Чтобы подготовить пакет документов для включения территории в программу комплексного развития, у Министерства строительства и ЖКХ будет 20 дней. А чтобы согласовать предложенный проект реновации у местных властей — ровно месяц. Такие нормы содержит проект Постановления кабмина, опубликованный на сайте правовой информации. Сейчас предложения проходят общественное обсуждение.
Дома по реновации могут начать строить уже в июне
Проект постановления Правительства стал логическим продолжением принятого в конце прошлого года закона «О комплексном развитии территорий», рассказал «Парламентской газете» заместитель председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев.
«Предложенный Правительством порядок позволит регионам оперативно приступить к разработке собственной нормативно-правовой базы для участия в программе всероссийской реновации.
Мы смотрели по Сибирскому федеральному округу, получилось, что каждому региону надо принять 10-15 местных нормативных актов, и только после этого мы уже сможем переходить в конкретной работе.
Полагаю, что она начнётся в июне», — отметил депутат.
Парламентарии, в том числе и на местах, очень ждали появления такого документа, отметил Федяев. Несмотря на то что половина января в России из-за новогодних каникул была нерабочей, документ был подготовлен в сжатые сроки.
«Что касается самих сроков согласования, я считаю, что регионы в первую очередь должны быть заинтересованы в том, чтобы как можно скорее войти в программу комплексного развития территорий. Потому что можно, конечно, и на полгода это всё растянуть. Но тут вопрос, скорее, в том: хочешь — работай, не хочешь — не работай», — заключил Федяев.
Всероссийской реновации дан ход
С каких городов начнут реновацию
- Одними из первых в России проект регионального закона о комплексном развитии территорий одобрили власти Свердловской области, сообщается на официальном сайте правительства региона.
- Выбраны уже и стартовые площадки — основными агломерациями для всероссийской реновации станут Екатеринбург, Каменск-Уральск и Нижний Тагил, рассказал губернатор области Евгений Куйвашев.
АГН Москва
Подготовка к проведению масштабной программы реновации жилья началась и в Ростовской области, сообщил местный сайт 1 Rnd. По словам и.о. главы департамента архитектуры Ростова Глеба Мельникова, первыми районами, которые включат в программу реновации жилья, могут стать кварталы периода индустриального домостроения, например проспект 40-летия Победы, Ленгородок или посёлок Фрунзе.
• Как получить квартиру бесплатно
Тренд на реновацию традиционно задаёт Москва. Накануне руководитель департамента строительства столицы Рафик Загрутдинов сообщил, что в 2021 году в Москве проведут эксперимент, который отразится на программе всероссийской реновации.
В ближайшее время в столице поставят первый модульный дом нового поколения. В случае если качество постройки будет одобрено, проект поставят на поток. Возведение домов-конструкторов займёт 2-3 месяца, обещают разработчики.
Первоначальный проект закона поправили 58 раз
Запустить всероссийскую реновацию предложила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко летом 2020 года. Тогда в верхней палате парламента выступил глава Минстроя России Владимир Якушев. Он рассказал, что процесс расселения из аварийного жилья в стране идёт опережающими темпами.
- «Сроки таких переездов можно ещё ускорить, если принять общероссийскую программу реновации, закрепив в ней комфортные условия для инвесторов, которые готовы были бы вложить на каждый государственный рубль пять своих», — заметила Валентина Матвиенко.
- А уже спустя несколько месяцев соответствующий проект закона внесла группа сенаторов (Николай Журавлёв, Олег Мельниченко и Андрей Шевченко), а также глава Комитета Госдумы по транспорту и строительству Евгений Москвичёв.
- «В целом проект документа направлен на создание инвестиционного механизма расселения жилья, находящегося в ветхом, предаварийном состоянии в тех регионах, которые к этому в первую очередь финансово готовы», — прокомментировал ранее «Парламентской газете» глава Комитета Совфеда по федеративному устройству Олег Мельниченко.
Однако первая редакция документа получила отрицательное заключение Совета при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В итоге документ пришлось серьёзно доработать: ко второму чтению проекта закона в Госдуме в него было внесено 58 поправок.
