Кризис в строительной отрасли нарастает, считают эксперты

15.07.2020 20:52:00

Страну ждет новая волна обманутых дольщиков

Кризис в строительной отрасли нарастает, считают эксперты Кризис ускорил рост объемов проблемного жилья в стране. Фото PhotoXPress.ru

Правительство обещает упростить регулирование строительной отрасли, которое, по его оценкам, сейчас слишком усложнено и не позволяет наращивать объемы ввода жилья. Однако, по мнению экономистов, отрасли сейчас мешает не столько бюрократическая зарегулированность, сколько экономический кризис и сжатие потребительской активности.

Дешевые кредиты также не помогают держать отрасль на плаву. Высшая школа экономики (ВШЭ) предупреждает о росте объемов незавершенного строительства и новой волне претензий обманутых дольщиков. Уже сейчас каждая пятая строительная компания балансирует на грани банкротства, в стране не завершено строительство 10 млн кв.

м жилья, и для решения проблемы требуются 500 млрд руб.

«Отрасль оказывается не готова к тому, чтобы строить больше жилья», – заявил полномочный представитель президента РФ в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев, подчеркивая, что это становится проблемой.

«Там регулирование настолько сложное, что, сказать честно, примерно одинаковое время и одинаковые усилия требуются строителям для того, чтобы построить дом, и для того, чтобы разобраться с документацией», – сказал он. Это касается и страны в целом, и Дальнего Востока в частности.

Трутнев добавил, что ранее работу по упрощению регулирования в строительной отрасли на Дальнем Востоке притормозили. «Очень надеемся, что в целом в РФ все регулирование будет упрощено и строить можно будет быстро, качественно, беспрепятственно, не так, как сейчас», – пояснил он.

На серьезную зарегулированность отрасли жаловались ранее и участники рынка.

«Плохо, когда пять-шесть месяцев уходит только на то, чтобы получить разрешительную документацию до начала строительства», – говорил ТАСС вице-президент Российского союза строителей (РСС) Николай Глушков.

Избыточными можно считать до 50% требований в строительной отрасли, заявлял глава Министерства строительства Новосибирской области Иван Шмидт.

Напомним, еще в июне президент Владимир Путин поручал правительству проанализировать систему регулирования строительной отрасли, а также внести в нее изменения.

По словам президента, на первом этапе правительство готово перевести в разряд рекомендаций почти треть действующих требований к отрасли.

Другой вопрос: не повлечет ли за собой упрощение процедур строительства не просто плохого качества, а даже опасного для жизни?

Проблема строительной отрасли, похоже, не замыкается только лишь на сложную документацию. Как можно судить по обзору Центра конъюнктурных исследований ВШЭ, отрасль практически адаптировалась к юридической перестройке, связанной с переходом на эскроу-счета.

Но затем грянул новый кризис. «В начале марта началась интенсивная коронавирусная атака на население и экономику России, в том числе на строительную отрасль.

В итоге во втором квартале практически вертикально обрушились все показатели, характеризующие строительную деятельность, в том числе показатели первого ряда – спрос на строительные услуги (объем заказов), объемы выполненных строительных работ и финансовая составляющая (собственные финансовые ресурсы и прибыль)», – поясняли экономисты. По их уточнению, вряд ли в третьем квартале отрасль продемонстрирует компенсационный рост.

Они подчеркивают: основной удар в строительстве во втором квартале пришелся на позицию спроса на строительные услуги. «Снижение спроса естественно вызвало снижение предложения. В результате ухудшилось финансовое состояние большинства строительных организаций», – замечают в ВШЭ.

В свою очередь, снижение реальных располагаемых денежных доходов населения и переход большинства домашних хозяйств от потребительской модели поведения к сберегательной тут же вызовут снижение объемов жилищного строительства и падение доходности у самих строительных организаций, продолжают эксперты.

«Уже в мае, по данным Росстата, объем ввода общей площади жилых помещений по сравнению с соответствующим периодом прошлого года упал почти на 25%», – отмечает директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович, полагая, что потери жилищного строительства в текущем году составят примерно 10%.

Кроме того, каждая пятая строительная организация уже находится фактически в предбанкротном состоянии, а каждая третья по итогам четырех месяцев этого года работала в убыток, сообщает ВШЭ. Подобное плачевное состояние отрасли порождает еще одну проблему – рост объемов незавершенного проблемного строительства.

На сегодняшний день, как оценивают в ВШЭ, к этой категории можно отнести свыше 10 млн кв. м, и для завершения только этих объектов потребуется более 500 млрд руб.

«Естественно, рост проблемного строительства, работающего по старым схемам (без эскроу-счетов), автоматически вызовет негативную реакцию у покупателей этого жилья, которые окажутся в статусе обманутых дольщиков», – предупреждает Остапкович.

Эксперты «НГ» в целом согласны с выводами ВШЭ. «Если мы обратимся к статистике Единого ресурса застройщиков, то увидим, что только с 2019 на 2020 год перенесли ввод в эксплуатацию почти 8 млн кв. м жилья.

То есть в какой-то степени это уже проблемные объекты, так как их застройщики нарушили сроки ввода и перенесли их на текущий год. Если прибавить к этим показателям более старые просроченные к сдаче дома, то как раз получится свыше 10 млн кв.

м жилья», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако как дальше будет разворачиваться ситуация, по мнению эксперта, сейчас сказать сложно. «Вторая волна коронавируса и реакция на нее властей могут кардинально изменить любой возможный сценарий.

Сейчас рынок поддерживает программа субсидирования ипотеки, но если начнет нарастать безработица из-за закрытия малого и среднего бизнеса и производств в регионах, кредиты уже не помогут, а значит, строительство столкнется с кризисом сбыта», – поясняет Литинецкая.

Управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский отмечает, что сумма в 500 млрд руб., необходимая для полного решения проблемы обманутых дольщиков, была недавно озвучена зампредправительства РФ Маратом Хуснуллиным. «По его же данным, у правительства есть в наличии 120 млрд руб. для решения проблемы.

Очевидно, что оставшуюся сумму также должно найти государство и направить средства на докапитализацию компенсационных фондов. Решить эту проблему силами бизнеса не получится. Успешные застройщики могут лишь частично участвовать в завершении недостроев в обмен на получение разного рода преференций», – предупреждает он.

Коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева сомневается, что следует ожидать новой волны обманутых дольщиков. «Сегодня конъюнктура рынка недвижимости в корне отличается от ситуации во время кризиса 2008 года, который отметился чередой банкротств, заморозкой проектов и появлением большого количества обманутых дольщиков.

Сегодня надежность строительства повышается за счет законодательных инициатив. После реформы долевого строительства стабильно увеличивается доля жилых комплексов, реализуемых по новой схеме. Если исключить из расчета уже введенные в эксплуатацию лоты, то доля лотов, продаваемых по эскроу-счетам, достигнет 60% от всех строящихся квартир.

Таким образом, по старым правилам сегодня возводится около 40% массовых квартир», – сообщает она.

При продажах через эскроу второй волны дольщиков не будет, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Банки очень строго следят за соблюдением графика стройки.

Как только наблюдается малейшее отставание от графика – могут тут же перестать выдавать ипотеку на этом объекте.

Но если реализация квартир осуществляется по старой схеме, здесь не исключено появление новых пострадавших дольщиков, если застройщик не просчитал риски и не успел аккумулировать денежные резервы», – признает эксперт.

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, однако, напоминает, что введение эскроу-счетов все же приводит к повышению стоимости строительства, а значит, делает его менее рентабельным.

И это в конечном итоге может отразиться на росте проблемного строительства, а не наоборот, говорит она.

«Возможность достраивать по старым правилам как раз упрощает и удешевляет стройку», – считает Калашникова и добавляет, что сейчас покупательная способность населения падает, даже несмотря на снижение ипотечных ставок. 

???????? Строительная индустрия вымирает. ???? Кризис COVID-19, растущие проблемы и возможности

???? Строительная отрасль — огромна, «устойчива», стара как мир, и потребляет до 10% всех используемых в мире денег. В среднем можно считать, что каждый десятый трудоспособный человек в мире так или иначе связан со строительной отраслью.

Строительная отрасль отчасти является драйвером экономики, на ней завязано много внутренних процессов.

И хотя строительный сектор скорее подстраивается, чем влияет на развитие нашей жизни — вклад этой отрасли в развитие общественных процессов нельзя недооценивать.

???? С 2000 года в строительной отрасли во всем мире наблюдается устойчивая тенденция к сокращению числа занятых в строительстве и кризис 2008 года особенно сильно ударив по строительному сектору, усилил отток специалистов из отрасли.

???? Куда же движется строительный сектор сейчас? Сколько людей после кризиса 2020 года покинут строительную отрасль? Куда двигаться программистам после того как большинство процессов в финансовой и машиностроительной отрасли будут автоматизированы?

???? Строительная отрасль остается одним из наиболее важных секторов экономики в Европе, представляя около 10% ВВП и 50,5% валового накопления основного капитала, обеспечивая 20 миллионов прямых рабочих мест только в ЕС.

???? Кризис 2008 года сильно ударил по строительной отрасли Европы. Греция пострадала больше всех и потеряла 80% своей строительной промышленности в период с 2010 по 2013 годы. В остальных странах ЕС произошел внезапный спад производства — от -54,4% в Литве в 2009 году до почти стабильных уровней активности в Германии и Австрии.

Кризисы сглаживают всплеск активности в докризисные годы.

????‍♂ До 2007 года объемы строительства в ЕС росли с каждым годом. Тем не менее, рынок показал резкое снижение после 2008 года. Кризис евро и последовавший за ним — глобальный финансово-экономический кризис, оказал большое влияние на строительную отрасль во многих европейских странах. И в посткризисный период количество занятых в строительстве сократилось на 15-30%:

  • Только в Европе около 4 000 000 человек покинули строительство (от пика в 2007 году до «дна» в 2013 году)
  • с 2014 по 2018 год 70% этих людей вернулись обратно в строительную отрасль

Население Европы за последние 20 лет выросло на 15 миллионов человек и в то же время около 5 миллионов человек покинули строительную отрасль.

При отсутствии роста производительности в строительном секторе, и росте населения, отток рабочих из строительства указывает не на проблемы, а скорее на рост количества предложений в смежных отраслях.

????‍♂ Куда уходят строители? Означает ли это, что появились новые, более привлекательные отрасли с добавленной стоимостью?

???? Аналогичная тенденция к снижению наблюдается в Северной Америке, где пик занятости был достигнут в 2000 году. Но в отличие от Европы, долгосрочная тенденция здесь до 2018 года имела непрерывную тенденцию к небольшому росту.

???? В 2006 году на пике последнего жилищного бума в отрасли работало 7,7 млн человек. По состоянию на июль 2018 года занятость в строительстве в США достигла почти 7,2 миллиона человек (всего на 480 000 меньше (6%) меньше, чем в предыдущем пиковом периоде 2007 года).

И теперь долгосрочная тенденция по росту в США явно выходит на плато.

Как и в Европе, после кризиса 2019 года, скорее всего, только в Соединенных Штатах примерно 2-3 миллионам человек, работающим в строительстве — придется менять работу.

????‍⚖ Покупатели жилья в развитых странах (где ставка по кредитам меньше 3%) не решаются инвестировать в недвижимость («новый дом»), из-за ожиданий, что рынок скатится в рецессию и процентные ставки по ипотечному долгу могут сильно вырасти.

Так как с 2008 года ставки по ипотеке во многих развитых странах приблизились к нулю, правительства этих стран выбрали весь запас по смягчению кредитно-денежной политики и можно ожидать что когда-нибудь Центробанки развитых стран будут вынуждены поднимать ставки, что вызовет волну кризиса, которая смоет «Зомби-Компании» и владельцов недвижимости, которые не смогут платить по кредиту при новой ставке.

Поэтому возможно наступающий спад (после поднятия ставок) в строительстве будет не меньше, чем после кризиса 2008 года. (В следующей статье я возьму открытые данные для города Сан-Франциско и покажу тенденции в строительстве на примере этого города).

