В России продолжаются протесты валютных ипотечников. После падения рубля выплаты по ипотеке для населения стали несоизмеримыми с доходами.
Несмотря на это, эксперты отмечают, что проблемы валютных заемщиков не отразились на спросе россиян на квартиры, более того, количество желающих приобрести долгожданные квадратные метры в кредит даже выросло в январе 2016 года. Однако, данная тенденция продлится недолго.
Анализ и прогноз рынка недвижимости в России на 2016 год — читайте в материале редакции 24СМИ.
Внезапный рост спроса
Участники ипотечного рынка в России рассказали в комментарии «Коммерсанту» о первых итогах спроса населения на ипотеку в 2016 году. В то время, как владельцы валютных кредитов стоят у банков с плакатами «Раб валютной ипотеки», россияне продолжают активно оформлять кредиты на покупку квартир, несмотря на кризис в РФ.
На ипотечном рынке, как и в других сегментах, существуют сезонные спады и подъемы спроса: январь традиционно считается наиболее пассивным месяцем, ну а активней всего кредиты на новые квартиры оформляются в декабре. Однако, в январе 2016 года традиционный прогноз рынка недвижимости, основанный на сезонности, не оправдался.
«Количество заявок с середины января находится на том же уровне, что и в последние две рабочие недели минувшего декабря, когда спрос на ипотеку среди граждан один из самых высоких. В среднем поступает по 5 тыс. заявок за рабочий день», — говорит глава отдела развития залогового кредитования Сбербанка Алексей Трубников.
В ВТБ24 отмечают подобную тенденцию: с учетом 11-ти праздничных дней в январе ежедневно банк получал 1,5 тысячи заявок на ипотеку. В свою очередь, зампред правления «Дельта Банка» Ирина Асланова отчиталась об увеличении спроса с 2,5 тысяч заявок в декабре до 2,9 тысяч в январе. В «РайффайзенБанке» также сообщили о 15%-ном увеличении спроса, не назвав конкретных цифр.
Почему растет спрос?
Традиционно именно к концу года население решается заключать крупные сделки, к которым относится и покупка новой квартиры, но в январе спрос непременно идет на спад. Почему анализ рынка недвижимости в январе 2016 года показал совершенно другую картину? Эксперты смогли найти объяснение данному явлению.
Ирина Асланова уверена, что рост спроса связан с завершением программы государственной поддержки рынка ипотеки. В рамках программы банки выдают клиентам ипотеку по льготным ставкам (не выше 12% годовых), при этом средневзвешенная процентная ставка за год составляет (по данным ЦБ на 1 декабря) 13,43% годовых.
Также, уверены эксперты, рост спроса связан с негативной экономической ситуацией в России. Директор департамента ипотечного кредитования «Банка Москвы» Георгий Тер-Аристокесянц поясняет: в связи с девальвацией национальной валюты россияне опасаются держать на руках рубли. При этом вложиться в бытовую технику, электронику и автомобили те, у кого были средства, успели еще в 2015 году.
Предстоящий спад
Обновляя прогноз рынка недвижимости в России, эксперты уверены, что за ростом отрасль ждет значительный спад. Предстоящее сокращение спроса на ипотечное кредитование связано с завершением государственной программы по субсидированию ипотеки, которую правительство РФ запустило в марте 2015 года.
Напомним, что принять участие в программе могут заемщики, оформившие кредиты со ставкой не более 12% годовых, с суммой кредита, не превышающей 8 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для остальных городов. В рамках программы государство возмещает вместо заемщика банкам разницу с рыночными процентными ставками.
19 января заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что государственная программа, как и планировалось, будет закрыта 1 марта 2016 года. В Минфине добавили, что ей на смену может прийти новая программа помощи ипотечникам, но на данный момент говорить о конкретных мерах не приходится.
Отмена государственной программы повлечет за собой повышение процентной ставки, поясняет директор департамента розничных продаж «ЮниКредит Банка» Сергей Васяткин. По мнению эксперта, проценты по ипотеке вырастут на 2-3%, поэтому спад спроса на кредитование неизбежен.
В материалах инвестиционно-риелторской компании «Est-a-Tet» отмечается, что анализ рынка недвижимости свидетельствует о падении спроса на жилье в районе 40% после завершения государственной программы поддержки.
Прогноз цен на жилье
Традиционно в связи с падением спроса упадут и цены на жилье, уверены эксперты. Директор направления «Недвижимость» компании «Strategy Capital Advisor» Наталья Круглова прогнозирует значительное снижение цен на жилье в России для удержания покупателей, а президент девелоперской группы «Гранель» Ильшат Нигматуллин и вовсе уверен, что помимо снижения цен застройщики начнут предлагать населению альтернативы государственной программе. Например, скидки и акции под видом коммерческого субсидирования.
