В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.
В начале статьи хотелось бы отметить, что наша организация не занимается делением квартир на студии. Далее в контексте данной статьи, вы можете понять причину.
Приятного чтения.
Что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.
Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.
Пример квартир-студий в новостройке
Зачем собственники хотят делить квартиру на студии:
Ответ на этот вопрос простой
- Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц.
Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.
- Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.
Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии. И каждая студия продается по 3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.
И на рынке уже существует множество подобных «студий» под продажу и множество компаний которые обучают данному виду деятельности.
Проблемы узаконивания деления квартир на студии
Проблем множество. Начнем по порядку:
- Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
- Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
- Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
- ОСНОВНОЕ! — Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
- Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.
Бизнес на разделении квартир на студии
По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время «не сделать». Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.
В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.
Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально
квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.
Компании занимающиеся делением квартир на студии:
Компании, которые в данное время занимаются подобными делениями не информируют будущего покупателя о сложностях, которые возникнут у него в будущем.
Акцент в основном ставится на эмоциональную составляющую, что наконец то у человека будет собственное отдельное жилье и он не будет от кого то зависеть.
Проблемы же будущих собственников после продажи их не интересуют.
И допустим вы не верите всему написанному выше. Вы предположили что мы ничего не понимаем, а те кто этим занимаются ситуацию знают значительно лучше. И вы решили проверить данную информацию.
Пообщавшись с компанией которая занимается делением стоит задать им следующие вопросы:
Под вопросом мы будем давать комментарии с проблемами относительно данного вопроса.
- Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.
Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.
- А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?Ответ будет «однозначно нет». Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.
- А согласована ли перепланировка в данной квартире?Ответы будут самые разнообразные «да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке» и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя. И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.То есть перепланировка в данной квартире будет не согласована.Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть «миллион». Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.Примеры:— Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.— Не «прохождение» по площадям жилых помещений.— Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). И отказ делать данное заключение автором-проекта
и т.д.
- А как происходят подключение инженерных коммуникаций?Скорее всего «договорившись» с управляющей компанией, ничего не согласуя «врезались» через подвал. Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и «отрежет» все коммуникации кроме основного стояка. Мы уже видели несколько подобных объектов.
Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.
- А что с электрикой?Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.
Будем объективны — мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика в Мосэнерго. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.
Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Мосэнерго и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру. И чиновник в «одном окне» спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».
- А что с лицевыми счетами?Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.
- А как ситуация с соседями?Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только «ЗА», что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении. Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется «проходной двор» а не лестничная площадка.
Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.
И таких пунктов можно написать еще приличное количество. Но цель данной статьи не в этом, а в том что бы прокомментировать собственникам всю негативную ситуацию по разделению квартир на студии.
Да и в принципе и гражданам которые хотят заняться данным бизнесом и которым «красиво рассказывают» различные «инфоцыгане» о обучении такому бизнесу как «доходная недвижимость в виде деления квартир на студии» (естественно за свои курсы они берут немалые деньги), будет полезна данная статья, в контексте того, что не стоит им заниматься.
Первыми, кому будут звонить через непродолжительное время разъяренные собственники с вопросами, что вы нам продали и что теперь нам делать с предписанием жилищной инспекции будете Вы.
Но скорее всего подобного не случиться, так как после нескольких звонков сим-карту придется заблокировать и собственники со своими бедами останутся наедине с собой.
А ЕСЛИ ВЫ СОБСТВЕННИК и квартиру не продали в долях, а сдаете ее в аренду, блокировка сим карты ничего не даст, так как собственником от этого вы быть не перестанете, поэтому все проблемы придется решать именно вам.
Надеемся что все вышеописанное дало некоторое понимание ситуации. Но будем считать что вы особо упорны в своем мнении и до сих пор считаете что «вариант бизнеса огонь, надо пробовать». Ниже, мы прикрепим пару ссылок.
Это ссылки с сайта Мос.ру — официальный орган города Москвы с которым вам придется столкнуться в лице жилищной инспекции.
https://www.mos.ru/news/item/65267073/ Самое интересное, что ситуация по данной квартире «не самая печальная». Собственнику «всего лишь» придется сделать некий ремонт, который можно будет согласовать. Допустим он удалит пару санузлов и сделает их кладовыми, поснимает железные двери и сделает квартиру «более-менее» похожей на единую квартиру, это удовлетворит жилищную инспекцию И ВСЕ, ситуация будет исчерпана.
А вот со ссылкой ниже, ситуация значительно сложнее. Просто исключительно все плохо.
https://www.mos.ru/news/item/79552073/ Дело в том, что ключевым моментом в данной статье является маленькая фраза «указанная квартира принадлежит 6 собственникам». И не нужно владеть дедуктивным методом, что бы понять — что все, беда, квартира уже продана в долях.
- Пятикомнатная квартира + кухня, итого 6 помещений, проданы в долях 6 собственникам.
- И теперь, у них предписание на восстановление исходной планировки квартиры, то есть они уберут все кухни, уберут все санузлы (после подобной ситуации сомневаемся что им согласуют хотя бы один дополнительный) и фактически будет то, что они будут жить в коммунальной квартире.
То есть получиться, что 6 незнакомых человек (хотя скорее всего там фактически больше человек проживает) «скинулись» деньгами и купили пятикомнатную квартиру и все туда заселились. Хотя когда они покупали ее, думаем что о подобном возможном варианте развития событий разные «делильщики квартир на студии» их не предупредили.
Но звучало бы это приблизительно так и было бы комично: «У вас будет свое жилье, отдельная, пусть небольшая, но своя уютная квартира, никто вас не будет беспокоить, вы всегда ее сможете продать.
Но есть вероятность, что придет жилищная инспекция, всех ужасно «вздернет», и вы с соседями переделайте за свои деньги весь этот инвесторский ремонт в обычную квартиру и дальше будете жить «одним колхозом».
Подобных ссылок можно без труда найти десятки, данный вопрос стоит на жестком контроле жилищной инспекции.
И «подискутировать» с жилищной инспекцией на тему «мы считаем что это не гостиничные услуги а отдельные комнаты» не удастся.
Жилищная инспекция «молча» выдаст предписание на устранение нарушения с комментарием что «если вы считаете что ваши права нарушены, вы можете оспорить предписание в суде».
Процесс затянется не на один месяц и вероятность того что вы выиграете суд нулевая. Мы были на подобных судах.
С одной стороны приходит собственник с умными адвокатами и «сумками» документов, экспертиз и заключений. С другой стороны является представитель жилищной инспекции.
Начинается долгие, пламенные и обличающие выступления собственника и адвоката, сотрясание документами и выводами о том что «все соответствует», в ответ короткий и унылый монолог представителя жилищной инспекции представляющего видение ситуации госорганом.
Судья заходит в совещательную комнату, щёлкает замок. (Началось совещание). Через секунду снова щелкает замок, судья выходит. (Совещание окончилось).
Решение — в иске отказать, требование жилищной инспекции удовлетворить в полном объеме.
Согласование деления квартиры на студии
В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.
- Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.
- Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.
- План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры
Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.
Незаконная перепланировка в студии и последствия
- Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно.
- При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.
- А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.
Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы.
В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.
Спасибо за прочтение статьи, надеемся, мы в полной мере в данной статье раскрыли тематику деления квартир на студии.
«Кажется смешным, но люди берут». Хозяева микроквартир рассказывают, как выжить на 20 квадратных метрах
«Кажется смешным, но люди берут», — сказал Игорь Шувалов, осматривая 20-метровую квартиру, которую ему показали в ходе визита в Татарстан. Что чиновнику смешно, то обычному россиянину — норма. У малометражек есть неоспоримое преимущество — доступная цена, поэтому такие квартиры пользуются огромным спросом. Но вот как в них живется?
Юрий, 27 лет, юрист в финансовой сфере, живет на 26 кв. м
Юрий переехал в Москву из Краснодара. Раньше он жил в большой квартире и любил родной город, но хотел строить карьеру дальше. Когда ему предложили работу в Москве, он согласился и переехал.
— Я привез с собой только минимум необходимого, но постепенно оброс вещами. Когда это понял, то поступил радикально — отнес все ненужное на помойку.
Никогда не понимал людей, которые хранят на балконе одну лыжу! Мой первый опыт аренды жилья оказался не слишком удачным, видимо, я просто халатно к этому отнесся. В квартире совсем не убирался и порядочно ее захламил, ванная была вся в желтых разводах, кровать сломана.
Когда хозяйка пришла проверить меня, она просто ужаснулась. Тогда я решил начать жизнь с чистого листа и переехать, — рассказывает Юрий.
Молодому человеку понравилось, как выглядят новые районы, к тому же рядом жил брат с семьей. В новом жилье он стал первым жильцом, поэтому он обустроил ее по своему вкусу.
— С нынешней хозяйкой мы встречались только один раз, при подписании договора. Так что полгода я живу без проверок. Хозяйка купила эту квартиру специально для сдачи, у нее несколько квартир в одном ЖК. Сама она живет за границей, каждый месяц я отправляю деньги ей на карту. Аренда квартиры стоит 28 тысяч рублей, еще 1,5 тысячи я отдаю за коммуналку — это очень мало, — рассказал Юрий.
Основной ремонт в квартире уже был сделан, поэтому Юрию осталось лишь докупить некоторую мебель и приобрести кое-что из бытовой техники.
— Обстановка мне сразу понравилась, и я не стал ничего менять. Я решил: раз уж тут так хорошо, зачем все опять захламлять. Теперь стараюсь наводить порядок раз в неделю, пылесошу стабильно через день: ставлю фоновую музыку повеселее и начинаю уборку, — делится молодой человек.
По его словам, он не испытывает никакого дискомфорта от жизни в маленьком пространстве. Готовит в основном в мультиварке, а свободное время проводит за пределами квартиры.
— В квартире я нахожусь не так много времени, весь день работаю, и еще два часа уходит на дорогу. Выходные тоже стараюсь проводить не дома. И никаких минусов маленькой площади жилья я для себя не вижу: еще одна комната была бы лишней.
Сейчас у меня практически нет малофункциональных вещей, только что-то памятное: ханукия и ваза из Иерусалима, картина, которую нарисовал отец, растения, которые подарила мама (теперь приходится их поливать). Места хватает для всего, единственное, я бы не отказался иметь хороший виниловый проигрыватель и собирать пластинки.
Но тут вопрос скорее не в пространстве, а в деньгах: для такого хобби нужно быть богатым, — рассказывает Юрий.
В квартиру даже приезжают гости. Диван раскладывается и становится большой кроватью.
— Летом приезжал друг, но мы пришли только под утро и просто отрубились, нам было вообще все равно, где спать. В Москве у меня пока друзей нет, с коллегами общаюсь только по работе, так что пригласить мне особо некого. Кстати, девушки пока тоже нет, но я не против познакомиться, думаю, здесь вполне хватит места для двоих, — завершает рассказ юноша.
Евгений, живет на 8 кв. м
Площадь этой супербюджетной квартиры составляет 8 квадратных метров, пишет издание Rep.ru. В доме есть все необходимое: микрочайник, мини-плитка, кулер для питья и для мытья посуды и холодильник как в СССР — в авоське за окном. Открывать окно приходится часто: душно, вентиляции нет. Удобства жителю второго этажа пока приносят неудобства.
Как рассказал хозяин квартиры Евгений, в туалет ему приходится временно ходить на 10-й этаж. Самое дорогое в квартире — диван, на котором мужчина проводит все свое свободное время. Диван стоит 50 тысяч рублей, а сама квартира — 100 тысяч.
Мужчина объясняет: год назад ему, молодому фрилансеру-архитектору, досталась кладовка в новом жилом комплексе с квартплатой всего 300 рублей в месяц. Он сдал свою большую квартиру в центре, решил пожить здесь в качестве эксперимента.
И вполне доволен такой жизнью.
Дмитрий и Вероника (27 и 25 лет), купили квартиру площадью 26 кв. м
Пара живет вместе уже четыре года: они решили купить что-то свое, а тут подвернулся неплохой и недорогой вариант.
— Мы купили квартиру за 3,8 миллиона рублей на финальной стадии строительства, когда до ввода в эксплуатацию оставалась пара месяцев. За те же деньги в данной локации можно было найти квартиру побольше, но не в новых домах.
Пара убеждена, что малогабаритное жилье востребовано не потому, что оно так нравится людям, просто это позволяет решить квартирный вопрос. В обустройстве квартиры они подошли с практической точки зрения:
— Нам приглянулась идея использовать каждый сантиметр пространства и обставить квартиру в формате smart-place. Это был некий вызов. Учитывая то, что мы находимся очень близко от IKEA, вся мебель у нас оттуда.
Собственно, предметов мебели в комнате всего пять, и все они достаточно компактные, ничего лишнего у нас нет.
Не могу сказать, что у нас тесно и неуютно, мы старались сделать все в светлых тонах, добавить зеркальные поверхности, — рассказывают жильцы.
В таких квартирах часто используют стеллаж, который не только является удобным местом для хранения вещей, но и разделяет зоны.
— Что касается размещения вещей, нам повезло: у нас очень большой коридор, где мы сделали гардероб. Так что в той зоне, где мы проводим время, вещей практически нет. Никаких инновационных инструментов хранения и организации пространства мы не использовали.
В этом просто нет смысла! Зачем покупать квартиру за 3 миллиона и платить еще миллион за кровати, вылезающие из стены или потолка? Если есть лишние деньги, тогда стоит купить квартиру подороже и побольше и разместить в ней нормальную мебель, — поделилась парочка.
— Наверное, как и вся среднестатистическая молодежь, в квартире мы, по сути, только спим. Иногда можем отдохнуть и дома, но для просмотра сериалов много места не нужно, достаточно кровати и ноутбука под боком. Едим мы тоже часто не дома. Иногда готовим сами, единственное, у нас нет духовки, она нам просто не нужна. Зато есть мультиварка, — рассказывают владельцы квартиры.
Для гостей есть складные стулья и надувной матрас. А вот если появятся дети, то Вероника и Дмитрий все-таки задумаются о покупке большой квартиры или собственного дома.
Екатерина, живет с семьей на 28 «квадратах»
В маленькой квартире-студии площадью 28 кв. м живет молодая семья с дочерью. В небольшом коридоре — встроенный шкаф-купе, напротив шкафа — совмещенный санузел. В конце коридора в нише между шкафом и небольшой перегородкой стоит холодильник. На кухне он «съел» бы слишком много жизненного пространства, которое здесь в особом дефиците. Единственная комната представляет собой вытянутое помещение площадью около 18 кв. м, объединяющее кухню и жилую зону.
— Как-то к нам приходили мастера вешать жалюзи. Зашли такие, ничего не понимают: «Что, и это вся квартира?» Мы уже привыкли к такой реакции гостей и не обижаемся, — говорит Екатерина. — Не хоромы, конечно, но зато все свое.
Квартиру купили, потому что непременно хотели новостройку, а такой вариант оказался самым доступным вариантом. Цена метра здесь была немного выше средней по рынку, но за счет малого метража квартира выходила дешевле стандартных «однушек».
— Кто-то скажет, мол, «это не квартира, а комната» или «как можно жить на кухне?». Отвечу: уж лучше так, чем скитаться по съемным квартирам, отдавая деньги за съем чужим людям. Сначала мы жили на юго-западе у родителей, потом снимали квартиру в Малиновке. О тех временах остались не самые лучшие воспоминания. Грязные подъезды, слабая звукоизоляция, — вспоминает девушка.
— Своя квартира, новый теплый дом, хорошая детская площадка, сообщество адекватных людей. И потом мы же не на всю жизнь тут застряли. Со временем накопим немного денег и поменяем эту квартиру на «двушку», — рассказывает Екатерина.
Жить втроем на 28 квадратных метрах все же неудобно. Родителям приходится подстраиваться под распорядок дня маленького ребенка, соблюдать тишину и не включать потолочные светильники после того, как дочка легла спать.
— Дочь заснула — звонит телефон, — Екатерина приводит пример проблемной ситуации. — Чтобы поговорить, приходится уходить в туалет. Только там и можно уединиться.
В квартире не так много места для хранения вещей: небольшой шкаф в прихожей и комод в комнате. Есть еще отдельный шкаф на лоджии. Ограниченное пространство дисциплинирует — не копятся лишние вещи.
Анжелика, 27 лет, арендует квартиру площадью 21 кв. м
Анжелика арендует небольшую квартиру в Москве за 32 тысячи рублей, еще тысячу она тратит на коммунальные платежи. Жилье девушка выбирала по нескольким критериям: недалеко от работы, с ремонтом, без соседей.
— Я сменила уже несколько квартир. Жила на Чистых прудах, там одна моя комната была как вся эта квартира.
Потом переехала на шоссе Энтузиастов в сталинский дом, снимала абсолютно убитую квартиру за 25 тысяч рублей, тот самый «бабушкин вариант». Потом была квартира в Измайлове: большая, но какая-то некомфортная.
А эта квартира мне сразу понравилась, я почувствовала, что мне она подходит, возможно, еще и потому, что с хозяйкой у нас оказалось много общего, — рассказывает Анжелика.
В доме достаточно интересная планировка: один подъезд, длинные коридоры налево и направо, и по обеим сторонам квартиры, как палаты в больнице. Эти квартиры давали служащим в 70-х годах. Но сейчас большинство — новые жильцы, которые купили жилье или снимают.
— В квартире все очень продумано. На кухне предусмотрено специальное место для стульев, куда их можно задвинуть, есть стол, который поднимается и фиксируется, но мне больше нравится сидеть на огромном подоконнике.
Установлены двойные стеклопакеты, чтобы было тепло, есть посудомоечная и стиральная машины, кондиционер. Единственное, стенка в комнате стоит практически пустая и только занимает место.
Вместо нее у меня есть вешало, на котором удобно хранить одежду и обувь, — рассказывает Вероника.
Чтобы жить в таких небольших квартирах, нужно, чтобы у тебя было мало вещей. У Вероники с этим проблем нет.
— Я не люблю хлам и никогда не таскаю за собой какие-то напоминания о прошлом, а старые вещи выкидываю или дарю. У меня нет одежды, которую я покупала десять лет назад, так как гардероб постоянно обновляется. Уборка такой квартиры занимает 15 минут. Хотя даже на это у меня иногда не хватает времени. Я прихожу в 11 вечера и валюсь спать чуть ли не в уличной одежде, — рассказывает Анжелика.
При готовке она пользуются вытяжкой, поэтому в комнате не остается никаких запахов. Тем более что в основном девушка работает и ей хватает просто сварить кашу.
— Для одного человека, да еще того, кто дома только ночует, такой квартиры вполне достаточно. За пять лет, что я живу в Москве, я не помню ни одного дня, который я бы целиком провела дома, кроме болезни. Мне нравится жить одной, это мой осознанный выбор.
Я не очень люблю гостей и никогда никого не приглашаю. Я много работаю, и вечером мне хочется побыть в тишине, а не развлекать соседа. Так что моя квартира — это место восстановления сил.
А боязнь маленьких пространств на самом деле у людей в голове, ко всему можно привыкнуть, — говорит Анжелика.
Как из «однушки» сделать «трешку»?
В Минске семья из трех человек переделала свою квартиру площадью 45 кв. м в трехкомнатную. После перепланировки и ремонта «однушка»-студия превратилась практически в трехкомнатную квартиру, где есть детская комната, родительская спальня и проходная гостиная, объединенная с кухней. До ремонта квартира представляла собой помещение без перегородок с совмещенным санузлом.
— Я дизайнер, потому сама и с большим удовольствием придумала планировку и дизайн интерьера. Хотелось создать пусть и небольшую, но отдельную комнату для дочери. Ради детской пришлось пожертвовать частью гостиной, — говорит Татьяна. — Конечно, такая трансформация возможна не в каждой квартире. Здесь все получилось благодаря наличию сразу трех окон.
Прихожая представляет собой небольшой коридор. Сразу у двери стоит банкетка, дальше — встроенный шкаф. Пройдя пару метров, попадаем в светлую гостиную, совмещенную с кухней. Ремонт сделан в светлых тонах, чтобы сделать помещение визуально больше.
— Белые стены визуально расширяют пространство. Вообще, была цель создать светлый интерьер с цветовыми акцентами, — проводит экскурсию Татьяна. — Значительную часть отделочных работ мы с мужем выполняли сами.
Штукатурили и красили стены, наносили рисунки, выкладывали декоративный кирпич. А вот потолками, плиткой в санузле и сантехникой занимались уже специалисты. Комната дочери самая маленькая — около 8 кв. м.
Родительская спальня побольше — 13 «квадратов» — и имеет выход на лоджию. Объединенная кухня с гостиной занимают примерно 15 кв. м.
В целом квартира семью устраивает. Единственное, что расстраивает, — это тесный санузел.
— Стандартная ванна не влезла, пришлось ставить укороченную. Можно было бы обойтись и душевой кабиной, но у нас все-таки ребенок. Надо же дочке где-то в кораблики играть, — рассказывает Татьяна.
В тесноте да в обиде: в москве стали продавать псевдостудии
На вторичном рынке жилья в Москве стали появляться псевдостудии — на это обратили внимание риелторы. Такое жилье создают путем перепланировки обычных квартир: однушку, двушку или трешку разделяют на несколько крошечных студий с отдельной кухней и санузлом. Стоят они дешевле, но не все покупатели понимают связанные с ними юридические риски. Подробнее об этом — в материале «Известий».
Перепланировали, перепланировали
Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. На YouTube размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.
Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты, — за счет отдельного санузла и кухни. Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью.
Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше восьми, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.
Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на YouTube и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего пять.
По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.
«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».
Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила, в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате.
Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.
Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.
Дареный конь
«Известия» изучили предложения по студиям в переоборудованных квартирах на сайте «ЦИАН». Их немного. Авторы объявлений не говорят прямо о перепланировке. Это можно установить по косвенным признакам: фотографиям и метражу — общая площадь жилья не больше 10–13 кв. м. Кроме того, все они находятся на первом этаже, а одна — на цокольном.
Продавцы не указывают и на то, что продается именно доля, а не студия. По словам адвоката по недвижимости Владислава Харитонова, в данных ситуациях речь идет исключительно об общедолевой собственности, поэтому нельзя называть продаваемое жилье студиями.
«Это не деление на студии, а деление на доли. В праве собственности на квартиру может быть две или несколько долей. Как правило, существует какой-то порядок пользования долями, то есть за каждой, например, закрепляется комната. Это в принципе законно, но незаконно называть долю студией — это обман потребителя», — сказал он «Известиям».
Как отметила Елена Мищенко, в Москве сделку предлагают провести договором дарения доли. Харитонов пояснил, что это сомнительная схема.
«С помощью дарственной продавцы уходят от налогов с продажи имущества. Кроме того, это позволяет им обойти еще одну процедуру.
Дело в том, что если у тебя в собственности доля, ты в первую очередь должен предложить ее своим содолевикам. Продать ее другим людям можно, только если содолевики откажутся.
Если одаряемое лицо не является близким родственником дарителя, то ему придется заплатить налог, что, конечно, невыгодно для получателя доли», — отметил он.
Адвокат добавил, что покупатели в этом случае несут определенные юридические риски. «Во-первых, при последующей перепродаже придется либо снова уходить в дарение, либо заморачиваться с предложением доли содолевикам.
Во-вторых, если возникнут судебные разбирательства по определению проекта пользования долями, может не получиться доказать, что конкретная комната находится в пользовании конкретного человека. В-третьих, мы же понимаем, что это не совсем дарение. Деньги передаются как-то вчерную.
Аннулировать такую сделку будет сложно, придется доказывать, что деньги вообще передавались», — пояснил Харитонов.
Авторы объявлений о продаже крохотных студий на «ЦИАНе» подчеркивают, что условия сделки у них особые. «Оплата только наличными. К сожалению, ипотека, материнский капитал не подходят», — сказано в одном из найденных «Известиями» объявлений. «Ипотека и маткапитал НЕ рассматриваются! Полное юридическое сопровождение! Быстрый выход на сделку», — написано в другом.
Центр и окраины
Елена Мищенко отмечает, что больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове.
«Цена таких предложений соразмерна стоимости комнаты в соответствующем районе. Например, псевдостудию площадью 10 кв.
м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей», — говорит представитель «НДВ — Супермаркет недвижимости».
Генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказал «Известиям», что такие варианты жилья встречаются и в Северной столице, особенно в исторической части города.
«Подобные объекты появляются путем деления бывших коммуналок. Площадь таких лотов — менее 25 кв. м. В среднем — от 14 до 18 квадратов. Как правило, они появляются на первых этажах и являются не отдельной жилплощадью, а долей.
Основной сложностью и опасностью для тех, кто хочет купить студию в центре, является неузаконенная перепланировка. При обнаружении данного факта владельца могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние. Такая операция является крайне трудоемкой и дорогостоящей.
Кроме того, отметим, что ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, а не на того, кто ее сделал», — сказал он.
Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но нужно иметь в виду, что покупатель приобретает долю в квартире, а у нее особенный юридический статус. Даже если это условие устраивает клиента, то сделку следует совершать «по-белому», иначе сложностей не избежать.