Как уменьшить налог при договоре ренты на наследственную квартиру?

Договор пожизненного содержания за право наследования имуществом позволяет одной стороне на законном основании обзавестись собственным жильем, а другой – улучшить свое материальное положение и общие условия проживания в последние годы жизни.

Перед тем как заключить договор пожизненного содержания нужно узнать все юридические тонкости данной формы взаимоотношений. Это позволит получить обеим сторонами только выгоды от участия в сделке.

Базовые условия договора пожизненного содержания

Заключение договоров ренты в России регулируется Гражданским кодексом. Законодательство содержит следующие разновидности договора ренты:

постоянная рента;
договор пожизненной ренты;
рента с пожизненным содержанием с иждивением.

Последние две указанные разновидности договора часто путают между собой. На самом деле эти две разновидности договорных отношений имеют несколько принципиальных отличий.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только недвижимость (квартира, дом, нежилое помещение, земельный участок), тогда как пожизненная рента не имеет подобных ограничений. Если пожизненная рента предполагает только денежные взносы, то договор с иждивением на первое место ставит обеспечение условий жизни получателя, удовлетворение его потребностей в питании, проживании, медицинском уходе.

При этом статья 603 ГК позволяет заменить затраты на проживание денежными выплатами. Но размер ежемесячных денежных выплат должен быть не менее 2-х прожиточных минимумов. Если сумма платежей меньше, договор считается ничтожным.

Законодательно зафиксирован только минимальный размер выплат. Обычно сумма ренты устанавливается с учетом потребностей получателя ренты. Но стороны могут зафиксировать в договоре предельную сумму выплат на весь период его действия. Она привязывается к стоимости имущества.

Договор может предусматривать передачу получателю 10-30% оценочной стоимости недвижимости в качестве первого взноса.

Стоит учитывать, что если размер рентных платежей не прописан в договоре, то он считается незаключенным. Именно размер содержания в данном случае является существенной стороной сделки.

В качестве получателя ренты может выступать только физическое лицо. Причем не имеет значения его возраст, состояние здоровья, Тогда как плательщик может быть в статусе как физического, так и юридического лица.

Форма договора обязательно должна быть письменной. Также такая сделка подлежит регистрации в Росреестре. Предмет договора – передача недвижимости в пользу плательщика ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением получателя.

По закону плательщик ренты до смерти получателя вправе совершать любые значимые сделки с имуществом только с его письменного согласия.Важно учитывать, что получатель ренты имеет право проживать в квартире до своей смерти.

СКАЧАТЬ: Образец договора пожизненного содержания за право наследования имуществом.

Как оформить договор пожизненной ренты

К оформлению договора содержания с иждивением необходимо подойти со всей серьезностью. Правильное составление документа позволит минимизировать возможные риски и конфликты между сторонами.

Какие пункты необходимо прописать в документе, чтобы передать квартиру по договору пожизненного содержания?

Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения и место проживания.
Предмет договора: подробная характеристика передаваемого объекта недвижимости, его адрес, площадь,цели использования, техническая документация, реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру, наличие на нее арестов/обременений/ограничений, цена недвижимости.
Объем и состав содержания с иждивением, порядок его предоставления. Здесь прописывается полный спектр оказываемых услуг: обеспечение получателя медицинской помощью, оплата услуг сиделок, коммунальных платежей, объем ритуальных услуг и пр. В разделе может быть указана предельная сумма затрат по каждому параметру и общая сумма ежемесячного содержания.
Права и обязанности сторон.
Порядок выкупа содержания: условия, выкупная цена, способ ее возврата.
Ответственность сторон.

Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, на которые он ссылается по тексту.

Нотариальное заверение договора позволит придать документы большую юридическую силу, поэтому стороны обычно не пренебрегают этим пунктом. Нотариус поможет в правильном составлении договора, проверит его на юридическую чистоту и разъяснит сторонам все последствия его подписания.

Сколько стоит нотариальное заверение договора? Стоимость услуг нотариуса привязываетсяк цене передаваемого имущества. Госпошлина уплачивается в размере 1,5% от оценочной стоимости квартиры.