«Девелоперы будут вынуждены запускать собственные инструменты стимулирования спроса, вероятнее всего — субсидирование, которое активно применялось и в течение действия госпрограммы», — передает РБК Недвижимость, со ссылкой на пресс-службу Est-a-Tet.
Директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман прогнозирует рост цен на квартиры в связи с девальвацией рубля. Эксперт поясняет, что импортозамещение еще не затронуло строительную и смежные отрасли, вследствие чего рынок недвижимости остро реагирует на валютные скачки.
Проводя анализ рынка недвижимости в Москве, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассчитывает стоимость квадратного метра с привязкой к стоимости нефти на мировых рынках.
«Чтобы понять, сколько при такой цене на нефть будет стоить московская недвижимость, можно посмотреть на рынок в ретроспективе», — предлагает эксперт.
Коридор цен при дорогой нефти составлял $4–6 тыс. за 1 кв. м. В 2015 году недвижимость «вывалилась» из этого коридора и уверенно движется к $2 тыс. за 1 кв.
м — как раз к тому уровню, который наблюдался на рынке в 2004 году при цене на нефть в районе $50 за баррель.
При расчете курса в 70 рублей за доллар стоимость одного квадратного метра квартиры в Москве составит 140 тысяч рублей, уверен Репченко.
SRG в СМИ
Спрос на ипотеку в Сибири впервые за последние три года упал. Так, с января по март 2019 года банки в округе выдали жилищных кредитов меньше на 11,2%, чем за аналогичный период 2018-го. Сбербанк подтвердил тенденцию.
По мнению аналитиков, это произошло из-за повышения ключевой ставки и сокращения числа сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов.
Покупатели успокоились и спрос уравновесил предложение, добавляют эксперты, хотя и не исключают, что вслед за понижением процентов по ипотеке ажиотаж может снова возникнуть.
Первое уменьшение количества сделок по ипотеке банки зафиксировали еще в начале 2019 года. По данным Сибирского главного управления Центрального банка России, в первом квартале жилищных кредитов в округе было выдано на 11,2% меньше (всего 49,2 тыс.
), чем за такой же период 2018-го. В апреле тенденция усилилась, и выдача сократилась уже на 18,3%, опять же в сравнении с апрелем прошлого года. Снизилось не только количество сделок по ипотеке, но и объем — в апреле 2019-го сумма упала на 10,2%.
За январь-апрель снижение составило менее 1%.
В Сибирском отделении Сбербанка (в структуру которого входят Омская, Новосибирская, Томская, Кемеровская области, Красноярский и Алтайский края, республики Хакасия, Тыва и Алтай) эту тенденцию подтвердили, отметив, что и количество, и объем ипотечных кредитов с января по апрель 2019-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года действительно снизились. «В связи с изменениями объемов рынка»,— прокомментировал конгломерат, отказавшись назвать точные цифры. «Однако стоит обратить внимание, что спрос на ипотечный кредит является отложенным, и сейчас мы выдаем ипотеку по заявкам, принятым в начале года»,— отметили в банке.
Ажиотаж на грани
Банк ВТБ по Сибирскому федеральному округу (включает Омскую, Новосибирскую, Томскую, Кемеровскую, Иркутскую области, Красноярский и Алтайский края, республики Хакасия, Тыва и Алтай) за первые четыре месяца 2019-го выдал физлицам 13 тыс.
ипотечных кредитов, что на 28% больше, чем за аналогичный период 2018-го. Выросла и общая сумма выданной ипотеки, которая в первом квартале составила 22,7 млрд руб., что на 38% больше, чем в 2018-м.
Как отметили в финансово-кредитной организации, в 2019 году рынок сохраняет позитивный импульс: ипотечное кредитование продолжает развиваться, но уже более умеренными темпами.
Как рассказали в Райффайзенбанке, по итогам первого квартала 2019 года портфель ипотечных сделок в Сибири вырос на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом суммарный объем выданных жилищных кредитов снизился.
Сокращение числа выданных ипотечных кредитов в январе-апреле происходило не только в Сибири, но и в целом по России. По данным ЦБ РФ, за четыре месяца 2019 года выдано 393 тыс. ипотечных кредитов на сумму 858 млрд руб. (-7,4% в количественном и +3,2% в денежном выражении к аналогичному периоду 2018-го).
В зависимости от процентов
Основная причина, по которой ипотека потеряла спрос, уверены эксперты банковского рынка, заключается в росте кредитных ставок, которые постепенно увеличивались с ноября 2018 года.
Минимальные ставки по ипотеке в Сибирском федеральном округе отмечались в сентябре-октябре 2018 года (9,4%).
В апреле 2019-го средние ставки составили 10,6% годовых, сообщили в Сибирском главном управлении Центрального банка России.
«Период рекордно низких ипотечных ставок длился два года,— отметила начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ „Сибирский“ Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.— За это время отложенный спрос 2014–2015 годов был закрыт. Многие клиенты, которые планировали покупку квартиры, ее купили. На сегодня ставка по ипотеке остается привлекательной, и интерес к продукту сохраняется, но ажиотаж уже спал».
В прошлом году процентные ставки по ипотеке активно снижались и потенциальные заемщики старались получить кредит по низкой ставке, так как не были уверены в том, что в какой-то момент они не начнут снова расти. «Таким образом, был замечен ажиотажный спрос на ипотечные кредиты.
Сейчас же процентные ставки немного выросли и относительно зафиксировались, то есть не начали расти, как ожидали многие, показали свою стабильность, что привело к возвращению спроса в нормальное русло»,— утверждает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.
Помимо страха потребителей перед грядущим повышением ставки по кредитам, население побудили в конце прошлого года приобрести жилье скидки на новостройки, а также выплата бонусов.
«Поэтому часть спроса была выбрана не в начале 2019 года, а в конце прошлого, заемщики торопились»,— говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
 |
В 2019 году упало и количество сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов. «По разным оценкам, объем рефинансируемых кредитов в 2018-м составлял 10–15% от всего объема ипотечного кредитования.
Однако повышение ставки сделало рефинансирование менее выгодным, и этот сегмент существенно сократился сегодня, что также негативно сказалось на объемах ипотечных выдач»,— предположил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
По данным Банка России, за январь-апрель 2019 года доля рефинансирования в новых жилищных кредитах сократилась до 5,3% с 14,2% в аналогичный период 2018-го.
Кроме этого, негативно на динамике сказались изменения в законе «О долевом строительстве», которые добавили осторожности будущим покупателям новостроек. Доля ипотечного кредита на вторичном рынке заметно выросла, в отличие от первичного, говорит член Национального объединения строителей Антон Мороз.
«Население берет ипотеку под больший процент, но в меньшем объеме.
Естественно, что рынок первичного строительства в этой ситуации становится не самым экономически выгодным для граждан в связи с тем, что владельцы вынуждены нести расходы еще на этапе строительства дома»,— говорит эксперт, добавляя при этом, что и кредиты на покупку вторичного жилья показывают отрицательную динамику ввиду роста стоимости цен на квартиры. По данным Росстата, на территории Сибирского федерального округа в первом квартале этого года цены на вторичное жилье выросли в сравнении с аналогичным периодом 2018-го на 5,9%, квартиры в новостройках стали дороже на 7,2%.
«Без стимулирования потребительского спроса и без снижения ставки ипотечного кредитования до заложенных в нацпроекте „Жилье и городская среда“ 8% мы не увидим в конце 2019-го и начале 2020-го увеличения количества выданных ипотечных кредитов как по объему, так и по количеству денежных средств»,— говорит господин Мороз.
Надежда на понижение
Несмотря на тенденцию к сокращению объемов жилищного кредитования, в целом спрос на ипотеку не закончился, уверены эксперты рынка банковского кредитования.
По мере снижения ключевой ставки Центробанком, которая уже продемонстрировала движение вниз (14 июня 2019 года ЦБ понизил ключевую ставку на 0,25%, до 7,5% годовых), будут снижаться проценты и по ипотеке, уверен ведущий аналитик QBF Олег Богданов. «Ключевая ставка упадет в ближайшие год-два до 6%.
Естественно, при этих условиях объемы ипотечного кредитования должны расти, и с целью улучшения жилищных условий, и с целью рефинансирования по более низким процентам»,— отметил собеседник.
В начале июля Центробанк России допустил еще два снижения ключевой ставки до конца 2019-го. «Это решение позволяет рассчитывать на то, что на горизонте двух-трех месяцев спрос будет восстановлен»,— прокомментировал Максим Русаков. По оценкам «Дом.РФ», во втором полугодии ставки выдачи по ипотеке снизятся до уровня менее 10%.
Аналитики Райффайзенбанка прогнозируют умеренное снижение ключевой ставки уже в третьем квартале 2019-го. «Мы, как и все банки, зависим от ключевой ставки. Если она будет снижаться, мы будем следовать за ней»,— подтвердила Ирина Ярыгова.
По данным ЦБ на июнь, средневзвешенная ипотечная ставка на территории Сибири достигла 10,29–10,32%, что на 0,2–0,4 п. п. ниже уровня конца апреля 2019 года.
В то же время почти у всех крупных финансово-кредитных организаций действуют промоакции и льготные программы, позволяющие при соответствии определенным критериям взять ипотеку по ставке ниже 10%.
Однако базовые ставки крупнейшие банки держат все же выше 10%.
Банк ВТБ в Сибирском федеральном округе в своем прогнозе рассчитывает на рост ипотечного рынка по итогам 2019 года на 17%. Финансово-кредитная организация планирует выдать ипотеку в 1,5 раза больше, чем в прошлом году.
«Ипотечный рынок испытывает лишь тактические сложности. Уверена, что во втором полугодии 2019-го количество ипотечных кредитов вырастет на 3–15%, а в первом квартале 2020-го — еще на 17–19%»,— полагает директор по развитию Rebridge Capital Ольга Хрипченко.
Спрос не уменьшится, считает Александр Цыганов. «Наши соотечественники живут более стесненно, чем это принято во многих странах.
При возможности россияне улучшают свою недвижимость или покупают на вырост для детей или на пенсию, когда вторая и последующие квартиры будут приносить доход, больший, чем начисленная пенсия.
На сегодня в обществе есть понимание, что квартира в крупном городе — это актив, позволяющий лучше и спокойнее бороться с невзгодами и встретить старость. Поэтому спрос на жилье и, соответственно, ипотеку будет»,— говорит он.
По мнению ряда аналитиков рынка кредитования, драйвером станет обновленная программа «семейной» ипотеки (льготная ипотечная программа с господдержкой для семей, у которых в 2018–2022 годах родится второй или последующий ребенок).
«Семейная» ипотека с ограничениями
По данным Минфина, с февраля 2018 года по апрель 2019-го на территории России было выдано всего 9422 «семейной» ипотеки на 23,7 млрд руб. (включая рефинансирование) — менее 1% от всех выданных ипотечных кредитов за этот срок.
В Сибирском отделении Сбербанка, по данным на июль, выдано чуть менее 400 кредитов «семейной» (льготной детской) ипотеки по ставке 6% годовых. «Такие объемы связаны с тем, что программа действовала лишь ограниченный период времени в части дисконта по процентной ставке.
Полагаем, что внесенные в программу корректировки (изменения в законодательстве связаны с продлением 6-процентной ставки на весь период кредитования, а не на период от трех до восьми лет, как это было ранее) позволят молодым родителям воспользоваться ипотечными кредитами для улучшения жилищных условий»,— отметили в финансово-кредитной организации.
В ВТБ также действует программа льготной «детской» ипотеки, причем, как заявляют в банке, ставка составляет 5% годовых на весь период кредитования. Точное количество заключенных подобных сделок в организации назвать отказались.
Райффайзенбанк за время действия программы и до ее обновления (до апреля 2019 года) в Сибири выдал 500 льготных ипотек. Новая программа предполагает ставку 5,69%.
По мнению Олега Богданова, очень жесткие рамки льготной программы кредитования (второй, третий и т. д. ребенок должен родиться после 2018 года) не позволяют сделать этот продукт массовым. «Все граждане, которые попадают в рамки этой ипотеки, воспользовались этой возможностью»,— говорит собеседник.
С «семейной» ипотекой проблемы две, отмечает управляющий российским филиалом Financer.com Давид Шарковский. И главная — низкая информационная грамотность россиян. «К сожалению, немногие знают обо всех полагающихся льготах. Многие не разбираются в нюансах этих процедур.
Закономерно опасаются, что это все „реклама“, „обман“, все равно проценты будут выше и т. д. С другой стороны, увы, даже льготная ипотека для многих семей является недостаточным послаблением, чтобы семья могла позволить себе ипотечный кредит. Возможно, ситуацию сейчас изменит то, что ввели перечисление 450 тыс. руб.
на погашение ипотеки для семей, в которых от трех детей»,— считает эксперт.
При каких условиях можно будет всерьез сказать, что ипотечный пузырь на рынке есть, какие основные признаки вы бы выделили?
Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка:
— Ключевой признак пузыря — рост доли просроченной задолженности по кредитам. Это означает, что у заемщиков уже не хватает доходов для обслуживания кредитов. Пока доля необслуживаемой задолженности в кредитном портфеле снижается, говорить о пузыре преждевременно.
Россия в сравнении с другими странами по величине рынка потребительского кредитования (включая ипотеку) относительно ВВП относится к группе стран с низким уровнем долга (14,3% на 1 января 2019 года).
Если сравнивать размер долга по ипотеке и доходы населения, то этот показатель также демонстрирует то, что в России риск пузыря на ипотечном рынке пока небольшой. В первом квартале 2019-го отношение долга россиян по ипотеке к доходам в среднем составляло 17%.
В европейских странах и США этот показатель находится в диапазоне 40–120%.
Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG:
— Мы не наблюдаем пузыря на рынке, рост, имевший место в последние годы, имеет под собой фундаментальные основания.
Можно было бы говорить о пузыре в том случае, если бы снижались требования к риск-профилю заемщиков. В действительности этого не наблюдается.
Даже напротив, в течение последних 12 месяцев отношение числа заявок на кредит к числу положительных решений снизилось почти на 10%. То есть банки стали чаще отказывать.
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ:
— Регулирование ипотечной деятельности и отсутствие практики выдачи ипотечных кредитов без первого взноса, а также значительный потенциальный спрос на недвижимость со стороны граждан существенно снижают риск появления пузыря на рынке ипотеки.
Фактором риска появления ипотечного пузыря может стать распространение программ без первоначального взноса со значительной компенсацией процентов по кредиту для неверно отобранных групп граждан, включение в ипотеку некредитоспособных граждан, для которых должны создаваться не условия льготной ипотеки, а государственные программы арендного жилья.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF:
— Нет никаких признаков ипотечного пузыря. Условия выдачи ипотеки достаточно жесткие. Взять ипотеку по справке об освобождении из колонии, как это было в США до 2008 года, в России невозможно.
На финансовом рынке в РФ нет огромного количества производных инструментов на основе ипотечного кредитования. Неплатежи по ипотеке по всем параметрам незначительны.
Объем просроченной ипотечной задолженности, находящейся на балансах банков, на 1 апреля 2019 года составил 72,39 млрд руб., или 1,08% от общей задолженности по ипотеке (6,73 трлн руб.).
Лолита Белова
Подробнее — по ссылке
Вернуться в раздел
Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки :: Деньги :: РБК Недвижимость
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года с коррекцией основных параметров: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 млн рублей. Что теперь будет с ценами на новое жилье?
Primakovshutterstock
Президент России Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки еще на год — до 1 июля 2022 года, — но с коррекцией ключевых параметров. Также будут расширены возможности по семейной ипотеке.
Аналитики и девелоперы рассказали «РБК-Недвижимости», как продление льготной ипотеки в новом виде повлияет на спрос и цены на рынке новостроек.
Путин решил продлить льготную ипотеку на год
Новые параметры льготной ипотеки
Льготная ипотека:
- ставка по госпрограмме на новостройки увеличена до 7%. Ранее составляла 6,5%;
- предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн руб. С июня 2020 года максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;
Семейная ипотека:
- семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Ранее ставка составляла 5%, а кредиты были доступны семьям с двумя и более детьми;
- максимальная сумма кредита по семейной льготной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях теперь составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;
- по программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.
«В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными.
Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.
Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.
«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб.
, и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи.
Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.
По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса.
Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он.
Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.
«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он.
В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.
По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.
Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов «РБК-Недвижимости» подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.
VPalesshutterstock
Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% началась 20 апреля 2020 года. С тех пор, по данным «Дом.
РФ» (оператор программы), банками получено 1,6 млн заявок, 1,05 млн из них одобрены.
С учетом того, что граждане получают одобрения, как правило, одновременно в двух-трех банках, выдачу по состоянию на конец мая можно оценить в свыше 500 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.
- Установленный лимит выдачи по программе составляет 1,85 трлн руб. (около 620 тыс. кредитов). Использовано уже около 85% лимита.
- Каждый пятый ипотечный кредит в стране выдается в рамках программы (21% в январе — апреле). В частности, на первичном рынке — свыше 80% всех кредитов.
- Благодаря программе в жилищное строительство привлечено около 2 трлн руб. средств банков и граждан — этой суммы достаточно для строительства 25 млн кв. м многоквартирного жилья.
- В настоящий момент ряд крупных банков дополнительно снизили ставки в рамках льготной программы, пытаясь закрепить и увеличить рыночную долю, а также максимально использовать лимиты по программе, отмечают в пресс-службе «Дом.РФ». На конец мая средневзвешенная ставка топ-15 ипотечных банков по программе составила 5,6%.
Выдача льготной ипотеки по банкам и регионам по состоянию на 27.05.2021
Спрос на ипотеку быстро растет перед завершением программы льготной ипотеки
В преддверии финала программы ипотеки с господдержкой, которая должна завершиться 1 июля, спрос на жилье и ипотечные кредиты заметно растет. Банки стимулируют его дополнительным снижением ставок.
После традиционного сезонного «провала» ипотеки в январе объемы кредитов с каждым месяцем бодро увеличиваются. В апреле россияне оформили ипотеку на 560 млрд руб., сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин. Это сопоставимо с рекордными за всю историю отечественного рынка объемами выдачи в декабре 2020 года (560,11 млрд руб.).
Правда, по количеству кредитов апрель рекорды не бьет — квартиры в ипотеку, по данным ЦБ, купили 195 тыс. россиян, тогда как в декабре их было выдано 211 тыс. Причина этого, по-видимому, в заметном подорожании жилья. Впрочем, по данным ЦБ, растет, скорее, интерес к ипотеке в целом.
Выдачи же льготной ипотеки в апреле практически не изменились по сравнению с мартом.
Сбербанк вновь снизит ставки по ипотеке с господдержкой
Продажи держатся на высоком уровне и, хотя сейчас ажиотажа нет, вырастут к финалу программы, отмечают в банке ВТБ. Об оживлении интереса к ипотеке с господдержкой говорят и в Сбербанке.
Банки эту активность поощряют. За первую неделю мая средняя ставка крупных банков снизилась на 0,02 процентных пункта, до 5,75%. Во вторник Сбербанк объявил о снижении еще на 0,2 п.п.
— для регистрирующих сделку в электронном виде.
Активность покупателей сейчас находится на уровне конца прошлого года, когда на рынке традиционно заключается наибольшее число сделок, говорит гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. В правительстве уже несколько месяцев обсуждается дальнейшая судьба льготной ипотеки. ЦБ из-за роста цен на жилье выступал за продление программы только в отдельных регионах.
В любом случае, независимо от дальнейшей судьбы льготной ипотеки, цены на квартиры в ближайшей перспективе не снизятся, если в два-три раза не вырастет ввод жилья, считает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Только тогда застройщикам придется опускать цены, чтобы соблюдать график продаж, оговоренный с банком.
«А если крупная компания дает скидки, то рынок моментально подстраивается и эта тенденция распространяется и на остальных», — говорит Коваленко.
Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Застройщики ориентируются на нынешний высокий спрос, но пока не успевают за ним, отмечают эксперты. Так, в апреле на массовом рынке новостроек в Москве было наименьшее число квартир в продаже с 2015 года, отмечает Перлин: около 900 корпусов против, например, 1200 в 2018 году.
Активность покупателей на ипотечном рынке такая же, как в конце 2020 года, когда был зафиксирован исторический рекорд выдачи жилищных кредитов
Продажи новых квартир застройщики начинают дозированно, наблюдая за поведением рынка, чтобы не допустить снижения цен резким ростом объема предложения, считает директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков.
При этом средняя цена на новостройки только в мае выросла на 3% по сравнению с апрелем. Тогда как суммарно с января по начало мая 2021 года цены увеличились всего на 4%, говорит Диваков.
Если программу не продлят, банки будут запускать совместные с девелоперами программы льготного кредитования, отмечают в Росбанке. Сейчас уже идет их активная проработка.
Спрос и приложение
Москвичи с каждым месяцем берут все больше ипотечных кредитов — в апреле столичное управление Росреестра зарегистрировало их почти 13 тысяч. Отставание от прошлогоднего декабря составило всего 69 договоров, а ведь тогда был поставлен рекорд за все время учета ипотечного кредитования в городе. В чем причина столь бурного роста?
Эксперты говорят, что основным фактором остается льготная ипотека — горожане спешат купить квартиру со ставкой по кредиту в районе 6%. Этот ажиотаж только подогревают банки и застройщики — они запускают совместные программы, где предлагают совсем уж удивительные ставки — порой около 3%.
А купить квартиру, как и подать заявку на кредит, можно не выходя из дома — на сайте или в мобильном приложении. И покупатели, несмотря на выросшие за последний год цены на жилье, продолжают инвестировать в квадратные метры.
«Как и в прошлом году, мы наблюдаем поступательный рост количества сделок в преддверии окончания льготной ипотеки. Начиная с февраля их число от месяца к месяцу растет в среднем на 19%», — говорит глава Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Центробанк повысит некоторые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке
В этом году, впрочем, высокий спрос на ипотеку отмечают не только в апреле — всего за четыре месяца москвичи оформили почти 40 тысяч займов на жилье. Это на 44% больше, чем в январе — апреле 2020 года и на 36% больше, чем в 2019-м.
С одной из главных своих задач — поддержкой строительной отрасли — льготная ипотека в столице справляется. Объем ввода недвижимости в Москве в марте превысил показатели 2020 года на 6,5%.
А всего за первый квартал в столице сдали более 1,1 млн «квадратов» — это 6,4% от общероссийского показателя и второй результат в стране.
Больше — только в Московской области, где спрос во многом тоже формируют москвичи.
«С начала действия госпрограммы льготного ипотечного кредитования Москва занимает первое место по сумме выданных кредитов, — говорит заммэра столицы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — По состоянию на 6 мая 2021 года в столице было выдано 69,9 тыс. кредитов на общую сумму в 399,1 млрд руб., или 28% от общего объема выданных в России льготных кредитов».
Риелторы прогнозируют, что ажиотаж на рынке новостроек и ипотеки будет только нарастать вплоть до июля, когда должна завершиться программа льготной ипотеки.
Без нее ставки по кредитам поползут вверх, а потому покупатели хотят компенсировать выросшие цены на жилье хотя бы низкими процентами.
«Скорее всего, мы еще увидим новые рекордные значения числа сделок в мае и июне», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Подготовил Александр Мелешенко
Кстати
В «старых» границах Москвы больше не осталось административных округов, где квадратный метр в новостройках стоил бы в среднем меньше 200 тыс. руб. Последним округом, где еще в марте средние цены держались на уровне чуть ниже 200 тыс., был ЮЗАО, но и там в апреле ценник вырос до 210 тыс. руб., говорит Литинецкая.
Грозит ли кризис рынку ипотеки? – Оценки – Finversia (Финверсия)
Льготная ипотека разогнала рост цен на жилье. Зато застройщики спасены. А предсказанный экспертами ипотечный кризис возможен лишь в отдаленной перспективе.
Недавно были опубликованы результаты любопытного опроса ВЦИОМ и банка «Дом.РФ». Оказывается, 67% россиян полагают, что покупка недвижимости – более выгодный способ вложения средств чем банковский вклад.
Социологи задали вопрос: «Представьте, что у вас есть крупная сумма денег. Во что сейчас лучше ее вложить?» 50% ответили, что купили бы жилье. Еще 17% готовы приобрести земельный участок под строительство дома.
При этом 58% опрошенных считают, что покупка недвижимости – не менее надежный способ вложения денег, чем банковский депозит.
Большая часть россиян – 67% от числа желающих купить жилье думают в нем жить сами, еще 28% готовы сдавать жилье в аренду, и лишь 2% купили бы жилье для последующей перепродажи.
Предварительные итоги 2020 года по выдаче ипотечных кредитов показали, что результаты опроса соответствуют реальным действиям россиян. Было выдано 1,7 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн. рублей. Это на 35% больше по числу кредитов и на 50% больше по их общей сумме, чем в 2019 году.
Важнейшей причиной таких рекордных результатов стала введенная в апреле 2020 года госпрограмма льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых.
В результате процентная ставка по кредитам на новостройки упала за 2020 год с 8,3% до 5,9% годовых, так как кредиты с большим первоначальным взносом банки выдавали даже дешевле 6,5%.
Ставки по кредитам на готовое жилье тоже снизились за год с 9,3% до 8% годовых.
Общий ипотечный портфель банков возрос на 19,4% до 10 трлн. рублей. Это показывает, что россияне активно досрочно погашали ипотечные кредиты. Рефинансировали ипотеку по более низкой ставке в 2020 году около 200 тысяч россиян. Подавляющую долю льготной ипотеки традиционно выдали Сбер и ВТБ.
При таких рекордных выдачах кредитов многие задаются вопросом – а не надувается ли на рынке ипотеки гигантский пузырь и кому приносят пользу госпрограммы льготной ипотеки – россиянам или застройщикам? Свою озабоченность этой проблемой выражали многие – от главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной и замглавы Минфина Алексея Моисеева до президента РФ Владимира Путина.
Каково же качество ипотечных кредитов? Доля просрочки по данным Центробанка составляет сейчас всего 0,8% от объема ипотечного кредитного портфеля, что почти на порядок ниже, чем просрочка по необеспеченным потребительским ссудам.
Как видим, качество ипотечных ссуд остается весьма высоким, а просрочка по таким ссудам – рекордно низкой.
Правда, пока еще действуют льготы Центробанка, позволяющие банкам не считать проблемными ссуды, по которым была проведена реструктуризация – изменен график платежей или предоставлены кредитные каникулы.
Так что реальное качество ипотечных кредитов мы увидим примерно в середине 2021 года. Но вряд ли это качество будет внушать серьезные опасения.
Конечно, в нынешний кризис падают реальные доходы россиян и растет безработица. Это должно приводить к появлению проблем с выплатой кредитов, в том числе – и ипотечных.
Однако банки при выдаче ипотеки банки проводят детальный анализ финансового состояния заемщика, анализируя гораздо большее число факторов, чем при выдаче остальных типов розничных кредитов. В том числе учитывается специальность и место работы заемщика. И вот тут нас могут поджидать интересные открытия.
Дело в том, что в нынешний кризис ухудшилось финансовое положение далеко не всех россиян. Доходы бюджетников, чиновников, работников силовых органов и даже пенсионеров в нынешний кризис не только не уменьшались, а часто даже росли.
По-прежнему хороший и стабильный доход получают сотрудники крупных государственных корпораций, чья работа не была остановлена во время весеннего карантина и последующих карантинных ограничений.
А с учетом того, что около половины российской экономики контролируется государством, названные выше категории наших сограждан составляют значительную долю населения. Именно таким заемщикам банки могут без особого риска и дальше выдавать ипотечные кредиты.
Проблемы могут возникнуть в первую очередь с ипотечными кредитами сотрудников частных, в основном – малых и средних предприятий сферы услуг. Именно по этому сектору пришелся самый сильный удар кризиса из-за введенных карантинных ограничений.
Причем эти ограничения во многих регионах частично действуют и сегодня. Помощь государства этому бизнесу была явно недостаточна.
Именно здесь и сейчас требуется прямая поддержка государством оказавшихся под ударом кризиса сотрудников проблемных отраслей, в том числе и производящих выплаты по ипотечным кредитам.
Но скажу честно – даже двукратный рост доли просрочки по ипотеке с низких нынешних значений для банков не будет критичным. Впрочем, банки уже ужесточили подход к выдаче ипотечных кредитов. Об этом говорит падение объемов выдачи новых ипотечных ссуд, которое началось осенью 2020 года.
Напомню, что замглавы Минфина Алексей Моисеев говорил, что для 40% россиян ипотека недоступна даже под 0% годовых, так как их доходов не хватит для погашения основной суммы долга.
Так вот – банки этой категории заемщиков ипотечные кредиты и не выдают. Безусловно, решение проблемы с жильем для малообеспеченных россиян должно производиться другими способами.
Например, через предоставление им в аренду дешевого социального жилья, как это делается в других странах.
Впрочем, повышение доступности жилья для россиян было лишь одной из заявленных целей программы льготной ипотеки. Другая, не менее важная цель – поддержка застройщиков во время экономического кризиса и перехода отрасли на проектное финансирование. И эта цель была выполнена.
После резкого падения объема ввода в строй жилья во 2 квартале 2020 года в конце года объемы ввода жилья превысили докризисные показатели. Спрос на жилье стимулировал запуск застройщиками новых проектов. В августе-ноябре 2020 года было запущено 12 млн. кв.м.
новых проектов строительства жилья, что на 42% больше аналогичных показателей 2019 года. Программа льготной ипотеки также помогла застройщикам без критических потерь пережить переход на финансирование строительства жилья с помощью счетов эскроу и проектного банковского финансирования.
На конец 2020 года объем строительства, финансируемого через эскроу счета, превысил 50%.
Конечно, льготная госпрограмма ипотеки не только привела к росту числа оформленных ипотечных кредитов, но и в условиях ограниченного предложения и проблем строительной отрасли стимулировала рост цен на жилье. Таким образом россияне выиграли на процентах по ипотеке, но проиграли на росте цен.
Точный расчет размера выгоды или потерь в общем случае невозможен. Понятно, что наибольшую экономию получили те россияне, которые оформили льготную ипотеку весной или летом 2020 года, когда цены на жилье еще не успели подрасти.
Вполне допускаю, что для некоторых категорий жилья в ряде регионов выгода от льготной ипотеки сегодня уже полностью поглощена ростом цен на недвижимость.
Но насколько подорожанию жилья способствовала льготная ипотека, а насколько – подорожание строительных материалов и проблемы с рабочими во время карантина? Тут ответ могут дать только сами застройщики. Причем у каждой компании ответ будет свой.
Поскольку спрос на жилье в России объясняется низкой обеспеченностью жильем россиян и не носит в основной его части спекулятивного характера, поддержка государством строительства и доступности жилья должна быть продолжена.
А вот формы этой поддержки могут быть самыми разными – от продолжения в том или ином виде программ льготной ипотеки и снижения бюрократической и коррупционной нагрузки на строительную отрасль до прямого финансирования государством строительства социального жилья для его последующей сдачи в аренду малообеспеченным семьям.
Интересные перспективы повышения доступности жилья открываются и с развитием удаленной работы, перевод сотрудников на которую тоже должен всячески стимулироваться государством. Ведь для работы на удаленке россиянам уже не нужно будет покупать дорогие квартиры в мегаполисе, что повысит доступность жилья для огромного числа наших сограждан.
Редакция Finversia.ru может не разделять точку зрения авторов, материалы которых опубликованы в рубрике «Оценки».
Подешевеет ли ипотека в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами
Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.
РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб.
Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.
Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
Возможно небольшое снижение ставок
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет.
«Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.
», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА».
«В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.
При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.
«Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится.
Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.
Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики.
«Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Льготная ипотека — 2021
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.
«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»
Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина.
«Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.
Цены на жилье и ипотечный пузырь
В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время.
«Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.
Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок.
Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график.
«Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.
В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.
Ипотека на вторичку
Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН.
По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов.
«Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.
Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллиоников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск.
Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.
В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности.
Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина.
По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.
ИЖС — новый драйвер развития
Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН.
«К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек.
Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.
В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс.
Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.
РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу.
С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.
Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.