Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Недвижимость может стать выгодным вложением средств, если при её покупке заранее оценить все риски.

Они могут быть связаны с самой недвижимостью (её состоянием, расположением, скрытыми дефектами), с продавцом и даже с недобросовестным посредником. Эксперты делят риски на правовые и финансовые.

Из-за первых рисков появляются проблемы и с финансами. Под правовыми рисками подразумеваются проблемы с правоустанавливающими документами и оспариванием самой сделки.

В данной статье мы разберем самые часто встречающиеся риски, которые позволят оценить, стоит ли соглашаться на покупку в том или в ином случае. Учтите, что ситуации будут рассматриваться типичные. Но у каждого региона и даже у каждого объекта есть своя специфика. Такие моменты стоит принимать во внимание и адаптировать в отношении конкретно взятой ситуации.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

В новостройках рисков априори меньше

Титульные правовые риски

Правовые риски при покупке недвижимости ещё называют титульными. Они связаны с оспариванием права собственности на квартиру, дом или другой объект. Ситуации бывают самыми разными:

  • Имущество приобреталось с использованием материнского капитала. В этом случае безопасность сделки напрямую зависит от того, выделит ли родитель ребёнку в новом жилье обязательную долю, положенную тому по законодательству. Понятного и прозрачного механизма контроля нет, он не прописан в законодательстве. И у покупателя нет инструментов контроля над этой ситуацией. Обезопасить себя можно, если получить подтверждение, что имущество покупалось без использования материнского капитала. Для этого можно запросить у продавца соответствующие документы.
  • Недвижимость получена в наследство. В этом случае есть риск его оспаривания. Он уменьшается, когда проходят соответствующие сроки. Тем не менее всегда может объявиться наследник, о котором не знали и который, в свою очередь, не знал об открытии наследства. Какой-то риск при покупке имущества, доставшегося в наследство, есть всегда. Тем не менее уменьшить его можно, если убедиться, что соблюдена процедура вступления в наследство.
  • Недвижимость неоднократно меняла собственников за последние 3 года. Во-первых, это может указывать на большое количество разных проблем с объектом недвижимости. Во-вторых, это сразу же увеличивает правовые риски в отношении такого имущества. Оспорить могут любую сделку. Чем больше сменилось собственников, тем выше вероятность, что кто-то может оказаться банкротом (а его кредиторы способны обжаловать сделку), или возникнут какие-то ещё претензии. Проверить большую цепочку проблематично. Поэтому лучше всего от покупки такой недвижимости отказываться.
  • Недвижимость приобретена в браке, а продаёт её только один из супругов. Учтите, что на заключение договора должно быть дано согласие второго. В противном случае такая сделка не признаётся состоявшейся. Поэтому в отношении владельца необходимо проверить, состоит ли он в браке. Если недавно был развод, нужно убедиться в том, что имущество разделено, и претензий по этому поводу у второй стороны нет.
  • В квартире или доме прописаны несовершеннолетние, а согласие от органа опеки и попечительства на реализацию имущества не дано. Сделка в таком случае просто не может состояться. Но если вы попытаетесь оформить договор, он всё равно будет недействительным.
  • Сделка осуществляется посредником от лица собственника, но при этом доверенность — отозвана. По законодательству РФ собственник имеет право не только выдать доверенность на распоряжение своим имуществом, но и отозвать её в любой момент. Проблема для покупателя состоит в том, что он может проверить действительность такого документа, убедиться в том, что всё в порядке, после чего отправиться заключать договор. А собственник способен отозвать в этот момент доверенность. Как правило, такие действия свидетельствуют о мошенническом сговоре между собственником и его представителем. Однако это нужно ещё доказать. Не забывайте о презумпции невиновности в уголовном процессе. Так что в качестве меры предосторожности лучше всего отказаться от заключения сделок с представителем, если только у вас нет серьёзных оснований доверять ему или владельцу.
  • В силу финансового положения собственник вскоре после реализации квартиры становится банкротом. В этом случае есть вероятность оспаривания сделки кредиторами. Правда, иногда суд становится на сторону покупателя. Например, если сделка проведена грамотно, претензий к договору не возникает. Самое главное — никак не быть связанным с продавцом и заключение контракта по реальной рыночной цене недвижимости. Под связью подразумеваются родственные узы, совместная работа, членство в одном клубе, прочее. Важно, чтобы кредиторы не смогли доказать фиктивность сделки и уход от уплаты долгов таким образом.

