Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)
25 место – Турция
Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128
Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.
24 место – Латвия
Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074
С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.
23 место – Португалия
Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939
Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка.
У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы.
Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.
22 место – Мальта
Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229
На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.
21 место — Колумбия
Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548
Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.
20 место – Аргентина
Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490
Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.
19 место – ЮАР
Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636
Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.
18 место – Марокко
Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854
По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.
17 место – Канада
Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740
Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.
16 место – Испания
Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531
На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.
Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.
15 место – Греция
- Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460 - Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.
14 место – Венгрия
Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621
Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.
13 место – Болгария
Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997
Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.
12 место – Хорватия
Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320
Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.
11 место – Германия
Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769
Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.
10 место – Кипр
Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966
Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.
9 место – Франция
Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379
Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.
8 место – Ирландия
Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077
Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.
7 место – Таиланд
Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029
Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.
6 место – Барбадос
Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501
Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.
5 место – Индонезия
Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486
В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.
4 место – Панама
Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075
Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.
3 место – Коста-Рика
Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450
Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.
2 место – Объединённые Арабские Эмираты
Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070
В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.
1 место – Филиппины
Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422
При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.
- Читайте: 5 инвестиционных правил для построения долгосрочного богатства
- Источник
Эксперты: иностранные инвесторы не разочаровались в российской недвижимости
Несмотря на сложную экономическую и геополитическую ситуацию, интерес зарубежных инвесторов к российским объектам недвижимости сохраняется. Что именно привлекает иностранцев на российском рынке? Об этом эксперты рассказали порталу UrbanLook.
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co
В прошедшем году доля иностранных инвестиций находилась на рекордно высоком уровне. Например, в сегменте коммерческой недвижимости на иностранные инвестиции пришлось порядка 25%.
В то же время инвестиционную активность в целом стоит охарактеризовать как крайне низкую.
Крупнейшей сделкой в 2015 году в этом сегменте стало приобретение американской компанией Hines совместно с голландской корпорацией PPF Real Estate двух офисных зданий в МФК «Метрополис», сумма сделки составила $325 млн.
В сегменте жилой недвижимости также зафиксирован всплеск интереса со стороны иностранных граждан.
За счет низкого курса рубля по отношению к доллару, покупки чаще обычного совершали, например, граждане из стран СНГ. Они интересовались как покупкой недвижимости в новостройках, так и на вторичном рынке.
Также на рынке новостроек были зафиксированы крупные покупки с участием иностранных юридических лиц.
Можно предположить, что иностранные инвесторы и дальше будут интересоваться российским рынком, однако крупных сделок, вероятнее всего, будет меньше. Российский рынок на спаде: с одной стороны, иностранцам это выгодно, с другой – очень велики риски. Причем нынешний кризис назрел по большей части из-за политических проблем – просчитывать перспективы в такой ситуации очень трудно.
В заключение можно отметить, что иностранцев интересует только рынок столицы – инвестиции в региональную недвижимость на крайне низком уровне.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
Начиная с самого показательного периода 2004 года, львиная доля иностранных инвестиций приходится на коммерческий сегмент. В жилую недвижимость большинство иностранных инвесторов не готовы инвестировать. Москва по-прежнему остается самым привлекательным регионом для инвестирования. Так в 2015 г. она аккумулировала около 89% ($2 млрд.) всех инвестиций в коммерческую недвижимость России. В свою очередь общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2015 г. составил около 2,4 млрд. Распределение выглядит следующим образом: лидеры по количеству иностранных инвестиций-офисы и торговые объекты. Производственно-складской сегмент интересует иностранцев в последние годы также активно, что позволяет уже сейчас говорить о росте доли в общем распределении иностранных инвестиций. Также мы наблюдаем большой интерес со стороны иностранных инвесторов к апарт-отелям, это наиболее успешный сегмент коммерческой недвижимости в России сегодня. Рост спроса на них в России по итогам 2015 года составил 5%. Мы прогнозируем дальнейший рост рынка апарт-отелей на 15-20% и притока иностранного капитала.
Привлекательность российской недвижимости для иностранцев — в возможности получения дохода от аренды и возможности выхода из проекта с прибылью посредством продажи номеров частным инвесторам, а также наличие российских партнеров.
Сейчас это преимущественно средние по объему инвестиций восточные инвесторы.
Снижение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов. Вероятно, что в 2016 г. мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала. 
Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort
Для иностранцев недвижимость в России в последнее время становится более доступной — рублёвые цены на этом рынке откатились на 6-8 лет назад и продолжают падать. При этом факторов для изменения этой тенденции на сегодняшний день не наблюдается.
Особенно нынешнее время выгодно для покупки элитной недвижимости — дисконты в этом сегменте могут быть очень серьёзными — от 20-25% и больше, и это в рублёвых ценах (важно отметить, что речь идёт только о вторичном рынке).
В долларовом эквиваленте дисконты давно перешагнули рубеж в 50%. Также привлекательны инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для торговли.
Особенно интересны помещения под продуктовый ритейл — стоимость объектов минимальна, а долгосрочные договоры аренды могут гарантировать собственникам стабильную доходность на уровне не ниже 12-15% годовых.
Причин привлекательности российских объектов для иностранцев две. Во-первых — это курсовая разница. Во-вторых — кризис перепроизводства. Количество объектов на рынке как жилой недвижимости, так и коммерческой превышает спрос уже который год, при этом количество квадратных метров на стадии стройки даёт уверенность в том, что в ближайшее время данный тренд меняться не будет.
Я считаю перспективы инвестиций в российскую недвижимость интересными.
Существуют некоторые риски при покупке объектов — такие, как переоценка стоимости, юридические риски и сложность в долгосрочном прогнозировании.
Но и надбавка за риск на российском рынке достаточно — при грамотной стратегии инвестирования доходность может составить от 30%. Это проверено на практике предыдущих сложных периодов на рынке недвижимости.
Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»
Иностранные инвесторы, как правило, инвестируют в коммерческую недвижимость –торговые центры и бизнес-центры, которые генерирует доход в виде арендной платы. В 2015 году иностранные инвесторы также проявляли интерес к элитным жилым проектам с хорошим местоположением – ввиду своих уникальных характеристик они не подвержены значительным колебаниям цен.
Ввиду сильных колебаний курса и скидок от девелоперов московский рынок недвижимости, где более 95% сделок совершается в рублях, является привлекательным для иностранных инвесторов, чьи сбережения номинированы в валюте.
До 2014 года доля профессиональных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50 процентов.
В настоящее время на рынке преобладают крупные инвестиционные покупки, в том числе с участием международных компаний, считающих доходность в долгосрочной перспективе 7-10 лет.
Крупные инвестиционные компании готовы инвестировать в недвижимость в условиях нестабильной экономики, зная, что могут получить большой объем квадратных метров на выгодных условиях.
Илья Шуравин, управляющий партнер ГК Rusland SP
Любые инвестиции в недвижимость не только обусловлены прогнозируемой доходностью в национальной валюте. Они подразумевают для инвестора выполнение целого ряда критериев, включая страновые риски.
Для коммерческих компаний страновые риски оцениваются через сложившийся инвестиционный климат, скорректированный на валютные колебания и политические риски, а также на экономические последствия политических рисков для международных компаний в предыдущий период, условно 1-3 года).
Также влияют на принятие решений налоговые особенности (защита от двойного налогообложения), возможность альтернативных инвестиций и некоторые другие факторы.
В момент, когда страновые риски превышают некие разумные пределы (например, когда страна начинает несвойственные ей более активные военные действия), консервативные зарубежные инвесторы абсолютно теряют интерес к недвижимости в этой стране. Поэтому все приобретения, которые могут осуществляться сейчас международными компаниями в России будут обусловлены только одним критерием: выкуп помещений конечными пользователями, арендаторами или управленцами этой недвижимости.
Зарубежным институциональным инвесторам, которые не имеют в России ранее приобретенных активов, в моменте сейчас уже абсолютно без разницы, какого дна достигло падение стоимости недвижимости в России — для них оценка страновых рисков имеет самое фундаментальное значение. Мы распугали и китайцев, и арабские фонды, и разогнали все западные фонды, которые с интересом рассматривали инвестиции в российский рынок даже после кризиса 2008 года.
