Застройщики, занявшие выжидательную позицию после введения новых правил финансирования проектов, вскоре вновь активизируются, считают эксперты. Использование эскроу-счетов постепенно входит в обычную практику.
Михаил Воскресенский/РИА Новости
Доля новостроек, возводимых с использованием счетов эскроу, выросла до 20%. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в начале октября объем проектов, где задействованы эскроу-счета, превышал 19 миллионов квадратных метров. Сейчас — уже 23,1 миллиона, на 20% больше.
Сбербанк снизит ипотечные ставки на квартиры в новостройках
По новым правилам возводится 2282 многоквартирных дома от 958 застройщиков.
Еще 75,3 миллиона квадратных метров реализуется по старой схеме: чтобы завершить начатое строительство, девелоперам пришлось получить заключения о соответствии проектов определенным критериям.
Ответственность застройщиков перед покупателями в этом случае застрахована через механизмы Фонда защиты прав дольщиков.
Как сообщила в среду зампред ЦБ Ольга Полякова, открыто уже более 23 тысяч счетов эскроу, привлечены средства граждан на 74 миллиарда рублей.
«Адаптация к новому механизму проходит успешно, объем проектов, реализующих жилье с использованием счетов эскроу, уверенно растет на 4 миллиона квадратных метров ежемесячно, — говорит замруководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов. — С застройщиками уже работают 23 банка. По итогам 2019 года мы ожидаем, что банковский портфель проектного финансирования достигнет 1 триллиона рублей».
На что нужно обращать внимание при покупке жилья в ипотеку
Вместе с тем эксперты компании «Метриум» отмечают в целом сокращение активности застройщиков. В Москве, в частности, в третьем квартале 2019 года начата реализация лишь 14 проектов, тогда как годом ранее — 27.
«Реформа долевого строительства, как и ожидалось, привела к снижению активности застройщиков, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — На рынок выходят проекты, которые уже имели высокую степень разработки, и откладывать их старт застройщики не могли или не хотели.
В то же время немало девелоперов сейчас занимают выжидательную позицию, стремясь понять, как будет развиваться ситуация в отрасли, либо пытаются получить проектное финансирование, что непросто. Впрочем, в скором времени ситуация нормализуется.
Первые месяцы продаж через эскроу-счета показали, что в новых условиях можно работать».
В нынешнем виде эскроу-счета финансово не выгодны ни застройщикам, ни дольщикам
На рынке долевого строительства происходят глобальные изменения, наиболее масштабные со времен принятия в 2004 году закона №214-ФЗ. Касательно перемен ведется много споров, при этом ключевым вопросом является: смогут ли эскроу-счета решить проблему обманутых дольщиков..?
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, почему в существующем виде механизм использования эскроу-счетов не выгоден ни застройщикам, ни дольщикам.
«Подводные камни» для дольщиков
Из-за несовершенства нынешней схемы дольщики несут финансовые потери, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Как напомнил эксперт, 25 октября прошлого года Владимир Путин поручил правительству организовать поэтапный переход первичного рынка недвижимости от долевого строительства к проектному финансированию.
Эксперт отмечает, что при новой схеме с покупателями квартир в новостройках, как и раньше, должны заключаться договора долевого участия (ДДУ), но оплата по ним будет переводиться не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банке, где деньги будут храниться до сдачи объекта в эксплуатацию.
Застройщик может получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если же строительство дома будет заморожено, дольщик сможет забрать свои деньги и выйти из проекта.
Теоретически такая схема должна полностью исключить риски для дольщиков, но на практике все обстоит иначе, говорит Логинов. Сторонники нововведений стараются не отмечать, что дольщик может вернуть свои деньги только, расторгнув ДДУ, то есть отказавшись от приобретенной квартиры.
Но если он по-прежнему собирается претендовать на объект, придется пройти через все сложности, связанные с процедурой банкротства застройщика. И в этом случае правовое положение дольщиков со счетами эскроу почти ничем не отличается от статуса «обманутых дольщиков», поясняет Логинов.
При этом, по словам эксперта, не возвращать назад свои деньги, будучи взамен включенным в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика, дольщик может по ряду причин.
Основная – некомпенсационность эскроу-счетов. Согласно закону, банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на таких счетах. Так, дольщику вернут ровно ту сумму, которую он заплатил.
Так как в среднем строительство многоквартирного дома в России занимает 1,5-2 года, а прогнозируемая Центробанком инфляция составляет 4%, за время нахождения на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 6-8%.
И то, если уровень инфляции не превысит ожидаемые показатели.
Еще одним «но» является прогнозируемое подорожание недвижимости. Эксперты оценивают, что в ближайшие годы квадратный метр жилья может вырасти в цене на 20-30%, в связи с этим дольщик сталкивается с непростым выбором.
Что в результате будет выгоднее: дождаться квартиры по ранее заключенному ДДУ, сроки которого будут сдвинуты на 2-3 года вперед, или забирать с эскроу-счета деньги, которых уже не хватит для покупки квартиры такой же площади?
Еще сложнее придется гражданам, привлекающим для покупки кредитные средства: при использовании эскроу-счетов они потерпят убытки. Ипотечные заемщики, приобретающие квартиру по ДДУ, за свой счет оплачивают только первоначальный взнос, а остальную сумму (так называемое тело кредита) дает банк.
В результате на счете эскроу хранится полная стоимость объекта долевого строительства, а его покупателю приходится каждый месяц вносить платежи по ипотеке.
Стоит отметить, что при этом дольщик погашает не только тело кредита, но и выплачивает банку проценты (на сегодняшний день ипотечная ставка в среднем составляет 8-9% годовых).
Если же объект перейдет в разряд долгостроя, при выходе из проекта дольщик получит лишь первоначальный взнос и часть тела кредита, которую успел выплатить банку к моменту расторжения ДДУ. Выходит, что около 2-х лет он выплачивал проценты, которые никто возвращать не будет.
Теоретически у дольщика есть право в судебном порядке взыскать средства с застройщика, но поскольку тот уже будет в стадии банкротства, получить какие-либо деньги вряд ли удастся. Кроме того, в этом случае будет присутствовать тот же фактор обесценивания денег из-за инфляции, поэтому общая картина не такая уж и радужная, поясняет Логинов.
Эксперт резюмирует недостатки новой схемы: дольщики, которые предпочтут быстро вернуть свои деньги со счетов эскроу, понесут финансовые потери, а те, кто решит дожидаться своей квартиры по ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков.
Но поскольку с 1 июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, есть надежда, что власти пересмотрят законодательные механизмы, отмечает Логинов.
Сегодня такие предложения обсуждаются на уровне Госдумы и правительства.
Новые препятствия для девелоперов
По словам главного финансового директора Группы «Эталон» Кирилла Багаченко, в глобальной мировой практике механизм депонирования полной стоимости жилья на счетах эскроу вплоть до окончания строительства практически не применяется.
Как правило, застройщик получает их траншами по мере прохождения значимых стадий строительства.
Если монолитный каркас уже есть, имеет ли смысл чрезмерно страховать клиента, храня все его деньги на спецсчете? Ведь из-за этого растут издержки застройщика и себестоимость строительства – а значит, и цены на квартиры, говорит эксперт.
Также, по словам Багаченко, девелоперы до конца не знают, как взаимодействовать с банковским обществом. Всё ещё не известно, во сколько будут обходиться деньги, привлекаемые застройщиками в виде кредитов для ведения строительства.
Судя по имеющейся информации, необходимо убеждать Центральный Банк РФ (далее-регулятор) смягчать условия для застройщиков, поскольку мы говорим, что банки могут бесплатно пользоваться средствами на эскроу-счетах.
Но это не совсем так: есть отчисления в АСВ, операционные издержки, и деньги будут эффективно обходиться примерно в 1,8-2%. Следовательно, сложно будет выдавать их менее чем под 4-4,5%.
Багаченко надеется, что регулятор сможет каким-то образом добиться снижения ставок.
Подведем итоги
В нынешнем виде эскроу-счета финансово не выгодны ни дольщикам, ни застройщикам, а их применение может быть интересно только банкам, которые безвозмездно (за минусом небольших издержек по ведению этого вида счетов) смогут пользоваться средствами, хранящимися на эскроу-счетах, в своих бизнес-целях. Кроме того, зарабатывая проценты на ипотечных платежах, которые фактически не покидают банковских счетов одного банка до сдачи строящегося объекта недвижимости в эксплуатацию, частично кредитуя этими же средствами застройщика, зарабатывая дополнительно и на нём.
Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)
30.01.2019 2 441 1 Время на чтение: 17 мин. Рейтинг: 
В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает — обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.
Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.
Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.
Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу.
Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н.
«переходный период», в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.
Счета эскроу в долевом строительстве
Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста.
Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются («замораживаются») до сдачи дома в эксплуатацию.
После этого, если застройщик выполнил свои обязательства — право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил — средства возвращаются дольщику.
Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.
Этап 1. Выбор объекта. Покупатель выбирает застройщика и желаемый объект недвижимости.
Этап 2. Заключение ДДУ. Покупатель и застройщик заключают Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ).
Этап 3. Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).
Этап 4. Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может — они находятся там «замороженными» до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Этап 5. Использование средств на счету эскроу.
Только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, первый дольщик получит документы на свою недвижимость и ключи, застройщик получает право использования средств на счету по своему усмотрению.
Если же объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию в указанный в договоре срок, средства со счета эскроу возвращаются дольщику, и тот может использовать их по своему усмотрению.
При использовании схемы расчетов через эскроу счета покупатель выступает депонентом, застройщик — бенефициаром, а банк — эскроу-агентом по сделке. Схематически использование счетов эскроу в долевом строительстве можно изобразить так:
Отличия счета эскроу от аккредитива
Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета — через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:
- При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
- Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
- Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
- Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.
В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.
Счета эскроу с позиции дольщика
Рассмотрим основные важные моменты, связанные с введением счетов эскроу в долевом строительстве с точки зрения дольщика.
Эскроу счета для дольщика выглядят очень привлекательно, поскольку его права при использовании этой схемы защищены сильнее, чем это было раньше.
Такая схема для дольщика гораздо безопаснее, ведь средства, внесенные на счет эскроу, никуда не денутся, пока застройщик не выполнит свои обязательства, а если он их вдруг не выполнит, то дольщик получит свои деньги обратно.
Даже, возможно, с небольшими процентами (банки могут начислять проценты по средствам на эскроу счетах).
Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства — счет эскроу снимает эти риски.
Однако, есть другие моменты, которые несут в себе определенные риски для дольщика, необходимо их знать.
Риск 1. Превышение суммы, попадающей под действие государственной гарантии. В случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу, государство на данный момент гарантирует возмещение суммы не более 10 млн. рублей.
Таким образом, если дольщик покупает более дорогую недвижимость или несколько объектов сразу — он рискует на часть средств, и ему необходимо внимательно анализировать надежность банка (при том, что выбрать банк он не может — это делает застройщик).
Более того, в процедуре получения компенсации тут действуют строгие ограничения, нужно быть внимательным и оперативно реагировать на ситуацию, иначе можно вообще ничего не получить.
Риск 2. Наложение взыскание на счет эскроу. На средства, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Например, если у дольщика есть долги и другой контрагент выиграл суд против него.
В этом случае средства со счета эскроу будут списаны в счет погашения задолженности, дольщик будет считаться не выполнившим свои обязательства по ДДУ и полагающуюся недвижимость не получит (если не произведет необходимую доплату).
Риск 3. Отсутствие обеспечения других обязательств застройщика.
При использовании схемы расчетов через счет эскроу, застройщик освобождается от других возможных видов обеспечения своих обязательств перед дольщиком (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, залог прав на недвижимость и/или земельный участок, и т.д.). Таким образом, если застройщик выполнит обязательства, предусмотренные договором на обслуживание счета эскроу, но не выполнит какие-то другие, дольщик не сможет взыскать с него штрафные санкции.
Вот еще некоторые важные моменты, которые обязан знать дольщик для проведения расчетов с застройщиком за недвижимость через эскроу счет:
- Один ДДУ — один счет эскроу. Под каждый заключенный договор долевого участия открывается отдельный счет эскроу. При этом о проведении расчетов через конкретный счет должно быть указано в самом ДДУ, а также там должны быть обозначены все условия депонирования средств (сумма, срок, основания для прекращения).
- Срок депонирования средств на счете эскроу на 6 месяцев или более превышает срок получения квартиры. Это дает возможность застройщику несколько «затянуть» сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Срок действия счета эскроу оговаривается сторонами, но он обязательно должен быть на 6 месяцев (или более) длиннее срока по ДДУ. При превышении срока депонирования средств на счете эскроу автоматически расторгается и договор долевого участия.
- Основания для прекращения депонирования. Для каждого договора об открытии эскроу счета и ДДУ такие основания могут быть разными, но при этом они не должны противоречить действующему законодательству.
В каких случаях дольщик может забрать деньги с эскроу счета:
- По окончанию срока депонирования (если застройщик не выполнил свои обязательства);
- При расторжении ДДУ (если договор расторгнут по соглашению сторон или по решению суда);
- При одностороннем отказе застройщика от завершения проекта (если по каким-то причинам он не в состоянии завершить строительство объекта);
- При одностороннем расторжении договора самим дольщиком (на законных основаниях — например, если застройщик признан банкротом, ликвидируется, кредитор застройщика обращает взыскание на объект строительства и т.д.).
Если дольщик решит продать свой объект недвижимости — он может переуступить свое право по ДДУ, и тогда новым депонентом по счету эскроу тоже станет новый покупатель, все права и обязанности по данному счету тоже перейдут к нему.
Счета эскроу с позиции застройщика
Для застройщиков переход на схему продажи жилья в новостройках по 214-ФЗ через счета эскроу выглядит менее привлекательным.
Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.
За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.
То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум — на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).
Однако, можно увидеть и некоторые плюсы для застройщика.
Например, тот факт, что при привлечении заемных средств через проектное финансирование застройщик сразу получит необходимую сумму от банка, либо же откроет кредитную линию, которой сможет пользоваться по мере необходимости.
А при использовании для строительства средств дольщиков, этих средств может не хватать, например, если плохо идут продажи — в такие периоды стройки часто «замораживались», что влекло за собой массу проблем.
В целом, переход на проектное финансирование и счета эскроу более выгоден крупным застройщикам, которые смогут найти собственные средства для финансирования строительства. И возможность за счет этого продавать свою недвижимость дешевле может вытеснить с рынка более мелкие компании, которым для строительства придется привлекать кредиты.
Счета эскроу с позиции банка
И, наконец, во всем этом есть сторона, которая выиграет больше всего от перехода на счета эскроу застройщиков в долевом строительстве. Это, конечно же, банки!
Судите сами. Большая часть жилья в новостройках продается через ипотечные кредиты. Фактически, с внедрением схемы проектного финансирования, банк получает возможность:
- Выдать ипотечный кредит дольщику.
- Зачислить эти же деньги на открытый у себя же счет эскроу, получив дополнительные пассивы.
- За счет этих же пассивов выдать второй кредит застройщику.
Это типичный пример работы т.н. денежного мультипликатора, когда одни и те же деньги оборачиваются в банке многократно, и каждый раз банк на них зарабатывает.
Причем, риски для банка в данном случае минимальные — он «перестраховывается» дважды, да и сумма кредита, фактически, находится у него же на счете. Если застройщик не выполнит обязательства и не завершит строительство — дольщик погасит свой ипотечный кредит со счета эскроу.
А от застройщика останется залог — земля и незавершенное строительство, который тоже можно будет реализовать.
Теперь вы имеете представление о том, как будут использоваться счета эскроу застройщика в долевом строительстве с 1 июля 2019 года, согласно изменениям к закону 214-ФЗ.
Это ключевая, общая информация, и чтобы не упустить ничего существенного конкретно в вашей ситуации, перед покупкой жилья в новостройке рекомендую внимательно изучить вышеупомянутый закон со всеми актуальными на тот момент изменениями.
Каждая пятая новостройка бизнес-класса в Москве продается по эскроу :: Жилье :: РБК Недвижимость
Объем доступных квартир (стоимостью до 10 млн рублей) в 2019 году сократился вдвое и составил 6%. Сейчас минимальный бюджет сделки в бизнес-классе начинается от 5,4 млн рублей
Гавриил Григоров/ТАСС
Каждая пятая квартира на рынке новостроек бизнес-класса Москвы продается через эскроу-счета. Об этом говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.
По данным аналитиков, на рынке новостроек бизнес-класса Москвы в конце прошлого года на продажу было выставлено 12,2 тыс. лотов почти на 1 млн кв. м.
Лидером по объему предложения является Западный административный округ (ЗАО), здесь продается почти каждая четвертая квартира бизнес-класса.
Общий объем предложения сократился на 16%, что связано с невысокой девелоперской активностью по вводу новых объектов.
Не все застройщики смогли быстро перестроиться на новые правила продажи жилья, перенося и откладывая старт продаж своих проектов на более поздние сроки, отмечают аналитики. «Тем не менее на конец 2019 года с использованием эскроу-счетов реализуется 18% общего объема предложения», — говорится в исследовании.
По оценкам Knight Frank, стоимость «квадрата» в московских новостройках бизнес-класса за год поднялась на 6%, до 286 тыс. руб. На 8% вырос средний бюджет покупки и составил 22,3 млн руб. Объем доступных квартир (стоимостью до 10 млн руб.) в прошлом году сократился вдвое и составил 6% (вместо 11% в 2018 году). Сейчас минимальный бюджет сделки в бизнес-классе начинается от 5,4 млн руб.
Несмотря на увеличение стоимость жилья, спрос на квартиры бизнес-класса оставался стабильным: в 2019 году было заключено 15 тыс. сделок, что на 5% превысило показатели 2018 года. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались лоты стоимостью от 10 млн до 20 млн руб.
По прогнозам Росреестра, по итогам 2020 года доля сделок с использованием новой схемы финансирования строительства может достигнуть 95%.
С начала реформы долевого строительства (1 июля 2019 года) в Москве было заключено 7,7 тыс.
договоров долевого участия на рынке жилой и нежилой недвижимости, что составило 17% от общего числа оформленных с июля по декабрь ДДУ (45,9 тыс.) с применением эскроу-счетов.
По данным Минстроя РФ, в настоящее время около 26 млн «квадратов» жилья в российских городах строится по эскроу-счетам.
С 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
Когда застройщики имеют право получать деньги от дольщиков напрямую
Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.
Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.
Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.
Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.
Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.
Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:
- Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
- Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.
Со степенью готовности ситуация такая.
Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.
Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.
Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу.
Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.
А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.
Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.
Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.
Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.
Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.
На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.
О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.
Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:
- Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
- Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
- Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
- Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
- Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
- Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
- И только потом платить.