Правовые или титульные риски можно застраховать. Это означает, что если у вас возникнут проблемы, ваше право собственности начнут оспаривать, страховая компания возместит потери.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Риски, связанные с самой недвижимостью

Но правовыми аспектами всё не ограничивается. Недвижимость может оказаться не особо доходным вложением банально потому, что она находится в ветхом доме. Продажа такой недвижимости в аварийных зданиях по законодательству запрещена.

А вот в ветхих разрешена. Тем не менее реализовать потом имущество будет сложно, получить с него прибыль — тоже.

Поэтому перед покупкой собственности желательно узнать, не относится ли дом к ветхим и не планируют его сносить по другим причинам.

Не меньше проблем периодически возникает с новостройкой. Самый большой риск в первую очередь связан с тем, что такой объект вообще не будет завершен. То есть можно потерять все вложенные деньги. Периодически строительство заканчивают жильцы, но в таком случае им приходится вкладывать дополнительные средства. О соблюдении сроков говорить не приходится.

Однако даже если новостройка сдана застройщиком и в оговоренное время, это ещё не значит, что можно расслабиться. Могут возникнуть проблемы с самим домом. Часть ЖК, принятых в эксплуатацию, буквально в течение 2-3 лет после этого становятся аварийными. У одних нагрузку не выдерживает инженерные сети, другие покрываются огромными трещинами. 

Чтобы минимизировать риски, связанные с новостройкой, необходимо тщательно проанализировать застройщика. Важно проследить, не было ли у него проблем в прошлом, какие именно дома он сдаёт.

С частным домом возникают свои риски:

  • здание может оказаться слишком старым или в аварийном, по факту, состоянии. Риски пропустить такое выше, чем в случае с многоквартирным домом, где за состоянием недвижимости так или иначе наблюдает большое количество лиц;
  • в частном секторе вероятны проблемы с канализацией. Нередко бывает так, что подключения по разным причинам к центральной системе нет (невозможно или слишком дорого), а вместо нормальной конструкции используется сливная яма, которая часто наполняется. Такой вариант неудобен, не подходит для большой семьи. К тому же на вызов специалистов требуется постоянно тратить деньги;
  • при строительстве дома возникли серьёзные нарушения с теплоизоляцией. Мостики холода — это только часть проблемы. Чтобы в таком доме получилось нормально жить, необходимо будет провести ремонт;
  • уровень грунтовых вод довольно высокий. Участок может периодически подтапливать, например, заливая подвал. Но владельцы, показывая недвижимость летом, способны приложить все усилия, чтобы скрыть этот факт. Учтите, что осушение далеко не всегда возможно. К тому же оно дорого стоит. А ещё такую процедуру затруднительно проводить на участке с уже построенным домом;
  • есть серьёзные проблемы с гидроизоляцией. Дом из пеноблоков простоит долго, в нём будет комфортно и тепло. Однако нельзя ни в коем случае экономить на гидроизоляции. Пеноблоки втягивают влагу как губка. После этого у них исчезает способность к теплоизоляции. К тому же стеновой материал начинает разрушаться;
  • дом может страдать от грибка. Нередко это очень серьёзная проблема, с которой далеко не всегда можно справиться даже заменой части стены. Перед продажей такого здания поверхности стен обрабатывают антисептиком и красят. Всё тщательно проветривают. В итоге покупатель, не особенно хорошо знакомый с такими уловками, может ничего не заподозрить. А вскоре после покупки он столкнётся с проблемой;
  • земельный участок может не быть особо плодородным. Некоторые недобросовестные владельцы перед продажей дома покупают чернозём, засыпают им участок и создают тем самым благоприятное впечатление. Но это не гарантирует надлежащего урожая. Если в конкретном регионе климатические условия не соответствуют тем, при которых образуется чернозём, его может очень быстро смыть с вашего участка. Также почва способна рассохнуться при резких колебаниях температуры и влажности.