Если некий новый неизвестный западный фонд неожиданно начинает вкладывать деньги в российскую недвижимость, можете не сомневаться — с вероятностью 99,9% это всего лишь ранее выведенные из страны российские деньги, которые по определенным причинам возвращаются обратно.
Более того, если посмотреть на Западную Европу — то без проблем через консультантов можно найти действующие гостиничные и торговые объекты и в Германии, и во Франции, и в прекрасных европейских курортных городах типа Карловых Вар, с доходностью под 13% до налогообложения. И это в евро. В России же доходность в евро не может гарантировать практически ни один собственник коммерческой недвижимости — ведь еще год назад большая часть арендных контрактов была окончательно переподписана в «рубли».
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Инвестиционный климат в России сейчас нельзя назвать особенно благоприятным, что подтверждают и итоги прошлого года — в среднем по российскому рынку недвижимости объем инвестиционных сделок сократился за год минимум вдвое.
Подавляющее большинство этих сделок заключено именно местными инвесторами, причем в Москве, а доля столицы в общем объеме растет. В регионах такие сделки вообще можно назвать единичными.
Что касается международных инвесторов, та динамика цен на нефть и курса рубля, которую мы наблюдаем, не дает оснований ожидать увеличения их присутствия. Общемировая конъюнктура работает в том же направлении.
Думаю, до момента стабилизации всех этих факторов вряд ли мы увидим приток иностранного присутствия на российском рынке. Те сделки, которые будут заключаться, в большинстве своем, будут заключаться в Москве.
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:
За последние два года инвестиционный климат в нашей стране, очевидно, заметно ухудшился. Низкий уровень активности инвесторов (и не только иностранных) обусловлен несколькими ключевыми факторами — в первую очередь, это экономический спад на фоне падения цен на нефть, санкции, введенные ЕС и США в отношении России, контрсанкции, военные конфликты и так далее.
Объемы инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости снижаются, так как в текущих условиях сложно спрогнозировать доходность объектов, а это значит, что каждая покупка кроет в себе повышенные риски для инвесторов. Уменьшились и ставки доходности объектов.
При этом в принципе интерес иностранцев к нашему рынку коммерческой недвижимости сохраняется, то есть нельзя сказать, что они полностью отвернулись от России. Продолжают развитие здесь многие иностранные ритейлеры. Остальные — и те, кто уже оперирует на российском рынке, и те, кто лишь присматривался к нему — «взяли паузу». Ушли немногие.
Возобновление активности инвесторов из-за рубежа возможно при условии стабилизации внешнего фона (экономики, внешнеполитических отношений и так далее).
Зарубежные инвестиции в российскую недвижимость снизились в 2,5 раза
Доля иностранных инвестиций в российскую недвижимость по итогам девяти месяцев 2020 г. сократилась с 23,7% до 9,3% годом ранее, подсчитали аналитики JLL. Это является отражением глобального тренда сокращения объема трансграничных инвестиций в мире на фоне пандемии, объясняют аналитики.
«Инвестиции в коммерческую недвижимость в России для иностранных компаний связаны с повышенными рисками и волатильностью рынка. Поэтому интерес к приобретению активов наблюдается в основном со стороны игроков, уже присутствующих в России», — пояснил гендиректор JLL Андерс Лильенстолпе.
При этом общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в III квартале увеличился на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до $1,1 млрд. Это рекордный показатель за последние четыре года, подсчитали в JLL.
«На высокие значения прошедшего квартала повлияли отложенные сделки I полугодия. По нашим прогнозам, объем инвестиций по итогам года составит $3,2 млрд», — объясняет член совета директоров, руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян.
В настоящее время активность инвесторов сосредоточена на анализе перспектив в различных сегментах, а также оценке финансовых потоков потенциальных проектов, продолжает он.
«Снижение ключевой ставки в июле этого года до 4,25% привело к понижению стоимости заемных средств, что, в свою очередь, способствует повышению доходности инвестиционных сделок», — отметил Казарян.
Лидерами по спросу в III квартале стали складской, офисный и жилой сегменты недвижимости (по 28-29% от общей доли сделок). При этом, если офисный и жилой сегменты традиционно являются лидерами, то складской сегмент сделал существенный рывок, отмечают аналитики.
За июль-сентябрь на складском рынке было закрыто сделок более чем на $320 млн, что является наибольшим квартальным значением с конца 2013 г.
Крупнейшей складской сделкой III квартала стало приобретение фондом Сбербанка индустриального парка «PNK Парк Вешки» у PNK Group.
В конце 2020 г. — начале 2021 г. ожидается сохранение спроса на складской рынок недвижимости, считает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
«Уже сейчас анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами, которые могут быть закрыты в ближайшем будущем или которые будут закрыты, когда объекты будут достроены.
Кроме того, мы также ожидаем рост инвестиционного спроса к региональным складским проектам, до текущего момента интерес инвесторов был сосредоточен в основном на Московском регионе и Санкт-Петербурге», — отметил он.
Как отмечают аналитики, по-прежнему сохраняется и спрос инвесторов к проектам жилой недвижимости. Доля инвестиций от общего объема в III квартале составила 29%, а за девять месяцев 2020 г. — 44%.
Крупнейшей сделкой стало приобретение компанией «Гранель» участка на севере Москвы под строительство жилого комплекса. В целом, на Москву пришлось 87% от общего объема сделок в III квартале.
Доля их вложений на рынке резко снизилась
Ослабление рубля и дополнительные геополитические риски заставили иностранных инвесторов еще осторожнее смотреть на вложения в российскую недвижимость.
По итогам первых трех кварталов доля их средств в общей структуре сделок сократилась почти в 2,5 раза.
Предпосылок к росту консультанты пока не видят: увеличение рисков на российском рынке совпало со снижением доходности инвестиций в недвижимость.
Доля иностранных инвестиций в общей структуре вложений в российскую недвижимость по итогам января—сентября сократилась до 9,3% против 23,7% годом ранее. Такие данные в своем исследовании приводит JLL.
Консультанты называют показатель минимальным с 2016 года, по итогам которого на зарубежный капитал в структуре вложений пришлось 6,4%.
До конца года ситуация вряд ли изменится: аналитики JLL не ожидают закрытия заметных сделок с участием иностранных инвесторов.
В JLL отмечают, что тренд на снижение трансграничных инвестиций носит глобальный характер и прослеживается во всем мире.
При этом вложения в российский рынок связаны для потенциальных интересантов с дополнительными геополитическими рисками.
Глава отдела исследований JLL Владислав Фадеев объясняет, что это касается в первую очередь инвесторов, которые еще не присутствуют в России. В то время как уже работающие в компании игроки могут сохранять активность.
Директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов добавляет, что многих зарубежных инвесторов может сдерживать и падение рубля.
В краткосрочной и среднесрочной перспективах этот фактор будет снижать их доходность в валюте и считаться существенным риском. «В то же время для инвесторов, вкладывающихся на долгий срок, это не так принципиально: курс рубля через пять-семь лет прогнозировать сложно, а точка входа для них сейчас заметно уменьшилась»,— уточняет господин Цыренов.
Партнер Colliers International Станислав Бибик, напротив, сомневается, что у инвесторов могут быть позитивные ожидания относительно укрепления российской валюты. По его наблюдениям, вслед за ключевой ставкой ЦБ снижается и доходность российских активов.
«Сейчас этот показатель — около 10%, и зарубежным инвесторам проще найти активы с таким же показателем на более прогнозируемых рынках ЕС, США или Азии»,— поясняет господин Бибик.
За счет этих факторов, по его прогнозам, доля иностранных инвесторов в структуре вложений в российскую недвижимость продолжит размываться.
В целом больше всего инвестиций в недвижимость, и внешних, и внутренних, по итогам трех кварталов было сделано на московском рынке. По расчетам JLL, суммарный объем сделок здесь достиг $2,1 млрд (164,7 млрд руб.).
В Санкт-Петербурге инвесторы вложили около $300 млн (23,5 млрд руб.), в остальных регионах — примерно $100 млн (7,8 млрд руб.). Из всего объема 44% сделок пришлись на покупку участков под жилую застройку.
Кроме того, консультанты наблюдают повышенный интерес инвесторов к складским комплексам.
Александра Мерцалова
Инвестиционные итоги — 2020: взгляд снаружи
Кроме того, Москва — единственный город, где спрос на инвестиционную недвижимость стабильно рос на протяжении последних месяцев — с мая по ноябрь 2020 года. При этом два года назад 90% инвесторов смотрели только на жилую недвижимость, а сейчас «жилая доля» снизилась до 30%, и большая часть инвесторов (70%) считают наиболее привлекательным вариантом коммерческие объекты.
«Международным инвесторам больше невыгодно наращивать свои портфели в России»
Вообще, как отмечают в компании Knight Frank, инвестиционная деятельность на рынке недвижимости традиционно довольно сильно зависима от внешних факторов. С начала пандемии в марте этого года было очевидно, что активность финансовых потоков упадет не только в России, но и во всем мире.
Второй квартал 2020-го был насыщен событиями, повлиявшими на внутреннюю экономику: сокращение добычи нефти по условиям новой сделки ОПЕК+, скачки курса доллара и существенное сокращение российского ВВП.
В результате, по подсчетам аналитиков, объем инвестиций в апреле-июне снизился на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Из-за неопределенности и введенных ограничений, в том числе удаленной работы, проводить сделки было сложно — как следствие, падение в объемах достигло практически 50%.
В третьем квартале рынок почувствовал себя лучше из-за частичной отмены карантинных мер и отсутствия негативного внешнего влияния, кроме того, в этот период были закрыты сделки, запланированные ранее.
Но в четвертом квартале продолжается рост заболеваемости, и повторное введение ограничений может привести к тому, что восстановление рынка инвестиций произойдет не ранее середины или даже конца 2021 года. Ситуация все еще остается неопределенной, но в целом люди привыкают жить в этой парадигме.
Еще несколько показателей, значимых для инвестиционного сегмента.
В течение года ЦБ корректировал свои прогнозы относительно оттока капитала — итоговый вариант колеблется в районе 53 млрд долларов, что почти вдвое больше показателя 2019 года и чуть ниже показателя посткризисного 2015-го (56,9 млрд долларов).
Не исключено, что и показатель инфляции, прогнозная верхняя граница которой была установлена на отметке 4,2%, по итогам года придется пересмотреть.
В целом итог 2020 года закономерен: спад объема инвестиций в российскую недвижимость на 18% — до примерно 230 млрд рублей, отметил в беседе с Business FM управляющий партнер компании Knight Frank Алексей Новиков.
— Про общее падение объема инвестиций — печально, но понятно. И все же какие недвижимые сегменты в этом году пользовались повышенным вниманием инвесторов? И какие, напротив, совсем их не интересовали?
— В этом году больше всего активов было вложено в складскую недвижимость — на ноябрь объем инвестиций составил 26,6 млрд рублей, что превышает годовые показатели 2014-2019 годов. Можно сказать, что складской бизнес оказался одним из немногих бенефициаров COVID-19.
За время пандемии инвесторы начали проявлять интерес к данному сектору, так как склады продемонстрировали устойчивость к воздействию коронакризиса из-за своих функциональных характеристик и активной роли в перераспределении товаров в экономике.
Люди совершали покупки онлайн, поэтому продавцы начали ускоренно наращивать свои складские площади и перестраивать логистические процессы. Банки также позитивно смотрят на устойчивость складского сегмента. Даже в кризис собственники складов не обращались за реструктуризацией кредитов из-за стабильных арендных платежей.
Наоборот, у всех арендаторов склады были заполнены, особенно в сфере продуктов питания. Арендодателям в свою очередь не было необходимости просить об отсрочках, в отличие от собственников гостиниц, торговых или офисных площадей, где было большое количество краткосрочных договоров.
Благодаря достаточно привлекательным ставкам фондирования наблюдается увеличение стоимости складов и снижение ставок капитализации на складские объекты в премиальном сегменте на фоне роста интереса инвесторов.
Лидером по деловой активности стала жилая недвижимость — цены растут во всех сегментах.
Здесь наблюдаются спекулятивные процессы со стороны девелоперов, которые, пользуясь дешевой субсидированной ипотекой, пытаются максимизировать свои доходы.
Как следствие, половина сделок на рынке — это приобретение девелоперами жилья. В дальнейшем мы прогнозируем высокий уровень спроса, в том числе со стороны регионов на фоне последствий пандемии.
Рынок офисной недвижимости, напротив, ощутил на себе давление в период всеобщей самоизоляции, однако некоторые сделки с офисными активами все же были завершены. Площадки под девелопмент также пользовались активным спросом среди инвесторов: их доля в общей структуре инвестиций в первом-третьем кварталах года составила 47% в сравнении с 29% годом ранее.
Заинтересованность гостиничными и торговыми объектами снизилась из-за отсутствия каких-либо гарантий в этих сегментах. В ретейле пока невозможно оценивать денежный поток.
Объекты, не пережившие кризис, перейдут в дистресс-категорию — ими будут заниматься банки или покупатели, которые нацелены приобрести объект по привлекательной цене, чтобы потом его перепрофилировать.
— А инвестиционную географию 2020-й год как-то изменил?
— Нет, весомых изменений в распределении инвестиций с точки зрения их географии не будет. На протяжении всего года столицы привлекали наибольшую долю вложений: по итогам года показатель в Москве увеличится до 80-85%, в то время как в Санкт-Петербурге уменьшится до 10-15% в связи с большим объемом инвестиций и приобретением крупных торговых объектов в прошлом году.
Доля инвестированных средств в активы регионов России прогнозируется на уровне 5% по причине большего влияния ограничительных мер на торговый и гостиничный сегменты в этих локациях. Еще отмечу, что в уходящем году доля иностранных инвестиций не превышала 10%, что на 5-10% ниже среднего показателя российского рынка.
Инвестиции в российскую недвижимость для международного капитала становятся все менее выгодными из-за ослабления рубля и новых налоговых инициатив, приведших к удорожанию вывода средств за рубеж. В перспективе доля вложений иностранных инвесторов останется на низком уровне.
Масштаб российского рынка сократится в сравнении с западными странами, несмотря на приобретенную независимость от иностранного капитала, которая повысила устойчивость к внешним геополитическим и экономическим событиям.
— Чего мы вправе ждать от инвестиционного сегмента в перспективе ближайших двух лет?
— Восстановления активного интереса инвесторов можно ожидать по мере полного снятия ограничений и восстановления рынка от потрясения, что может занять большую часть 2021 года.
В течение последующих двух лет мы сможем видеть продолжающийся рост заинтересованности инвесторов в складских и индустриальных объектах — за время пандемии сегмент показал устойчивость к кризисным состояниям и потрясениям экономической сферы.
Оказавшись важным элементом перераспределения товаров в период ограничений, складской сегмент привлек внимание многих инвесторов, в том числе крупных фондов. Тем не менее мы прогнозируем снижение заинтересованности иностранных инвесторов в ближайшие годы — геополитическая ситуация и общемировой кризис сократят долю иностранного капитала в инвестиции в российские активы.
И в уходящем году, и в следующем мы ожидаем увидеть долю иностранного капитала не более 10% по сравнению с привычными 20%. Международным инвесторам больше невыгодно наращивать свои портфели в России. На рынке остался сегмент розничных инвесторов, заинтересованных вкладываться в недвижимость, но исторически для этого не было полноценных инструментов.
Большое число компаний и профессиональных команд работают над тем, чтобы предлагать розничным инвесторам инструменты закрытых фондов недвижимости. Через несколько лет любой человек, у которого есть большой капитал, сможет через мобильное приложение сравнить разные возможности инвестирования в недвижимость и выбрать фонд, оптимальный для себя с точки зрения защищенности, доходности и сохранности средств.
Получается, делаем ставку на 2022 год, индустриально-складской сегмент и российских инвесторов, которые опробуют относительно или абсолютно новые для себя инвестиционные схемы.
На недвижимом инвестиционном рынке есть игрок отдельный и совершенно особый — государство. Понятно, что в этом году ему было чем заняться, помимо изучения инвестиционных раскладов, и все-таки продавцом государство оставалось активным. Достаточно вспомнить статистику «Дом.
РФ» — структуры, одной из задач которой является вовлечение в хозяйственный оборот неэффективно используемых федеральных земель.
В этом году компания передала застройщикам более 3,7 тысячи гектаров, градостроительный потенциал которых оценивается примерно в 8 млн квадратных метров, успешно провела 85 аукционов, в том числе одни из самых крупных торгов 2020 года по продаже бывших столичных зданий Минпромторга, Минкомсвязи и Минэкономразвития, переехавших в «Москву-Сити», а сейчас готовится к крупнейшему в этом году аукциону на рынке недвижимости Санкт-Петербурга — по реализации зданий бывшего завода «Ливиз».Инвестором государство тоже выступало. В конце концов, комплекс мер поддержки строительной отрасли в период пандемии — льготные ипотечные программы, список которых, конечно, возглавляет программа госсубсидирования ставок на новостройки, субсидирование ставок по кредитам застройщиков и все прочее — это тоже своего рода инвестиции. Но были и классические инвестпроекты, в которых государство выступало не столько «денежным мешком», сколько организатором привлечения частных инвестиций. Эту тему Business FM обсудила с урбанистом, генеральным директором Агентства стратегического развития «Центр» Сергеем Георгиевским.
— Если анализировать расклад инвестиционных сил в различных отраслях, каково, по вашему мнению, будет место рынка недвижимости?
— В 2020 году Россия столкнулась с общим замедлением инвестиционной активности, которое было вызвано пандемией, падением цен на нефть и еще целым рядом причин.
Так, например, во втором квартале этого года инвестиции, по данным Росстата, упали на 7,6% относительно того же периода 2019 года.
Среди наиболее пострадавших областей можно выделить туристическую, транспортную (так как передвижения по стране и вне ее были ограничены), HoReCa — и да, строительную.
— Оно стимулирует инвестиционную активность прежде всего путем запуска крупных инфраструктурных проектов. На развитие инфраструктуры в 2020-2021 годах планируется потратить 2 трлн рублей, правда, в том числе внебюджетных. Что касается нацпроектов, их реализация частично заморожена в связи с пандемией.
Например, в 2020 году был запланирован рост расходов (на 40%) по госпрограмме «Доступное и комфортное жилье». Тем не менее по состоянию на сентябрь финансовая составляющая значительно не отличалась от показателей 2019 года, и связано это не только с пандемией, как можно было бы предположить, а в большей степени с системными проблемами.
В целом последствия пандемии и коронакризиса будут угрожать финансированию и развитию отрасли еще как минимум весь следующий год.
Впрочем, по данным InfraOne Research «Инфраструктура России: индекс развития 2020», ситуация с инфраструктурой в целом далека от критической: сложившиеся «пандемические» условия не вызвали обвального падения объемов строительных работ, а инфраструктурные расходы регионов заметно обгоняют прошлогодние.
Но вот только доходы региональных бюджетов уже начинают снижаться (в среднем более чем на 5 %), что может впоследствии привести к сокращению финансирования различных отраслей.
Однако если государство сохранит свое намерение использовать инфраструктуру в качестве драйвера ускоренного роста экономики и не станет радикально пересматривать комплексный план и инфраструктурные части нацпроектов, то появится шанс пройти кризис без существенных потерь.
В некоторых случаях власти регионов могут сделать ставку на проекты государственно-частного партнерства, чтобы снизить нагрузку на бюджет, однако вынужден отметить — большинству субъектов здесь помешает отсутствие опыта.
— Многие инвестиционные эксперты в этом году выделяют отдельной строкой внутренний туризм…
— Конечно, и мы тоже выделяем: с точки зрения инвестиций туристическая отрасль была для государства приоритетной — это видно по высокой активности Ростуризма, запустившего сразу несколько крупных проектов. Однако отставание от планов по выполнению госпрограмм остается существенным и здесь. В частности, это связано с отсутствием необходимой нормативной базы, сложностями с софинансированием, перераспределением бюджетов на местах. Но, несмотря на пока отсутствие громких успехов, внутренний туризм продолжает развиваться и привлекать инвесторов. Например, в этом году прошел первый всероссийский конкурс на создание туристско-рекреационных кластеров, организатором которого выступило Агентство стратегических инициатив (АСИ) при поддержке целого ряда министерств и ведомств, а оператором — агентство «Центр». Конкурс как раз был организован и проведен как антикризисный проект, нацеленный на рост инвестиционной привлекательности особо охраняемых природных территорий. И вот результат: в рамках финального инвест-питчинга, завершавшего проект, более 40% из более чем 100 присутствовавших на мероприятии крупных и средних инвесторов отметили, что готовы вложить в представленные проекты от 15 млн до 100 млн рублей, около 35% — до 15 млн рублей, а почти четверть готовы профинансировать проекты в объеме более 100 млн рублей. Для справки: более половины инвесторов в первую очередь рассматривают для вложений европейскую часть России, и около 30% готовы вкладываться в Урал и Сибирь.
Сегодня можно сказать, что задачи по привлечению инвестиций в различных сферах экономики, поставленные государством, частично выполнены, считает Сергей Георгиевский. Конечно, «центр тяжести» закономерно сместился в сторону здравоохранения и социального обеспечения, однако полного отсутствия активности в других сферах все-таки не наблюдается.
Объем инвестиций в недвижимость превысил 240 млрд рублей в 2018 году
По итогам 2018 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 248,1 миллиарда рублей, что сопоставимо с итогами 2017 года (249,6 миллиарда рублей).
Как и в предшествующие годы, IV квартал 2018 года традиционно стал наиболее активным с точки зрения закрытых инвестиционных сделок: прирост общего объема инвестиций в недвижимость России за этот период составил 135,5 миллиарда рублей.
Агентство S&P сохранило рейтинг России на инвестиционном уровне
Наиболее востребованным сегментом у инвесторов в 2018 году стала офисная недвижимость, на долю которой пришлось 47 процентов от общего объема инвестиций. На втором месте — торговая недвижимость с долей в 30 процентов.
На долю сегмента земельных участков под девелопмент, а также индустриальной недвижимости пришлось 11 и 10 процентов соответственно. Оставшиеся два процента распределены между гостиничной и прочими сегментами недвижимости.
В 2017-м году распределение инвестиционного спроса было иным: лидировала торговая недвижимость с долей в размере 44 процента, на долю офисного сегмента приходилось 38 процентов, складского — 6 процентов, земельных участков под девелопмент — 6 процентов.
В структуре инвестиций в недвижимость по регионам России по-прежнему лидирует московский регион, на него приходится 74 процента общего объема инвестиций. На долю Санкт-Петербурга пришелся 21 процент от общего объема инвестиций, оставшиеся 5 процентов приходятся на Мурманск, Нижний Новгород, Волгоград, Новосибирск и Калугу.
Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объеме сделок увеличилась на 11 процентных пунктов по сравнению с 2017-м годом и достигла 24 процентов от общего объема инвестиций. Аналитики отмечают, что это наибольшая доля иностранных инвестиций с 2014-го года, когда она достигала 39 процентов.
В 2018 году на российском рынке недвижимости были представлены иностранные инвесторы из Киргизии, Чехии, Франции, Великобритании, Германии, ОАЭ, Финляндии и США. Инвесторы из Киргизии появились на российском рынке недвижимости впервые, а вот китайские инвесторы за прошедший год были не очень активны.
При этом доля частных инвесторов снизилась до уровня в 2 процента от общего объема инвестиций.
У бизнеса на Дальнем Востоке стало больше возможностей
«В 2019 году мы считаем возможным консервативный (в пределах 10 процентов) рост объема инвестиций в недвижимость России — до уровня 260-280 миллиардов рублей, обусловленный положительной динамикой спроса в офисном и индустриальном сегментах, — прогнозирует Игорь Роганович, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank.
— Рост инвестиций в объекты офисного сегмента возможен благодаря устойчивому спросу со стороны компаний сферы ТМТ, а также сферы производства. В сегменте складской и индустриальной недвижимости драйвером станет спрос со стороны компаний сферы торговли и производства.
Помимо вышеперечисленных факторов, в 2019 году вероятны сделки M&A между девелоперами жилья, а также приобретение гостиничных активов азиатскими инвесторами. Интерес иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости мы оцениваем как сдержанный.
Считаем, что даже на фоне привлекательных рублевых доходностей перспективы спроса со стороны иностранных инвесторов будут преимущественно определяться общей экономической конъюнктурой, а также ситуацией с санкциями и курсом рубля».