Как выгодно сдать квартиру?

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т⁠—⁠Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Как выгодно сдать квартиру?

Africa Studio/Fotolia

Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.

Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.

Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

1. Расположение

Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе.

Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса.

Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).

Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете.

Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен.

Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.

2. Наполнение

Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней.

Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы.

Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

3. Ремонт

В случае если квартира требует ремонта, а вам, допустим, некогда этим заниматься, можно переложить эту заботу на квартиросъемщика. Квартиросъемщики, готовые сделать ремонт за свой счет, как правило, предпочитают заранее договориться о сумме и указать ее в договоре.

При этом необязательно отказываться от арендной платы вовсе. Можно разделить цену ремонта на несколько месяцев. Например, аренда стоит 20 тысяч рублей; вы обсудили с нанимателями перечень необходимых работ и стоимость материалов и сошлись на сумме в 15 тысяч рублей.

Клиенты делают ремонт самостоятельно и три месяца платят на 5 тысяч меньше, чтобы окупить свои затраты. Для многих собственников это действительно хорошее решение, поскольку во время ремонта квартира не простаивает.

Кроме того, владельцы не тратят время на поездки по строительным магазинам.

В тех случаях, когда квартира требует серьезного капитального ремонта и внушительных вложений, нужно рассчитать, за какое время они окупятся. Посчитаем стоимость на примере однокомнатной квартиры в Московской области, которая сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц.

Капитальный ремонт обойдется примерно в 500 000 рублей. Получается, вложения окупятся через 25 месяцев непрерывной сдачи. Надо понимать также, что не все квартиросъемщики относятся к съемному жилью трепетно, также учитывать амортизационные риски.

Возможно, через два года придется вновь вкладываться в ремонт. В такой ситуации многие приводят в порядок самое критичное (батареи, электрику, проводку), но не особенно вкладываются в отделку.

Квартиру можно сдать дешевле, а заработать на этом не меньше, чем на сдаче квартиры с ремонтом (если из прибыли вычесть затраты на работы и материалы).

• Текст подготовила Александра Лавришева
• Не пропустите:
• 7 правил, как сделать красивые фото квартиры
• Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры
• Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей
• Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как выгодно сдать квартиру: советы + примеры — INMYROOM

Конечно, старые потертые квартиры на рынке аренды недвижимости тоже пользуются спросом. Но чистое, со вкусом отремонтированное жилье и сдастся быстрее, и прибыли принесет больше, и гарантирует долгосрочные арендные отношения с платежеспособными людьми.

Рассказываем, как в сжатые сроки привести квартиру в аренду в божеский вид. (Если вы не сдаете квартиру, а хотите снять ветхое жилье и быстро и дешево отремонтировать, в посте есть идеи и для вас тоже!)

Избавьтесь от лишнего

Не стоит заниматься собирательством и оставлять добитые предыдущими жильцами шкафы и кровати новым жильцам. Но если просто вынести их из квартиры и оставить у мусорного бака, ждите штрафа. Как быть?

Есть три надежных способа (два быстрых, один может потребовать немного времени) вывезти из квартиры крупногабаритный мусор.

• Заказать у ЖЭКа мусорный контейнер, сгрузить в него все самостоятельно или нанять для этого грузчиков.
• Обратиться в мувинговую компанию — так выйдет еще быстрее, и не нужно беспокоиться о контейнере.
• Продать на Avito за символическую сумму или отдать бесплатно на ДаруДар — вдруг кому надо? 

Отмойте до блеска

Навести лоск в квартире, в которой продолжительное время жили квартиранты — совсем не то же самое, что отмыть собственный дом: редкий квартирант убирается со рвением. Так что засучите рукава — работы предстоит много. 

Кухня

Застаревшие жирные пятна на плите, плитке на фартуке и нагар в духовке лучше чистить в два-три этапа: залить моющим средством на 15–20 минут, отмыть все, что отмывается, повторить.

В совсем запущенных случаях можно разово прибегнуть к экстренным мерам и подключить агрессивные сильнощелочные составы и меламиновые губки. Однако важно понимать, что это рискованно: во время такой уборки легко отравиться вредными парами, обжечь кожу и слизистую глаз.

Работаем с ними в прочных резиновых перчатках и в защитной маске. Или используем безопасные экосоставы. 

Совет INMYROOM: наш выбор — средство для мытья стекол, пластика и зеркал Meine liebe, которое подходит для очищения всех гладких и блестящих поверхностей: стекол,
зеркал, а также пластика, кафеля, винила, акрила и других видов водостойких
материалов и покрытий.В нем нет токсичных компонентов, вместо них безвредные биоразлагаемые вещества, а содержание анионных ПАВ — меньше 5%, это безопасный показатель. 

Мебель

Если предыдущие жильцы понаставили на диване, кресле и кровати пятен, но при этом мебель в целом в хорошем состоянии, вот какие быстрые меры можно предпринять.

• Воспользоваться пятновыводителями. Только сначала убедитесь, что средство не повредит обивку: нанесите его на малозаметный участок, оставьте на десять минут, смойте и применяйте только в том случае, если ни цвет, ни текстура ткани не поменялись.
• Взять напрокат пароочиститель — заодно почистите ковролин, напольные покрытия, плитку и другие поверхности, которые не боятся воздействия пара и высоких температур.
• Вызвать специалистов
  клинингового сервиса. Они приедут с профессиональным оборудованием, все почистят и высушат на месте.  

Дизайн: Ольга Мелекесцева

Санузлы

Самые проблемные места после длительной аренды — плесень на межплиточных швах и герметиках. Чтобы ее вывести и не повредить плитку, аккуратно пройдитесь по подбитым плесенью местам пароочистителем, карандашом или маркером для плиточных швов.

Поверхности сантехники, плитки, смесителей, ванны и душевой кабины заливаем спецсредствами на 15–20 минут, моем и чистим, споласкиваем горячей и холодной водой, вытираем насухо.

Перед тем как приступать к уборке ванной комнаты, «распарьте» ее: наберите горячей воды в ванну или душевую кабину. Так отмыть грязь будет легче.

Полы, окна, зеркала

Отмываем линолеум, ламинат, керамогранит и другие не очень капризные в уходе поверхности в таком порядке: наносим моющее средство или пятновыводитель на загрязненные участки, оставляем на 10–15 минут, активно трем, смываем, затем моем весь пол целиком. 

Быстро отмыть окна и зеркальные поверхности поможет хороший широкий резиновый скребок и правильное средство для мытья окон. 

Совет INMYROOM: мы уже рекомендовалисредство для мытья стекол, пластика и зеркал. Теперь обращаем ваше внимание на универсальное средство для мытья пола Meine liebe. 

В составах этих средств нет вредных для организма и экологии компонентов, фосфатов, хлора и агрессивных ПАВ. Они эффективно справляются с загрязнениями на линолеуме, плитке, искусственном камне, на стеклах и зеркальных поверхностях без разводов. Не требуют смывания и безопасны для животных. 

Как быстро отремонтировать квартиру?

Если отделка, техника и мебель восстановлению не подлежат, а опыта в ремонте нет, отправляйтесь на поиски мастера на Profi.ru, YouDo или другие сайты, где можно найти специалиста нужного профиля, посмотреть его рейтинг и репутацию. Затем пригласите мастера в квартиру — он оценит объем работ и скажет, какие материалы купить помимо очевидных вроде плитки и смесителей. 

Обязательно сохраняйте чеки: в больших гипермаркетах без проблем примут лишний рулон обоев или банку краски. Участвуйте в стройшерингах — в этих сообществах можно обменяться ненужными стройматериалами. 

Какие выбрать материалы?

Отделка. Линолеум, ПВХ-плитка и виниловый пол — самые прочные и износостойкие напольные материалы. Обращайте внимание на класс покрытия и выбирайте антивандальные и офисные варианты.

Краска — вариант более практичный, чем обои, но под краску нужно поверхность еще выровнять, а на этот пункт в смете готов выделить средства не каждый арендодатель. Если остановились на обоях, выбирайте рельефные, под покраску. После того, как жильцы съедут, переклеить можно только подпорченные места, а стену покрасить. 

С грязью в «мокрых» зонах на полу справится даже бюджетный керамогранит, в ванной — однотонная матовая плитка (можно скомбинировать с краской). Оптимальный вариант для фартука — квадратная белая плитка плюс темная затирка: это опрятно, гигиенично и по-европейски.