Стоит учесть, что в отношении недвижимости ещё сложно бывает оценить ремонт, если вы в этом не разбираетесь.

Подготовка собственности к показам в виде лёгкого ремонта и качественной уборки — совершенно нормальное явление.

Однако периодически покраска и побелка, новые обои и художественно расставленная мебель скрывают серьёзные проблемы: недостаточный обогрев, сырость, трещины в несущих стенах.

Чтобы не купить недвижимость, которой будет невозможно пользоваться, обязательно берите с собой на просмотр опытного строителя. Если речь идёт о квартире, то лучше всего воспользоваться услугами профессионала, занимающегося их ремонтом. Убедитесь в том, что этот специалист не заинтересован в том, чтобы вы купили конкретное жильё.

Услуги строителя, безусловно, придётся оплачивать. Однако это те расходы, которые гарантированно окупаются.

Читайте также:  Юит начинает строить 3 очередь жк в пушкине под петербургом

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Проблемные соседи

Эта группа рисков — специфическая и заслуживает отдельного упоминания. Соседи могут оказаться наркоманами, алкоголиками или просто откровенно маргинальными личностями. Как правило, у них своеобразные связи и масса возможностей создать вам неприятности. С таким соседством сдать квартиру по выгодной цене или продать впоследствии будет проблематично.

Особенно трудно бывает, когда проблемные соседи находятся наверху и, например, постоянно вас заливают. Если там живёт престарелый человек или кто-то, страдающий от психического расстройства, привлечь к ответственности не получится. Можно постараться принудительно выселить. Но если у человека такая собственность — единственное жильё, сделать это тоже будет проблематично.

И в то же время постоянные заливания — это уничтоженный ремонт, грибок, невозможность полноценно пользоваться квартирой. Похожие проблемы возникают у владельцев апартаментов на последнем этаже при проблемах с кровлей. В сухое время года масштаб проблем может быть не особо очевидным.

Правда, можно сделать точечный ремонт кровли относительно той части крыши, которая находится над вашей собственностью. Но далеко не все конструкции позволяют это осуществить. А оплачивать ремонт кровли многоквартирного дома слишком накладно. Можно попытаться собрать деньги у жильцов. Однако если это не сделано до вас, вполне вероятно, что есть причины.

Риски при работе с недобросовестным агентством недвижимости

С агентством недвижимости проблем обычно не возникает.

Тем не менее они тоже встречаются: некоторые участвуют в откровенно мошеннических схемах, другие просто усиленно продавливают продажу той недвижимости, от которой хотят избавиться их клиенты.

При этом риелтор может вводить в заблуждение, давая понять, что их компания отвечает за вашу безопасность. На самом деле никакой ответственности такие посредники не несут.

Покупка любой недвижимости всегда означает определённые риски.

Если не изучить всё внимательно и не обратиться за помощью к специалистам, можно потерять деньги или столкнуться с серьёзными проблемами, требующими значительных дополнительных вложений.

Анализ информации по каждому такому объекту — лучшая гарантия вашей безопасности. Наша рекомендация — всегда тщательно выбирайте агентство недвижимости, обращайте только в проверенные, с именем и большим опытом работы.

Информация от партнеров по зарубежной недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Квартира в новостройке — плюсы и минусы

Одним из
первых при покупке квартиры возникает вопрос выбора между предложениями от
застройщиков и вторичным рынком недвижимости.

Мы подробно разобрались
в преимуществах и недостатках новостроек и узнали, для кого они подходят, а
кому лучше отказаться от покупки.

Плюсы новостроек

Выбирая
квартиру в строящемся доме, вы получаете ряд неоспоримых преимуществ.

Экономия

Квартира в новостройке
будет дешевле точно такой же по району, расположению и площади, но в уже
сданном доме. Причем чем на более ранних этапах стройки вы приобретете
недвижимость, тем существеннее будет разница в цене.

Помимо этого,
вы вполне можете рассчитывать на специальные условия от застройщиков. Они
заинтересованы в реализации своих объектов и часто дают покупателям специальные
условия или скидки.

