Евгений Егоров / Ведомости
Средневзвешенная ставка выданных за месяц ипотечных кредитов в феврале опустилась до 8,69% годовых, отчитался в пятницу Центробанк. Это новый исторический минимум. Месяцем ранее банки выдавали ипотеку в среднем под 8,79%.
В феврале банки выдали 108 430 ипотечных кредита – на 4,6% больше, чем годом ранее. Ипотечный портфель банков к 1 марта вырос до 7,65 трлн руб.
Ипотека дешевела с весны прошлого года по мере снижения ключевой ставки ЦБ: к 1 мая ставка выданной в течение месяца ипотеки достигла пика – 10,56% годовых – и затем постоянно снижалась, несколько раз обновив исторические минимумы. Но в середине марта после резкого ухудшения ситуации на финансовом рынке и ослабления рубля крупные банки вернулись к повышению ставок.
Только на уходящей неделе это сделали Абсолют банк (+1 процентный пункт по основным программам, кроме «семейной ипотеки»), банк «Дом.РФ» (+0,5–1 п. п. для вторичного жилья и рефинансирования), Газпромбанк (+1 п. п.
по «семейной ипотеке»), Альфа-банк (+0,5–0,8 п. п. кроме «семейной ипотеки»).
По базовым программам (за исключением «семейной ипотеки») ставки для заемщиков, не являющихся зарплатными клиентами, при наличии полиса комплексного страхования поднялись выше 9–9,5% годовых.
По прогнозам аналитиков рейтингового агентства «Эксперт РА» из-за роста доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков, вызванного волатильностью на финансовых рынках, средняя ставка ипотеки может вернуться к 10%, причем с большой вероятностью уже в первой половине года.
Стоимость фондирования для банков растет, и они перекладывают часть этой нагрузки на заемщиков, повышая ставки ипотеки, объясняет cтарший аналитик BCS Global Markets Елена Царева. От февральских минимумов ипотечные ставки в ближайшее время могут вырасти на 0,5–1,5 п. п.
, полагает она: «В этом повышении есть и доля пессимизма относительно ухудшения качества заемщиков, и некоторое желание снизить входящий поток клиентов».
Те заемщики, кто попытается взять в ближайшее время ипотеку, опасаясь возврата к двузначным ставкам, могут столкнуться с тем, что банки будут более разборчивыми по отношению к клиентам, и число одобренных заявок может снизиться, считает Царева.
«Сейчас рынок находится в состоянии турбулентности. Кто-то повышает ставки по ипотеке, кто-то ориентируется на госбанки, которые пока сохраняют ставки на прежнем уровне», – делится наблюдениями независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко.
Он полагает, что уже через два месяца рост ипотечных ставок станет повсеместным и это продлится до полугода. «Для рынка ипотеки этот год не будет таким же хорошим, как прошлый.
Объемы выдачи снизятся, так как чтобы взять ипотеку, нужно накопить первоначальный взнос и иметь стабильные доходы. Не так много потенциальных заемщиков будут способны это продемонстрировать.
Некоторый стимул рынку ипотеки может дать строительный рынок: ипотека на новостройки до сих пор давала до 33% от всех выдач. Но только если цены на жилье не подскочат, а застройщики дадут покупателям скидки.
Программы рефинансирования (они давали примерно 6% в общем объеме выдач) в массе будут закрыты банками, зато увеличится число реструктуризаций для клиентов, попавших в сложную жизненную ситуацию», прогнозирует Гордейко.
«Пространство для манёвра»: средняя ставка по ипотеке в России опустилась до исторического минимума
По оценке Центробанка, в мае средняя ставка по ипотеке в России обновила исторический минимум и достигла 7,4% годовых. До конца 2020 года показатель может дополнительно снизиться, и интерес к рынку жилищного кредитования в стране возрастёт, считают аналитики.
Более того, в ближайшее время спрос на ипотечные займы в России будет увеличиваться благодаря расширению программы льготного кредитования и смягчению ограничений, введённых из-за коронавируса.
Как на этом фоне может измениться стоимость недвижимости в России — в материале RT.
В мае 2020 года средняя ставка по ипотеке в России снизилась с 8,32% до 7,4% годовых. Значение стало самым низким за всё время наблюдений. Об этом во вторник, 23 июня, заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
«По ипотеке ставки падают, и наши предварительные данные говорят об этом. Мы пока эту цифру не озвучивали, но по маю ставка по ипотеке уже 7,4%. И где-то треть кредитов выдана как раз по льготной ставке 6,5%», — отметила Набиуллина во время выступления в Госдуме.
Напомним, в апреле правительство утвердило программу льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых, которой можно воспользоваться до 1 ноября 2020 года.
Первоначально россиянам были предоставлены ипотечные кредиты с соответствующей ставкой в размере до 3 млн рублей, а в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 8 млн рублей.
Между тем 23 июня Владимир Путин объявил о расширении данной программы.