Регистрация договора пожизненного содержания

Если договор не зарегистрировать в Росреестре, то он будет признан недействительным. Для регистрации договора пожизненного содержания в Росреестре необходимо подать следующие документы:

сам договор, подписанный сторонами и заверенный нотариально;
техническая документация из БТИ (поэтажный план, экспликация);
правоустанавливающая документация на квартиру;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
кадастровый паспорт и справка о кадастровой стоимости;
выписка из домовой книги;
копия финансово-лицевого счета.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, разрешение органов опеки на сделку или супруга при передаче имущества из общей собственности.

Госпошлина за регистрацию данной сделки составляет 1000 руб. При участии в ней юрлиц госпошлина возрастает до 15000 руб. Квитанция с оплаченной госпошлиной подается вместе с другими документами. При этом госпошлина платится в двойном размере: за регистрацию договора пожизненного содержания и регистрацию права собственности в пользу плательщика ренты.

В Росреестре сделают соответствующую отметку о наличии обременений на квартиру в виде договора ренты.

Действующее налогообложение

Рента считается налогооблагаемым доходом. Соответственно, ее получатель обязан перечислять в бюджет 13% от ежемесячного денежного содержания в бюджет и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Плательщик ренты не должен платить никаких налогов.

Даже после смерти рентополучателя полученная им в собственность квартира не считается его доходом. Считается, что он выкупил ее через внесение ежемесячного содержания.

Видео: Оформление и заключение договора пожизненного содержания с иждивением.

Расторжение договора

В общем случае расторжение договора пожизненного содержания наступает после смерти рентополучателя. Тогда с плательщика снимаются все обязанности и квартира переходит в его собственность. Но возможны другие условия его расторжения.

Важно понимать, что в случае смерти плательщика его обязательства по договору наследуются. Это означает, что обязанность по содержанию получателя ренты и другие его обязательства по договору возлагается на наследников. Судебная практика это подтверждает.

Договор пожизненного содержания за право наследования имуществоменного содержания может быть расторгнут только по соглашению сторон, односторонний отказ возможен только в судебном порядке. Исковое заявление в суд подается после получения отказа от расторжения договора одной из сторон в добровольном порядке, либо если не был получен ответ в 30-дневный срок.

Расторжение договора ренты в судебном порядке допускается только при наличии веских уважительных причин. Например, длительная задержка по внесению ежемесячных платежей, оплате коммунальных услуг и неисполнение иных обязанностей плательщика ренты.

Поэтому плательщику для доказательства своей правоты нужно сохранять все платежные документы, либо ежемесячно подписывать акт приема выполненных услуг.

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания? Обычно таким вопросом задаются родственники получателя ренты. Потенциально оспорить документ возможно, для этого им необходимо доказать, что получатель ренты был недееспособным на момент его заключения, психически не вменяемым, на него оказывалось давление или он подписал документ под влиянием шантажа.

Компании, которые заключают договора ренты, обычно предварительно направляют рентополучателя на психолого-неврологическое и наркологическое освидетельствование, чтобы снизить риски оспаривания документа в судебном порядке.

Многое будет зависеть от того, правильно ли составлен договор, есть ли в нем все необходимые пункты, заверен ли он нотариально.

Договор пожизненной ренты на квартиру и наследники

Договор пожизненной ренты предполагает только пожизненные периодические выплаты, тогда как договор пожизненного содержания предполагает только постоянное материальное содержание в натуре, т.е. обеспечение питанием, одеждой, уходом, иной необходимой помощью, какую стороны договора определяют при его заключении. Содержание можно заменить денежными выплатами по требованию получателя ренты.

В целом договор пожизненного содержания выгоднее для получателя ренты, чем договор пожизненной ренты. В частности, возможностью заменить содержание платежами и более высоким минимальным размером содержания.

Однако очень многое зависит от конкретных условий конкретного договора.

С другой стороны, несколько проще доказать неисполнение обязанностей по выплате денег, чем по обеспечению одеждой и питанием, если возникают проблемы с плательщиком ренты.

В любом случае надо смотреть, что вам нужно: ежемесячный денежный платеж или содержание в натуре. При пожизненной ренте необходимо особо оговорить право проживания, особенно если под выплату ренты передано единственное жилье.

При пожизненном содержании плательщик обязан обеспечить получателя ренты жильем, но лучше точно оговорить, каким именно.

Что касается дарения, то этот договор мало подходит для случаев, когда есть хоть малейшее опасение возможных проблем со стороны приобретателя квартиры.

А завещание, напротив, не дает никаких гарантий наследнику, так как его всегда можно отменить, да и могут быть претензии от законных наследников даже на завещанное имущество. Итого: рента и пожизненное содержание лучше дарения и завещания, когда обеим сторонам нужны гарантии соблюдения их интересов.

Наследуется ли квартира, переданная по договору ренты?

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту — определенную денежную сумму — либо предоставить средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

При этом рента может выплачиваться бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Таким образом, если гражданин при жизни заключил договор ренты с обязательством передать плательщику ренты свою квартиру, то плательщик ренты становится собственником данной квартиры еще при жизни получателя ренты.

Порядок наследования квартиры, если наследодателем является получатель ренты

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Квартира, переданная гражданином по договору ренты, на момент его смерти уже не находится в его собственности и, следовательно, не входит в наследственную массу и не наследуется его наследниками.

Однако после смерти наследодателя — получателя ренты договор ренты может быть признан судом недействительной сделкой (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Так, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, то наследники вправе обратиться после его смерти с иском в суд о признании сделки недействительной, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ (п. 2 ст. 166 ГК РФ; п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9).

Имущественный вычет при ренте

В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

На основании п. 2 ст.

585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

На основании п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п. 1 п.

1 данной статьи, предоставляется с учетом того, что имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Соответственно договор ренты — это самостоятельный, имеющий свои особенности вид договора, при этом НК РФ не устанавливает особенностей по регулированию получения имущественного налогового вычета получателем ренты.

Как разъяснено в письме Минфина России от 27.01.15 г. № 03-04-07/2785, договор ренты — это самостоятельный, имеющий свои особенности вид договора. Возмездность данного договора определяется наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество.

При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность, выступает его рисковый, а не меновый (не эквивалентный) характер. Это обусловлено неопределенностью встречного предоставления, осуществляемого плательщиком ренты в обмен на принятое от получателя ренты имущество.

В отличие от заранее определенного по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ размера покупной цены в обязательстве купли-продажи сторонам договора ренты в момент его заключения неизвестно, каким окажется общий размер рентного дохода получателя ренты.

Поскольку выплата ренты осуществляется бессрочно или пожизненно, он может оказаться больше или меньше действительной стоимости переданного под выплату ренты имущества в зависимости от конкретной продолжительности взаимоотношений сторон.

В отношении дохода в виде платы за имущество, передаваемое по договору ренты (в рассматриваемом случае — 10% от рыночной стоимости указанного имущества), могут применяться соответствующие положения п. 17.1 ст.

217 НК РФ об освобождении от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, а также п.п. 1 и 2 п. 2 ст.

220 НК РФ о получении имущественного налогового вычета при продаже имущества.

Необходимо отметить, что в письме Минфина России от 2.05.12 г. № 03-04-05/4–575 указано, что передача имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли-продажи, т. е.такую передачу имущества нельзя рассматривать, как продажу в смысле п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При передаче квартиры по договору ренты положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ об освобождении от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не применяются.

Таким образом, получатель ренты вправе получить имущественный налоговый вычет при передаче квартиры в рамках договора пожизненного содержания с иждивением при соответствии условий, предусмотренных п. 2 ст. 220 НК РФ.

Калькулятор расчета вычета по НДФЛ подскажет, сколько вам должно государство.

Вы можете быстро рассчитать размер налогового вычета при покупке квартиры, оплате лечения или обучения.

При необходимости вы сможете обратиться к специалистам компании НДФЛка, которые помогут вам вернуть деньги.

Новые виды вычетов действуют для сделок с 2019 года

Если любой человек продает свое имущество раньше минимального срока владения, он должен подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Минимальный срок владения составляет три года или пять лет в зависимости от вида имущества, года приобретения и других обстоятельств.

Если машину продали спустя год после покупки, нужно декларировать доход. Если квартиру продали через два года после оформления права собственности, тоже нужно отчитаться и заплатить налог на доходы.

При продаже имущества НДФЛ можно платить не со всей суммы: есть способы законно ее уменьшить, то есть использовать вычет. Тогда налог платят только с разницы между стоимостью имущества и вычетом.

Вот этих вычетов и касаются изменения в налоговом кодексе. Теперь их стало больше. И, в отличие от некоторых бесполезных поправок, в этом действительно есть огромная польза. Если разобраться, можно сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей. А кто не узнает о поправке, заплатит деньги в бюджет по старым правилам: сама налоговая не обязана уменьшать начисления.

Если имущество продается раньше минимального срока владения, доход можно уменьшить на такие вычеты:

фактические расходы на покупку этого имущества. Например, в 2018 году квартиру купили за 2 млн рублей, а в 2019 продали за 2,1 млн рублей. Налог нужно заплатить с разницы между доходом и расходом — получится 13 000 Р;
1 млн рублей — при продаже квартиры или дома, если нет документов по расходам. Например, они потерялись или на квартиру не тратили деньги;
250 тысяч рублей — при продаже другого имущества без подтвержденных расходов. Подойдет для машин и гаражей.

Подарки и наследство достаются бесплатно. Это значит, что при их продаже нельзя было применить вычет в размере фактических расходов. Если квартира досталась в подарок, то при ее продаже из дохода можно было вычесть только 1 млн рублей, да и то не всегда. А с разницы приходилось платить НДФЛ.

Но часто это было очень несправедливо. Вот примеры.

Двойной налог. Дядя подарил племяннице участок. При дарении она заплатила налог 13%, потому что это недвижимость, а подарок не от близкого родственника. Через год племянница решила продать участок за 2 млн рублей. Она уменьшит эту сумму только на 1 млн — и заплатит с разницы еще 13%.

Неучтенные расходы. Мама оставила дочери в наследство квартиру. Налога с наследства при этом не было, но, когда дочь решила продать это жилье, она могла уменьшить доход только на 1 млн рублей. Хотя мама заплатила за квартиру 2 млн рублей и дочь продала ее за ту же сумму. Но формально это были расходы мамы, а не дочери, поэтому учесть их при продаже было нельзя.

Вот так люди теряли десятки и сотни тысяч рублей. Но для всех сделок с 2019 года теперь действует другой порядок.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообщеРассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Если не близкий родственник и не член семьи дарит недвижимость или транспорт, нужно заплатить налог с подарка. То есть со стоимости подаренного дядей участка нужно отдать в бюджет 13% реальными деньгами. Этого налога избежать нельзя. Такое правило было всегда, тут ничего не меняется.

Когда новый собственник продает подарок, он может уменьшить налог одним из двух способов:

использовать вычет без документов — 1 млн или 250 тысяч рублей;
вычесть из дохода ту сумму, с которой заплатил налог при дарении.

Племянница заплатит 13% со стоимости автомобиля, который подарил дядя. А когда продаст эту машину, то заплатит налог только с добавленной стоимости, если она вообще будет. А если продать за ту же сумму, то НДФЛ к уплате не появится.

Допустим, стоимость автомобиля, с которой нужно заплатить налог при дарении, составила 500 тысяч рублей. Стоимость при продаже — 700 тысяч рублей.

Налоговая база при дарении

Налоговая база при продаже

Общая сумма налога от владения участком

Новый вид вычета при продаже подарков не от близкого родственника — это сумма, с которой заплатили налог при дарении.

https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY

Это касается не только участков, но и долей, домов, квартир и любого транспорта.

При наследстве налога нет. Но и расходов у наследника тоже нет: имущество достается ему безвозмездно. При продаже такого имущества наследник сможет учесть расходы наследодателя.

При продаже подарков или наследства, которые достались от близкого родственника или члена семьи, доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя. При условии, что есть подтверждающие документы.

Если мама купила квартиру за 2 млн рублей и оставила ее в наследство дочери, дочь при продаже уменьшит свой доход на 2 млн рублей. Если продать квартиру за ту же сумму, налога вообще не будет.

Расходы наследодателя на покупку квартиры

Доход наследника от продажи

Чтобы использовать такой вычет, понадобятся документы для подтверждения расходов дарителя или наследодателя.

Это особенно важно для дорогого имущества, которое не является жильем. Например, есть земельные участки, которые родители могли купить за несколько миллионов рублей. Но при продаже такого участка дети-наследники могли принять к вычету только 1 млн. За семейное имущество приходилось платить огромный налог.

Или наследники продавали дом, который по документам нежилой. Например, отец построил его, но не успел изменить назначение по документам. При продаже такого дома наследники не могли принять к вычету 1 млн рублей: для нежилых домов вычет составлял 250 тысяч. Зато теперь дети смогут уменьшить доход от продажи на все расходы отца.

Допустим, мама купила квартиру за 2 млн рублей и получила вычет при покупке — вернула 260 000 Р НДФЛ. А потом эту квартиру она подарила дочери — то есть у мамы дохода нет, у дочери налога с подарка тоже нет. Дочь продает эту квартиру за 2 млн рублей и уменьшает свой доход на мамины расходы. Дохода от продажи у дочери тоже не будет.

Налоговая не будет против того, что мама сначала вернула налог, а потом так оформила сделки, что дочь уменьшила свой доход на ее расходы.

Если доход от продажи подарка или наследства получили до 2019 года, НДФЛ нужно начислять по старым правилам: расходы дарителя и наследодателя учесть нельзя, двойной НДФЛ с дарения и продажи тоже останется в бюджете.

Договор пожизненной ренты на квартиру 2021 года. Плюсы и минусы сделки

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

§ 1 — общее положение о ренте;
§ 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры.

Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
Содержание с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
место жительство получателя ренты и его переселение;
предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Ниже можете скачать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием актуальный в 2021 году:
Скачать бланк договора пожизненной ренты на квартиру

Скачать образец договора пожизненной ренты на квартиру 2021 году

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
Обязательная уплата налога 13%.
В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
Наследники не смогут получить недвижимость.
Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Уплата налога

По договору ренты обязанность продавца уплатить налог с дохода возникает только в случае получения квартиры на платной основе. Поскольку передача имущества происходит фактически по договору купли-продажи.

К расчету налога по такому доходу применяется ставка 13% с возможностью использования имущественного вычета в размере не более 1 миллиона рублей.

Вместо вычета есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого жилья. Выбирается один из вариантов, который наиболее выгоден.

Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает в видео юрист недвижимости.

О минимальных размерах рентных платежей и прочих проблемах ренты, или бардак в законотворчестве

Надо заметить, что в моей практике как нотариуса такие договоры ранее встречались относительно часто. И практически всякий раз возникали сложности в тех или иных аспектах договорных отношений сторон. Проблема, увы, кроется в не вполне удовлетворительном законодательном регулировании.

Прежде всего, непонятное жёсткое разделение пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это два разных договора. Возникает вопрос, а почему нельзя выбрать и то, и другое одновременно? Передать квартиру под периодическую выплату энной денежной суммы И содержание.

Может быть, и можно, исходя из принципа свободы договора, но из нашего ГК этого не ясно.

Разбивать договор на два не хочется (конечно, можно по пол-квартиры передать: одну под выплату ренты, другую под содержание, но это же абсурд!), а уверенности в том, что суд признает возможным под одну передачу совместить два вида встречного возмещения — нет.

Между тем, это одно из самых востребованных условий. Например, достаточно типично желание получить жильё в пожизненное пользование (обычно ту самую квартиру, которая и передаётся плательщику ренты), возложить на плательщика обязанность по оплате ритуальных услуг, а в остальном обойтись денежными платежами.

В этом случае сейчас приходится брать за основу договор пожизненной ренты, а к нему накручивать дополнительную обязанность предоставлять жильё в пользование и оплатить ритуальные услуги. С одной стороны, вроде бы это ничему не противоречит.

С другой — это повод для адвоката в суде развести демагогию на тему «это была не рента, а содержание, сделка притворная!», плюс риск того, что обязательства по представлению жилья и оплате ритуальных услуг не будут рассматриваться как рентные, а будут рассматриваться как самостоятельные, отдельные обязательства, не обремененяющие переданное имущество и не обеспеченные залогом.

Однако эта проблема как-то ещё решается. Гораздо хуже ситуация состоит со странными нормами по минимальному размеру рентных платежей. На сегодняшний день:

— по договору постоянной ренты размер минимального платежа составляет один прожиточный минимум (ПМ) в месяц (в ГК об этом подробнее, здесь не буду засорять текст), и этот размер не зависит ни от чего;
— по договору пожизненной ренты размер минимального платежа составляет один ПМ в месяц, НО только если имущество передано плательщику ренты бесплатно, если же за плату — никаких ограничений сумм периодических платежей нет;
— по договору пожизненного содержания с иждивением так называемый «объём пожизненного содержания в месяц» (об этом ещё отдельно поговорим) составляет два ПМ, но опять-таки: только если имущество передано плательщику ренты бесплатно.

Найти в этих нормах логику нельзя (в чём, скажем, отличия постоянной ренты от пожизненной, почему для первой не имеет значение, передавалось ли имущество за плату?), особенно если учесть, что закон никаким образом не регламентирует размер платы за имущество при передаче его за плату, даже не регламентирует, как она может и должна соотноситься с размером СТОИМОСТИ этого имущества. Иными словами, достаточно при передаче имущества уплатить получателю ренты разовую сумму в сто рублей, о чём указать в договоре, чтобы потом можно было в месяц платить (тратить на содержание) сколько угодно, хоть те же сто рублей. И в чём тогда императивность этой «защиты прав»?

Более того, достаточно часто встречаются случаи, когда два прожиточных минимума становятся очень большой для плательщика ренты суммой, и стороны даже специально вводят некую разовую выплату за передачу имущества, чтобы уйти от императивной нормы ГК РФ. Таким образом, получается, что возложенной на неё функции эта норма не выполняет.

И далеко не последнее вообще, но среди наиболее вопиющих, наверное, последнее: непонятный «объём пожизненного содержания в месяц» или «весь объём пожизненного содержания с иждивением» — до сих пор идут споры, что имел в виду законодатель в этой норме:

«В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц …» (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

— является ли содержание с иждивением в первом предложении и просто содержание во втором одним и тем же понятием или это разные вещи?

— должен ли быть оценён по первому предложению весь объём содержания за всё планируемое «время дожития» получателя ренты или же это просто неудачная формулировка, поясняемая вторым предложением, и должен быть указан просто размер содержания в месяц или иной период?

Практика с 90-х годов менялась не раз, хуже того, она по сей день разная! Часть нотариусов указывали или указывают в договорах общий объём содержания за всё предполагаемое время дожития, другие писали или пишут объём на несколько лет вперед (встречался даже с указанием о заключении доп.

соглашения, если этот период истёк до смерти получателя ренты), третьи — последнее время эта т.з. доминирует — указывают только месячный объём содержания.

Часть нотариусов отдельно указывают объём содержания и отдельно — объём содержания с иждивением — хотя что последнее означает, вряд ли могут убедительно объяснить.

Точка зрения, высказывавшаяся в разъяснениях Московской городской нотариальной палаты (с которой лично я согласен, хотя она некогда изменила мою собственную практику), такова:
— пожизненное содержание и пожизненное содержание с иждивением — это одно и то же, просто немного разная терминология;
— под общим объёмом содержания с иждивением в первом предложении имеется в виду расшифрованный далее объём в месяц (или за иной период, если периодичность установлена не помесячно).
К сожалению, до сих пор попадаются договоры, где стороны, вероятно, под влиянием нотариуса (хотя возможны и иные варианты) определяли объёмы содержания иным образом.

Кроме того, не вполне ясно, как вообще можно определить стоимость пожизненного содержания.

Методом рыночной оценки каждой из оказанных услуг или исходя из реальных затрат плательщика ренты на их оказание? И кстати, редко кто обращает внимание на то, что закон позволяет сторонам самим решать, какое именно содержание нужно, и если какое-то из предложенных ГК видов содержания им не требуется (например, обеспечение одеждой), то его по договору предоставлять плательщик ренты не обязан.

Ну и, хотя не буду останавливаться на этом подробно, весьма скверно регламентирован вопрос расторжения договоров ренты по соглашению сторон. В прошлом, когда Росреестр ещё имел право влезать в законность нотариальных сделок, было много случаев отказа в регистрации прав по мотивам неправильности расторжения ренты, потому что с т.з.

ряда регистраторов общие положения о расторжении договоров по соглашению сторон к ренте (почему-то) неприменимы. К счастью, практика более-менее нормализовалась уже лет пять назад, а с недавних пор и вообще регистратор не вправе оценивать, законно ли регламентированы условия расторжения ренты в нотариально удостоверенном соглашении.

Думаю, этот текст был бы неполон без конкретных предложений по улучшению ситуации. Что, как мне кажется, следовало бы сделать:

1) дать больше свободы сторонам в данных видах договоров, убрать или смягчить некоторые императивы. В первую очередь, сделать возможность заключения смешанного договора пожизненной ренты и пожизненного содержания;

2) чётко определить, как определяется стоимость пожизненного содержания и ликвидировать терминологическую путаницу (с иждивением, без иждивения, в месяц или «общий объём») в ст.602 ГК РФ.

3) регламентировать вопросы передачи имущества за плату и бесплатно: либо указать, что плата должна составлять не менее какой-либо доли от стоимости имущества, либо увязать последствия с определённым размером или размерами платы, например:
— регламентировать минимальный размер рентного платежа (объём содержания) только если сразу передано не более 50% стоимости имущества;
ИЛИ

— увязать минимальный размер ренты прямо с долей стоимости, выплаченной сразу (если сразу не платится ничего, то рента соответствует некоему стандартному размеру, а если 10% выплачено сразу — рента не менее 90% от стандарта, и т. д.);

4) унифицировать размеры рентных платежей по всем видам договоров (постоянная, пожизненная рента, пожизненное содержание). Совершенно непонятно, почему пожизненная рента под квартиру может быть один ПМ, а содержание — два ПМ, хотя стороны одни и те же, и квартира одна и та же. Логичнее всего представляется следующая конструкция:

— регламентируется только размер ренты (содержания) при передаче под выплату ренты жилых помещений (в том числе с земельными участками под ними), в иных случаях ограничения не устанавливаются вообще;

— можно дополнительно или вместо этого увязать размер ренты со стоимостью недвижимого (только недвижимого!) имущества (допустим, из расчёта в месяц платёж не может быть менее х% от кадастровой или рыночной — какую выберут стороны — стоимости имущества) — своего рода гарантия того, что сторону не обманут с размером платежа. Естественно, это также увязать с долей стоимости, выплачиваемой при передаче имущества за плату;

— ну и логично при определении размера платежа в ПМ не требовать платежа более одного ПМ НА ОДНОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, поскольку императивные два ПМ представляются совершенно излишним бременем.

Для достижения социальной цели ренты вполне достаточно одного ПМ на одного человека, а имущество под выплату ренты может быть самым разным — например, 1/2 доля паршивой комнаты в коммуналке.

В этом случае жёсткий минимум содержания в два ПМ фактически служит пресекательным фактором, препятствующим разумному согласованию условий сделки.