Юридическая чистота

Еще один
важный момент. Перед сделкой нет необходимости проверять правовую историю
квартиры, ведь в ней до вас никто не жил и не был прописан. А значит, не
столкнетесь с «дальними родственниками», желающими оспорить правомерность
сделки.

Вы
приобретаете квартиру без сомнительного прошлого и значительно снижаете риск
быть обманутым.

Огромный выбор вариантов

Во-первых, вы
можете сразу выбрать класс новостройки: эконом, комфорт, бизнес или элит.

Они отличаются
совокупностью признаков, влияющих на качество застройки и цену объекта. Например,
район и его экологическая обстановка, площадь квартир, планировки и много
другое.

Во-вторых, большой
выбор вариантов в рамках одного корпуса или одного этажа.

Квартиры на вторичном рынке представлены в единственном экземпляре — либо она вам подходит, либо нет. В случае покупки жилья в новостройке, вы можете подобрать подходящую планировку, количество комнат и вид из окна на том этаже, где хотели бы жить. Или наоборот, выбрать этаж уже после того, как определитесь с планировкой.

На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке, можно прочитать здесь.

В-третьих,
нестандартные квартиры.

В современных домах есть возможность выбора между привычными типовыми планировками и нестандартными вариантами. Например, при ограниченном бюджете можно купить студию, для молодой семьи подобрать квартиру евроформата или остановиться на свободной планировке и самостоятельно обустроить пространство.

Безопасность

Зачастую
новостройки оборудованы системами противопожарной безопасности, системами
видеонаблюдения, светлыми просторными входными группами и сигнализацией. В доме
есть консьерж или охрана.

Лифт, трубы, стеклопакеты и электрика абсолютно новые. С инженерными сетями все в порядке — иначе комиссия не примет дом.

И у вас будут
хорошие соседи. При этом в одном ЖК, скорее всего, будут люди с похожим стилем
жизни и интересами.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Квартиры в
новостройках, как правило, покупают (а не получают в наследство, как это может
быть на вторичном рынке).

Если вы большая семья с детьми, которая хочет жить в
просторной квартире в зеленом районе с хорошей школой в пешей доступности, то будете
искать ЖК по определенным критериям.

По ним же будут подбирать себе жилье и
ваши соседи. Так что велика вероятность, что рядом с вами будут жить такие же
большие дружные семьи.

Чистый лист

Еще одно преимущество новостроек — отсутствие чужого ремонта. Если вы покупаете квартиру без отделки, то полностью оформляете ее под себя.

Или выбираете отделку от застройщика и получаете свежий ремонт. Окна, розетки, радиаторы отопления — все будет уже установлено и проверено на эргономичность.

Кстати, в некоторых домах предусмотрена отопительная система с горизонтальной разводкой — вы сами сможете регулировать подачу тепла и оплачивать его по показаниям своего счетчика. Отличный баланс между теми, кому жарко, и кому дует!

Парковка

На территории
старых домов очень мало мест для парковки, да и те уже заняты старожилами
двора. Втиснуться новым жильцам бывает проблематично.

Новые жилые комплексы
изначально рассчитаны на большее количество машин или оборудованы собственными
паркингами, где можно приобрести машиноместо.

Минусы новостроек

Помимо явных
преимуществ, покупка квартиры в новостройке обладает еще и рядом особенностей,
которые могут стать недостатками для некоторых покупателей.

Время

Тот случай, когда время может стать решающим фактором при выборе недвижимости. Если вам нужно въехать в новое жилье как можно скорее, то ваш вариант — вторичка.

Квартиру в
новостройке нужно будет ждать от нескольких месяцев до нескольких лет, если
купить ее «на котловане». И добавьте время на ремонт, если жилье без отделки.

Риски

Из первого
минуса вытекает второй. При покупке квартиры в строящемся доме есть риск
нарваться на долгострой или неблагонадежного застройщика. Но его можно свести к
минимуму, если тщательно подойти к выбору и проверить информацию о застройщике
перед покупкой.