«Предлагаю распространить льготную ипотеку на новое жильё стоимостью не до трёх, как прежде, а до шести миллионов рублей, а в крупнейших агломерациях — московской, санкт-петербургской — до 12 млн рублей», — заявил президент в ходе обращения к гражданам.
Также по теме
Кредитное оживление: с чем связано восстановление ипотечного рынка в России
В мае 2020-го российский рынок ипотеки вырос на 8% в годовом выражении после резкого обвала в апреле. По словам экспертов, спрос на…
Сниженная ставка позволяет россиянам сэкономить на процентах по кредиту, что делает покупку недвижимости более выгодной. Об этом RT рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«В сложившейся ситуации снижение ставки даёт определённое пространство для манёвра должникам и снижает долговую нагрузку населения», — отметил эксперт.
В мае 2020 года объём выданных в России ипотечных кредитов вырос сразу на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го и достиг 205 млрд рублей. Показатель вернулся к росту после резкого обвала в апреле (более чем на 15%). Об этом говорится в совместном докладе компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG.
Помимо программы льготной ипотеки, возросший интерес россиян к жилищному кредитованию связан и с постепенным ослаблением ограничительных мер, введённых из-за распространения коронавируса.
Такую точку зрения в разговоре с RT выразил вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По его словам, в условиях самоизоляции часть клиентов решили отложить покупку, поскольку не знали, как долго продлится режим нерабочих дней.
При этом в настоящий момент продажи постепенно возвращаются к докризисному уровню.
«За два месяца самоизоляции накопился отложенный спрос. Часть людей, которые собирались брать ипотеку непосредственно перед введением карантинных мер, отложили покупку недвижимости, чтобы определиться в ситуации.
Если продолжится смягчение мер вместе с государственным стимулированием и снижением ключевой ставки Центробанка, то отложенный спрос реализуется, а рынок недвижимости быстро восстановится», — отметил Самойлов.
Во многом ситуация в отрасли будет зависеть именно от действий ЦБ. Российские банки внимательно следят за изменением ключевой ставки регулятора и уже на основе принимаемых Центробанком решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных кредитных ставок, в том числе ипотечных.
В июне ЦБ снизил ключевую ставку до минимума за весь постсоветский период (до 4,5% годовых) и может продолжить сокращение показателя в ближайшее время. Как рассказал RT экономист «БКС Премьер» Антон Покатович, при принятии решений регулятор будет опираться на уровень инфляции в стране.
«В перспективе летних месяцев рост потребительских цен в России будет оставаться ниже целевой отметки Центробанка в 4%. Поэтому, чтобы разогнать инфляцию до нужного уровня, регулятор может сделать кредитные продукты ещё более доступными. Не исключаю, что по итогам 2020 года ключевая ставка может быть снижена до 3,5—4% годовых», — считает Антон Покатович.
Действия Банка России должны привести к дополнительному удешевлению ипотеки. Такую точку зрения в беседе с RT выразила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Учитывая расширение программы льготной ипотеки и возможное снижение ключевой ставки ЦБ до 4% годовых, средняя ставка по ипотеке может снизиться и до 6% годовых к концу года», — отметила Радченко.
При этом специалисты не ожидают удорожания недвижимости в ближайшее время. По словам Алексея Кричевского, летом на фоне растущего интереса россиян к ипотеке цены на рынке могут показать незначительный рост, однако осенью стоимость квадратного метра может снизиться в среднем на 5—8%.
Ипотека: заманчивая выгода и риски низких процентов по субсидированным ставкам «от застройщика» и переменным ставкам от АИЖК
Периодически на ипотечном рынке появляются заманчивые предложения: одни советуют занять деньги под очень низкие проценты, другие – взять ипотеку без первоначального взноса, третьи – ипотечные каникулы…
Но эти совместные предложения банков и застройщиков возникают не от гуманности и любви к заемщикам. Банки и девелоперы пытаются привлечь новых клиентов, поэтому и создают привлекательные ипотечные продукты.
Портал недвижимости superrielt.ru постарался выяснить, что в итоге получат заёмщики, которые решат воспользоваться нестандартной программой.
Субсидированные ставки «от застройщика»
Суть
Сегодня у практически каждого более или менее крупного застройщика есть совместные программы с банками, в рамках которых предлагается оформить кредит по ставке от 6 до 8% годовых. В некоторых случаях ставки стартуют даже от 5%.
Ставка по наиболее крупной партнерской программе от Сбербанка составляет 7,4%, и число партнеров-застройщиков здесь измеряется сотнями.
Часто предлагаемая ставка не только ниже среднего показателя по рынку (по информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ставка на первичном рынке составляет 9,8%), но и ключевой ставки Центрального банка (7,75%). Напомним, сами банки получают кредиты от Центробанка по ключевой ставке, поэтому им не выгодно работать себе в убыток.
Банку необходимо каким-то образом вернуть недополученный доход от процентов, и в этом случае его покрывает застройщик. Между банком и строительной компанией заключается договор о субсидировании, где оговаривается, что застройщик будет возвращать кредитору процент, который не доплачивает заемщик.