Дизайн: Катя и Егор Вокины

Сантехника. Не тратьтесь на унитаз и умывальник, бюджетные модели почти не уступают по долговечности дорогому санфарфору. Откажитесь от капризной в уходе акриловой ванны, износостойкий вариант — чугун. Оптимально вложиться в смесители, сифоны и трубы: простые, но качественные модели помогут избежать потопа и прослужат долго.

Бытовая техника. Выбирайте лаконичные модели холодильников, плит и духовок без электронных примочек и спецпрограмм. В итоге они и оказываются самыми долговечными.

Свет. Натяжной потолок плюс встроенные светильники — экономичный и практичный вариант. А бра или торшер из ИКЕА квартиранты и сами купят на свой вкус.

Сдавать с мебелью или без?

Меблированную квартиру сдать проще и быстрее, чем без мебели. Оптимальный минимум — диван, кровать, кухонный гарнитур, обеденный стол и пара стульев, шкаф-купе или гардеробная в прихожей и платяной шкаф в комнате. А диван со съемным чехлом легко мыть или заменить в будущем.

3 реальных примера, как практично обустроить квартиру в аренду

Отремонтировать для последующей сдачи в аренду квартиру площадью 50 квадратов со свободной планировкой в Долгопрудном поручили Марине Саркисян. Ей нужно было создать функциональное и легкое пространство, которое понравится разным потенциальным жильцам.

Для этого в квартире организовали спальное место, гардеробную, небольшую гостиную и г-образную кухню с обеденной зоной. Для стен выбрали краску, обои и декоративный кирпич, на пол постелили паркетную доску и турецкий керамогранит, мебель, текстиль и декор купили в ИКЕА и масс-маркетах. 

Чтобы сдавать в аренду эту кроху в Москве площадью 30 квадратных метров, ее владелица пригласила дизайнеров Boomplaner. Те предложили сначала сделать перепланировку и объединить комнату с кухней, обустроить нишу с кроватью, выделить немного места для кухонного гарнитура и зоны столовой, а остальное пространство отвести под гостиную. Санузлы объединили тоже.

Большую площадь пола покрыли керамогранитом, стены покрасили и разбавили обоями, использовали разноуровневый свет, разнобюджетную мебель от ИКЕА до Kartell и много декора, что больше подходит для пространства в аренду посуточно.

Для этой квартиры площадью 40 квадратов в Москве владельцы выделили скромный бюджет. Но поскольку это настоящий лофт, сэкономить на материалах удалось на удивление органично.   

Дизайнерам студии IN2 architecture даже стены выравнивать не пришлось — на них небрежно нанесли слой штукатурки и покрасили. По потолкам пустили голую проводку, для хранения вещей использовали металлические шкафы, как в спортзалах и производственных помещениях. В квартире много грубой технической мебели и винтажных деталей, которые нашли на блошиных рынках и аукционах. 

Как выгодно сдать квартиру, чтобы зарабатывать и не париться

Зарабатывать и ничего не делать, выгодно сдавая квартиру, – сегодня мечта многих людей. Как показывает практика: сдать можно практически все, главное – компетентный и планомерный подход. В данном случае рассмотрим алгоритм действий, при которых обеспечивается выгодный доход при минимальных вложениях во времени, силах и денежных средствах. А также рассмотрим сдачу через управляющие компании и сотрудничество с риелторами.

С чего начать процесс сдачи

Нужно помнить: сдача квартиры – это бизнес. А любое предпринимательское дело требует планирования. И начинать его необходимо с того, что жилье может сдаваться в одном из трех направлений:

1. В качестве пассивного и стабильного дохода – в этом случае денег заработать получится немного меньше, но зато процесс будет проще.
2. Сдавать как есть – вообще без вложений, помещение предоставляется в том состоянии, в котором находится, и постепенно оно будет ухудшаться.
3. Максимально монетизировать имеющуюся жилплощадь – когда из помещения «выжимаются» все возможные доходы.

Крайний случай подходит тем людям, которые готовы сделать аренду своей основной работой, нередко занимаясь ею ежедневно. Также его выбирают те, кто хочет отбить за пять лет ипотечную квартиру или инвестиционное жилье. Второй вариант подойдет неприхотливым владельцам, готовым довольствоваться минимальной прибылью.