Например,
обратить внимание на его репутацию, оценить готовые объекты или уже сданные
корпуса, проверить соответствие сроков строительства заявленным, проверить документы,
которые застройщик обычно размещает в открытом доступе или должен представить
для ознакомления в соответствии со статьей 20 214-ФЗ.

Большая стройка

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Если вы покупаете
квартиру в одном из первых корпусов большого ЖК, будьте готовы к масштабной
стройке под своими окнами вплоть до полного окончания строительства. И да,
детские сады, школы и благоустроенные дворы также появятся позже.

Неприятным
сюрпризом может стать многоэтажка, внезапно появившаяся между вашими окнами и
прекрасным пейзажем. Если выбираете квартиру за вид из окна, проверьте, что он
не будет перекрыт будущими корпусами.

Также неприятным моментом может стать плохая транспортная доступность. Это актуально для новостроек, расположенных на окраинах. На первых порах без машины там будет довольно проблематично.

Вечный ремонт

В новой квартире нужно делать ремонт, это очевидно. Причем ремонт будет и у вас, и у ваших соседей. Так как темпы проведения работ у всех разные, то первым жильцам придется часто вздрагивать от звука дрели или упавшей стремянки.

Волна ремонтных работ повторится, когда дом даст усадку. Наружу могут вылезти как мелкие дефекты, так и довольно существенные недостатки. Как правило, это происходит через 5–7 лет, независимо от качества новостройки.

Кому подходит квартира в
новостройке

Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение. И выбор должен основываться не на сиюминутном желании, а на совокупности многих факторов: для чего вам это жилье, как быстро вы хотите въехать, какие параметры дома являются для вас наиболее важными…

Читайте также:  Почти 15% сельхозземель в россии не используют по назначению

Итак, квартира
в новостройке вам подходит, если:

Вам есть где жить

Вы готовы ждать
сдачу дома и завершение ремонта. Например, пожить какое-то время у
родственников или без проблем для семейного бюджета платить за съемное жилье до
тех пор, пока не сможете въехать в новую квартиру.

Вы покупаете квартиру на будущее

Например, для своих детей — старшеклассников или студентов. Вы сможете выбрать из большого количества вариантов, без проблем дождетесь сдачи дома и у вас будет достаточно времени, чтобы обустроить ее для будущих жильцов.

Хотите переехать в квартиру побольше

Например,
планируете завести детей, и вам нужна еще одна комната. Квартира в новостройке
обойдется дешевле, чем такая же по площади, но в готовом доме.

Покупка недвижимости – это инвестиция

Если вы хотите получить максимальный доход от последующей продажи жилья или просто вложить деньги, то вам подойдет покупка квартиры в новостройке на ранних стадиях строительства. Цена за квадратный метр будет ниже на 10–30%.

Покупка квартиры в новостройке: основные риски

13.08.2017 981 0 Время на чтение: 9 мин. Рейтинг: Главные риски при покупке квартиры в новостройке

В этой статье я опишу вам основные риски, которые несет в себе покупка квартиры в новостройке. С одной стороны, покупка жилья в новостройке — это возможность неплохо сэкономить, и стать собственником недвижимости за 40-70% (в среднем) ее стоимости. Но с другой стороны, такая покупка несет в себе и больше рисков в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке. Эти риски нужно осознавать, хорошо понимать, и на основе этого стараться минимизировать. Давайте рассмотрим подробнее, что же это за риски.

Риск 1. «Мыльные пузыри». Самый опасный риск при покупке квартиры в новостройке — риск нарваться на фирму-однодневку, которая, по сути, даже не является застройщиком: просто собирает деньги пайщиков какое-то время, сколько продержится, а потом исчезает, лопается, как мыльный пузырь. Думаю, такие случаи всем известны: о них много пишут в СМИ.

Причем, часто продвинутые мошенники действуют достаточно профессионально, они могут даже создать видимость строительства: огородить какой-то участок, пригнать технику, раскидать стройматериалы, вести какие-то работы для отвода глаз.

Как распознать «мыльный пузырь» вместо реального застройщика?

  1. Сверхнизкая стоимость недвижимости. Мошенники выставляют такую низкую цену, чтобы покупатели теряли бдительность и на фоне ее не обращали внимание на другие важные моменты.
  2. Отсутствие разрешительной документации на строительство. Законодательством определен четкий перечень документов, который должен находиться на руках у застройщика, прежде чем он будет привлекать средства дольщиков. Если хотя бы чего-то из этого списка нет — это весомый повод усомниться.
  3. Недавнее появление на рынке, отсутствие уже сданных объектов. Если объект, в котором вы хотите купить квартиру, первый у застройщика — риск мошенничества очень велик. Безопаснее работать с компаниями, находящимися на рынке уже долгие годы.
  4. Отсутствие компании в реестре строительных организаций. Существует такой единый государственный реестр, который есть в свободном доступе в интернете. И если там нет вашего застройщика — перед вами мошенник.

Риск 2. Банкротство застройщика. Фирма-застройщик может не быть мошенником, но иметь шаткое финансовое состояние, которое приведет к банкротству, что не даст возможности завершить строительство, возникнет недострой. Причиной такой ситуации может стать неграмотное управление компанией, недостаток финансовых ресурсов для строительства, нецелевое расходование средств и т.д.

В определенных случаях законы государства в какой-то степени защищают дольщиков от подобного исхода событий, в других случаях — не защищают, но в целом 100%-й защиты все равно нет.

Чтобы минимизировать этот риск при покупке квартиры в новостройке необходимо:

  1. Выбирать крупных застройщиков с многолетним опытом.
  2. Изучать бухгалтерскую отчетность застройщика (он обязан предоставить ее потенциальному дольщику). Деятельность не должна быть убыточной, баланс компании не должен быть перегружен кредитами и т.д.
  3. Застраховать свое вложение. Есть страховые компании, в которых можно застраховать покупку квартиры в новостройке от риска банкротства застройщика. Да, это стоит дополнительных расходов, но зато существенно снижает риски дольщика.

Риск 3. Возникновение долгостроя. Существенное затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик не обанкротится и будет вести стройку объекта, но только очень медленно, бывают случаи, когда строительство затягивается на несколько лет.

Это может произойти по разным причинам. Например, существенный рост цен на стройматериалы, какие-то проблемы с властями, какие-то юридические споры и суды, и т.д.

На 100% защитить себя от подобного риска невозможно, т.к. сложно угадать, что может произойти. Единственное, что важно: лучше воздержаться от покупки квартир в новостройках, если, например, вокруг земельного участка, на котором будет идти строительство, ведутся какие-то споры.

Также надо отметить, что чем ближе процесс завершения строительства, тем меньше этот риск. Но, одновременно, и дороже квартира.

Обратите внимание, что договором долевого участия должно предусматриваться наличие пени за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта. Однако, на деле эту пеню зачастую получить не так просто — приходиться судиться с компанией, и судебные тяжбы могут затянуться не меньше, чем само строительство.

Риск 4. Многократная продажа. Бывают ситуации, когда мошеннические структуры (чаще всего — это не сами застройщики, а некие посредники) многократно продают одну и ту же квартиру в новостройке разным дольщикам. В результате, когда объект сдается в эксплуатацию, посредник исчезает, а дольщики начинают судиться между собой за право собственности на купленную недвижимость.

Чтобы защитить себя от этого риска, нужно не пользоваться услугами посредников, и не покупать недвижимость через всевозможные серые схемы, не защищающие дольщиков законодательно.

Лучше всего заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком — такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и проверке перед этим, поэтому многократная продажа одной и той же квартиры в этом случае исключена.

Риск 5. Некачественная квартира. Бывает так, что при приеме купленного жилья владелец обнаруживает в нем некий брак. Это может быть что угодно: от кривых стен до плохого напора воды в трубах или некачественной электропроводки.

Как защитить себя от этого риска? Во-первых, при заключении первоначального договора проверить, чтобы в нем были отражены обязательства застройщика по устранению выявленного брака и сроки такого устранения.

Во-вторых, не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока вы не убедитесь, что ее состояние вас на 100% устраивает.

Если сразу нет возможности проверить что-либо (например, работу отопления — оно включится только в сезон) — обязательно укажите это в акте.

