Группа «Эталон» — российский девелопер жилой недвижимости, деятельность компании сосредоточена в двух регионах: Москве и Санкт-Петербурге. Продажи в этих двух регионах приблизительно равны, небольшое преимущество по продажам в метрах в Санкт-Петербурге и в денежном выражении в Московском регионе.
Крупнейший акционер группы — ПАО АФК «Система», которой принадлежат 25,6% акций. Система купила акции в феврале 2019 года за 226,6 млн долларов, то есть вся компания оценивалась в 885 млн долларов, с премией к рыночной оценке в 35%. С марта 2020 года депозитарные расписки на акции компании начали торговаться на Московской бирже.
Одна депозитарная расписка закрепляет за собой права на одну акцию.
Эталон по объемам реализации в денежном выражении занимает 3-е место среди публичных девелоперов, торгующихся на российской бирже, опережая новичка ГК «Самолет», который провел IPO в конце октября 2020 года. ПИК по результатам недосягаем для конкурентов, остальные компании, среди которых «Эталон», по результатам близки друг к другу.
Операционные показатели
Операционные показателиРезультаты публичных компаний в 2020-ом году можно назвать позитивными для ЛСР и ПИК, и скорее негативными для «Эталона». Компания за 9 месяцев сократила продажи в метрах на 19%, и даже выросшая на 18% цена не смогла компенсировать падение продаж в рублях, которое составило 4% относительно 9 месяцев 2019 года. И ПИК, и ЛСР в 2020 году смогли нарастить продажи в деньгах на 18%.
Спад в 4% по продажам у «Эталона» — плохой результат, даже несмотря на то, что в целом экономика России упала сильнее. У такого роста продаж среди конкурентов есть несколько обоснований.
С момента перехода на новый формат реализации через эксроу-счета, количество девелоперов начало сокращаться, только за 2 полугодие 2019 года их количество сократилось на 14%, при этом с 2018 года количество банкротств среди застройщиков увеличилось вдвое, до 508 в год.
По последним данным, за первое полугодие 2020 года доля прибыльных компаний составила 65%, полугодовые данные не совсем корректны, так как основной объем выручки приходится на 2 полугодие, но динамика снижения количества прибыльных организаций в секторе прослеживается последние 4 года, в 2016 году их было 81,7%.
То есть сектор сжимается, а доля крупных компаний растет.
И вторая, возможно, ключевая причина — низкие ставки по ипотеке. На 1 октября она составляет 7,32%, при этом общая задолженность по ипотеке выросла на 18% с октября прошлого года, а количество заключенных контрактов на 37%.
Финансовые показатели
Финансовые показателиС точки зрения финансовых показателей у компании также не все гладко последние годы. Годовой убыток на 30 июня 2020 года составляет 2,2 млрд рублей. Остальные публичные конкуренты прибыльны, даже новичок Московской биржи «Самолет» имеет годовую прибыль в 1 млрд рублей.
| Выручка, млн руб. | 111 931 | 75 636 | 315 581 | 50 406 |
| Операционная прибыль, млн руб. | 17 529 | 5 157 | 71 614 | 5 007 |
| EBITDA, млн руб. | 22 382 | 10 090 | 69 999 | 7 700 |
| Рентабельность операционной прибыли, % | 15,7 | 6,8 | 22,6 | 9,9 |
| Рентабельность EBITDA, % | 20 | 13,3 | 22,2 | 15,3 |
| Чистый долг/EBITDA | 1,28 | 2,39 | 1,4 | 1,98 |
Кроме низкой рентабельности, долговая нагрузка у «Эталона» выше, чем у конкурентов. При текущем уровне ставок, значение 2,39 находится скорее в нейтральной зоне. Но ситуация у девелоперов нестандартная, и классическое рассмотрение долга как исключительно кредитной нагрузки не совсем корректно.
Дело в том, что финансирование происходит через эксроу-счета, здесь появляется термин «значительный компонент финансирования». До 2018 года выручка девелопера признавалась, когда объект введен в эксплуатацию, то есть в тот момент, когда у застройщика нет риска не завершить строительство.
Сегодня застройщик признает выручку по мере строительства, и этот риск отсутствует с точки зрения отчетности. Но так как финансирование происходит через эскроу-счета, по кредиторской задолженности компания также платит проценты.
В отчетности Эталона за 2019 год 7,7 млрд финансовых расходов, при этом величина кредитов и займов в среднем за год составляла 38 млрд рублей. В комментарии раскрыто, что 2,6 млрд составил как раз значительный компонент финансирования.
| EBITDA | 22 382 | 10 090 | 69 999 | 7 700 |
| Чистый долг | 28 753 | 24 106 | 97 768 | 15 259 |
| Кредиторская задолженность | 80 287 | 54 553 | 165 923 | 46 673 |
| Долг/EBITDA | 1,28 | 2,39 | 1,4 | 1,98 |
| Долг+кредиторская/EBITDA | 4,87 | 7,8 | 3,8 | 8 |
По графику чистого долга заметно резкое его увеличение к концу 2019 года. Такой рост связан с приобретением 100% «Лидер-инвест» — дочерней компании нового собственника «Эталона», АФК «Система». 100% акций «Эталон» купил за 29,8 млрд рублей.
Достаточно сомнительная сделка по сумме оплаты, так как по финансовым мультипликаторам «Лидер-инвест» вышел очень дорогим: P/S = 2,2 (у «Эталона» — 0,5; ПИК — 1,2; ЛСР — 0,81). При этом, самая большая годовая прибыль компании составляла 2,2 млрд рублей, и была получена в 2016 году.
С 2017 года средняя годовая прибыль составляла 325 млн рублей. Впрочем, проводить подобные сделки для «Системы» — это рядовое событие.
Внутри группы «Эталон» важной для результатов является 100% дочерняя компания ЛенСпецСМУ. Выручка составляет 45 млрд рублей, занимая 60% от консолидированной выручки всей группы. При этом ЛенСпецСМУ на 30 июня 2020 года заработал 4,2 млрд операционной прибыли и 1,2 млрд чистой прибыли.
Это один из худших результатов в истории, впрочем, как и у «Эталона», который заработал за аналогичный период 5,2 млрд операционной прибыли и 2,1 млрд чистого убытка.
ЛенСпецСМУ выпускает отчетность раньше, чем головная компания, поэтому возможно заранее определить вектор финансовых результатов, который будет в отчетности у «Эталона».
Сколько могут стоить ценные бумаги «Эталона»?
Затратный подход
Собственный капитал последние 3 года превышал значение рыночной капитализации, сегодня это отношение составляет 0,75, что дает оценку в 170 рублей за акцию, +34% к текущей цене.
Вот только рентабельность собственного капитала в 2018 и 2019 году составляла в среднем 3,5%, а по итогам первого полугодия 2020 года ушла в отрицательную зону, так что апсайд по затратному подходу достаточно условный.
Сравнительный подход
Исходя из взвешенной оценки по мультипликаторам (поля обозначенные желтым), оценка компании по сравнительному подходу может проходить на уровне 185 рублей за акцию (+46%). Выделяется неоцененность портфеля проектов, оценку по которому дает независимый оценщик. Проекты оценены в 188 млрд рублей при 37 млрд капитализации.
По этому показателю «Эталон» — самая дешевая компания в секторе с запасом. По мультипликаторам, которые связаны с выучкой, компания также выглядит недооцененной относительно сектора. Но, повторюсь, эта оценка связана с тем, что компания слабее по рентабельности относительно конкурентов, и в рыночной цене присутствует дисконт для данных показателей.
Если опираться на мультипликатор EV/EBITDA, оценка проходит на уровне в 144 рубля за акцию (+13%).
| В млн руб. | ЛСР | «Эталон» | ПИК | «Самолет» |
| Капитализация | 90 622 | 37 459 | 375 823 | 57 300 |
| Чистый долг | 28 753 | 24 106 | 97 768 | 15 259 |
| EV | 119 375 | 61 565 | 473 591 | 72 559 |
| Выручка | 111 931 | 75 636 | 315 581 | 50 406 |
| Валовая прибыль | 33 242 | 18 503 | 89 836 | 10 910 |
| Операционная прибыль | 17 529 | 5 157 | 71 614 | 5 007 |
| EBITDA | 22 382 | 10 090 | 69 999 | 7 700 |
| Чистая прибыль | 8 178 | -2 144 | 53 484 | 1 075 |
| Продажи недвижимости | 93 042 | 75 299 | 252 425 | 54 600 |
| Портфель проектов | 206 955 | 188 499 | 587 025 | 117 559 |
| Рентабельность операционной прибыли, % | 15,7 | 6,8 | 22,6 | 9,9 |
| Рентабельность EBITDA, % | 20 | 13,3 | 22,2 | 15,3 |
| Долг/EBITDA | 1,28 | 2,39 | 1,4 | 1,98 |
| Собственный капитал | 83 474 | 50 805 | 128 204 | 5 950 |
| ROE | 9,80 | -4,22 | 41,72 | 18,07 |
| P/BV | 1,09 | 0,74 | 2,93 | 9,63 |
| P/S | 0,81 | 0,50 | 1,19 | 1,14 |
| P/E | 11,08 | -17,47 | 7,03 | 53,30 |
| EV/EBITDA | 5,33 | 6,10 | 6,77 | 9,42 |
| P/Портфель | 0,44 | 0,20 | 0,64 | 0,49 |
| P/Продажи | 0,97 | 0,50 | 1,49 | 1,05 |
Доходный подход
С 2020 годом уже, кажется, все понятно, низкая ставка по ипотеке обеспечила девелоперов контрактами, которые надо выполнять. При этом, себестоимость строительства у всех девелоперов выросла. Думаю, что данная тенденция будет актуальна и в 2021 году.
Каков предел снижения ставок? ЦБ на последних заседаниях оставлял ключевую ставку без изменений, и достаточно осторожно говорил про ее возможное снижение.
При этом, на рынке с началом второй волны роста заболеваний, может потребоваться ликвидность, которую ЦБ обеспечит через дальнейшее смягчение денежной политики, а значит, вероятность понижения ключевой ставки до 4% и ниже далеко не нулевая.
В 2021 году еще больше объектов строительства будет финансироваться через эскроу-счета, а значит, снижения финансовых расходов за счет снижения ставки мы все равно не увидим, так как долговая нагрузка застройщиков вырастет. Мой прогноз по денежному потоку компании достаточно консервативный. В 2021 — 2024 году компания сможет зарабатывать 2-3 млрд денежного потока, при текущем уровне ставок это дает оценку в 45 млрд рублей или 150 рублей за акцию, что близко к текущим ценам.
Резюме
Компания выглядит интересной с точки зрения соотношения выручки и рыночной капитализации, но если рассмотреть рентабельность выручки, перспективы «Эталона» довольно сомнительны.
Собственник, в лице АФК «Система» всегда заинтересован в дивидендах, а значит миноритарному акционеру не стоит сильно волноваться за наличие выплат и высокой дивидендной доходности. Последние 3 года дивиденд составлял 12 рублей на расписку, независимо от финансового результата.
Дополнительно к этому, собственник уже провел одну интересную сделку, выведя через продажу дочерней компании часть средств, и поднял долговую нагрузку до исторических максимумов.
В ситуации высокой долговой нагрузки и необходимости выплачивать дивиденды, превышающие значения прибыли, финансовое положение не станет стабильней — долг будет только расти, а финансовые результаты следующих за выплатой дивидендов лет будут ухудшаться. На мой взгляд, текущая рыночная котировка проходит на справедливом уровне и потенциала роста в ценной бумаге нет.
Айдару Метшину приглянулся «Эталон»: в Нижнекамске могут свернуть соципотеку
Федеральный застройщик идет в Казань через город нефтехимиков
Группа «Эталон», портфельная компания АФК «Система», может стать одним из первых крупных федеральных застройщиков, кто выйдет на рынок жилой недвижимости Татарстана.
Как стало известно «Реальному времени», питерская команда Группы компаний «Эталон» организовала первую закрытую презентацию инвестиционных возможностей в Нижнекамске, который, скорее всего, рассматривается как «точка входа» в Казань. Правда, вызывает вопросы дальнейшая реализация республиканской программы социальной ипотеки в Нижнекамске.
«Потребность в городе закрыли, очередей нет, поэтому они [работники] не нуждаются в жилье по соципотеке», — пояснил журналистам замминистра строительства и архитектуры Татарстана Ильшат Гимаев, сделав оговорку, что при необходимости программа возобновится.
Нижнекамск может стать пилотным полигоном для вхождения одного из ведущих федеральных застройщиков в Татарстан.
Входящая в топ-10 крупных девелоперов России Группа «Эталон» и власти города намерены подписать соглашение о развитии проектов жилищного строительства в нефтехимической столице республики, сообщили источники, близкие к Минстрою РТ.
Перед началом отчетной сессии Нижнекамского горсовета, питерская команда «Эталона» провела закрытую презентацию для мэра города Айдара Метшина. Информацию об этом «Реальному времени» подтвердили в администрации Нижнекамского района. Однако всех подробностей встречи не раскрыли.
По сведениям источников, первая презентация Группы компаний «Эталон» носила общий ознакомительный характер: в ней не было указано ни жилых проектов, ни конкретных площадок под будущую застройку. Похоже, что компания должна была просто формально представиться, рассказывает собеседник «Реального времени». «По всей видимости, по этой причине прессу не приглашали», — рассуждает он.
Знакомство с застройщиком длилось недолго — около 20 минут, после чего команда ГК «Эталон» покинула здание горсовета. О чем договорились стороны, осталось неизвестным. Официальный пресс-релиз мэрии Нижнекамска по этому поводу не выпускался, а пресс-служба самого девелопера отозвалась на запросы СМИ обтекаемыми формулировками:
— В рамках своей стратегии Группа «Эталон» рассматривает возможность присутствия в ряде российских регионов. При этом на сегодняшний день нет никаких принятых решений о выходе в какой-либо регион, — ответили в компании, обойдя вниманием поездку в Нижнекамск.
Перед началом отчетной сессии Нижнекамского горсовета, питерская команда «Эталона» провела закрытую презентацию для мэра города Айдара Метшина. vk.com/nknews
Тем не менее факт переговоров между властями Нижнекамска и ГК «Эталон» «Реальному времени» подтвердили в Министерстве строительства и архитектуры РТ.
— Пока есть намерения, — сообщил замминистра строительства Ильшат Гимаев. — Исполком Нижнекамска готовит, но пока информацию [от них] не получили. Конкретно можно будет говорить, когда заключат соглашение с исполкомом, — пообещал он.
В первой десятке застройщиков рф
Группа «Эталон», портфельная компания АФК «Система», входит в первую десятку застройщиков России. По данным рейтинга, опубликованного на сайте Единого ресурса застройщиков, компания занимает 10-е место. По итогам 2020 года девелопер ввел в эксплуатацию 540 тыс. кв. м жилья в Москве и Санкт-Петербурге. Всего же с момента создания компания сдала в эксплуатацию 7,5 млн. кв. м.
По динамике роста продаж она входит в первую тройку. По данным исследования ИК «Атон», лучшие результаты показали три игрока ГК ПИК», «Группы ЛСР» и «Эталон», в стоимостном выражении рост 42%, 12% и 3% соответственно. Все застройщики повысили цены на жилье в среднем на 15—20%.
В 2019 году группа «Эталон» приобрела 100% акций компании АО «Лидер-инвест» — одного из крупнейших игроков на московском рынке жилой недвижимости по размеру земельного банка и количеству проектов, доступных для приобретения.
Крупнейшим акционером является АФК «Система» Владимира Евтушенкова. government.ru
Крупнейшим акционером Etalon Group является АФК «Система» Владимира Евтушенкова (25,6%). Основателю девелопера Вячеславу Заренкову принадлежат 5,7% акций, фонду Baring Vostok — 3,8%. Еще 1,6% владеет менеджмент Etalon Group, free float — 62%.
Аналитики прогнозируют рост объемов продаж в 2021 году. «У «ГК ПИК» больше возможностей для сохранения высоких темпов роста за счет обширного земельного банка, в то время как ограниченное количество проектов в Московском регионе у «Группы ЛСР» и небольшой земельный банк в Санкт-Петербурге у Etalon могут сдерживать их рост», — считают аналитики «АТОН».
Интерес к регионам у ГК «Эталон» возник после подписания трехстороннего соглашения с ключевыми институтами развития. Как известно, в январе этого года Госкорпорация ДОМ.РФ, банк ДОМ.РФ, АФК «Система» и Группа «Эталон» договорились о стратегическом сотрудничестве в сфере жилищного строительства.
Стороны договорились о совместной реализации проектов жилищного строительства и комплексного развития территорий, а также о формировании фонда арендного жилья на базе проектов по строительству многоквартирных домов. Институты развития обязались финансировать инвестпроекты Группы «Эталон» путем открытия целевых кредитных линий и реализации льготных программ ипотечного кредитования на ее объектах.
Власти Нижнекамска решили привлечь федерального застройщика, так как в городе практически прекращено строительство коммерческого жилья. VIRTES-DOC/skyscrapercity.com
Соципотека идет на спад
Власти Нижнекамска решили привлечь федерального застройщика, так как в городе практически прекращено строительство коммерческого жилья. По словам городских риелторов, в последние 3 года здесь велась интенсивная застройка по программе социальной ипотеки.
— Ежегодно сдавалось по 200 тысяч кв. м, которые распределялись между работниками промышленных предприятий. Первичное жилье не попадало в коммерческий оборот — только вторичное.
Самым распространенным типом жилья в сделках являются квартиры в пятиэтажных «хрущевках» 84-й или 85-й серии. Стоимость колеблется от от 45 до 65 тысяч рублей за «квадрат».
Если двухкомнатная квартира по соципотеке обходится в 2,2 млн рублей, то на вторичном рынке — около 3 млн рублей,— рассказал представитель местного агентства недвижимости.
По его мнению, первичный рынок коммерческого жилья подавлен массовой застройкой по программе социальной ипотеки.
Как стало известно «Реальному времени», в Нижнекамске всерьез обсуждается снижение темпов строительства соципотеки. По данным источников, речь идет о возможном сворачивании программы.
— Насколько я знаю, потребность закрыта, очередей нет, поэтому пока они не нуждаются в жилье по соципотеке, — пояснил журналистам замминистра строительства Ильшат Гимаев. — А со временем, когда новые производства появятся, они обязательно вернутся.
В Госжилфонде при президенте РТ сообщили следующие планы по вводу объемов жилья в городе: «По итогам 2020 года построено 4 дома на 530 квартир, или 32 тыс. кв. м. На 2021 год запланировано 5 домов на 669 квартир, или 41 тыс. кв. м. Всего ГЖФ обеспечил жильем 16 тысяч семей в Нижнекамске».
Источники «Реального времени» утверждают, что сдача 75 тысяч кв. м может послужить отправной точкой для снижения объемов ввода новостроек по льготной программе так как потребности города в таком типе жилья будут покрыты. Для сравнения: по итогам этого года Татарстан планирует сдать 2,6 млн кв. м.
жилья.
«Эталон» — не первый федеральный застройщик, кто выходит на рынок жилья в Татарстане. Так, например, ижевский «Талан» давно вышел за пределы Удмуртии и строит дома в Перми, Уфе, Тюмени, Твери, а в нашей республике — в Набережных Челнах, где возводит ЖК «Сердце города» на 45 тыс. кв.
м в 19-м комплексе и более масштабный проект почти на 700 тыс. «квадратов» — микрорайон «Притяжение» в центре автограда. Под него «Талан» заявлял вложения на уровне 26 млрд рублей. Еще в прошлом году компания рассматривала возможность приобретения участка и в Казани, однако пока что-то не срослось.
Аналогичные цели — выйти через Нижнекамск на рынок столицы республики и у «Эталона», убеждены эксперты.
Нижнекамск — это «точка входа» в Казань
— Мало кто верит, что ГК «Эталон» придет в Нижнекамск, если ей не гарантируют площадки в Казани. Я думаю, что это будет стартовый проект, чтобы войти в Казань, — уверен глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
Собеседник издания отметил, что Нижнекамск — город с малой численностью населения, где годовой объем продаж — 500 квартир. Для сравнения: в Казани в год реализуют 10—15 тысяч квартир.
— А теперь вопрос на «засыпку»: какова прибыльность строительства/продаж в Санкт-Петербурге и Нижнекамске? Но если «Эталон», действительно, зайдет в Нижнекамск, то он будет первым коммерческим застройщиком. Его приход станет хорошим событием для членов Гильдии риелторов РТ. Ведь в Санкт-Петербурге он работает с риелторами, — добавил Савельев.
Однако, по его информации, заход нового застройщика в регион — пока на уровне намерений, и пока никаких площадок здесь компания не подбирала: «Например, ПИК вроде бы зашел в Казань, но у него есть площадка в районе Царицынского бугра между «Унистроем» и «Ак Барсом», а у «Эталона» нет площадки. Поэтому говорить о том, что зайдут — пока рано». Глава гильдии напомнил, как срывались подобные переговоры: «10 лет назад участвовал в презентации казахстанской строительной корпорации «Базис» для мэрии Казани. Целый год обсуждали, но так и не зашли».
Глава компании Smart managemet Александр Лефель отметил, что многие федеральные игроки смотрят на Казань, которая показывает высокий уровень цен, стабильный спрос и растущий город:
— «Эталон» больше специализируется на массовом жилье, нежели в бизнес-классе. Будет достойная конкуренция — все подтянутся, повысится качество. Странно, что выходят не в город Казань, а в Нижнекамск, — удивляется он.
Тем не менее собеседник издания уверен, что питерский застройщик идет покорять Казань, а Нижнекамск — лишь транзитный пункт на этом маршруте.
НедвижимостьЭкономикаИнвестицииБизнес Татарстан Нижнекамский муниципальный район РТМетшин Айдар РаисовичМинистерство строительства архитектуры и жилищно-коммнуального хозяйства РТГильдия риэлторов РТСавельев Андрей ЮрьевичГимаев Ильшат Сахапович
Гк «эталон» планирует развивать модульное домостроение и выходить на новые рынки | «асн-инфо»
Эталон
ГК «Эталон» планирует развивать модульное домостроение и выходить на новые рынки
Источник: urbanlook.ru
- Группа «Эталон» намерена развивать альтернативные кирпично-монолитной технологии формы домостроения, включая технологии крупноузловой сборки, модульного домостроения и строительства из CLT панелей.
- Об этом, в частности, говорится в новой стратегии компании, утвержденной по результатам Совета директоров, прошедшего на Кипре в городе Лимассол.
- Принятая Стратегия предполагает значительную цифровую и технологическую трансформацию бизнеса при сохранении фокуса на развитии проектов жилой недвижимости, а также развитие комплементарных видов бизнеса.
- Вместе с тем, Группа «Эталон» планирует продолжить использовать применявшуюся ранее технологию кирпично-монолитного домостроения.
- Также в Стратегии говорится, что «Эталон» намерен развивать уже имеющийся опыт внедрения технологий BIM и создать на его основе систему типового проектирования.
- В планах компании – укрепление на старых рынках и дальнейшая географическая экспансия.
«Группа «Эталон» намерена компенсировать возникший дефицит предложения в Санкт-Петербурге в течение 2020 – 2021 гг., а затем выйти на стабильный уровень портфеля жилой недвижимости в Московском регионе и Санкт-Петербурге за счет ежегодного пополнения земельного банка на величину реализованной в течение года недвижимости», – отмечается в документе.
При условии достижения устойчивой динамики роста операционных и финансовых показателей на стратегическом горизонте, «Эталон» рассмотрит возможность выхода в другие российские регионы – города со стабильным спросом, высоким уровнем доходов и цен на недвижимость.
«Приоритетной формой для географической экспансии остается выход в партнерстве с сильным локальным игроком, однако в условиях резкого сокращения локальных игроков на фоне неспособности реализовывать проекты по новым правилам, вступившим в силу с 1 июля 2019 года, Группа «Эталон» может рассмотреть возможность органического выхода в тот или иной регион для консолидации рынка и получения конкурентных преимуществ доминирующего игрока», – говорится в стратегии.
автор:
Андрей Стен
источник:
ASNinfo.ru
Петербургский строительный гигант будет скупать мелких застройщиков :: С.-Петербург :: РБК
Пресс-служба ГК «Эталон»
Группа компаний «Эталон» заявила о готовности приобретать региональные девелоперские компании. По мнению аналитиков, застройщика могут заинтересовать рынки в городах-миллионниках в Сибири и Южном федеральном округе. В столичных регионах ГК намерена сконцентрироваться на покупке новой земли.
Органический выход
О том, что «Эталон» рассматривает возможность выхода в «города со стабильным спросом, высоким уровнем доходов и цен на недвижимость», говорится в обновленной стратегии группы до 2024 года.
«Приоритетной формой для экспансии является выход в партнерстве с сильным локальным игроком.
Однако в условиях сокращения числа локальных игроков после введения проектного финансирования компания рассмотрит и возможность органического выхода в тот или иной регион», — уточнила пресс-служба «Эталона».
В нынешних регионах присутствия — Петербурге, Москве и Московской области — компания планирует выйти на стабильный уровень портфеля жилой недвижимости за счет ежегодного пополнения земельного банка на величину реализованной в течение года недвижимости.
«Эталон» также заявил о развитии новых технологий строительства.
Если раньше компания активно использовала кирпично-монолитную технологию домостроения, то сейчас она сообщила о развитии альтернативных (и, по словам экспертов, более дешевых) технологий: крупноузловой сборки, модульного домостроения и строительства из CLT-панелей. Это позволит застройщику «сократить издержки и сроки строительства», отметили в пресс-службе компании.
Привлечь внимание
Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что планы «Эталона» по выходу в другие регионы вполне оправданы. «Компания может рассчитывать на приобретение локальных игроков в таких городах-миллионниках, как Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.
С учетом того, что далеко не все девелоперы смогут работать в рамках проектного финансирования, некоторые предприниматели, думаю, уже рассматривают возможность выхода из строительного бизнеса.
И по большому счету, «Эталон» объявил о региональной экспансии, чтобы привлечь к себе внимание региональных компаний», — полагает аналитик ИК ЛМС Дмитрий Марков.
Планы «Эталона» по расширению земельного банка в Петербурге и Москве аналитики также считают логичным инвестиционным ходом. «Вложения в землю — традиционный вариант защиты активов от значимых инфляционных шоков.
Тем более, если это вложения в землю крупных мегаполисов, цена которой сравнительно высока и низко волатильна в долгосрочном периоде», — уверен Александр Осин, аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс».
Дешевле и быстрее
Что касается применения новых технологий строительства, то «Эталон» хочет по возможности удешевить строительство, полагают эксперты.
«По сути компания говорит о том, что планирует помимо кирпично-монолитного строительства осваивать и панельное (так называемое крупноузловое) домостроение», — отмечает Вячеслав Засухин, директор по развитию «Ладожского строительного треста».
По его словам, возведение домов из панели быстрее, дешевле, а также требует меньше человеческих ресурсов, чем кирпично-монолитное строительство.
«Это вынужденная мера, направленная на снижение издержек. По данным отраслевых источников, себестоимость строительства монолитного дома без учёта внешних сетей дороже панельного примерно на 30%», — подтверждает Александр Осин.
Справка
Группа компаний «Эталон» (Etalon Group) работает на рынке жилой недвижимости Петербурга, Москвы и Подмосковья.
В феврале АФК «Система» купила 25% акций Etalon Group у его сооснователя Вячеслава Заренкова и его семьи. Сумма сделки составила $226,6 млн.
После продажи акций Заренков покинул пост председателя совета директоров, его семья сохранила миноритарный пакет акций девелопера в размере 5,7%.
ГК ввела в эксплуатацию в 2019 году 622 тыс. кв. м, это на 30% больше, чем по итогам 2018 года. За счет увеличения цены на 1 кв. м жилой недвижимости (на 20%) объемы продаж компании в денежном выражении выросли на 13% — до 77,6 млрд руб. Общие объемы продаж сохранились на уровне прошлого года — 630 тыс. кв. м.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
О сделке «Деловому Петербургу» рассказали несколько участников рынка. Её сумма может составить 3,5–4 млрд рублей. В группе «Эталон» отказались комментировать эту информацию.
Сейчас территория общей площадью около 6 га на Полюстровском пр., 87, где ранее находился завод «Петрохолод», принадлежит ООО «Петрохолод», владельцами которого являются Андрей Скоблов и TKD Holdings Limited (Мальта).
В марте собственники начали снос цехов завода. Этому пытались воспротивиться градозащитники, но безрезультатно.
Участники рынка говорят, что приобретение перспективное. «Главный плюс этого участка — хорошая транспортная доступность, близость к метро и развитая инфраструктура. Так, рядом находится ТРК “Европолис”», — рассуждает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».
Главная проблема участка — отсутствие градостроительной документации. «Сейчас эти земли относятся к промышленным, и потребуется как минимум полгода–год, чтобы перевести их под жилую застройку», — рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.
По оценкам экспертов, сейчас на стадии строительства жильё в этой локации может стоить 160–170 тыс. рублей за 1 м2.
«Эталону» эта территория хорошо знакома: на соседнем участке девелопер возвёл ЖК «Дом на Блюхера».
Финансировать сделку «Эталон» будет за счёт размещения SPO. Компания выпустила 88,5 млн новых акций (30% уставного капитала) на сумму около $152 млн.
Как считают эксперты, именно эта территория числится как Project 4 в приложении к опубликованному меморандуму допэмиссии.
Часть выпуска уже выкупила АФК «Система» через свою «дочку» Capgrowth Investments Ltd. Она приобрела 25,6% допэмиссии по $1,7 за акцию.
Всего «Эталон» намерен приобрести 14 земельных участков в Москве и петербургской агломерации общей продаваемой площадью 3,5 млн м2.
В Петербурге компания планирует купить 10 участков в разных районах — в Московском (49 тыс. м2), Приморском (52 тыс. м2), Адмиралтейском (54 тыс. м2), Петроградском (49 тыс. м2), Калининском (128 тыс.
м2), Василеостровском (69 тыс. м2) и Пушкинском (более 2 млн м2).
Также застройщик намерен выйти на рынок Ленинградской области, купив проект на 134 тыс. м2 жилья во Всеволожском районе.
Участники рынка говорят, что для «Эталона» вопрос пополнения земельного банка стоит довольно остро.
Сейчас, по данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ, объём возводимого жилья у девелопера в Санкт–Петербурге составляет 450 тыс. м2.
Компания по этому показателю занимает 4–е место в городе, сильно отставая от лидеров — холдинга Setl Group (2,3 млн м2) и «Группы ЛСР» (2 млн м2).
По данным консалтинговой компании Rusland SP, с начала года петербургские девелоперы приобрели для жилищного строительства 188,6 га — это в 4 раза больше, чем за тот же период 2020–го. В совокупности застройщики потратили на сделки около 32,5 млрд рублей.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Апарт-отель «Начало»
Компания «Петрополь», которая является официальным брокером проекта, на рынке уже 15 лет. В ее активе несколько реализованных проектов, в которых она принимала участие вместе со связанными с нею компаниями-застройщиками.
К крупным игрокам рынка она однако не относится, и эксперты оценивают потенциал и надежность «Петрополя» не слишком высоко — в рейтинге петербургских застройщиков у компании балл «В-» (ниже среднего). Один из последних проектов, в которых компания принимала участие — ЖК «Трилогия» — был сдан с опозданием.
Девелопером нынешнего проекта, как значится на официальном сайте МФК «Начало», является компания «Весна», которую возглавляет Юрий Тизяев. Человек на строительном рынке Петербурга известный. В свое время он руководил компанией «Балтстрой», которая построила ЖК «Современник» на Ленинском проспекте.
Как сообщали СМИ, у компании были судебные споры с проектировщиками. Позже «Балтстрой» был ликвидирован. Впрочем, история давняя, к проекту «Начало» отношения не имеет. В сегодняшних реалиях для потенциальных покупателей важно другое.
Во-первых, то, что для строительство комплекса апартаментов получено проектное финансирование на сумму более 1,7 млрд рублей. Его выделил Сбербанк. Во-вторых, то, что деньги, уплаченные за апартаменты, не пропадут, даже если дом не будет построен. До момента передачи ключей деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах в Сбербанке.
Теперь что касается сроков строительства. В проектной декларации указан планируемый срок — первый квартал 2023 года. На начало ноября на стройплощадке продолжается расчистка территории. Времени в запасе у застройщика вполне достаточно, чтобы сдать объект в срок. Но покупателям все же стоит держать в уме другую дату — 31 декабря 2023-го.
Именно этот день определен последним для передачи ключей согласно договорам долевого участия. Так что застройщик имеет возможность несколько задержаться со сдачей комплекса, резерв времени у него есть. Оценить перспективы сдачи в срок можно будет по итогам строительного сезона следующего года.
Местоположение новостройки не идеальное, но по меркам Невского района довольно интересное. Начнем с плюсов. Новый дом расположится поблизости от Ивановского карьерного пруда. Это довольно большой водоем по внутригородским меркам.
Территорию вокруг него в прошлом году начали благоустраивать, и сейчас состояние берегов гораздо лучше, чем было. На побережье появились неплохие места для прогулок.
Хотя, конечно, как раньше карьер использовался некоторыми гражданами для пикников с шашлыками и алкоголем (а иногда и с последующим пьяным купанием в теплую погоду), так и сейчас. Да и в дальнейшем, вероятнее всего, все останется как было. Второй плюс нового МФК это близость к «цивилизации».
Место на самом деле весьма укромное (в глубине квартала, где преобладают производственные и иные нежилые объекты), но при том совсем рядом, на другой стороне ул. Седова, старые обжитые кварталы. Неподалеку есть садики, школы, медучреждения.
