По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 860 из 1117 городов России практически нет никакой строительной деятельности
Вид Мурманска со стороны морского вокзала. Лев Федосеев/ТАСС
Сегодня в России, согласно официальной статистике, насчитывается 1117 городов разного размера — от крупнейших, численностью населения свыше 1 млн человек, до малых, где проживает менее 50 тысяч человек.
В мае на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии» руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что строительство жилья практически не ведется в 14 регионах страны.
«По нашим данным, в восьми регионах страны работает либо ни одного, либо один застройщик. Еще в ряде субъектов работают от одного до пяти застройщиков — это еще шесть регионов.
То есть в 14 регионах страны строительство жилья практически не ведется», — сказал Николай Алексеенко.
По его оценкам, совокупно в этих регионах проживает около 6 млн человек, которые имеют весьма ограниченные возможности в приобретении нового жилья, а то и не имеют таких возможностей вовсе.
Недавно на деловом завтраке «Застройщики vs покупатели: в поисках баланса» директор аналитического департамента РАСК Федор Выломов привел еще более детальную статистику: из 1117 городов России в 860 практически нет никакой строительной деятельности со всеми вытекающими. Причем 47 из этих городов — с населением свыше 100 тысяч человек. В числе названных Федором Выломовым — Новокузнецк, Орел, Мурманск, Нижнекамск, Волгодонск и ряд других.
На традиционный вопрос, кто виноват, в данном случае можно ответить что-то вроде «не мы такие — жизнь такая».
Понятно, что обойденные строительным вниманием города — либо «малыши», для реализации проектов в которых надо создавать какую-то особую экономику параллельной реальности, либо города, находящиеся в регионах с отрицательной маржинальностью строительного бизнеса, либо города с несформированным рынком, в которые застройщики боятся заходить, либо места, где давно преобладает индивидуальное жилищное строительство… Причин может быть множество — результат один. Поэтому следующий традиционный вопрос — что делать. Особенно если учесть, что выход на заветный показатель 120 млн квадратных метров нового жилья в год вовсе не предполагает активизацию застройки и без того активных в этом плане городов — наоборот, речь идет о развитии строительства по всей России. Да и обновлять жилищный фонд надо везде, даже там, где это очень сложно и затратно.
По мнению экспертов РАСК, выйти из сложившейся ситуации можно тремя путями.
Первый — предоставить застройщикам беспрецедентные субсидии, налоговые льготы и все прочее, чтобы они смогли вытянуть экономику проектов в ныне бесперспективных с их точки зрения городах, а для местных жителей установить беспрецедентную же ставку по ипотеке, сопоставимую со ставками в рамках дальневосточной или сельской ипотеки.
Вариант номер два — формирование отдельного государственного заказа, который будет реализовываться с применением различных схем, в том числе схем государственно-частного партнерства. Кстати, помимо классических квартир, в рамках госзаказа можно возводить арендное жилье, которое также поможет в решении квартирного вопроса.
Наконец, третий вариант — создание и запуск в регионы государственного застройщика. Над его появлением сейчас как раз думает «Дом.РФ». «Мы рассматриваем создание структуры «Дом.РФ Девелопмент». Если нас поддержит государство, мы начнем этим заниматься», — сообщил в середине августа гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко.
Однако, по мнению Федора Выломова, деятельность государственного застройщика должна быть серьезно регламентирована и ограничена, особенно на конкурентных рынках.
Сейчас, по статистике РАСК, число застройщиков в России за год снизилось с 3000 до 2200 (это не только банкротства, но и добровольно прекратившие свою деятельность девелоперы), а новых особо-то и не появляется. А если застройщики повсеместно вынуждены будут конкурировать с госструктурой, понятно, какими стройными рядами они начнут уходить с рынка.
Поэтому самое правильное — создать государственного застройщика, но разрешить ему работать только в тех городах, где ныне отсутствует строительная деятельность. А таких, напомним, 860 — для одной структуры даже слишком много.
Конечно, есть еще варианты. Например, активнее формировать территориально-экономические агломерации и включать города без строек в их состав. Business FM рассказывала, как именно благодаря такому подходу получил шанс на новую жизнь моногород Усолье-Сибирское недалеко от Иркутска.
Можно активнее использовать дачно-рекреационный и курортный потенциал городов, тем самым привлекая туда инвестиции, которые рано или поздно, но обозначатся в сегменте жилищного строительства. Ну или честно признать, что 257 городов мы на данный момент застраивать можем, а остальные — нет.
Хотя очень хочется посмотреть на человека с должностными обязанностями, который рискнет такое заявить.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Эксперт объяснил, почему в России не развивается программа ИЖС
2311
Действительно, как-то странно выглядит, когда в стране, самой большой по занимаемой территории и, к сожалению, не самой большой по численности населения, люди ютятся в многоэтажных человейниках.
А господа застройщики вместо того, чтобы предложить что-то новенькое и интересненькое, продолжают осваивать последние незастроенные клочки земли в пригородах, гоня вертикальные казематы всё выше и выше.
О том, какова печальная судьба такого рода новых микрорайонов, много и со вкусом рассказывал известный блогер и урбанист Илья Варламов в своих репортажах.
Молодые и перспективные новосёлы, помыкавшись без социальной инфраструктуры, парков и детских площадок, копят денежки и съезжают в более приличные районы, а человеко-ячейки в бетонных коробках осваивают маргиналы, ауешники и гастарбайтеры, которые привносят туда свою культуру, что также не слишком повышает комфорт и качество жизни.
Впрочем, застройщиков всё устраивает и менять бизнес-модель, приносящую стабильную прибыль, они не торопятся. Рыночек вновь решает как-то неправильно, упорно не желая обустраивать обновлённую одноэтажную Россию, в которой все будут здоровыми и богатыми, а не бедными и больными. Поэтому и на сей раз перемены к лучшему могут начаться только по царскому веленью.
Прямым текстом
В феврале сего года, выступая с ежегодным обращением к Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин заявил о том, что пора бы начинать разрабатывать программу поддержки индивидуального жилищного строительства.
«Необходимо семье дать возможность не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом на своей земле. Правительство и ЦБ должны разработать удобные, и главное, доступные финансовые инструменты для поддержки ИЖС, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой», – сказал Владимир Владимирович.
И добавил, что не менее необходима также справедливая методика расчёта налога на землю. Чтобы с изменениями кадастровой или рыночной стоимости объекта, сумма налога не должна скакать и непредсказуемо меняться. В частности, по аналогии с жилой недвижимостью, ограничить рост налогового платежа для земельных участков десятью процентами.
Сказано-сделано. И вот уже во исполнение поручения премьер-министр Дмитрий Медведев поручил разработать предложения по стимулированию ипотечного кредитования под индивидуальное жилищное строительство до 25 марта 2019 года. А Минстрой, засучив рукава и взяв под козырёк начала развивать ИЖС.
Без банкиров никуда
Как известно, основным инструментом стимулирования роста экономики соответствующий же блок в Правительстве считает именно вливание средств через банки.
Если нужно что-то прокачать – принимаем программы для кредитования и вливаем из государственной копилки средства в банковскую систему. Если не работает – пишем более лучшие законы и вливаем ещё больше средств.
Если не работает и тогда – за дело берутся силовые структуры, которые оперативно находят двуногие прорехи на пути финансовых потоков.
По тому же пути пошли и в отношении ИЖС, решив помочь делу исключительно монетарными средства.
Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, комментируя ситуацию, заявил, что основной проблемой в сфере ипотечного кредитования строительства индивидуальных домов, ведомство считает политику российских банков.
Мол, труженики кредита и депозита не горят желанием давать деньги под малоэтажку. И, в частности, принципиально не хотят принимать земельный участок под ИЖС в качестве залога.
Есть и другие проблемы. Например, большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты под залог недвижимости, если дом зарегистрирован как нежилое здание.
Другая проблема – невозможность получить налоговый вычет (возврат НДС для граждан Российской Федерации), даже если садовый дом – единственное жильё семьи.
Проблематично использовать средства материнского капитала на строительство жилых домов на землях, входящих в состав садовых некоммерческих товариществ.
Однако другого пути Минстрою видеть не положено.
Именно ипотечное кредитование, должно стать стимулом развития индивидуального жилищного строительства, что в свою очередь, может способствовать выполнению задачи нацпроекта «Жильё и городская среда» по ежегодному объёму ввода жилья на уровне 120-ти миллионов квадратных метров с 2024 года. В рамках такой парадигмы ведомство в июле сего года представило свою программу развития индивидуального жилищного строительства.
Параллельные миры Минстроя
Между прочим, именно в это время главное строительное ведомство разрабатывало свою Стратегию-2030, в которой, казалось бы, и стоило отразить все нужные и полезные предложения относительно ИЖС.
Благо был и прямой посыл от федеральной власти, и много хороший и интересных предложений от сообщества.
Достаточно вспомнить ряд выступлений Заслуженного строителя России Анвара Шамузафарова, который подготовил продуманную и комплексную программу по развитию малоэтажного строительства.
Вместо этого два концептуальных документа почему-то развивались в параллельных реальностях. В «Стратегии» ничего нет о минстроевской «Программе развития ИЖС», а «Программа» ничего не знает про «Стратегию».
Возможно, причина в том, что по факту «Стратегией» целиком и полностью занималось Национальное объединение строителей под диктовку крупных застройщиков, которым одноэтажная Россия абсолютно не интересна.
Итак, в качестве приоритетной задачи Программы развития ИЖС было определено создание финансового продукта, которым сможет воспользоваться каждый гражданин для постройки индивидуального дома.
В частности, предусмотрены финансовые, в том числе кредитные инструменты, которые позволят обеспечить семьям доступность строительства или приобретения индивидуального жилого дома на уровне, сопоставимом с участием в строительстве квартиры в многоквартирном доме.
«Мы предприняли попытку создать финансовый продукт, это непросто, потому что рынок ИЖС сегодня ещё не сформирован и не стандартизирован, и там существует ряд правовых коллизий. С точки зрения создания финансового механизма банки пока на это неактивно идут», – отметил и министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
При этом глава ведомства добавил, что программа пока только разрабатывается, её текст направлен во все регионы страны и на экспертные площадки. Считается, что представленные в программе меры, направленные на развитие сферы ИЖС, планируется обсудить с представителями власти, общества и бизнеса, а также привлечь банки к доработке программы.
С кого спрос?
Итак, упор снова сделан на банковские инструменты. Однако всем очевидно, что для развития малоэтажки мало начать выдачу дополнительных кредитов, пусть даже по сверхнизкой ставке.
Должна быть комплексная программа освоения территорий, которая коренным образом отличается от той, что принята и работает сегодня – а именно размещение людей в десятке крупных агломераций, с развитием всего остального по остаточному принципу.
Нужно решать вопросы социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры. Нужно решать вопросы землевладения.
Нужно думать о технологиях модульного домостроения, которые позволили бы удешевить и ускорить цикл постройки малоэтажных зданий (о чём, кстати, не раз говорил и мой коллега по экспертному разделу на этом сайте Владимир Бондаренко).
Нужно думать о современных инновационных технологиях энергосбережения, включая и такие, как тепловые насосы, солнечные батареи, ветрогенераторы, новейшие теплоизоляционные материалы – без чего новый дом быстро станет не семейным гнездом, а неподъёмной обузой с огромными расходами на содержание.
И главное – нужно решать вопросы с занятостью населения.
Где будут работать жители одноэтажной России? Им придётся жить в пригороде и ежедневно убивать по три-четыре часа своего времени по пути на работу в центр и обратно? Очевидно, что это породит транспортный коллапс и превратит массовую загородную застройку в источник страданий и для её обитателей, и для горожан. Или начнём массово строить коттеджи в небольших райцентрах, где у большинства людей нет стабильной оплачиваемой работы? Тоже не слишком хорошая идея.
Пути решения вопроса могут быть разные. В Союзе с его мощной системой госпланирования вопрос решали одним способом – создавая в городках и посёлках филиалы крупных промышленных предприятий, мини-заводы и фабрики, чтобы как-то занять население.
Это неплохой вариант, к которому стоит присмотреться. Другим путём могло бы стать развитие удалённой работы, например, в форме налоговых льгот для работодателей, которые применяют такой режим трудоустройства, либо иных инструментов.
Во всяком случае, очевидно, что проблемой номер один является именно платёжеспособный спрос, который нужно решать через занятость и создание новых рабочих мест за пределами мегаполисов.
Без этих комплексных шагов любые попытки развивать ИЖС за счёт кредитов станут всего лишь очередными ничем не подкреплёнными прожектами.
СПРАВКА. По данным статистики, в России ежегодно за счёт собственных средств граждан строится 250-270 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 миллионов квадратных метров (что составляет примерно 40-45% всей вводимой в стране площади жилья).
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Могут ли малоэтажка и ИЖС стать главным направлением строительства в 2021 году?
ИЖС и садовые дома уже составляют почти 50% в общем объёме ввода жилья.
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что без ИЖС нам не выполнить показатели нацпроекта! Как полагаете, с учётом стремления граждан к безопасности и здоровому образу жизни, могут ли малоэтажка и ИЖС стать главным направлением строительства в 2021 году? Что этому может помочь? А помешать? Вы сами что предпочли бы – пентхаус или палисадник?
Михаил Крючкин,генеральный директор ООО «Близкое»: – Переезд жителей больших городов в пригород – сложившийся тренд на Западе и в Штатах. Дело не только в пандемии. Города перенаселены, найти малоэтажное жильё рядом с парками – сложно и дорого.
Город – это не только плохая экология, шум, скудное озеленение, обилие рекламы и вывесок. Для нашей психики большое значение имеет высотность домов, в многоэтажной среде люди склонны чувствовать себя беспомощными, «маленькими». Максимально комфортная этажность – пять этажей, а лучше меньше. Для нашего города это роскошь.
Поэтому – да, люди будут покупать дома в пригороде. Спрос есть, он будет расти, а вот хороших проектов пока мало. Таких, которые не требуют от горожанина кардинальных перемен в образе жизни. Когда в городе работа, а у детей – школа и секции, главное – это близость жилья к мегаполису.
Следующие по важности факторы: благоустроенная территория, дешёвое отопление, наличие УК, которая обслуживает и охраняет территорию. Современная архитектура, продуманные планировки… Нередко девелоперы в загородных проектах противоречат самой причине переезда из города.
Вырубают лес, чтобы получить максимальную прибыль, строят высокие дома, превращают территорию посёлка в большую парковку. В «Близком» нам удалось этого избежать. История нашего проекта – постоянный поиск баланса между прибылью с метра и качеством. Мы боролись за каждое дерево, сохранили невысокую плотность.
90% площади застройки занимают двухэтажные коттеджи и таунхаусы, в «Близком» всего семь трёхэтажных домов с квартирами. Я верю, что именно за такими проектами будущее.
Палисадник же или пентхаус – это, наверное, вопрос периода жизни.
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: – В 2020 году действительно возрос спрос на загородные проекты с низкой плотностью застройки, с благоустроенной территорией. Такие, где можно комфортно жить в самоизоляции. Мы это видим по нашему комплексу Gröna Lund во Всеволожске.
За 10 месяцев продажи выросли в 2,3 раза. Кроме того, пандемия вернула популярность идее владения дачей. Квартиры в Gröna Lund начали приобретать (в том числе) как загородную недвижимость, где можно проводить лето или выходные.
Это клиенты, у которых есть основное жильё в Петербурге, и они не готовы тратить силы на содержание собственного дома.
Думаю, в 2021-м повышенный интерес к загородной недвижимости сохранится. Но в длительной перспективе эта тенденция, скорее всего, снова сойдёт на нет. В Петербурге сильны процессы урбанизации, люди стремятся жить ближе к центру.
Сергей Мельников,гендиректор компании «Беркут» (КП «Велигонты»): – Полагаю, всплеск регистрации домов и построек ИЖС ещё не говорит о буме строительства. Многие застройщики-индивидуалы активно использовали схему продажи участков с регистрацией строений, возведённых гораздо раньше.
Пандемия действительно подтолкнёт многих к строительству индивидуальных жилых домов, но серьёзных объёмов ожидать преждевременно, поскольку производственные и трудовые ресурсы ограничены.
Основными трудягами были представители стран ближнего зарубежья, которые из-за пандемии не смогли приехать. Смогут ли прибыть в следующем? О резервах производственных ресурсов отрасли пусть скажут владельцы заводов по производству стройматериалов.
Очевидно, своевременными мерами будут повышение пошлин или даже запрет на вывоз лесоматериалов.
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»: – На мой взгляд, перспективы малоэтажного формата будут зависеть от градостроительного законодательства, норм и режимов использования территорий. Новый Генплан покажет основные векторы развития мегаполиса.
На эти стратегические маркеры смотрят и девелоперы, принимая решение о целесообразности развития тех или иных площадок. Южная часть агломерации отведена как раз под комфортные средне- и малоэтажные проекты. Но без отдельных точек экономического роста строить в полях решатся далеко не все.
Нужна инфраструктура и места приложения труда, то есть объём гарантированного спроса.
На последний вопрос отвечу так: нужны и пентхаусы, и палисадники. Предложение должно быть максимально диверсифицировано даже в рамках одного проекта.
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens: – Что малоэтажка будет становиться главным трендом, для нас было очевидно задолго до пандемии. События этого года только подчеркнули правильность нашего курса и выбранного формата.
Автономность, включённость в природную среду, все возможности для ЗОЖ – главные признаки современного жилого комплекса. На мой взгляд, изолированные и удалённые коттеджные посёлки этим требованиям не отвечают: или будет минимум инфраструктуры, или очень дорого.
Частные дома должны строиться в составе комплексной малоэтажной застройки. Чтобы их обитатели могли пользоваться общей инфраструктурой.
Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»: – В Петербурге объём индивидуального домостроения по итогам 2019-го – около 245 000 кв.м, то есть 7% от общего объёма введённого жилья (3,47 млн кв.м).
Строительство на землях ИЖС и СНТ активнее развивается в Ленобласти – в 2019-м сдали 1,4 млн кв.м, почти 50% от объёма ввода. Средняя площадь дома ИЖС – около 140 кв.м, то есть за год таким жильём обзавелись около 10 000 семей.
Спрос на ИЖС ограничивается несколькими мощными факторами. Во-первых, платёжеспособностью покупателя. Построить и отделать дом – дороже, чем типовую квартиру. Во-вторых, меньше выбор программ ипотечного кредитования.
В-третьих, застройщик МКД обычно строит быстрее и может сразу передать покупателю квартиру с отделкой. Транспортная доступность посёлков ИЖС хуже, как и обеспеченность социальной инфраструктурой.
Уверенно говорить о том, что ИЖС станет основным трендом в 2021-м, я бы не стал.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: – У ИЖС мало шансов стать главным направлением: большинство воспринимает загородную недвижимость как второе, а не основное жильё. Строительство и содержание полноценного загородного дома обходится гораздо дороже, чем квартиры.
Такие расходы может позволить себе лишь малая часть населения с доходами выше среднего. Многое зависит от локации. «Удалёнка» рано или поздно закончится, встанет вопрос с дорогой до офиса. Молодым семьям необходима развитая инфраструктура в шаговой доступности: школы, детсады и магазины.
Вероятно, поколения Z и Alpha с развитием цифровых технологий уже не будут так привязаны ни к месту проживания, ни к месту работы. Но они и более инфантильны – владение недвижимостью для них не является приоритетом и самоцелью. Так что программа развития ИЖС рассчитана скорее на их родителей.
Если смотреть глубже, то проживание в собственном доме на природе благотворно влияет на психическое состояние любого человека. На тех, кто большую часть времени проводит в офисе в густонаселённом городе, – особенно.
Пока не столько строительство жилья перемещается за город, сколько природа внедряется в городские проекты: прогрессивные девелоперы стараются делать акцент на озеленение, создавать уютные уединённые уголки, природные оазисы внутри каменного города.
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры Санкт-Петербурга: – Выбирая между «городом» и «деревней», люди прежде всего выбирают комфортную среду.
Поэтому задача ответственных градостроителей заключается в первую очередь в создании такой среды, а не только в выполнении «норм по метрам».
Фонд регулярно проводит социологические исследования, и мы видим колоссальный запрос населения на интересные общественные пространства и знаковые объекты, которые могут стать символом района, города, страны.
Что касается пентхауса или частного дома – это как выбирать между путешествием в Москву на скоростном поезде или на самолёте. По времени примерно одинаково, но у каждого варианта найдутся сторонники.
Лично мне ближе жизнь в центре, в шаговой доступности от музеев, театров, в окружении подлинных архитектурных шедевров. Но многие мои знакомые предпочитают дом на природе, подальше от городской суеты.
Александр Орт, президент Группы компаний «ННЭ», заслуженный строитель России: – Сама жизнь и самоизоляция подсказали, что самое безопасное и комфортное место – это загородный дом. Не дача, а ИЖС со всеми удобствами.
Некоторые готовы ехать от города несколько часов, но жить на собственной земле. Конечно, пандемия увеличила востребованность загородной недвижимости.
К сожалению, в городской черте мест под ИЖС и «малоэтажку» уже практически не осталось, только отдельные небольшие локации, например, город-спутник «Южный» или Сестрорецк.
Я свой выбор сделал в 2000 году и с тех пор живу в собственном доме за городом. За всё это время переночевал в городе только один раз.
Весной в период самоизоляции занимался работами на участке, с огромным удовольствием переделал те необходимые вещи, до которых давно не доходили руки.
Конечно, делая выбор в пользу собственного дома, надо быть готовым к обязанностям по содержанию строения и систем в исправности, к ежедневному решению вопросов эксплуатации, которые в городе берёт на себя УК.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO: – В нашем комплексе апарт-отелей VALO мы видим несколько иную тенденцию.
Всё больше молодых людей выбирает максимально мобильный и комфортный формат, позволяющий минимизировать или вовсе снять с себя решение бытовых вопросов: уборка, приготовление ужина, заказ такси, поиск билетов в театр… Конечно, такой уровень свободы от забот сложно себе представить в частном доме.
Что касается меня, я всё-таки городской житель. Для меня важно чувствовать ритм города, быть в курсе последних трендов, видеть, как растёт и меняется Петербург, быть частью этих перемен.
Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»: – Проблема в том, что преимущества загородного дома (как, впрочем, и недостатки) очевидны тому, кто в таком доме уже живёт.
Пандемия сильно увеличила потенциальную аудиторию: одни поспешили арендовать дачу, другие поселились на базе отдыха… Это и обеспечило рост реального спроса.
Но одновременно растёт и требовательность будущих домовладельцев: «городские» сети – обязательно; удобный подъезд, безопасность; функциональные планировки.
Это не только российская тенденция. В Великобритании и по всей Европе – ажиотажный спрос на дома средней ценовой категории. Ситуация c COVID-19 стала катализатором. Люди хотят жить за городом в собственном доме и работать на «удалёнке». Это тренд. Англичане и европейцы пошли ещё дальше, они на своих участках строят маленькие летние домики, превращая их в рабочие кабинеты.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге: – Учитывая рост цен на квартиры, оживление девелоперского интереса к покупке площадок и запуску новых проектов, напротив, стоит ожидать снижения доли ИЖС в объёме ввода жилья.
«Малоэтажке» и ИЖС сложно стать главным направлением строительства. В идеальном сценарии должен серьёзно поменяться режим работы и образования, с максимальным переходом на «удалёнку». В сочетании с опережающим развитием инфраструктуры, особенно транспортной и социальной.
Без этого сложно рассчитывать на миграцию граждан на ПМЖ в пригород и за город. Пока же предел мечтаний большинства семей – хорошая квартира в городе плюс приличная дача.
Пентхаус с видом на прекрасные панорамы Петербурга в сочетании с круглогодичной виллой в окружении природы – было бы отлично!
Пётр Войчинский, гендиректор АН «МК Элит»: – Рынок загородного индивидуального домостроения – разношёрстный и обширный.
Всё больше людей хотят переселяться за город по нескольким причинам: пандемия, возможность удалённой работы, сокращение арендуемых офисных пространств. Вообще это другая жизнь. Сервисы по доставке еды, продуктов и пр.
сделали загородное жильё более доступным и комфортным. Но и цены везде взлетели. Причём сильно.
Сам я предпочёл бы и пентхаус, и загородный дом. Трудно сравнивать, слишком много нюансов.
Антон Гаринов, руководитель отдела загородной недвижимости объединения «Строительный трест»: – Загородное строительство развивается активно; этому способствуют прокладка новых и реконструкция имеющихся магистралей, а также создание объектов инфраструктуры. Но пока рано говорить о том, что ИЖС становится главным трендом.
Многое зависит от действий муниципальных властей и кредитных организаций. В загородных проектах больших вложений требует создание инженерных мощностей и коммуникаций. Местные власти могли бы компенсировать застройщикам хотя бы часть затрат. От банков мы ждём смягчения условий выдачи кредитов на ИЖС.
Эти два фактора могут существенно увеличить доступность малоэтажной застройки.
Анна Прозорова,директор департамента недвижимости компании «Лахта Плаза»:— Это важная тенденция, но считать ее главной – преждевременно.
Малоэтажные комплексы в городской черте (или рядом с ней) получатся дорогими, на большой удаленности – дешевыми, но неудобными.У жизни в собственном доме много очевидных преимуществ.
Но в городских условиях, с учетом очень дорогой земли, этот формат, конечно, не может быть массовым.
Оптимальное решение – зона частных домов в составе комплексного проекта. Именно такой вариант мы и реализовали в комплексе «Лахта Парк», включив в проект 10 коттеджей на небольших участках.
Покупатели могут выбирать: апартаменты в секционных домах, в сити-вилле (доме на несколько хозяев) или собственный дом.
Сочетание разных форматов снижает экономические риски и позволяет насытить территорию застройки объектами благоустройства и инфраструктуры.
Минстрой прогнозирует снижение частного строительства на 9%
Ввод частных домов по итогам 2018 года уменьшится на 9% по сравнению с прошлым, а многоквартирных — наоборот вырастет на 8-15%. Таков прогноз Минстроя.
Эксперты считают, что снижение показателя по ИЖС может быть обусловлено особенностями учета в рамках «дачной амнистии», а спрос на квартиры подогревают доступная ипотека и опасения, связанные с валютными колебаниями.
Министерство при этом планирует поддерживать все виды жилищного строительства.
Прогноз Минстроя содержится в справочных материалах к приоритетному проекту «Ипотека и арендное жилье». Ведомство ожидает снижения ввода индивидуальных домов в 2018 году до 30 млн кв. м по сравнению с показателем 2017 года (33 млн кв. м). Объемы многоквартирного строительства, напротив, должны увеличиться на 8–15%, до 50–53 млн кв. м.
В первые семь месяцев года динамика была другой. В частности, наблюдался рост ИЖС на 26,2%. Также, как ранее сообщали «Известия», в мае–июле, то есть в самый горячий для этих работ период, россияне стали активнее заказывать услуги на строительство индивидуальных домов.
Спрос увеличился на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 49% по сравнению со среднегодовым значением, следует из отчета сервиса объявлений Avito. Во-первых, граждане стали больше зарабатывать и меньше интересоваться накоплениями, прокомментировали аналитики компании.
Во-вторых, повышенный спрос зафиксирован на фоне опасений граждан по поводу предполагаемого осеннего повышения цен на строительные материалы.
В Минстрое рост ИЖС объясняют планировавшимся завершением «дачной амнистии», которая в итоге была продлена до 2020 года. «Дачная амнистия» действует в России с 1 сентября 2006 года.
Она подразумевает упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, расположенные на них жилые дома, гаражи и хозяйственные постройки.
Ввод индустриального жилья за этот период, напротив, сократился на 15,6% из-за падения темпов запуска новых проектов в 2015–2016 годах, следует из материалов ведомства.
Данные по ИЖС скорее отражают ситуацию с вводом жилья в населенных пунктах по нерыночным схемам — сюда попадает перестройка домов, вторичные продажи, отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Речь идет не о жителях организованных поселков или СНТ, а в основном о людях, которые живут в сельской местности.
Что касается многоквартирных домов, то прирост по итогам года может быть связан с завершающейся регистрацией построенных объектов и чисто техническими вопросами — например, максимум сделок стараются закрыть именно в конце года, полагает эксперт.
Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин считает, что показатели ИЖС не изменятся, а ввод многоквартирных домов сократится на 5%, так как не все компании справились с провалом спроса в 2015 году из-за кризиса.
—- На статистику действительно могли повлиять особенности постановки на учет построенных домов в том или ином регионе. Например, в Московской области гражданам активно рассылают уведомления о том, что то или иное строение не зарегистрировано, с просьбой срочно оформить документацию. И людей это стимулирует, — сказал Александр Пыпин.
Кроме того, предпосылок для снижения ИЖС нет благодаря тому, что у граждан больше возможностей сэкономить, чем у застройщиков. Человек может изначально запроектировать дом из кирпича, а построить из блоков или вместо десяти окон «прорубить» только пять, пояснил аналитик.
По его мнению, в 2019 году рост ввода многоквартирных домов уже возможен, так как завершатся проекты, учитывающие новые предпочтения и возможности граждан. Например, средняя площадь приобретаемой квартиры до 2015 года была 50 кв. м, сейчас – 40. Последние продаются более успешно, рассказал он.
Квартиры — предмет первой необходимости для большинства людей, считает президент застройщика ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его мнению, на фоне доступной ипотеки и опасений, связанных с изменением валютных курсов, покупка квартиры сейчас зачастую является более востребованным продуктом, чем индивидуальное строительство.
По оценке замглавы Минстроя Никиты Стасишина, сейчас в стадии строительства находится около 120 млн кв. м жилой недвижимости.
— Нужно учитывать в объеме ввода и стимулировать все виды жилищного строительства. В том числе, и развитие арендного жилья, и индивидуального жилищного строительства. Мы с Минпромторгом взаимодействуем в части развития деревянного домостроения, — сказал чиновник.
С 1 апреля до 30 ноября 2018 года граждане могут взять потребительский кредит по льготной ставке (скидка 5%) на покупку заводских деревянных домов. В марте премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о выделении господдержки в размере 197,7 млн рублей, которые будут направлены банкам в качестве компенсаций.
Малоэтажная Россия: почему у нас пока так не строят
Прежде всего, почему Америка навсегда обрела в наших глазах образ малоэтажной или даже одноэтажной? Первыми, конечно, были Ильф и Петров.
Путешествуя по штатам, они изящно резюмировали: «одноэтажная Америка», что и вынесли в название книги.
Но я почти уверен, вспомнилось вам не это: каждый второй зарубежный сериал словно под копирку – деловое бурление больших городов и томность тихого пригорода как символ успешной размеренной жизни.
При всем скепсисе по отношению к перспективе «коттеджизации» России, люди действительно стремятся за город. О частном доме мечтают 2/3 россиян – 66% опрошенных этим летом ВЦИОМ респондентов отметили, что идеальное жилье в их представлении — это дом в небольшом коттеджном поселке с детской площадкой, садом и местом для машины поблизости.
Это логично: по инфраструктуре современные поселки напоминают «пешеходные города», цены домов за чертой города сопоставимы со стоимостью квартир, а приватность частной жизни давно актуальна не только для звезд. Страхи, связанные с переездом за город, достаточно однотипны. Вот 5 самых распространенных из них:
Это настоящая боль рынка, поэтому к выбору проекта важно подойти с особой тщательностью. Во-первых, необходимо обращаться только к серьезным девелоперам, имеющим в портфолио успешно реализованные поселки — лучше посмотреть на них вживую, пообщаться с покупателями и жителями.
Во-вторых, недвижимость должна оформляться в собственность по договору купли-продажи, если дом или таунхаус приобретается в уже готовом поселке. Или строго в рамках федерального закона о долевом инвестировании (214-ФЗ) – альтернативных «кривых» схем следует избегать.
Назначение земли желательно выбирать относящееся к категории «населенного пункта» и предназначенное для индивидуального или малоэтажного жилищного строительства.
В некое гетто, при стечении определенных обстоятельств, может превратиться почти любой жилой район. Этот риск во всем мире принято нивелировать специальными мероприятиями и инфраструктурой, призванными поддерживать локальное «комьюнити» — то есть активное сообщество жителей.
Эта задача решается средствами правильной планировки поселка с созданием коммуникационных «перекрестков». А кроме того специальными зданиями и сооружениями с помещениями свободного назначения, также скверами и площадками с возможностью развития местной «самодеятельности».
Немаловажную роль в формировании добрососедства играет и однородная социальная среда внутри жилых кварталов. Грамотный девелопер еще на этапе проектирования поселка закладывает не только ценовое позиционирование, но и продуманный социокультурный код, изначально привлекающий в поселок в каком-то смысле единомышленников.
Но наша цель еще глобальнее – возродить малоэтажные «пешеходные города», в которых все самое необходимое находится в пешей доступности. Их характерной чертой становится низкая плотность застройки, множество зелени, парков, зоны спокойного отдыха и активного времяпрепровождения.
Понятно, что на заре свободного рынка недвижимости можно было позволить себе даже рискованные инвестиции и все равно получать прибыль в силу того, что цены прибавляли по 25% в год, а ликвидность объектов оставалась практически неизменной. Теперь, конечно, инвестору необходимо быть внимательнее и с большей осторожностью выбирать объекты недвижимости, однако и сегодня можно сделать весьма выгодные приобретения.
Например, в одном из таких проектов рост стоимости лотов составил более 100%: цена секции в таунхаусе на стадии котлована была в районе 4,5 млн рублей, а после ввода объекта в эксплуатацию выросла вдвое и составила от 10 до 12 млн рублей. Похожую динамику мы наблюдаем и в других проектах.
Отличное доказательство высокой ликвидности готовых коттеджей и таунхаусов – динамика продаж объектов на вторичном рынке. Согласно статистике, подавляющему большинству желающих продать недвижимость удается это сделать с хорошей выгодой для себя, причем срок экспозиции таких объектов не превышает 2-3 месяцев.
Теоретически огромная территория страны позволяет развивать частный сектор, на практике же за пределами города, пригорода и крупных населенных пунктов отсутствуют все привычные блага цивилизации: инженерные коммуникации, дороги до больниц, школы и детские сады.
Возвращаясь к «одноэтажной Америке», важно отметить, что освоение Запада шло по иному пути – от промышленности к агро, не наоборот. Переезд в пригород сопровождался масштабным строительством дорог, обустройством инженерных сетей и электрификацией.
И именно в США сложилась традиция обладания большим количеством автомобилей в каждой семье. С автомобилями и их количеством теперь, можно сказать, проблем нет и у нас.
И даже наоборот, появилась необходимость в искусственных препятствиях, дестимулирующих перемещение на личном транспорте в зонах плотной застройки мегаполисов.
Именно поэтому так важно, чтобы рядом с поселком, в зоне пешей доступности, располагалась железнодорожная станция, обеспечивающая надежное транспортное сообщение с Москвой. Заядлым автомобилистам напротив важно, чтобы маршрут к поселку не предполагал пересечения железнодорожных переездов (это одна из наиболее распространенных причин образования многокилометровых пробок).
Желательно, чтобы поселок находился в окрестностях крупного населенного пункта – это расширит доступ к социально-бытовой инфраструктуре и сопутствующим услугам.
Предложения новостроек экономкласса в границах «старой» Москвы начинаются сегодня от 3,2 млн рублей за квартиры-студии площадью около 20 кв. м. Если включить в анализ территорию Новой Москвы, можно найти более доступные по цене варианты.
Семьи с детьми преимущественно рассматривают квартиры площадью от 60 кв. м. — это уже почти 10 млн рублей, исходя из средней стоимости квадратного метра жилья в Москве 166 000 рублей. Если брать даже не средние, а минимальные цены — все же выйдет никак не меньше 5 млн рублей за квартиру без отделки в многоквартирном доме, в густонаселенном микрорайоне за МКАДом.
Против средней стоимости таунхауса от 75-100 кв. м — 5,6-6,2 млн рублей. В этом ценовом диапазоне можно найти как строящееся, так и готовое жилье. Причем речь идет о двухэтажных домах с мансардой, свободной планировкой, собственными парковочными местами и придомовым участком земли.
С учетом специальных предложений от застройщиков, выгода при покупке загородной недвижимости может оказаться еще существеннее. Наконец, собственники таунхаусов и загородных домов имеют возможность разумно использовать ресурсы — тепло, электричество и газ, тем самым обеспечивая экономию на коммунальных расходах.
Расходы на коммунальные платежи близки к аналогичным затратам по содержанию квартиры в многоэтажном доме. Так, например, обслуживание таунхауса площадью около 100 кв. м может составить 5000-6000 рублей плюс расходы «по счетчикам» за реально потребленные услуги.
Россия, безусловно, идет по своему пути. По экспертным оценкам, доля таунхаусов в общем объеме предложения жилья в Подмосковье в течение ближайших пяти лет вырастет с сегодняшних 4-5% до 20-22%. На протяжении века варианты площади таунхаусов менялись: с 250 кв. м.
в нулевых, к 2017 году столичные застройщики пришли к оптимальной площади 120 кв. м. и ниже. Это в наибольшей степени соответствует желаниям и возможностям современных покупателей. В совокупности с другими факторами это дает основу для самых оптимистичных прогнозов.