Например, парламентарии более чётко прописали, где можно использовать механизм комплексного развития территорий (КРТ). Таким образом, под реновацию попали территории жилой застройки, нежилой застройки, незастроенные территории, а также территории, где КРТ реализуется по инициативе правообладателей земельных участков.
Аварийное жилье: что положено переселенцам
Кроме того, из текста законопроекта удалили положение, по которому застройка могла реализовываться на территориях, где не менее 50 процентов земель занимают аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. В итоге в программу теперь могут быть включены и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, если капитальный ремонт таких домов нецелесообразен.
Реновация в регионах
В середине сентября 2018 года Галиной Хованской и руководителем партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым на рассмотрение Думы был внесен законопроект о реновации жилищного фонда в регионах России, который нацелен на недопущение появления аварийного жилищного фонда и предоставление субъектам возможности при помощи средств бюджета выполнять программы обновления жилья.
К исполнению реновации жилья в регионах России сейчас способны приступить лишь в пяти субъектах: республиках Башкортостан и Татарстан, городе Санкт-Петербурге, Ярославской и Ленинградской областях. Соответственно, список городов, которые уже готовы попасть под реновацию — это Казань, Уфа, Санкт-Петербург, Ярославль.
Что же включается в понятие «реновации»?
Реновация – это реконструкция или снос жилых домов, которые не подлежат ремонту, и строительство на их месте новых зданий и инфраструктуры.
Проще говоря, из всех домов, откуда переселят граждан, только часть будут снесены. Остальные дома подвергнутся реконструкции, модернизации с применением энергоэффективных методик и технологий, обеспечивающих потребление меньшего количества энергии для питания зданий.
Как предполагается, лица, чьи квартиры попадут в программу, будут иметь возможность получить либо другую квартиру, либо компенсацию. К тому же, если законопроект будет принят, размер компенсации будет больше рыночной стоимости жилья.
Так происходит, потому что при вычислении её величины собираются учесть компенсацию за не произведенные работы по капитальному ремонту, а также стоимость доли земельного участка, принадлежащий гражданину.
Но для этого требуется, чтобы участок обязательно был поставлен на кадастровый учет в регистрационном органе и принадлежал жильцам на праве собственности.
Согласно новому проекту планируется также освободить от обязательных платежей на проведение капитального ремонта только тех людей, которые попадут в программу реновации, предусмотренную к реализации на срок от трех до пяти лет. Во всех остальных случаях все платежи подлежат оплате.
Законопроектом предусмотрена процедура проведения общих собраний собственников жилья для решения вопроса о потребности в реновации, причем все собственники, принявшие участие в таком собрании, должны выразить свое согласие.
Далее предполагается, что с собственниками будет заключаться предварительный договор, требующий опять-таки их согласия на реновацию. Форма и существенные условия этого договора пока законопроектом не определены.
Параллельно с разработкой данного проекта будет решен вопрос о внесении изменений в Градостроительный кодекс и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.
Само собой, реновация должна будет проводиться с неукоснительным соблюдением всех норм и требований, установленных градостроительным законодательством. Как отмечает Галина Хованская, планируется сохранить все существующие генеральные планы, имеющиеся на местах.
Области реновации будут по отдельности фиксироваться в генеральных планах того или иного муниципального образования, субъекта.
Настоящий проект, несмотря на наличие некоторые различий, по своей направленности и концепции во многом перекликается со вступившим в силу летом 2017 года законом о реновации в городе Москве.
Так, оба проекта ориентированы не только на существенное повышение качества и совершенствование условий проживания населения, но и на благоустройство и облагораживание территории, в пределах которой проводится переселение. Депутат законодательного органа заострила внимание на назревшей необходимости комплексного развития всей инфраструктуры территории для создания наиболее комфортных условий проживания.
При этом, пусть столичный опыт нельзя целиком и полностью внедрить в регионах, значимость этого проекта должна мотивировать и активизировать как федеральные, так и региональные органы власти искать шансы и пути его использования в остальной части России.
Здесь потребуются и политическая решительность, точный и грамотный экономический расчет с учетом участия частного капитала и гарантия постоянного повышенного интереса инвесторов.
И основной задачей, естественно, должно являться – улучшение качества жизни граждан.
Кроме того, закон о реновации в регионах будет работать только совместно с соответствующими нормативными правовыми актами на уровне субъектов федерации, которые учитывают региональную специфику.
Также исполнительные органы власти субъектов смогут устанавливать условия и сроки выполнения программы реновации, при этом гарантии улучшения жилищных условий тем лицам, которым они положены по закону, не должны быть ущемлены.
Как ранее упоминалось, в настоящее время к реализации программы в полном объеме готовы лишь 5 субъектов. Заметьте, что все эти регионы являются регионами-донорами, располагающими достаточными финансовыми возможностями для участия в программе реновации.
Остальные субъекты за неимением или недостаточностью региональных бюджетных средств будут вынуждены изыскивать средства, обращаться за помощью к федеральному бюджету и частным инвесторам.
А в одиннадцати регионах программа по переселению из аварийного и ветхого жилья еще не закончена в полном объеме.
Каковы были предпосылки для разработки данного законопроекта?
Как оказалось, программа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья носит локальный характер, а данная программа, как надеются разработчики, станет наиболее эффективным методом решения проблемы аварийного жилья.
В случае принятия закона программа реновации на местах запустится после окончания переселения граждан из аварийного и ветхого жилья и, следовательно, завершения реализации соответствующей программы.
Но по мнению главы Минстроя Владимира Якушева, законопроект в настоящее время требует доработки и детального обсуждения, а вопрос о возможности о реновации жилья в масштабах всей страны надо изучать исходя из источников финансирования программы. Между тем, в ближайшее время реновация вряд ли придет в регионы.
Первоочередное значение должно иметь завершение уже начатой программы по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья. На это планируется выделить 433 млрд. рублей, что почти в два раза больше первоначально заложенной суммы. Соответственно, реальная возможность для широкого внедрения программы реновации в других регионах страны мала.
С этими доводами чиновника согласны также и независимые эксперты.
Слушания по рассмотрению данного законопроекта состоятся 23 ноября текущего года.
Статистика показывает, что жители регионов крайне негативно оценивает качество жилья на местах. И новость о законопроекте о реновации городов вселила надежду на качественное улучшение условий проживания в жителей провинций. И многие из них с нетерпением ждут начала реализации новой программы.
© Источник: Реновар.ру
- Бесплатная консультация юриста круглосуточно
- Москва и московская область
- Онлайн-чат (круглосуточно)
- Ответ в течение 15 минут
3571 просмотров
Всероссийская реновация: в регионах ждут помощи и опасаются махинаций
Москва, 22 сентября 2020, 12:39 — REGNUM Законопроект о распространении программы реновации на всю Россию включен в план работы Госдумы на осеннюю сессию 2020 года.
Он внесен в парламент
членами Совфеда во главе с Николаем Журавлёвым и председателем комитета
Госдумы
по транспорту и строительству Евгением Москвичёвым («Единая Россия»).
Предлагается разрешить
правительству РФ принимать решение о
«комплексном развитии территории» при поступлении соответствующих предложений от властей
регионов.
Снос дома по программе Реновация
Дарья Драй © ИА REGNUM
Госдума обсудит законопроект о всероссийской реновации
Опрошенные ИА REGNUM региональные эксперты отмечают, что реновация может решить многие проблемы в крупных городах, но только в том случае, если «реновировать» будут там, где это необходимо, а не там, где выгодно. У многих есть в этом серьезные сомнения.
Руководитель
ростовского
регионального отделения общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин в беседе с корреспондентом ИА REGNUM обратил внимание на опасность появления высоток в историческом центре:
«Если построить дома в том же стиле, той же этажности, которые в настоящее время существуют, мы сохраним лицо города-миллионника. В ином случае реновация приведёт к утрате живописных мест, зелёных насаждений.
Развитие по принципу создания «скворечников» было бы хорошо для новых районов. Нельзя убивать старинные кварталы, где стоят дома высотой до пяти этажей.
Их можно привести в порядок, но ни в коем случаев не застраивать высотками», — отметил эксперт.
«Не убивайте старинные кварталы»: в Ростове-на-Дону приступают к реновации
Законопроект опасен тем, что предоставляет слишком широкие права местным властям и при этом практически лишает прав жителей, отметил в беседе с корреспондентом ИА REGNUM профессор Нижегородского государственного университета имени Н.И. Лобачевского Антон Фортунатов:
«Новый проект развязывает властям руки по принципу
«нам лучше знать, как вам нужно жить«. К великому сожалению, подобные законопроекты демонстрируют коммерческую ангажированность, в которой «крайними» остаются простые люди — в конце концов, им и приходится за все платить», — сказал эксперт.
«Реновация в Нижнем Новгороде усугубит протестные настроения» — мнение
Опасения, что местные власти и застройщики вступят в нечистоплотный сговор, а пострадают от этого местные жители, разделяет и депутат петербургского парламента Оксана Дмитриева:
«В проекте сказано — комплексное развитие может быть на любой территории, где не менее 50% земель составляют земли, перечисленные в законе. То есть абсолютно всё, что приглянулось застройщику, может быть снесено.
Вне зависимости от качества жилья, и того, является ли оно в действительности аварийным, от года постройки, технических характеристик и желания жителей», — отметила Дмитриева в беседе с корреспондентом ИА REGNUM.
Цель закона о реновации — расчистить территории от людей: Оксана Дмитриева
Авторы сибирского телеграм-канала Buzoters Media согласны с тем, что у регионов есть потребность в такой программе, но при этом считают вполне реальной опасность, что использована эта программа будет для получения дохода, а не для решения проблем:
«Новый законопроект мог бы стать хорошим подспорьем к федеральным жилищным программам. В Сибири площадь ветхого жилья исчисляется миллионами квадратных метров. И за бюджетные деньги строят не так много. Но не все так просто. Ключевое понятие — «комплексное развитие территорий» — позволит местным властям принудительно изымать недвижимость у граждан.
Кстати, они уже и так этим активно занимаются. С новым законом будет проще сносить аварийные дома в коммерчески привлекательных районах — согласия жителей спрашивать не потребуется. Во имя развития территорий их можно будет переселить куда-нибудь подальше и хорошо заработать на новостройках.
В итоге «комплексное развитие» получат лишь центральные участки в региональных столицах», — отметили авторы.
«Во имя развития территорий»: кому выгодна реновация в регионах?
Руководитель фракции «Справедливая Россия» в Законодательном собрании Ростовской области Сергей Косинов полагает, что реновация региону нужна, только начать ее нужно с инфраструктуры — для этого необходимы федеральные ресурсы, своими силами область не справится:
«Проблема, действительно, существует. Жильё ветшает, а темпы расселения людей остаются низкими. Однако главной проблемой остаётся износ коммуникаций. Сегодня все новые дома ставят на существующие сети, минимум 70% которых требуют обновления. Они никуда не годятся», — подчеркнул эксперт.
«Реновацию нужно начинать с коммуникаций»: мнение
Опрошенные ИА REGNUM застройщики и представители бизнес-сообщества инициативу
в основном
поддерживают. Предложенный законопроект может стать существенным стимулом развития программ застроенных территорий в регионах, особенно — в Петербурге, отметил член генерального политического совета Партии Роста Дмитрий Панов.
Всероссийская реновация может оказаться существенным стимулом — мнение
В ряде регионов к реновации уже готовятся. Выпускающий редактор НИА Нижний Новгород Ольга Дьякова в беседе с корреспондентом ИА REGNUM отметила, что городу такая программа очень нужна — решить вопрос с помощью бизнес-механизмов не удалось:
«О предстоящей реновации жилищного фонда Нижнего Новгорода стало известно еще в 2018 году. Именно тогда власти сообщили о разработке программы восстановления исторического облика города. К тому же приближается 800-летие Нижнего Новгорода. Городу реновация, безусловно, нужна.
Центральная часть выглядит неухоженной из-за большого количества старых домов, которые не имеют исторической ценности. У правительства есть проект, который предусматривает передачу в аренду объектов недвижимости в исторической части города за 1 рубль в месяц, но с условием поддержки этого объекта в надлежащем состоянии.
К сожалению, воспользовались таким предложением единицы», — сказала Дьякова.
Реновация в Нижнем Новгороде: «градозащитники будут отстаивать каждый дом»
Лидер «Справедливой России» Сергей Миронов считает, что авторы законопроекта лоббируют застройщиков: правила написаны таким образом, что под снос могут пойти не аварийные дома, а те, что находятся в «престижных местах». Партия вносила свой законопроект по этому же вопросу, тогда в центре внимания были интересы жителей, в нынешней же версии всё иначе, уверен Миронов:
«Отличие нашей инициативы очень простое: она защищает, прежде всего, права владельцев квартир. В отличие от господ сенаторов, которые лоббируют интересы застройщиков. У наших коллег все очень просто: не согласен — тебя через 99 дней выкинут на улицу.
Наш проект замылили — он невыгоден застройщикам, а мы отстаиваем права граждан и по этой причине вариант, предложенный сенаторами, не поддержим. Наша фракция за всероссийскую реновацию, но только в интересах людей, а не за их счет», — сказал
Миронов.
Миронов: предложенная общероссийская реновация нарушает права жильцов
Читайте развитие сюжета: Цель закона о реновации — расчистить территории от людей: Оксана Дмитриева
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Снос первой пятиэтажки по программе «Реновация» в Красносельском районе Петербурга. Ермохин Сергей |
Сенаторы Николай Журавлёв, Олег Мельниченко и Андрей Шевченко, а также депутат Госдумы Евгений Москвичёв внесли на рассмотрение нижней палаты проект закона, описывающий правила «комплексного развития территорий». По сути, речь идёт о реновации, проекты которой ранее были запущены в Москве и Петербурге.
Согласно документу, такие проекты местные власти могут запускать самостоятельно либо по схеме государственно-частного партнёрства с компаниями, отобранными на конкурсах и имеющими опыт жилищного строительства. В проект реновации могут попасть не только дома первых массовых серий и аварийные постройки, говорится в законопроекте.
Его авторы включили в длинный перечень также самовольные постройки, территории, используемые не по назначению, и любые другие кварталы, в отношении которых местные власти приняли решение о реконструкции или сносе. Более того, допускается включать в программу и соседние участки площадью не более 50% от «целевых».
Законопроект может распространяться и на промышленные территории.
При этом необходимо учитывать мнение жителей. «В проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только такие дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях», — говорится в пояснительной записке к законопроекту. Предусмотрен и механизм выхода из программы, если за это проголосуют более трети жителей.
Правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома подробно описаны в Жилищном кодексе, но на практике в Петербурге этот инструмент работает не всегда удовлетворительно. Например, жителям бывает сложно сменить решением общего собрания управляющую организацию в своём доме, особенно если текущая УК имеет административный ресурс.
Петербургский опыт реновации сложно назвать удачным: за 10 лет проект был реализован менее чем на 5%. Два инвестора в судах добивались продления договоров с городом. Одна из проблем, с которыми столкнулись компании, — так называемая проблема последнего жителя, когда последний собственник отказывается покидать дом, идущий под снос, или выставляет заведомо невыполнимые условия.
В Москве приняли специальный закон о реновации, в котором появилась норма о согласии двух третей жителей. Если оно получено, то остальных можно выселять по суду.
Однако московский закон касается только хрущёвок и других домов первых советских массовых серий. Столичный опыт был признан успешным, несмотря на то что он тоже не обходился без скандалов.
После этого начались попытки написать закон о реновации для всей страны.
Одну из попыток предприняла группа депутатов Законодательного собрания Петербурга во главе с Оксаной Дмитриевой. Документ подробно описывал несколько возможных схем реновации. Он был направлен в Госдуму, где его рассмотрел комитет по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления и вынес отрицательное заключение. С тех пор он лежит в Думе без движения.
Оксана Дмитриева считает, что новый законопроект позволит девелоперам под видом реновации получать практически любые интересные им участки. «Вначале мы проводим аукционы, и вы нам всё отдаёте, а потом мы жителей как-нибудь додавим», — описывает она возможный механизм его использования.
«Я так понимаю, что очень хотят принять такой закон, который бы позволял указать пальцем на дом для расселения по реновации, и все бы строем из дома вышли и перешли туда, куда им указали», — соглашается председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Евгений Пургин.