Самым же идеальным вариантом является оптимальный баланс между вложениями и полученным доходом. Ведь важно помнить: удачный бизнес – это ликвидность при минимальных сложностях, а не «крысиные бега» (бесконечная и бессмысленная погоня) в девяти кругах ада.

Кратко: по каким критериям нужно планировать сдачу квартиры в аренду

Итак, вы определись с направлением сдачи квартиры. Чтобы понять, как лучше сдать помещение, нужно разобраться со следующими факторами:

1. Тип аренды – долгосрочная, с помесячной оплатой, или краткосрочна, с посуточной.
2. Ценовой сегмент – квартира может сдаваться как «эконом» или «бизнес», с соответствующим ценником.
3. Средняя стоимость аренды – речь идет о рыночной цене за аналогичное жилье в том же регионе, городе и районе.
4. Тип потенциальных арендаторов – целиться на одну категорию граждан не стоит, но определить примерный круг все же рекомендуем.
5. Вид квартиры и количество комнат – за исключением однушек, роль играет, как правило, не метраж, а комнатность и наличие кухни.
6. Меблировка и ремонт – его отсутствие, частичное или полное наличие.
7. Сезон сдачи квартиры – в некоторые времена года сдавать жилье намного проще и прибыльнее.

Вот те главные показатели, по которым стоит в дальнейшем заниматься планированием будущей аренды. Теперь пройдемся по каждому фактору более детально.

Опыт показывает, что сдать можно практически любую квартиру. Но если имеющееся жилье все же стало неликвидным, то оптимально будет продать и приобрести любой, пусть самый недорогой, но доходный, объект. Альтернатива – оставить помещение в «запасных активах» и надеяться на улучшение обстоятельств.

Тип аренды: на сутки или год

Как уже было отмечено: выгодная сдача – это та, где ликвидность обеспечивается минимальными осложнениями. В случае сдачи жилья посуточно организовать такой подход практически невозможно. Вызвано это следующими причинами:

1. Необходимо все время искать жильцов.
2. После каждого постояльца проводить уборку.
3. Мебель и техника, как правило, ломаются чаще – а они всегда должны быть исправны и в пригодном виде.
4. Сдать посуточно квартиру без мебели или с минимальной обстановкой – очень сложно, даже в эконом-сегменте.
5. Хороший заработок на посуточной аренде обеспечивается преимущественно в бизнес-классе, что увеличивает затраты.

Также важно помнить, что при посуточной аренде увеличивается риск обнаружить помещение после какого-нибудь Дня бухгалтера в таком состоянии, словно там проходила Куликовская битва.

Действительно выгодной посуточная аренда является в тех случаях, когда сдается не менее 10 квартир. В остальных случаях лучше выбирать долгосрочный вариант.

Эконом или бизнес – где больше денег

Конечно, нужно учесть, что ситуация на рынке, может отличаться в разных регионах и городах или даже районах одного мегаполиса. Но общая практика показывает, что квартиры эконом-варианта сдаются лучше и быстрее. Особенно это касается однушек и двушек.

Об особенностях сдачи в аренду квартир разной комнатности будет подробнее в отдельной теме. Но важно помнить:

1. Однушки, студии и смарт – легко сдаются в долгосрочную и посуточную аренду в любом классе.
2. Двушки – арендуются преимущественно в эконом-классе, особенно ликвидными являются помещения до 55 м2 с двумя балконами.
3. Трехкомнатные и выше – сдать очень сложно в любом сегменте, поэтому их обычно сдают покомнатно или перепланировкой разделяют на две квартиры.

Дополнительно нужно помнить: квартиры эконом-класса требуют меньше вложений, а сдаются они быстрее и, соответственно, денег приносят больше. Бизнес-класс стоит дороже, но требует больше вложений, и тяжелее найти постояльца. Из-за этого окупаемость сильно снижается.

Как правильно определить стоимость аренды

Сразу нужно уточнить: отталкиваться нужно только от рыночной стоимости на вашу квартиру. При этом рынок недвижимости крайне специфический и, наверное, своеобразнее многих других. Потому что:

1. Он очень консервативный.
2. Ценовая политика может меняться не по дням, а по часам – так как зависит от множества факторов.
3. Весьма дорогостоящий – даже если сдается уже имеющаяся квартира.
4. Требует долгосрочных перспектив – соответственно, не терпит спешки и поверхностного подхода.

Поэтому грамотнее всего цену определить следующим образом: зайти на 2-3 самых популярных портала по недвижимости. Отобрать на каждом по несколько похожих, абсолютно по всем параметрам, помещений. Цена, которая встречается больше всего раз (как правило, самая низкая) – рыночная. Затем добавить 5-10 т.р. для торга.

Важно помнить: заниматься агрессивной арендой, когда помещение «внаглую» сдается по завышенной цене, могут только опытные специалисты. В остальных случаях, когда клиент (а особенно риелтор) поймет, что перед ним несведущий хозяин, «разведет» на деньги или дешевую аренду. Поэтому ценник лучше не завышать.

Мебель и ремонт

Это тоже не самая простая тема, занимающая несколько публикаций. Но если отталкиваться от задачи: зарабатывать и ничего не делать, то нужно помнить несколько правил рынка недвижимости:

1. Окупаемость ремонта с аренды обеспечивается только в том случае, если его стоимость не превышает двух месячных доходов от сдачи.
2. В эконом-сегменте квартиру нужно сдавать с мебелью только в том случае, если помещение уже досталось с ней (например, в наследство) или есть ненужные, но пригодные предметы обстановки из другой квартиры.
3. Пустые однушки и двушки в эконом-категории, как правило, не сильно уступают в цене меблированным помещениям (от 5 до 15 т.р./мес.), а иногда и вовсе не отличаются.
4. Главное, чтобы в квартире работала вся электрика, газ (если есть) и сантехника, также были в наличии плита и холодильник, желательно еще и стиральная машинка.
5. Если квартира сдается без мебели, то требований к категории потенциальных жильцов должно быть меньше.
6. Покупать мебель и технику в такие квартиры можно постепенно, откладывая из вырученных денег, что снизит расходную нагрузку.
7. Элементы быта можно приобретать и б/у, по самым низким ценам, но обязательно в рабочем состоянии и презентабельном внешнем виде.

Если имеется «убитая» и пустая квартира с ободранными обоями, то, в первую очередь, нужно делать акцент на стены. Материалы можно покупать самые дешевые, главное – чтобы квартира выглядела чистой и презентабельной. По мере возможности далее проводится и меблирование.

При покупке дешевых стройматериалов, б/у мебели и техники замена или ремонт будет проводиться в квартире чаще. Но по окупаемости такой подход более выгодный, нежели приобретение дорогих элементов обстановки и материалов.

Кому и когда сдавать квартиру

Относительно выбора потенциальных жильцов – разницы особой нет. И в эконом-сегменте, и в бизнес-классе практически нельзя застраховаться от рисков при сдаче квартиры. Многие, конечно, целятся на экспатов – иностранных топ-менеджеров. Но таких постояльцев тяжело найти даже для бизнес- или элит-класса, не говоря уже об эконом.

Что касается других типов жильцов, то благополучная молодая семья с ребенком может в квартире устроить «Донское побоище» не хуже группы студентов или работников из Средней Азии.

Самым важным является время года или сезон. Если квартира сдается в курортном регионе, то время наплыва туристов повышает стоимость жилья. Этим могут воспользоваться и хозяева, сдающие свою квартиру на долгосрочный период.

В городах с крупными вузами в конце лета и начале осени студенты забивают рынок таким спросом, что «убогую» квартиру можно сдать за полную цену, с договором на год, даже экспату.

В это время работает принцип: кто первый встал, того и тапки (или квартира). Конечно, со временем он может выбрать жилье получше.

Но если коммуницировать с квартирантом, то есть вероятность, что весь год он проживет в вашей квартире.

Управляющая компания и риелторы

Напоследок перейдем к самой интересной теме, так как сегодня стало модным отдавать имеющееся жилье в доверительное управление. Как правило, такие компании берут порядка 10-20 % от прибыли за аренду. При этом берут на себя все заботы, начиная от поиска клиента и заканчивая устранением мелких неполадок.

С одной стороны, такой подход действительно позволяет зарабатывать на квартире и не париться. С другой – на рынке среди подобных «управленцев» немало мошенников, от которых «типовой договор» не защитит. Поэтому, если уже и выбирать компанию, то только с хорошей репутацией и длительным сроком реальной работы на рынке.

Также важно понимать, что такие компании действительно заинтересованы в том, чтобы заработок был как можно выше. Но посредники (не всегда, но очень часто) идут по пути наименьшего сопротивления.