Третий важнейший плюс — станция метро «Ломоносовская», до которой можно дойти минут за 20 (расстояние менее полутора км). По меркам Петербурга это совсем недалеко. Наконец, четвертый положительный момент — это парк им. Бабушкина, который расположился в километре от новостройки. Не слишком обширная зеленая зона, но для прогулок подойдет.
С недостатками тоже все в общем и целом понятно. Для того, кто бывал на месте, не секрет, что обстановка там довольно унылая.
Варфоломеевская улица узкая, по обеим сторонам ее располагаются нежилые здания, находящиеся не в лучшем состоянии, автосервисы, пункты приема вторсырья и т. п.
Возможно, когда-нибудь все это вытеснит жилая застройка, но пока вот так. Ситуацию спасает только приличное количество деревьев, оживляющих облик улицы.
Важнейший минус этого места: рядом (приблизительно в 130 м) начинаются железнодорожные пути станции Санкт-Петербург — Сортировочный — Московский. Это крупный узел с большим количеством путей и ремонтным депо. Здесь круглосуточно идут на сортировку и ремонт составы. Как отмечают жители близлежащих домов, место шумное.
Транспортная обстановка для автовладельцев тут довольно непростая. В часы пик неизменные пробки возникают на дорогах, ведущих в центр города: ул. Седова и пр. Обуховской обороны. Основная трасса для поездок в другие районы и выезда на КАД — Ивановская улица — в часы пик также стоит в пробках. Пока перспектив улучшения ситуации не просматривается.
Сам комплекс «Начало» как проект весьма неплох. Он выглядит стильно и современно. Импонирует, что у всех корпусов будет общий первый этаж, на котором разместятся все коммерческие объекты.
И пройти к ним можно будет беспрепятственно из любого корпуса, не выходя на улицу. Отметим, что здание окажется самым высоким в округе, благодаря чему из окон будет видна панорама окрестностей.
Вид, конечно, не везде равноценный, но, если окна выходят на пруд, то все вполне живописно.
Отдельно покупателям стоит уточнить статус приобретаемых апартаментов. В разрешении на строительство сказано, что «Начало» — это торгово-офисный гостиничный комплекс. Принципиальный момент: как по документам будут проходить приобретаемые апартаменты.
Если как гостиничный номер, то это минимальная для нежилой недвижимости ставка налога. А если как офис, то за это налог будет гораздо выше.
И еще стоит задуматься, а настолько ли хороши перспективы данного проекта, если рассматривать его не как место для собственного проживания, а как инвестицию для получения дохода от апартаментов.
Кто готов будет арендовать здешние помещения? Для туристов далековато от исторического центра, да и метро не в шаговой доступности. Студенты? Так вузов поблизости нет. Те, кто работает, но не имеет собственного жилья? Тут все будет определять близость рабочего места. Одним словом, ярко выраженного центра притяжения потенциальных арендаторов тут не наблюдается.
Для собственного проживания комплекс довольно удобен с учетом гостиничного сервиса и присутствия заявленных коммерческих объектов на первом этаже. Планировки в МФК ничем не примечательные: узкие вытянутые студии, типовые квадратные «однушки» и «двушки». Прихожие компактные, санузлы совмещенные, балконов нет.
Из преимуществ назовем просторные кухни-столовые в однокомнатных и большие кухни-гостиные — в двухкомнатных апартаментах. Наверное, ряд покупателей оценит и большие панорамные окна — почти в пол. Очевидный минус — большое число апартаментов на этаже. В центральной секции 16, в боковых — по 24. При этом в каждой секции лишь по два лифта.
Для 13-этажного здания это чревато большой перегрузкой лифтов по утрам и вечерам.
На наш взгляд, у потенциальных жильцов МФК могут быть сложности и с парковкой. Апартаментов больше семисот, подземного паркинга нет, прилегающая территория не велика, Варфоломеевская улица узкая. Где парковаться в такой ситуации, вопрос. Вся надежда на то, что народ тут будет жить «безлошадный». Более 90% всех номеров это студии и «однушки». Для семейных жильцов вариантов мало.
Зато цены по меркам черты города неподалеку от метро вполне адекватные. На начало ноября самый доступный вариант — это студия площадью около 25 «квадратов» за 2,6 млн. Учитывая, что все апартаменты идут с полной чистовой отделкой, это довольно интересно.
Продажи стартовали в конце октября и доступных вариантов пока много. Прямых конкурентов у «Начала» в этой части Невского района нет. В настоящее время в окрестностях станций «Ломоносовская» и «Елизаровская» есть только три активных новостройки.
Это включенные в Белый список новостроек жилые комплексы «Стрижи в Невском» от Setl Group (рейтинг застройщика «А+») и «Эталон на Неве» компании «Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)» (рейтинг «А+»). А также ЖК ЦДС «Елизаровский» от «ЦДС» (рейтинг «А»).
Во всех трех случаях речь идет не об апартаментах, а о квартирах, и цены везде гораздо выше, чем в апарт-комплексе «Начало».