Где застройщик берет деньги, которые платит банку? Существует два варианта – можно отдать часть своей прибыли, а это происходит достаточно редко, либо взять эти средства у покупателя, что бывает гораздо чаще.
Остановимся на последней схеме подробнее.
Зачастую заёмщик, который хочет воспользоваться программой субсидирования ставки от застройщика, при покупке жилья не получает часто практикуемую скидку, которую предоставляют «стандартным» ипотечникам.
Следовательно, неиспользованная «скидка» отдается банку. Иногда дисконт могут предоставить и покупателю, которому субсидируют ставку, но его размер будет меньше.
Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, такая схема весьма логична и честна по отношению к заемщикам, останавливающимся на обычных ипотечных программах.
Также застройщик может продать такому заемщику квартиру по более высокой цене, причем разница может быть весьма ощутима. Еще один вариант для застройщика – «размазать» недополученные доходы по всем клиентам, то есть пропорционально поднять цены на все квартиры, при этом они по-прежнему останутся вполне «красивыми».
Говоря о сроке субсидирования, стоит отметить, что воспользоваться пониженной ставкой можно первые год-два после оформления ипотеки, а затем её возвращают на уровень базовой до конца срока кредитования.
По словам Татьяны Гусевой, директора ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на сегодняшний день большинство банков согласны субсидировать ставку в течение всего срока кредитования. Правда, в этом случае он будет существенно меньше базового (25-30 лет) – следовательно, воспользоваться такой программой сможет только платежеспособный заемщик.
К примеру, в Сбербанке ставка в 7,4% будет актуальна для заемщиков в течение всего срока, составляющего 7 лет. Средний же срок кредитования с субсидированной ставкой составляет 10 лет, но некоторые банки готовы доплачивать процент за клиента и целые 25-30 лет. Это во многом зависит от застройщика, которому придется платить деньги банку.
Так, при покупке жилья в комплексе бизнес-класса «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт», ООО «Атлантик) можно оформить ипотеку в Россельхозбанке по ставке от 6% годовых с первоначальным взносом не менее 50% и сроком кредитования до 20 лет.
В жилищном комплексе «Митино 02» (Красногорский район Подмосковья) ипотечная ставка от «Абсолют Банка» составляет 5,75% годовых (максимальный срок кредитования – 10 лет, минимальный первоначальный платеж – 20%).
Покупатели квартир в комплексе «Люберцы 2018» могут рассчитывать на ставку в 6,45% годовых от ВТБ (срок – до 30 лет, взнос – от 30%).
В жилищном комплексе «Спутник» (Одинцовский район) банк предлагает ставку в 6,7% (срок – до 30 лет, взнос – от 20%).
Кому выгодно воспользоваться
Оценим потенциальную выгоду субсидированной ипотеки для клиента, сравнив несколько предлагаемых на рынке лотов (без дисконта, с более низким дисконтом при субсидировании ставки на два года, без завышения стоимости объекта и с завышением).
Например, возьмем квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и самую популярную программу от Сбербанка, в рамках которой можно оформить кредит по ставке 7,4% годовых сроком на семь лет, размер первоначального платежа составит 15% от цены жилья. В этом случае каждый месяц заемщику придется платить 64 978 рублей, а в общей сложности он вернет банку 6 208 162 рубля.
Если клиенту скинули 5% от стоимости квартиры (то есть 250 тысяч рублей), реальная цена составит 4,75 миллиона. Оформив семилетний кредит под 9,4% годовых, каждый месяц необходимо будет платить банку 65 782 рубля, а в общей сложности – 6 238 209 рублей. Это всего на 30 тысяч рублей отличается от первой суммы с субсидированной ставкой – по сути, разницы между вариантами практически нет.
Но если клиент получает более крупную скидку, начинает прослеживаться выгода. Так, при дисконте в 10% конечная стоимость жилья составит 5,9 миллиона рублей.
Как отмечает Татьяна Гусева, большинство покупателей выберут вариант, где стоимость квартиры будет наименьшей, то есть предпочтут скидку.
Выгода в сотни рублей будет, если заемщик выберет и субсидированную ставку, и скидку, правда, сниженную с 7% до 4%. На рынке представлены такие варианты, хоть и в небольшом количестве.
Клиент теряет, если с субсидированной ставкой покупает квартиру по завышенной цене. А такое может быть при низких процентах и больших сроках. При этом если стоимость лота завышается на 5% и более, кредит будет совсем невыгодным, уверяет директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова.
Преимущество субсидированной ставки в том, что при достаточно больших сроках кредита размер ежемесячного платежа становится весьма комфортным для заемщика. Помимо обслуживания ипотеки, он может нормально жить, ездить в отпуск и т.д. Но, к сожалению, таких предложений не слишком много.
Дольщикам, которые рассчитывают погасить кредит в пятилетний срок, Мария Литинецкая рекомендует вместо субсидированной ипотеки выбирать скидку.
Руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой» Наталья Селиванова также говорит, что при ипотеке на короткий срок или досрочном погашении кредита скидка будет выгоднее.
Перспективы
По мнению участников рынка, субсидированная ставка – в первую очередь маркетинговый ход, вполне хорошо работающий сегодня. К примеру, заемщик может взять квартиру с более высокой стоимостью, которую он прежде даже не рассматривал.
По словам Андрея Носонова, руководителя ипотечной группы департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», субсидированная ставка применяется для образования большей воронки продаж, чем существует при старте продаж в проекте.
К тому же, ввиду постепенного снижения ипотечных ставок, через некоторое время она может снизиться до 8% годовых, и субсидировать будет особо нечего. Возможно, тогда субсидированные ставки исчезнут, хотя это произойдет не сразу.
Переменная ипотечная ставка
Суть
Такие кредиты сегодня выдают в АИЖК. По словам представителей агентства, при разработке предложения был учтен отечественный и международный опыт. В ипотеке с переменной ставкой процент привязан к индексу потребительских цен, который таргетируется Центробанком.
Это новый продукт на российском рынке, и при его развитии агентство анализирует опыт наиболее преуспевших в этом стран. Например, в Швеции на ипотеку с переменной/плавающей ставкой приходится порядка 70% рынка, а в Великобритании при выдаче кредитов ставка фиксируется не более чем на пять лет.
Главной особенностью программы с переменной ставкой является фиксированный размер ежемесячного платежа. Вслед за ставкой меняется срок кредитования (в кредитном договоре он указывается лишь ориентировочно и может меняться как в большую, так и в меньшую сторону). При этом ежемесячный платеж остается прежним.
Ставка по таким кредитам пересматривается ежеквартально.
При ее расчете учитывается фактический уровень инфляции (индекс потребительских цен) за три предыдущих месяца, который публикуется Росстатом, плюс маржа в размере 5,9 процентного пункта (п.п.).
То есть ставка меняется четыре раза в год: первого числа января, апреля, июля и октября. Новая ставка актуальна в течение всего квартала. В четвертом квартале прошлого года она составляла 6,45%, в первом квартале этого года – 6,98%.
Кредиты с переменной ставкой предлагают партнеры агентства, их можно оформить по таким продуктам, как «Приобретение готового жилья», «Приобретение квартиры на этапе строительства», «Перекредитование».
Кредит с переменной ставкой смогут получить покупатели жилья в комплексах «Город-событие Лайково» (Одинцовский район, застройщик Urban Group), «Лесобережный» (Красногорский район, застройщик Urban Group), «Символ» (Лефортово, застройщик «Донстрой»), в проектах ДСК-1, ГК ПИК, ФСК «Лидер».
Минимальный размер первоначального платежа равен 30%, предлагаемый срок кредитования составляет от 3 до 30 лет.
Кому выгодно, кому невыгодно
У воспользовавшегося этим продуктом заемщика точно не появится непредвиденных ежемесячных расходов, если ставка возрастет, кроме того, он может существенно сэкономить на процентных платежах, если ставка снизится.
Также, по словам представителей АИЖК, благодаря продукту при снижении ставок на финансовых рынках можно получить низку ставку, не прибегая к рефинансированию кредита.
В агентстве отмечают, что вначале этот продукт выбирали люди с высоким уровнем финансовой грамотности и граждане, желающие привязать свои расходы к экономическим показателям.
Как отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, преимущество такой программы для заемщика в том, что при низкой инфляции он получает более низкую ставку, чем фиксированные, которые можно получить в банках.
Как предполагает руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА» Сергей Гордейко, в ближайшие несколько лет уровень инфляции снизится, следовательно, воспользовавшиеся продуктом заемщики останутся в выигрыше.
Поскольку сумма платежа останется прежней, вместе со снижением процентной ставки уменьшится срок кредитования. Причина этого – в особенности платежа по ипотеке, так называемого аннуитета, внутри которого как выплата основного долга, так и выплата процентов.
Когда проценты снижаются, больше денег идет на гашение основного долга – следовательно, он быстрее уменьшается, поясняет эксперт.
Среди минусов Екатерина Щурихина отмечает то, что заемщик берет на себя риски, связанные с инфляцией, на которую он не в силах повлиять. Ежемесячный платеж остается прежним, поэтому меньше рисков, что в ближайшее время заемщик не сможет его внести. Но при увеличении срока кредитования ему придется переплатить по кредиту, причем существенно при тяжелой ситуации с инфляцией.
Как предупреждает Сергей Гордейко, теоретически при определенном росте инфляции может быть такая ситуация, когда в течение какого-то периода (несколько кварталов, год) основной долг вообще не будет гаситься, а весь ежемесячный платеж будет уходить на выплату процентов. Причем с увеличением срока кредитования такой риск возрастает.
Сергей Гордейко приводит данные об изменении переменной ставки в 2016-2017 годах. Напомним, в текущем квартале переменная ставка составляет 6,98%.
Квартал Ставка Маржа, АИЖК, п.п.
- I квартал 2016 13,19% 4,9
- II квартал 2016 14,41% 4,9
- III квартал 2016 10,16% 4,9
- IV квартал 2016 8,54% 4,9
- I квартал 2017 10,07% 5,9
- II квартал 2017 10,88% 5,9
- III квартал 2017 9,23% 5,9
- IV квартал 2017 6,45% 5,9
В январе 2016 года средняя ставка по стандартным ипотечным программам находилась на уровне 12,5%, в феврале – 12,89%, в марте – 12,92%. Сергей Гордейко отмечает, что если заемщик оформлял кредит с постоянной ставкой в январе 2016 года, то он оставался в выигрыше 6 месяцев, а потом кредит с переменной ставкой стал выгоднее.
Вспомним ранее приведенный пример с квартирой, цена которой составляет 5 миллионов рублей: взяв кредит под 12,5% годовых при сроке кредитования в 7 лет, заемщику ежемесячно придется платить по 62,7 тысячи рублей. А если ставка составляет 6,98% – 53 тысячи.
Перспективы
Как полагает Екатерина Щурихина, эти программы при стабильной экономической ситуации могут развиваться достаточно длительный срок.
Сергей Гордейко отмечает, что кредитная программа с переменной ипотечной ставкой – некий переходный вариант компромисса, поскольку она исключает риски заемщика. Но выбранный в качестве индикатора индекс инфляции за предыдущий квартал не отвечает на вопрос, где взять фондирование по такой цене. Эксперт предполагает, что объем выдачи таких кредитов будет ограниченным.
Как говорят в аналитическом центре АИЖК, для того чтобы продукт стал популярным, необходимо время. Эксперты агентства считают, что по мере стабилизации экономической ситуации и снижения ключевой ставки такие продукты будут становиться все более популярными. Пока продукт тестируется, и в АИЖК полагают, что в будущем он будет предлагаться и другими участниками рынка.
Историческое событие: ипотечные ставки рекордно подешевели
Когда речь заходит про ипотеку, россияне оглядываются на Европу. Говорят, там ставки крошечные — 2−3%, отчего и нам так нельзя? До 3% России ещё далеко, но ставки активно снижаются и стремятся к 8% годовых. Ипотечные эксперты рапортуют об исторически низких показателях. Мы проверили, насколько снизились ставки и сделали вывод, стоит ли сейчас покупать квартиру.
Сколько стоит ипотека?
Процентные ставки в 15 крупнейших банках страны побили исторический рекорд. 9 июня банк «Дом.РФ» зафиксировал минимальные значения с 2018 года:
Ипотека подешевела по сравнению с маем на 0,03−0,04% годовых. За год – почти на 1,5%. По данным индекса «Выберу.ру», 16 июня 2019 года ипотека до 20 лет в крупнейших банках стоила 10,14% годовых. На 14 июня 2020 года индекс практически сравнялся с данными «Дом.РФ»: 8,47% в ТОП−100 банках по активам и 7,51% в банках из ТОП−20.
Индекс ипотечной ставки «Выберу.ру».
Сейчас кризис. Почему же ставки снижаются?
Проценты по жилищным кредитам активно падают с середины апреля. На ипотеку повлияла ключевая ставка Банка России – 5,5% с прошлого заседания. Регулятор не исключает, что снизит КС на совете директоров 19 июня сразу на 1 процентный пункт.
Ставки «косят» и льготные программы: «антикризисная» ипотека под 6,5%, семейная 6% и дальневосточная 2%. Индексные ставки – это среднее арифметическое. Как при подсчёте оценки в четверти: например, у школьника три «тройки» и две «пятёрки». Средний балл – 3,8.
Жилищный институт «Дом.РФ» отмечает, что более 50% сделок на новое жильё – это программы с господдержкой. По программе под 6,5% можно купить практически любую новостройку в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Подмосковье. К требованиям подходят 60% новых квартир в Москве и 80% – в регионах. Сейчас льгота – основной драйвер спроса на жилищные кредиты.
Брать квартиру или подождать?
«Дом.РФ» считает, что проценты снизятся в перспективе. На них снова повлияет ключевая ставка Центробанка. Если 19 июня регулятор снизит КС, банки постепенно удешевят ипотеку и кредиты.
Льготные программы снижают средневзвешенную ставку. avatars. mds. yandex. net.
Жилищный институт отмечает, что многие банки предлагают льготные кредиты с дополнительными скидками.
…средневзвешенная ставка предложения по программе под 6,5% годовых на 9 июня составила 6,16%, по программе «Семейной ипотеки» – 4,87%, по «Дальневосточной ипотеке» – 1,82%
До конца года ставка на «первичке» опустится по сравнению со вторичным рынком ещё на 1−1,5%. По оценкам Минстроя, сейчас – лучшее время для покупки жилья. Ставки побили рекорды минимума, а квадратный метр пока не дорожает.
Однако мы советуем не торопиться. Проценты с большой вероятностью опустятся до конца года. К тому же, правительство не исключает продления льготной ипотеки под 6,5%. Льготную программу могут продлить на 2 года, увеличить лимиты и распространить на малоэтажное строительство. Об этом говорил вице-премьер РФ Андрей Белоусов.
Берите кредит на жильё, если накопили минимум 15% первоначального взноса, не теряли доход в кризис и можете вносить ежемесячные платежи не в ущерб жизненно важным тратам. Рассчитайте размер посильного платежа и полную стоимость запланированной ипотеки с помощью калькулятора «Выберу.ру».
Правда и мифы о деньгах в OK
Россельхозбанк: «Ставки по ипотечным кредитам достигли рекордного минимума» | Деловое обозрение
Объективные экономические факторы и размер ключевой ставки ЦБ привели к тому, что на сегодняшний день ипотечные программы банков стали более доступными. Спрос на ипотеку растет – это факт.
Большое влияние на потребительскую активность оказали программы кредитования с господдержкой (когда государство субсидирует часть процентной ставки и «платит разницу» за клиента в банк).
Мы поговорили с директором Ульяновского филиала Россельхозбанка Михаилом Абрамовым и выяснили, по каким программам ипотечного кредитования ставки самые низкие.
Ульяновский филиал АО «Россельхозбанк»
– Михаил Сергеевич, какие программы ипотечного кредитования сегодня пользуются наибольшим спросом?
На первом месте сельская ипотека: льготный кредит по ставке от 2,7% до 3% годовых на покупку недвижимости (дом, земельный участок) на сельских территориях, а также на строительство жилого дома.
Программа стартовала весной 2020-го, и спрос на нее очень высокий. На текущий момент мы выдали порядка 700 млн сельской ипотеки жителям региона.
Можно сказать, что треть выданных Ульяновским филиалом банка ипотечных кредитов в 2020-м году – это именно «сельские» кредиты.
На втором месте – «Ипотека с господдержкой» со ставкой 5,9% годовых. Данная программа распространяется на жилье в новостройках. Она действует до 01.07.2021 года. Будет ли продлена – пока неизвестно.
В Россельхозбанке аккредитованы все ведущие застройщики региона (ООО «Инвестспецстрой», ООО Новая Жизнь «Недвижимость», ООО «Премьера», ООО «Стандарт-Инвест», ООО «КПД-2», ООО «ДВЛ-Девелопмент», ООО «Магазин Новостроек»), а также федеральные риэлторские компании: ООО «Союз» (АН «Centure 21»), ООО «Этажи Ульяновск» и ООО «Перспектива 24 – Ульяновск», поэтому наш клиент может подобрать квартиру в любом районе города.
На третьем месте – программа рефинансирования, то есть перевод более дорогого кредита к нам в банк. Средняя ставка по рефинансируемым кредитам составляет 8-8,2% годовых.
Если, к примеру, вы брали ипотеку в 2015 году под ставку примерно 11-12% годовых, то вы можете существенно сократить свой ежемесячный платеж или уменьшить срок кредита, переведя ипотеку в Россельхозбанк: наша практика показывает, что разница даже в 2 процентных пункта способна принести существенную экономию семейному бюджету. Как говорили когда-то в одном рекламном ролике: «Зачем же платить больше?»
ТОП-3 самых востребованных программ Россельхозбанка по итогам 2020 года:
- сельская ипотека
- ипотека с господдержкой (новостройки)
- рефинансирование ипотечных кредитов
– А есть ли какие-то льготные программы для семей с детьми?
Ставка — выше, лимит — меньше, родителям — больше льгот
Екатерина Мирошкина
экономист
1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.
Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.
Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.
Познакомьтесь с 12 бесплатными курсами про деньги и жизнь на iOS и Android Скачать
Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.
До 1 июля 2021 года она зависит от региона:
- 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
- 6 млн рублей для других регионов.
Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.
С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 Р. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами.
При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе.
Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.
Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей.
Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить.
Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.
Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.
Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.
Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.
Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.
Допустим, квартира стоила 3 500 000 Р. Взнос — 1 000 000 Р, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 Р в месяц.
Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 Р. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 Р в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.
Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.
На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.
Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.
Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.
Ипотека достигла дна
Благодаря мощнейшей государственной поддержке и последовательному смягчению монетарной политики ЦБ ипотечные ставки достигли рекордного минимума — 9% годовых. Однако, несмотря на то, что развитие ипотеки сегодня поддерживается на государственном уровне, ожидать дальнейшего существенного ее удешевления в этом году не стоит.
Мягкость регулятора
В декабре 2019 года по данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9% годовых.
Это действительно значимый рекорд, ведь, как напоминает директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков, еще пять лет назад ставка по ипотеке ниже 10% казалась всем фантастикой. Даже весной прошлого года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам достигала 10,56%.
В конце года благодаря удешевлению ипотечных кредитов их выдачи тоже бьют рекорды. По данным ЦБ, в декабре объемы выдачи ипотеки выросли на 25% — до 145 тыс. кредитов на сумму 345,1 млрд руб.
Ключевым фактором, который влияет на снижение ставок по ипотеке (как, впрочем, и по всем кредитам в целом), остается монетарная политика ЦБ.
Участники рынка ожидают, что и в этом году Банк России продолжит снижать ключевую ставку (ее величина определяет стоимость денег в экономике и, в частности, для банков).
В прошлом году он пять раз снижал ставку, в общей сложности на 1,5 процентных пункта, доведя ее до 6,25%. Однако, ведущие игроки ипотечного рынка единодушны в том, что потенциал снижения ставки в этом году является очень ограниченным, 0,25-0,5 процентных пункта.
«Ставки по ипотечным кредитам, вероятнее всего, продолжат снижаться, но среднему показателю по фактически выданным кредитам будет достаточно сложно преодолеть уровень 8,5% годовых без развития инструментов долгосрочного финансирования или более сильного смягчения монетарной политики ЦБ»,— уверен руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев.
Льготный вариант
При этом по некоторым ипотечным программам ставка уже сегодня ниже 5% годовых, уточняет предправления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. Речь идет о льготных категориях заемщиках, в первую очередь, семьях с детьми. Именно спрос со стороны семей с детьми будет мощнейшим драйвером роста ипотеки в этом году, уверены опрошенные “Ъ” эксперты.
«Ипотека становится социальным проектом в части семейной ипотеки: действия льгот уже распространились на семьи, где родился первый ребенок»,— объясняет Татьяна Ушкова, уточняя, что, по статистике, 40% от общего числа нынешних ипотечных заемщиков — это семьи с детьми.
Кроме льготных процентных ставок для семей с детьми еще одним фактором роста спроса будет программа правительства по расширению круга семей, которые могут получить материнский капитал.
«Материнский капитал и прочие субсидии делают ипотечные кредиты доступнее, так как в данном случае собственных средств требуется меньше»,— указывает руководитель департамента по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов.
Поэтому выдача ипотеки по этой программе в ближайшее время будет расти, в том числе, и за счет эффекта отложенного спроса, уверены в банках.
«Семьи, которые ранее копили деньги на первоначальный взнос, могут уже сейчас получить ипотечный кредит, используя средства материнского капитала,— говорит Андрей Спиваков из Райффайзенбанка.— Особо ощутимыми данные изменения будут в регионах, где размер материнского капитала может составлять существенную часть от стоимости приобретаемого жилья».
Вторичные ограничители
Однако льготные ипотечные программы рассчитаны на покупку жилья на первичном рынке и это является ограничивающим фактором для многих семей с маленькими детьми. «На фоне падения доходов населения рынок вторичного жилья все больше выигрывает не только по ценовому фактору.
В готовое жилье можно заехать сразу, не в пример новостройкам без отделки, где нужно вложить в ремонт до трети стоимости жилья. Кроме того, за последние 7-10 лет успел сформироваться пул нового вторичного жилья хорошего качества»,— объясняет Татьяна Ушкова.
Разговоры о необходимости расширить эти программы на приобретение недвижимости на вторичном рынке ведутся, но пока безрезультатно.
Дорогая надбавка
В целом сейчас очень удачный момент для того, что оформить ипотеку, отмечают опрошенные “Ъ” участники рынка.
«Если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, то откладывать покупку не стоит,— считает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Наталья Шабунина.
— Это удобный момент не только для оформления ипотеки, но и для рефинансирования уже имеющегося жилищного кредита на более выгодных условиях».
Есть еще одна весомая причина не упускать удачный момент. Летом 2020 года ЦБ планирует ужесточить регулирование по определенным категориям ипотечных кредитов, что негативно скажется на их стоимости.
Речь идет о намерении регулятора ввести с 1 июля 2020 года надбавки по резервам для банков при выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам.
«Чтобы частично нивелировать негативный эффект на достаточность капитала, но не отказывать заемщикам с повышенным ПДН (показатель долговой нагрузки, — “Ъ”), банки могут немного повысить ставки по таким ссудам»,— прогнозирует младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова.
Майя Марлинская
Бюро кредитных историй (БКИ) фиксируют отсутствие роста выдач ипотеки по итогам 2019 года по причине установившихся на рынке высоких процентных ставок. Но эксперты уверены, что 2020 год станет удачным, и ожидают рекордные выдачи ипотечных кредитов.
Читать далее
Ключевая ставка повышена третий раз за год – что ждет ипотеку во втором полугодии 2021 года?
Ирина Максимова, заместитель главного редактора портала ipoteka.msk.ru
«11 июня Центробанк ожидаемо в очередной раз повысил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 5,5% годовых. Она является основным индикатором стоимости кредитных ресурсов, поэтому ожидания рынка о повышении ставок по ипотечным кредитам вполне оправданы.»
Ипотека с 2020-го, «ковидного» года стремительно дешевела, а ипотечные ставки достигли своего исторического минимума – никогда в новой истории России ипотечные ставки не были настолько низкими.
Официальные причины повышения озвучены в выпущенном ЦБ пресс-релизе:
- Инфляция сложилась на уровне выше прогнозируемого Банком России.
- Российская и мировая экономики восстанавливаются более быстрыми темпами, чем ожидалось.
- Вклад в инфляцию со стороны устойчивых факторов возрастает из-за быстрого расширения спроса на фоне ограниченных возможностей наращивания выпуска продукции.
- Дисбалансы спроса и предложения приводят к росту цен на мировых рынках.
- Высокие инфляционные ожидания значительно сместили баланс рисков в сторону проинфляционных.
Официальная инфляция в первые недели июня уже превысила 6,15%, что по-прежнему выше роста ключевой ставки. Это означает, что ключевую ставку могут ждать очередные повышения уже на следующих заседаниях Совета директоров ЦБ (ближайшее состоится 23 июля).
Поскольку инфляция на начало июня уже превысила показатель в 6%, можно с уверенностью прогнозировать, что 23 июля нас ждет очередное повышение ключевой ставки. Стабилизацию инфляции и возвращение ее к прогнозным показателям 4% аналитики Центробанка ожидают не ранее второго полугодия 2022 года.
Какие ставки по ипотеке ожидают нас во II полугодии 2021 года
Без сомнения, есть все основания прогнозировать повышение ставок по ипотечным продуктам банков. Стоимость заемных средств будет расти вместе со ставками по вкладам, поэтому это не может не отразиться на ипотечных ставках.
В настоящее время основное влияние на ипотечные ставки оказывают два фактора:
- ключевая ставка и опосредованно через нее – стоимость кредитных ресурсов
- и программа льготной ипотеки с господдержкой.
Ключевая ставка стабильно растет на протяжении всего года – с 4,25% она поднялась до 5,5%, и ее ожидает дальнейший рост.
Программа льготной ипотеки в том виде, в каком она существует сейчас – под 6,5% годовых и с ограничением по суммам в 12 млн руб.
для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн – для остальных регионов, прекращает свое действие с 1 июля 2021 года.
Новые условия ипотеки с господдержкой более жесткие: ставка увеличивается до 7% годовых, а сумма кредита ограничивается 3 млн рублей независимо от места проживания заемщика.
Это может означать только одно – ставки по ипотеке будут расти.
Каким будет этот рост?
Мы прогнозируем, что не резким. Возможно, ставки по ипотечным кредитам будут расти более медленными темпами, чем ключевая ставка.
Даже сейчас, в условиях постоянного роста ключевой ставки, многие банки находят возможности для снижения ставок по ипотеке (в основном – по программам льготной ипотеки). Такое снижение мы видим у банка ДОМ.РФ, Росбанка, ВТБ и ряда других.
К тому же застройщики заинтересованы в долгосрочном стабильном финансировании своих проектов. В последние годы мы можем наблюдать большое количество проектов, в которых застройщики совместно с банками занимаются субсидированием ставок по ипотечным кредитам.
В рамках таких программ заемщики могут получить ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья по ставкам существенно ниже рыночных – от 0,1% годовых до 3-4% годовых.
Причем такие ставки могут действовать как в первые год-два кредитования, так и на весь срок ипотеки.
В результате средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в феврале 2021 г. сложились на исторически низком уровне – 7,23% годовых. В марте этот показатель составил 7,27%, в апреле – 7,24%, в мае – 7,30%.
Поэтому наш прогноз: ставки по ипотеке на первичном рынке будут по-прежнему ниже, чем на покупку вторичного жилья, и эта разница во II квартале 2021 г. может увеличиться. Привлекательность ставок по ипотеке на приобретение нового жилья будет складываться из нескольких факторов:
- продление программы льготной ипотеки с господдержкой (пусть и на более жестких условиях);
- расширение программы семейной ипотеки на семьи, имеющие одного ребенка;
- стимулирование спроса на ипотечные кредиты в рамках программ субсидирования ипотечных ставок застройщиками;
- продолжающееся отставание темпов роста ставок по вкладам от уровня инфляции и соответственно – сохранение высокого спроса на рынке жилой недвижимости.
На последнем факторе следует остановиться подробнее. Как мы ранее писали, темпы роста стоимости жилья во многих российских регионах (в том числе в Москве, МО и Санкт-Петербурге) в середине 2020-2021 гг. вышли на двузначные цифры. Это во многом нивелировало положительный эффект от низких ставок по ипотеке. Тем не менее, спрос на жилье по-прежнему высок.
Поимом низких ипотечных ставок, его провоцируют минимальные ставки по вкладам и неразвитость финансовых отечественных рынков. Во многих случаях вложение в жилую недвижимость является одним из наиболее эффективных и надежных способов сбережения средств.
А значит – на значительное замедление роста, а тем более – снижение стоимости жилья в ближайшее время рассчитывать не приходится.
Соответственно – ипотечные кредиты даже при незначительном росте ставок будут оставаться привлекательным финансовым инструментом долгосрочного инвестирования в недвижимость.