До конца года ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» могут подняться до 9-10%, прогнозирует управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.
Остановка роста, а затем возможное снижение цен на жилье смягчит последствия от подорожания ипотеки. iStock
Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам «Открытие Research», повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.
Благодаря льготной ипотеке тысячи семей в России смогли купить квартиру
В марте-апреле Банк России для борьбы с инфляцией повысил ключевую ставку на 0,75% и дал ясный сигнал о ее дальнейшем повышении до конца года. Кроме того, Банк России анонсировал ужесточение требований к ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15% до 20%), рассчитывая тем самым ограничить кредитование наиболее закредитованных заемщиков.
По данным Банка России и ДОМ.РФ, в феврале средние ставки ипотеки оставались вблизи исторических минимумов — 5,9% на новостройки и 7,9% на вторичное жилье. Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке до 1 июля действует льготная ипотека по ставке не более 6,5%.
Завершение этой программы или ее трансформация в целевое субсидирование «не перегретых» регионов (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки, ожидают в «Открытие Research».
В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией 2018-2019 годов, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.
Как отмечают в «Открытие Research», в апреле рынок жилья начал проявлять признаки равновесия — замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый льготной ипотекой. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.
Банкир назвал три табу при выдаче ипотеки
Кроме того, аналитики считают исчерпанным инвестиционный мотив приобретения квартир (для перепродажи или сдачи в аренду).
Основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки.
Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок.
Как ранее сообщал Банк России, доля инвестиционного спроса на первичном рынке жилья (по площади квартир) в январе-ноябре 2020 года составляла 9-10%.
Ставки по ипотеке перейдут к росту
Максим Стулов / Ведомости
Средняя ставка по ипотечным кредитам в декабре 2020 г. оставалась стабильной, снизившись лишь на 0,02 процентного пункта – до 7,36%. Судя по всему, это и есть тот нижний предел, который считают допустимым банки.
«Ставки по ипотеке к концу года находились на исторических минимумах, потенциал их дальнейшего снижения ограничен.
Поэтому, конкурируя за заемщиков, банки активно смягчали неценовые условия кредитования.
В частности, средний срок ипотечного кредита в декабре составил 18,8 года, превысив на 0,5 года аналогичное значение сентября», – отмечает Банк России в своем информационно-аналитическом комментарии.
По прогнозам аналитиков, ставки могут поползти вверх уже во второй половине года. «Восстановление экономики приводит к росту инфляции и, соответственно, к возврату нейтральной процентной ставки ЦБ, что будет приводить к росту средней ставки по ипотеке», – считает Артем Ямщиков, аналитик по сектору недвижимости ИК «Ренессанс капитал».
Согласно базовому прогнозу ИК «Ренессанс капитал», на конец 2021 г.
ключевая ставка Банка России составит 5,5%, что не слишком благоприятно для рынка жилой недвижимости: во втором полугодии это приведет к подорожанию ипотечных кредитов.
Правда, прогноз ИК «Ренессанс капитал» отличается от консенсус-прогноза, согласно которому до конца года ключевая ставка сохранится на нынешнем уровне. Однако в любом случае ипотечным ставкам дальше снижаться уже некуда.
Помимо отказа ЦБ от дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики стимулом для роста ипотечных ставок станет завершение программы льготного ипотечного кредитования новостроек. Ставка по льготной ипотеке уже опустилась ниже 6%, составив 5,9% годовых, и потенциал ее дальнейшего снижения невелик: по оценкам экспертов, в пределах 0,1%.
«Как только прекратится льготная программа кредитования новостроек, ставка моментально взлетит на 1,5–2 п. п., приблизившись к ставкам на вторичное жилье», – уверен эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
На текущий момент, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляет 7,36%. Средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье – 8,1%, на новые дома – 5,9%.
По логике спикера, стоимость кредитов на вторичное жилье также несколько повысится, ориентировочно до 8,5% к концу года.
Впрочем, вопрос об отмене льготной ипотеки пока не решен.
Ямщиков считает, что уже в ближайшее время предстоит большое противостояние Банка России с Минстроем, перед которым стоит задача увеличить ввод жилья в России до 120 млн кв.
м в год по сравнению с 80 млн «квадратов» в 2020 г., что «выглядит очень амбициозно и требует поддержки со стороны государства». Сворачивание льготной ипотеки сделает реализацию этих планов крайне сомнительной.
«В первом полугодии этого года вероятный диапазон ипотечных ставок составит 7–7,5%, – считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
– При отсутствии значительного изменения макроэкономической среды потенциал дальнейшего существенного снижения ипотечных ставок в 2021 г. исчерпан. При этом если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 г.
, как и планируется на текущий момент, то во второй половине года можно ожидать роста средневзвешенной ставки по рынку до 7,5–8%».
По оценке Ямщикова, с ростом ипотечных ставок мы, скорее всего, увидим замедление роста ипотечного портфеля, который сейчас находится на уровне 9% от ВВП, но сохраняет потенциал роста. В качестве сравнения эксперт приводит данные по Польше, где этот показатель составляет порядка 20%. В любом случае ипотека останется одним из основных стимулов продажи жилья, уверены эксперты.
Что ждет рынок ипотеки в 2021 году. Мнение эксперта
По данным Центробанка, в 2020 году в России оформили рекордное число ипотечных кредитов — больше 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей. Такой популярности ипотеки способствовали низкая процентная ставка и ряд льготных программ, объявленных правительством.
Однако в апреле 2021 года Центробанк поднял ключевую ставку до 5% годовых. Что будет с рынком ипотеки в 2021 году? На этот вопрос отвечаетуправляющий директор аналитического управления «Открытие Research» Константин Енин.
Факторы роста ипотечного рынка постепенно сходят на нет. Ключевая ставка вновь была повышена и достигла 5%. Это постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам – их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту.
Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в т.ч. увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Что также может сократить объем выдачи, — подчеркивает Енин.
По оценкам «Открытие Research», в 2021 году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может снова активизироваться – ожидается постепенное восстановление экономики после пандемии, увеличение доходов населения, что компенсирует текущий уровень цен на жилье.
«В апреле 2021 года рынок жилья начал проявлять признаки равновесия – замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый программой льготной ипотеки. По данным ЕИСЖС, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем, — говорит Константин Енин.
Об охлаждении рынка говорит и уменьшение количества сделок на рынке недвижимости. При этом в годовом выражении ипотека пока растет: по данным Frank RG, в первом квартале выдано почти 420 тыс. ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье, что на 21% выше, чем за аналогичный период 2020 года. Общая сумма достигла 1,17 трлн рублей, что на 40% выше, чем годом ранее.
«Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья, — продолжает Енин. — На первичном рынке все еще действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством.
Завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки.
В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией в 2018-2019 годах, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки».
По его мнению, государственная программа поддержки ипотеки, скорее всего, трансформируется в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций.
«С одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. С другой, дает государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков», — считает эксперт.
Он предполагает, что ключевая ставка, а значит, и ставка по ипотеке продолжит свой рост.
До конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%.
Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен.
По примерным расчетам, повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.
Аналитики спрогнозировали рост ставок по ипотеке выше 9% к концу года :: Финансы :: РБК
«Кроме того, мы учитываем отмену самой льготной ипотеки и повышение макропруденциальных надбавок по наиболее рискованным ипотечным кредитам, выданным с 1 августа. В совокупности вышеперечисленные факторы могут привести к росту ставок до уровня 9–9,5%», — говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставкам до 6,5% была запущена в России в конце апреля 2020 года для поддержания спроса на покупку жилья у застройщиков, она продлена до 1 июля 2021 года. За год действия программы банки выдали по ней кредиты на 1,4 трлн руб., оценивал ЦБ со ссылкой на данные «Дом.РФ» (.pdf).
Эксперты АКРА указывают в обзоре, что программа рассматривалась как «универсальное антикризисное решение», но в итоге имела и негативные последствия. Например, привела к заметному росту цен на жилье и увеличению сроков кредитования заемщиков. Остудить рынок может только регулятор, заключают эксперты.
Шаг в эту сторону уже сделан: с 1 августа российские банки должны будут формировать более высокие надбавки при выдаче ипотеки.
Банк России открыто заявляет о «перегретой ситуации» в ипотеке, и ужесточение требований в конечном счете отразится на кредитной политике банков, считает директор по банковским рейтингам НРА Константин Бородулин.
Он допускает, что до конца года разница между средней ставкой по ипотеке и ключевой составит 2,5–3,5 п.п. По данным ЦБ, на 1 мая средняя ставка по ипотечным и жилищным кредитам составила 7,3% при ключевой 5% годовых.
К каким последствиям привела льготная ипотека
Как отмечают в АКРА, ограничение срока действия льготных программ породило всплески кредитных выдач и роста цен.
Аналитики прогнозируют очередной такой пик в мае—июне этого года, поскольку россияне стараются успеть взять ипотеку по низкой ставке до окончания программы.
Вопрос продления льготного режима все еще обсуждается, но решение, скорее всего, будет принимать президент, говорил в мае замминистра финансов Алексей Моисеев.
Окончание программы скажется на спросе заемщиков и стоимости жилья, прогнозируют в агентстве. «Уже в третьем квартале 2021 года мы увидим коррекцию спроса на ипотеку. При этом рост цен на недвижимость в ближайшем будущем будет замедляться и может перейти к стагнации.
При реализации наиболее пессимистичного сценария произойдет коррекция цен на жилье [вниз] на 5–7%», — говорится в обзоре.
Аналитики АКРА подчеркивают, что на динамику цен может повлиять и дестимулирование ипотеки со стороны ЦБ, хотя потенциал снижения стоимости жилья «остается ограниченным».
В марте председатель Банка России Эльвира Набиуллина не исключала, что льготная ипотека может быть сохранена в 24 регионах страны — там, где цены на недвижимость выросли не так сильно. Если программу продлят в таком формате, разброса ставок между «льготными» регионами и остальными не возникнет, считает Носова.
«Доля таких регионов в ипотечном жилищном кредитовании незначительна, основная часть приходится на Москву и Санкт-Петербург, а также ряд городов-миллионников», — уточняет она. Аналитик АКРА также сомневается, что в «льготных» регионах вырастет спрос на ипотеку за счет заемщиков из других субъектов.
Эксперты: рост ставок по ипотеке в России остановился в марте 2019 года
В 2018 году регулятор дважды увеличивал ключевую ставку — в конце года она установилась на уровне 7,75%. Коммерческие банки пересмотрели процент по ипотечным кредитам. Средневзвешенная ставка по ипотеке в 2018 году составляла 9,56%, при этом, по данным ДОМ.РФ, в январе-феврале 2019 года средняя ставка увеличилась до 10,03%.
«Средние ставки предложения [по ипотеке] 15 крупнейших ипотечных кредиторов в марте 2019 года составили: на новостройки 10,54% (-0,01 п.п. к февралю 2019 года), на вторичном рынке — 10,66% (-0,00 п.п.)», — говорится в сообщении центра.
Отмечается, что во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок до уровня 10% и ниже при отсутствии стрессовых ситуаций в российской экономике. «Март стал первым месяцем, когда ни один банк не повысил ставки по ипотеке.
В статистике Банка России ставка еще может расти, потому что будут выдаваться ранее одобренные кредиты. При благоприятной ситуации на рынке 10,5% — это тот максимум по ставкам, который может быть по итогам первого полугодия.
Далее ставки будут снижаться, что отразится и в статистике Банка России», — сообщил ТАСС руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Рынок преодолел эффект повышения ключевой ставки
По данным руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, повышение прекратилось в конце марта. «Рост остановился примерно 20 марта. Начали появляться акции, и это не только маркетинг, но и тенденция. Наш мониторинг это подтверждает», — сказал он ТАСС.
Как уточнил ТАСС гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, сейчас можно говорить о том, что рынок отыграл эффект от повышения ключевой ставки, как итог — ипотечные ставки находятся на стабильных уровнях.
«В целом, если геополитические риски останутся лишь угрозами без реализации, и при условии умеренных показателей по инфляции в стране, можно ожидать постепенного снижения ключевой ставки на июньском либо, в крайнем случае, сентябрьском заседании ЦБ, что, конечно, скажется и на размере ипотечной ставки», — прогнозирует эксперт.
Партнер и управляющий директор финансовой практики московского офиса Boston Consulting Group Сергей Ишков считает, что снижение ставок по ипотеке — в интересах банков. «В условиях, когда Центробанк ставку не меняет, а стоимость привлечения средств снижается, можно предположить, что ставки как минимум не увеличатся и даже слегка снизятся.
В целом, ставка ниже 10% снимает психологический барьер для заемщиков, дальнейшее снижение — в интересах банка, это скажется на спросе», — отметил он.
По оценке завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александра Цыганова, психологически важно, чтобы ставка достигла 9,95%. Эксперт отмечает, что этому также будет способствовать переход отрасли на проектное финансирование после 1 июля.
«С учетом перехода на счета эскроу риски падают. Если риск меньше, то ставка меньше. Есть надбавка за риск, косвенно это будет влиять», — полагает Цыганов.
По данным специалистов центра, прогнозы по падению рынка в начале 2019 года не оправдались.
«В целом, по нашим оценкам, выдача ипотеки в первом квартале практически соответствует уровню прошлого года», — сказал Гольдберг.
По предварительным оценкам центра ДОМ.РФ и Frank RG, в первом квартале 2019 года в России выдали более 280 тыс. ипотечных кредитов на 610-620 млрд рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года аналитики отмечают снижение на 5% по числу выданных займов, при этом в денежном выражении объем выдачи вырос на 5%.
В марте, по данным аналитиков, в стране выдали около 100 тыс. жилищных кредитов на 215-225 млрд рублей, что на 15% меньше в количественном и на 4-8% меньше в денежном выражении по сравнению с мартом 2018 года.
Исторический минимум ставок
По данным Банка России, в 2018 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,013 трлн рублей, что в полтора раза больше, чем годом ранее.
Совокупный ипотечный портфель банков на начало 2019 года достиг 6,37 трлн рублей, увеличившись за 2018 год на 23,5%. При этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях по состоянию на 1 января 2019 года составила 9,56% годовых.
В 2018 году ставка по ипотеке в России опустилась ниже 10% впервые за всю историю жилищного кредитования.
Федеральный проект «Ипотека» входит в состав национального проекта «Жилье и городская среда», его реализация рассчитана до конца 2024 года. Одним из ключевых показателей является достижение значений средней ставки по ипотеке на уровне 7,9% годовых, при этом число выдаваемых кредитов на покупку жилья на первичном рынке в 2024 году должно составить 1,13 млн.
Ипотечный рекорд ушел в прошлое
Россияне в 2020 году взяли рекордное количество ипотечных кредитов — 1,7 млн ссуд на 4,3 трлн руб. Высокому спросу способствовало сильное падение ставок, которое привело и к резкому увеличению рефинансирования.
В итоге в 2021 году можно ожидать снижения объемов выдач, считают эксперты, поскольку доходы россиян растут слабо, дальнейшего снижения ставок не ожидается, а возможности застройщиков удовлетворить спрос без повышения цен на жилье остаются под вопросом.
В 2020 году число выданных ипотечных кредитов достигло 1,7 млн на общую сумму 4,3 трлн руб., следует из оценки АО «Дом.РФ» и Frank RG. Это абсолютный рекорд в истории ипотечного рынка России. ЦБ свои данные еще не публиковал.
Рост по количеству кредитов за год составил 35%, в деньгах — более 50%.
Спрос на ипотеку стимулировало снижение ставок, как на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятора, так и за счет запуска льготной госпрограммы. На рынке готового жилья ставки уменьшились за год на 1,2 п. п.
(до средних 8,1% годовых), в новостройках — на 2,4 п. п. (до 5,9% годовых). В итоге доля ипотеки на первичном рынке за 2020 год выросла с 27% до 29%. Набирало темп и рефинансирование — только за 11 месяцев его доля выросла до 13,7% (на 7,8 п. п.
, или более чем в два раза).
Кроме того, в декабре объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам.
«Теперь жилье строится не на деньги граждан, а на кредитные средства, что позволило перенести риски на банки, максимально обезопасив от финансовых потерь дольщиков новостроек»,— отметил гендиректор АО «Дом.РФ» Виталий Мутко.
По оценке “Ъ”, объем средств частных лиц на счетах эскроу по итогам 2020 года превысил 1 трлн руб.
В этом году спрос вновь будет поддерживаться низкими ставками, хотя цикл снижения уже завершен, полагают эксперты.
Можно ожидать продолжения активного рефинансирования кредитов, выданных в прошлые годы, отмечает начальник центра разработки стратегий Газпромбанка Егор Сусин.
«В то же время произошедший рост цен на первичном и вторичном рынке уже нивелировал эффект от снижения ключевой ставки и программ субсидирования ипотеки, поэтому можно ожидать снижения общих объемов выдачи в 2021 году на фоне слабого роста доходов населения»,— говорит он.
В ВТБ, который выдал в прошлом году ипотеки на 0,9 трлн руб., считают, что рынок пока далек от насыщения. «Если действие льготной программы (заканчивается 1 июля.— “Ъ”) будет продлено, то у ипотечного рынка есть шансы на обновление рекорда и в 2021 году»,— считает заместитель президента—председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке АКРА, высокий спрос на ипотеку сохранится, и по итогам 2021 года рост портфеля может составить около 18%. Основным вопросом года станет способность строительного рынка удовлетворить спрос без радикального повышения цены недвижимости, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
«Если до определенного момента компенсировать влияние роста стоимости жилья на размер ипотечного платежа могло увеличение срока кредитования, при дальнейшем росте цен ипотека может стать недоступной для значительного числа потенциальных заемщиков»,— предупреждает он.
Дальнейшее снижение ставок кредиторами может обернуться недооценкой риска заемщика, подчеркивает господин Пивень. С учетом того, что в 2021 году ожидается отмена ряда послаблений ЦБ, которая может создать давление на рентабельность и капитал банков, вероятность снижения ими ставок невелика, поясняет он.
В первом полугодии 2021 года драйвером останется госпрограмма льготной ипотеки, на которую сегодня приходится каждый третий ипотечный кредит (см.
“Ъ” от 13 января), говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева: «После ее завершения уровень ставок на первичном и вторичном рынке сблизится, что приведет к незначительному (на 5–10%) сокращению доли сделок на первичном рынке в пользу программ на вторичном рынке и рефинансирования».
По оценке господина Сусина, доля сделок на вторичном рынке вырастет до 73–75%. Но, добавляет эксперт, можно ожидать, что застройщики будут вынуждены пойти на скидки после резкого повышения цен в текущем году.
Ольга Шерункова
Сбербанк резко повысил ставки по ипотеке. Можно ли сейчас выгодно купить квартиру?
Аналитики в один голос заявляют — ипотечные ставки будут расти, потому что Центробанк ужесточает денежно-кредитную политику.
С начала года ключевая ставка поднялась на 0,75%, но не все банки торопятся повышать ставки. Более того — некоторые финансовые организации объявили о снижении процентов по ипотеке.
Сегодня в финансовом мире произошло заметное событие — Сбербанк повысил ипотечные ставки по всем ключевым продуктам.
Ставки по ипотеке выросли. yandex.ru
С 7 мая у Сбербанка повышаются базовые ставки по базовым ипотечным программам — на готовое жильё, на новостройки (кроме «Господдержки-2020»), на строительство дома и покупку гаража.
РБК цитирует специалиста «ДомКлик»:
С завтрашнего дня действительно будет повышение ставок по кредиту. У нас ставка увеличится на 0,4 п. п. в зависимости от того, по какому формату вы подаете заявку.
7,3% сейчас базовая ставка [по ипотеке на готовое жилье] — это с учетом всех скидок, и первоначальный взнос более 20% от стоимости недвижимости.
Если у вас остаются такие же параметры, у вас [ставка] прибавится на 0,4 п. п., то есть у вас ставка станет 7,7%
Сбербанк объясняет решение изменением ключевой ставки, говоря, что «принял решение изменить условия по ряду своих продуктов в соответствии с рыночными тенденциями».
Ужесточение условий по ипотеке не стало неожиданностью. Ещё в апреле, когда ЦБ поднял ключевую ставку на 0,25%, глава банка Герман Греф не отрицал, что проценты по ипотеке поднимутся.
Мы проанализировали ситуацию на рынке — пока повышение не столь значимое. Мы можем еще посмотреть и подождать, как будет складываться дальнейшая ситуация. Если произойдет следующий этап повышения, наверное, нам придется отреагировать
У кого ставки уже поднялись?
Некоторые банки ухудшили условия по ипотеке ещё на первом этапе роста ключевой ставки, в апреле.
По данным «Дом.РФ», процентные ставки поднялись у Росбанка (+0,51-1,01%), Юникредит Банка (+0,2% по программам на новостройки и готовое жильё), Транскапиталбанк (+0,5-0,8%), Металлинвестбанк (+0,4% на готовое жильё), Газпромбанк (0,5% по «семейной ипотеке»), МКБ (+0,25% по рыночным программам на готовое жильё и новостройки).
Вместе с этим часть банков снижала ставки: Металлинвестбанк (-0,2% по льготной ипотеке 6,5%), «Открытие» (-0,4% по льготной ипотеке 6,5%, -1% по «Дальневосточной»), ВТБ (-0,4% по военной), МКБ (-0,5% по льготной ипотеке 6,5%),
Как видим, по льготным программам банки снижают ставки, по базовым — повышают. Но ни то ни другое явление пока не носит массовый характер. Большинство крупных финансовых организаций удерживают проценты по ипотеке на прежнем уровне.
Данные «Дом.РФ» по изменению условий по ипотеке за последнюю неделю апреля
- Процентные ставки по ключевым рыночным ипотекам за неделю с 24 по 30 апреля.
- Процентные ставки по ипотекам с господдержкой за неделю с 24 по 30 апреля.
Чего ждать от ипотеки?
Сбербанк можно назвать законодателем банковской моды. Часто другие кредитные организации повторяют манёвры Сбера. Нельзя исключать, что так произойдёт и сейчас — у большинства банков проценты по ключевым ипотечным программам начнут повышаться.
Рост ставок не затронет уже одобренные заявки, поскольку условия по ним фиксируются на 90 дней.
Учитывая прогнозы аналитиков по дальнейшему росту ключевой ставки, можно сделать вывод, что это не последнее повышение процентов по ипотеке.
Усложняет ситуацию окончание льготной ипотечной программы на новостройки. Пока господдержка действует до 1 июля 2021 года, и решений по её продлению нет. Всё указывает на то, что ипотека будет дорожать.
Ипотека, новости и прогнозы: Эксперты прогнозируют дальнейший рост ставок по ипотеке
По предварительной оценке аналитического центра Дом.РФ, объемы ипотечного кредитования в нашей стране в апреле в зависимости от региона снизились на 25-50% по отношению к среднему уровню первого квартала 2020 года.
В то же время, сообщает ТАСС со ссылкой на информацию, полученную в центре, по предварительным данным, март 2020 года оказался одним из самых удачных месяцев по выдаче ипотеки. Всего в марте было выдано 122 тыс.
кредитов (+20% к марту 2019 года) на общую сумму 305 млрд рублей (+36%).
В целом удачным стал и весь первый квартал 2020 года. По предварительным итогам, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 23% к аналогичному периоду прошлого года — до 760 млрд рублей. Количество выданных кредитов увеличилось на 8% — до 308 тысяч.
В ДОМ.РФ отмечают, что главная причина роста спроса на ипотеку в марте — рекордно низкие ставки в первой половине месяца.
Согласно статистике Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 марта 2020 года снизилась до 8,69% годовых с 8,79% в январе и обновила исторический минимум.
К тому же, на фоне ухудшения ситуации в экономике часть граждан поспешила оформить ипотечный кредит, опасаясь возможного роста ставок и приостановки продаж.
Апрель же стал худшим месяцем для ипотеки по объективным причинам. «В настоящий момент из-за приостановки работы МФЦ появились проблемы с регистрацией сделок, что сокращает объем ипотечных выдач. В условиях угрозы роста безработицы и снижения доходов многие из тех, кто собирался взять ипотеку в апреле-мае, заняли выжидательную позицию», — сообщили в Дом.РФ.
Снижение количества ипотечных кредитов негативно отразится на строительной сфере в первую очередь, уверен первый вице-президент Опоры России Павел Сигал.
Снижение темпов строительства в РФ потом затронет и производственные организации, которые снабжают отрасль материалами, оборудованием и т.д.
Сокращение спроса может привести к тому, что девелоперы будут вынуждены замораживать цены на недвижимость или даже снижать стоимость, чтобы привлечь покупателей.
Отсутствие спроса, по словам эксперт, также потенциально опасно для строительных организаций с высокими объемами заемных средств. С учетом того, что отрасль перешла на проектное финансирование, отсутствие спроса может стимулировать развитие кризиса неплатежей в строительстве и привести к банкротству компаний.
Кроме субсидирования ипотечной ставки на уровне 8% также необходимо решить вопрос с банками, которые с февраля уже начали поднимать ставки даже по ранее выданным кредитам, полагает Павел Сигал.
Кроме того, добавляет он, на спрос по ипотеке серьезно влияет рост цен на жилье – на фоне падения доходов населения этот фактор негативно отразится на динамике ипотечных займов.
Государству стоит рассмотреть возможность поддержки строительных организаций с целью ограничения максимальных цен на жилье.
Введенные из-за эпидемии COVID-19 ограничения оказывают негативное влияние на многие «закрытые» отрасли экономики, соглашается руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган.
Они начинают не только подрывать платежеспособность текущих ипотечных заемщиков (в рейтинговом агентстве Moody’s в ближайшие 12-18 месяцев ждут роста доли просрочки до 5%), о чем говорит оперативная статистика по обращению за ипотечными каникулами многих банков, но и вынуждают отказываться от ипотеки тех, кто еще только рассматривал покупку жилья в кредит. Некоторые потенциальные заемщики могут взять паузу из-за снижения оценки своих возможностей по выплатам в будущем, другие – в ожидании снижения цен из-за падения платежеспособного спроса при условии, что застройщики не станут сокращать предложение.
Снижение объемов выданных ипотечных кредитов будет также обусловлено политикой банков, уверен аналитик. Во-первых, могут ужесточиться стандарты кредитования для клиентов из «проблемных» отраслей, во-вторых, на фоне ожидаемого роста просрочек по уже ранее выданным займам, кредитные организации могут сократить лимиты и увеличить процентные ставки для покрытия возросших рисков.
Так, в рейтинговом агентстве Эксперт РА прогнозируют, что ставки по ипотеке могут вырасти с текущего средневзвешенного значения в 8,69% годовых до 10% годовых.
Важно, что правительство учитывает подобный сценарий. Госкомпания ДОМ.РФ представила план поддержки отрасли, который подразумевает субсидирование ставок по ипотеке до 8% и выкуп непроданных квартир у застройщиков для последующей реализации в будущем или использования для социальной аренды.
Ранее кабинет министров одобрил субсидирование ставок по проектному финансированию, что поддержит строителей. По расчетам ДОМ.РФ, реализация данной программы позволит выдать 250 тыс. кредитов, привлечет в жилищное строительство 0,9 трлн рублей средств банковской системы и позволит осуществить строительство 12,5 млн кв. м жилья.
Подобные меры позволят компенсировать «коронавирусные издержки» и ограничат ухудшение условий для ипотечных заемщиков, полагает Михаил Коган. В то же время рынок по крайней мере на какое-то время ощутит падение спроса как по психологическим, так и по объективным причинам. Дальнейшее развитие предопределят сроки снятия текущих карантинных ограничений и перспективы «перезапуска» экономики.
Так, в зависимости от того, когда завершится распространение коронавирусной инфекции, рейтинговое агентство НКР прогнозирует потери застройщиков от 45 млрд при оптимистичном сценарии (режим самоизоляции завершится в мае 2020 года) до 200 млрд руб. при пессимистичном сценарии (ограничения будут продлены до осени). От этого будет зависеть и диапазон снижения цен – от отдельных скидок менее устойчивых строителей до снижения вплоть до 30%.
В последнем случае, говорит Михаил Коган, восстановление жилищного рынка может продлиться от двух до четырех лет, в оптимистичном сценарии – будут созданы предпосылки для возврата цен и активности на ипотечном рынке (март 2020 год стал третьим месяцем в истории с показателем в 122 тыс. кредитов) к концу года. Пока же прогнозы неутешительны, учитывая, что только за апрель по оценкам ДОМ.РФ рынок уже просел на 25-50% в зависимости от региона к среднему уровню за первый квартал 2020 г.
Центробанк повысил ключевую ставку – что будет с ипотекой?
Одна из главных причин повышения – высокая инфляция. Повышение цен буквально на всё не заметить было сложно. Особенно инфляция ускорилась с конца 2020 года. Статистические данные на 15 марта 2021 года свидетельствуют, что темпы годовой инфляции составляют 5,8%, в то время как целевой показатель ЦБ был заложен в 4% годовых.
Чем повышение чревато для ипотечных заемщиков? Возможно, не сразу, но в перспективе ставки по ипотеке ожидает рост.
Не стоит также забывать, что в настоящее время ведутся жаркие дебаты министерств и ведомств по поводу продления программы льготной ипотеки с господдержкой, которая заканчивается 1 июля 2021 года.
По характеру заявлений можно предположить, что с большой долей вероятности программа больше продлеваться не будет. В своем пресс-релизе Банк России отмечает, что восстановление внутреннего спроса идет более высокими темпами, чем ожидалось, и принимает устойчивость.
Как известно, программа льготной ипотеки рассматривалась при ее принятии в качестве драйвера роста экономики.
Сейчас же, судя по цифрам, в подобных драйверах отпадает необходимость, а меры государственного стимулирования еще больше давят на цены и инфляцию. Так, по данным аналитиков ЦИАН, стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за 2020 год подскочила на рекордные 40 тыс. руб. и составила 251,3 тыс. руб.
Среди причин, способствовавших такому бурному росту:
- льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых;
- переход на счета эскроу при финансировании проектов;
- низкие ставки по банковским депозитам;
- девальвация рубля, подтолкнувшая многих россиян инвестировать в жилье для сохранения своих сбережений.
Какие ставки по ипотеке ожидать в 2021 году?
По мнению многих экспертов, рост ипотечных ставок в 2021 году неизбежен. Его ускорения следует ждать с отменой программы льготной ипотеки.
Несмотря на то, что президент Владимир Путин поручил рассмотреть вопрос продления льготной ипотеки вплоть до 2024 года, в Госдуме и многих профильных министерствах склоняются к мнению, что льготы необходимо сделать адресными, направив все усилия на обеспечение жильем более социально незащищенных граждан. В первую очередь — тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, также семей с детьми.
По мнению аналитиков Frank RG, возможности ипотеки под 6% годовых в 2021 году будут исчерпаны. Реальная рыночная ставка по их расчетам в настоящее время составляет 8-9% годовых, что тоже неплохо для российских реалий.
Сейчас же по факту все выгоды и преимущества низкой ипотечной ставки были «съедены» повышением стоимости жилья. Особенно это касается ситуации в столичном регионе и городах-миллионниках, где наблюдается традиционно высокий спрос на жилье.
Повышение ипотечной ставки охладит перегретый спрос и умерит аппетиты как застройщиков, так и граждан, приходя к разумному балансу.
Повышение ключевой ставки неизбежно приведет к росту не только ипотечных, но и депозитных ставок, что тоже снизит некоторую нагрузку на спрос в жилом сегменте недвижимости.
Значительного роста ставок по ипотечным кредитам эксперты рекомендуют не опасаться. Рынок банковской ипотеки сегодня достаточно конкурентен. Поэтому банки, являющиеся ключевыми игроками рынка, будут стремиться проводить агрессивную политику и предлагать максимально низкие проценты. Помочь им в этом могут и застройщики, субсидируя ипотечные ставки по возводимым ими объектам.
Подешевеет ли ипотека в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами
Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.
РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб.
Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.
Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
Возможно небольшое снижение ставок
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет.
«Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.
», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА».
«В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.
При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.
«Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится.
Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.
Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики.
«Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Льготная ипотека — 2021
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.
«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»
Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина.
«Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.
Цены на жилье и ипотечный пузырь
В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время.
«Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.
Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок.
Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график.
«Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.
В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.
Ипотека на вторичку
Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН.
По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов.
«Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.
Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллиоников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск.
Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.
В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности.
Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина.
По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.
ИЖС — новый драйвер развития
Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН.
«К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек.
Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.
В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс.
Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.
РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу.
С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.
Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.