Риск 6. Форс-мажорные ситуации. Ну и, наконец, нельзя полностью пренебрегать и риском возникновения форс-мажорных ситуаций, поскольку за период строительства может произойти что угодно.

Пожар, землетрясение, военные действия, революция, промышленная катастрофа и т.д. Все это, согласно договору, дает право застройщику не выполнять свои обязательства перед дольщиками до устранения форс-мажорных факторов.

А когда они будут устранены, и будут ли — тоже вопрос.

Теперь вы знаете, каковы основные риски при покупке квартиры в новостройке, и как их минимизировать. Предупрежден — значит, вооружен. Будьте бдительны!

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

1. Незавершенное строительство

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья.

Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей.

Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика.

Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же.

Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

5 методов глубокой проверки застройщика

4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек

3. Многократная продажа

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье.

Читайте также:  Офис у Кремля можно снять за 55 тысяч

Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам.

Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья

Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки.

Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить.

Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

  • sc0rpi0nce — Fotolia
  • Не пропустите:
  • 5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
  • Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса
  • Виртуальная реальность и покупка квартиры
  • 10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как обманывают при покупке новостройки и как обезопасится от рисков

Жизненные обстоятельства вынуждают граждан улучшать свои условия проживания. Не всем охота приобретать вторичное жилье, так как износ помещений в дальнейшем может обернуться лишними затратами.

Приобретение квартиры в новостройке намного выгоднее в ценовом плане, чем вторичное жилье. В случае приобретения квартиры в строящемся доме ее стоимость будет в разы меньше от построенной, но риск оказаться без денег и без квартиры весьма велик.

Ниже будет приведен перечень возможных ситуаций, которых стоит остерегаться.

Чего же следует остерегаться покупателю новостройки? Какие меры надо предпринять, чтобы себя обезопасить?

Риски при покупке на начальном этапе застройки

Если стройка только началась, имеется опасность, что она и не будет закончена. У застройщика могут внезапно закончиться деньги, либо произойти другие обстоятельства, способствующие отказу от дальнейшего строительства.

Прежде, чем покупать такое жилье, надо обязательно поинтересоваться тем, сколько строится уже имеющаяся часть здания. Если в зачаточном состоянии объект пребывает не один год, то не следует рисковать и приобретать такое жилье.

На основании подобного договора, квартира перейдет в собственность только после завершения строительства.

Законно ли строительство объекта?

В любом деле огромное внимание уделяется правильности оформления документов. Обязательно надо выяснить, имеются ли таковые у застройщика. Застройщик обязан иметь документы, подтверждающие, что оформлено право собственности, аренда на землю, и земля предназначена для жилищного строительства. Большую роль играет и опубликование проектной декларации.

Если документов нет, а застройщик лишь обещает в скором времени их передать, то лучшим решением будет поиск других, более честных вариантов. Без правильно оформленной документации дом не будет принят и сдан в эксплуатацию, а в случае судебного разбирательства, которое может тянуться годами – снесен по решению суда. Заметьте, вернуть обратно вложенные средства будет совсем непросто.

К тому же многочисленные проверки объекта с проблемными документами значительно увеличат ваши финансовые вложения. Застройщик постарается свою проблему решить вашими средствами.

Чья же это фирма?

Случается, что при приобретении квартиры возникает путаница с документами и покупателю предлагают заключить договор с фирмой, которая юридически с застройщиком не связана. Естественно, эту информацию не афишируют, а тщательно маскируют в подписываемых документах. В подобном случае, при возникновении проблем, покупателю будет сложно найти виновное лицо и вернуть потраченные средства.

Дополнительные расходы при оформлении документов

Застройщик, при оформлении документов, может пытаться навязать какие-либо дополнительные услуги, которые едва ли пригодятся покупателю. Но застройщику принесут дополнительные денежные средства. Иногда форма предложения услуги может быть сильно навязчивой: без услуги – нет квартиры.

В качестве таких услуг может выступать:  различное страхование нереальных рисков, которым может быть подвергнута квартира; «услуга за оформление документов по сделке», что составит 1-3% от стоимости квартиры. Можете примерно прикинуть общую сумму этой услуги.

Распространенной является услуга за предварительное оформление права собственности на квартиру после окончания строительства.

Государственная регистрация договора

Надежной защитой для покупателя является регистрация договора в Регистрационной Палате на участие в долевом строительстве.

Заключенным считается договор с момента его регистрации, и только после этого покупатель должен оплатить стоимость квартиры.

Если застройщик предлагает другой вариант, стоит усомниться в его надежности, особенно, если продавец говорит, что договор не регистрируется.

Страховать стройку следует от:

  1. Банкротства застройщика.
  2. Не завершение строительства или неполучение жилья дольщиком.
  3. Не возврата вложенных средств. Страховка обязательна, если объект, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

Что надо учитывать в первую очередь

  1. Самое главное, не попасть к недобросовестному застройщику.

Застройщик должен давать официальную информацию о себе на сайтах, иметь опыт строительства объектов и стаж не менее 5 лет.

Следует пообщаться с другими дольщиками, которые пользовались услугами данной фирмы. Не надо стесняться собрать, как можно более подробную информацию о застройщике. Честной фирме нечего скрывать.

Если вы чувствуете, что есть недосказанность, какие-то отговорки и секреты, не следует иметь дело с этой фирмой.

  1. Соблюдение сроков строительства в предыдущих случаях.

Общаясь с клиентами данной фирмы на форумах, следует выяснить, вовремя ли заканчивалось строительство объектов, выдавались ключи от квартир. Можно лично отправиться к строящемуся объекту и пообщаться с рабочими.

Расспросить их о других объектах, построенных этой фирмой: не нарушались ли сроки строительства, вовремя ли получают зарплату, каковы еще виды деятельности компании.

Это позволит вам составить более полное представление о застройщике.

  1. Надежность банка, осуществляющего кредитование объекта. Солидные финансовые учреждения не работают с ненадежными клиентами.
  2. Документы застройщика.

Очень важно посмотреть документы на землю. Вдруг окажется, что дом построен на землях садоводческого товарищества или того хуже, в природоохранной зоне.

На землях садоводческих товариществ разрешено строительство домов не выше трех этажей и для проживания лишь одной семьи (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).

Дольщик имеет право получить копии документов и с ними обратиться в городскую администрацию, чтобы проверить подлинность документов.

Не лишним будет знакомство с уставными документами организации, свидетельством о регистрации юридического лица, ИНН, проектной документацией на объект.

  1. Следует подписать с застройщиком договор долевого участия до сдачи дома в эксплуатацию.

Это надежнее договора купли-продажи, предварительного договора, вексельного или об инвестировании. Даже, если вам внушают мысль, что никакой разницы между договорами нет – не верьте.

По договору долевого участия, все риски ложатся на плечи застройщика, а по договору инвестирования делятся пополам. В случае с вексельным контрактом, застройщика невозможно привлечь к ответственности за задержку жилья.

В жилищно-строительном кооперативе можно получить незапланированные доплаты и вообще, это вид договоров пока не урегулирован законодательно, следовательно, он самый рискованный для покупателя.

Как видите, разница есть, и она в вашу пользу только по договору долевого участия. Если дом уже сдан в эксплуатацию, можно подписать договор купли-продажи или предварительный договор купли – продажи.

  1. Обязательна консультация с опытным юристом.

Самый лучший вариант, юридическое сопровождение сделки. Договор составляется сложным юридическим языком, и какие-то фразы могут быть непонятны покупателю. А если речь идет о нечестном подрядчике, даже может быть подложен для подписи, вообще другой договор.

  1. Слишком низкие цены должны насторожить.

Солидная компания не будет реализовывать недвижимость задаром. Не будет строить и дешевое жилье низкого уровня.

  1. Если вы приобретаете квартиру на завершающей стадии строительства, обратите внимание на состояние дома: стыки между перекрытиями, следы плесени и влаги на стенах, трещины на бетонных конструкциях, шумоизоляцию и звукоизоляцию. Все это можно обнаружить при визуальном осмотре дома.

Подробнее о договоре

Договор обязательно должен содержать:

  • наименование объекта;
  •  сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • данные о цене, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
  • условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
  • стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
  • условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
  • полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).

Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *