1 июля 2019 года вступили в силу поправки в долевое законодательство, согласно которым застройщики лишались возможности напрямую привлекать деньги дольщиков.
Все средства покупателей сохранялись на банковских счетах, а стройку стало возможным вести только на собственные или заемные (проектное финансирование) средства. Застройщики предрекали рост цен на квартиры, снижение объемов строительства и уход большинства застройщиков с рынка.
Спустя год можно сказать, что прогнозы сбылись, но не в столь категоричной, апокалиптичной форме. Нашлись даже плюсы.
Novostroy.su: Как сказалась реформа ДДУ, переход на эскроу на деятельность застройщиков?
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Сейчас больше половины объектов реализуется по старой схеме. Поэтому последствия реформы мы будем наблюдать еще долго.
Очевидно, что обслуживание счетов эскроу вынуждает застройщиков повышать цены на жилье, что в условиях сокращающихся реальных доходов населения негативно отражается на платежеспособном спросе.
Застройщики, которые перешли на эскроу и, соответственно, проектное финансирование в банке, вынуждены платить еще и кредитный процент. Но и сам кредит получить непросто. Банки опасаются риска неплатежей, поэтому кредитуют только самые, на их взгляд, маржинальные проекты.
В дальнейшем нас ждет монополизация и сужение рынка. Очевидно, что только лидеры отрасли относительно безболезненно могут перейти на новые правила работы.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»: Стройка больше не зависит от колебаний спроса. Финансирование работ гарантировано законом и банками. Но, конечно, в целом для рынка новый закон оказался вызовом.
Значительная часть девелоперов не имела опыта привлечения проектного финансирования. Наша компания с самого начала позитивно оценила новую модель взаимодействия.
Наш первый проект в формате механизма эскроу – ЖК «Преображение» – мы запустили еще до момента обязательного перехода на новую систему. В марте 2019 года. Сейчас мы реализуем по эскроу порядка 50% квартир.
Продажи по старой схеме идут в «остатках» старых очередей, где большая часть домов находится в высокой степени готовности. В общей сложности в 17 проектах компании. По нашим планам уже в 2021 году мы на 100% переведем финансирование строительства на систему эскроу-счетов.
Трудности остались. Например, в скорости открытия кредитной линии в банке эскроу-агенте. На рассмотрение заявки девелопера уходит от полутора до двух месяцев.
Определенные сложности возникают и с последующим сопровождением проектов, поскольку все процессы работы с подрядчиками, а также платежи проходят под контролем со стороны банковских специалистов. Не стоит забывать проценты по кредиту, которые застройщик обязан выплачивать банку.
Крупные девелоперы получают более низкие ставки по проектному финансированию – порядка 5,5% за счет более качественных продаж, хорошего продукта, надежного финансового положения. Так, у нас есть проекты с годовой ставкой 0,01% на два года, а в среднем ставка у нас составляет порядка 2,4%.
В целом все эти недостатки решаются квалифицированными кадрами и выстраиванием эффективного взаимодействия с банками-партнерами. Все стороны заинтересованы в том, чтобы сроки финансирования строительства и самой стройки не затягивались.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ: Изначально реформа ДДУ и переход на эскроу-счета воспринимались строительным комплексом и застройщиками с очень большими опасениями.
Но как показала практика, уже к концу прошлого года более 25% проектов застройщиков работали по эскроу-счетам. В этом году эти показатели выросли уже до 40%.
Если на начальном этапе проблемы взаимодействия с банками были очевидны, особенно в регионах за пределами крупных агломераций, сейчас они практически решены.
Поэтому мы считаем, что на сегодняшний день реформа ДДУ для рынка застройщиков прошла достаточно безболезненно, работа ведется по новой системе, которая для многих застройщиков стала достаточно понятной и с точки зрения доступа к денежным средствам для финансирования объектов.
Novostroy.su: Спад вывода новых объектов – это результат коронавируса или последствия перехода на эскроу?
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: И то, и другое. Уменьшение числа новых объектов связано, в первую очередь, со снижением покупательской способности населения. И во вторую, с переходом на эскроу. Деньги стали дороже, подготовка документации стала сложнее – и все это на фоне понижающегося спроса.
А.Л.: Сложно оценить разницу в ценах на объекты, реализуемых по старой и новой схеме, так как у каждой компании своя маркетинговая политика.
Чтобы удержать сокращающийся спрос, многие сейчас сдерживают цены. Очевидно, что для обслуживания счетов эскроу нужны средства. На оплату проектного финансирования денег нужно еще больше.
Все эти расходы неизбежно будут заложены в итоге в цену жилья.
П.Б.: Пандемия лишь усилила процессы, которые начались после принятия закона об эскроу-финансировании. Появился дополнительный контроль за строительством со стороны банков.
Объем жилой площади, предлагаемой на рынке, сократился почти на 20%, со 120 до 100 млн квадратных метров жилья. Причина – банки не пропустили проекты со слабой экономикой.
Мы прогнозируем дальнейшее снижение объема предложения, но при этом рост качества проектов.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): Снижение количества новых жилых комплексов в продаже вызвано, в первую очередь, переходом на эскроу, а не эпидемией коронавируса.
Новая система изменила стратегию работы многих застройщиков: компании теперь не стремятся вывести в продажу сразу несколько жилых комплексов, а делают это поэтапно.
Однако и пандемия тоже оказала влияние на пополнение предложения: режим нерабочих дней усложнил выход новых объектов на рынок.
Novostroy.su: Как отреагировали цены при переходе на эскроу в сравнении с проектами, реализующимися по старой схеме?
Н.К.: Сейчас резкого роста цен из-за перехода на эскроу-счета пока не наблюдается. Но связано это с тем, что значительная часть объектов достраивается по старой схеме. Цены растут по объективным показателям: удорожание материалов и работ, повышение стадии готовности домов. Ощутимым изменение цен станет тогда, когда большинство объектов перейдет на проектное финансирование.
А.Л.: Рост цен связан не только с переходом на новую схему работы. Но и с увеличением ставки НДС. А падение курса рубля привело к подорожанию импортных материалов, используемых в строительстве.
И в первую очередь это коснулось недвижимости высокого класса. Цены на жилье сейчас приближены к себестоимости. Никто из застройщиков не может позволить себе сверхприбыль.
Все стараются удержать платежеспособный спрос, поэтому ведут достаточно гибкую ценовую политику и реагируют на малейшие изменения, происходящие на рынке.
П.Б.: На объектах, которые финансируются по системе эскроу, девелопер не может опустить цену ниже определенного предела, оговоренного с банком.
В проектах, которые реализуются по старым схемам, застройщики могут позволить себе больший дисконт, но я бы предостерег покупателей от погони за скидками. Как правило, большие скидки можно увидеть в проблемных проектах.
В целом по рынку мы ожидаем рост цен, связанный с инфляцией и степенью готовности конкретных проектов. Это общая динамика для всех проектов, вне зависимости от модели финансирования.
А.М.: Конечно, цены при переходе на эскроу-счета подросли.
Но при этом надо понимать, что цены растут не только по причине перехода на проектное финансирование, что действительно увеличило себестоимость строительства за счет появления определенных финансовых обременений для строительных компаний, но и за счет того, что был и сейчас остается ограничен доступ к стройматериалам, существуют определенные транспортные проблемы, растет цена топлива и т.д. Это создает общую картину, способствующую увеличению цены. Переход на эскроу – всего лишь одна из составляющих увеличения этой стоимости.
Novostroy.su: Не компенсирует ли рост цен дешевая ипотека?
Н.К.: Дешевая ипотека является мощным драйвером спроса на недвижимость. А повышенный спрос, как следствие, определяет повышение цены. Поэтому на объекты в хорошей локации и стадии готовности цена будет расти.
А.Л.: Да, пока незначительный рост цен компенсирует дешевая ипотека. В России по итогам июня доля ипотечных сделок достигла 80% в спросе против 60-62% в этом же периоде прошлого года. Поэтому спрос на жилье сейчас достаточно устойчив, даже несмотря на все кризисные явления, происходящие в стране и в мире.
А.М.: Да, вполне возможно, что дешевая ипотека действительно компенсирует рост цен. Можно точно сказать, что на данный момент происходят серьезные изменения на рынке арендного жилья – фактически, с появлением новых ипотечных продуктов, арендовать жилье становится неэффективно, если есть возможность войти в льготные ипотечные инструменты и внести первоначальный взнос.
Novostroy.su: Упадет ли спрос по итогам года в сравнении с этапом до реформы?
Н.К.: Разумеется.
О.Т.: Несмотря на оживление продаж в данный момент, достигнуть прошлогоднего уровня в 4,3 млн кв. м проданного жилья можно только при определенных условиях. Во-первых, при продлении программы господдержки, которая пока доступна только до 1 ноября, или при наличии других сопоставимых выгодных условий по ипотеке.
Во-вторых, для поддержания уровня спроса нужно достаточное пополнение рынка ликвидным предложением, которое активно вымывается. В целом, объем продаж по итогам года с учетом факторов поддержки может достигнуть уровня в 4 млн кв. м.
Ключевое условие для такого сценария – стабильность экономической ситуации и отсутствие второй волны эпидемии во втором полугодии.
Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?
Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Эскроу
Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Источник: АСН-инфо
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок.
Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц.
Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный «новогодний подарок»», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации.
Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова.
«Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов.
Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей.
Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка.
Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании.
ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка.
«Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».
Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов.
Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования.
Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв.
м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона.
«Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров.
На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков.
«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются.
Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу).
Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев.
«В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию.
По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли.
Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей.
Снижение объемов предложения может стать кратным.
Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м.
То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м).
В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
Последствия отмены долевого строительства в 2021 году
В чем смысл нового закона?
Планируется полностью покончить с инвестированием строительства дольщиками по договору долевого участия.
После принятия закона финансировать строительство будут кредитные учреждения (банки), оценивающие надежность компании и инвестиционную привлекательность проекта.
Очевидно, что привлечение к стройке кредитного учреждения создаст массу негативных моментов как для застройщика с конечным потребителем, так и экономики в целом.
Два основных момента:
- Банки очень неповоротливы, при этом смогут решать судьбу проектов.
- Рынок получает нового посредника, берущего ренту как с застройщика, так и с покупателя.
Для граждан, приобретающих жилье по ипотеке, получится «Двойной удар «под дых».
Во-первых, они будут вынуждены оплатить проценты по ипотеке, во-вторых компенсировать стоимость выданных застройщику кредитов, которые отразятся в стоимости готового жилья.
Когда будет продана последняя квартира по ДДУ
Несмотря на просьбы строителей повременить с введением новых правил, поправки в закон о новостройках ФЗ-214 вступили в силу с 1 июля 2021 года.
На практике это означает контроль банков над сделками между девелопером и частными покупателями.
По новому закону о строящейся недвижимости строительные компании смогут продавать без «родительского контроля» только квартиры, которые уже проверены государственной комиссией.
Для сделок со строящимся жильем теперь требуется заводить эскроу счета. В 2021 году еще будет работать прежний механизм купли-продажи по ДДУ без участия банков, но по остаточному принципу.
Когда вступит в силу отмена долевого строительства в привычном для нас виде? Правительство поставило задачу — полностью перейти от денег частных покупателей к банковским средствам за три года. Вероятно, этот процесс произойдет даже быстрее.
По традиции сперва это произойдет в столичных регионах.
Поворотным пунктом для долевого строительства станет 1 июля 2019 года: начиная с этой даты, девелоперам придется заводить эскроу счет на каждый объект.
Фактически банк становится «надсмотрщиком» в процессе строительства и отслеживает все движения денег на эскроу счете строительной компании.
При этом средства со счетов будущих владельцев квартир могут быть использованы как источник кредитования застройщиков.
Так ли неэффективен 214-ФЗ, что требуется его отмена?
И дальше пояснять, на самом деле, нет никакого смысла. Инструмент достаточно рабочий, который за тринадцать лет своего существования претерпел существенные КОНСТРУКТИВНЫЕ изменения.
Действующее законодательство, помимо многострадального закона, предусматривает массу инструментов, защищающих права инвесторов (дольщиков) и санкций, применяемых в отношении недобросовестных застройщиков.
При этом никто не говорит об истинных причинах массовых банкротств застройщиков и росте числа обманутых дольщиков.
Причины следующие:
- Мошенничество со стороны страховых компаний.
- Безучастие региональных властей.
- Отсутствие контроля (грамотного, обдуманного, участливого) за застройщиком со стороны ответственных государственных органов, получающих на это бюджетное финансирование.
- Укрупнение компаний на рынке и лоббирование интересов крупнейшим застройщиками.
По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.
Да, мы вступаем адвокатами 214-ФЗ, но в то же время мы выступаем обвинителями некомпетентных законодателей, не вникающих в детали и не знающих рынок ни на йоту, а так же мошенников, использующих «серые» схемы, которые, в результате намеченной реформы обретут дополнительные возможности в виде увеличения стоимости предмета своих афер — недвижимости.
Будут ли расти цены на первичном рынке
С начала 2021 года число желающих купить жилье «с иголочки» растет с каждым месяцем. О росте продаж более чем на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года сообщили представители ключевых застройщиков СПб: группа , девелопер «Главстрой-СПб», ГК «ЛСР». Другие игроки рынка также сообщили о повышении покупательского спроса, но не привели конкретные цифры.
За счет доступной ипотеки многие принимают решение о покупке недвижимости, которое прежде откладывали. Причина простая — аналитики утверждают, что после окончательного введения новых правил стоимость новостроек вырастет. Сегодня главный двигатель активной торговли на рынке недвижимости — ипотека.
Спрос на жилищные кредиты в 2021 году уже превзошел ожидания аналитиков. По отчетным данным представительства бывшего Агентства ипотечного жилищного кредитования, за первое полугодие 2021 года российские банки выдали жилищных займов на три четверти больше, чем за второе полугодие 2021 года.
Сделки с участием ипотечного кредитования в Петербурге и области по-прежнему составляют почти две трети от общего числа продаж.
На пике спроса — объекты в черте города с отделкой, особенно однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Благодаря высокой конкуренции и крупным проектам массовой застройки, стоимость квадратного метра с городской пропиской сравнялась с предложениями в ближайших пригородах. За первое полугодие 2021 года предложение в сегменте городских новостроек выросло, а в Ленобласти, наоборот, уменьшилось.
Почему одним из главных последствий отмены долевого строительства станет подорожание недвижимости в 2021 году? Это произойдет вследствие нескольких факторов:
- Сбербанк озвучил пределы кредитной ставки для застройщиков — 5-9%. Эти средства девелоперам придется изыскивать самостоятельно, государственной поддержки для покрытия расходов на кредиты не предусмотрено. Введение обязательного кредитования приведет к подорожанию квадратного метра на 6-10%
- Центральный экономико-математический институт РАН провел исследования, согласно которым с 2021 года более двух третей застройщиков не смогут работать из-за глобальных изменений в законе о долевом строительстве. По оценкам независимых экспертов эта цифра меньше — около 30% от сегодняшнего количества. Но это все равно повлияет на цены.
- Для комплексного освоения территорий и строительства социально значимых объектов застройщику потребуется заключить соответствующий договор с городскими властями. При этом на каждое строение потребуется завести отдельный счет в банке и получить индивидуальное разрешение на строительство. Это приведет к подорожанию строительства новых районов, где нет своих детсадов, школ и других объектов социальной инфраструктуры.
В первое полугодие 2021 петербургская недвижимость уже подорожала в среднем на 2,5%, обогнав по темпу роста предсказания специалистов и инфляцию. И это еще до вступления в силу тех самых поправок к ФЗ-214.
С учетом очередной спекуляции на валютном рынке возможны ускоренные темпы роста цен на недвижимость в конце 2021 и начале 2021 годов.
За 2021 год себестоимость строительства жилых домов повысилась на 6,5%, поэтому можно прогнозировать планку роста в 2021 году как минимум в два раза выше.
Зачем создавали фонд обманутых дольщиков?
По большому счету — «раскрученный» фонд обманутых дольщиков не больше, чем громкие обещания.
Ведь эта мера призвана защитить только тех дольщиков, которые вложатся в строительство уже после его формирования, запланированное на конец 2017 года.
А старые дольщики (уже обманутые) останутся в стороне, о чем мы подробно писали в статье «Почему дольщикам не следует рассчитывать на ФОНД 2017».
Как новые правила отразятся на покупателях
Обновленная схема с эскроу счетами представлена как панацея от появления очередных обманутых дольщиков, но у нее есть серьезные побочные эффекты.
Чем грозит отмена долевого строительства рядовому гражданину? Исчезнет возможность купить квартиру «на стадии котлована» с большим дисконтом. Придется выложить на эскроу счет всю сумму и ждать, пока дом не будет сдан. Исчезнет возможность выгодной рассрочки.
Цены поползут вверх не только на первичном, но и на вторичном рынке: вряд ли владельцы старого жилого фонда захотят упускать свою выгоду.
Кроме всего перечисленного, банки получат монополизированный доступ к средствам строителей и обычных покупателей без уплаты каких-либо процентов по депозиту. То есть деньги, которые могли бы работать на вас на обычном счету под 6-8% годовых, на счету эскроу будут заморожены. В случае дефолта это может крайне плохо сказаться на сохранности ваших сбережений.
Страховка квартиры при ипотеке в ВТБ
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.
С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.
В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.
Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.
Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.
Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.
Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.
Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».
Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.
Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.
Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.
Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Поправки в 214-ФЗ: как изменится рынок новостроек после 1 июля — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
C 1 июля 2018 года вступают в силу новые поправки в 214-ФЗ, которые серьезно изменят правила игры на рынке строящейся недвижимости для застройщиков. LIVING выяснил, как нововведения скажутся на стоимости жилья и стоит ли торопиться с решением квартирного вопроса до этой даты.
Рынок без обманутых дольщиков: законодательная летопись
Проблему обманутых дольщиков в России пытаются решить уже много лет. Закон о долевом строительстве был принят в 2005 году.
С тех пор поправки в закон вносились более 15 раз, но, судя по всему, эти косметические процедуры не возымели желаемого эффекта – искоренить явление «обманутые дольщики».
До сих пор даже по официальным данным число пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан измеряется десятками тысяч.
Прошлый год открыл эру глобальных перемен. Сначала в закон было внесено несколько серьезных поправок.
А после в правительстве и вовсе было принято решение отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования.
Это значит, что застройщики больше не смогут использовать «бесплатные» деньги дольщиков на строительство. Вместо этого основным денежным ресурсом будет выступать банковский кредит, — весьма дорогое удовольствие.
«Новый механизм не отменяет долевое строительство полностью, он устраняет процесс взаимодействия застройщика со средствами дольщиков.
Между ними появляется посредник – финансовая организация, которая выступает в роли гаранта исполнения застройщиком всех своих обязательств», — комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
По новой системе покупатель не перечисляет деньги напрямую застройщику, а должен будет положить их на специальный экскроу-счет в одном из одобренных государством банков. К застройщику эти деньги попадают только после полного завершения строительства объекта. При этом риски покупателя в случае банкротства застройщика берет на себя банк.
living.ru
Обратной стороной медали для покупателей является стоимость квартиры. «По прогнозам экспертов, стоимость квартир увеличится на 15-30%. Из-за возросшей финансовой нагрузки, вызванной необходимостью застройщиков кредитоваться, вырастет и себестоимость строительства жилья.
Часть возросшей нагрузки застройщик переложит на покупателей.
Ниже себестоимости никто продавать не будет, как и по себестоимости, поэтому никаких сомнений в повышении цен нет», — считает Светлана Дьякова, руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость».
Так или иначе, пока что вышеописанная система остается в проекте на будущее. Согласно планам правительства, полный переход на экскроу-счета произойдет через 3 года. За это время государство обещает придумать инструменты, которые позволят удешевить кредитные деньги для застройщиков, а, значит, предотвратить рост цен на квартиры.
Застройщики со своей стороны рассчитывают на продуктивный диалог с государством и корректировку заявленных планов. «Мы надеемся, что новое правительство сфокусируется на регулировании данного процесса и будет учитывать мнение профессионального сообщества. Для отрасли важны стратегическая работа и планирование.
Только при таком подходе можно будет минимизировать риски для дольщиков. Суть долевого строительства в том, что при привлечении денег дольщиков застройщик может не привлекать денежные средства под процент.
Для борьбы с недобросовестными застройщиками необходимо вводить систему пошаговой оплаты, когда риск покупателя потерять деньги будет сведен к нулю», — считает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava).
Такая финансовая система, когда застройщик использует деньги дольщиков при строительстве, но получает их поэтапно – по мере выполнения определенного объема строительных работ на площадке, используется во многих западных странах. И многие эксперты рынка согласны, что такой формат будет более эффективным с точки зрения баланса между рисками и стоимостью квартир.
Что изменится после 1 июля
Итак, полного ухода от долевого строительства 1 июля не случится. Пока что застройщики могут выбирать: использовать ли им деньги дольщиков при строительстве или воспользоваться системой с экскроу-счетами.
Что еще более важно, новые правила будут распространяться на объекты, которые получат разрешение на строительство уже после 1 июля.
Именно поэтому сейчас застройщики стремятся получить как можно больше разрешений с тем, чтобы не перестраиваться на новый лад: «Поправки в законодательстве будут вноситься в два этапа: первый наступит в июле этого года, второй – в июле 2019-го.
Поэтому сегодня девелоперы стремятся получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы возводить объекты и продавать их по нынешним понятным правилам.
После 1 июля 2018 года застройщики вынуждены реализовывать свои объекты на основании правил, которые будут действовать всего год – это неудобно с точки зрения организации и административного управления», — замечает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava).
living.ru
По заявлению некоторых крупных компаний, полученных разрешений им хватит на несколько лет вперед. Однако чтобы растянуть их во времени, выводить новые объекты на рынок будут в более степенном режиме. Соответственно, новых квартир в продаже может появляться меньше, как минимум в ближайший год.
«В первом квартале 2018 года объем предложения на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга в сегменте масс-маркет выше на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мы видим, что девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения.
После 1 июля 2018 года ситуация изменится: новые правила игры приведут к серьезному снижению девелоперской активности.
Не исключено, что застройщики начнут корректировать свои строительные программы, старт некоторых проектов может быть отложен на более поздний срок», — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Хотя кардинальной смены парадигмы в этом году не случится, с 1 июля в закон о долевом строительстве вступают новые поправки, серьезно ужесточающие требования к застройщикам, особенно по финансовой части.
Уже сейчас застройщик должен уплачивать 1,2% от стоимости каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, направленный на защиту прав дольщиков.
С 1 июля к этой мере, регулирующей финансовую состоятельность компаний, добавится увеличение уставного капитала для застройщиков (до 1,5 млрд руб. при больших объемах строительства).
Собственные средства компании на реализацию объекта должны составлять не менее 10% от общей стоимости строительства. На одно юридическое лицо может быть оформлено только одно разрешение на строительство с тем, чтобы застройщик не тратил деньги дольщиков одного проекта на строительство другого.
living.ru
Эксперты опасаются, что с новыми финансовыми правилами справится далеко не каждая компания.
«Адаптироваться к новым правилам игры смогут не все застройщики, и это обязательно отразится на объеме предложения», — считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Плюс ко всему, проблемой станет и выведение на рынок новой компании. Поскольку по новым правилам застройщик должен иметь минимум трехлетний опыт работы на рынке.
Вырастут ли цены после 1 июля
Однозначного ответа на этот вопрос традиционно нет – оценки экспертов расходятся. Юлия Ружицкая считает, что из-за снижения объема предложения цены должны вырасти: «Сокращение объема предложения повлечет за собой повышение цен.
По нашей оценке, из-за отсутствия дисконта на старте продаж проекта стоимость квартир может увеличиться минимум на 15%. Поэтому покупатель сегодня занимает выигрышную позицию.
На рынке представлен большой объем предложения в различных городских локациях и с любым сроком сдачи – от «котлована» до высокой стадии готовности объекта. Ценовая политика застройщиков ориентирована на клиента – много акций, скидок и специальных предложений.
Стоимость квадратного метра существенно не меняется. А значит, время самое благоприятное для решения квартирного вопрос», — считает эксперт.
living.ru
С другой стороны, Мария Черная уверена, что значительного увеличения цен не будет, потому что рыночная ситуация того не позволяет: «Скорее всего, цены на жилье увеличатся незначительно.
В настоящее время у рынка нет емкости для повышения цен на квартиры – покупатели просто не смогут заплатить больше.
В связи с тем, что застройщики будут вынуждены работать с большими издержками, качество конечного продукта может пострадать», — прогнозирует эксперт.
Поскольку застройщики сейчас получают разрешения на строительства наперед, по крайней мере, первое время они будут работать по старым правилам. А значит, как нам кажется, существенного повышения цен в этом году случиться не должно.
Что действительно может случиться, так это сокращение объема нового предложения. Это значит, что раскупать квартиры в каждой конкретной новостройке будут быстрее.
Поэтому с принятием решения о покупке, если вы нацелились на какой-то конкретный лот, лучше будет не медлить.