Вместе с тем он указывает на то, что нормы законопроекта могут вступить в конфликт с Гражданским кодексом. «Для отчуждения общедолевой собственности нужно согласие всех собственников по Гражданскому кодексу, — говорит Евгений Пургин.
— Допустим, когда собственники голосуют за то, чтобы отдать инвестору чердак, если хотя бы один человек будет против и если он подаст в суд, то такое решение общего собрания отменяется судом.
То есть суд рассматривает приоритет Гражданского кодекса над Жилищным».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Проект на 65 трлн рублей: во сколько может обойтись реновация по всей России
Заявление вице-премьера о намерении масштабировать программу реновации на всю страну прозвучало сенсационно, однако позже в интервью Марат Хуснуллин оговорился, что немедленно запускать дорогостоящую программу по всей России никто не будет. Попробуем предположить, с какими сложностями пришлось бы столкнуться авторам проекта всероссийской реновации. О каких суммах может идти речь?
В середине 2000-х годов при моем непосредственном участии управление градостроительных программ правительства Москвы проанализировало, какой процент всего жилого фонда столицы нуждается в реновации.
Если экстраполировать эти данные на весь жилой фонд страны, получается, что придется снести около 524 млн кв. м.
Оценить денежные затраты не так легко: у каждого города и даже у каждого дома есть свои особенности.
Если взять для оценки цифры из московской реновации (125 000 рублей за кв. м), то получится 65 трлн рублей. Это, очевидно, максимальная и завышенная цифра: в Москве было четыре волны реновации («сталинская», «хрущевская», «брежневская», «лужковская»), что тоже привело к удорожанию ресурсов в столице.
В других городах, где к реновации не приступали, ресурсы дешевле. В ценах фонда ЖКХ (себестоимость 35 000 рублей за кв. м) на строительство придется потратить 18,3 трлн рублей — это можно принять за минимальную оценку. Очевидно, что реальная цифра лежит где-то посередине, однако в любом случае таких денег в бюджете нет.
Поэтому к реновации надо подключать частных инвесторов.
Сделать это можно только с использованием комплексного подхода. Вот простой пример. ДСК-1 в 2003 году выиграл конкурс на реновацию 115-го микрорайона Кузьминок.
Предполагалось разместить новые дома между пятиэтажками, которые надо было сносить одновременно, поскольку они «сидели» на общей линии коммуникаций. В результате должна была получиться красивая застройка вдоль шоссе.
«Моспроект» с большим трудом, но все-таки составил алгоритм переселения, согласно которому все квартиры из первых трех построенных домов должны были пойти на размещение жителей из восьми пятиэтажек.
Однако исполнитель этот алгоритм не выполнил. Схема предполагала отказ от получения прибыли на первый, второй и третий год, но все три дома застройщик продал, не оставив квартир, чтобы переселить вторую и третью волну. В результате контракт с городом был расторгнут, и исполнитель был вынужден заплатить большие штрафы. Делать реновацию, используя точечную застройку, оказалось невыгодно.
Если создавать всю цепочку сразу — разрабатывать генпланы, проекты планировки на миллион квадратных метров, запускать специализированные производства, — экономия может достигать 50%. Крупные домостроительные комбинаты могут производить универсальный набор изделий, но они несут большие затраты на зарплаты, оборудование, и их продукция оказывается дорогой.
Однако под проект реновации на миллион, например, квадратных метров, можно построить специальный ДСК — небольшой, мощностью 100 000 кв. м. Без лишних людей, станков. За десять лет проект может быть реализован, потому что себестоимость будет вдвое ниже и экономика сложится.
При таком подходе участвовать в реновации могут не только гигантские ДСК, но и более мобильные средние подрядные организации, которые создают свои производства.
В 2006-2009 годах подобный комплексный подход позволил управлению градостроительных программ Москвы увеличить ввод муниципального жилья вдвое, доведя до 1,9 млн кв. м.
Причем это произошло практически без прироста бюджетных расходов — за счет роста конкуренции себестоимость снижалась на 30%.
Кроме того, двукратного снижения себестоимости удалось добиться за счет разработки подробных перечней всех строений на территории реновации, включая не только жилые дома, детские сады и школы, но и коммерческие здания.
Планирование на десятилетие вперед позволило системно работать с ремонтом и реконструкцией сетей, прогнозировать увеличение сетевых мощностей и необходимость в новых питательных центрах. Увеличение мощности турбины на ТЭЦ — сложный и долгий проект, и чем раньше необходимость в этом будет спрогнозирована, тем дешевле обойдутся работы.
Процессы, связанные с жилищным строительством, очень сложны и запутанны, схемы разнятся от региона к региону. У такой путаницы есть очевидные бенефициары: руководители местных строительных ведомств. Они платили миллионы долларов за свои посты не для того, чтобы все было просто, прозрачно и ясно.
Госдума сейчас рассматривает законопроект «О реновации». В нем приводится поэтапная инструкция для органов исполнительной власти. Процесс реновации описан от первых шагов (выбор адресов) до заключительных (гарантии жителям домов). Инструкция универсальная. Как бы ни сложилась конфигурация стройкомплекса в том или ином городе, алгоритм сохранит актуальность.
Вся проектная работа в городе, от градостроительной документации до проектной и рабочей, должна быть сосредоточена в одном центре (подобном тому, каким в процессе «лужковской» реновации стал институт «Моспроект»). Когда задача растаскивается как лоскутное одеяло между несколькими организациями, неизбежны ошибки.
В каждом регионе должен появиться девелопер территорий — Фонд реновации. Фонд будет контролировать расход как бюджетных, так и частных инвестиций, направленных на реновацию жилья, заниматься разработкой проектов планировки и другой документации. В фонде будут аккумулироваться знания о реновации, он будет обмениваться информацией с федеральной властью.
С чего можно начать? По программе сноса аварийного жилья в ближайшие пять лет нужно снести 13 млн кв. м, государство выделило на это 400 млрд рублей. А ведь это порядка 200 000 га земли в центрах городов. Это тот стартовый капитал, который нельзя разбазарить.
Его нужно сохранить и использовать эти земли для проектирования комплексных застроек, для запуска волнового переселения в каждом городе. Подготовить площадки можно за счет бюджета: это 5% от всех затрат. А на готовые площадки охотно придут частные инвесторы.
Все пройдет нормально, если реновация будет рыночной, то есть чиновники не будут пытаться через свои госконторы, типа АО «Мосинжпроекта», за бюджетные деньги строить для продажи, пытаясь оправдаться, что им надо компенсировать от налогов деньги, вложенные в стройку для муниципальных нужд. Чиновник должен создавать условия для рынка, а не конкурировать с рынком беспроцентными кредитными бюджетами и абсолютным административным ресурсом, когда его ошибки или нарушения закона не ведут к увольнению или наказанию.
У «всероссийской реновации» есть еще один важный аспект. Как известно, московская реновация была неоднозначно воспринята общественным мнением и породила немало громких скандалов. Разумеется, следует всячески избегать того, чтобы подобные социальные напряжения масштабировались на всю страну.
Проблема в том, что по действующим законам жители участвуют в обсуждении проекта реновации своей территории на самом последнем этапе, когда все проектные работы уже выполнены и прошли согласования. Обратного хода нет.
В московском районе Покровское-Стрешнево только ценой громадного скандала удалось изменить проект, уменьшив вдвое этажность башни. Это потребовало переделки всей проектной работы, что означало выброшенные в мусорную корзину деньги и выговоры всем руководителям разного уровня.
Чтобы избежать такого поворота событий, чиновники любыми способами продавливают на общественных слушаниях то решение, которое уже нарисовано на бумаге.
Такая ситуация существовала не всегда: до середины 2010-х в документах присутствовала более ранняя стадия «проекта застройки территории». Она была отменена в ходе борьбы за упрощение документации. В тот момент в Москве земля кончилась, застройщики ушли в Московскую область и застраивали поля, где такая детальная документация действительно, казалось бы, была не слишком нужна.
Однако это решение было ошибкой. В результате общественные слушания стали проводиться по очень сложным документам, на которые уже затрачены значительные бюджетные средства, а в процессе слушаний выявлялись и технические ошибки, и решения, выгодные для чиновников, но неприемлемые для жильцов.
В представленном проекте закона о реновации предпринята попытка эту ошибку исправить. Предполагается, что порядок слушаний будет изменен: люди смогут обсудить проект еще на уровне идеи и разговаривать с ними будут не зампрефекты, а архитекторы и разработчики.
Справедливо начинать обсуждение проекта реновации территории с жильцами на самой ранней стадии — стадии эскиза мастер-плана.
Такая система принята во всем мире: эскиз проекта застройки содержит в себе понятную картинку для инвестора и потребителя, без перегрузки техническими деталями.
Надо сказать, что уже сейчас, до принятия закона, подобная практика применяется некоторыми архитекторами.
Так, к примеру, действует архитектор Александр Коллонтай, разрабатывающий генеральный план Воронежа, а также главный архитектор Уфы Олег Байдин.
Таким образом, нынешняя чреватая скандалами и социальными напряжениями ситуация уже начинает исправляться, а с принятием закона может окончательно уйти в прошлое.
Реновацию невозможно сделать вопреки желаниям жителей. В конечном итоге именно они первые покупатели квартир, первые инвесторы. С жителями надо обращаться очень вежливо и справедливо.
Примечание редакции: Алексей Шепель с 90-х годов занимается бизнесом в сфере строительства в Москве. С 2003 по 2006 год возглавлял один из московских строительных ГУПов, а в 2006-2009 годах работал в стройкомплексе Владимира Ресина, где руководил Управлением градостроительных программ жилищной политики и курировал то, что сейчас называет «лужковской» реновацией.
В 2009 году Шепель вернулся в бизнес: его компания S. Holding строила жилье в Москве и регионах. С 2017 года Шепель стал помощником главы думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. Является одним из авторов федерального законопроекта о реновации, который Галина Хованская и Сергей Миронов внесли на рассмотрение Госдумы осенью 2018 года.
Член совета директоров АО «Моспроект», в котором владеет 18% акций.
Госдума рассмотрит законопроект о реновации в регионах России
Группа депутатов, представляющая Заксобрание Санкт-Петербурга, разработала законопроект «О реновации жилищного фонда РФ». Авторы отмечают, что этот вопрос является актуальным для нашего времени, и нужно не только учитывать московский опыт, но еще и подстраивать его под деятельность регионов.
Рассматривать данный проект комитет Госдумы по ЖКХ начнет во время весенней сессии. Будет проведена тщательная работа над документами и учтены все возможные затраты на реализацию проекта.
Депутат Госдумы Галина Хованская отметила, что законопроект уже полностью готов, но необходимо внести поправки в Градостроительный кодекс и КоАП, чтобы внести его в Думу.
Это связано с тем, что городские власти смогут не только сносить дома, но еще и реконструировать их.
Нельзя напрямую перенести проект, Который реализуется в Москве по нескольким причинам. Одна из самых важных – это невозможность такого большого финансирования. У регионов просто не хватит денег на реализацию программы. Опыт Москвы поможет решать проблемы «особенностей градостроительных и земельных отношений», что даст возможность правильно работать с переселяемыми жильцами.
Большая часть положений все-таки соответствует московским. Среди основных критериев – это публичные слушания по каждому проекту района реновации, предупреждение жителей, а также необходимость получения согласия на общих собраниях.
Люди будут получать равноценные квартиры, в которых будет сохраняться метраж и количество комнат. Помимо всего, Программа реновации в регионах предусматривает переселение внутри городских районов. Это означает, что жители не будут менять привычный уклад жизни.
Все дома, которые будут включены в программу переселения исключаются из проекта по капремонту, а все взносы пойдут на реализацию реновации.
При этом, в регионах возможно проведения комплексного подхода к реализации реновации. Это значит, будут переселяться не только одиночные дома, но и целые районы. Все это приведет к тому, что произойдет обновление и благоустройство достаточно больших территорий.
Отличие от Москвы заключается в том, что вся территория, которая будет освобождена после переселения может быть использована не только для строительства новых жилых объектов. Земельные участки можно использовать и в других целях. Жители аварийных домов также могут попасть в программу реновации.
© Источник: Реновар.ру© Владислав Владимирский