2018 год, возможно, станет одним из самых запоминающихся на рынке жилой недвижимости Москвы. Судите сами, сколько событий! Снижение процентной ставки по ипотеке, изменения требований к застройщикам и порядка финансирования при строительстве новых домов, возвращение к жизни вторичного рынка. Активность на рынке не снижалась даже летом, и результаты не заставили себя ждать. Рекордные объемы полученных ипотечных кредитов, колоссальные объемы строительства нового жилья, увеличение доли сделок с квартирами вторичного рынка. Но первый осенний месяц уже успел внести коррективы в общую радужную картину.
Так как же обстоят дела на рынке сегодня, и к чему готовиться покупателям и продавцам в ближайшие месяцы? Давайте разбираться.
Ее величество ипотека.
Анализируя положение дел с ипотечными ставками в 2018 году, многие специалисты говорили не много, ни мало, об исторических минимумах. В течение года Центробанк несколько раз сообщал о достижении средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам очередного минимума. Так, в марте она составила 9,64%, в июне 9,48%, а в августе – 9,42%.
Разумеется, покупатели отреагировали. Приведем данные Росреестра: «В июле 2018 года Росреестр по Москве зарегистрировал 8 693 ипотечные сделки, что … на 74,5% выше показателей июля 2017 года (4 977).
В годовом выражении активность жителей столицы на рынке жилищного кредитования также выросла на 74,5%: с января по июль зафиксированы 46 562 ипотечные сделки против 26 690 за аналогичный период годом ранее».
Однако, с приходом осени дунуло холодным ветром и на ситуацию с ипотекой. 14 сентября Банк России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,5%.
Разумеется, банки – кредиторы тут же заговорили о повышении своих ипотечных ставок и на сегодняшний день большинство из них уже увеличили их на 0,5 – 1 процентный пункт.
При этом главы кредитных организаций спешат заверить потребителя, что эти меры носят временный характер, и существенного повышения процента ожидать не следует.
Наоборот, Центральный банк РФ предполагает возможное снижение ипотечной ставки до 7 – 8% в среднесрочной перспективе. «По мере того, как инфляция вернется к нашему таргету, мы оцениваем, что ставки по ипотечным кредитам где-то могут быть на уровне 7-8%», — цитирует главу Центрального банка РФ Эльвиру Набиуллину «РИА Новости».
Но многие эксперты не советуют откладывать запланированную покупку квартиры и ждать обещанного. На фоне общеэкономической ситуации в стране и роста инфляции, дальнейшее повышение ключевой ставки видится вполне возможным.
А, значит, предпосылок для снижения процента по ипотечным кредитам, нет.
С другой стороны, нынешнее повышение многими банками процента по ипотеке все — таки не является критичным для покупателя, поэтому свой жилищный вопрос следует решать именно сейчас, пока стоимость заемных средств опять не повысилась.
Первичный рынок. Глаза разбегаются.
Текущий год для московских застройщиков проходит под девизом «новых квартир много не бывает». Несмотря на очевидное затоваривание первичного рынка, которое наблюдалось еще в начале года, объем новых предложений продолжает увеличиваться.
Причина тому – изменения в законодательстве, которые с 01 июля 2018 года не дают застройщикам возможности привлекать для финансирования строительства денежные средства физических лиц.
Желание не упустить последнюю возможность работать по старым правилам заставило застройщиков проявить активность и получить до 01 июля максимальное число разрешений на строительство. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «…за первые шесть месяцев 2018 г.
в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн. кв. м. жилья против 4 млн. кв. м. в I полугодии 2017 г. Еще 7,23 млн. кв. м. жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области».
Готовое первичное жилье в больших объемах ждет своего покупателя. И не просто готовое, а построенное с учетом его желаний и возможностей.
Благодаря внушительному предложению квартир небольшой площади и студий, а также доступности ипотеки, покупатели стали охотно оформлять договоры долевого участия.
Их активность впечатлила: «В годовом выражении рост по ДДУ на столичное жилье составил 45,5%: 46 819 долевых договоров за 8 месяцев текущего года против 32 170 – за аналогичный период прошлого» — сообщает Росреестр.
Спрос на новостройки продолжает расти и сейчас. Приемлемые цены, выход на рынок новых проектов, невысокие ипотечные ставки, и вполне обоснованные опасения за будущее ипотеки заставляют граждан энергично вкладывать средства в недвижимость. Осенью застройщики даже немного повысили цены.
Но по оценкам специалистов, существенного повышения цен последовать не должно ввиду отсутствия экономических предпосылок.
Во-первых, слишком высока конкуренция в этом сегменте, а во-вторых, доходы россиян по-прежнему остаются низкими с динамикой дальнейшего понижения, и заметное увеличение стоимости квадратного метра приведет к остановке активности на рынке.
Вторичный рынок расправляет плечи
Нельзя сказать, что на вторичном рынке жизнь кипит также бурно, как на рынке новостроек, но с начала года здесь отмечается увеличение спроса на квартиры. Слишком долгий период затишья, судя по всему, заставил собственников, в течение длительного времени не имеющих возможности найти покупателя, пересмотреть свои ожидания и выставить жилье на продажу по приемлемым ценам.
Дополнительными же стимулами для покупателей послужили, во-первых, снижение ставок по ипотеке, а во-вторых, банкротство одного из крупнейших застройщиков Подмосковья — компании Urban Group, клторый не выполнил перед 20 тысячами дольщиков. В результате с рынка вымыло бюджетные варианты.
В первую очередь покупателей интересовало жилье в панельных «хрущевках» и девяти – четырнадцатиэтажных «брежневках». И спрос на них продолжает расти. По данным агентства «Жилсоцгарантия», по итогам сентября стоимость квадратного метра в этих сегментах, в среднем, повысилась на 1,8%.
Дешевых квартир становится мало и на фоне увеличения спроса их владельцы уже неохотно пересматривают заявленные цены. В других же сегментах уже на последней неделе сентября наметилось даже незначительное снижение цены.
Рост ипотеки, постоянные изменения в 214-ФЗ и бешеный спрос: чем запомнится 2018 год
Новострой-М продолжает подводить итоги 2018 года. Мы попросили наших постоянных экспертов назвать основные тренды, которыми этот год отметится в истории рынка недвижимости.
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group
Основным трендом 2018 года стал существенный рост ипотеки и доли ипотечных сделок в проектах всех классов.
В то же время, одним из главных негативных факторов влияния в этом году, на мой взгляд, стал рост ипотечных ставок во второй половине года.
Хотя участники банковского сектора заявляли о необходимости снижения ставок, решение Центробанка о подъеме ключевой ставки вызвало повышение ставок застройщиков на 0,25-0,5 п. п.
При том, что объем ввода жилья снижается в сравнении с 2017 годом, девелоперы заявляют о рекордных продажах.
В первой половине года ключевым событием стал переход площадок в знаковых локациях к профессиональным девелоперам, так как собственники рынка почувствовали наилучший момент для развития нового строительства за последние годы.
Большой объем ввода новых проектов в 2018 году позволил обеспечить для покупателей максимальную вариативность выбора.
Также, на мой взгляд, уходящий год запомнится коллаборациями девелоперов, ранее конкурировавших друг с другом. В мегапроектах жилья важно сочетание экспертизы профессионалов из разных сегментов, и партнерство девелоперов работает на повышение качества проекта для покупателя, причем не только на уровне концепции или сервисов, но и в сфере строительства.
Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа»
На протяжении 2018 года на рынке первичной недвижимости наблюдалось несколько ярко выраженных тенденций. Во-первых, в первой половине года заметно активизировались застройщики.
В связи с поправками в ФЗ-214, которые вступали в силу 1 июля, многие девелоперы до этой даты стремились получить разрешения на строительство своих новых объектов, чтобы реализовывать их в рамках прежнего законодательства.
Особенно заметно этот тренд прослеживался в Москве, где только в июне было выдано 132 разрешения, при том, что в начале года эта цифра была гораздо меньше и составляла порядка 10-15 разрешений в месяц. Аналогичная динамика была и в Московской области.
Вторым ключевым моментом стал резкий скачок покупательского спроса на новостройки. К этому привело сразу несколько факторов. Первый — это изменения ставок по ипотеке из-за колебаний ключевой ставки ЦБ. В начале года покупатели стремились приобретать жилье из-за ее понижения, а начиная с сентября — напротив, из-за ее повышения и ожидания дальнейшего скачка.
К одной из причин такой активности можно также отнести вывод нового объема предложения, который на низкой стадии строительства традиционно реализуется по максимально демократичной цене.
ГК «Основа», к примеру, в этом году вывела сразу два проекта.
Это премиальный комплекс апартаментов RED7 на пересечении проспекта Сахарова и Садового Кольца и ЖК «Гоголь парк» рядом с метро «Лухмановская» в Люберцах.
Наконец, еще одним фактором высокого спроса стал риск дальнейшего удорожания нового жилья, которое может произойти в ближайшем будущем из-за пресловутых поправок в законодательство, нестабильного курса рубля, повышения НДС и стоимости строительных материалов.
В конце года на рынке недвижимости сформировалась неоднозначная ситуация.
С одной стороны, наблюдается рекордно высокий спрос со стороны покупателей, но с другой — он как раз связан с риском дальнейшего удорожания жилья и значительного снижения объемов строительства, которое наблюдается уже сегодня.
Причиной тому служат как законодательные изменения, так и увеличение цен на стройматериалы, повышение НДС и прочие факторы.
И если в краткосрочной перспективе эти факторы продолжат стимулировать покупательскую активность и несильно отразятся на рынке, то в перспективе 2-3 лет они кардинально изменят картину и негативно скажутся как на самой отрасли, так и на экономике в целом. Дополнительным негативным фактором может стать возможное повышение ипотечных ставок, которое приведет к снижению покупательской способности.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»
Уже сейчас можно сказать, что 2018 год станет рекордным для рынка недвижимости с точки зрения спроса и вывода новых проектов. Пока рано давать статистику по всему году, но уже по итогам III квартала в границах «старой» Москвы на рынок было выведено 25 проектов общей площадью 4,7 млн кв. м. С начала года (I-III кварталы) на первичном рынке заключили на 43% больше сделок, чем годом ранее.
Рекордные показатели в 2018 году были у ипотечного рынка, что послужило главным драйвером развития рынка недвижимости. В 2016 году доля ипотеки в первичном сегменте столицы составила 31%, в 2017 — 41%, по итогам I-III кварталов 2018 года этот показатель достиг 48%.
С января 2018 года средняя цена предложения выросла на 6%, при этом наблюдались как рост, так и спады. Это связано с изменением структуры предложения с учетом выхода новых проектов, а также с вымыванием бюджетного предложения. В 2019 году мы ожидаем активный вывод на рынок новых проектов до 1 июля, ввиду грядущих законодательных изменений.
Среди ключевых событий 2018 года помимо активного развития ипотечного рынка можно выделить вступление в силу поправок в 214-ФЗ и банкротство Urban Group.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Пожалуй, самое главное событие 2018 года — это вступление в силу части поправок в законодательство о долевом строительстве. Поправки ужесточили требования к застройщикам в переходный период, так, например, для всех девелоперов начало действовать обязательное банковское сопровождение. Появились ограничения по опыту работы.
Новые требования регулируют финансовые параметры бизнеса — на административные расходы разрешается тратить не более 10% от общих инвестиций в проект. Был ограничен размер авансовых платежей. Вступило в силу требование «одно разрешение на строительство — один застройщик».
Однако было сделано исключение для девелоперов, занимающихся проектами комплексного освоения территорий.
Уходящий год можно назвать «урожайным» для застройщиков: начиная с апреля месяца наблюдался высокий спрос. Причины покупательской активности можно объяснить грядущими изменениями в сфере долевого строительства. Покупатели осознают, что в будущем стоимость жилья на первичном рынке увеличится, поэтому не стоит откладывать решение квартирного вопроса в долгий ящик.
Влияние на темпы продаж также оказала относительно доступная ипотека. Впервые за всю историю развития рынка ипотечного кредитования размер средней ставки достиг 9,4% что привело к новым рекордам по количеству ипотечных сделок.
И, наконец, еще одна тенденция — наметившийся рост цен. Так, средневзвешенная цена в массовом сегменте жилья на рынке столице подросла на 5% и достигла 160 тыс. руб./кв. м.
Есть опасения, что ажиотажный спрос на рынке недвижимости может смениться затишьем в начале следующего года. Не добавляют оптимизма ухудшение ситуации на геополитической арене, макроэкономическая ситуация и ослабление национальной валюты. Не исключаю, что ключевая ставка может еще увеличиться, а, следовательно, изменятся и ставки по ипотеке.
К сожалению, в виду ограниченной платежеспособности населения сегмент новостроек продолжает находиться в сильной зависимости от рынка ипотечного кредитования. Например, в нашем проекте «Кварталы 21/19» на долю ипотечных сделок приходится 80%.
Перспектив увеличения доходов населения я пока что не вижу, напротив реформа НДС может только ухудшить ситуацию.
Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development
Если смотреть на всю строительную отрасль в целом, то в 2018 году произошло самое важное событие для всей стройотрасли и банковского финансирования — принятые на законодательном уровне поправки в долевом строительстве от 01.07.2018 № 175-ФЗ, переход на проектное финансирование.
Те застройщики, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, обязаны работать по новым правилам — через эскроу-счета. В связи с этим все участники рынка старались по максимуму получить разрешения до указанной даты, чтобы продолжить работать по старым правилам.
На этой волне на рынок вышло рекордное количество предложения за всю историю рынка недвижимости, причем во всех сегментах — от массового до элитного.
Во второй половине года был отмечен всплеск покупательской активности на первичном рынке недвижимости Москвы.
В большей степени это связано с прогнозами экспертов по грядущему повышению цен вследствие перехода на проектное финансирование, большим количеством предложения в разных локациях столицы, а также повышением ипотечных ставок, которые начали демонстрировать рост с осени этого года.
Не секрет, что ипотека является драйвером роста спроса на недвижимость среди населения. И повышение средней ипотечной ставки, можно сказать, «заставило» отложенный спрос поторопиться.
Кроме того, как известно, в конце года люди традиционно стараются решить все свои дела, в том числе и покупку недвижимости, что также отразится на итогах самого результативного во всех отношениях года.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Если говорить об основных тенденциях уходящего года, то, пожалуй, самыми запоминающимися стали зигзаги ставок по ипотеке.
Точнее говоря, зигзаг был лишь один — в первой половине года ипотека становилась месяц от месяца все более доступной, а во втором полугодии ставки начали возрастать.
Впервые в российской истории средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до 9,4% в целом по рынку жилья и до 9,1% — в долевом строительстве. Закономерно это привело к росту доли продаж покупателями, использующими кредит (до 47%).
Вторая тенденция, которую не могу не отметить, это мощный спрос. По сути, он стал результатом повышения доступности кредита. За 9 месяцев 2018 года спрос вырос на 41% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
Третья тенденция — снижение предложения. Число представленных в продаже квартир в новостройках уменьшилось на 14% с начала года и составило 42 тысячи.
Если говорить о самых ярких событиях прошлого года, то, конечно, таковым стал уход с рынка одного из крупных подмосковных девелоперов — Urban Group.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
2018 год во многом запомнился нам изменением структуры спроса по сезонности. С 1 по 10 мая в нашем проекте было зафиксировано 36% всех ДДУ месяца против 29% с 1 по 10 мая 2017 года и 15% 2016 года.
Причем среди клиентов, совершивших сделку в майские праздники, было немало валютных вкладчиков, которые, воспользовавшись изменением курса рубля к доллару в апреле, перевели часть накоплений в отечественную валюту и купили жилье, зафиксировав прибыль.
Таким образом, рынок недвижимости по-прежнему остается зависимым от экономической обстановки, и даже краткосрочные изменения способны существенно изменить спрос.
Еще одна особенность рынка недвижимости в 2018 году — это высокая покупательская активность в июне 2018 года на фоне вступления в силу первых поправок в 214-ФЗ. Многие застройщики, воспользовавшись ситуацией, постарались создать ажиотажный спрос, что в целом, действительно, удалось.
Ведь абсолютное большинство клиентов слышали о возможном росте цен на жилье и поэтому решили совершить сделку в июне. В тот месяц активно подписывали договоры те клиенты, которые на протяжении нескольких месяцев откладывали подписание.
В итоге в июне нам даже пришлось внепланово повышать цены, дабы предотвратить «вымывание» предложения.
К началу 2019 года застройщики подходят уже с определенным финансовым запасом прочности, который удалось создать за счет рекордных продаж. Например, в Новой Москве количество сделок с января по октябрь превысило прошлогодние показатели на 40%.
Кроме того, сегодня большинство застройщиков ведут подготовительную работу к выводу на рынок новых проектов или корпусов в уже строящихся жилых комплексах. Одна из злободневных проблем — это переход к использованию эскроу-счетов без доступа к средствам дольщиков до завершения строительства дома.
По возможности большая часть девелоперов постарается отсрочить для себя работу по новым правилам. Собственно, решением этого вопроса сегодня и занимаются застройщики.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
2018 год — это год громких отставок и назначений: Владимир Якушев сменил Михаила Меня на посту главы Минстроя, Виталий Мутко назначен куратором отрасли.
Также произошло первое с 2014 года повышение ключевой ставки ЦБ. Интересен, в первую очередь, не сам факт, а смена вектора: если с начала 2018 года средняя ставка по ипотеке только снижалась, то теперь какое-то время она будет либо расти, либо, как минимум, не падать.
Уходящий год — год рекордных продаж. Уже в январе 2018 года было заключено почти втрое больше ДДУ, чем за тот же месяц годом ранее. А всего за три квартала на первичном рынке было продано столько же квартир, сколько за весь 2017 год.
В новый год застройщики войдут с рекордным количеством разрешений на строительство. Сейчас при хорошем уровне спроса ощущается дефицит доступного предложения.
В связи с этим среди новых проектов, вышедших в продажу только в третьем квартале 2018 года, доля жилья массового сегмента составила в районе 70%.
Скорее всего, тенденция сохранится в ближайшем будущем: рост себестоимости строительства и ипотечных ставок совсем не способствуют повышению интереса к дорогим проектам.
- Что ждет рынок недвижимости в 2019 году: поправки в 214-ФЗ и новые проекты
- ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-М
- Лидеры роста: новостройки Московского региона, которые подорожали в 2018 году больше всего
Дата публикации 28 декабря 2018
Итоги 2018 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился за год на 21,4%. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 7,5%.
По данным компании «Метриум», в декабре 2018 года на первичном рынке массовых новостроек Москвы велась реализация 14 990 квартир в 84 комплексах. Общая площадь представленных в продаже жилых помещений составила 0,89 млн кв. м.
За прошедший год на рынок вышло 27 проектов, однако объём предложения по числу лотов сократился на 21,4%, а по площади – на 19,5%. Причинами послужили высокий спрос и снятие с реализации пула квартир в продаже в некоторых комплексах.
В декабре началась реализация одного проекта – ЖК «Тополя». В шести комплексах поступили в продажу новые корпуса. Также открылось бронирование квартир во второй очереди ЖК «Селигер Сити», в третьем корпусе ЖК «Гринада» и в четвертом корпусе ЖК Discovery.
Новые проекты новостроек массового сегмента 2018 года
| № | Название ЖК | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | Лесопарковый | INGRAD | ЮАО | 1 кв. 2018 |
| 2 | Любовь и Голуби | СМУ-6 Инвестиции | САО | 1 кв. 2018 |
| 3 | Ты и Я | Мангазея Девелопмент | СВАО | 1 кв. 2018 |
| 4 | FRESH | Дон-Строй Инвест | ЮАО | 1 кв. 2018 |
| 5 | Преображение | INGRAD | ВАО | 2 кв. 2018 |
| 6 | Квартал на Никулинской | УЭЗ | ЗАО | 2 кв. 2018 |
| 7 | Павлова 40 | ПИК | ЗАО | 2 кв. 2018 |
| 8 | LIFE-Варшавская | Пионер | ЮАО | 3 кв. 2018 |
| 9 | Грильяж. Дом в Орехово | Орехово | ЮАО | 3 кв. 2018 |
| 10 | Измайловский, 11 | ГК ПИК | ВАО | 3 кв. 2018 |
| 11 | Discovery | MR Group | САО | 3 кв. 2018 |
| 12 | Discovery Park | MR Group | САО | 3 кв. 2018 |
| 13 | Сиреневый парк | AFI Development | ВАО | 3 кв. 2018 |
| 14 | Мякинино парк | ПИК | ЗАО | 3 кв. 2018 |
| 15 | Огни | Дон-Строй Инвест | ЗАО | 3 кв. 2018 |
| 16 | Люблинский парк | ПИК | ЮВАО | 3 кв. 2018 |
| 17 | Михайловский парк | ПИК | ЮВАО | 3 кв. 2018 |
| 18 | Шереметьевский | ПИК | СВАО | 3 кв. 2018 |
| 19 | Семеновский парк | РГ-Девелопмент | ВАО | 3 кв. 2018 |
| 20 | FoRest | Центр-Инвест | ЗАО | 3 кв. 2018 |
| 21 | Настроение | ФСК Лидер | СВАО | 3 кв. 2018 |
| 22 | Дмитриевский | Мосинжпроект | ВАО | 3 кв. 2018 |
| 23 | Талисман на Водном | 3S Group | САО | 3 кв. 2018 |
| 24 | Дмитровский парк | ПИК | САО | 4 кв. 2018 |
| 25 | Фонвизинский | РГ-Девелопмент | СВАО | 4 кв. 2018 |
| 26 | Талисман на Дмитровском | 3S Group | САО | 4 кв. 2018 |
| 27 | Тополя | Москапстрой-ТН | ЮВАО | 4 кв. 2018 |
Эксперты «Метриум» отметили изменения в структуре предложения массовых новостроек по административным округам. Доля лидера (ЮВАО) уменьшилась на 5 процентных пунктов (до 28,3%). Одновременно увеличилась на 2,4 п.п.
(до 16,5%) доля округа, занимающего вторую позицию (ЮАО). На третьей строчке расположился СВАО (15,5%, +3,5 п.п.). На четвертом месте с минимальным отрывом САО (15,2%, +7,6 п.п.).
Наименьшая доля предложения сосредоточена в ЮЗАО (3,4%, -7,4 п.п.).
К концу года превалирующая часть квартир была представлена в корпусах на начальной стадии строительства (45,7%). За отчетный период их доля выросла на 30,2 п.п. Четверть лотов (25,7%, -9 п.п.
) экспонировалась в новостройках на этапе монтажа этажей. Объем предложения в корпусах на стадии отделочных работ составил 17,4% (-18,2 п.п.). В введенных в эксплуатацию домах было представлено 11,2% (-3,0 п.
п.) квартир.
В структуре предложения по типологии традиционно превалируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Доля первых составила 29,9% (-5,1 п.п.), вторых – 38,2% (-1,1 п.п.). Стало заметно больше трехкомнатных квартир – на 4,0 п.п. (23,0%). Студии и многокомнатные образовали соответственно 6,3% (+1,3 п.п.) и 2,6% (+0,9 п.п.) в общем объеме предложения.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2018 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 162 090 руб. За декабрь показатель увеличился на 0,4%, а за год – на 7,5%.
Причем положительная динамика отмечалась почти весь 2018 год, за исключением отдельных месяцев, когда средний уровень цен снижался из-за поступления в продажу новых комплексов и квартир по стартовым ценам. Самый низкий уровень цен был зафиксирован в феврале – 149 810 руб. за кв.
м (на 0,6% ниже декабря 2017 г.), а максимальное значение пришлось на декабрь.
В большинстве округов средняя цена квадратного метра относительно конца 2017 года выросла. Максимальное увеличение отмечено в ЮВАО (+13,7%), ЗАО (+9,5%) и СЗАО (+8,6%). Средние цены снизились только в двух округах: САО (-3,4%) и ВАО (-2,4%).
По итогам 2018 года средняя стоимость квартиры выросла на 10,2% и составила 9,7 млн руб. Положительная динамика отмечена по всем типологиям, за исключением многокомнатных квартир:
- студии – +7,4% (до 5,13 млн руб.);
- однокомнатные – +10,2% (до 6,90 млн руб.);
- двухкомнатные – +8,8% (до 9,93 млн руб.);
- трехкомнатные – +1,9% (до 12,98 млн руб.);
- многокомнатные – -4,8% (до 19,5 млн руб.).
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2018 года:
- ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево), студия площадью 19,8 кв. м за 3,18 млн руб;
- ЖК «Люблинский Парк» (ЮВАО / р-н Люблино), студия площадью 19,8 кв. м за 3,2 млн руб;
- ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово), студия площадью 20,2 кв. м за 3,55 млн руб.
Стоимость квартир в зависимости от типологии
| Типология | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| мин | средн. | макс | мин | средн. | макс | мин | средн. | макс | |
| студии | 18,9 | 25,9 | 39,2 | 150 500 | 197 965 | 307 200 | 3 183 840 | 5 133 940 | 7 967 635 |
| однокомн. | 29,4 | 40,5 | 88,2 | 118 701 | 170 270 | 280 200 | 4 006 235 | 6 899 740 | 21 168 000 |
| двухкомн. | 39,4 | 62,5 | 97,4 | 99 050 | 158 820 | 252 213 | 5 370 220 | 9 927 670 | 21 534 030 |
| трехкомн. | 50,3 | 83,2 | 148,6 | 93 883 | 155 970 | 281 235 | 7 215 974 | 12 976 450 | 25 283 300 |
| многокомн. | 84,9 | 111,7 | 189,2 | 117 700 | 174 610 | 297 421 | 10 946 100 | 19 497 650 | 39 403 776 |
| итого | 18,9 | 59,7 | 189,2 | 93 883 | 162 090 | 307 200 | 3 183 840 | 9 669 350 | 39 403 776 |
Основные тенденции 2018 года
Высокая девелоперская активность
«В 2018 году высокая девелоперская активность, отмеченная еще в 2017 году, продолжила набирать обороты, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
– На рынок вышло 27 новых проектов (в 2017 году – 23, в 2016 – 14, в 2015 – 19, в 2014 – 12).
Главным стимулом, мотивирующим девелоперов начинать продажи, стали нововведения в законодательство, согласно которым предполагалось, что все проекты, первый ДДУ по которым будет зарегистрирован после 1 июля 2019 года, должны продаваться через эскроу-счета.
Данное решение обозначалось как переходный период к новым реалиям. Однако уже к концу года были разработаны новые поправки, отменяющие переходный период, и обязывающие фактически все ЖК реализовывать по новым правилам. Исключение составят отдельные проекты, которые будут соответствовать определенным критериям (они еще не утверждены)».
Активный спрос и снижение объема предложения
«Высокий спрос наблюдался на протяжении всего года, – продолжает Мария Литинецкая. – При этом фактически не отмечалось фактора сезонности в активности покупателей. Традиционно малопродуктивные с точки зрения продаж месяцы демонстрировали высокие показатели.
Основной причиной, стимулировавшей покупателей приобретать жилье, стало повышение доступности ипотечного кредитования. Спрос «подогревался» информационным фоном грядущих изменений в законодательстве и возможным ростом цен.
В итоге, несмотря на активный выход новых проектов, предложение сократилось на 21,4% по числу квартир и на 19,5% по их суммарной площади (до 14 990 ед. площадью 0,89 млн кв. м).
Однако помимо высокой покупательской активности столь значительное снижение было вызвано снятием с продажи части квартир в отдельных комплексах».
Рост цен
«Высокий спрос на квартиры позволил девелоперам активно повышать цены, – отмечает Мария Литинецкая. – В наиболее ликвидных проектах цены увеличивались быстрее, чем при обычной коррекции стоимости в связи с ростом строительной готовности.
Данный фактор способствовал повышению средней цены квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента, несмотря на выход нового предложения по стартовым ценам. Также положительной динамике способствовало снятие с реализации пула недорогих квартир.
Стоит отметить, что в конце 2018 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента достигла своего пика, установив новый рекорд – 162 090 рублей».
Прогноз на 2019 год
«2019 год станет сложным для первичного рынка жилья, – считает Мария Литинецкая. – С 1 июля застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на одну из квартир.
Таким образом, строительство жилья за счет средств дольщиков (основная форма финансирования) станет невозможным. Преимущественно стройка будет вестись с привлечением целевого кредита, что приведет к увеличению себестоимости. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на жилье.
Увеличению стоимости будет способствовать и повышение НДС.
Вероятный рост цен может заставить людей попытаться успеть «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда» и приобрести квартиру в новостройке по максимально привлекательной цене в начале года. Таким образом, спрос в первом полугодии вероятно сохранится на высоком уровне.
Фактором, который может сдержать покупательскую активность в 2019 году, является возможный рост ипотечных ставок. В 2018 году в целом по рынку массового сегмента доля ипотечных сделок превысила 50% в общем объеме заключенных ДДУ. В отдельных проектах цифра доходила до 60-70%.
В конце 2018 года после повышения ключевой ставки ведущие банки объявили о росте ставок по ипотечным кредитам, а средневзвешенная ставка по выданным кредитам уже поднялась до 9,52% в ноябре (по данным ЦБ РФ) с 9,41% в сентябре-октябре (исторический минимум).
Рост ипотечных ставок, ухудшение благосостояния населения и высокая конкуренция будут сдерживать ценовой рост. Исходя из текущих условий, цены могут вырасти на 10-15% в горизонте двух лет».
Десять главных событий 2018 года на рынке недвижимости России —
Уходящий год для рынка недвижимости был очень непростым, и радостных моментов на нем было не много. Стройотрасль вступила в фазу радикальных перемен, причем одновременно на фоне сложных экономических условий и амбициозных целей. Некоторые проблемы рынка не только не решились, но и еще больше усугубились. К сожалению, не обошлось и без трагических событий. РИА Недвижимость выбрала десять наиболее значимых и показательных событий 2018 года.
Крах «Урбана»
Тема обманутых дольщиков за прошедший год не только не потеряла актуальности, но и стала более острой. Несмотря на усилия властей и федерального, и регионального уровней, снижения числа пострадавших не произошло. Возможно, их стало еще больше. «Возможно» – потому что никто не знает, сколько их на самом деле.
В официальных реестрах значатся далеко не все пострадавшие дольщики – местные власти не включают всех в перечни, чтобы не нести ответственность. По данным, полученным Минстроем из регионов, официально проблемными объектами признано 880 домов, а в реестрах состоит около 34 тысяч человек.
При этом в Генпрокуратуре считают, что их число доходит до 40 тысяч. В ноябре глава МВД Владимир Колокольцев заявлял, что за полгода пострадало 16 тысяч человек – и это только от явных мошенников. Вице-премьер РФ Виталий Мутко полагает, что обманутых дольщиков в стране порядка 200 тысяч.
Примерно 15 тысяч пострадавших дольщиков прибавилось в этом году после краха компании Urban Group, которая была одним из крупнейших застройщиков жилья в Подмосковье и на хорошем счету у властей.
В середине года компания остановила продажи квартир, объекты были брошены, а владельцы подались в бега.
Теперь за них отдуваются власти, а достраивать 65 домов будет Crocus Group, привлеченная в качестве подрядчика.
В числе причин проблем «Урбана» — необычная финансовая модель, когда проекты с себестоимостью выше среднерыночной продавались, напротив, дешевле рынка, и, по оценке независимого аудита, недобросовестные действия менеджмента.
Кроме того, компания взвалила на себя слишком большое количество социальных обязательств – кроме объектов социнфраструктуры она взялась за окончание нескольких проблемных строек, с которыми не справились другие девелоперы.
Не исключено, что именно печальный опыт «Урбана» подтолкнул власти Москвы к решению не поручать достройку наиболее проблемных объектов частным застройщикам. Летом стало известно, что завершать строительство столичных проблемных жилых комплексов «Царицыно», «Терлецкий парк» и «Академ-палас» будет городская компания «Мосотделстрой №1».
Банковское сопровождение
Пытаясь предотвратить появление новых обманутых дольщиков, власти стали усиливать контроль их средств.
Так, с 1 июля стало обязательным банковское сопровождение сделок по привлечению средств дольщиков.
Теперь застройщики обязаны открывать отдельный счет по каждому разрешению на строительство, а банк будет следить, чтобы привлеченные средства направлялись строго на строительство конкретного дома.
По этому вопросу было много дискуссий, в том числе высказывались мнения, что это отразится на стоимости жилья. Однако замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что не отразится, так как стоимость ежемесячного банковского обслуживания расчетного счета составляет всего 5 тысяч рублей.
Введение банковского сопровождения стало частью изменений института долевого строительства. Среди новшеств также можно выделить требование создавать отдельное юрлицо для строительства каждого дома, за исключением проектов комплексного освоения территории.
А в следующем году застройщики и вовсе будут обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, когда средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет.
Девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а это значит, что они лишаются «бесплатных» денег дольщиков и теперь вынуждены будут либо брать дорогие кредиты, либо строить на свои средства.
Деньги дольщиков, может, и будут в большей сохранности, вот только почти все участники рынка уверены, что новым условиям смогут соответствовать лишь единицы застройщиков, и объемы строительства в стране упадут. А это уже противоречит национальному проекту в сфере строительства, также утвержденному в уходящем году.
Спорный нацпроект
Национальный проект «Жилье и городская среда», в который до 2024 года вложат 891 миллиард бюджетных рублей, включает в себя четыре федеральных проекта — «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Каждый из них вызвал множество споров и сомнений по поводу того, будут ли они реализованы.
Например, проект «Жилье» предполагает, что ежегодный объем вводимого жилья в стране достигнет 120 миллионов квадратных метров к 2024 году. Это очень много, а учитывая экономическую обстановку и ужесточение требований к застройщикам, цифра и вовсе фантастическая.
Иллюзий по достижимости показателя практически никто не строит. Среди прочих о неисполнимости проекта заявили в рабочей группе Госсовета. Кажется, это признают даже в Минстрое, судя по тому, что все чаще от его представителей можно услышать оговорки, что показатели планируется достигнуть при определенных макроэкономических условиях.
Проект о городской среде, нацеленный на то, чтобы сделать российские города более комфортными, также неоднозначен. Главный камень преткновения – деньги.
Эксперты убеждены, что 270 миллиардов рублей из бюджета – это мало, учитывая число городов и состояние некоторых из них.
А региональное софинансирование ситуацию не спасет, потому что денег у регионов подчас не хватает и на более насущные проблемы.
На расселение аварийного жилья планируется направить 432 миллиарда рублей федеральных средств, плюс 68 миллиарда регионы потратят из своих бюджетов.
На новом этапе программы – ее оператором вновь будет Фонд ЖКХ, работу которого продлили до 2026 года – планируется расселить 12 миллионов квадратных метров и более полумиллиона людей.
При этом несколько регионов еще не завершили предыдущий этап.
Также нацпроект предполагает развитие рынка ипотеки. Ранее президент России Владимир Путин поставил задачу к 2024 году добиться уровня ипотечных ставок ниже 8%. При этом бюджетных ассигнований на ипотеку в нацпроекте не заложено.
Историческая ипотека
Выдача ипотеки в уходящем году вновь выросла. По итогам десяти месяцев выдано более 1,1 миллиона кредитов на 2,37 триллиона рублей.
Это новый рекорд рынка – число новых кредитов на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года, по объему же выданных средств – на 58%. По прогнозам госкомпании «Дом.
РФ», всего в этом году может быть выдано 3 триллиона рублей – на 50% больше результата 2017-го.
В сентябре средняя ставка по ипотечным кредитам достигла исторического минимума 9,41% и сохранилась на этом уровне в октябре, хотя в том же сентябре Центробанк впервые с декабря 2014 года повысил ключевую ставку до 7,5%. По расчетам «Дом.РФ», повышение основными ипотечными кредиторами ставок в октябре-ноябре отразится на реальных кредитах из-за сроков оформления и действия полученных одобрений не ранее декабря 2018 года.
По словам гендиректора «Дом.РФ» Александра Плутника, повышение ипотечных ставок – это временная тенденция. По его мнению, это нормальный рыночный процесс, которого не надо бояться. Банкиры в целом пока тоже не унывают, считая, что повышение ставки на 0,5-1 процентного пункта не приведет к снижению спроса.
Новые боссы стройотрасли
В ноябре министерству строительства и ЖКХ России исполнилось пять лет. А в мае у него сменился руководитель – вместо Михаила Меня, ставшего впоследствии аудитором Счетной палаты, министром был назначен Владимир Якушев, занимавший до этого пост губернатора Тюменской области.
По признанию Якушева, он испытал «достаточно сложные» эмоции, узнав о своем новом месте работы за три дня до назначения.
Новый глава Минстроя после назначения заявил, что проблем в отрасли немало и работа предстоит большая. В числе приоритетных задач он выделил оптимизацию процедур и приведение в порядок регуляторики. Одновременно ему пришлось взяться за реформирование долевого строительства и решение проблем обманутых дольщиков, появившихся до него.
Незадолго до назначения Якушева курирующим стройотрасль вице-премьером РФ был назначен Виталий Мутко. Для застройщиков это стало неожиданностью – многие полагали, что куратором назначат кого-то из отрасли. Мутко же заявил, что, хоть его обязанности относятся к новой зоне ответственности, тематика строительства ему знакома.
По словам Мутко, в ряде направлений работы министерства следует добавить эффективности и тщательнее прогнозировать, к чему приведут те или иные действия. Среди наболевших вопросов новоиспеченный куратор отрасли отметил техрегулирование, аварийное жилье и обеспечение жителей ресурсами ЖКХ.
Кстати, именно на Мутко возлагают надежды девелоперы, добивающиеся того, чтобы новые требования к застройщикам были не столь жесткими.
И, кажется, он готов идти им навстречу – например, взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков решено оставить в размере 1,2% от ДДУ, не повышая до 6%.
Комментируя это решение, Мутко заявил, что не стоит в течение полугода менять несколько раз правила игры на рынке.
Нестабильный Росреестр
В начале года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) отчиталась, что стала работать значительно быстрее – в 2017 году скорость оказания услуг возросла на 40%. Тогда же ведомство продемонстрировало, что идет в ногу со временем, в частности, экспериментирует с блокчейном и даже регистрирует сделки с его помощью.
Однако в течение года в работе Росреестра было не все так радужно.
20 августа «Ростелеком» зафиксировал технический сбой в центре обработки данных, арендуемом Росреестром для размещения Федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН).
Это привело к нарушению работы ФГИС ЕГРН в 49 регионах. Последствия аварии были ликвидированы лишь в начале сентября. Несколько дней Росреестр не мог принимать и обрабатывать заявления на оказание госуслуг.
По словам главы ведомства Виктории Абрамченко, своевременно не были обработаны более 180 тысяч заявлений.
- Вполне вероятно, что именно это ЧП повлияло на то, что число зарегистрированных прав на жилье в России в августе сократилось на 32,5% по сравнению с августом прошлого года – до 540,6 тысячи регистраций.
- Как отметила Абрамченко, материальных издержек ведомство из-за сбоя системы не понесло, но ущерб репутации был нанесен.
- А в ноябре произошла еще одна неприятность, правда, меньшего масштаба — из-за DDoS-атак на несколько дней приостанавливалась работа сервиса предоставления сведений с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН.
Реновация в Москве
В 2018 году произошли первые переселения по московской программе реновации жилья, в рамках которой планируется снести 5 тысяч старых домов и переселить около 1 миллиона человек.
Первым переселенцам не пришлось ждать строительства их домов – у города уже имелся резерв, возведенный ранее казенным предприятием УГС по другим программам. Уже в начале года стартовало расселение дома номер 3 по улице Константина Федина в Северном Измайлове. В нем проживали 80 семей, которые переселились в новостройку в 300 метрах от старого дома, на 5-й Парковой улице.
Некоторые переселенцы решили доплатить за квартиры площадью побольше. По данным столичного департамента градостроительной политики, в Московский фонд реновации поступило порядка 100 заявлений на приобретение жилья большей площади или с большим количеством комнат.
Всего в этом году планировалось переселить жителей 40 сносимых домов, которые должны переехать в 30 новых домов. Это 3,7 тысячи квартир, в которых проживает порядка 10 тысяч человек.
В течение года столичные власти вели подбор так называемых стартовых площадок реновации, на которых будет строиться новое жилье для переселяемых по программе москвичей. В настоящее время перечень состоит из 295 адресов. На них предполагается построить порядка 4,5 миллионов квадратных метров.
Кстати, заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин допускал, что под реновацию может быть использована и часть участка под бывшей Ховринской больницей, которая в этом году наконец-то была снесена.
Уход иностранных брендов
Для сегмента торговой недвижимости год был печальным – Россию покинули сразу несколько крупных иностранных ритейлеров. Об уходе с российского рынка объявили несколько крупных сетей: Castorama, MediaMarkt, K-Rauta, Crate & Barrel, Claire's. Свой последний актив в России – торговый комплекс «Невский центр» в Санкт-Петербурге – продала финская компания Stockmann.
Впрочем, уход таких крупных игроков не увеличил вакантность торговых центров, так как 2018 год отметился еще самым низким за последние десять лет объемом ввода новых площадей. По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, на рынок вышли лишь 57% запланированных проектов.
При этом новые иностранные бренды приходить в российские ТЦ не особо стремились. По данным Knight Frank, за год пришло 17 новых брендов, что на 54% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за последние пять лет. Консультанты связывают такую ситуацию прежде всего с нестабильной экономической и политической ситуацией.
Этими же причинами эксперты объясняют и значительное снижение объема иностранных инвестиций в коммерческую недвижимости России. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в 2018 году он сократился на 70% – до 1,2 миллиарда евро. Хотя консультанты не унывают, полагая, что спад в этом секторе недвижимости скоро сменится ростом.
Читать подробнее на www.realty.ria.ru