Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?

Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?Реализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Виды доверенности

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:

  • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
  • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
  • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО !!! оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Риски для покупателя

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

Для покупателя важно убедиться:

  • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
  • важно удостоверится в дееспособности владельца;
  • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.

Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:

  • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
  • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
  • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
  • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
  • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
  • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Для продавца

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:

  • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
  • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
  • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.

Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:

  • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
  • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

ВНИМАНИЕ !!! У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Договор купли продажи по доверенности

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:

  • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
  • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
  • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
  • потом стоимость и способ расчета;
  • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
  • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

Для того чтобы оформить недвижимость:

  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
  • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
  • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
  • подписание кредитного документа;
  • последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО !!! Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:

  • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
  • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
  • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
  • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.
Читайте также:  Не могу выплачивать ипотеку – что мне делать?

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других.

  Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

Если квартира была получена в дар

Последнее обновление: 25.12.2019

Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке.

А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.

Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий срок исковой давности) – близки к нулю.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е.

к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни.

 Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

  • Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.
  • Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?
  • Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так.

Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы.

Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

  1. Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.
  2. В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.
  3. Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.
  4. Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

  • Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Продажа квартиры по доверенности — от а до я

Оглавление:

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Продажа квартиры по доверенности: риски

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Доверительная продажа

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда.

К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники.

То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой. Так, продавец может выдать доверенность риэлтору, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации. Овчинка стоит выделки: для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации (паспортный стол, бюро инвентаризации и прочие), где огромные очереди.

В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Криминальная «генеральная»

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа.

Читайте также:  Банки прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок в 2019 году

В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее.

В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Нотариальная палата уже давно не рекомендует проведение сделок купли-продажи по генеральной доверенности, исключая естественные житейские случаи, когда оформление данного документа удобно для семьи собственника недвижимого имущества. Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

  • истечение срока;
  • отмена документа лицом, её выдавшим;
  • отказ доверенного лица от своих полномочий;
  • смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
  • полная реализация полномочий;
  • признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

  • полные данные о доверителе;
  • полные данные о доверенном;
  • какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
  • срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
  • список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Что важно знать о доверенностях при сделках с недвижимостью

Собственнику стоит десять раз подумать, прежде чем оформлять доверенность при сделках с недвижимостью…

Квартиру продают после дарения по доверенности. Как проверить чистоту сделки?

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у сотрудников Федеральной нотариальной палаты основные моменты, на которые стоит обращать внимание, когда речь идет о доверенностях.

Какие права дает доверенность при сделке с недвижимостью?

Доверенность – это важный юридический документ, возможности которого часто недооценивают. Полномочия поверенного (человек, на которого выписывают доверенность) зависят от вида доверенности, срока и функций, которые выписывающее документ лицо позволило ему сделать от своего имени.

При оформлении купли-продажи недвижимости по доверенности поверенному зачастую доверяют управление и распоряжение имуществом. Эту доверенность часто называют генеральной, в нее вписывается достаточно широкий круг полномочий. Но де-юре такого понятия, как «генеральная доверенность» (как и «бессрочная»), нет.

Поверенного могут наделять очень широким кругом полномочий, документ может действовать и десятки лет, но это все равно не будет доверенность на все и навсегда.

Стоит учитывать, что давая человеку по доверенности право заключать от своего имени любые сделки с имуществом и в последующем регистрировать переход права собственности, доверитель, по сути, больше не сможет строго контролировать, как поверенный будет распоряжаться его недвижимостью (продаст или и вовсе отдаст даром), в какую сумму оценит и какую получит от покупателя.

Доверенность теряет юридическую силу по истечении срока, который указал доверитель, после досрочной ее отмены или в ряде обстоятельств, предусмотренных законом (к примеру, если доверитель умер или признан недееспособным).

Как правильно оформить доверенность?     

Доверенность, дающая право на распоряжение недвижимостью и регистрацию права собственности, должна быть заверена нотариусом. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат доверенности на совершение сделки, которые по закону требуют нотариальной формы, и другие доверенности, определенные в Гражданском кодексе.

Нотариус проверит соответствие документа законодательным требованиям и наличие в нем такой информации, как место и дата оформления, срок действия, сведения о поверенном и доверителе (Ф.И.О.

, место жительства, гражданство, данные удостоверяющего личность документа).

Кроме того, нотариус удостоверится в осознанности и добровольности действий доверителя, а также объяснит сторонам последствия выдачи доверенности.

На какой срок оформлять доверенность при сделках с недвижимостью?

Закон не накладывает ограничения на срок действия доверенности в каком-либо случае. Но такой документ не может действовать бессрочно. Если в доверенности не указан точный срок действия, считается, что документ действует один год, начиная со дня его выдачи.

Если речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, эксперты не рекомендуют оформлять долгосрочные доверенности, которые действуют год и более. На решение всех вопросов у доверенного лица уйдет не более нескольких месяцев.

Зачем отменять доверенность и как это сделать?

Если поверенный заключил сделку и зарегистрировал переход права собственности, а срок действия доверенности еще не истек, стоит отменить документ. С помощью неотмененной доверенности недобросовестные люди могут совершить нежелательные для доверителя действия.

Для отмены доверенности в нотариальной форме необходимо обратиться к нотариусу, который удостоверит распоряжение о ее отмене и внесет эти данные в реестр Единой информационной системы нотариата.

Со следующего дня доверенность перейдет в список отмененных, о чем будет указано в отмененных в специальном разделе портала Федеральной нотариальной палаты.

Это означает, что все заинтересованные лица автоматически получат информацию о прекращении действия документа.

Доверенность, составленную в простой письменной форме, также можно отменить у нотариуса.

Какие полномочия поверенного указать в доверенности?

Список полномочий поверенного должен быть полным, четким, однозначным и соответствующим закону.

Например, нельзя выдать доверенность на совершение сделки или другого действия личного характера (скажем, составление завещания).

Также по доверенности нельзя совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. К примеру, поверенный не может приобрести у доверителя недвижимость по доверенности от него же.

Если указать в доверенности короткий перечень полномочий (скажем, регистрация права собственности и получение готовых документов в МФЦ), это предотвратит многие возможные действия поверенного – дарение квартиры через договор в простой письменной форме или самостоятельное назначение цены недвижимости. Эксперты категорически не советуют давать поверенному право передоверия, поскольку в форс-мажорной ситуации при таких обстоятельствах вряд ли удастся найти «концы».

Достаточно «безопасный» перечень полномочий на подготовку документов для сделки  купли-продажи квартиры может включать:

  • сбор всех необходимых справок, дубликатов, выписок и других документов в указанных органах;
  • подпись заявлений за доверителя;
  • представительство в таких государственных органах и организациях, как ДЕЗ, БТИ, ЕИРЦ, ЗАГС, Центр государственных услуг «Мои документы», ФНС и другие;
  • подача и регистрация документов.

Как проверить доверенность?

Это можно сделать с помощью онлайн-сервиса проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты, куда круглосуточно может зайти любой гражданин. Чтобы проверить действительность и актуальность доверенности, необходимо ввести её реквизиты – реестровый номер, дату удостоверения, Ф.И.О. нотариуса, удостоверившего документ.

Читайте также:  Как я делала дизайн-проект для трешки: личный опыт. часть 1

Кто несет ответственность за законность сделки, где одна или обе стороны действуют по доверенности?

Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения.

Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа.

После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.

Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности).

Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет.

Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

  • Как проверить доверенность на подлинность
  • Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.
  • В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

  1. г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);
  2. д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;
  3. е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *