Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

Эскроу и ипотека: итоги года в сфере недвижимости и прогнозы на 2020-й Анна Меньшикова

  • За год рынок недвижимости сильно трансформировался, в 2020 году произошедшие изменения дадут о себе знать

В уходящем 2019 году произошло несколько знаковых событий в сфере недвижимости, которые значительно повлияли на рынок. Вместе с руководителем агентства недвижимости «Ключ риэлт» Константином Никитеевым вспоминаем о самом главном и составляем прогноз на будущее.

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

17 декабря, 10:34

Всего в Барнауле насчитывается уже семь таких застройщиков

Главным событием 2019 года в сфере недвижимости стал переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов с 1 июля. По сути, эскроу – это результат реформы долевого строительства, которая началась в 2017 году.

Согласно изменениям в законе, теперь между дольщиками и строительными компаниями появился посредник – банки, которые выступают гарантом сохранности денег граждан.

По словам Константина Никитеева, это событие в корне изменило рынок долевого строительства.

Кроме того, среди знаковых событий эксперт отметил снижение ставок по ипотеке. В этом году Центробанк четыре раза снижал ключевую ставку, последний раз – в конце октября на 0,5 процентных пункта – с 7,00 до 6,5%.

Следом за ключевой ставкой традиционно снижаются ставки по ипотеке и банковским кредитам. Например, в Сбербанке приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5%, на вторичном рынке — от 8,5%.

«Снижение ипотечных ставок прослеживалось на протяжении всего года. Сейчас мы видим однозначную, а не двузначную цифру, это очень важно», – подчеркнул Никитеев.

Трансформация «вторички»

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

03 декабря, 12:05

Аналитики считают, что покупатели уходят с первичного рынка из-за роста цен и дефицита предложений

За год рынок довольно сильно трансформировался, коснулось это и вторичного жилья.

«Вторичное жилье стали разделять по категориям. Появились объекты, которые не интересны по любой стоимости. Это старый фонд с деревянными перекрытиями. Людям это не интересно, – объясняет риелтор.

– Самые востребованные квартиры на вторичном рынке – до 2000 года постройки, относительно «молодые».  На те, которые «старше», спрос есть, но он постепенно снижается. Люди выбирают не только квадратные метры, но и качество проживания.

Интересна квартальная застройка, инфраструктура вокруг».

Ремонт и площадь

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

14 октября, 7:53

Реальные истории про ремонт. Сколько стоит сделать ремонт квартиры в Барнауле и на чем можно сэкономить

Еще одна прослеживаемая тенденция – отсутствие ремонта в квартирах, выставленных на продажу. Если раньше собственники делали ремонт, чтобы продать жилье подороже, то сейчас это не оправдывает себя.

«Сейчас ремонт в квартире помогает продать жилье быстрее, но добавочной стоимости не дает. Мало того, иногда при продаже не все деньги, вложенные в него, удается вернуть», – объясняет Никитеев.

Также в Барнауле наблюдается тренд на «ужимание» площади жилья. Трех– и четырехкомнатные квартиры становятся меньше. Причем зачастую в ущерб качеству. Тем не менее, по словам риелтора, люди не готовы платить за лишние, нефункциональные квадратные метры:

«Квартиры стали меньше. Одно время рынок ушел в «малогабаритки», было много студий – строили целые дома с такими квартирами, потом ситуация изменилась. На сегодняшний день самые популярные – так называемые «евродвушки» площадью 40-50 «квадратов».

Также эксперт подчеркнул, что сейчас сложилась ситуация, когда, с одной стороны, малогабаритного жилья не хватает, а с другой –  люди не готовы платить сильно возросшую стоимость за маленькие студии.

Например, раньше студию площадью 19 «квадратов» можно было купить за миллион, сегодня цены подбираются к полутора миллионам.  За эти деньги можно купить однокомнатную хрущевку, и многие выбирают именно такой вариант.

Что будет в 2020-м

Эксперт уверен, что в приоритете у покупателей сейчас первичное жилье. Это не просто новая квартира, это новое качество жизни.

В то же время на «первичку» поднимается цена, и в следующем году это продолжится.

Таким образом, разница между ценой вторичного жилья и первичного растет, и в связи с этим может произойти перекос рынка, когда покупателям в какой-то момент будут интересны не новые квартиры.

«Если говорить в целом, в следующем году ставки по ипотеке, я думаю, будут снижаться, цены за квадратный метр жилья будут расти, а спрос – падать. Главная задача – удержать его хотя бы на том уровне, который есть сейчас.

Население богаче не становится, возрастают траты, и не всегда ипотека в приоритете, есть более актуальные траты.

Рынок недвижимости сжимается, а если на это наложить рост цен, который будет в связи с введением эскроу-счетов, можно сделать вывод, что покупателей станет меньше».

Ситуация на рынке недвижимости: мнения экспертов и прогнозы до 2027 года

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиянРост рынка недвижимости продолжится. Пик кризиса в сегменте пришелся на этот год, когда только в столичном регионе основные виды недвижимости выросли на 15 процентов. Падение стоимости нефти и спад платежеспособного спроса ознаменовал собой хорошее начало года. Сыграл свою роль и увеличенный рост процентной ставки по кредитам, снизивший и без того невысокую покупательную способность среднестатистического россиянина.

Многие эксперты в сфере недвижимости предсказывают небольшой, но все-таки рост рынка. Например, по оптимистичному прогнозу рынка недвижимости от президента Сбербанка Германа Грефа ситуация полностью восстановится в течение года.

Рынок недвижимости: прогнозы и мнения

Оптимистичные новости о развитии событий в России теоретически могут воплотиться в реальности. По мнению некоторых экспертов, рынок пойдет вверх. Более того, у сферы недвижимости есть возможность продемонстрировать рекордный рост в долларовом выражении. Это будет возможно по нескольким причинам:

  • Цены прошлого года находятся на уровне всего 2500 долларов за квадратный метр;
  • Период распродаж и акций жилья закончился;
  • Начало роста ставок арендной недвижимости;
  • Низкий процент на ипотеку.

Цена на квадратный метр в столичном регионе провоцирует инвесторов на перспективные вложения. Соответственно, сейчас для многих бизнесменов лучшее время для покупки заветных квадратных метров.

Другой важной новостью является поведение застройщиков на рынке. Огромные скидки, доходившие порой до 35 процентов, мешали им работать в плюс, но в этом году не будет привычных распродаж.

Постепенно начинается рост цен даже на жилье эконом-класса. Для широких слоёв населения он ещё незаметен. При этом, согласно статистике, цены на квадратный метр в последнем квартале поднялись на 1,5 процента.

Прогнозируется рост ставок на арендную недвижимость, что будет провоцировать спрос на покупку квартир в ипотеку, благо нет сигналов к повышению минимальной ставки.

За последние несколько лет процент покупки жилья в ипотеку увеличился до пятидесяти. Фактически каждая вторая квартира в России берется в ипотеку. Для сравнения только одна ипотечная квартира приходилась на 7 покупаемых без заемных средств.

Средняя ставка выдачи ипотеки на сегодняшний день составляет 12,7 против 13,6 %.

Прогноз цен на недвижимость: от эконом-класса до элитного жилья

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиянСтоимость квадратного метра в России колеблется от 90 тысяч 400 рублей в Москве до 25 тысяч 200 рублей в Калмыкии. В течение года цена на недвижимость может снижаться, но глобального падения цен ждать не стоит.

За последний год глобальных изменений в цене квадратного метра не было.

Если брать для примера столичный регион и вторичный рынок, то здесь снижение цены в среднем на квадратный метр составило всего лишь 6 тыс. рублей.

С другой стороны, здесь существует фактор большой переоценки, так как многие квартиры переоценены и банально не продаются из-за завышенной цены. Фактически на вторичном рынке наблюдается стагнация.

На рынке новостроек за последний год произошло повышение цен. Квадратный метр нынче по минимальной цене обойдётся в 75 тысяч рублей.

