Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Рынок жилья в России ждут измения. Эксперты проанализировали ситуацию и рассказали, каких перемен стоит ожидать потребителям. Одним такое положение вещей придется по вкусу, но другим может не понравиться в принципе. Чего же ждать от российской недвижимости?

Небольшие квартиры

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев считает, что в будущем застройщики будут вынуждены строить квартиры с небольшим метражом. Причем в сегменте жилья среднего класса снизятся цены.

Эксперт прогнозирует перемены в структуре спроса. Прежде всего это связано с изменением льготной программы кредитования. Перемены в предпочтениях покупателей неизбежно закончатся видимыми изменениями в структуре предложения.

В мегаполисах минимальная стоимость квартир начинается от отметки в 4-4,5 миллиона рублей. Это характерно для таких населенных пунктов, как Санкт-Петербург, Москва, Хабаровск, Владивосток.

Первоначальный взнос по новой программе льготной ипотеки должен быть не менее 30 %. Чем больше, тем лучше. Естественно, появление дополнительного ценза снижает интерес к кредитованию. Люди начнут искать более дешевые предложения.

Снизить ценник застройщики смогут только благодаря уменьшению размеров квартир.

При этом переориентации спроса на другие регионы не будет. Жители Москвы и Санкт-Петербурга не поедут покупать квартиру в глубинке. Они будут искать жилье меньшей квадратуры. В новые параметры программы застройщики смогут вписаться только при включении в ассортимент небольших квартир-студий.

Павел Самиев прогнозирует также замедление темпов роста цен на жилье. Особенно сильно это затронет экономкласс.

Новая программа

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Ранее власти России предложили изменить программу льготной ипотеки. Правительство продолжило субсидировать часть процентов по кредиту. Однако без некоторых изменений все-таки не обошлось.

Пандемия коронавируса нанесла серьезный удар по экономике. Для поддержания строительной отрасли власти страны ввели программу льготной ипотеки. Люди смогли купить жилье с более дешевыми кредитами. Считалось, что предложенную весной 2020 года программу закроют 1 июля 2021 года. Однако позже меры решили продлить с некоторыми изменениями.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Прежде всего перемены касаются стоимости кредита. Ставка теперь составляет 7 % годовых. Минимальный первоначальный взнос — 15 % от стоимости жилья. Естественно, люди могут купить только квартиры в новостройках. На вторичный рынок меры не распространяются.

Серьезные перемены произошли с итоговыми лимитами. Ранее власти России устанавливали довольно высокие пороги по сумме займа. В Ленинградской области, Подмосковье, Москве и Санкт-Петербурге верхний порог был ограничен 12 миллионами рублей. Жители других регионов России могли взять в кредит не более 6 миллионов рублей.

Теперь от указанных норм отказались. Лимиты уменьшены до 3 млн рублей. Причем это касается всех регионов страны. Исключений нет даже для городов, где квадратные метры традиционно стоят несколько больше.

Популярность

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Эксперты отмечают, что за год российские банки в сумме выдали около 1,4 трлн рублей ипотечных кредитов по этой программе. Аналитики считают, что во многом именно это привело к ажиотажному спросу на жилье и повышенному росту цен. Сначала подорожали квартиры первичного рынка, через некоторое время к ним подтянулась вторичка.

В конце 2020 года Банк России даже призывал свернуть действия программы. Эксперты отмечали быстрый рост цен на жилье.

Вместо итогов

Часть аналитиков считает, что указанные меры смогут сдержать рост цен. Однако другие участники рынка сетуют на подорожание строительных материалов. Они удержат стоимость жилья на прежнем уровне.

Нашли нарушение? Пожаловаться на содержание

Застройщики взвинтили цены на жилье — и не хотят опускать

Цены на жилье выросли существеннее, чем затраты, и прибыль застройщиков в ковидный кризис только подросла. © Фото из личного архива О. Репченко

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Цены на стройматериалы выросли, мигрантов не хватает, а тех, что есть, застройщикам теперь еще и прививать придется за свой счет. Словом, издержки строительных компаний продолжают расти. Но могут ли они их включить в цену квадратного метра, которая уже и так взлетела до неприличных высот? А если не могут, на что будут строить?

Чего ждать россиянам: роста цен на жилье или очередной волны долгостроев и обманутых дольщиков, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Ситуация на рынке недвижимости сложилась непростая. С одной стороны, стройматериалы подорожали. С другой — на фоне дефицита мигрантов подорожала рабочая сила. Сейчас застройщикам придется потратиться на вакцинацию своих рабочих. Все это скажется на ценах квартир?

— Цены на жилье всегда определяются платежеспособностью людей, а не затратной частью. Поэтому про рост издержек в строительстве можно забыть, это нытье застройщиков в пользу бедных.

Если покупатели могут платить больше, жилье всегда продают дороже, даже если затраты не растут совсем.

Если затраты сильно выросли, но люди покупать дороже не могут, цены все равно не поднимешь — просто не будут покупать.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут Новое в старом: как преодолеть границы исторического центра

Все три фактора роста затратной части: дорогие стройматериалы, дефицит мигрантов, прививки за счет работодателей — никоим образом на цены не влияют. Они влияют только на прибыль застройщиков. Грубо говоря, застройщику повезло, если затраты выросли не сильно или вообще не выросли, а у людей появились деньги, и они смогли покупать квартиры дороже.

Застройщику не повезло, если затраты выросли, а покупать дороже люди не могут. Такая ситуация, собственно, сложилась с приходом ковидного кризиса, поэтому власти напряглись и дали льготную ипотеку, чтобы люди могли покупать жилье. Но, как показала практика, все это только разогнало цены, поэтому застройщики еще и выиграли от этих государственных мер.

Так, в московском регионе цены выросли существенно сильнее, чем затраты застройщиков.

Доказательством тому, что строители остались в плюсе, может быть один простой факт: стоимость акций застройщиков, которые торгуются на бирже, за последний год взлетела в полтора-два раза. Например, ПИК в два раза вырос в цене, «Самолет», INGRAD — чуть поменьше.

О чем это говорит? О том, что у застройщиков растет прибыль, поэтому инвесторы покупают их акции дороже, чем раньше. Если вы посмотрите на публичные отчетности компаний, которые торгуются на бирже, то все они отрапортовали о существенном росте своих доходов за 2020 год.

Резюме такое: цены выросли гораздо существеннее, чем затраты, и прибыль застройщиков в ковидный кризис только подросла. Отсюда повода у застройщиков капризничать и жаловаться на жизнь нет.

Но они все равно это делают, потому что нет предела жадности, и они хотят выбить из властей еще больше преференций, чтобы их прибыль выросла еще больше.

— Мы сейчас говорим про крупных застройщиков московского региона. Но что происходит в других субъектах?

— Регионы, безусловно, разные. Наверняка, можно найти небольшие компании в отдаленных регионах, у которых все не так гладко. Но если мерить общую температуру по больнице, то у всех основных застройщиков в крупных городах ситуация лучше, чем до ковидного кризиса — за счет поддержки государства. Цены выросли практически во всех регионах: где-то больше, где-то меньше.

Даже в депрессивных регионах. Мы мониторим ситуацию не только по Москве и ТиНАО, но и по Подмосковью. Казалось бы, дальнее Подмосковье тоже всегда считалось депрессивным. Но и там за прошлый год цены поднялись примерно в той же пропорции, что в среднем и ближнем Подмосковье, и даже в Москве. Другое дело, что нужно смотреть экономику каждого конкретного застройщика.

Кассовый разрыв мог возникнуть у тех застройщиков, которые продавали квартиры с котлована два года назад — по старым ценам. А достраивать им теперь приходится в условиях роста цен на стройматериалы и дефицита рабочей силы. Теперь у них может не хватить денег для того, чтобы достроить жилье по выросшей себестоимости. Такие примеры могут быть.

