатель либо соглашается оплачивать, либо ищет другой подходящий себе жилой комплекс без инфраструктуры. Просить застройщика исключить стоимость «социалки» из ДДУ – все равно, что просить продавца арбуза предварительно удалить косточки из плода». |
Может ли покупатель квартиры как-то отстоять свои права, если ему перед продажей обещали все, а на деле не оказалось ничего?
Выдвигая претензии, покупатель должен опираться, прежде всего, не на то, что ему обещают, а на то, что прописывается в ДДУ. Если в договоре долевого участия и проектной декларации не содержится упоминаний о строительстве социальных объектов, хотя на сайте проекта на фоне жилого комплекса изображена постройка, сильно напоминающая ДОУ, то никаких претензий дольщик предъявить не сможет.
Часто ли застройщики нарушают обязательства по строительству соцобъектов?
| «В Ленобласти многочисленны случаи, когда законченные дома не принимались властями из-за отсутствия социальной инфраструктуры. Среди таких проектов были комплексы от компаний «Норманн» и «Петрострой». Застройщики часто не видят смысла в строительстве социальных объектов, пока все квартиры в новостройке не будут сданы. Власти в ответ препятствуют процедуре ввода жилья в эксплуатацию – до тех пор, пока девелоперы не строят обещанные учреждения». |