Читайте также:  Новостроек в Подмосковье стало меньше и они подорожали

Если сейчас при стоимости однокомнатной квартиры (или скорее аппартамента) в 200 000$ взять ипотечный кредит с месячным платежом в 1000$, по минимальной возможной ставке — 1% (на 20 лет, в «развитой стране») то через 10 лет после окончания договора c фиксированной ставкой (если такой договор вообще есть, так как во многих странах по умолчанию заключают договоры с плавающей ставкой) семейный бюджет (при среднемесячном семейном бюджете для Соединённых Штатов и Германии в 3700$ нетто) может разбиться об выросший ежемесячный платёж в 2000-3000$ (в оптимистичном варианте если ставка вырастет до 2%). В случае разрастания кризиса ставка может подняться до 5%.

Подобный триггер (увеличение процентной ставки в договорах с плавающей ставкой) спровоцировал схлопывания пузыря ипотечных кредитов в 2008 году в Соединённых Штатах, вызвав начало мирового финансового кризиса.

На графике показаны медианные процентные ставки в мире за последние 200 лет, которые до 1980 года находились по всему миру на уравновешенном и обоснованном уровне: около 4-6%.

???? Кризис возможно не сильно повлияет на строительный рынок в развивающихся странах, где много средних и мелких компаний за короткое время покинут рынок или будут поглощены тяжеловесами рынка и где ставки по ипотеке в отличие от развитых стран ещё есть куда снижать, — потребительский спрос скорее всего будет простимулирован, и дно будет достигнуто быстрее, чем это происходит в развитых странах.

???? Кризис одинаково затронет все страны, но в Соединённых Штатах такие ипотечные кризисы проходят быстрее, так как плавающая ставка, вынуждает потребителей, которым грозит банкротство — продавать свою недвижимость в короткий срок. Европейские же страны подстраховываясь фиксированной ставкой, растягивают последствия от возможного ипотечного кризиса на 10 лет.

В среднем в развитых странах в настоящее время строительство составляет 5-10% от общего ВВП страны и около 5% всех европейских работников заняты в строительном секторе. В развивающихся же странах доля строительного сектора в ВВП страны примерно в два раза выше, чем в развитых странах, и находится на уровне 10-20% ВВП.

В среднем можно считать, что каждый десятый трудоспособный человек в мире так или иначе связаны со строительной отраслью (строительная отрасль использует низкооплачиваемых и менее квалифицированных работников, и таким образом, является основным работодателем во всем мире для трудовых мигрантов).

Если спроецировать ситуацию на строительном рынке, которая будет возможно разворачиваться в Европе после 2021 года на остальной мир, мы можем предположить, что примерно 20% всех людей, работающих в строительстве сегодня, начиная с 2021 года — потеряют свои рабочие места и перейдут в другие отрасли (возможно, временно).

????‍♂️ 10% x 59 7 594 000 000 / 2 x ☣️ 20% = ????‍♂️ 75 940 000 человек
(каждая десятый) x (население Земли) / (толькотрудоспособная ) x (кризис)

Таким образом, в ближайшие годы около 75 миллионов человек, которые ранее работали в строительной отрасли, потеряют работу или перейдут в новые отрасли экономики.

С начала осени 2020 года мы можем ожидать спада в строительной отрасли, который может ударить сильнее, чем кризис 2008 года. Кому понадобятся большое количество офисных помещений, огромное предложение квартир, коммерческих площадей и парковок в больших городах?

???? Уже сейчас можно работать из любого удобного места и продавать/покупать любые товары из любой точки мира, где ловит интернет. В этот кризис начнут расти новые компании и стартапы которые до следующего большого кризиса приведут нас к новому уровню потребления и возможности зарабатывания денег.

⛺ Нам будут необходим быстрый доступ в Интернет и тёплое бунгало для ночлега. А в городах будут оставаться семьи с детьми и люди преклонного возраста, которым нужна инфраструктура родственников, образования и досуговых центров.

???? Еще до COVID-19 показатели производительности строительной отрасли были низкими по сравнению с другими секторами экономики. По уровню цифровизации за строителями стоят только товарищи, работающие в аграрной промышлености и поэтому отступать строительной отрасли уже некуда.

???? 1. Застойная производительность, низкая оцифровка данных и низкая рентабельность (2-10% в развитых странах, и 15-30% в развивающихся) преследуют отрасль в течение многих лет. А высоко индивидуальный подход к строительству и фрагментированная экосистема только добавляет проблем в копилку факторов, тормозящих развитие всего сектора.

Заметным результатом повышения производительности например в обрабатывающей промышленности является относительная цена автомобиля. Стоимость автомобиля снизилась со 140% среднего «национального дохода на душу населения в США» в 1910 году до 33% в 2012 году, а стоимость среднего жилья при этом выросла с 333% до 619% от дохода на душу населения в течение этого же периода.

Source: Prof Teicholz, Stanford University

???? 2. За последние десятилетия количество данных, используемых при планировании — росло как лавина, в то время как входящие данные не только не обрабатывались, но впоследствии редко систематизировались, теряясь навеки на локальных дисках. Поэтому на данный момент строительная отрасль является одной из наименее оцифрованных отраслей экономики.

К сожалению строительный проект нельзя сравнить со средним IT стартапом. Канбан для стандартного IT проекта будет иметь в 100 раз меньше задач чем Канбан при строительстве небольшого уличного бассейна.

Строительная отрасль намного сложнее и запутанней чем банковская сфера (100x) или автономные автомобили (10x), поэтому до применения больших данных и машинного обучения при планировании проектов, что могло бы дать новый толчок отрасли — ещё далеко.

В обычном ИТ проекте, можно предположить примерно 1000 процессов. В машиностроильным проекте таких процессов будет уже 10 тыс. В строительном же проекте подобных процессов от 100 тыс. до 1 млн.

Строительная отрасль отстаёт от других секторов — потому что она большая и неоднородная и ей понадобятся ещё много лет, чтобы догнать уровень автоматизации, которого уже сегодня достигло например машиностроение.

???? 3. Одной из главных проблем по сравнению с другими отраслями, с которой сталкивается строительная отрасль, является низкий уровень производительности. Одновременно с этим 78% инженерных и строительных компаний считают, что риски при проектировании новых проектов увеличились в несколько раз.

Использование больших данных для систематизации поступающей информации и машинного обучения для прогнозирования стоимостных и временных параметров в строительстве еще не достигло отделов разработки, которые полностью погружены в имплементацию BIM-инструментов и решение текущих проблем, возникающих между выросшим количеством контрагентов, участвующих в строительстве.

???? Крупные строительные компании, которые в ближайшем будущем не будут использовать инструменты BIM и инструменты автоматизации (BIM в строительстве продемонстрировал способность сэкономить до 20% затрат на проект) в своей работе, будут вынуждены покинуть рынок в этот кризис.

???? АА компании, которые после кризиса не будут думать об использовании больших данных, анализе данных и машинного обучение в своей работе, рискуют покинуть рынок во время следующего кризиса.

Big Data и машинное обучение должны дойти до каждой строительной фирмы, прежде чем мы дождёмся нового большого кризиса.

Программистам, которым через некоторое время будет тесно в финансовой и машиностроительной отрасли, предлагается внимательно присмотреться к строительному и агропромышленному сектору, где задачи по сложности не уступают задачам на автоматизацию в машиностроительном и финансовом секторе.

Освоение новых отраслей — к изобилию!

Конечно в строительной отрасли не такие большие зарплаты и по сравнению с другими секторами экономики — строительство проигрывает по условиям труда, но зато здесь вы можете найти колоссальное поле для вашего творчества и вашей креативности. А фирм работющих в направлении автоматизации строительства вы можете найти в любом уголке мира — от деревни на Бали до Канадской глубинки.

Моя оргинальная статья на LinkedIn:

Мои курсы по использованию больших данных и машинного обучения в строительстве для начинающих:

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Строительный комплекс пятый год подряд становится одним из крупнейших проблемных должников среди всех отраслей экономики. Банки неохотно кредитуют строительный бизнес.

Предстоящий с 1 июля 2019 г. переход на новую схему финансирования жилищного строительства может привести к уходу с рынка значительной части девелоперских компаний.

Но улучшится ли при этом ситуация с просрочкой по кредитам?

По данным Банка России, просроченная задолженность в строительстве по итогам 2018 г. составила около 300 млрд руб. (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это хуже, чем в 2017 г., когда суммарная просрочка составила около 275 млрд руб., хотя и лучше, чем за два предыдущих года, когда показатель превышал отметку в 350 млрд руб.

Впрочем, радоваться такой динамике не стоит. Проблемные долги строителей в структуре всей просроченной задолженности юрлиц (резидентов и индивидуальных предпринимателей) составляют более 14%. Хуже показатели только в сфере торговли и услуг, а также в области операций с недвижимостью – почти 465 млрд руб. (больше 22%) и 322 млрд руб. (свыше 15%) соответственно.

Однако при этом ритейл – это самая кредитуемая отрасль в экономике страны. Совокупный объем банковских кредитов в этой сфере в прошлом году составил более 9,4 трлн руб., а кредитный портфель на начало года превысил 4,3 трлн руб. То есть доля плохих долгов здесь – около 10%. Тогда как в строительстве она приближается к 20%.

Сумма выданных строительным компаниям кредитов на начало текущего года составляла около 1,58 трлн руб., а общий объем задолженности – около 1,6 трлн. Таким образом, очевидно, что качество кредитного портфеля в строительной отрасли существенно хуже, чем в ритейле.

Что касается долговых проблем в сфере недвижимости, то они, скорее, еще больше усугубляют общую картину в отношении всего, что связано со строительством.

В последние годы банки со всё большим недоверием относятся к заемщикам-девелоперам. Яркая тому иллюстрация – ситуация с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства.

Из 63 кредитных организаций, уполномоченных ЦБ для работы с эскроу-счетами для расчетов по договорам долевого участия, по факту с застройщиками сегодня сотрудничают не более десятка банков.

И далеко не у всех банков есть реальная возможность предоставлять девелоперам проектное финансирование.

Руководитель одной из девелоперский компаний однажды сказал, что «часть банков не считают финансирование строительной отрасли ведущим направлением бизнеса, для другой части это просто непрофильная активность, а у многих размер собственного капитала явно недостаточен для обеспечения полного цикла реализации девелоперских проектов».

Многие банки сегодня стремятся максимально сократить долю заемщиков-строителей в своем кредитном портфеле, а некоторые просто ввели негласный (или явный) запрет на работу с девелоперами.

Риски слишком высоки, причем связаны они не только с неплатежами. Реноме строительной отрасли в последнее время оставляет желать лучшего.

Недавно руководитель Росфинмониторинга Юрий Чиханчин на встрече с президентом России назвал строительный сектор в числе основных потребителей теневого оборота наличных средств.

По данным, представленным в отчете Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), портфель потенциальных компаний-банкротов в строительной отрасли достигает 7,8 млн кв. м.

В прошлом году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 строительных компаний. Это почти на 2% больше, чем годом ранее. Объем недостроя в прошлом году составил 3,6 млн кв. м. Это около 5% от общих объемов жилищного строительства.

Напомним, что в 2018 г. в России было введено до 75,3 млн кв. м жилья.

Ставка по кредитам для большинства застройщиков, скорее всего, будет стремиться вверх. По оценкам Минстроя, при переходе на проектное финансирование она составит 6–8%. Но это средняя цифра.

Очевидно, что процент для неустойчивых, по банковским критериям, компаний может быть выше.

Кроме того, нужно отметить, что на начальном этапе реализации проекта, когда на эскроу-счетах еще не аккумулированы средства дольщиков, ставка может достигать 12%, а ближе к завершению – понижаться до 4,5–6%.

В этих условиях, скорее всего, комфортно будут чувствовать себя только крупные строительные компании.

Руководитель Сбербанка Герман Греф признал, что около 30–35% российских застройщиков не смогут получать деньги в банках после введения системы эскроу-счетов.

Читайте также:  Новый закон о кадастровой оценке не спасет от роста налога на имущество

С одной стороны, это должно привести к «очищению» рынка и снижению объемов просроченной задолженности. Но с другой – поставит под удар выполнение задачи увеличения объемов жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 г.

Таким образом, в этом году мы можем увидеть обновление рекордов просрочки в строительном секторе, равно как и рост числа компаний-банкротов. Однако в среднесрочной перспективе (два-три года) строительный рынок станет более концентрированным и более здоровым, что положительно отразится на качестве обслуживания долгов и динамике просрочки.

Стройка готовится к росту

Строительный сектор по итогам первого квартала 2021 года продемонстрировал восстановление предпринимательских настроений до допандемийных показателей.

Как следует из аналитического материала Центра конъюнктурных исследований (ЦКИ) НИУ ВШЭ, динамика января—марта дает основания полагать, что отрасль перейдет уже в этом квартале к компенсационному росту и «отыграет» падение 2020 года.

Участники рынка, особенно жилищного, довольно оптимистично смотрят в будущее, однако отмечают, что оно будет зависеть от экономической ситуации, господдержки и снижения избыточных требований.

Деловая активность в строительном секторе в первом квартале 2021 года восстановилась до допандемийного уровня — как следует из опубликованного в пятницу материала ЦКИ НИУ ВШЭ, индекс предпринимательской уверенности вырос на 3 процентных пункта, до минус 15%, что стало одним из лучших значений за докризисные 2018–2019 годы. Улучшения наблюдаются уже второй квартал подряд — в октябре—декабре 2020 года по оптимизму строительная отрасль уступала лишь сельскому хозяйству и обрабатывающей промышленности. До этого стройка по доле пессимистических оценок уступала лишь сильно пострадавшей от пандемии сфере услуг.

Такая динамика объясняется дальнейшим улучшением оценок ожидаемой занятости, которая, как пишет ЦКИ, «после серьезного спада сменилась послешоковым ростом оптимизма».

Поясним, в прошлом году в отрасли фиксировался дефицит рабочей силы, вызванный отъездом мигрантов.

Впрочем, как отмечают эксперты ВШЭ, эта проблема в большей степени касалась именно «небольших и слабых в финансовом отношении строительных фирм» — крупные компании имели возможность нанимать россиян, хоть и увеличивая свои затраты.

О решении проблемы говорить пока рано — на обострение нехватки рабочих указали 20% компаний (против 17% кварталом ранее), только в 13% организаций набирали новых специалистов.

Другой фактор улучшения делового климата в отрасли — хоть и скромное, но все же устойчивое улучшение оценок фактического состояния портфеля заказов.

Как отмечает вице-президент Центра стратегических разработок Диана Каплинская, обеспеченность заказами в апреле составила 4,7 месяца, в то время как годом ранее она оценивалась в 3,2 месяца.

Впрочем, около 40% руководителей компаний называют сложившийся портфель заказов «ниже нормального уровня» — только 14% зафиксировали рост заказов.

Как отмечают эксперты ВШЭ, с учетом оценок делового климата за последние годы «можно практически с уверенностью утверждать, что начиная со второго квартала отрасль войдет в фазу восстановительного роста, «отбивая» потери пандемического 2020 года» — драйвером станет жилищное строительство. Отметим, именно жилищная сфера быстрее всего восстанавливалась — по итогам года она даже продемонстрировала небольшой рост (до 82,2 млн кв. м против 80,3 млн годом ранее). Более того, отрасль была «подогрета» программой льготной ипотеки под 6,5%, вызвавшей ажиотажный спрос на жилье.

Впрочем, такая перспектива развития отрасли еще не означает, что отрасль полностью выйдет из затяжного кризиса, который начался еще до пандемии.

Более того, с точки зрения рискоустойчивости строительство остается одной из самых слабых отраслей, наряду с розничной торговлей и сферой услуг. Как отмечает ЦКИ, «остается скромной и стабилизационная динамика стрессового напряжения» — в первом квартале индекс рискоустойчивости улучшился незначительно, оставаясь далеко от показателей 2019 года и начала 2020-го.

Как отмечает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов, нарастить темпы строительства позволили господдержка и сокращение инвестиционно-строительного цикла — в 2020 году было исключено порядка 3 тыс. обязательных требований.

Президент «Интеко» Александр Николаев перспективы отрасли в 2021 году оценивает как позитивные — хотя они будут зависеть от макроэкономики, способности девелоперов в условиях сужающегося спроса и снижающейся покупательной способности населения предложить качественный продукт по сбалансированной цене, а также продолжения господдержки.

Председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский полагает, что благополучной ситуацию можно считать именно в жилищном строительстве, однако коммерческая недвижимость составляет только треть от «общей емкости российского строительства», все остальное — это стройки, финансируемые за счет бюджетных средств. В этом секторе, полагает он, «ситуация и перспективы пока менее радужные».

Евгения Крючкова

Шаткая постройка: кризис в строительной отрасли нарастает — Статьи — GMK Center

Показатели апреля в сфере строительства «закрепили» существенное падение отрасли. В марте объем строительства сократился на 12,8% по сравнению с мартом прошлого года. В апреле показатель упал еще глубже – на 16,1%. Всего за четыре месяца объем выполненных строительных работ снизился на 8,7% – до 36,2 млрд грн.

Падение в жилищном секторе

Больше всего пострадало жилищное строительство – падение в этом сегменте за январь-апрель составило 28,9%. По итогам двух месяцев карантина наибольшее снижение продаж наблюдалось в сегменте эконом-класса и достигло 90% от уровня февраля. При этом строительные работы на более чем 70% всех строящихся объектов этого сегмента в период карантина были частично или полностью остановлены.

Помимо форс-мажорных обстоятельств, главными причинами резкого снижения привлекательности эконом-жилья являются отсутствие гарантий от застройщиков, что объект будет достроен вовремя, низкое качество строительства объектов этого класса, а также отсутствие дополнительных функциональных возможностей будущих жилых комплексов.

«Объекты эконом-класса оказались наиболее рисковыми для инвестиций, так как их строительство ведется преимущественно за счет средств покупателей, а при резком снижении покупательской активности застройщики были вынуждены приостановить строительные работы», – отмечает Александр Изаров, руководитель проекта Rusaniv Residence.

Для полноценного выхода из карантина первичному рынку жилья потребуется как минимум шесть месяцев. На первом этапе – в течение июня-июля – для рынка станет важным, на каком количестве объектов будет возобновлено строительство.

«По состоянию на начало мая активные строительные работы продолжаются только в чуть более чем 40% объектов (по сравнению с мартом). Количество объектов с частичной или полной остановкой строительства увеличилось на 10%», – подчеркивает Александр Изаров.

Дальнейшее развитие первичного рынка жилья во многом будет зависеть от общеэкономической и политической ситуации, стратегии правительства по минимизации последствий карантина для жизнедеятельности страны.

Однако уже сейчас понятно, что часть строящихся жилых объектов рискуют превратиться в долгострои. Начиная с апреля около 35% компаний-застройщиков стараются привлечь сторонних крупных инвесторов, чтобы завершить уже начатые проекты. При этом только 1/5 всех девелоперов имеют достаточно средств, чтобы продолжить строительство без привлечения денег покупателей жилья.

Коммерческий сегмент

Сфера нежилого строительства тоже существенно пострадала от карантина и падения спроса. Объем строительства нежилых зданий за четыре месяца снизился на 12,1%, инженерных сооружений – на 12,6%.

Опрос Ассоциации «Украинский центр стального строительства» (УЦСС) показал, что примерно 2/3 предприятий отрасли стального строительства испытывают проблемы в связи со снижением спроса. У трети предприятий выручка упала более чем на 50% и почти у половины – на 20-50%. Это означает, что более 85% предприятий отрасли нуждаются в реальной поддержке.

Среди основных проблем компаний отрасли в связи с эпидемией и карантином были названы такие:

  • клиенты испытали негативное влияние ограничений, и спрос снизился – 38%;
  • деловые партнеры испытали негативное влияние ограничений и не осуществляют бизнес-деятельность – 23%;
  • недостаточность денежного потока для оплаты труда и проведения операций – 21%;
  • работники отсутствовали на работе по болезни или из-за введенных ограничений – 9%.

Кроме того, более 40% предприятий строительной отрасли не имеют доступа к финансированию для восстановления деятельности после карантина. Однако у такого же количества есть свой «резервный фонд». Только 18% компаний могут рассчитывать на доступ к банковскому финансированию.

При этом только половина компаний видит возможность восстановить свою деятельность в течение месяца, из них 22% понадобится меньше недели. Остальным – от 3 до 6 месяцев.

Противоречивые ожидания

Деловые ожидания в строительной отрасли носят противоречивый характер. Это связано с быстрыми изменениями внешней ситуации. По данным Госстата, индикатор деловой уверенности на рынке строительства на второй квартал 2020 года ухудшился на 26,5 п.п. по сравнению с первым кварталом 2020 года – до -48,2%.

По итогам опроса, 61% компаний оценили текущий объем заказов как недостаточный, 39% – как нормальный для сезона. Компании, участвовавшие в опросе, обеспечены заказами в среднем на 4,4 месяца. Это на 1,2 месяца меньше показателя второго квартала 2019 года. Сокращения количества работников в апреле-июне 2020 года ожидают 35% опрошенных компаний, тогда как 9% прогнозируют его рост.

Вместе с тем индекс ожиданий деловой активности, рассчитываемый Нацбанком, показал, что в мае строительные компании вышли на уровень докарантинных ожиданий: диффузный индекс значительно вырос – на 15,6 п.п., до 40,1.

Наиболее заметно улучшились ожидания относительно объемов строительства, закупки сырья и материалов, а также закупки услуг подрядчиков. Однако респонденты всё еще сохраняют пессимистические ожидания относительно роста закупочных цен и услуг подрядчиков.

Все вниз

Снижение объема всех видов строительных работ потянуло вниз всю отрасль.

По данным Всеукраинского союза производителей стройматериалов, производство строительных материалов в январе-апреле существенно снизилось: сухих строительных смесей – на 16%, кирпича – на 22%, сборных конструкций из железобетона – на 16%, цемента – на 8%. Только производство щебня и дробленого камня возросло на 7% благодаря активизации дорожного строительства.

Кроме того, за тот же период упало производство сборных строительных металлоконструкций – на 17,1%, до 12,9 тыс. т. С учетом того, что потребление стали в строительстве занимает примерно 70% внутреннего рынка, продажи металлопродукции строительного назначения (арматура, электросварные трубы, сортовой прокат, г/к рулон, оцинкованный прокат) тоже снизились.

Падение строительства и всех связанных отраслей уже сейчас оценивается в 20%. Будущие тенденции во многом будут зависеть от динамики восстановления экономики. Вместе с тем в правительственной Программе стимулирования экономики для преодоления последствий Сovid-19 «Экономическое восстановление» нет никаких целевых мер по поддержке строительной отрасли или развития ипотечного кредитования.

Бороться с кризисом строители будут сами. По данным УЦСС, компании строительной отрасли прогнозируют падение спроса от 20 до 50%, снижение объемов работ, убытки и закрытие предприятий отрасли как результат карантинного режима во втором квартале 2020 года.

Строительная отрасль: меры поддержки — призрачные, затяжное падение — реальность

20.06.2020

Экономика

Показатели по строительству снижаются сильнее, чем в целом по экономике

26 и 28 мая ЦСР провел онлайн-конференции: «Рынок строительства и недвижимости: стимулы восстановления отрасли после кризиса-2020 и дополнительные драйверы роста». В конференции участвовали спикеры Центра стратегических разработок, эксперты и представители строительных компаний.

В ходе обсуждения ЦСР представил итоги специального проекта, в рамках которого было проведено исследование ситуации на рынке недвижимости и строительства в условиях пандемии COVID-19 и других кризисных явлений.

По данным мониторинга, для рынка недвижимости и строительства характерны пессимистические настроения относительно финансовых перспектив. Кризис 2020 г.

затронул абсолютно каждую строительную компанию, а ситуацию осложняет растущий риск банкротства — за последние 2 месяца он вырос с 29% до 32%.

Строительный сектор в полной мере попал под действие вводимых ограничений и шоковых воздействий.

С одной стороны — это физическая остановка строительства, с которой столкнулось 9 из 10 компаний, причем для половины из них эта проблема актуальна до сих пор.

А процесс возобновления работы может затянуться в связи с возвращением большого количества рабочих из регионов и стран СНГ в условиях неопределенности и отсутствия доходов домой. И это в свою очередь опять-таки может остановить стройки.

Читайте также:  Депутаты предлагают не брать налог с участков меньше 8 соток

Другой момент — покупка квартиры для подавляющего большинства граждан значимая, чрезвычайно дорогостоящая и, скорее всего, единственная подобная покупка в жизни. Однако, действующие ограничения в связи с самоизоляцией практически полностью остановили рынок.

И все это приводит к существенному снижению экономических индикаторов.

Кроме того, в ожиданиях бизнеса — снижение выручки в текущем году, численности сотрудников, зарплат и показателей ввода жилья, а также увеличение кредитной нагрузки.

И загадывать на долгосрочную перспективу что-то сложно, но если не предпринимать меры поддержки, то к показателям отрасли, которые были достигнуты к концу 2019 г., можно будет вернуться только через 4 года.

По данным исследования, сегодня строительный рынок концентрируется на уровне топ-20 игроков, на которых приходится более 25% рынка, и в основном они находятся в Москве и Санкт-Петербурге.

Что касается банков, то ситуация с точки зрения распределения по объемам ипотечных кредитов не меняется: два крупнейших лидера — Сбербанк и ВТБ. Так, на Сбербанк приходится 42% всех ипотечных кредитов, на ВТБ — 22%. А в целом 91% ипотечных кредитов приходится всего на 6-7 банков.

Деньги как недоступный ресурс

На индекс бизнес-климата влияют уровень цен и спрос на продукцию, а последний в плане покупки жилья все больше снижается. Однако, несмотря на это застройщики ожидают рост цен на квартиры, который в среднем по их предположениям может составить 3-4%.

Налоговая нагрузка занимает второе место в структуре стоимости квадратного метра жилья. На НДС и страховые взносы приходится 50% от всех налоговых поступлений строительной отрасли.

И если сравнивать стоимость квадратного метра в докризисный и кризисный периоды, то доля налоговой нагрузки сохраняется на уровне 16%, опережая расходы по кредитам и займам.

В условиях, когда государство старается поддержать строительную отрасль, в том числе стимулируя спрос на покупку жилья, такая весомая роль налоговой нагрузки при формировании цены повышает значимость налоговых льгот как инструмента по стабилизации отрасли.

Интересно, но показатели по строительству снижаются сильнее, чем в целом по экономике, что скорее всего связано с недоступностью для некоторых компаний мер государственной поддержки. Так, количество заключенных ДДУ в 2020 г. может упасть более чем на 100 тыс. ед, да и снижение зарплаты и численности работников ожидается сильнее, чем в целом по другим отраслям.

Специфика строительной отрасли состоит в применении большого количества физического труда, который не может осуществляться дистанционно, и перевод непосредственных строителей на дистанционный режим не имеет смысла.

Но, как известно, в некоторых компаниях такие строители могут быть также работниками субподрядчиков, и не все компании нанимают под конкретный проект строителей по трудовому договору.

И здесь можно предположить, что разница в процентах увольнений в строительной отрасли и остальных сферах появилась как раз по этим причинам.

Также большинство компаний ожидают снижения ввода жилья, как многоквартирного, так и индивидуального, хотя сектор ИЖС это затронет в меньшей степени.

Та же история с объемами вводимого метража, где снижение по многоквартирным домам будет несколько выше, чем по индивидуальным. Большинство компаний говорят о том, что в 2020 — половине 2021 гг.

планируется в первую очередь ввод 1-комнатных квартир и сокращение числа ввода 3-4-комнатных квартир.

Строительные проекты — длительные. Естественно, дома, которые будут сдаваться в этом году, это начатые в прошлом, позапрошлом, а то и раньше.

И вариант, когда сроки сдачи домов при долевом участии будут сорваны, представляется совсем чрезвычайным.

Сегодня застройщиков за срыв ожидает все, вплоть до уголовной ответственности, поэтому они постараются любой ценой, даже разрушая собственный бизнес, выполнить обязательства в срок.

Однако, если объемы сдачи жилья в этом году не сократятся, это совсем не означает ситуация стабилизировалась. Последствия происходящих сейчас событий скажутся прежде всего на том, что не будут начинаться новые проекты или станут сворачиваться и замораживаться проекты, находящиеся в стадии ранней реализации.

Пандемия перехлестнулась со сложным переходом на проектное финансирование, которое и само по себе дает спад по новым проектам.

Причем даже тем компаниям, у которых не возникает проблем его получить, им все равно нужно время перестроиться и перейти на новые взаимоотношения, что может составить задержку до полугода.

И пусть сейчас ситуация по объему сдаваемых метров не кажется плохой, но это не говорит о том, что проблем в строительной отрасли нет.

Сегодня у застройщиков по выданным разрешениям находится в стадии строительства менее 100 млн кв. м жилья, и по прогнозам ожидается их снижение на 12-20% или до 76 млн кв. м.

И оно будет зависеть от того, насколько эффективно будут работать меры поддержки и насколько они будут доступны.

Однако достаточно большая доля компаний говорит, что меры поддержки, которые должны на них распространяться, они получить не могут, и не более 15% компаний отмечают, что ранее отмеченные проблемы решены.

Кризис — реальный, меры поддержки — призрачные

Что сегодня больше всего волнует и тормозит строительные компании? Прежде всего — это приостановка строительства отдельных объектов, на что указали 27% респондентов, сложности, связанные со свободным передвижением транспорта, возникновение проблем у подрядчиков и поставщиков. Есть и проблемы по снижению производительности труда из-за усиления мер безопасности и перебои с поставками материалов — 26%.

Так, 86% застройщиков столкнулось с проблемой перебойных поставок, причиной чему служит кризис в транспортной сфере. Количество грузовых перевозок резко сократилось, а их средняя стоимость возросла на 30%.

Плюс в условиях самоизоляции возникла проблема непонимания федеральных и региональных властей между собой.

Первые многократно подчеркивали, что субъекты транспортной инфраструктуры освобождены от получения электронных пропусков, а вторые требовали их наличие.

У 87% застройщиков возникло снижение производительности труда, что объясняется действующими рекомендациями Роспотребнадзора. А 81% застройщиков столкнулся с перемещением работников через границу.

Плюс ко всему покупка квартиры онлайн — достаточно сложный вопрос не только в плане заключения и оформления всех необходимых документов, но и в моральном. И покупать ее онлайн, не глядя, не выезжая на объект и не видя макет, достаточно сложно.

Отстает 6-месячный мораторий на банкротство, что довольно странно, ведь этому риску больше всего подвержены застройщики. Но данная мера распространяется только на попавшие в системообразующие списки компании.

Большая проблема с реструктуризацией кредитов застройщиков, на которую не охотно идут банки, говоря, что нужно увеличить тело кредита, либо выдвигая требования дополнительного обеспечения. В результате это не мера поддержки, а увеличение долгового времени.

Также застройщикам нужны кредиты на пополнение оборотных средств, однако, получить их в банках они не могут, т.к. их выдача идет в разрез со специальными правилами их финансирования, иначе говоря, противоречат отраслевому законодательству.

А из-за появившейся нормы о сохранении численности сотрудников — получение одобрения банком стало нереальным. Нигде не учитывается, что увольнения могут быть по собственному желанию или в связи с окончанием срока трудового договора, даже в связи с нарушением. И это нужно регламентировать.

Есть и еще нюанс. После прохождения процедуры по 651 Постановлению Правительства и четырем приказам Минэкономразвития, компания всего лишь получает право претендовать на получение мер поддержки, а не саму поддержку.

Компания препарируется и выворачивается на изнанку с точки зрения всех цифр, но по итогу — в Налоговой Инспекции нужно проходить полную процедуру по 409 Постановлению.

И если по 651 Постановлению оценивается группа компаний, то в 409 Постановлении — одно юридическое лицо.

Кстати говоря, в ходе проверки нужно подтвердить объемы падения выручки компании. Однако по ДДУ показать выручку в моменте невозможно, а только после ввода объекта в эксплуатацию.

Также недоступными оказались отсрочка внесения арендной платы, в том числе за использование федерального имущества, возможность изменить сроки и цены госконтрактов и доступность получения сертификата о форс-мажоре.

Самые востребованные меры поддержки у строителей — это налоговые вопросы и послабления. Строительная отрасль крайне чувствительна ко льготам по своим основным налогам — НДС, страховые взносы и налог на прибыль организации.

Сегодня для отрасли действуют только две антикризисные налоговые меры — заявительная отсрочка и рассрочка по уплате налогов и страховых взносов и двукратное снижение страховых взносов.

И доля крупных застройщиков, получивших налоговую отсрочку — 34%, что делает эту льготу лидером среди всех мер поддержки строительной отрасли.

  • Для системообразующих и градообразующих организаций помимо отсрочки налогов также важна льгота на пополнение кредитных средств по ставке 5%, а для МСП — по снижению кредитной ставки до 8,5% и снижению совокупных страховых взносов.
  • Самыми доступными оказались продление на год действия лицензий и разрешений, отсрочка прохождения разрешительных процедур и освобождение от плановых проверок.
  • Строители ждут хотя бы… понимания

Но что могло бы глобально помочь отрасли? В первую очередь это конечно поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Необходимо найти баланс между интересами застройщиков и обеспечением прав дольщиков.

В сложившейся ситуации застройщик должен получать какие-то средства до момента достройки, иначе у него просто могут закончиться деньги.

А поэтапное раскрытие позволит также сэкономить бюджетные средства и не будет влиять на стоимость объектов.

Было бы интересно создать альтернативную систему, при которой банк оценивает возможную достройку объекта конкретным застройщиком, и от этого будет зависеть раскрытие.

Также необходим мораторий по штрафам. Сегодня эта мера есть, и она может быть востребованной, т.к. дает облегчение на пополнение ликвидности. Но она до конца не работает. Получить отсрочку по выставленным штрафам, особенно по тем, по которым уже есть вступившие в силу судебные решения и выданы исполнительные листы, невозможно, т.к. 229-ФЗ этого не позволяет.

Как уже говорится, коронавирус скорее всего станет толчком для цифровизации всех отраслей, в том числе и строительства. И в связи с этим необходимо развивать онлайн-продажи квартир.

Большим подспорьем может стать и субсидирование ставок по проектным кредитам.

Строительная отрасль не только одна из самых пострадавших отраслей, она может стать драйвером роста экономики в виде самостоятельного выхода из кризиса, а также подтягивая другие отрасли. Поэтому, по оценке большинства респондентов, драйверами роста будут включение строительства в перечень особо пострадавших отраслей и предоставление налоговых льгот.

Хотелось бы получить более разумный подход при стресс-тестированиях. Понятно, что государство просто так средства раздавать не будет, но в результате у системообразующих компаний создается впечатление, что никто ни рубля не получит.

Сегодня становится важным не содержание отчетов, а форма их заполнения. Так из менее 20 поданных в Минстрой организациями отчетов только 8 ушло в Минэкономразвития.

Компании начинают задумываться в целесообразности участия в финансовом мониторинге и стресс-тестировании, ведь это занимает огромное количество времени, а эффективность от процедур не понятна.

В целом необходимо не усреднять меры по отрасли, а учитывать специфику — одни и те же меры могут применяться для разных компаний по-своему. Крупным застройщикам нужно одно, а средним и малым несколько другое.

И меры поддержки нужно предпринимать уже сейчас, а не ждать, когда большинство застройщиков не смогут работать, и поддерживать будет некого. Ясно одно, что по завершению пандемии застройщикам придется доказывать, что не ввод объекта или перенос сроков связан был именно с коронавирусной инфекцией, а не с какими-либо другими факторами.

  1. Пока верстался номер:
  2. С момента конференции ЦСР прошел почти месяц, однако картина с мерами поддержки отрасли практически не изменилась — они существуют на бумаге, а в реальности строители дружно говорят о входе в затяжной кризис и падение объемов строительства в ближайшие годы. 
  3. Галина Крупен

Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *