2019-й заканчивается результатами по жилищному строительству, едва превышающими прошлогодние. А высокая цель нацпроектов и указов — достичь ввода 120 млн кв. м. в 2024 году. Пессимисты считают, что ни ввода такого не будет, ни, тем более, обеспеченность жильем особо не вырастет. Нужно внедрять новые способы финансирования строительства и вообще подходы к жилищной политике.
Росстат подсчитал ввод жилья в первых трех кварталах 2019 года: по сравнению с тем же периодом 2018-го — рост на 6,9%. Больше половины из этого — индивидуальное жилищное строительство, то есть люди строят для себя больше девелоперов.
Лидеры по строительству (в тысячах кв. м.) с процентами по отношению к трем кварталам 2018 года — регионы, где построено более миллиона кв. м.:
- Московская область: 5669,8; – 9,6%
- Москва: 3634; + 100%
- Краснодарский край: 2880,7; + 7,5%
- Ростовская область: 1814,0; + 17,6%
- Республика Татарстан: 1771,4; + 2,6%
- Ленинградская область: 1678,7; – 19,4%
- Республика Башкортостан: 1550,4; + 11,1%
- Свердловская область: 1190,1; + 6,4%
- Тюменская область: 1146,1; + 7,1%
- Воронежская область: 1098,3; + 74%
- Санкт-Петербург: 1068,6; – 25%
- Новосибирская область: 1010,6; + 7,8%.
Основные аутсайдеры — Северо-Западный и Дальневосточный ФО.
Осмотр новой квартиры / АГН «Москва» / фото: Никеричев Андрей
Президент на предновогоднем совете по стратегическому развитию и нацпроектам отметил, что, учитывая изменение правил — переход на счета эскроу, — результат можно считать хорошим.
По данным вице-премьера Виталия Мутко, который курирует нацпроект «Жилье и городская среда», по году получится около 80 млн кв. м. Это вполне возможно, так как, судя по динамике прошлых лет, больше всего вводится жилья в четвертом квартале. Но всё равно запланировано было 88 млн кв. м.
У Росстата есть предварительные итоги по результатам 11 месяцев: получилось 62,9 млн кв. м, рост — на 8,2% по сравнению с минувшим годом.
Многие эксперты считают, что гораздо важнее, сколько из этого количества квадратных метров будет куплено и сколько семей в итоге окажется обеспеченными жильем. Это вполне обоснованные опасения, учитывая количество «мертвых» домов в Подмосковье, Новой Москве и даже в средней престижности новостройках столицы.
По мнению Ирины Ирбитской, директора Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, также важный вопрос — что, где и как строится.
Эксперт считает, что действительно качественного жилья едва ли будет построено столько, сколько запланировано — 120 млн кв. м. к 2024 году.
Кроме того, в нацпроекте вообще не обозначено, что такое для нас жилье — 20-метровые квартиры, над которыми смеются чиновники, землянки или всё же что-то другое.
Переезд по программе реновации / АГН «Москва» / фото: Киселев Сергей
А главное — не обозначено, как обеспечить жильем всех тех, кто в нем нуждается. В России объем ипотеки не превышает 5% ВВП, тогда как, например, в США — 60%.
Есть города, в которых вообще ничего не строится, потому что продать будет невозможно.
Важная проблема, что сейчас россиянам предлагают только один вариант — купить жилье, взяв ипотеку, то есть либо ипотека, либо нет жилья. Нужны новые и разные механизмы.
Специалисты говорят, что перспективно возрождение жилищных кооперативов. На днях этот вопрос был поднят в Думе на круглом столе, где даже прозвучала мысль о том, что без них жилищная проблема не будет решена, а нацпроект не будет исполнен.
Кооператив — это свободное объединение, в котором люди собирают деньги на строительство, строят и приобретают квартиры по себестоимости строительства, а иногда и ниже, за счет поддержки государства и разных льгот.
Сейчас кооперативы также разрешены и есть даже реально действующие, но это пока не совсем то, о чем говорят специалисты.
Это, скорее, эквивалент ссудно-сберегательных касс — жилищно накопительный кооператив, где из общего фонда пайщиков доплачивается сумма, которой не хватает на полную стоимость квартиры, а пайщик за 10 лет гасит долг. В итоге переплата получается не под 80%, как в ипотеке, а всего до 20%.
В таком кооперативе есть определенная очередь — за счет новых членов оплачиваются квартиры старым. Но это не пирамида, так как старые члены продолжают за себя платить до полного погашения стоимости жилья.
Однако такая структура не занимается строительством, как традиционный для СССР ЖСК, а покупает квартиры на рынке и по рыночным же ценам, а не по себестоимости.
В таком кооперативе велика вероятность мошенничества, поскольку нет гарантии защиты вложенных средств.
Сдача новостройки / АГН «Москва» / фото: Ведяшкин Сергей
«Мы уже 10 лет поддерживаем и продвигаем идею развития кооперативов, — рассказала корреспонденту «Полит.ру» Ирина Ирбитская. — Это система, которая не только позволяет создать альтернативный способ приобретения жилья, но и интегрирует качественные городские инвестиции.
Что я имею в виду? Крупные инвестиции, которые идут в город, во всем мире власти стараются перенаправить в инфраструктурные проекты, но у нас нет подобной системы и такого количества проектов, поэтому они перетекают в жилищное строительство.
Но когда люди строят для себя, они делают это лучше, они строят более качественно, надолго, заинтересованы в том, чтобы передать жилье по наследству, обеспечить максимально комфортные условия, а девелоперский подход — это быстрее построить и продать, то есть заинтересованность ограничена горизонтом строительства».
Профессор РАНХиГС считает, что нужно идею кооперативов всячески поддерживать, создавая эффективные механизмы защиты участников кооператива и возможность свободного выхода из него с возвратом пая.
И, кстати, кооперативы сейчас наиболее активно развиваются в Париже, который стал центром городских инвестиций и привлекает самые большие средства.
Власти там таким образом пытаются защитить жителей и облик города, активно развивая как раз систему мелких и средних качественных городских инвестиций.
Светлана Разворотнева, член Общественной палаты России и глава НП «ЖКХ Контроль», считает, что сейчас не предусмотрено достаточное софинансирование жилья государством. Есть какие-то незначительные по объемам программы, но их недостаточно, а строительство становится дороже.
Новостройка в Москве / АГН «Москва» / фото: Ведяшкин Сергей
Нужно сделать так, чтобы стимулировалась не только бурная застройка, но и главное — бурное приобретение жилья.
Теоретически ипотека доступна не более чем 40% россиян, но не ясно, сколько из этого числа сохранит платежеспособность и решится брать такой кредит.
По мнению Разворотневой, государство должно увеличить участие в кооперативах, как, например, в ФРГ, где государство финансирует существенную долю жилищного пая.
Академик Виктор Полтерович полагает, что в недостаточно развитой экономике ипотека в чисто американском виде не могла иметь априори особого успеха в государственных масштабах. Ученый считает, что гораздо интереснее могли бы оказаться строительные сберегательные кассы, как в Чехии и Словакии.
В этой системе вкладчики делают обязательные сбережения в течение 3–5 лет, таким образом собирают деньги на первоначальных взнос, и затем под малый процент получают льготный кредит с помощью государства.
В России такой опыт применялся в Краснодарском крае и Ростовской области, а сейчас активно развивается в Башкирии.
Это, кроме прочего, так необходимые нашей экономике длинные деньги, которые можно использовать для инвестиций.
Академик Абел Аганбегян также считает, что России нужны новые механизмы жилищного финансирования. В частности, можно было бы разработать взаимовыгодный заем: домохозяйство покупает жилищную облигацию, а через 3 года получает жилье со скидкой в 30%, так как с момента вложения цена недвижимости выросла. Таким образом, опять же, можно привлечь длинные деньги в экономику.
Понятно, что россиян пока меньше всего интересует, кому и на что не хватает длинных денег. Но, судя по количеству метров, которые люди строят для себя сами, хорошо продуманный и защищенный кооператив может оказаться реально работающим.
120 млн квадратных метров оптимизма
120 млн кв. м жилья – к достижению таких показателей призвал президент в послании Федеральному собранию. Цель «весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная», если иметь в виду «и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы», объяснял он. Это указание вполне выполнимо, отчитывались наперебой чиновники и девелоперы. А министр строительства и ЖКХ Михаил Мень называл и сроки – вводить столько жилья планируется в течение 10–15 лет.
Жилье – болезненная тема для россиян. Уровень обеспеченности жильем остается низким: всего 24,9 кв. м на человека (10 лет назад было еще меньше – 21,4 кв. м), тогда как в США – 70 кв.
м, во Франции – 39 кв. м (данные Аналитического центра при правительстве России). Поэтому тема – одна из самых важных и для политиков, Путин и сам регулярно ставит задачи по вводу жилья: 100 млн кв.
м, 140 млн кв. м.
Строительство жилья в 2005 г. даже было заявлено приоритетным национальным проектом. Тогда в стране строилось около 40 млн кв. м жилья. На фоне тех показателей определенные успехи, несомненно, есть: темпы ввода выросли. Максимум был достигнут в 2015 г. – тогда ввели 85,3 млн кв. м. Но с тех пор показатели пошли на спад: в 2016 г.
– 79,8 млн, в 2017 г. (по прогнозам Минстроя) – около 78,4 млн кв. м. Сокращение объемов жилищного строительства обусловлено сжатием платежеспособного спроса (реальные располагаемые доходы сократились за 11 месяцев 2017 г.
на 1,4%); это сопровождалось увеличением количества ипотечных сделок, пишут в своем отчете правительственные аналитики.
Дальше легче не будет: дело в том, что строителям фактически запретят продавать квартиры на этапе строительства. На отказ от долевого строительства Путин отвел три года. Его должно заменить банковское сопровождение: с 1 июля 2019 г.
застройщики не смогут принимать деньги у граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные счета в банках, застройщик получит эти деньги после завершения стройки; а строить придется на кредиты.
«В результате внесения поправок в законодательство можно ожидать консолидации рынка, роста себестоимости строительства и уменьшения прибыли застройщиков», – осторожны в х правительственные аналитики.
Центральный экономико-математический институт РАН более пессимистичен: из 3832 существующих сейчас застройщиков в новых условиях смогут работать 132, или 3,4%. Остальные либо будут переходить на серые схемы привлечения денег, либо обанкротятся.
А объемы строительства будут падать: если в 2017 г. введено около 1,2 млн квартир, то в 2020 г. будет вдвое меньше.
В ближайшее время отрасль ждет жесткая просадка: пакеты нововведений практически похоронят частных застройщиков, из игроков останутся интегрированные с банками структуры, согласен крупный застройщик. Даже сегодняшние 80 млн кв. м можно считать оптимистичным результатом мер поддержки отрасли, но порога в 120 млн кв. м при нынешнем раскладе достичь не удастся никогда, считает он.
Но есть альтернатива – строить за счет государства, возражает другой застройщик: еще более ужесточить регулирование и национализировать отрасль, создать госмонополию и централизованно снабжать проекты дешевыми ресурсами. 120 млн кв. м – это примерно 4,5 трлн руб. ежегодно. ВТБ уже поспешил заявить, что денег у банков хватит. Осталось только узнать, хватит ли их у россиян, чтобы покупать квартиры у госбанков.
Жилищное строительство: 120 млн камней преткновения
Цель вводить не меньше 120 млн квадратных метров жилья к 2024 году сдвинулась на шесть лет из-за кризиса, вызванного пандемией. Однако даже в такие сроки выполнить задачу будет непросто
Жилые комплексы на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Александр Демьянчук/ТАСС
Указ президента «О национальных целях развития Российской Федерации до 2030 года» установил среди прочего ряд целевых показателей, которых необходимо достичь за следующие десять лет в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».
Среди них — улучшение качества городской среды в полтора раза, обеспечение доли дорожной сети, соответствующей нормативным требованиям, в крупнейших городских агломерациях на уровне не менее 85%, создание устойчивой системы обращения с твердыми коммунальными отходами, обеспечивающей сортировку отходов в объеме 100% и снижение в два раза объема отходов, направляемых на полигоны, и так далее. И, наверное, самое главное: ключевые цифры в сфере жилищного строительства остались прежними — увеличить объемы минимум до 120 млн квадратных метров в год и обеспечить ежегодное улучшение жилищных условий не менее чем 5 млн российских семей. Только теперь этого необходимо добиться не к 2024 году, а к 2030-му.
Вообще, о том, что на ежегодные 120 млн квадратных метров жилья, из которых на долю индустриального многоквартирного домостроения должно приходиться 80 млн «квадратов», к 2024 году выйти практически невозможно, девелоперы, консультанты, журналисты — короче, все (кроме, пожалуй, робких на споры чиновников) начали говорить сразу, как только этот рубеж был определен. Еще в прошлом году, до всякого коронакризиса, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков обращал внимание: по итогам текущего года, а также в следующие два года Минстрой ожидает ежегодного объема ввода жилья не более 75-78 млн квадратных метров, хотя в исходном паспорте нацпроекта данный показатель составляет 88 млн квадратных метров, а в 2024 году он должен увеличиться до 120 млн квадратных метров.
На Форуме стратегов — 2019 глава Счетной палаты Алексей Кудрин подчеркивал: «Только 11% регионов ответили Счетной палате, что полагают возможным достижение целей нацпроекта по строительству жилья.
15% считают достижение установленных показателей недостижимым ни при каких обстоятельствах».
И добавил, что власти почти 40% субъектов РФ допускают возможность достижения поставленных целей лишь при дополнительном субсидировании со стороны федерального центра.
Так что пандемия так или иначе помогла сделать хорошую мину при плохой игре, спасла ряд отраслевых руководителей от очередной неловкой необходимости объяснять, почему заявленные нацпроектом показатели по жилищному строительству упрямо не достигаются. Но основной причиной происходящего стала не она, а великое множество «потому что».
Довольно длительное время реальные показатели ввода жилья в России отличаются — и заметно — от изначально запланированных. Процесс перехода застройщиков на новые правила долевого строительства только в победных релизах протекает гладко, а на деле — явно тяжело и болезненно.
Обращений за новыми разрешениями на строительство не становится больше, и параллельно, по оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, растет число компаний-банкротов.
Например, в прошлом году банкротами признано 184 застройщика, и это на 34 компании больше, чем годом ранее, причем абсолютное их большинство — небольшие региональные структуры, у которых в стройке 5-10 тысяч квадратных метров.
Растет число переносов срока сдачи домов. Банки настойчиво отводят строительству место в «красной» зоне и считают этот сегмент слишком непредсказуемым и высокорисковым.
А теперь еще и коронакризис, всю силу хватки которого только предстоит почувствовать, нанес чувствительный удар, лишил лоцманов отрасли точных знаний и, возможно, обнулил большую часть предыдущего девелоперского опыта, по крайней мере финансового точно: теперь все или почти все, что удерживает строительную сферу от явного регресса, — это меры господдержки. По оценкам исследования компании «Метадинеа», которые приводит «Коммерсантъ», по итогам 2021 года падение объемов строительства может составить от 16% по оптимистичному сценарию, предполагающему сдерживание пандемии, до 49% при негативном развитии событий. И даже при самом благоприятном раскладе раньше 2022 года отрасль не восстановится.
Но возвращаясь к 120 млн: теперь у всех появился десятилетний простор для маневра. Хотя даже в условиях сдвинутых сроков объемы нового строительства необходимо наращивать ежегодно.
Оставим пока в стороне Москву — субрынок с особым состоянием девелоперского корпуса, спроса и предложения, ценообразования и всего остального.
Business FM решила спросить нестоличных застройщиков, как они оценивают строительные перспективы своего региона, собираются ли сами выходить с новыми проектами, соответствует ли объем предложения объему спроса в их регионе. Ответы заслуживают отдельного разговора.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Квартиры из воздуха. Почему слова Путина о массовом строительстве жилья останутся утопией
Первый указ, который подписал после инаугурации президент России Владимир Путин, включает поручение правительству увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв. м в год.
По мнению президента, такой объем нужен, чтобы ежегодно улучшать жилищные условия пяти миллионов семей. Ранее Путин уже озвучивал эту задачу в своем обращении к Федеральному собранию.
Опыт показывает: поручение президента нереализуемо.
Если не принимать в расчет рынок недвижимости Московского региона, который близок к затовариванию, нехватка жилья в нашей стране действительно ощущается; потенциальный спрос на новые квадратные метры достаточно велик.
По данным Минстроя, потребность в улучшении жилищных условий сегодня испытывают 45% российских семей. По подсчетам министерства, чтобы удовлетворить этот спрос, нужно построить в общей сложности 1,4 млрд кв. м жилья.
В сравнении с развитыми европейскими государствами Россия значительно отстает по показателям обеспеченности жильем на душу населения. Если в нашей стране на человека приходится 25 кв. м, то в Германии и Франции этот показатель равен 40 кв. м. Большинство наших граждан проживает в квартирах площадью до 60 кв.
м: доля таких квартир в жилом фонде составляет 63%. Для сравнения, во Франции этот показатель не превышает 17%. С учетом приведенных цифр поручение увеличить объемы строительства до 120 млн кв. м в год можно считать оправданным.
Но способны ли застройщики сегодня строить больше и будут ли продаваться дополнительные квадратные метры?
В условиях турбулентной экономики, когда реальные доходы граждан снижаются, даже доступное ипотечное кредитование не в силах обеспечить стабильно высокий спрос на объекты недвижимости.
К слову, задача продолжить снижение ипотечных ставок также упоминается в числе приоритетных в подписанном указе.
Скорее всего в ближайшее время банки смогут опустить ставки ниже уровня 8%, если ключевая ставка Центробанка продолжит и дальше снижаться.
Что касается застройщиков, то есть серьезные сомнения, что у них хватит ресурсов, чтобы увеличить объемы жилищного строительства в ближайшее время.
Достигнуть указанных показателей возможно лишь за счет масштабных проектов комплексного освоения территории, рассчитанных на долгий срок реализации. Они требуют больших объемов финансирования и долгосрочного финансового планирования.
Однако сегодня не самое благоприятное время, чтобы ввязываться в такие высокорискованные проекты.
Во-первых, в условиях экономической нестабильности планировать что-то на перспективу более трех-пяти лет просто невозможно.
Во-вторых, до сих пор непонятно, как будет работать проектное финансирование и на каких условиях банки будут предоставлять кредиты девелоперским компаниям.
Но вне зависимости от этих условий удорожание себестоимости строительства однозначно произойдет, а потому застройщикам станет сложнее работать в России.
Кроме того, некоторые компании, специализирующиеся на глобальных стройках, уже понесли убытки в связи с последним пакетом санкций США.
Другие крупные участники отрасли не застрахованы от подобных рисков в будущем.
Описанные факторы в совокупности не добавляют девелоперам уверенности в завтрашнем дне и идут вразрез с задачей обеспечить господдержку строительства стандартного жилья, которая также упоминается в указе.
Отдельного внимания заслуживают мелкие девелоперские компании, работающие в регионах, благодаря которым и появляются новые жилые объекты в небольших городах. До июля 2018 года такие компании тянули на себе строительную отрасль в регионах.
Что будет с ними после 1 июля 2018 года, когда вступят в силу очередные поправки в законодательство о долевом строительстве, неизвестно.
Могу предположить, что большинство будет вынуждено уйти с рынка, не сумев приспособиться к новым требованиям.
Среди других факторов, препятствующих увеличению объемов жилищного строительства в стране, можно назвать несовершенство системы согласований и наличие административных барьеров. Этому вопросу посвящено отдельное поручение президента: правительство должно разработать комплекс мер, способных снизить административную нагрузку на застройщиков. Здесь огромное поле для деятельности.
Не забыли в указе и об изменении нормативно-правовой базы и регулировании строительной отрасли. Это означает, что поправки, которые должны вступить в силу 1 июля, не будут финальными, а участников рынка вновь ожидают изменения правил игры, а это новый фактор неопределенности на и без того турбулентном рынке.
В заключение отмечу, что нашей стране действительно нужны дополнительные квадратные метры, которые будут продаваться по доступным ценам. Но сегодня просто нет предпосылок для возможного снижения существующей рыночной стоимости жилья в новостройках. Девелоперский бизнес уже давно не приносит доходов, за счет которых можно обогатиться, особенно это относится к регионам.
Нет предпосылок и для увеличения объемов строительства, которое в теории может позволить застройщикам сократить маржу и увеличить прибыль за счет реализации большого количества квартир.
Ограниченные доходы населения и низкая платежеспособность продолжают сдерживать покупательский спрос, а неуверенность в завтрашнем дне не позволяет многим гражданам решиться на ипотечный кредит. В таких условиях слова о 120 млн кв.
м нового жилья ежегодно остаются утопией, кто бы их ни сказал.
К 2024 году объем жилищного строительства в россии может превышать 120 млн кв м в год
Институт экономики роста им. П.А. Столыпина завершил разработку программы развития сектора «Доступный энергоэффективный дом» в рамках подготовки «Дорожной карты» по обеспечению устойчивого экономического роста несырьевого сектора экономики России.
Сектор «Доступный энергоэффективный дом» включает в себя жилищное строительство, строительные материалы, развитие инфраструктуры ЖКХ. Он входит в число 9 секторов «Дорожной карты», которые обладают наибольшим потенциалом роста и мультипликативным эффектом. Сегодня в секторе трудоустроено около 15,6% всех занятых и создается около 13% добавленной стоимости отечественной экономики.
Развитие сектора «Доступный энергоэффективный дом» в России имеет целый ряд специфических характеристик. На фоне относительно высокого показателя ввода нового жилья в стране за последние годы отмечается общая ориентация предприятий сектора на многоэтажное строительство и снижение жилой площади квартир в расчете на одного человека.
Сегодня в жилых домах с этажностью более 4 этажей проживает более 60% населения России. Этой спецификой обусловлены и крайне низкие, по сравнению с международными стандартами, показатели благоустройства жилищного фонда.
Вместе с тем, в стране сохраняется тенденция к сверхконцентрации населения в городах-мегаполисах центральных регионов, которая активно развивается с 90-х годов прошлого века за счет деградации малых и средних городов.
Исходя из этого, эксперты разработали предложения, которые предполагают смену общей концепции пространственного развития с учетом территориальной специфики, а так же определяют параметры изменений в системных и технологических условиях развития сектора.
Предлагаемая концепция и меры развития сектора, по оценкам экспертов, стимулируют рост объемов жилищного строительства до уровня не менее чем 120 миллионов квадратных метров в год к 2024 году.
Кроме того, за счет комплексного развития мегаполисов и малых городов, новый спрос на строительные материалы может обеспечить рост объёмов производства с 601 миллиарда рублей в год до 933 миллиардов рублей, а производительность труда в отрасли может увеличиться с 873,6 тысяч на 1 занятого до 1,3 миллиона рублей в 2024 году.
Программа развития сектора предполагает переход от текущей градостроительной политики к единой связной концепции пространственного развития.
Она должна быть направленна на развитие не только крупных, но, также средних и малых городских агломераций с использованием опыта других стран по расселению районов наиболее плотной застройки и расширению рекреационных зон в городах.
Это позволит серьезно снизить тенденцию к опасной концентрации жителей на ограниченных территориях, повысить среднюю площадь жилого помещения в расчете на 1 человека с 21,8 кв. минимум до 30 кв. метров, а площадь жилых помещений в малоэтажных зданиях увеличиться в 2 раза уже к 2024 году
Кроме того, для активизации развития сектора предложен пакет мер, которые, с одной стороны, направленны на повышение доступности жилья и снижения ставок по ипотечному кредитованию, а с другой — на снижение себестоимости строительства за счет изменения налоговой и тарифной нагрузки, снятия административных барьеров и повышения доступности кредитных ресурсов для застройщиков.
Общая совокупность мер, повышающая уровень платежеспособного спроса на доступное, комфортное и современное жилье создаст реальные стимулы для технологической модернизации сектора.
Это обеспечит переходу к выпуску материалов и ведению строительных работ в соответствии с экологическими и энергоэффективными стандартами Индустрии 4.
0, внедрению комплексных интегрированных решений и использованию современных цифровых платформ, как на этапе строительства, так и на этапе перехода к обслуживанию полного жизненного цикла объектов.
Помимо указанных мер в разработанный документ включены модели создания достаточно широкой сети территориальных кластеров производства современных строительных материалов, что позволяет значительно снижать себестоимость производства и высокие логистические издержки в секторе.
Общественное обсуждение программы развития для сектора «Технологическая безопасность» состоится на Втором Столыпинском форуме «Стратегии для России», который пройдет 22-23 мая 2019 года в МГИМО.
Эксперты рассказали, что будет с рынком строительства жилья в 2021 году
Пока в России стартует вакцинация, бизнес подсчитывает убытки от пандемии. Одной из наиболее пострадавших отраслей экономики стала и строительная отрасль. Оказывается, прошлый год, который был ознаменован переходом на проектное финансирование, вовсе не был так страшен, как 2020 год. Большого коллапса все-таки не случилось. Хотя бы потому, что запустили льготную ипотеку на новостройки, и застройщики смогли почти восполнить потери. Теперь все задумались о такой программе на ИЖС — ДОМ.РФ запустил пилот. Но полетит ли — узнаем в будущем году. О том, как будет чувствовать себя рынок в 2021 году и ждет ли россиян повышение цен на жилье, рассуждали эксперты.
В России около 80 процентов всех квартир в новостройках покупается с помощью ипотеки. По официальной статистике Центробанка, рынок уже побил рекорды прошлых лет. Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября превысил 3 триллиона рублей.
«Не исключаю, что в этом году будет выдано более 1,6 миллиона ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 триллиона рублей», — считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Предварительно, по его словам, по итогам ноября выдано уже 1,5 миллиона кредитов.
По мнению застройщиков, основным драйвером развития рынка в 2020 году стала льготная ипотека на новостройки, запущенная в апреле с подачи президента России Владимира Путина. Ставка по ней составила 6,5 процента, хотя в некоторых банках действуют специальные условия и ставка не превышает 6 процентов.
Программа заработала в качестве «помощника» в условиях нового вируса. Она выгодна всем участникам рынка. У банков и застройщиков здесь и сейчас образуется нереальная конкуренция. И в первую очередь это выгодно россиянам, которые планировали или планируют приобрести жилье.
Напомним, на реализацию такой меры поддержки правительство предусмотрело финансирование в размере 1,85 триллиона рублей. До 1 июля 2021 года по льготной ставке могут улучшить свои жилищные условия примерно 620 семей. Оператор программы — институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
По последним данным компании, выдано 313,2 тысячи кредитов на 902,8 миллиарда рублей. Клиенты, как правило, получают одобрение в двух-трех банках. По состоянию на середину ноября использовано около 50 процентов запланированного лимита программы.
Продление программы, а значит регулирование рынка со стороны государства, обеспечат стабильный спрос и возможность приобрести жилье даже тем, кто раньше не мог себе этого позволить, считает первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.
Следует напомнить, что сначала программа действовала до 1 ноября этого года, но впоследствии была продлена. Первоначальный взнос снижен с 20 до 15 процентов. Положительный эффект о ставки с субсидией очевиден, считают эксперты рынка. Около 90 процентов выдачи ипотечных кредитов на новостройки приходится именно на кредиты, выданные в рамках льготной ипотеки.
На вопрос, что грозило бы рынку, если бы не были приняты меры поддержки, эксперты в один голос признаются, что никому бы не поздоровилось.
«В апреле — до запуска программы — продажи упали на 30 процентов, что могло повлечь определенные риски, в том числе появление новых обманутых дольщиков, и мы с вами говорили бы о совсем других проблемах сейчас. Маржинальность строительных проектов с 2012 года падает.
При этом необходимо увеличивать объемы строительства. Задачи национального масштаба — строить 120 миллионов «квадратов» в год и улучшать жилищные условия пяти миллионам семей ежегодно. Кстати, льготная ипотека поспособствовала улучшению показателей в этом году.
Надо сказать, что такая поддержка доступна не только в столице», — рассказал Гольдберг.
Продление действия льготной ипотеки, несомненно, поддержит рынок недвижимости с точки зрения увеличения спроса и в 2021 году.
Девелоперы смогут рассчитывать на данный фактор и уже готовятся выводить на рынок новые проекты, отметил директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Хотя, по его словам, большая доля покупателей отмечают, что приобретают жилплощадь для себя, но есть и инвесторы.
Одни хотят вложиться в будущее детей, купив квартиру по выгодной ставке до 6,5 процента, другие сохраняют так свои накопления в условиях дешевых депозитов, высокой волатильности на финансовых рынках.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова добавила, что те покупатели, кто обладал какой-то запасной подушкой, смогли купить жилье лучшего качества и большей площади. Многие решились на быструю покупку доступного жилья благодаря низким ставкам льготной ипотеки.
В отсутствие новых глобальных потрясений можно ожидать, что наступающий 2021 год будет для рынка новостроек «продолжением» предыдущего. Но продажи будут идти в более спокойном режиме. «Думаю, ипотечный спрос сохранится на высоком уровне.
Хотя доходы населения не растут, действующие условия поддержат интерес к жилищным кредитам на высоком уровне», — прокомментировала заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
«По оценкам экспертов, ипотека с господдержкой позволит привлечь около 1 триллиона рублей субсидированных средств в следующем году.
Кроме того, очевидно, что в отрасль придут инвестиционные средства — уже сейчас заметно оживление не только крупных девелоперов, но и небольших компаний, которые стремятся вывести на рынок отложенные проекты.
Если обычно первый квартал этого года был периодом затишья по выводу новых проектов, то в 2021 году мы ожидаем вывода большого количества интересных и современных проектов в абсолютно разных классах и локациях», — прогнозирует директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
По информации аналитиков ДОМ.РФ, застройщики и правда активно выводят на рынок новые проекты — это показал плюс 41 процент к показателям пошлого года за период с августа по ноябрь.
«После завершения программы субсидирования ипотечной ставки мы не ждем резкого падения спроса — ключевая ставка уже находится на минимальном уровне, поэтому проценты по ипотеке на стандартных условиях уже приближены к субсидированным. В 2021 году также возможен отток спроса на вторичный рынок, который по средней стоимости «квадрата» в большинстве городов-миллионников дешевле, чем жилье на первичном рынке в целом по городу», — поделилась мнением главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
Напомним: на последнем заседании директоров ЦБ РФ опустил ключевую ставку до 4,25 процента — с 6,5 процента в декабре 2019 года. В ДОМ.РФ наблюдают снижение ставок во всех сегментах ипотечного кредитования.
Текущий уровень ставок по ипотеке является минимальным за всю историю. Еще в октябре 2016 года средневзвешенная ставка за месяц составляла 11,7 процента, на готовое жилье — 13,05 процента.
Тогда тоже действовала программа льготной ипотеки, но ставка составляла почти вдвое больше, чем по сегодняшней.
«На рынке новостроек средняя ставка выдачи снизилась на 3 процентных пункта — до 5,9 процента в октябре 2020 года.
В этом сегменте действует целый ряд ипотечных программ с государственным участием: «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», а также разные специальные программы отдельных банков.
Хочу обратить внимание, что на первичном рынке выдается всего около 30 процентов кредитов, а 70 процентов ипотеки приходится на вторичный рынок. Таким образом, основной вклад в общий рост ипотеки вносит именно кредитование «готового жилья» на рыночных условиях», — отметил Гольдберг из ДОМ.РФ.
Правда, на рынке есть разговоры, что снижение ставок спровоцировало рост цен. Динамика самая разная, и четкого ответа, насколько же в среднем увеличился прайс, пока нет.
«Однако нужно отметить, что на ценообразование влияют ряд других факторов: нехватка качественного генподряда, рост стоимости строительных материалов и дефицит качественных площадок под новое строительство», — прокомментировали в компании «Эталон».
Застройщик не ожидает в 2021 году значительного роста цен. Дело в том, что большой объем спроса, отложенного из-за пандемии, уже реализован, хотя еще возможен всплеск покупательской активности в апреле-мае на ожиданиях завершения программы льготной ипотеки.
Напомним, что на недавнем совещании с членами правительства Владимир Путин обратил внимание, что нельзя допустить перекосов на рынке жилья. «С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье. Мы эту угрозу видим, иначе весь эффект от снижения ставок сойдет на нет», — заявил в октябре глава государства.
В институте развития ДОМ.РФ полагают, что чтобы рост цен на жилье был умеренным и не «съедал» положительное влияние льготной ипотеки на доступность жилья, предложение жилья должно повышаться пропорционально спросу на него. Одна из важных мер поддержки — это вовлечение и реализация земель в целях жилищного строительства. Компания ведет активную работу в этом направлении.
На аукционах застройщикам предоставлено больше 6,4 тысячи га земель под проекты комплексного освоения территорий, введено 11,3 миллиона квадратных метров жилья, а более 27 миллионов метров находятся в стадии подготовки документации, проектирования и строительства. С 2016 года 46 субъектам РФ передано 11,5 тысячи гектаров земель, их градостроительный потенциал — 72 миллиона квадратных метров.
«В этом году мы опробовали новый механизм вовлечения земель — аукционы «за долю». Их смысл в том, что застройщик может получить участок без вложения финансовых средств — за долю от жилья, которое будет построено.
Первый пилотный аукцион по такой схеме был проведен в июне во Владивостоке. Планируется еще несколько в декабре. Фактически это дополнительная мера поддержки для строительных компаний, которым не нужно на первоначальном этапе изыскивать деньги на аренду участка.
В текущих экономических условиях это особенно актуально», — рассказали в ДОМ.РФ.
Параллельно решаются и социальные задачи: в будущем часть построенных квартир может быть передана под арендное жилье, под социальные программы, под переселение из ветхого и аварийного жилья. Победители аукциона за долю могут рассчитывать на бридж-кредиты на приобретение прав на земельные участки и проектное финансирование от Банка ДОМ.РФ.
Кстати, как бы застройщики не поднимали панику перед переходом отрасли на проектное финансирование по поводу роста цен, но именно новые правила помогли застройщикам пережить начало кризиса в этом году. Ведь деньги на стройку уже были. Да и граждане чувствовали себя спокойнее, ведь их средства хранились на специальных счетах эскроу.
По данным портала наш.дом.рф, объем проектов жилья, которые строятся по новым правилам, превысил объем возводимых по старым — 46,3 миллиона квадратных метров против 45,1 миллиона квадратных метров.
Всего по состоянию на начало декабря на территории Российской Федерации ведется строительство 97,5 миллиона квадратных метров жилья.
Разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 91,4 миллиона квадратных метров жилой недвижимости.
Система проектного финансирования доказала свою эффективность. У покупателей уже намного меньше страхов при вложении средств в новостройки, чем раньше. Льготная ипотека и продемонстрировала высокие результаты только благодаря введению системы с эскроу-счетами, при которой средства дольщиков защищены банком.
Люди уже более уверенно вкладывали свои деньги в жилье. «Мы верим, что в скором времени система проектного финансирования приведет к полному выздоровлению отрасли», — отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.По данным Банка России на 1 октября, лимиты заключенных с застройщиками договоров превысили 1,9 триллиона рублей.
По итогам 2020 года объем открытых кредитных линий застройщикам превысит 2 триллиона рублей. В тройку банков-лидеров по работе по новым правилам входят Сбербанк, Банк ДОМ.РФ и ВТБ.
Любельская из КРОСТ соглашается, что проектное финансирование является мощной поддержкой для застройщиков.
«Девелоперский цикл не зависит от объема продаж и менее подвержен внешним факторам, к примеру таким, какие произошли в этом году. Во-вторых, продуманный и востребованный ЖК имеет стабильные продажи и быстрое наполнение эскроу-счетов, что в конечном итоге обеспечивает застройщику минимальную ставку по кредиту.
И этот инструмент одинаково востребован как небольшими компаниями с одним-двумя проектами, так и крупными игроками, возводящими сотни тысяч квадратных метров», — сказала эксперт.
Доля проектов с эскроу будет только расти. В течение года стоит ожидать практически 100 процентов объема строительства на банковские деньги, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
«Рынок проектного финансирования уже стал привычным как для покупателей, так и для девелоперов. Поэтому в следующем году мы увидим дальнейшее его развитие и проецирование на большее количество проектов», — поделились мнением в компании «Донстрой».
При этом эксперты обращают внимание на развитие рынка проектного финансирования для строительства индивидуальных домов.
Что будет способствовать стабилизации ситуации на рынке, которая сложилась в пандемию и исполнению целевых показателей.
Здоровая конкуренция между застройщиками индивидуального и многоквартирного жилья пойдет только на пользу рынку и в конечном счете потребителю. Такие продукты уже готовит Банк ДОМ.РФ с несколькими регионами.
ИЖС — рынок, требующий не только более доступных ипотечных программ, которые мы получили в этом году в качестве пилота от ДОМ.РФ, но и комплексного подхода к развитию пригородов.
Пандемия изменила интересы и приоритеты людей, город для многих стал лишь набором инфраструктурных функций. Если люди увидят привлекательную альтернативу вести такой же образ жизни за городом — с хорошими школами, магазинами, сервисом — у ИЖС хорошие перспективы.
Это подтверждает и решение банка о развитии проектного финансирования для застройщиков, реализующих проекты ИЖС.
Кроме того, сегодня стоит задача повысить комфортность городской среды, создавать качественные проекты, которые будут отвечать запросам современного жителя — оригинальная архитектура, продуманная коммерческая и социальная инфраструктура, благоустроенная придомовая территория и дворы без машин.
«Пандемия серьезно изменила фокус внимания покупателей — теперь люди хотят приобретать не просто квадратные метры, а продуманные до мелочей планировки, возможность получить все необходимое в пешей доступности от своего дома. А предложений на столичном и региональном рынках, учитывающих все запросы клиентов, пока еще не очень много, и это новый вектор развития рынка», — резюмировала Любельская.