То есть сразу заставят вложить в квартиру как можно больше денег и будут сдавать ее в бизнес-сегменте по самой демпинговой (низкой) цене, благодаря чему быстро найдут жильцов.

В таком случае управленец получает 100 % ликвидности, а владелец, в лучшем случае, покроет расходы через год.

В бизнесе (и особенно в недвижимости) действует простое правило: самое сладкое предложение – самое коварное. Поэтому посредники, в 8 из 10 случаев, думают только о своей ликвидности, перекладывая всю нагрузку на плечи хозяина. Это не значит, что от них нужно отказываться, но желательно четко понимать, как и сколько можно заработать на своей квартире. А уже потом обращаться к специалистам.

Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Кажется, всё очевидно: вы размещаете объявление или ищете риелтора, который поможет с этим, находите жильцов и раз в месяц получаете от них деньги. В этой статье расскажем о неочевидных вещах, с которыми может столкнуться начинающий арендодатель.

11 июня 2021

Первая проблема, с которой сталкиваются многие, — чересчур эмоциональное отношение к квартире. Кто-то переживает за любимые вещи, кто-то делает ремонт «как для себя», кто-то беспокоится, что после длительного проживания квартира не будет выглядеть как прежде. Всё это потенциально может привести к конфликтам или стрессу.

Поэтому главное правило хорошего арендодателя — «Ничего личного, просто бизнес». Постарайтесь исключить эмоции из процесса сдачи квартиры. Не оставляйте в ней вещи, за которые будете переживать. Сделайте максимально нейтральный дизайн, который арендаторы смогут сами «разбавить» с помощью декора. Смиритесь, что через несколько лет аренды квартира начнёт «ветшать».

Правило 10%

Квартиру постоянно нужно обновлять, чтобы она сохранила свою ликвидность на рынке. Проще делать это время от времени, чем один раз в 10–15 лет устраивать глобальный и дорогой ремонт. Можно взять за правило тратить 10% от заработанных на аренде денег на усовершенствование квартиры (раз в год или перед заездом новых квартирантов).

Например, вы сдаёте однушку за 35 000 рублей. За год вы заработаете на её аренде 420 000 рублей. И сможете потратить на какие-то улучшения около 40 000. Например, купить новую бытовую технику. А если квартиранты прожили два года, то вложить можно около 80 000 рублей. Этого хватит на простой ремонт ванной.

Такие «поддерживающие» меры помогают сохранить привлекательность квартиры в глазах арендодателей, запросы которых с каждым годом растут.

Яндекс.Недвижимость проводила опрос, чтобы узнать, что арендаторы хотят видеть в съёмной квартире, а что —категорически нет.

Какая мебель должна быть в съёмной квартире:

• кухонный гарнитур — 80%;
• стулья и табуретки — 80%;
• мебель для хранения вещей (шкафы, комоды) — 79%;
• спальное место — 78%;
• обеденный стол — 77%;
• прихожая — 72%;
• мебель в ванной — 70%.

Какая техника должна быть в съёмной квартире:

• плита — 97%;
• стиральная машина — 90%;
• духовка — 39%.

• Опционально и желательно: телевизор, посудомоечная машина, кондиционер, микроволновка, пылесос и вытяжка.
• Чего в съёмной квартире быть не должно:
• Арендаторы категорически против личных вещей собственников, старой «советской» мебели и декора.

Как подготовить квартиру к сдаче

Арендаторы — обычные люди, которые хотят жить в современной и уютной квартире. Поэтому посмотрите на неё критическим взглядом: вам самому было бы комфортно жить в таких условиях? Готовить на этой кухне? Мыться в этой ванной? Спать на этой кровати?

Вывозим вещи

Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Даже на фотографиях она станет выглядеть привлекательнее: в обезличенном интерьере потенциальным квартирантам проще представить свою жизнь, чем в квартире, наполненной чужими вещами.

Посуда, книги, декор, постельное бельё, остатки строительных материалов — всё это нужно забрать. Для вас эти вещи могут представлять ценность, для арендаторов, скорее всего, нет, тем более, если всё это не новое.

Разобрать надо и балкон, и кладовку, и лучше не оставлять «закрытую комнату». На складе жить никто не хочет.

Во время проживания арендаторов в квартире привозить вещи можно только с их согласия. Но лучше этого не делать. Квартира — не ваш личный склад, а чьё-то жильё. Даже если по документам она принадлежит вам, на время аренды вы теряете некоторые права на неё. Например, право пользования.

Делаем мелкий (или не очень) ремонт

Отклеившиеся обои, выключатели с трещинками, отошедший плинтус, местами отвалившаяся затирка у кафеля. Составьте список подобных проблем и решите, как вы будете их устранять — самостоятельно или обратитесь к мастеру. Такие некритичные мелочи сильно влияют на общее впечатление о квартире, делая её в глазах потенциальных арендаторов запущеннее и небрежнее.

Проверьте трубы и электрику — нигде не должно ничего течь или искрить, все розетки должны работать, краны закрываться до конца, запирающий вентиль надёжно перекрывать воду.

Запустите бытовую технику. Убедитесь, что плита греет, а стиральная машинка стирает.

Если квартира требует ремонта, а денег немного, то вполне можно уложиться в 60 000 – 80 0000 рублей с обстановкой, если просто покрасить стены, пол и даже старый кафель (да-да), а мебель купить подержанную. Мы написали об этом отдельную статью.

Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки).

Нужен ли риелтор, если собираешься сдавать квартиру

У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы. Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.

Но всё можно сделать и самому. Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя. А ответственность за их проживание агент нести уже не будет.

Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали здесь.

Делаем фотографии

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон.

Как снимать квартиру на телефон:

• Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
• Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
• Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
• Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
• Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.

Сколько делать снимков

75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий. 41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8.

Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.

В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда.

Как составить описание в объявлении

В хорошем описании должно быть:

• описание квартиры и её состояния;
• какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
• описание района и его инфраструктуры;
• доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
• денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
• описание идеальных жильцов.

В описании не должно быть:

• пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
• вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
• уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения и гражданства людей);
• капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.

Подробнее о том, как сделать хорошее объявление, мы писали здесь.

Нужен ли отдельный номер телефона для объявления

Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления.

Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет.

Звонки и показы

Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов. Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты.

Права собственника и арендатора

Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности. При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает.

В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения.

В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется. Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя).

Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить. Договор найма при этом будет продолжать действовать.

Подробнее о правах собственников и арендаторов мы писали здесь.

Собственнику нужно принести паспорт, свежую выписку из ЕГРН (лучше заказать обычную бумажную версию). Опционально — свежие счета за коммуналку, свидетельство о праве собственности (если оно есть), документ, по которому квартира перешла в собственность (например, ДКП или дарственную).

У нанимателя нужно проверить паспорт. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно посмотреть, нет ли у человека задолженностей.

Какие документы подписать

Мы собрали все документы, которые могут понадобиться. Самые важные — договор найма и акт приёма-передачи квартиры. Документы подготовлены юристами, вам нужно скачать, распечатать и подписать их. Если арендатор прописан (постоянно зарегистрирован) в другом регионе, возможно, ему понадобится регистрация в квартире.

Официальная и «неофициальная» сдача квартир

На рынке аренды и собственники, и квартиранты часто не понимают, что означает «официальная» сдача квартиры. Многие считают, что ты начинаешь сдавать квартиру, когда регистрируешь договор найма и уведомляешь о факте аренды жилья государство. Но это не так.

Любой договор найма — это уже официально. Даже без регистрации в Росреестре. По закону, требуется регистрировать договоры, которые заключаются более чем на год. Если договор заключается менее чем на год, но с возможностью продления, то регистрировать его не нужно.

Но тем не менее квартиру вы будете сдавать официально.

Налоги со сдачи квартиры

Даже если вы сдали квартиру без договора найма (например, знакомым), платить налоги всё равно нужно. В этой статье мы рассматривали все варианты для собственника — НДФЛ, ИП, самозанятость, а ещё считали штрафы, которые придётся заплатить, если обнаружится уход от налогов. Коротко: выгоднее всего стать самозанятым и платить 4% от полученного дохода.

А облегчить для себя процесс сдачи можно с помощью сервиса Аренда от Яндекс.Недвижимости . От момента подготовки квартиры до заселения – и ещё дальше. Менеджеры продолжают сопровождать вас и после сдачи квартиры, помогая решать бытовые вопросы жильца и улаживать проблемы со страховой.