Независимые финансовые эксперты солидарны во мнении, что стоимость квадратного метра будет повышаться. При этом точные цифры назвать сегодня невозможно. Аналитики сходятся на примерном диапазоне повышения в районе 5–7 процентов.

В этом году застройщики сделают ставку не только на повышение качества строительства нового жилья, но и на обустройство близлежащей территории.

Такие условия диктует рынок, так как покупатель в новых реалиях требует гораздо больше.

За одну сумму в долларах несколько лет назад было возможно рассчитывать только на ипотеку, но, учитывая кризис, застройщики обязаны завлекать среднестатистического покупателя дополнительными преимуществами.

Ситуация на рынке недвижимости: новости, события

Главный тренд года, несмотря на благоприятные прогнозы, — планомерное снижение цен на недвижимость. Российская экономика продолжает сокращаться. Внутренний валовый продукт в этом году избежал глобального падения, показав тенденцию к снижению на 0,7 процента против 3,7 в прошлом году.

Для ситуации на рынке недвижимости, прежде всего, важны два ключевых показателя:

  1. Реальные доходы населения;
  2. Уровень потребительских расходов.

Важно обратить внимание, что реальные доходы просели на 5,5 процента. Уровень расходов также не увеличивается, имея отрицательную динамику в районе 6 процентов.

Ключевым параметром для среднестатических доходов и расходов россиянина является цена на нефть. Сумма в 50 долларов за баррель не сулит положительных изменений, поэтому не стоит ждать глобальных темпов роста экономики в России.

По прогнозу социально-экономического развития страны, реальные доходы населения выйдут на уровень 2013-го только к 2027-му. Опять-таки это самый благоприятный прогноз, не имеющий под собой крепкого фундамента. Если вспомнить прошлые прогнозы даже ведущих экспертов — их проходимость была на уровне тридцати процентов. То есть только каждое третье мнение оказывалось верным.

На основе вышеизложенного логично сделать вывод, что до 2027 года кардинального переворота на рынке недвижимости не будет и не всегда стоит верить позитивным новостям.

Читайте также:  Россияне стали активнее рефинансировать ипотеку

Рост цен на недвижимость: спрос не успевает за предложением

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиянНа современном российском рынке сложилась парадоксальная ситуация, так как рост спроса не успевает за увеличением предложения. Застройщики оказались не готовы к глобальному кризису, охватившему все сферы жизни среднестатистического россиянина.

Таким образом, только без учета Новой Москвы в столичном регионе появилось 3 миллиона квадратных метров жилья. Всё чаще встречается ситуация, при которой дом вводится в эксплуатацию, когда в нём не продано и 80 процентов всех квартир.

Подобное стало возможным после 2012 года, когда было запущено множество новых строек на основе благополучного во всех отношениях финансового периода для России.

Недвижимость: прогнозы до 2027 года

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиянОбъём заявленных проектов на рынке недвижимости очень велик. Продлится ситуация, при которой предложение будет расти, а спрос останется на среднем уровне. Соответственно, ценовая динамика, скорее всего, не изменится. В среднем недвижимость в столичном регионе будет дешеветь в среднем на 10 процентов в сезон.

Эксперты полагают, что квадратный метр жилья потеряет 40 процентов нынешней стоимости к 2027 году, если в стране сохранятся следующие условия:

  • Нефть около 40 долларов за баррель;
  • Рубль по курсу 75 за доллар.

Ближайшие несколько лет пройдут под знаком снижения цен на демократичное жилье. В особенности это касается столичного региона. Наибольший потенциал для кризиса в этой сфере у жилья бизнес-класса. В данный момент цена подобных объектов сильно завышена, а спрос снижается быстрыми темпами, чего не наблюдается в нижнем и среднем ценовых сегментах.

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости — не временный кризис, а объективная реальность нашей страны. По крайней мере, до 2027 года не стоит ждать глобального улучшения финансового положения. Без роста экономики фактически невозможен постоянный рост рынка недвижимости.

Что такое девелопмент, структуру и задачи девелоперской компании, вы можете узнать здесь

Цены на жилье в России: эксперты дали прогноз, упадет ли стоимость недвижимости в 2021

В 2020 году стоимость недвижимости в России росла по нескольким причинам

Цены на жилую недвижимость в РФ бьют все возможные рекорды роста, причем теперь уже в общемировом масштабе. По данным доклада международной консалтинговой группы Knight Frank, проанализировавшей ситуацию с недвижимостью в 56 странах и территориях, в 2020 году Россия заняла четвертое место в мире по темпам роста цен на жилье.

Как следует из доклада Knight Frank, темпы роста цен на жилую недвижимость в России в минувшем году составили 14%. По этому показателю ее опережают лишь Турция, где цены за год подскочили на 30,3%, Новая Зеландия (18,6%) и Словакия (16%). В первую десятку списка вошли также Люксембург (13,6%), Польша (10,9%), США (10,4%), Перу (10,3%), Швеция (10,9%), Австрия (10%).

Почему растем?

На первый взгляд, рост цен на недвижимость в условиях пандемии и экономического кризиса может показаться чем-то странным. Но это лишь на первый, ибо в остальном эксперты находят вполне четкие объяснения происходящему.

По словам руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, в 2020 году стоимость недвижимости в России росла по нескольким причинам: «Во-первых, девальвация рубля на 22% к доллару и на 30% к евро привела к росту стоимости металлов и других строительных материалов.

Во-вторых, сказался эффект от перехода строительной отрасли на эскроу-счета в 2019 году – это длительный процесс, который также отразился на ценах квадратных метров жилья.

В-третьих, ослабление рубля привело к тому, что многие россияне начали инвестировать в недвижимость – покупать квартиры с целью их дальнейшей сдачи в аренду (доля таких сделок выросла на 20%).

И последнее обстоятельство, которое толкнуло цены вверх – это программа льготной ипотеки под 6,5%, за счет которой на рынке недвижимости появился ажиотажный спрос. Цены выросли как на новостройки, так и на вторичном рынке».

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

С ним отчасти соглашается аналитик Институт комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина. По ее словам, значительный рост цен на жилье связан со сложившимся дисбалансом спроса и предложения на рынке. Она также отмечает, что спрос на жилую недвижимость в 2020 г.

был поддержан программой льготного ипотечного кредитования. Однако, при этом, аналитик обращает внимание на то, что несмотря на рост объемов ипотечного кредитования, темпы ввода жилья не были увеличены соответствующим образом. Так, в прошлом году было введено 80,6 млн кв.

м жилья, и это лишь на 0,4% больше, чем в 2019 г.

«Это не значит, что в росте цен на жилье виновата госпрограмма льготной ипотеки, – пояснила изданию «Утро.ру» Наталья Чуркина. – Проблема заключается в отсутствии роста объемов строительства жилья. При этом опыт отдельных прошлых лет показывает, что больше строить возможно. Так, в 2014-2015 гг.

, было введено 84,2 мл кв. м и 85,3 млн кв. м соответственно. Более того, в соответствующем нацпроекте «Жилье и городская среда» определены более высокие цели по вводу жилья, чем мы имеем в реальности. В частности, на 2020 г. стояла цель по вводу 98 млн кв.

м жилья, что на 21,6% больше, чем в итоге было построено».

Ждать ли обвала?

Этим вопросом задаются сегодня многие, кто так или иначе связан с рынком жилой недвижимости. Действительно, складывающаяся ситуация все больше напоминает рыночный пузырь, готовый схлопнуться при первой же возможности.

Однако, опрошенные «Утро.ру» эксперты не склонны считать, что происходящее сегодня на рынке жилья закончится обвалом.

По мнению Артема Деева, его не случится потому, что Центральный Банк охлаждает рынок, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке ипотеки. Помимо этого эксперт ожидает и скорого сокращения спроса на недвижимость со стороны покупателей.

«Сокращение спроса приведет к тому, что и цены не будут расти такими же темпами, как в прошлом году. Этому будет способствовать и сокращение доходов населения – все, кто хотел приобрести недвижимость по низким ипотечным ставкам, это уже сделал», – резюмирует Деев.

С ним согласен и исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов.

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

«Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, так как недвижимость в нашей стране всегда пользуется повышенным спросом.

Во-первых, как средство вложения и приумножения средств, во-вторых, как возможность улучшить свои жилищные условия», – говорит эксперт.

Он связывает рост цен с программой льготной ипотеки, которая должна завершиться к 1 июля 2021 года. После ее окончания, по его мнению, цены на жилье в России должны будут стабилизироваться.

  • Не решение проблемы
  • Впрочем, стабилизация рынка недвижимости предстоящим летом, даже если она действительно произойдет, не будет означать окончательного решения «квартирного вопроса» в стране.
  • По мнению Натальи Чуркиной, сегодня России крайне необходимо увеличение объемов ввода жилья, так как обеспеченность жильем на душу населения в стране в 1,5-2,5 раза ниже, чем в ЕС и США.

«За счет одной лишь программы льготной ипотеки данную проблему не решить, – резюмирует эксперт. – Например, застройщикам также нужно обеспечить возможности доступного долгосрочного кредитования. В таком случае цены на жилье могут пойти вниз за счет расширения объемов предложения, вызванного снижением издержек застройщиков».

Предложение опережает спрос на недвижимость

Цены на квартиры в Москве бьют рекорды. По итогам четвертого квартала стоимость недвижимости на вторичном рынке выросла больше чем на 4%, до 200 тыс. руб. за квадратный метр. Об этом говорится в исследовании аналитиков ЦИАН.

По их данным, удорожание «вторички» стало следствием роста цен на новостройки. И все это происходит на фоне падения спроса на квартиры.

Что еще повлияло на рост цен? И как они будут меняться в ближайшее время? Разбирался Владислав Викторов.

Аналитики называют сразу несколько факторов, которые повлияли на стоимость квартир на вторичном рынке. В ЦИАН главным считают то, что до недавнего времени продавцы занимали выжидательную позицию. Они пытались понять, как будут вести себя застройщики в связи с переходом на эскроу-счета.

Ранее сами девелоперы много раз говорили, что отказ от договоров долевого участия приведет к существенному росту цен на новостройки. Когда стало окончательно понятно на сколько, собственники квартир перешли в наступление и повысили цены.

Впрочем, это не единственный фактор роста, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «Не было каких-то колебаний курса рубля, не было осложнений с точки зрения возможных санкций.

Читайте также:  Чем кризис 2015 года отличается от 2008-го?

Последние полгода еще и сказались несколько локальных историй, например, в ближнем поясе Московской области повышали цены в районах, где недавно открылось метро. В некоторых локациях рост цен превысил и 15-20%».

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

Цены на недвижимость в России росли на протяжении всего года. Правда, происходило это достаточно плавно. По данным аналитиков, в зависимости от региона цифры менялись в среднем на 10-20%. А в июне динамика замедлилась.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет, что любой рост цен связан с повышением спроса на квартиры. И в этом году у россиян было больше возможностей приобрести недвижимость.

А что касается нынешних показателей, то господина Апрелева они не удивляют, ведь конец осени — традиционно лучшее время для покупки квартир: «Весь рост, который произошел до ноября- декабря, был связан со снижением ставки по ипотеке.

Декабрь всегда является наиболее востребованным месяцем, поэтому будет более высокая активность и, соответственно, более высокая ликвидность. Но в январе, до середины февраля обычно рынок замирает».

Читать далее

Впрочем, последние два месяцев участники рынка наблюдают снижение спроса на недвижимость, хотя и незначительное. По данным Росреестра, с января по октябрь зафиксировано на три с небольшим процента меньше сделок, чем годом ранее.

Да и в целом в последнее время существенно увеличился срок, за который можно продать квартиру — в среднем это полгода, а в случае с элитной недвижимость — полтора года.

По мнению президента информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, рост стоимости «вторички», о котором говорят аналитики, не связан с реальной ценой недвижимости. Ведь цифры, указанные в объявлениях, к моменту, когда будет подписан договор, могут существенно измениться.

«Растут цены предложения, а не цены реальных сделок.

Сейчас высокий процент скидок при реальной сделке. Данных по фактической стоимости квартир никто не предоставляет. Значительное большинство участников сделок минимизировало свои налоговые отчисления и, соответственно, занижало в договорах свои сделки. Когда не будет продаж, цены будут опускаться»,— пояснил Крапин.

Главное событие на рынке недвижимости по мнению россиян

В целом аналитики говорят, что в следующем году резких колебаний на рынке не будет. Многое будет зависеть и от того, смогут ли россияне в 2020-м брать ипотеку на более выгодных условиях. Если ничего не изменится, то сильнее всего будут дорожать квартиры в районах, где появляется новая транспортная инфраструктура.

Помимо Москвы, растут цены на недвижимость еще и в Санкт-Петербурге. Там стоимость «вторички» достигла рекордных показателей. Сейчас квадратный метр в городе обойдется более чем в 125 тыс. руб.

Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости

Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.

Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.

Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:

  • — запрет строительства апартаментов;
  • — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
  • — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
  • — ужесточение норм градостроительного проектирования;

— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.

Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:

— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.

Дефицит рабочей силы на стройках

Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.

Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».

По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.

Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:

— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.

Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.

В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.

Рост стоимости строительства

Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.

Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.

Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.

Дополнительные расходы застройщиков

Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.

Запрет формата апартаментов

Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.

«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.

Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.

Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.

Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.

Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.

Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.

Рост стоимости перевода земель

Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.

В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Читайте также:  Верховный суд: оформлять право собственности на недострой нельзя

Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.

По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.

Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.

Что ждать рынку недвижимости в 2021 году

Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.

Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.

Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.

2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.

Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.

Что будет с ценами на жилье?

2020-й год для россиян выдался непростым: коронавирус и экономические проблемы серьезно осложнили жизнь миллионов людей. На грани коллапса внезапно оказались целые отрасли. Но для рынка жилой недвижимости этот период прошел довольно мягко.

Поддержка государства и желание людей сохранить деньги в чем-то «реальном» привели к тому, что продажи квартир, которые поначалу упали, вскоре побили докризисные рекорды.

Но трудности еще не закончились и вопрос, что ждет рынок дальше, волнует и покупателей, и продавцов. Об этом мы расспросили экспертов. 

Основным отличием кризиса-2020 от всех предыдущих экономических неурядиц стало нетипичное поведение Центрального Банка России. Регулятор несколько раз снижал ключевую ставку, делая кредиты для населения более доступными. Ранее в сложные моменты ставка всегда росла.  

«Так было, например, в декабре 2014-го года, когда ипотека стала недоступной для массового потребителя. В итоге спрос на рынке упал, а цены на недвижимость показали отрицательную динамику. В этот раз ситуация диаметрально противоположная — проценты по ипотеке опустились до рекордно низких значений», — объяснил директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. 

По его словам, вкупе с программой льготной ипотеки на новостройки под 6,5% это позволило избежать обвала рынка недвижимости. Согласно данным «Этажей» только за минувшее лето спрос на первичном рынке вырос на 50%, а на вторичном — на 40-42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Средняя стоимость новостроек с начала года выросла на 9,6%; наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры

Свою роль в спасении отрасли сыграли и факторы, напрямую с недвижимостью не связанные. Например, на фоне изменения ключевой ставки снизилась доходность от банковских вкладов, а государство вдобавок ввело НДФЛ на проценты по ним.

Из-за проблем в экономике и конфликтов вокруг цен на нефть также серьезно просел курс рубля.

Поэтому многие россияне начали искать альтернативные варианты сбережения средств, и на первый план тут вышла проверенная временем схема «вкладывай в квадратные метры». 

Что будет с ценами на жилье

Наложившись друг на друга, все эти обстоятельства серьезно подстегнули продажи недвижимости в кризис. Но строить в это время у нас больше не стали, поэтому ажиотаж привел к тому, что цены на недвижимость после карантина начали расти ускоренными темпами.      

«Средняя стоимость новостроек с начала года, по нашим оценкам, выросла на 9,6%. Наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры, где средняя цена выросла на 11%. „Двушки“ подорожали на 6%, а вот трехкомнатные прибавили в цене только 4%», — поделился данными Ильдар Хусаинов. 

По словам директора «Этажей», сейчас рынок недвижимости находится в откровенно перегретом состоянии. С одной стороны, еще не исчерпал себя отложенный спрос после карантина. С другой, в банки в последнее время активно шли те, кто боялся, что программа льготной ипотеки скоро закончится.

Текущая ситуация во многом является искусственной: рост интереса к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения реального дохода россиян

В итоге сейчас мы видим классический пример из учебника экономики, когда предложение не успевает за спросом. В такой ситуации двух вариантов ответа на вопрос, подорожают ли еще квартиры в 2020-м году, быть не может.

Многие застройщики сегодня поднимают цены уже на нулевом этапе строительства, ведь если все квартиры раскупят по минимальной стоимости, возведение дома с учетом длительности этого процесса, инфляции и прочих факторов, может стать экономически невыгодным. 

При текущей динамике к концу года рост цен на новостройки может достигнуть 15%. Но это средний показатель — особо ликвидные варианты, по словам Хусаинова, способны вырасти в цене и на 40%.

И такие примеры уже есть: в особо популярных жилых комплексах за август студии «подросли» на 41%.

Рынок вторичного жилья, по прогнозам эксперта, покажет более сдержанный рост, и  средняя стоимость квартир по итогам года там увеличится на 9-12%.

Дальнейшие перспективы рынка 

Благодаря взвешенной политике Центробанка и удачному стечению обстоятельств рынок жилой недвижимости удалось спасти от серьезных потрясений. Но при этом нельзя не отметить, что текущая ситуация во многом является искусственной. Рост интереса россиян к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения их реального дохода, отмечаемого в последние несколько лет. 

Команда аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемая Олегом Репченко, считает это потенциально опасным: 

«В ближайшие месяцы, примерно до нового года, цены будут расти, а затем рынок встанет, потому что у покупателей закончатся деньги, а у продавцов — адекватные по цене квартиры», — полагают аналитики.  

Кризис, охвативший практически все развитые страны, на самом деле еще далек от своего завершения. Риск повторного всплеска заболеваемости коронавирусом, общая экономическая нестабильность, политические разногласия ведущих держав и другие факторы продолжают негативно влиять на обстановку.   

Если ключевая ставка в будущем все-таки пойдет вверх, это сделает ипотеку менее доступной, а значит, цены на недвижимость в кризис постепенно снизятся

С этой точки зрения не суть важно, подорожает ли недвижимость в 2020-м году. Ведь в общемировом масштабе на этом рынке все равно продолжается рецессия, пострадать от которой так или иначе придется и России. В недавно выпущенном отчете аналитики консалтинговой компании Cushman & Wakefield предсказали, что дна глобальный рынок недвижимости достигнет только к концу 2021-го года.       

По их мнению, нулевые процентные ставки по ипотеке, действующие во многих странах, лишают их правительства возможности дальнейших маневров в случае обвала. Поднимать их будет уже поздно, а опускать просто некуда. 

В похожих условиях, по словам Ильдара Хусаинова, находится и Россия. Развитие ситуации на рынке, в первую очередь, будет зависеть от политики Центробанка по отношению к ключевой ставке. Если под давлением экономических факторов она все-таки пойдет вверх, это сделает ипотеку менее доступной, а значит, цены на недвижимость в кризис постепенно снизятся.  

Но в «Этажах» все же склоняются к тому, что ЦБ займет достаточно либеральную позицию и резких взлетов или падений ставки в ближайшее время не допустит. Поэтому динамика цен сохранится на текущем уровне. 

Однако, в обоих вариантах развития событий нужно помнить, что год от года россияне становятся беднее. И если данный тренд не удастся переломить, спрос на этом рынке рано или поздно споткнется о неплатежеспособность клиентов вне зависимости от того, что будет с ценами на недвижимость.   

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *