Если судить по данным за прошлый год, то в России наблюдается форменный ипотечный бум. Причём около 75% заявок получили одобрение банка, тогда как в 2017 году одобрено было только 45%.
Тем не менее отказов всё-таки много, и каждый такой инцидент болезненно воспринимается соискателем.
Почему отказали?
Особенно задевает людей, если им непонятно, какова причина отказа.
Вот пример.
Сергей, военный-контрактник, полный сил и вполне платежеспособный молодой человек, обратился в Сбербанк с заявлением на ипотеку.
Его доходы были видны банку по зарплатному проекту; просрочек по кредитам он не имел, потому что займов не брал. Сергей нашёл квартиру, выполнил процедуру оценки, предоставил все документы банку. И действительно, добро на сделку было получено.
Но через неделю, когда продавцу уже был отправлен задаток, из Сбербанка пришёл отказ. Как ни добивался Сергей объяснений, как ни бомбардировал банк обращениями и вопросами, все ответы свелись в фразе «банк имеет право не объяснять причину отказа».
Сергею удалось приостановить ход событий и обойтись без материальных потерь. Но бывает, что отказ от банка поступает уже после подписания кредитного договора. В этом случае люди несут прямые убытки, и даже обращение в суд не помогает делу.
Поэтому надо заранее, на этапе подготовки, предусмотреть возможные случаи отказа и постараться не попасть в неудобную ситуацию.
Если всё-таки отказ последовал, то можно понести документы в другую кредитную организацию или снова попытать счастья в этом же банке.
Но не спешите: если отказ ещё не получен на руки, а вы уже приступили к следующей попытке, то вам откажут автоматически. Надо выждать не менее 2-х месяцев, и желательно что-то изменить в своей анкете. Отказы просто так не появляются, обязательно есть какая-то причина.
Что служит поводом отказа в ипотеке
Главная опасность для банка состоит в том, что клиент может утратить платежеспособность задолго до выплаты всего долга. И что тогда? Да, жильё остаётся в залоге, но предстоят расходы на его реализацию, судебные издержки и прочее.
Поэтому в банке анализируют все стороны сделки, как привлекательность жилья, так и надёжность заёмщика.
Соответствует ли залог требованиям банка
Объект недвижимости, вокруг которого разворачиваются события, должен быть таким, чтобы его при необходимости можно было легко реализовать. А здесь очень много параметров, которыми нельзя пренебречь. Как правило, отказ в ипотеке, который клиент получает после одобрения заявки, связан с несоответствием выбранного жилья требованиям банка.
Может быть, и Сергею отказали как раз из-за квартиры, которую он выбрал. Что-видимо, не устроило кредитора, либо оформление документов, либо сам объект
В банке, к примеру, плохо относятся к сделкам, предметом которых являются комнаты в коммуналках или общежитиях, доли недвижимости, а также жильё в отдалённых или неблагоустроенных районах.
Ипотека на вторичное жильё
Спрос на вторичное жильё в России остаётся высоким. Граждане втрое охотнее выбирают готовое жильё, чем новостройки.
Зато банки такие сделки недолюбливают и часто отказывают в ипотеке: то состояние дома не удовлетворительно (износ более 60%, или район плохой), то появляются сомнения во владельцах, прежних или будущих (если среди них имеются социально-незащищённые граждане, выселить которых не получится).
Сделка с родственниками
Бывает даже, что родственная связь заёмщиком утаивается, а служба безопасности банка её обнаруживает.
Но, разумеется, не всегда такая операция бывает мошенничеством, и ипотеку всё-таки дают. Например, речь идёт о разделе наследства или выделении части недвижимого имущества, и при этом родственные связи не скрываются.
Квартира с обременением
Под обременением понимают особенность жилья, которая препятствует новому владельцу иметь все права на него. Это может быть невыплаченный кредит прежних собственников, или арест, или аренда, и прочее.
Для того, чтобы выявить эти подробности, надо затребовать выписку из ЕГРП. Но бывают и скрытые обременения. Например, в квартире прописаны дети или кто-то с бессрочным правом пользования жильём, имеет место сервитут или завещательный отказ.
Бывает, что вы прозевали подобные детали, а банк их обнаружил – отсюда и отказ в кредите.
Заёмщик – насколько он надёжен с точки зрения кредитора
Отдельному рассмотрению подвергается соискатель ипотечного кредита. Он обязан соответствовать стандартному набору требований. Это возрастной ценз, полная работоспособность, хорошая кредитная история (КИ), достаточный уровень доходов, необходимый стаж и прочее.
Каждый банк может откорректировать этот список по своему усмотрению, и это всегда бывает в сторону ужесточения требований. Наличие всех этих показателей должно быть максимально подтверждено документами.
Рассмотрим более подробно суть претензий, которые влекут за собой отказ в кредите.
Возрастные и профессиональные ограничения
Соискатель ипотеки обязан быть в трудоспособном возрасте. Пенсионерам редко предоставляют ипотеку, поскольку их платежеспособность низка, а период выплаты долга невелик.
Что касается ограничений заёмщика, касающихся трудовой деятельности, то здесь играет роль стаж, срок работы на последнем месте, а также характер самой профессии. Тем, у кого она связана с риском для жизни, банки дают ипотеку крайне неохотно.
Кстати, отказ Сергею может быть продиктован тем, что он человек военный и своей жизнью не распоряжается.
Состояние здоровья или плохой социальный статус
Если замечены признаки нездоровья соискателя, то, скорее всего, в ипотеке ему будет отказано. Право не объяснять причины здесь очень кстати.
Банк чужд благотворительности, его дело – получение прибыли. А с этой точки зрения, опасно надолго одалживать деньги клиентам, попадающим в категории рисков. Например, инвалидам, людям с серьёзными заболеваниями, беременным женщинам или мамам, находящимся в отпуске по уходу за ребёнком.
Исключительно трудно получить ипотеку гражданам, имеющим судимость, даже погашенную. Срока давности банки не признают.
Кредитная история – плохая или отсутствующая
Проверка КИ заёмщика производится в первую очередь. Если она плохая, то ему трудно надеяться на получение ипотеки.
Сбербанк, например, особенно щепетилен в этом вопросе: просрочка в 30 дней послужит причиной отказа в ипотеке на протяжении 5 лет. А тот факт, что вы кредит уже давно закрыли, дела не меняет, поскольку ваша необязательность была продемонстрирована.
Даже отсутствие КИ трактуется не в пользу клиента, поскольку не позволяет проверить его дисциплинированность. У Сергея, как мы помним, тоже не было кредитной истории, а он хотел взять ипотеку именно в Сбербанке.
Низкая платежеспособность
Банк поинтересуется вашими доходами и проверит, насколько они соответствуют его требованиям (выплата не может превышать 40-60% месячного дохода).
Чаще всего спросят 2-НДФЛ, выписки, справки и прочее. Но будьте уверены, что все данные, предоставленные вами, будут проверены. Вплоть до того, что сотрудники банка свяжутся с работодателями и поспрашивают о вас. Если всё, что вы сообщили, подтвердится, то это существенно повысит ваши шансы на одобрение ипотеки.
Бывают случаи, когда банку не удаётся связаться с работодателем и получить от него нужные сведения. Особенно часто в такую ситуацию попадают сотрудники силовых структур. О них никакой информации на сторону не дают, если нет особого распоряжения командования. А коль скоро данные подтвердить не удалось, то от банка автоматически следует отказ.
Сергей, кстати, как человек военный, вполне мог стать жертвой такого неудавшегося подтверждения.
Но бывают случаи, когда именно работодатели вызывают у банка сомнение. Допустим, компания, в которой вы работаете, показывает убытки, судится с контрагентами или за ней числится задолженность по налогам. Значит, вы, как потенциальный клиент, можете в любой момент оказаться без работы. А это – большой минус для кредитора.
Задолженность по разным обязательствам
Если за вами числится неоплаченный штраф, задолженность перед ГИБДД или перед Налоговой, долги по алиментам или что-то подобное, то это не пройдёт мимо внимания банка. В этом случае отказ в кредите вам гарантирован.
В документах обнаружены неточности
Это может послужить несомненной причиной отказа в ипотеке. Контроль самый строгий, единственная ошибка в паспортных данных, замеченная в какой-нибудь справке, может сыграть роковую роль.
Документы, купленные или «нарисованные», не имеют шансов пройти банковскую проверку. Поэтому тем, кто располагает надёжным комплектом документов, но хочет пополнить его сомнительной справкой, не стоит рисковать. Лучше обойтись легальными средствами.
Вы не прошли скоринг
В банках и МФО применяется скоринг – это технология быстрого анализа и оценки возможного клиента. Кредитный скоринг состоит в том, что соискателю предлагают ответить на целый ряд вопросов, и каждый ответ оценивается в баллах. Если итоговая сумма маловата, то следует отказ.
Скорринговые программы созданы для подбора таких заёмщиков, которые в наибольшей степени соответствуют образцу, заложенному в алгоритм. Неподходящие отсекаются сразу.
В процессе беседы работник банка визуально анализирует облик и поведение будущего клиента: адекватно ли он себя ведёт, не путается ли в ответах, нервничает или спокоен. Вопросы могут быть заданы самые разные, и, если ответы неуверенные, сбивчивые, это зачтётся в минус.
Что сделать, чтобы банк не отказал
- Убедитесь, что вы подойдёте банку в качестве заёмщика: проверьте документы, пообщайтесь с работодателями, устраните сомнительные места в анкете.
- Поищите себя в базах должников, оплатите все долги и штрафы.
- Проверьте, всё ли в порядке с вашей КИ. Если нет, то её необходимо улучшить (например, взять небольшой кредит и погасить строго в соответствии с графиком платежей).
- Приложите справки о дополнительных источниках дохода, это повысит вашу платежеспособность в глазах банка.
- Присмотритесь к приобретаемому жилью, затребуйте выписку из ЕГРП, вникните в детали: может быть, надо выбрать другой объект покупки.
- Измените параметры займа в сторону, благоприятную для банка, например, увеличьте первоначальный взнос.
- Более тщательно подготовьтесь к собеседованию, ведь система скоринга ничего не пропустит. Подумайте над внешним видом и манерой поведения.
- Перед самой подачей документов проверьте, есть ли в линейке банка ипотечные программы.
Кому банки стали чаще отказывать в ипотеке?
С приходом кризиса банки стали более придирчивы в отборе заемщиков и стараются меньше рисковать – на сегодняшний день доля отказов в ипотечном кредите составляет не менее 30% от общего числа заявок. Причиной может стать даже недавний развод потенциального заемщика, а также сомнительный источник доходов и, конечно, нерегулярность их получения.
В числе самых распространенных причин отказа – низкая платежеспособность потенциального клиента и плохая репутация, отраженная в Бюро кредитных историй (БКИ). Впрочем, даже если потенциальный заемщик чист, банк все равно может отказать, если заемщик обременен обязательствами перед другими финансовыми организациями (речь идет о лицах, выплачивающих более двух кредитов).
Кроме того, в процессе принятия решения банк обращается не только к личной оценке заемщика, но к тому, что покажет скоринговая система.
От того, сколько человек набрал баллов, заполнив анкету, зависит, будет одобрена заявка или нет. На решение может повлиять даже недавний развод с супругом.
При этом банку не важно, что, например, алиментов заемщик платить не обязан, и, соответственно, дополнительных финансовых обязательств у него нет.
Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?
Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?
На принятие банком решения об отказе во многих случаях влияет сумма кредита. И если при высоком регулярном доходе заемщик просит в кредит слишком маленькую сумму, наиболее вероятным ответом будет отказ. Из опасений, что клиент довольно быстро рассчитается по кредиту, а значит и заработок учреждения будет минимальным.
Наконец, есть ряд категорий заемщиков, которые априори попадают в группу потенциальных отказников. Как ни странно, среди них не только свободные художники и прочие представители творческих профессий, не имеющие постоянного дохода. В категории отказников могут оказаться, казалось бы, вполне благонадежные заемщики.
Так, например, есть риск получить отказ банка у чиновников и таможенников, не подтвердивших свой доход в полном объеме справкой 2-НДФЛ или налоговой декларацией. В этом случае банки опасаются, что источником первоначального взноса и ежемесячных платежей могут быть взятки. По той же причине в ипотечном кредите может быть отказано и полицейским.
А вот сотрудникам ломбардов и других компаний, пользующихся тяжелой ситуацией заемщика с целью извлечения выгоды, банк может отказать из-за нежелания стимулировать данный вид бизнеса. То же самое возможно и в отношении сотрудников, работающих в игорном бизнесе, табачной отрасли или в компаниях по производству и торговле оружием.
Как выбрать банк и ипотечную программу?
Банки, в которых взять ипотеку проще всего
Высок риск получить отказ и у представителей профессий, связанных с повышенным риском для жизни (спасателей, телохранителей, пожарных, каскадеров, летчиков или альпинистов).
Опасения банков вполне обоснованы, у такого заемщика гораздо выше риск получить увечья, из-за которых он не сможет работать и, соответственно, оплачивать ипотеку.
А если кредит все же одобрят, то заемщику следует закладывать в расходы по ипотеке и повышенную ставку по страхованию жизни и здоровья.
Как ни парадоксально, но и юристы не особо приветствуются в качестве заемщика, поскольку банки опасаются высоких рисков, связанных с исками в их сторону по любому, даже самому незначительному поводу.
А вот судьи нередко попадают в категорию отказников из-за своей неприкосновенности, «благодаря» которой при возникновении просрочек по кредитным обязательствам вероятность возврата ипотечного долга даже посредством привлечения судебных приставов минимальна.
«Финансовым организациям не нужен дополнительный риск, поэтому они зачастую отказывают клиентам, показатели которых выходят за допустимые пределы. Банки проверяют зарплату клиентов, используя официальные справки о доходах, но есть способы и косвенного подтверждения доходов.
Кроме того, ряд банков располагают своими «черными списками» заемщиков. Теоретически туда может попасть любой человек, у которого раньше были какие-либо инциденты с этой финансовой организацией», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Впрочем, даже если вам отказали в ипотеке или ваша профессия имеет отношение к одной из вышеуказанных сфер деятельности, не стоит расстраиваться и отказываться от приобретения квартиры в кредит. Нужно использовать все возможности получения ипотечного займа и заранее обсудить с банком все условия. Ускорить процесс и существенно увеличить шанс на одобрение помогут профессионалы.
- «БЕСТ-Новострой»
- tarte 1987/Fotolia
- Не пропустите:
- 5 причин покупать квартиру без посредников
- Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта
- Обязательно ли страхование при ипотеке?
- Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам? | Ипотека онлайн
Отказ в ипотеке становится разочарованием для многих семей, мечтающих о собственном жилье. Банки предпочитают не разглашать истинных причин, поэтому потенциальный заемщик теряется в догадках.
Трудно рассчитывать на ипотечный кредит, не понимая, кому отказывают в ипотеке и почему.
Попробуем проанализировать основные причины отказа в ипотеке, побуждающие финансовое учреждение отклонять заявки платежеспособных клиентов.
Причины отказа в ипотеке могут быть самые разные, но основных – три:
- скверная кредитная история;
- недостаточный уровень доходов (или трудности с их официальным подтверждением);
- претензии банков к недвижимости, на которую берётся ипотечный кредит.
Плохая кредитная история — одна из причин отказа
Если в прошлом у заемщика были проблемы с выплатой заемных средств, информация обязательно отразится в его кредитном досье. Сюда попадают сведения о проблемах с погашением займа из разных источников, в том числе:
- просрочки по потребительским кредитам,
- задержки выплат по кредитной карте;
- несвоевременный возврат маленького займа микрофинансовой организации (МФО).
Стоит один раз пропустить платеж на ничтожную сумму, информация об этом отобразится в истории и может стать причиной отказа. Бывает и так что сведения о погашении кредита просто не успели «дойти» до БКИ (Бюро кредитных историй). Заемщику, который рассчитывает на положительное решение, следует самостоятельно проверить «чистоту» уже погашенных займов.
Важно! Хорошую кредитную историю важно иметь и созаемщикам (в первую очередь супругу/супруге) и поручителям.
Проверьте свою кредитную историю на наличие просроченных задолженностей, активных, но неиспользуемых кредиток и ошибок банков через специальные сервисы.
Как можно взять ипотеку с плохой кредитной историей расскажем в отдельной статье.
Отказ в ипотеке из-за низких доходов
Чаще всего финансовые организации отказывают в ипотечном кредитовании из-за недостаточного уровня доходов. Причем низкими они могут показаться только банку, а заемщик считает свою зарплату вполне достойной. Существует несколько способов оценить свой уровень доходов с точки зрения финансовой организации:
- Сравнить свою заработную плату со средней по региону. Официальная «белая» зарплата должна быть в 2-2,5 раза больше среднестатистической в данном конкретном городе (районе).
- Вычесть из своего «чистого» дохода обязательные платежи (на коммунальные услуги, алименты, обслуживание другого кредита, питание, проезд и т.п.), сопоставить оставшуюся сумму с обязательным ежемесячным платёжом по кредиту.
- Сравнить деньги, получаемые на руки каждый месяц, с предполагаемой суммой кредитного платежа (последнюю можно рассчитать на ипотечном калькуляторе). Ежемесячный платеж не должен превышать 35-40% «чистого» дохода.
Обратите внимание! Иногда удается убедить банк в своей платежеспособности, не имея официальных доходов.
Заемщик предъявляет чеки на покупку дорогих вещей, загранпаспорт с отметками о поездке за границу, информацию о наличии депозитного счета и т. д.
Иногда частное кредитное учреждение соглашается выдать ипотеку такому заемщику. Но шанс получить на подобных условиях займ у государственного банка практически равен нулю.
О том, как взять ипотеку без справок о доходах, читайте в специальной статье.
Причины отказа в ипотеке после одобрения
Если основной заемщик и созаемщики получили одобрение от банка, остается последний этап: оценка недвижимости. Работники финансового учреждения придирчиво проверят будущее жилье. Отказ в ипотеке после одобрения возможен в том случае, если кредитуемый неудачно подберет квартиру или дом.
Отказ из-за неверно подобранной недвижимости возможен в следующих случаях:
- квартира находится в старом доме или доме, предназначенном под реконструкцию (под снос);
- цена на жилое помещение серьёзно завышена или занижена;
- в квартире (доме) прописаны несовершеннолетние дети;
- есть открытые судебные решения, в которых фигурирует ипотечное жилье;
- заемщик пытается взять кредит на первоначальный взнос.
Внимание! Часто в ипотеке отказывают из-за того, что в квартире была проведена неразрешенная перепланировка или она находится в непригодном для жизни состоянии (отсутствуют нужные коммуникации, сантехника, требуется капитальный ремонт).
Посмотрите список перепланировок, которые пропустит банк, прежде чем определиться с недвижимостью окончательно.
Также возможен отказ после одобрения, если заемщик или созаемщик после полученного одобрения, оформил «на радостях» потребительский кредит. Помните, что при проверке объекта недвижимости банк повторно проверяет и заемщиков! И на практике Клиенты не раз обжигались.
Когда у заемщика одобрена заявка, а в банке происходит снижение ставки, по заявлению сотрудник может отправить заявку на повторное рассмотрение. Ведь подписать кредитный договор по сниженной ставкой намного выгоднее. Но довольно часто банк отказывает при повторной подаче заявки с связи со снижением ставки. Причины отказа при этом не совсем ясны.
Почему отказывают в выдаче ипотечного кредита в крупных российских банках
У солидных системных банков довольно строгие требования к заемщику. Приветствуются «белая зарплата», идеальная кредитная история, солидный стаж работы на одном месте.
Выдача займов в больших кредитных организациях поставлена «на поток», а платежеспособность оценивают специальные программы, работающие по автоматизированной системе скоринга.
Поэтому отказать могут не только по серьезной причине, но из-за «мелочи», которая, с точки зрения заемщика, не стоит внимания.
Как оценивают кредитоспособность клиента можно почитать подробнее в другой статье.
Помимо перечисленных выше пунктов, актуальных для любого банка, причины отказа в ипотеке Сбербанка могут быть следующими:
- у клиента нет постоянной прописки в том регионе, где оформляется кредит;
- заемщик часто менял место работы;
- попытка скрыть какие то факты биографии (например, детей в анкете указали меньше чем на самом деле);
- отказ по работодателю — это означает что организация в базе банка с определенной меткой как недобросовестная или с судебными разбирательствами;
- у кредитуемого есть непогашенные долговые обязательства, не связанные с ипотекой (потребительские кредиты, алименты);
- у клиента при проверке нашли сомнительные факты биографии (судимость, штрафы за различные правонарушения, большое количество браков и разводов, длительный период без официального трудоустройства);
- «подвел» возрастной ценз: банк откажет слишком молодому (до 25 лет) и пожилому заемщику предпенсионного возраста.
- ошибки в документах, предоставленных заемщиком (справка о доходах, копия трудовой). О требованиях банков к документам заемщика — в другой статье.
Примерно такие же причины отказа в ипотеке у ВТБ24 и других системных банков. Если клиент много раз женился и разводился, его оценят как неблагонадежного. Но в такой же «серый» список попадет мужчина после 35 лет, который до сих пор не женат.
Существует ряд профессий, которым банки традиционно не доверяют. Ипотеку трудно получить фрилансерам, бизнесменам, представителям творческих профессий, риэлторам, спортсменам, спасателям.
Доход таких людей или нестабилен или связан с риском для жизни.
Отказ в ипотеке может быть вызван и сугубо техническими причинами. Это могут быть ошибки в документах, невнимательность сотрудника, проверявшего информацию, а также индивидуальные настройки специальных программ, оценивающих заемщика.
Рекомендации банка после отказа:
Обратите внимание! До подписания кредитного договора банк не дает никаких гарантий. Отказ в ипотеке возможен на любом этапе проверки документов или недвижимости.
Ипотека после отказа: стоит ли повторно подавать заявку?
Ответ на этот вопрос простой: да, стоит. Не бывает безнадежных ситуаций. Если вы хорошо разобрались в причинах, почему было отказано в ипотеке, можно попробовать подать заявку в тот же банк еще раз.
Делать это стоит не раньше чем через 3-4 месяца после первого обращения. К примеру, повторная заявка на ипотеку в Сбербанк обречена на автоматический отказ, если принести ее ранее, чем через 2 месяца.
Если вы получили отказ в ипотеке, можно:
- подать официальный письменный запрос в банк с просьбой объяснить отрицательное решение;
- заказать в БКИ и проверить свою кредитную историю (услуга платная);
- пересмотреть свои расходы на текущий момент, ликвидировать мелкие задолженности;
- найти дополнительный источник официального дохода;
- более тщательно и придирчиво выбирать объект недвижимости.
- обратиться к риэлторам, которые помогут найти причину отказа и подать второй раз в нужный банк или просто устранить эту причину.
По статистике, процент отказа в ипотеке не так уж велик и составляет примерно 30%. То есть 2 из 3-х заемщиков кредит все-таки получают. Если причина отказа не вполне ясна, а у заемщика все в порядке с кредитной историей и «белой зарплатой», можно попытать счастья в другом банке. У каждого учреждения свои методы оценки заемщика, поэтому в другом месте кредит могут одобрить!
Оцените автора (3
Почему банк не одобрил ипотеку: главные причины отказа
Банк не комментирует причины отказа в ипотеке, и порой сложно понять, почему принято такое решение. Но если проанализировать конкретную ситуацию, можно предположить, почему так вышло.
❗️Плохая кредитная история
Кредитная история — это информация по всем кредитам и займам, которые когда-либо были и есть у заемщика.
Рассматривая заявку на кредит, банк проверяет кредитную историю потенциального заемщика и созаемщиков. Все просрочки или уклонения от платежей, судебные разбирательства по кредитным договорам влияют на состояние кредитной истории, а впоследствии и на решение банка о выдаче ипотеки.
Например, если в кредитной истории зафиксировано несколько просрочек сроком в 3-5 дней, это вряд ли станет причиной отказа в ипотеке, наличие длительных просрочек повышает вероятность отказа, а невыплата кредита и судебные разбирательства по нему — практически гарантия в отказе на ипотеку.
❓Что делать
Проверьте свою кредитную историю
Если просрочки платежа произошли не по вашей вине, предоставьте в бюро кредитных историй документ, это подтверждающий: справку о нахождении в больнице, справку о задержке зарплаты с места работы и т.д. И напишите заявление с просьбой скорректировать вашу кредитную историю
Важно! В интернете много предложений улучшить вашу кредитную историю за деньги. Запомните: это невозможно. И доверять услугам таких посредников нельзя — будет только хуже.
Подробности в статье «Как проверить свою кредитную историю»
Проверьте наличие штрафов и задолженностей
Может быть, у вас есть неоплаченный и забытый штраф ГИБДД на небольшую сумму, долг по алиментам или коммуналке. Это также может повлиять на решение банка.
Необходимо проверить:
❗️Недостаточный доход
Два главных вопроса банка к вашему доходу: насколько он стабилен и хватит ли его для регулярных выплат по ипотечному кредиту. При этом у потенциального заемщика должны оставаться деньги на питание, оплату ЖКХ, содержание неработающих членов семьи, налоги и другие обязательные расходы.
Например, если у потенциального заемщика ежемесячный ипотечный платеж по выбранной квартире составляет 31 тысячу рублей, а зарплата при этом 40 тысяч рублей, такой доход недостаточен. Банк откажет в ипотеке, потому что оставшиеся 9 тысяч рублей — меньше установленного прожиточного минимума на человека.
Быстро рассчитать платеж по ипотеке можно на калькуляторе ДомКлик
❓Что делать
Измените параметры кредита
Попробуйте выбрать жилье подешевле, уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить размер первоначального взноса. Также можно увеличить срок ипотеки — чем больше срок, тем меньше будет размер ежемесячного платежа.
Найти подходящую квартиру вы можете на ДомКлик
- Привлеките созаемщиков
- Их доходы также учитываются банком при определении суммы кредита.
- Сообщите о дополнительных источниках дохода
Это может быть незафиксированная, но стабильная подработка, проценты по банковским вкладам, средства от сдачи квартиры в наем или аренду и т.д.
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.
Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности созаемщика — это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю.
❓Что делать
Погасите действующие кредиты и закройте кредитные карты
Даже если вы не пользуетесь кредитной картой, и она давно пылится у вас на полке, ее лучше закрыть. Перед повторной подачей заявки надо учитывать, что в бюро кредитных историй информация о погашении кредита обновляется примерно в течение месяца.
❗️Недостоверная информация
Банк тщательно проверяет всю полученную от клиента информацию. Попытка обмануть скорее всего обернется отказом в ипотеке.
Даже если вы сделали это непреднамеренно, что-то забыли, упустили или просто ошиблись, банк скорее всего расценит это как обман и не одобрит заявку.
❓Что делать
- Внимательно проверяйте документы
- Проверьте действительность паспорта и других предоставленных вами документов на момент подачи заявки.
- Указывайте только достоверную информацию
Заранее предупредите руководителя, отдел кадров, бухгалтерию и родственников о возможном звонке из банка.
Не бойтесь предоставить больше информации, чем нужно — это не повлияет негативно на решение банка, а вот недостаток сведений может дать отрицательный эффект.
Когда можно подать повторную заявку
Кредитная политика банка время от времени меняется. А значит банк может изменить своё решение. Вы можете повторно подать заявку на получение кредита через два месяца после отказа.
За это время можно определить вероятную причину отказа и постараться исправить ситуацию. Новые заявки рассматриваются без учета предыдущих решений.
Почему могут отказать в ипотеке: кому и по каким причинам отказывают в ипотеке
Нa caмoм дeлe, нeбoльшиe кpeдиты, кoтopыe oбcлyживaютcя мeньшe шecти мecяцeв, вooбщe нe влияют нa peшeниe бaнкa — дaжe xopoшaя кpeдитнaя иcтopия пo ним нe бyдeт yчитывaтьcя. Чтoбы кpeдит имeл кaкoй-тo вec, eгo cyммa дoлжнa cocтaвлять xoтя бы 30% oт cyммы бyдyщeй ипoтeки. 3aтo нaличиe тaкиx зaймoв дaeт ycoмнитьcя в чиcтoтe вaшиx нaмepeний — этo и пpивoдит к oткaзaм.
Пoлyчить кpeдитнyю иcтopию мoжнo caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo нaйти cвoй кoд cyбъeктa в cтapoм кpeдитнoм дoгoвope и ocтaвить зaпpoc нa caйтe ЦБ. Чepeз 5 минyт нa пoчтy пpидeт пиcьмo c yкaзaниeм бюpo, в кoтopыx xpaнятcя вaши дocьe. Чтoбы пocмoтpeть cвoю «пaпкy», нyжнo oтпpaвить зaпpoc в кaждoe бюpo.
Пoтpeбитeльcкиe кpeдиты, дaжe дaвнo пoгaшeнныe, мoгyт пpивecти eщe и к oшибкaм в кpeдитнoй иcтopии. Дeлo в тoм, чтo пoтpeбитeльcкиx кpeдитoв y бaнкa бoльшe вceгo — cлeдить зa oтoбpaжeниeм кpeдитнoй иcтopии пo кaждoмy из ниx тpyднo. Нeвнимaтeльнocть coтpyдникoв, тexничecкиe cбoи и любыe фopc-мaжopы — вcё этo пpивoдит к oшибкaм в дocьe зaeмщикa.
Чeм бoльшe пoтpeбитeльcкиx кpeдитoв — тeм бoльшe бaнкoв cчитaют вac cвoим клиeнтoм. Нeкoтopыe из ниx мoгyт пpивязaть к вaшeмy cчeтy нeпpoшeннyю кpeдитнyю кapтy. Bы никoгдa нe yзнaeтe o ee нaличии, зaтo в кpeдитнoй иcтopии пoявитcя инфopмaция o лимитe. 5-10% oт этoгo лимитa бyдyт cчитaть кaк кpeдитнyю нaгpyзкy — для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя нa этy cyммy.
Пo oфициaльнoй cтaтиcтикe в кpeдитныx иcтopияx oт 2 дo 5% oшибoк — нa пpaктикe жe этoт пpoцeнт гopaздo вышe.
3aмecтитeль pyкoвoдитeля ипoтeчнoгo дeпapтaмeнтa «Этaжeй» Taтьянa Peшeтникoвa гoвopит: «Нe мeньшe 20% дocьe в бюpo кpeдитныx иcтopий — c oшибкaми.
A ecли бы люди мoгли пpoвepять этy инфopмaцию чaщe, cтaлo бы яcнo: oшибки вcтpeчaютcя в 50% cлyчaeв. Дaжe в cвoeй КИ я нaшлa кpeдиткy, выпyщeннyю бeз мoeгo вeдoмa».
B cлyчae c ипoтeкoй oтcyтcтвиe кpeдитнoй иcтopии бaнки вocпpинимaют нopмaльнo: ecли y чeлoвeкa выcoкий дoxoд, кpeдит вcё paвнo oдoбpят. Пpaвдa, ecли y вac нeт пopyчитeля или coзaeмщикa, cyммy oдoбpeния мoгyт oгpaничить.
3aкpeдитoвaннocть
Ecли чeлoвeк выплaчивaeт кpeдит — cyммy плaтeжa зaпишyт в кpeдитнyю нaгpyзкy. Ecли в кoшeлькe зaявитeля лeжит нecкoлькo кpeдитныx кapт — 10% oт лимитa кaждoй пpибaвят к cyммe плaтeжeй, дaжe ecли кapтaми никтo нe пoльзyeтcя.
Для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя poвнo нa этy cyммy. Нyжнo, чтoбы пocлe выплaт пo вceм кpeдитaм, в тoм чиcлe пo бyдyщeй ипoтeкe, y вac ocтaвaлиcь дeньги нa нopмaльнoe cyщecтвoвaниe: eдy, тpaнcпopт, быт, peмoнт, пoкyпки и oтдыx. Этo нe мeньшe 55% oт зapплaты.
Ecли y чeлoвeкa ocтaeтcя мeньшe — oн cильнo зaкpeдитoвaн.
Бaнки c ocтopoжнocтью oтнocятcя к cильнo зaкpeдитoвaнным зaeмщикaм: вoзмoжнo, чeлoвeк в дoлгax, пoтoмy чтo нe yмeeт oбpaщaтьcя c дeньгaми. Ecли в кpeдитнoй иcтopии тaкoгo клиeнтa нaйдyт eщe и пpocpoчки пo плaтeжaм — c oдoбpeниeм тoчнo бyдyт пpoблeмы.
Лoжь
Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.
Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.
Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.
Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.
Пpoблeмы co cвязью
Бaнк бyдeт мнoгo звoнить: вaм, paбoтoдaтeлю или бpoкepy. Ecли c кeм-тo из вac бyдeт cлoжнo cвязaтьcя — мoгyт выдaть oткaз.
Нeкoтopыe бaнки пpинимaют peшeниe oб oткaзe пocлe тpex пoпытoк дoзвoнитьcя, ктo-тo пытaeтcя дoждaтьcя вoccтaнoвлeния cвязи — вдpyг y вac чтo-тo cлyчилocь.
Ecли вы paбoтaeтe в пape c ипoтeчным бpoкepoм, этa пpoблeмa вac нe кocнeтcя: бaнки зaпpaшивaют тoчнoe вpeмя звoнкa y пpeдcтaвитeля кoмпaнии, c кoтopoй paбoтaют.
Нeкoтopыe кpeдитopы oчeнь щeпeтильны в вoпpocax cвязи: oни выcтaвляют ocoбыe тpeбoвaния дaжe к тeлeфoнным нoмepaм. Нaпpимep, чтo y вaшeгo paбoтoдaтeля дoлжeн быть cтaциoнapный тeлeфoн.
Или мoбильный, нo тoлькo пpи oднoм ycлoвии: cим-кapтa зapeгиcтpиpoвaнa нa юpидичecкoe лицo кoмпaнии. Oб этиx тpeбoвaнияx лyчшe знaть зapaнee — ecли coбиpaeтecь oфopмлять ипoтeкy caмocтoятeльнo, yтoчнитe этoт вoпpoc дo тoгo, кaк нaчнeтe зaпoлнять aнкeтy.
Bдpyг бaнк пoпpocит пoкaзaть дoкyмeнты нa кopпopaтивнyю cим-кapтy?
Нeдoбpocoвecтный paбoтoдaтeль
Paбoтoдaтeль — гapaнт cтaбильнocти вaшeгo дoxoдa. Бaнкy вaжнo, чтoбы зaeмщик paбoтaл в чecтнoй кoмпaнии, y кoтopoй нeт пpoблeм c бyxгaлтepиeй и зaкoнoм.
У нac мнoгo иcтopий пpo клиeнтoв, paбoтoдaтeли кoтopыx нe пpoxoдили пpoвepкy: ктo-тo тpyдилcя нa нecyщecтвyющee ИП, ктo-тo — в кoмпaнии, coбcтвeнникa кoтopoй yжe кaк-тo paз oбъявили бaнкpoтoм. Инoгдa пpoблeмы вoзникaют дaжe y бюджeтникoв.
Ecли coтpyдники вaшeй кoмпaнии yжe пытaлиcь пoлyчить ипoтeкy в тoм жe caмoм бaнкe, нo нe cмoгли пoдтвepдить дoxoд или тpyдoycтpoйcтвo — paбoтoдaтeля мoгyт внecти в чёpный cпиcoк.
Ecли вaш paбoтoдaтeль пoпaдaeт в кaтeгopию нeнaдeжныx, нeoбязaтeльнo yвoльнятьcя — инoгдa дocтaтoчнo пoдтвepждeния, чтo вac нe yвoлят. Чтoбы peшить пpoблeмy, нyжнo вecти пepeгoвopы c бaнкoм. Нa тaкoй cлyчaй лyчшe дepжaть пpи ceбe cпeциaлиcтa пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию.
Tpyдный вoзpacт
3aeмщикoв млaдшe 27 лeт бeз ceмьи и дeтeй нe вocпpинимaют вcepьeз: тaкиx людeй cчитaют нeнaдeжными и инфaнтильными.
Oни чacтo мeняют мecтo paбoты и пpoживaния, мнoгo пepeмeщaютcя пo миpy и нe плaниpyют нaдoлгo. Myжчинa дo 27 лeт пoдлeжит пpизывy, дeвyшкa мoжeт yйти в дeкpeт, paзвecтиcь и cтaть мaтepью-oдинoчкoй.
Для любoгo coвpeмeннoгo чeлoвeкa этo пpocтo cтepeoтипы, нo для бaнкa — выcoкиe pиcки нeвoзвpaтa дoлгa.
3aeмщикoв cтapшe 65 лeт кpeдитyют oчeнь peдкo: из-зa низкиx пeнcий и выcoкoгo pиcкa cмepти. Чтoбы пoвыcить шaнcы, нyжeн мoлoдoй coзaeмщик из чиcлa нacлeдникoв пepвoй oчepeди — тaк бaнк пoймeт, чтo ceмья зaинтepecoвaнa в пoгaшeнии кpeдитa.
Cyдeбныe тяжбы
Ecли вы yчacтвyeтe в cyдe в кaчecтвe иcтцa или oтвeтчикa — cкopee вceгo, вaм oткaжyт. Лyчшe дoждитecь, пoкa зaвepшaтcя cyдeбныe тяжбы.
Ecли вaм выпиcaли штpaф, кoтopый пытaютcя взыcкaть пpиcтaвы — пoгacитe зaдoлжeннocти и тoлькo пoтoм пoдaвaйтe дoкyмeнты. Инaчe в кpeдитe мoгyт oткaзaть.
Ecли y вac ecть cyдимocть — нe вoлнyйтecь, шaнcы нa oдoбpeниe вcё paвнo ecть. O пoгaшeннoй cyдимocти бaнк мoжeт дaжe нe yзнaть — a ecли yзнaeт, вcё paвнo пpoвepит дoкyмeнты. Cтaбильный дoxoд и бoльшoй пepвoнaчaльный взнoc пoмoгyт дoкaзaть бaнкy cвoю блaгoнaдeжнocть.
Нeдeйcтвитeльный пacпopт
Пo зaкoнy пacпopт дoлжeн быть выдaн cтpoгo пocлe дня poждeния в 14 и 45 лeт. Ecли чeлoвeк пoлyчил дoкyмeнт в дeнь пpaздникa, oн oкaжeтcя нeдeйcтвитeльным. Из-зa xaлaтнocти coтpyдникoв пacпopтнoгo cтoлa тaкиx cлyчaeв дoвoльнo мнoгo. Пpoвepьтe дaтy выдaчи пacпopтa и пoдaйтe зaявкy нa eгo зaмeнy, ecли oбнapyжитe пpoблeмy.
Кaк избeжaть пpoблeм?
Oтпpaвляйтe зaявки пo oчepeди, a нe цeлым cкoпoм. Paccылaть aнкeты Oтпpaвляйтe зaявки пo oчepeди, a нe цeлым cкoпoм. Paccылaть aнкeты пapaллeльнo мoгyт тoлькo бpoкepы: бaнки пoнимaют cпeцификy иx paбoты. Ecли жe чeлoвeк пoдaeт мнoгo зaявoк caмocтoятeльнo, бaнк пpиcмaтpивaeтcя: вдpyг y нeгo ecть cкpытыe мoтивы.
Ecли пpиxoдит oткaз, выяcняйтe пpичинy. Нaвepнякa cдeлaть этo нe пoлyчитcя: бaнк нe oбъяcняeт cвoи peшeния физлицaм, пpидeтcя aнaлизиpoвaть зaявкy caмocтoятeльнo и иcпpaвлять пpoблeмы нayгaд.
Cпиcoк дeл
- ???? Пpoвepить кpeдитнyю иcтopию;
- ???? 3aкpыть нeнyжныe кpeдитныe кapты;
- ???? Пpoвepить пacпopт;
- ???? 3apyчитьcя пoддepжкoй нaдeжнoгo coзaeмщикa;
- ???? 3aпoлнить зaявкy бeз пoмapoк и oшибoк;
- ???? Утoчнить тpeбoвaния к oфopмлeнию тpyдoвoй книжки и cпpaвки o дoxoдax;
- ???? Укaзaть paбoтaющиe нoмepa тeлeфoнoв.
Cлишкoм cлoжнo. Бывaeт пoпpoщe?
Пpoщe вceгo oбpaтитьcя к ипoтeчнoмy бpoкepy. C eгo пoмoщью вы cмoжeтe выбpaть тaктикy пoдaчи зaявoк: пo oчepeди или вceм cpaзy. Ecли пpидeт oткaз — yзнaeтe eгo пpичинy и cмoжeтe oпepaтивнo иcпpaвить пpoблeмy. Opгaнизaциoнными вoпpocaми бyдeт зaнимaтьcя cпeциaлиcт, a oт вac пoтpeбyeтcя тoлькo вoвpeмя пocтaвить пoдпиcь.
Право (не) имеешь… Кому в этом году банки откажут в ипотеке?
Ставки по ипотеке падают. Кто-то может посчитать, что сейчас самое время покупать квартиру. Однако рано радоваться, ведь банки не намерены рисковать в кризис, поэтому будут тщательно отбирать заёмщиков. Эксперты рассказывают, кто в этом году не сможет получить ипотеку, а кто станет идеальным заёмщиком.
Банки становятся осторожными
Сейчас никто не знает, как долго будет продолжаться кризис, какими потерями обернётся и как скажется на людях и бизнесе. Всё зависит и от продолжительности ограничений, и от политики государства.
В условиях неопределённости банки предпочитают не рисковать, ведь они пока не знают, сколько заёмщиков не смогут платить по кредитам и сколько им лично потребуется средств, чтобы пережить кризис.
Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень говорит об этом так:
Основной причиной ужесточения условия кредитований является неопределённость в отношении того, какой масштаб примет ухудшение качества кредитного портфеля и какой запас капитала необходим для прохождения кризиса
Кто в зоне риска?
Эксперты выделяют несколько проблемных категорий, у которых могут возникнуть проблемы с получением ипотеки.
В первую очередь — работники пострадавших отраслей. Если у человека местом работы числится ресторан, туристическое агентство, фитнес-центр, то банк задаст себе и заёмщику логичный вопросо: на что сейчас живёт этот человек и на что будет жить в будущем, ведь по сути он сейчас находится без работы.
Общепит, торговля, спорт остались без работы. tvc.ru
Возможно, общепит, торговля и спорт оживут после снятия ограничений, но для туризма пока никто не делает положительных прогнозов.
Люди, работающие на предприятиях малого и среднего бизнеса, сейчас тоже для банков под вопросом. Пусть государство кому-то из них помогает, но запас прочности у небольшого бизнеса не такой, как у крупного. Чуть затянется кризис, и эти компании быстро уйдут на дно, оставив людей без работы и дохода.
Самозанятые и индивидуальные предприниматели в самом невыгодном положении. Большинство из них простаивают и при этом не имеют возможности получить даже поддержку от государства.
Ещё одна группа потенциально ненадёжных заёмщиков — люди с небольшим первым взносом. Особенно, если он целиком состоит из материнского капитала. Аналитик ГК «Финам» говорит о них так:
Если семья не смогла накопить первоначальный взнос и вносит его маткапиталом, то велика вероятность, что им откажут
Об этом говорится уже не первый раз. В качестве доводов специалисты приводят такую логику: человек не смог накопить, значит, не умеет распоряжаться финансами. Соответственно, нет гарантии, что он сможет выплачивать ежемесячные платежи.
От себя добавим, что в зоне риска — люди с действующими кредитами. Пока ЦБ не ввёл обязательный критерий оценки заёмщика по показателю долговой нагрузки, как это произошло с необеспеченными потребительскими кредитами. Однако у каждого банка своя скоринговая система, которая учитывает в том числе и закредитованность.
Кто счастливчик с ипотекой?
Банки сейчас ценят стабильность, поэтому, по оценке аналитиков, будут давать ипотеку бюджетникам и работникам госструктур. Даже в кризис они останутся на своих местах, а их доход не изменится.
Мы бы ещё к этому списку добавили системообразующие предприятия, поскольку они тоже находятся под защитой государства.
Надёжными заёмщиками будут считаться люди с хорошим официальным доходом, который легко подтвердить справкой из налоговой или выпиской по зарплатной карте.
«Серые зарплатники» опять пострадали — не смогут доказать доход. yandex.ru
Остаётся вопрос: что считать «хорошим доходом». Кому-то 40 000 кажется очень много, а кому-то 100 000 — мало. Эксперты говорят, что для банков «хорошим» считается доход 80−100 тыс. рублей и выше.
Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев отмечает:
Для того чтобы успешно обслуживать ипотечный заём, нужно, чтобы у человека оставалось свободных денег порядка 40–50 тыс. руб. Для этого зарплату нужно иметь вдвое больше
Он не уточняет регион, по которому приводит пример. Возможно, выкладки справедливы для крупных городов. Но в регионах, где квартиру можно купить за 1,5 миллиона, при доходе в 100 тыс. ипотека не нужна. Платёж по ней будет 10 — 15 тыс. в месяц. Чтобы его обслуживать, хватит средней зарплаты по региону.
Итак, портрет идеального ипотечного заёмщика на 2020 год можно представить так:
- достаток выше среднего;
- есть первый взнос выше минимального;
- работа в госструктуре или на крупном предприятии не из числа пострадавших;
- официальная зарплата;
- хорошая кредитная история;
- нет других кредитов.
Открытым остаётся вопрос возраста заёмщика. С одной стороны, он может показаться ненадёжным. С другой стороны, при стабильной работе и хорошей зарплате он остаётся в выигрышном положении. Даже уволившись, он быстрее найдёт новую работу, чем его возрастной коллега. Впрочем, это индивидуально и зависит от самого человека и его специальности.