Эксперты выяснили, какой доход должен быть у ипотечного заемщика

Покупка недвижимости – серьезный шаг, требующий наличия довольно крупной суммы денег. Не всегда у покупателя имеется сразу вся сумма.

В отдельных случаях приходится оформлять ипотечный кредит, условия предоставления которого могут отличаться в разных финансовых структурах. Общим является фактор оценки надежности заемщика с точки зрения его дохода.

Попробуем разобраться, какой должен быть доход для получения ипотеки, и как подтвердить его документально.

Какая зарплата должна быть для ипотеки

Чтобы определиться с величиной заработной платы, которая должна быть у заемщика для возможности получения ипотечного кредита, необходимо предварительно провести соответствующие расчеты.

Во-первых, определиться с величиной самого займа и срока его возмещения. В зависимости от этих параметров будет высчитан размер ежемесячной выплаты, которую потребуется выплачивать заемщику. Во-вторых, немаловажное значение имеет процентная ставка и общая величина переплаты по кредиту. Так как ее также придется гасить ежемесячно.

Большая часть финансовых учреждений готова оказать услуги ипотечного кредитования заемщикам, если величина ежемесячного платежа по ипотеке составляет 40-45% от их заработка.

Самостоятельно прикинуть, хватит ли заработной платы для получения услуги, можно путем умножения суммы регулярной выплаты по займу на 2,5.

Не следует забывать, что при рассмотрении кандидатуры потенциального заемщика финансовые структуры оценивают не только его зарплату. Решение о кредитовании принимается на основании оценки совокупности параметров.

Величина ежемесячной выплаты по ипотеке не может превышать доли 50% от заработной платы заемщика

При какой зарплате дают ипотеку в Сбербанке

Один из крупнейших банков России установил среднее значение минимального заработка, необходимого для оформления ипотечного займа, на уровне 40 тысяч рублей. Разумеется, эта цифра является условной, поскольку для разных регионов страны средний уровень заработной платы и цены на недвижимость разный.

Чтобы понять, при какой зарплате дают ипотеку в Сбербанке в конкретном регионе, рекомендуется обратиться за консультацией в офис учреждения. При рассмотрении заявки на кредит оценивается зарплата заемщика на фоне установленного прожиточного минимума в области выдачи займа, а также средняя стоимость жилья по региону.

Заработок супруга или других родственников заемщика принимается в расчет только в случае, если они привлекаются в качестве созаемщиков по ипотеке.

Сколько процентов может составлять платеж по займу

Расчет ориентировочной величины ежемесячного платежа по ипотеке поможет понять, при какой зарплате можно взять ипотеку. Для каждого конкретного случая решение банки принимают в индивидуальном порядке, но общие правила все-таки существуют.

Величина ежемесячного платежа по ипотечному займу не должна превышать 40% от суммы дохода заемщика.

В противном случае выполнение долговых обязательств для него может стать затруднительным. Максимально допустимая часть платежа по ипотеке в структуре заработной платы может составлять 50%.

Процентное соотношение может измениться в том случае, если для выплаты кредита привлекаются созаемщики. Тогда для расчета ежемесячного платежа в учет берутся и их доходы, что дает банку дополнительные гарантии в возврате кредитных средств.

Минимальная зарплата для граждан РФ

В России действуют различные программы ипотечного кредитования категорий населения с низким уровнем доходов. В их рамках гражданин РФ может зарабатывать 20 тысяч рублей и предоставить необходимые документы, чтобы одобрили ипотеку при государственной поддержке.

В остальном для определения достаточного уровня дохода граждан РФ при оформлении ипотеки действуют стандартные принципы вычисления ежемесячной выплаты по займу. И на основании ее – необходимого заработка заемщика.

При кредитовании иностранных граждан недвижимость, как правило, находится в собственности у банка до момента полного погашения задолженности

Минимальная зарплата для иностранцев

Чтобы получить ипотеку, иностранцу необходимо получить вид на жительство и прилично зарабатывать. Как минимум, в несколько раз больше среднего уровня заработной платы по региону.

Такие жесткие требования банковских учреждений связаны с ограниченным доступом к кредитной истории иноземного заемщика. Для минимизации рисков банки, как правило, оформляют недвижимость в залоговое обременение. Жилье находится в собственности банка до момента полного погашения задолженности.

Согласно статистике, минимальный уровень заработка для иностранных граждан составляет 50 тысяч рублей. Цифра условная, зависящая от дополнительных факторов, выявленных в процессе рассмотрения заявления от потенциального заемщика.

Какие доходы учитываются при одобрении ипотеки

Не только официальная заработная плата учитывается банком при рассмотрении заявки на получение ипотечного займа. Минимальная зарплата для ипотеки может быть лишь частью доходной составляющей, указанной заемщиком в своем заявлении.

В качестве подтверждения своего благосостояния можно представить документы о наличии дополнительных источников заработка: договора на оказание услуг, сдачи в аренду имеющегося имущества, подработки во фрилансе, справку о доходах супруга или родственника. Договор аренды должен быть официально заверен, а с полученного дохода уплачиваться налоги.

Ведение предпринимательской деятельности также рассматривается в качестве дополнительных источников денежных поступлений. При этом вся документация должна быть открытой, с полученной прибыли выплачиваться положенные налоговые взносы.

Официальная зарплата

Официальная заработная плата является ключевым параметром при оценке платежеспособности потенциального заемщика.

В дополнение к справке о доходах банковские учреждения запрашивают и копию трудовой книжки, в которой должны стоять соответствующие отметки о найме. Особое внимание сотрудники кредитного отдела уделяют продолжительности стажа заемщика на каждом месте работы.

Если он часто меняет работодателей или общий трудовой стаж не соответствует требованиям банка, учреждение может отказать в кредитовании.

Величина и факт получения официальной зарплаты указывается в справке о доходах заемщика.

Она может быть оформлена на бланке банковской организации, по бухгалтерской форме 2-НДФЛ или на бланке предприятия, где трудоустроен заемщик. В документе должны быть указаны суммы, полученные работником, периодичность их получения, а также суммы, уплаченные в качестве обязательных налоговых взносов.

Величина официальной зарплаты указывается в справке 2-НДФЛ либо на специализированных бланках

Корректно заполненную выписку необходимо приложить к заявлению на оформление ипотеки. Банк проверит подлинность предоставленной информации, так что не стоит пытаться подделать или приукрасить реальное положение дел. Это может повлиять на принятое учреждением решение.

Черный и серый доход

Для оценки надежности клиента банки рассматривают не только его официальный заработок, но и дополнительный. Так поступают практически все кредитные организации, кроме тех, кто кредитует население по стандартам АИЖК. Дополнительный доход может быть черным и серым.

Серый заработок – доход, получаемый гражданином частично в официальном порядке, частично – по выписке в произвольной форме. Со второй части при этом не уплачиваются налоговые взносы в бюджет. При получении черного дохода никаких выплат в бюджет не производится вообще.

В случае с серой зарплатой на неофициальную ее часть должна иметься санкция ответственного лица: бухгалтера, руководителя или исполнительного директора трудоустраивающей заемщика организации. Величина официальной части при этом ни на что влиять уже не будет.

Черная зарплата рассматривается в качестве источника дохода исключительно в том случае, если ее получение не противоречит законодательству РФ.

Подтверждение имеющихся доходов

Банк запрашивает у заемщика в качестве подтверждения доходов либо справку 2-НДФЛ, либо выписку на бланках с места работы или из банка (чаще всего, особенно в случаях серого дохода).

Дополнительные источники заработка могут быть учтены при предоставлении учреждению следующих документов:

выписка по счетам из финансовых учреждений (лицевым, карточным, с обязательным указанием назначения платежа);
договор аренды на движимое или недвижимое имущество;
отметки в трудовой книжке;
налоговая декларация с указанием величины полученной выручки и уплаты положенных взносов с нее (для юрлиц и ИП).

При необходимости уточнения информации или предоставления еще каких-либо данных, сотрудники банка уведомят об этом заемщика. В положенный срок ему потребуется донести соответствующие документы. Иначе в кредитовании может быть отказано.

Указанную в заявлении информацию о доходах заемщика банк в обязательном порядке проверит на подлинность

Как банк проверяет доходы

В отдельных случаях, когда заемщик готов оплатить 50% и более от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса, финансовая организация может и не проверять подлинность предоставленных им справок. Если такой возможности у плательщика нет, все документы будут перепроверены.

Официальные доходы проверяются без уведомления клиентов о проводимой процедуре. Государственные учреждения могут получить информацию от ПФР или портала Госуслуги о величине отчисляемых за заемщика взносов.

В обязательном порядке сотрудники кредитного отдела звонят работодателям потенциального клиента, чтобы проверить, действительно ли он у них трудоустроен, соответствует ли уровень его дохода указанному в заявке, и общую характеристику. Также интересуются перспективами его трудовой деятельности: не планируется ли сокращение, не подавал ли он заявление на увольнение и т.п.

При указании в заявлении дополнительных источников доходов банк постарается проверить и их подлинность. Для этого будут запрошены документы, справки, а также возможно личное посещение сотрудниками учреждения места работы потенциального клиента.

Что делать, если дохода не хватает

Если подтвержденного уровня заработка недостаточно для получения ипотечного займа, можно принять меры по изменению ситуации в положительную сторону.

Для увеличения суммы можно принести в банк дополнительные справки, которые позволят подтвердить более высокий уровень дохода. Это могут быть договора аренды движимого или недвижимого имущества, выписки о наличии активных депозитных счетов, ценных бумаг, драгоценностей и пр.

Можно привлечь третье лицо в качестве созаемщика, тогда в расчет будет браться совокупная величина заработной платы всех плательщиков ипотеки. Согласно условиям ипотечного кредитования, супруг/супруга заявителя автоматически становится созаемщиком по кредиту.

Возможен вариант предоставления в залоговое обеспечение ипотеки уже имеющегося в собственности имущества. В случае нарушения условий кредитования банк будет иметь право реализовать его для покрытия своих убытков. Зато его стоимость будет учтена при расчете величины ипотечного займа.

Привлечение созаемщика поможет увеличить сумму ипотечного кредитования

Как рассчитать ипотеку по зарплате онлайн

На просторах интернета сейчас можно найти множество сайтов, на которых размещен сервис онлайн-калькуляции ипотеки. С его помощью можно узнать ориентировочную величину ежемесячного платежа по займу, а также общую величину переплаты по кредиту.

Достаточно заполнить соответствующие графы калькулятора: сумма займа, срок пользования, процентная ставка. Затем нажать на кнопку «Расчет/Рассчитать». В качестве результата будет показана совокупная сумма кредита, размер регулярной выплаты и сумма переплаты по займу.

Размер регулярной выплаты должен составлять не более половины величины заработной платы заемщика. Только при таком условии возможно оформление ипотеки. Если оно не выполняется, необходимо пересмотреть либо общую сумму, либо срок кредитования.

В упрощенном варианте предполагаемую величину выплаты нужно умножить на 2,5. Если в результате получится число, близкое к размеру заработка, то ипотека, скорее всего, будет одобрена.

Величина заработной платы имеет немаловажное значение при принятии банком решения о кредитовании клиентов. Особенно в случае ипотеки, когда от банковского одобрения зависит сам факт покупки недвижимости.

При подаче заявления и пакета документов не рекомендуется подделывать данные, все равно банковская служба проверит подлинность предоставленной информации. В случае недостаточности уровня дохода для оформления ипотеки возможны разные варианты пересмотра условий кредитования.

Консультацию по этому вопросу можно получить в отделении банка.

Необходимый доход для ипотеки

Калькулятор ипотеки

Вопрос о том, как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой волнует большую часть заемщиков. Одни получают «серую» зарплату, другие просто имеют небольшой доход, а жилье является необходимостью.

Какой доход необходим для одобрения ипотеки, сказать сложно – эта сумма сильно варьируется в зависимости от цен на недвижимость в регионах. Но есть общие правила, которые помогут вам понять «потянете» ли вы ипотеку или придется искать созаемщиков и иные варианты подтверждения дохода.

Ваш доход – это один из весомых критериев для банка, влияющий на одобрение ипотеки. Банк всегда стремиться минимализировать свои риски, поэтому стабильный и высокий доход является для банка фактором выполнения обязательств по ипотеке.

Для определения минимального дохода для ипотеки, нужно отталкиваться от ежемесячного платежа, который складывается из размера, сроков и ставки ипотечного кредита.

Обычно ежемесячный платеж не должен превышать 40% от дохода семьи или заемщика.

Считается, что такой процент не наносит существенного урона бюджету, однако на деле лучше иметь в виду сумму в 30% и меньше, ведь всегда возникают непредвиденные расходы.

Примерно понять сумму ипотечного кредита, на которую вы можете рассчитывать, можно с помощью калькулятора ипотеки по доходу. Но калькулятор не учитывает сумму страховки, поэтому по факту платеж всегда будет больше.

Другой вариант узнать примерный доход для ипотеки – умножить ежемесячный платеж на 2,5. Например, если платеж 30 000 руб., то для комфортных выплат необходим доход 75 000 руб.

Взять ипотеку, если официальная зарплатой маленькая вполне возможно, но тогда срок ее будет увеличен для уменьшения ежемесячного платежа. Взять ипотеку на большую сумму при низком доходе, к сожалению, не получится, если у вас нет существенного первоначального взноса.

Во многих банках учитывается и «зарплата в конверте», но справка о таком доходе должна быть подписана руководителем или главным бухгалтером. В это случае банки не могут слепо верить таким бумагам, поэтому обязательно оценивают среднюю зарплату на вашей должности в регионе.

Например: Если вы работаете офис-менеджером и приносите документ, где указан доход 100 000 руб. в месяц, банк вряд ли будет принимать его во внимание и сделает расчет согласно средней зарплате.

Банк учитывает не только официальный доход заемщика, но и сторонний:

доходы с аренды помещения,
дивиденды,
«серую» зарплату, если она подтверждена,
подработки или доходы ИП,
доходы созаемщиков (если есть),
другие постоянные поступления.

Естественно, все суммы должны быть подтверждены выписками с банковских счетов, налоговой декларацией (для ИП) и другими возможными способами. Также будет плюсом наличие депозитного счета в данном банке.

Какой должен быть доход для получения ипотеки | Ипотека онлайн

Чтобы соотнести свои желания и возможности при покупке жилья в кредит, нужно знать, какой должен быть доход для получения ипотеки. Показатель отличается у разных банков. Существуют общие тенденции, о них вы узнаете из нашей статьи.

Что включает в себя доход, чем подтверждается

Банки учитывают постоянные доходы для получения ипотеки, среди которых:

зарплата;
пенсия;
прибыль от предпринимательской деятельности;
доход от вкладов, ценных бумаг;
доход от сдачи имущества в аренду;
прочие регулярные поступления.

Документы, которые заявитель предоставляет в подтверждение заявленного дохода:

2-НДФЛ (скачать) – наиболее предпочтительная форма, свидетельствует об официальном заработке, а также об определенном уровне стабильности работодателя;
справка о доходах по форме банка – документ содержит информацию, необходимую для оценки платежеспособности заявителя, заверяется печатью организации и подписью руководителя или главного бухгалтера;
справка от работодателя по его форме – выдается, если по каким-то причинам не получается заполнить по образцу банка (не достаточно информации, бюрократические сложности и пр.), заверяется подписью руководителя или бухгалтера и печатью;
справка из пенсионного органа о размере пенсии;
3-НДФЛ (скачать) – при самостоятельной отчетности о доходах (от сдачи имущества в аренду, от оказания услуг и прочей деятельности, за которую перед налоговой службой необходимо отчитаться самостоятельно по закону);
договоры, гарантирующие поступление доходов;
выписки по банковским счетам.

Важно знать: Срок действия справок для ипотеки

Ипотека по справке банка

Как банки проверяют доход

Наиболее надежным способом проверки является получение информации из ФНС или ПФР об отчислениях заемщика. Если доход поступает от крупного надежного предприятия, банки часто ограничиваются устным подтверждением от работодателя.

С теми, кто самостоятельно отчитывается перед государством за доходы, многие кредиторы просто не связываются. Отдельные финансовые организации проверяют подлинность информации особенно тщательно.

Звонок работодателю

Работники банка звонят на предприятие, чтобы убедиться в получении необходимого дохода для ипотеки заявителем, а также в том, что он действительно работает в организации.

Позаботьтесь о том, чтобы ваши коллеги предоставили исчерпывающую информацию.

В зависимости от размера предприятия, внутреннего распорядка могут возникнуть препятствия со стороны отдела кадров, службы безопасности, секретаря и прочих подразделений:

нет согласия на разглашение персональных данных работника по телефону;
коллега не помнит вашего имени, занят работой и не собирается уточнять информацию, ограничивается ответом может быть, не знаю и пр.

Рекомендуемая статья: Налоговый вычет за страхование жизни при ипотеке

Проверка информации через ПФР

Оформление заявки на кредит сопровождается подписанием согласия на обработку персональных данных с привлечением третьих лиц. Госбанки в таком случае пишут или имеют в виду взаимодействие с ПФР. Цифры в 2-НДФЛ легко сопоставить с пенсионными отчислениями.

Электронные выписки

Заемщика могут попросить прислать в электронном виде:

выписку из ПФР — клиент сам делает запрос из личного кабинета госуслуг, но адрес электронной почты для доставки указывает не свой, а банка;
декларацию 2-НДФЛ из личного кабинета налоговой службы – на документе стоит усиленная электронная подпись, которая позволяет установить подлинность.

Информация в свободном доступе

Общие сведения о деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей имеются на сайте ФНС. Достаточно сформировать выписку из реестра юрлиц или ИП (ЕГРЮЛ/ЕГРИП). Для этого нужно ввести ИНН в соответствующую форму запроса.

Платные ресурсы

Дополнительно банки используют статистические сервисы для оценки истории и надежности юридических лиц и ИП, например, СПАРК.

Как быть если официальная зарплата маленькая

В идеале для ипотеки должна быть белая зарплата. Что делать, если она низкая? Есть разные способы документально подтвердить платежеспособность, заемщик выбирает в зависимости от своей ситуации.

Привлечение созаемщика/созаемщиков – самый надежный выход, если есть близкие с достаточным заработком, и если они согласны на сделку. Распространенным вариантом является учет дохода семьи для получения ипотеки.

Способы как увеличить зарплату на бумаге

Вы можете заранее подготовить момент для обращения за кредитом. Банк учитывает доход за 6-12 месяцев. При доверительных отношениях в коллективе на работе можно попросить содействия руководства в получении справки с повышенным показателем заработка.

Рисование нужных цифр – занятие неперспективное, незаконное. В банках много грамотных специалистов, которые быстро выявляют фальсификат. Они тесно сотрудничают с правоохранительными органами.

Подходящие варианты:

2 отпуска с небольшим промежутком и выплатами;
получение премии в счет будущих достижений, а если повезет, то за уже достигнутые;
работа в выходные с двойной оплатой;
просьба серую часть зарплаты выплачивать официально – вероятно, окончательная сумма зарплаты на руки будет снижена, необходимо учесть!

Рекомендуемая статья: Как оформить ипотеку онлайн

Возможность поработать сверхурочно и заработать красивую справку о зарплате значительно доступнее, чем возможность получить повышение. Сообщите непосредственному руководителю, главному бухгалтеру, кадровику, что у вас для ипотеки должна быть официальная зарплата выше существующего уровня. У многих получается найти выход.

Минимальный доход для получения минимальной ипотеки

Существуют предложения, когда для ипотеки зп должна быть примерно от 5000 рублей. Стоит ли с ними связываться? Каждый должен сам решить для себя, но такой заем будет крайне невыгодным с точки зрения переплаты процентов из-за очень большого срока. Однако, если другого входа нет, и деньги нужны срочно, придется прибегнуть к такому способу решения проблемы.

Минимальная сумма

Большинство банков предлагает оформить ипотеку от 500-600 тысяч рублей. Наименьшие кредиты под залог недвижимости предлагают:

При оформлении минимальных сумм примите во внимание, что ипотека подразумевает:

оценку перед оформлением кредита;
обременение – жилье нельзя будет продать без согласия банка;
страхование помещения до момента выплаты.

В качестве альтернативы рассмотрите потребительский кредит.
Важно знать: Зачем делать оценку квартиры при ипотеке
Страхование квартиры по ипотеке – как выбрать страховую компанию

Минимальный доход для получения ипотеки

Какой должен быть доход для одобрения ипотеки, зависит от конкретной ситуации. В зависимости от политики банка минимальная зарплата для получения ипотеки должна быть в 2-3 раза выше платежа по графику.

Для минимального платежа необходимы:

минимальная ставка – отличается у разных банков, а также по разным продуктам внутри одного банка, на нее влияет кредитная политика Центробанка;
максимальный срок – абсолютный показатель 25-30 лет (в зависимости от банка), но показатель ограничен возрастом заемщика (обычно необходимо погасить до 65 лет, реже до 75), для иностранных граждан – продолжительностью законного пребывания в РФ.

Также возможно оформление ипотеки без подтверждения дохода. При этом размер первоначального взноса должен быть от 40%.

Какая зарплата должна быть для ипотеки в ведущих банках

На общих основаниях (не зарплатный, не пенсионный, не льготный клиент) онлайн-калькулятор Сбербанка (скачать анкету) предлагает 300 тысяч под повышенные 11,3% годовых на 30 лет с ежемесячным платежом 2935 руб. при ежемесячном доходе 4900 руб.

Рекомендуемая статья: Как рассчитать ипотеку онлайн в Сбербанке — инструкция

Онлайн калькулятор Россельхозбанка (скачать анкету) предлагает минимум 100 тысяч по такой же ставке 11,3% на 30 лет, ежемесячный платеж 978 рублей. При этом калькулятор не предлагает технической возможности опустить доход менее 10000 в месяц.

Важно знать: Как сделать расчет ипотеки Россельхозбанка на калькуляторе онлайн и подать заявку

На практике каждая заявка рассматривается индивидуально. Кроме расчетных данных учитываются:

кредитная история;
получение регулярных выплат через банк (зарплата, пенсия);
прозрачность сделки;
ликвидность приобретаемого жилья и прочие обстоятельства.

Что может снизить сумму дохода

В заявке на ипотеку (не путаем с предварительным расчетом!) банк попросит указать постоянные расходы, такие как квартплата, обязательства по другим займам, алименты и прочее. Они уменьшат доступный остаток дохода необходимого для получения ипотеки.

Доход семьи с детьми. Учитываются ли иждивенцы

Банки на свое усмотрение определяют сумму, которая будет вычитаться из дохода на содержание каждого иждивенца, обычно в пределах 10 тысяч. Как определить финансовую нагрузку на заемщика от неработающих родственников и посчитать, какой должен быть доход для ипотеки?

По закону иждивенцами могут быть несовершеннолетние, пенсионеры, неработающие по состоянию здоровья. Трудоспособные граждане временно без работы иждивенцами не считаются. Если супруги выступают созаемщиками, все просто: их доход суммируется, из него вычитаются постоянные расходы, в том числе на иждивенцев.

Менее очевидно выглядит расчет, какой нужен доход для получения ипотеки, когда один из супругов не работает или не выступает созаемщиком:

Банк принимает к сведению информацию, участвует ли супруг/супруга в содержании иждивенцев.
Если нет сведений о работе супруга/супруги, это не является основанием считать его иждивенцем, из дохода заемщика не будет вычитаться сумма на содержание супруга/супруги. Однако содержание иждивенцев могут полностью возложить на заемщика.
Если запрашивается высокая сумма, то оценить могут финансовую состоятельность обоих супругов.

Заключение

На вопрос, какой доход для получения ипотеки необходим, ответ выглядит несколько размытым: ежемесячный доход должен превышать платеж по графику минимум на 40%. Рассчитывать на одобрение минимальной суммы ипотеки можно с официальной зарплатой от 5000 рублей. С повышением суммы дохода и размера займа привлекательность предложений увеличивается.

Оцените автора (1

Проверка заемщика банком при получении ипотеки

Что проверяет банк при выдаче кредита? Этот вопрос интересует каждого заемщика, поскольку от него напрямую зависит — одобрит банк выдачу кредита или нет.

Существуют общие и частные подходы к тому, как банк проводит проверку потенциального ипотечного заемщика. О них мы подробно расскажем в данной статье.

Вы также узнаете, какие обстоятельства могут сыграть положительную роль при выдаче ипотечного кредита, а какие – напротив, снизить шансы на получение финансирования от банка.

Не секрет, что помимо представленных документов, значимую роль в принятии решения о выдаче кредита играет то впечатление, которое потенциальный заемщик произведет на сотрудников банка. О том, как сделать его благоприятным, мы также опишем в данном материале.

У каждого кредитора свой метод проведения проверки, или как его называют в банковской сфере — андеррайтинга заемщика, но есть и общие критерии:

способность заемщика погашать кредит (платежеспособность);
его кредитная история и карьерные перспективы;
востребованность на рынке труда;
оценка обеспечения – стоимость покупаемой недвижимости, наличие поручительства и т.д.

Такой анализ проводится всеми банками без исключения, с учетом особенностей проведения процедуры в соответствии с внутренними правилами каждого банка.

Андеррайтинг представляет собой комплексную оценку рисков при принятии решения о выдаче кредита.

Конечная цель проверки – убедиться в том, что потенциальный заемщик будет своевременно исполнять свои обязательства по кредитному договору.

Процедура андеррайтинга может основываться как на автоматической оценке рисков (скоринг), так на индивидуальной оценке рисков в отношении конкретного заемщика.

В крупных российских банках, таких как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк применяется комбинированная система оценки заёмщиков. Сначала работают скоринговые алгоритмы, а затем кредитное досье попадает на стол сотрудника банка.

Скоринговая оценка кредитных рисков

Скоринг – это система оценки кредитных рисков, основанная на методах статистики. В банковской практике кредитный скоринг основывается на анализе данных, полученных из кредитной истории как самого заемщика, так и тысяч людей соответствующих групп. Во внимание принимается пол, возраст, уровень дохода, стаж и место работы, образование, количество детей и многие другие факторы.

Оценка кредитных рисков заключается в присвоении заемщику автоматизированной скоринговой программой определенных баллов исходя из указанных в анкете (заявке) на кредит данных и информации, полученной из реестра бюро кредитных историй.

Банк настраивает систему согласно своим требованиям и задает параметры допустимых просрочек по кредитам.

Некоторые банки не допускают ни единой просрочки, и тогда по результатам скоринга, при наличии просрочек, у вас будет отказ.

Какие-то банки допускаю наличие единичных случаев просрочки до определенного временного периода (обычно допускаются просрочки до 60 дней), поэтому скоринговую проверку в таких банках вы сможете пройти.

Получение высоких баллов дают:

хорошая кредитная история по ранее полученным кредитам;
наличие у заёмщика недвижимого имущества, автомобиля, денежных средств на счетах и вкладах;
наличие высшее образования, второго высшего образования, учёной степени;
трудоспособный возраст;
отсутствие требований по службе в армии;
длительный срок работы на текущем месте и т.д.

Конечно, последнее слово остаётся за кредитным специалистом, а не за машиной, но в большинстве случаев на первичной проверке решения принимаются компьютером. При процедуре скоринга автоматически отсеиваются клиенты, которые не прошли по расчетам платежеспособности, не соответствует основным требованиям, например — по возрасту или стажу и пр.

Как правило, скоринговая оценка наиболее оперативная система оценки заемщика – принятие решения о её прохождении занимает от 15 минут до 1-2 часов.

Индивидуальная оценка кредитных рисков

В ипотечном кредитовании чаще всего применяется индивидуальная оценка платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика, а решение о выдаче кредита принимается соответствующим уполномоченным органом банка. В большинстве случаев таким органом является кредитный комитет.

Повлиять на решение кредитного комитета может множество факторов, но главный, правильно подготовленное кредитное досье, собранный и структурированный пакет документов, который убедительно покажет платёжеспособность заёмщика. Такой пакет документов может помочь собрать и организовать специалист по ипотечному кредитованию ипотечный брокер.

Читайте про выбор ипотечного брокера в другом материале на нашем сайте.

В проверке оценки заемщика принимают участие несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности.

Ими производится тщательная проверка информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от одного до нескольких дней.

В процессе проверки специалисты банка изучают предоставленные документы, совершают звонки работодателю, в отдельных случаях, осуществляют выезд на место работы и пр.

Проверка места работы заемщика

Кредитный специалист банка детально рассматривает документы о трудовой деятельности заемщика и его доходах за последние годы.

Особенно тщательно изучаются документы, подтверждающие занятость на текущей работе.

Менеджер проводит оценку платежеспособности на основе среднемесячного размера зарплаты за последние 6 месяцев с учетом действующих обязательств и текущих расходов. В них включаются:

платежи по ранее полученным кредитам;
оплата коммунальных услуг;
средства, взыскиваемые по исполнительным документам (алименты, материальный ущерб и т.п.)

В большинстве банков платеж по кредиту рассчитывается так, чтобы он не превышал половины от совокупного ежемесячного дохода семьи после вычета всех расходов. Некоторые банки из чистого дохода вычитают бюджет прожиточного минимума, а по остатку определяют максимальную ежемесячную сумму выплат по кредиту. Третьи используют более сложные модели, рассчитывая максимальную сумму кредита исходя из среднемесячного дохода, умноженному на установленный коэффициент.

В случае, если необходимо дополнительное подтверждение сведений о доходах заемщика банки делают запрос в Пенсионный фонд России (ПФР) (с письменного согласия заемщика).

Кроме ПФР, банки могут запрашивать у Федеральной Миграционной Службы информацию о действительности паспортных данных. ИНН, предоставленный в банк, также проходит проверку через сервисы Федеральной Налоговой Службы. Сведения об исполнительных производствах и неоплаченных штрафах можно получить на сайте судебных приставов.

Проверка кредитной истории

Банк запрашивает в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ) Банка России информацию о том, где хранится история заемщика. На сегодняшний день есть в реестре ЦККИ зарегистрировано 13 бюро. Наиболее часто используемые в Москве:

Национальное бюро кредитных историй;
Эквифакс Кредит Сервисиз;
Объединенное Кредитное Бюро;
Специализированное Кредитное Бюро.

Если проверка кредитной истории на этапе скоринга выдала отказ, то вы получите отрицательное решение по ипотеке. Если же скоринг был пройден, то специалист банка анализирует вашу кредитную историю, характер допускаемых просрочек и суммы ранее выданных займов.

Наличие положительной кредитной истории – весомый плюс в репутации заемщика.

А вот факты просрочек в прошлом могут послужить поводом для снижения суммы ипотеки, увеличения процентной ставки или в худшем варианте – стать причиной отказа в жилищном кредите.

Проверка службой безопасности

Важное место в системе индивидуальной проверки потенциального заемщика занимает служба безопасности (СБ). Заявитель ведет свое общение с банком, как правило, через кредитного менеджера, поэтому деятельность службы безопасности зачастую остается невидимой для заемщика.

У службы безопасности имеются специальные базы, по которым проводится проверка заемщика и его документов.

Банки формируют собственные службы безопасности преимущественно из бывших сотрудников правоохранительных органов, поэтому свои методы проверки они основывают на опыте, полученном на предыдущей работе.

Сотрудники службы безопасности банка проверяют следующие вещи:

общие сведения о клиенте;
достоверность справок о доходах и данных о работодателе;
проверка заемщика на предмет судимостей или фактов нарушения закона;
также при необходимости проводится анализ залога.

Специалисты из СБ иногда используют собственную базу недобросовестных клиентов, куда вносятся сведения о неформальных историях заемщиков, случаях привлечения к административной и уголовной ответственности, наложенных на их счета арестах и тому подобных негативных факторах.

Проверка недвижимости в ипотеку

Банк проводит обязательный андеррайтинг недвижимого имущества, которое станет предметом залога. Он проверяет его актуальную залоговою стоимость, а также любую иную информацию, важную для заключения кредитного договора и договора залога.

Оценку жилья проводят независимые оценщики, страхование — аккредитованные страховые компании.

Основываясь на цене оценки и положительном решении страховой компании, банк начинает собственную проверку. Специалисты банка изучают сведения о правообладателях и обременениях, содержащиеся в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом, а также иные сведения из Росреестра, анализируют техническую документацию на объект, изучают выписку из домовой книги и пр.

На практике возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так уже имеющейся в собственности квартиры.

Подавая заявку на ипотеку помните, что все сведения предоставленные в банк должны быть правдивы. Ведь большинство из них достаточно легко проверяются, а в случае обнаружения ложных сведений заемщика могут занести в «черный список», что будет существенной помехой для получения кредита в любом другом банке.

Если вы знаете, что у вас есть сложности с получением ипотечного кредита, то не нужно подавать самостоятельные заявки в банк. Лучше обратиться к профессионалам ипотечного рынка, ипотечным брокерам и они смогут неофициальным способом выяснить какой банк сможет прокредитовать покупку понравившейся вам квартиры.

Не рискуйте своей покупкой.

Результаты андеррайтинга. Принятие решения о выдаче ипотечного кредита

По результатам скоринга или индивидуального андеррайтинга банк может:

одобрить кредитную заявку;
отказать в выдаче кредита;
выдать кредит на условиях, отличных от тех, которые запрашивал заявитель. Например – уменьшить сумму кредита, сократить срок пользования, увеличить процентную ставку или запросить дополнительное обеспечение.

Обычно положительное решение о выдаче ипотеки имеет срок не более 90 дней. В нем будут прописаны такие условия как: максимальная сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального минимального взноса и т.д. А что именно делать после одобрения кредитной заявки, мы подробно описали в данной статье.

Здесь следует обратить внимание на важный момент. Решение о выдаче ипотеки не является финальным. Вам еще предстоит подобрать недвижимость и пройти проверку предмета залога. Только после этого сделка будет завершена. Появилась пагубная для практической работы практика выдачи предварительных положительных решений.

Некоторые банки выдают решение по формальной проверке. После прохождения скоринга, например, а после этого перед самой сделкой проверяют снова объект и заёмщика и подчас отказывают в выдаче ипотеки. Кроме очевидного разочарования нарвавшись на такой банк можно потерять деньги, внесённые в качестве задатка или аванса за выбранную квартиру.

Будьте аккуратны в выборе банка!