На сегодняшний день многие граждане РФ имеют долю в квартире, не располагая при этом целым жильем. И если возникает необходимость ее продажи, это вызывает массу вопросов, а порой и трудностей. Ведь, как известно, продать долю сложнее, чем целую квартиру. Трудно, но возможно. Разберемся, как это можно сделать.
Как считают эксперты, наилучший вариант реализации своей доли в квартире — предложить остальным собственникам выкупить ее. При продаже чужому человеку удастся выручить лишь часть средств от ее реальной стоимости.
Выделенная и идеальная доли
Существует два понятия — «выделенная» и «идеальная» доля. От того, какой именно располагает продавец, зависит ход продажи. Вид доли представляет собой относительные цифры, указанные в свидетельстве о регистрации собственности.
Выделенная доля в квартире — число квадратных метров, соответствующих одной комнате. Что касается идеальной доли, то это тоже количество квадратов, но не привязанных к комнате.
Чтобы стало понятнее, можно привести следующий пример. В квартире три
комнаты, каждая отведена разным собственникам. Такая доля является выделенной.
Если же рассматривать однокомнатную квартиру, в которой, понятное дело, не идет
речь о разделе по комнатам, в ней доля может быть только идеальной. То есть, в
случае с тремя собственниками, каждому достается треть от этой комнаты.
Выделенную долю продать легче, поскольку она представляет собой определенное помещение (комната). В случае с «идеальной» долей все несколько сложнее, ведь она, по сути, является частью квартиры без привязки к комнате, то есть, неким неограниченным пространством.
Особенности долевой собственности
Человек может иметь право собственности на долю в квартире, но не владеть ею. Например, жилье поделено между детьми в равных частях. Когда планировка квартиры позволяет, они могут распределить между собой спальные комнаты.
Туалет, ванная, кухня, коридор и кладовая — помещения общего пользования. Коммунальные платежи делятся между всеми собственниками в равных частях. Причем, совершенно не важно, у кого больше или меньше комната.
Реализация долевой квартиры осуществляется при помощи оформления одного
или нескольких договоров. Если все собственники проживают рядом и согласны на
продажу, нет необходимости оставлять несколько договоров.
Если же они живут в
разных городах, не доверяют друг другу, отказываются писать доверенность на
продажу другим владельцем от его имени, придется оформлять более одной бумаги.
То есть, каждый собственник продает свою долю.
Причем, за каждый договор нужно
заплатить государственную пошлину.
Продажа долевой квартиры с оформлением нескольких договоров финансово невыгодна.
Законодательная база
Понятие общей собственности описано в ст. 244 ГК РФ. В нормативном акте четко разграничены два определения.
Совместная собственность — право на владение без определения долей. То есть, квартира принадлежит нескольким собственникам, но они эксплуатируют ее сообща.
Долевая собственность — право на владение с определением долей.
В ст. 250 ГК РФ описаны нормы преимущественного права покупки части квартиры другими собственниками. Прежде всего, на покупку доли имеют право остальные совладельцы, и только потом — стороннее лицо.
Согласно законодательным нормам, продавец обязан письменно уведомить о своем намерении остальных собственников. Также он должен указать стоимость, за которую намерен продать долю, огласить условия продажи.
Если совладельцы откажутся приобретать часть недвижимости, известив об этом в письменной форме, можно продавать ее стороннему лицу. Согласие собственники должны дать в течение 1 месяца.
При реализации своей доли в квартиры заключается стандартный договор купли-продажи, согласно ст. 554 и 555 ГК РФ.
В 2019 году при отчуждении доли недвижимости составленный документ нужно заверять у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).
Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция
Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:
- Выделение доли.
- Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
- Уведомление других собственников.
- Сбор необходимых документов.
- Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
- Полный расчет сторон.
Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартиры
для последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, при
договоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количество
квадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и
числа претендентов на право владения.
Выделение доли в квартире
Проще всего выделить долю в виде комнаты. Например, если разделу подлежит жилая площадь размером 100 м2, а собственников двое, то на каждого приходится 50 м2. Если была осуществлена незаконная перепланировка, придется сначала ее узаконить в БТИ, и только потом делить квартиру.
Совладелец вправе отказаться от своей доли, получив вместо нее
компенсацию, выраженную в денежном эквиваленте. Также квартира может быть
поделена не поровну.
К примеру, супруги приобрели ее, будучи в браке, жилая
площадь составляет 80 м2. Мужу отводится 45 м2, а жене —
35 м2. В таком случае супругу придется компенсировать недостающую
часть (5 м2).
Стоимость квартиры, на основе которой рассчитывается
компенсация в денежном эквиваленте, устанавливает независимый эксперт.
Иногда, когда доля жилья слишком мала, владелец обращается в суд с прошением отказать совладельцу в выделении части площади. В зависимости от конкретной ситуации, компенсация назначается без согласия ответчика.
Установление стоимости доли квартиры
Чтобы определить стоимость доли квартиры, которую планируется продать, следует вызвать оценщика. Он выезжает на указанный адрес, проводит экспертизу и определяет цену недвижимости, которая близка к рыночной.
На основе полученной оценки устанавливается стоимость доли. К примеру, если квартиру оценили в 2 млн. рублей, а совладельцу принадлежит половина площади, он может продавать ее за 1 млн. рублей.
Но, как показывает практика, довольно трудно найти покупателя только на часть квартиры. А потому, цена существенно падает.
Уведомление о продаже других собственников
Как уже указывалось выше, в первую очередь необходимо уведомить совладельцев о решении продать свою долю. Им будет предложено выкупить часть недвижимости, чтобы избежать продажи сторонним лицам. Для этого создается письменное уведомление. На принятие решения совладельцам дается 1 месяц.
Письменное уведомление можно доставить лично или отправить заказным письмом.
Если в течение месяца не будет получен ответ, владелец доли вправе
продавать ее кому угодно.
Сбор документов
Для оформления сделки понадобится следующий перечень документов:
- паспорта продавца и покупателя;
- выписка из ЕГРН (в этом документе указана площадь продаваемой доли);
- документ, подтверждающий право продавца на долю квартиры;
- техпаспорт на квартиру;
- отказы совладельцев от выкупа доли продавца.
Если продавец находится в браке, дополнительно придется предъявить
согласие мужа или жены на продажу доли квартиры. Документ должен быть
обязательно заверен у нотариуса.
Когда один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, нужно предъявить разрешение от органов опеки. По закону, ему придется предоставить взамен такую же часть в другом жилом помещении. Причем, она должна быть сопоставимой не только по размеру, но и комфорту.
Оформление сделки
Когда пакет необходимых документов собран, можно приступать к продаже
доли квартиры. Оформляется договор по стандартной форме. В нем указывают личные
данные сторон, их права и обязанности, сроки передачи доли имущества, а также
ее стоимость.
Скачайте образец договора купли-продажи, чтобы иметь представление о том, как он выглядит.
В договор можно вносить дополнительные данные. К примеру, если доля
квартиры продается с мебелью, ее нужно описать.
Обязательно указывайте реальную стоимость доли в договоре купли-продажи. В противном случае при аннулировании сделки по ряду причин, вы не сможете доказать, что продажи часть недвижимости по более высокой цене. А покупатель, в свою очередь, вправе вернуть ту сумму, которая зафиксирована на бумаге.
Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса.
Полный расчет
Расчет между покупателем и продавцом происходит перед подписанием договора купли-продажи и его заверки у нотариуса. По желанию сторон можно составить предварительный договор, согласно которому покупатель вносит задаток. Это является гарантией того, что сделка состоится.
Рассчитаться можно наличными в присутствии юриста или через банковскую ячейку, как и при стандартной продаже квартиры.
После расчета и подписания договора купли-продажи переход прав
собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Обратиться туда можно лично,
через официальный сайт или МФЦ, который является посредником между заявителем и
уполномоченным органом.
Как продать долю квартиры, если один из совладельцев против?
Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?
Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательства
могут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд
не всегда принимает позицию продавца.
В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру,
оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами,
несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.
Продажа доли в квартире
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по жилищным вопросам даст Вам советы на консультации, если Ваша проблема требует индивидуального подхода, смотрите видео по теме советов жилищного адвоката:
Как продать квартиру с долями?
Понятие долевой собственности предполагает владение квартирой или домом в равных (или неравных) долях.
Каждый владелец доли имеет право ее продать, подарить или оставить в наследство без согласия остальных владельцев. Но дольщики имеют первоочередное право на выкуп вашей доли, в случае продажи.
Поэтому, если появилось желание свою долю продать, нужно уведомить всех дольщиков о своем намерении.
Нужно составить письмо с уведомлением и ждать ответа дольщиков 30 дней.
Если совладельцы изъявили желание стать покупателями вашей доли, то оформляется сделка, если нет, то можно продавать вашу долю кому-то со стороны (если порядок будет нарушен, то возможны последствия в виде перевода прав и обязанностей покупателя, подробнее по ссылке).
Чтобы провести сделку как можно скорее, нужно соблюсти несколько моментов. Необходимо составить договор купли-продажи квартиры по долям, с подробной информацией о каждой стороне, объекте недвижимости, стоимости, правах совладельцев.
После получения денег, составляется передаточный акт, этот документ подтвердит переход собственности к новому владельцу, далее право на долю регистрирует в Росреестре или МФЦ, оплачивается налог и пошлина.
Если продать решили всю квартиру целиком, то тогда все еще проще. Заключается единый договор купли-продажи, где прописывается порядок расчета с каждым собственником ( то есть дольщиком).
ВНИМАНИЕ: договор купли-продажи заверяется у нотариуса, только если все сособственники одновременно продают квартиру целиком нотариуса можно обойти
Что если один из собственников (дольщиков) против продажи?
- признать возражение дольщика отказом от преимущественной покупки доли и продолжить сделку в обычном порядке;
- передать право собственности по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет никаких санкций.
Не терпите неудобства, не нужно жить под одной крышей с чужими или неприятными вам людьми, не провоцируйте преступления – просто продайте долю, получите свои деньги и направьте их на что-то более выгодное для вас.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
ПОЛЕЗНО: если возникают сложности в составлении договора, всегда можно обратиться к адвокату нашего Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
Может ли суд обязать продать квартиру?
Суд не может обязать собственника продать квартиру.
Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.
Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.
Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
Ндфл при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
- В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
- Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
- Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.
Адвокат по продаже доли в квартире в Екатеринбурге
Люди по разным причинам становятся собственниками доли в квартире или жилом доме. Договориться получается у единиц. Остальные разворачивают настоящие военные действия друг против друга. Все моральные устои уходят на второй план.
Есть вполне мирные способы учесть интересы каждого, разойтись и больше не пересекаться. Продажа квартир с долями не такая уж сложная задача. Вопросы вроде: «как продать квартиру, если несколько собственников» или «можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников» не должны становиться препятствием на пути к спокойной жизни.
Нужно просто знать, как такую продажу подготовить максимально быстро и с учетом интересов каждого. Конечно, лучше заручиться поддержкой нашего юриста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» (по ссылке сопровождение сделки купли продажи квартиры), чтобы избежать проволочек и ошибок по неопытности.
Отзыв о работе нашего адвоката по жилью
Автор статьи:
© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»
А.В. Кацайлиди
Как продать долю в квартире, или Спросить разрешение или обойтись без него?
Оглавление:
Жизнь непредсказуема. Причин, побудивших собственника продать свою долю, может быть множество. Эта операция является одной из самых сложных на рынке недвижимости. Разберемся, как продать долю в квартире.
Важно понимать разницу между долей в квартире или комнатой. Например: при продаже ½ доли квартиры покупатель получает не одну комнату, а половину жилья.
В каком случае покупают доли жилья
- Для проживания. Долю в жилье приобретают те, у кого финансовое состояние не позволяет приобрести полноценную квартиру. По сути, они приобретают несколько комнат в коммуналке.
При составлении договора купли-продажи необходимо указывать площадь, которую приобрел покупатель, и номера помещений.
- Для прописки. В этом случае приобретаемая доля незначительна по метражу.
- Для вложения капитала.
Покупатель в дальнейшем планирует выкупить остальные части и перепродать квартиру по более высокой цене.
Особенности продажи доли в квартире
Совладельцы объекта недвижимости имеют первоочередное право выкупа продаваемой доли. Первым делом продавец должен предложить выкупить свою часть квартиры соседям. Если они откажутся, то он может начинать поиск покупателей.
Для ознакомления соседей лучше использовать нотариальное извещение. Это документ, в котором прописывается:
- намерение продать свою долю в жилье и предложение ее выкупить соседями;
- цена продажи доли;
- размер доли;
- адрес жилья.
Документ следует отправлять по почте с уведомлением и описью его содержимого. В этом случае продавец может избежать споров с недобросовестными соседями. Если в жилье есть доля несовершеннолетнего, то извещение следует отправлять на его имя в орган опеки и попечительства. Срок на раздумье соседям составляет 30 дней. В этот период они должны определиться со своим решением или написать письменный отказ.
Очень часто встречаются случаи, когда второй собственник категорически против продажи доли жилья второй стороной.
В соответствии с законодательством для продажи своей части квартиры согласие второго собственника не требуется. Однако продавец обязан соблюдать требования ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.
Именно в ней собрана информация, как продать долю в квартире без согласия второго собственника.
Документы для совершения сделки
- нотариальное разрешение соседей на продажу доли;
- уведомление о несогласии второго собственника на реализацию доли;
- кадастровый паспорт;
- решение суда (при необходимости);
- постановление из органов опеки и попечительства ( если собственник второй доли — несовершеннолетний).
Конфликтные ситуации: уловки продавца
Иногда встречаются ситуации, когда другие собственники долей в жилье хотят выкупить продаваемую часть, но откладывают на другое время по ряду причин. В этом случае продавец может пойти на маленькую хитрость: найти покупателя и оформить на него договор дарения. В соответствии с Гражданским Кодексом собственник имеет право подарить свою долю в жилье, не заручаясь согласием других сторон.
Однако эта схема не является идеальной. Собственники других долей вправе оспорить такой жест доброй воли в суде. Для этого им необходимо собрать и представить доказательства факта передачи денег дарителю.
Продажа доли, полученной в наследство
Наследник имеет право распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению. В течение 6 месяцев с момента открытия завещания он должен вступить в права наследования. Большинство выгодоприобретателей имущества задумываются, как продать долю в квартире по наследству.
На самом деле, процедура ничем не отличается от вышеизложенных. Перво-наперво наследник обязан в письменной форме уведомить других собственников квартиры. Заручившись отказом, можно реализовывать свою часть посторонним лицам.
Стоит отметить, если вторая сторона не предоставляет отказ от приобретения продаваемой части, но и не покупает ее в течение одного месяца с момента получения извещения о продаже, то продавец имеет право ее реализовать третьему лицу.
Если продавец нарушит закон, то вторая сторона имеет право обратиться в суд в трехмесячный срок, чтобы оспорить сделку.
Продажа доли несовершеннолетнего. Основные моменты
Реализовать долю несовершеннолетнего ребенка очень сложно, но есть законные пути данной процедуры. Здесь главное заручиться поддержкой органа опеки и попечительства. Именно на основании их письменного согласия сделка будет призвана правомерной.
Главное требование органов опеки и попечительства — предоставление ребенку доли в другом жилье. Это может быть доля в приобретаемой квартире или на иной площади, например: у родственников.
Тонкости процедуры:
- Площадь, выделенная ребенку после продажи его доли должна быть не меньшей по метражу.
- Органы опеки выдают разрешение на продажу доли только после предоставления документов, подтверждающих выделение части несовершеннолетнему в другом жилье.
- Если ребенку больше 14 лет, то решение он принимает самостоятельно. Его вместе с родителями приглашают в органы опеки на собеседование. На нем может присутствовать и покупатель жилья.
- Органы опеки оценивают условия проживания несовершеннолетнего на новом месте.
- Разрешение на продажу можно получить по истечении двух недель после собеседования.
- Органы опеки могут отказать в продаже части несовершеннолетнего, если целью ее реализации является приобретение квартиры в рассрочку или на ранних стадиях строительства.
Схема, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, в дальнейшем ничем не отличается от предыдущих.
Продажа доли родственнику
Схема процедуры остается той же. В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса он уведомляет все стороны о своем решении в письменной форме. Если на долю претендуют сразу несколько родственников, то собственник вправе самостоятельно решить, кому достанется его часть.
Схема, как продать долю в квартире другому родственнику, аналогична.
Сделка купли-продажи доли
После того, как конфликт с другими собственниками жилья улажен и найден потенциальный покупатель, можно заключать договор купли-продажи. В целом эта сделка ничем не отличается от операций с другой недвижимостью. Однако придется собрать дополнительные документы:
- копия извещения других сторон о продаже доли;
- копия о получении почтовых извещений;
- письменные отказы владельцев других долей;
- свидетельство о передаче заявления, если другие стороны отказываются получать письменное извещение.
Все документы должны быть заверены у нотариуса. В дальнейшем сделка происходит по той схеме, как и продать долю в квартире другому собственнику.
Продажа доли банку
Банк — инвестиционный институт, основная цель которого получение максимальной прибыли. Он охотно приобретает доли в жилье, если их рыночная стоимость намного превышает цену продажи. Такие активы банк легко перепродает.
Ситуации, когда физическое лицо реализует свою долю по цене ниже рыночной случаются достаточно часто. Скорость получения денег — основное преимущество работы с банком.
Список документов, необходимых для сделки, ничем не отличается от других вариантов продажи. Схема, как продать долю в квартире банку, аналогична, только в качестве покупателя выступает юридическое лицо.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция в 2021 году
Реализовать можно не только целый объект, но и его часть. Соответственно, продать долю в квартире можно, если следовать установленным правилам. Это может сделать как единоличный владелец, так и сособственник, распорядившись своей частью. Каждый случай требует особого подхода.
Когда это возможно
Продажа доли в квартире возможна в любой ситуации, чаще всего это происходит:
- единоличный собственник хочет продать часть принадлежащей ему квартиры;
- совладелец продает принадлежащую ему долю (или ее часть);
- супруг продает квартиру, купленную в браке.
Например, если наследники получают один объект по завещанию (или по закону, являясь наследниками одной очереди), некоторые могут пожелать реализовать полученное имущество.
Каждый собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом так, как захочет. Но при продаже доли есть свои ограничения. Если изначально квартира принадлежит одному лицу, то процедура проходит по общим правилам, в договоре лишь прописывается доля, на которую лицу стоит рассчитывать. Если же объект принадлежит двум или более лицам, то накладывается ряд особенностей.
Можно ли продать долю без согласия других собственников
Согласие сособственников необходимо, если квартира находится в долевом владении. Такой вывод можно сделать из статьи 246 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что распоряжение совместной собственностью производится по соглашению всех участников.
Статья 250 ГК РФ устанавливает за сособственниками преимущественное право. Это значит, что прежде чем продавать долю стороннему лицу, нужно сначала предложить сделку всем совладельцам.
Нажмите для увеличения изображения
Это значит, что для продажи доли нужно получить согласие от других собственников или взять у них отказ от приобретения, оформленный должным образом. Фактически, это означает, что обязанность продать долю без согласия других сособственников не получится.
Как оформить предложение совладельцам
Чтобы обезопасить себя от расторжения договора, нужно правильно оформить предложение о приобретении доли, направляемое другим собственникам. Нужно учесть ряд факторов:
- документ направляется почтой или вручается лично, под подпись. Лучше всего отправить письмо с описью вложения, это обеспечит продавца доказательством факта направления;
- документ должен содержать все необходимые условия, в том числе сроки и сумму продажи;
- при наличии иных существенных условий потенциального договора, нужно указать о них в предложении.
Если в течение месяца с момента извещения совладельцы не приобретут долю, то лицо вправе продать свое имущество любому покупателю.
Продать долю ранее месячного срока можно, если каждый собственник оформит отказ от приобретения. Процедура идентична, если имущество передается по договору мены.
Прочтите: Обмен долями между родственниками
Последствия игнорирования преимущественного права
Гражданский кодекс четко устанавливает преимущественное право покупки имущества, находящегося в совместной собственности. Долю нельзя просто так продать даже родственнику.
Если проигнорировать преимущественное право, совладелец вправе обратиться с требованием возложить на него права и обязанности покупателя, а также расторгнуть договор, заключенный ранее. Сделать это он может в течение трех месяцев. Срок исчисляется с того момента, как он узнал или должен был узнать о сделке.
Требование оформляется в виде иска и направляется в суд по общим правилам подсудности. В данном случае – по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости.
Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире
Чтобы продать долю в квартире, нужно действовать последовательно:
- Определиться с условиями сделки. Для установления цены можно обратиться к оценщику или сравнить объект с аналогичными предложениями. Нужно помнить, что, например, ½ доли всегда стоит меньше, чем половина от стоимости целой квартиры. Это связано с тем, что единоличная собственность свободна от ограничений, а распоряжение и практическое использование совместной всегда осложнено.
- Направить предложения о приобретении совладельцам. Есть второй вариант – можно провести с ними переговоры и получить отказ от приобретения. Это позволит сэкономить время.
- Если сособственники захотят выкупить долю, договор с ними оформляется в общем порядке.
- При отказе прочих собственников, нужно дождаться, когда пройдет месяц с момента их уведомления и начинать продажу доли иному покупателю по общим правилам.
Продажа доли всегда реализуется через нотариуса. Росреестр, если обратиться в него напрямую, откажет в регистрации сделки. Обращаться можно в любую палату, а не только в ту, что находится по месту расположения объекта недвижимости.
Что делать, если местонахождение совладельцев неизвестно
Встречаются ситуации, когда гражданин владеет частью квартиры, но сособственник с ним не проживает. Лицо может не знать, где тот находится, но это не значит, что он не сможет продать принадлежащую ему часть.
Каждый гражданин отвечает за получение им почтовой корреспонденции. Если он зарегистрирован в одном месте, но фактически проживает в другом, он должен предпринять все возможное, чтобы ознакамливаться с приходящими письмами. Это дает сособственнику возможность направить на свой же адрес письмо с предложением о приобретении доли. Формальная обязанность уведомления совладельца будет соблюдена.
Если совладелец не был зарегистрирован по адресу квартиры, долю в которой планируется продавать, следует направлять письмо по месту его прописки. Если такой адрес неизвестен, то конверт отправляется по последнему известному адресу.
В такой ситуации совладелец сможет оспорить сделку, только если докажет, что сделал все необходимое для уведомления о смене им адреса проживания. Например, направил письмо с указанием контактов для связи.
Продажа совместной собственности супругов
Квартира, купленная одним из супругов в браке, тоже будет считаться совместной собственностью. Поэтому и продать ее просто так не получится. Супругу, который планирует продать ее, нужно действовать одним из способов:
- получить согласие супруга. Оно выдается только добровольно. Чаще всего, квартира продается по взаимному согласию, а средства, вырученные от реализации, становятся общими и расходуются на семейные нужды;
- выделить свою долю и продать только ее. Это можно реализовать и без согласия супруга, но ситуация может осложниться.
Согласие оформляется через нотариуса. Отсутствие такого документа сделает невозможным реализацию целого объекта.
После выдела доли супруг, ставший сособственником, получит преимущественное право на покупку. То есть продажа будет проходить по общим правилам, сначала нужно будет направить ему предложение или получить отказ от приобретения. Только после этого можно будет предлагать объект сторонним лицам.
Прочтите: Что такое выделенная доля в квартире и как ее оформить
На что обратить внимание при продаже доли в квартире
При реализации доли нужно обратить внимание на некоторые факторы:
- передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
- если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
- если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
- условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.
При продаже доли нужно обращать внимание на правовые особенности. Например, в некоторых случаях возможен выдел доли по требованию третьего лица и его последующая продажа с торгов. Все зависит от обстоятельств и особенностей ситуации.
Подведем итоги
Продажа доли в квартире проводится по правилам, установленным Гражданским кодексом и иными правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на преимущественное право покупки. Сособственникам нужно направить уведомление или получить от них согласие на продажу третьим лицам. В противном случае они смогут оспорить договор в судебном порядке.
Прочтите: Как отказаться от доли в квартире