Но они скорее связаны с политикой отдельных застройщиков, которые брали на себя повышенные риски.

— Таких компаний, насколько я понимаю, не много. Это скорее точечные истории?

— Скорее — да.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут Ипотека перестанет быть палочкой-выручалочкой

— Сейчас говорят, что на стройках просто физически некому работать. Недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что России нужно еще пять миллионов мигрантов в эту отрасль. Могут ли стройки остановиться из-за дефицита рабочей силы?

— В строительстве всегда значительную роль играли мигранты. С одной стороны, потому что их труд дешевле. С другой стороны, потому что россияне не очень любят такую черновую работу и не готовы выполнять ее в таком объеме.

Конечно, когда въезд гастарбайтеров «прикрутили», возникла ситуация дефицита. Российские работники стоят дороже, их может просто не быть в таком количестве. Но на рынке есть уже какой-то задел.

Снижение объемов строительства мы можем заметить через год-два.

— Есть крупные компании, которые параллельно строят сразу несколько объектов. Может ли так случиться, что в условиях дефицита мигрантов они будут их перебрасывать с одной стройки на другую, и в итоге готовых квартир придется ждать сильно дольше обещанного?

— Я не помню такого периода, чтобы дома сдавали вовремя. Сроки срывали во все времена. Сейчас, я думаю, будет идти конкурентная борьба. Если кто-то из застройщиков, пусть даже потратив больше на привлечение рабочей силы, будет строить быстрее, покупатели пойдут к нему.

Спрос будет сокращаться, потому что цены выросли, по этим деньгам потенциальных покупателей осталось гораздо меньше. Те, кто мог и хотел, уже купили квартиры. Остались те, кому не хватает. Но при нынешнем уровне цен их вряд ли можно считать потенциальными покупателями.

Читайте также:  В госдуме уточнили, какие регионы готовы к реновации

Льготную ипотеку сейчас «прикрутили», уже не будет такой вакханалии доступных кредитов, как в прошлом году. Теперь можно взять до трех миллионов. Такой суммы хватит только в совсем депрессивных регионах.

— То есть: вы считаете, что новой волны долгостроев и обманутых дольщиков на фоне роста издержек и отсутствия рабочей силы нам не грозит?

— Думаю, нет. Всем все равно владеют банки. Через систему эскроу-счетов они контролируют застройщиков. Если один застройщик обанкротится, это будет означать, что его объекты перейдут к банку, а банк продаст их более успешным компаниям. Но дома в таком случае все равно достроят.

Скорее всего, начнется новая волна слияний и поглощений, что приведет к еще большей монополизации рынка.

— И росту цен?

— Наверное, в перспективе 10 лет можно говорить о том, что квартиры будут дороже, чем сейчас. Если говорить о перспективе ближайшего года, то пока рынок перегрет. Цены скорее должны постоять на месте или даже откатиться назад.

Анна Семенец

Дорожает всё и везде: эксперт дал совет, как выжить в эпоху растущих цен

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Сегодня даже самый далекой от экономики человек хорошо знаком со словом «инфляция». В основном по кошельку, в который не успеешь положить деньги, как они тут же тают.

При этом не зависит, в какой стране, городе мы живем – дорожает все и везде. В некоторых странах власти успокаивают население: пандемия, экономический кризис, немного потерпеть, и все наладится. Прагматики просто советуют не ждать былых времен и готовиться к жизни в эпоху растущих цен.

Как отмечает «Ридус», в США и Европе уже выросло целое поколение, которое не помнит смены ценников помимо дней распродаж и «черных пятниц». В России, наоборот, привыкли, что ценники постоянно меняются в сторону повышения.

Однако и в США хорошо знакомы со словом инфляция, так как в мае она подскочила до 5%.

Правда, для спокойствия населения на последнем заседании Федеральная резервная система (ФРС), которая выполняет фунции Центробанк, приняла формулировку: «инфляция выросла, и это является следствием преимущественно временных факторов». Хотя по расчетам  Bank of America,  инфляция останется повышенной еще два, если не все четыре года.

В Европе ситуация чуть получше, но эксперты прогнозируют во втором полугодии инфляцию до 3%. Ситуация в России сложнее, поскольку уровень инфляции зависит не только от внутреннего рынка, но и от импорта. России по сути приходится нести двойное бремя как и другим развивающимся странам, которые вынуждены вести модернизацию и удовлетворять потребительский спрос за счет импорта.

Сегодня, 29 июня, СМИ сообщили, что правительство разработало систему защиты внутреннего рынка от роста мировых цен. Однако она сработает только тогда, когда цены перейдут «красную черту», сообщает телеканал «360». Как программа будет функционировать в реальности, пока сказать сложно.

В мае инфляция в России достигла 6%, в некоторых регионах она «допрыгнула» даже до 8%. Российский регулятор – Банк России – признается, что целевой показатель инфляции в 4% в текущем году достичь не удастся. О нем можно будет мечтать только через год, да и то, если ничего серьезного (такого, как пандемия) в мире не случится.

Впрочем, сегодня вообще сложно делать какие-либо прогнозы. Достаточно вспомнить в марте ситуацию с застрявшим в Суэцком канале контейнеровозе «Эвер гивен» (Ever Given). Он практически парализовал всю мировую экономику, создав колоссальную пробку в канале. Излишне говорить, как эта блокировка сказалась на ценах.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

Недавно из-за вспышки коронавируса закрылся крупнейший китайский порт. Отсюда отправляется большинство контейнеров с товарами в Европу. Нет никаких гарантий, что подобные истории не будут повторяться.

Тем более, что коронавирус преподносит нам «сюрпризы» в виде новых штаммов. Сейчас это индийский штамм, который называют «дельта», но ученые уже заговорили и о «лямбде». Одним словом, в греческом алфавите букв достаточно.

Нет ясности, когда откроются границы между странами. Зато есть ясность, что будет тяжело и все будет дорожать.

Россиянам не привыкать жить в подобных «боевых» условиях высокой инфляции. Однако сложность заключается в том, что инфляция стала непредсказуемой. И речь идет не о дефиците какого-то продукта (то это гречка, то яйца и пр.), инфляция зависит от падения и взлета цен буквально на все: от нефти до услуг. И главное в таких условиях — постараться не потерять, а если и потерять, то не все.

Эксперты советуют вспомнить о финансовой дисциплине. Стоит по примеру банков провести свой стресс-тест семейной экономики. Он состоит из ответов на следующие вопросы.

  • Что вы будете делать, если потеряете работу?
  • Есть ли у вас «финансовая подушка» на полгода-год жизни без зарплаты?
  • Есть ли у вас возможность сменить профессию или сектор производства?
  • Насколько рост ваших доходов соответствует росту вашей личной потребительской инфляции (а она у всех разная)?
  • Как вы можете повысить рост своих доходов?
  • Какой размер отставания доходов от цен станет для вас критическим?
  • Есть ли в вашей семьи люди, которым требуются постоянные и значительные траты — больные, старики, дети на платном обучении?
  • Как вы можете гарантированно осуществлять эти траты, с учетом того, что и они будут расти (и, скорее всего, быстрее средней инфляции)?

Только честные ответы на такие болезненные вопросы «ребром» помогут по-другому посмотреть на траты семьи, пишет издание.

К примеру, хочется в отпуск. Быть может, из-за роста цен, нестабильной ситуацией с вылетами, закрытиями-открытиями стран, стоит и обойтись без привычного курорта? Деньги можно потратить на дополнительное образование или отложить (для надежности в разных валютах).

Также есть смысль подумать над тем, чтобы съехаться с пожилыми родителями: ухаживать дешевле, да и волнений меньше.

Или наоборот, живущим вместе с родней, быть может, стоит воспользоваться льготной ипотекой и приобрести жилье? Это тяжелые вопросы, но, решая их, можно решить и ряд проблем в будущем.

Ранее правительство ради удержания цен на базовые продукты питания заключило договор с производителями и крупными торговыми сетями. «Джентльменская» договоренность сработала, и цены оставались несколько месяцев на одном уровне. Однако в правительстве понимают, что подобные меры должны быть временными, поскольку регулировать цены — это удар по бизнесу.

В то же время премьер-министр Михаил Мишустин считает, что цены растут из- за элементарной жадности. Причем, этот порок присущ как производителям, так и торговым сетям.  

Ирада Гусейнова

Дефицит жилья и кадровый голод: чего ждать на рынке недвижимости в 2021 году

Президент России Владимир Путин обратил внимание на существенный рост цен на недвижимость и уменьшение числа доступных вариантов квартир.

Глава государства поручил разработать план по урегулированию ситуации, в том числе с помощью увеличения предложения.

Как сделать жилье в нашей стране доступным и стоит ли регулировать этот рынок, «Вечерняя Москва» спросила у специалистов.

«Изжившая себя программа»

По словам Путина, России необходимо выйти на темпы строительства в 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Президент положительно оценил программу льготной ипотеки, в рамках которой было выдано кредитов гражданам на сумму около триллиона рублей, а примерно 320 тысяч российских семей купили себе квартиры в новостройках по ставке 6,5 процента.

Однако программа льготной ипотеки, несмотря на ее продление до июля 2021 года, на рынке многоквартирного жилья изжила себя еще в конце 2020 года, считает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Она должна была стать мерой поддержки, костылем для рынка девелопмента, строительных организаций, которые пострадали в период карантинных ограничений весной. Это была правильная мера господдержки. Но начиная с последнего квартала 2020 года она стала стимулирующей. А слишком сильное стимулирование ипотечного спроса — не очень хорошее решение сейчас.

В условиях пандемии, кризиса, когда люди не могут рассчитывать свое будущее, нагружать их огромным количеством кредитов, как мне кажется, нецелесообразно. Да и статистика Центробанка показывает неизменный рост как по сроку кредитования среднего, так и по суммам.

При этом люди отдают последние сбережения, а не избыток средств, чтобы успеть воспользоваться низкими процентными ставками, — говорит эксперт.

Почему растут цены на жилье?

Именно с льготной ипотекой нередко связывают рост цен на жилье в 2020 году. Только, как объяснила «Вечерней Москве» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, это совсем не так. Дело в том, что ключевая ставка Центробанка России — 4,25 процента, а коммерческие банки выдают кредиты под 6,5 процента годовых.

По словам специалиста, ставка 6,5 процента по ипотеке «никакая не льготная», а рыночная, соответствующая тем реалиям, в которых живет Россия.

— Бум спроса на недвижимость начался за месяц до принятия программы «льготной ипотеки» — сразу после 9 марта 2020 года, когда произошел обвал на рынке нефти и за ним последовала девальвация рубля. Люди просто пошли в банки, стали снимать деньги с рублевых депозитов и покупать на них «квадратные метры».

Читайте также:  Москва, химки и петербург – города с самыми дорогими кв. метрами

Именно удешевление страны в пересчете на иностранные валюты — основная причина роста цен на жилье и настоящая проблема. Да и если в рублях квартиры дорожают, в долларах они становятся дешевле. Для экспортеров это, возможно, и выгодно, но для граждан и инвесторов — нет. Сейчас рубль наконец-то успокоился, по крайней мере, курс доллара — 73–74 рубля, а не 80.

Успокоился и рынок недвижимости. Январь можно назвать спящим месяцем, — констатировала Радченко.

Передел рынка

Квартиры не станут дешевле, даже когда власти решат отменить действие льготной ипотеки, считают оба эксперта.

Специалисты не исключили, что жилая недвижимость продолжит дорожать.

Тем более что с 1 июля 2019 года в России при заключении договоров долевого участия действуют эскроу-счета — банковские ячейки, где деньги «дольщиков» хранятся до завершения строительства дома и получения ключей от квартиры. Девелопер для реализации проекта должен привлекать либо свои деньги, либо кредитные, а не средства граждан.

— Так или иначе, но эскроу-счета дают издержки застройщикам, а им нужно на кого-то свои затраты перекладывать. Я не думаю, что цены упадут. Но, по крайней мере, они не будут так быстро расти, потому что спроса ажиотажного на рынке не ожидается. Спрос немного успокоится, и в этих условиях нет смысла повышать цены, — отметил Таганов.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут pixabay.com

Эскроу-счета способствуют возникновению другой проблемы.

В ближайшие два–три года в России, скорее всего, будет дефицит нового жилья, поскольку многие небольшие девелоперы, строившие 1–2 дома на город, например, вынуждены работать по тем же правилам, что и крупные компании. И в новых реалиях им будет очень сложно получать финансирование в банках на свои проекты. Текущие объекты они достраивают по старым разрешениям.

— Не смогут они и привлекать деньги дольщиков. А откуда у них деньги на строительство? Так что со строительством многоэтажных домов могут возникнуть проблемы.

По количеству выданных разрешений в следующем году в нашей стране уже будет введено на четверть меньше домов. Идет передел строительного рынка, его монополизация и удорожание себестоимости.

Опять же, строители испытывают кадровый голод, потому что многие гастарбайтеры уехали в свои страны из-за «дешевого» рубля. На их родине такой девальвации не было, — сказала Радченко.

Социальная проблема и рыночные методы

Таганов к возможному дефициту жилья и расширения предложения относится по-другому.

— Если государство собирается решить проблему обеспеченности населения доступным жильем, то должно за свой счет его и строить. Девелоперы — рыночные организации: спрос больше — цена больше, спрос меньше — цена меньше. На рынке помидоров то же самое.

Здесь необходимо более глубоко думать над проблемой тем, кто ее решает. Государство понижает ставку по ипотеке и не думает, что спрос вырастет, цены вырастут. С помощью рыночного инструмента оно пытается решать социальные проблемы. А социальные проблемы не решаются рыночными инструментами.

Они решаются с помощью государства и вне рыночных механизмов, — добавил собеседник «ВМ».

Сейчас объем предложений на рынке жилья можно расширить только за счет льгот на индивидуальное жилое строительство. И если на рынке многоквартирных домов ипотека с низкой ставкой себя действительно изжила, то в сегменте ИЖС она точно не будет лишней, резюмируют оба специалиста.

Все-таки что лучше: купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке

«Будут дорожать и квартиры»: эксперты о повышении цен на стройматериалы

Цены на стройматериалы снова растут. Стоимость на некоторые товары за полгода увеличилась на 130%. Из-за этого подорожали услуги рабочих и транспортные услуги. По подсчетам экспертов, построить загородный дом в 2021 г. стало почти в два раза дороже, чем в 2020 г. С чем связан такой скачок цен – разбиралась корреспондент «ТВК Красноярск» Елена Армас.

Красноярка Светлана мечтает об уютном двухэтажном доме вдали от города, где на участке будет большая баня и просторная лужайка для детей. Однако пока она не может себе это позволить. Причина – повышение цены на стройматериалы.

Красноярка говорит, что о покупке дома она задумалась в начале осени 2020 г. Тогда она с семьей купила участок. В феврале 2021 г. начали строить дом, для этого взяли ипотеку.

Однако из-за подорожания цен на стройматериалы масштабы строительства пришлось уменьшить, а сам дом вышел в два раза дороже.

«Когда все выросло, ипотеку, которую удобрили по нашим доходам, теперь на строительство не хватает. Естественно, отказались пока от строительства дома. Пока будет только баня и огород. Поэтому мечта уходит в далекое будущее», – делится красноярка Светлана.

О подорожании стройматериалов красноярцы начали говорить еще в начале мая 2021 г. Больше всего за год в цене вырос металл – на 130%. Стоимость пиломатериалов выросла более чем на 60%. Утеплители – на 20%, газобетон – на четверть, бетонные и железобетонные изделия – на 30%, а сборные детали в два раза.

Прайс повысили и компании, которые оказывают услуги по монтажным работам. Потому в 2021 г. строительство дома в 100 кв. м. обойдется красноярцам в 6 млн 500 тыс. руб. Причиной такого подорожания стал не только высокий курс доллара и евро, но и высокий спрос на загородные дома, говорит директор красноярской компании «ПапаДом» Дмитрий Ковалев:

«Удорожание материала и услуг – неизбежная тенденция. На дома появился огромный спрос, а он всегда рождает предложение. Также есть внешнеэкономические параметры, которые влияют на ценообразование. Я думаю, что рынок и потребитель будет с этим справляться. Мы неоднократно это проходили и, к сожалению, неоднократно будем это проходить».

Такие же причины подорожания стройматериалов называют и в Ассоциации деревянного домостроения. По мнению специалистов, спрос на «загородную жизнь» увеличился после самоизоляции. Многие красноярцы захотели из-за пандемии захотели загородный дом. При этом дефицит на внутреннем рынке из-за большого экспорта, по оценкам ассоциации, составляет 2 млн. кубометров.  

Аналитики говорят, что из-за роста цен на стройматериалы увеличится и цена на жилье в многоквартирных домах. В январе 2021 г. при строительстве квартиры квадратный метр стоил 40 тыс. руб., а сейчас себестоимость квадратного метра превышает 60 тыс. руб. Эксперты уверены, что к концу 2021 г. цены на квартиры могут вырасти еще на 20 тыс. руб. за квадратный метр.

Также коронавирус повлиял на перебои в поставках стройматериалов:

«Застройщики вынуждены были продлевать сроки сдачи объекта, что повлияло на стоимость. Неожиданно цена на утеплитель поползла вверх, потому что в Европе стояли заводы из-за карантина.

Вы не поверите, но сейчас подрядчики стали покупать наш российский утеплитель, поэтому у нас также наблюдаются перебои на рынке в России», – поделился руководитель отдела продаж компании «Этажи» Артем Сосновский.

Аналитики предполагают, что цены на стройматериалы продолжат расти все лето. Сейчас Ассоциация деревянного домостроения направила письмо в Минпроторг с просьбой повлиять на экспорт, и оставить больше стройматериалов в России.

Напомним, что «ТВК Красноярск» 18 июня писали о подорожании цен на стройматериалы. Посмотреть сколько в среднем обойдется возведение дома можно здесь.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?

А вопрос-то интересный!

Россияне покупают всё больше квартир, влезая для этого в ипотеку. И вот свежие данные международной аналитическо-консалтинговой компании FinExpertiza: к началу июля этого года суммарный долг россиян по ипотеке превысил 7 трлн рублей. Это рекорд и исторический максимум. Такого не было никогда.

Если обобщить, то есть две большие категории граждан, которые скупают жильё. Первые – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условиях.

Городские жители, совсем недавно покинувшие коммуналки, приезжие из небольших городов и деревень в поисках лучшей жизни, да и просто молодежь, которой уже стало тесно с родителями.

Вторые – это те, кто покупает недвижимость, чтобы сохранить свои деньги или заработать на аренде.

И те, и другие свято уверены в том, что жильё, которое они купили обязательно подорожает со временем. “Новостройки на севере Москвы подорожали”, “эскроу-счета увеличат цены квартир на 15-20%”. Подобные заявления от именитых экспертов мы регулярно видим на страницах новостных изданий.

Но кто такие эти эксперты? Это управляющие строительных компаний, руководители риэлторских агентств и прочие представители сферы недвижимости.

Им просто выгодно, чтобы мы верили в то, что цены растут, и не раздумывая оформляли ипотеку на конуру в бетонном человейнике, пока квартира ещё больше не подорожала.

По статистике…

СМИ создают ощущение ценового бума, но даже если верить официальной статистике, а бума-то никакого и нет. По крайней мере в большинстве регионов страны.

В качестве примера рассмотрим данные Росстата о стоимости квадратного метра квартиры в новостройке в в целом по стране.

Сперва график со средней ценой метра типовой квартиры “среднего качества”. Очевидно, что бурный рост цены наблюдался только с 2000 по 2009 год. Средняя цена метра подскочила в 6,8 раз. В среднем, тогда ежегодно квартиры в эти годы дорожали на 20-30% в год.

Доступных квартир в России построят меньше, но дорожать они не будут

С 2010 года такой рост прекратился. Ежегодный прирост стоимости квадратного метра в новостройках стал заметно меньше – в пределах 5-7%. И иногда, по подсчетам Росстата, квадратный метр и вовсе дешевел – это 2011, 2014 и 2018 годы. Таким образом, квартиры с 2009 по второй квартал 2019 года подорожали только на 19%, в то время как суммарно инфляция за то же самое время составила 107,15%

Читайте также:  В москве, на софийской набережной, построят малоэтажный жилой квартал

Однако это всё условности – ведь в разных регионах России ситуация развивается по-разному. Возьмём более короткий временной промежуток в шесть лет и сравним, как поменялись цены на квартиры в новостройках с 2014 по 2019 год.

Итак, обозначим сразу, совокупная инфляция за это же время составила в среднем по России 39%. Казалось бы, что и новостройки должны были подорожать как минимум на столько же и даже больше. Но оказалось, что нет.

В 23-х регионах страны стоимость квадратного метра не выросла, а уменьшилась. Прежде всего это Кабардино-Балкария (-35%), Ингушетия (-22%), Республика Коми (-80%).

Причины в каждом регионе свои. Но в основном это сокращение спроса на новостройки на фоне большого объема предложения – построенных многоэтажек в 2010-2012 годы.

Кроме того, застройщики стали предлагать всё больше дешевых студий и маленьких однушек, в результате чего общий уровень цен стал ниже.

В зелёной зоне регионы, в которых недвижимость подорожала. Интересно, что максимальный рост цен показывают, по данным Росстата, отнюдь не Москва и Петербург, где рост цен квадратного метра составил около 13-14%.

В лидерах Татарстан (+40%), Сахалинская область (+41%), Приморский край (+61%).

Регионы Дальнего востока лидируют по размеру цен на жильё и темпам их роста из-за того, что в этих регионах новое жилье строится медленнее, чем растёт спрос на него.

Почему статистика расходится с реальностью?

Возможно, многих подобные цифры обескуражат. Кто-то может подумать, как такое может быть, если моя квартира ещё два года назад стоила три миллиона, а сейчас уже четыре миллиона? Да, возможно, это так, и Вас можно поздравить.

Но даже внутри одного города цены ведут себя совершенно по-разному: новостройки на севере могут дорожать благодаря хорошей инфраструктуре, а аналогичные новостройки на юге дешеветь просто потому, что дорог, школ или магазинов в этой части города так и не удосужились построить.

Например, в Санкт-Петербурге, где в целом растут цены на жильё, уже есть свои микрорайоны, рыночная стоимость квартир в которых “встала”  – это Кудрово, Мурино, дома в конце Ленинского проспекта.

Именно поэтому стоит трижды подумать о том, какую квартиру выбирать,  и стоит ли вообще вкладывать деньги в недвижимость с целью на ней заработать. Не стоит вестись на новости о том, что недвижимость растёт в цене, и срочно надо брать. Изучайте район, и информацию о том, когда там будет что-то построено, сравнивайте цены у разных застройщиков.

Интересный факт

И ещё пару слов о новостях. В феврале этого года портал “Авито.Недвижимость” опубликовал статистику о том, что за 2018 год стоимость квартир в новостройках Петербурга упала на 22%.

Это было рассчитано автоматически на основе тысяч предложений, которые были в базе портала.

Такие данные аналитики объясняли вводом в эксплуатацию дешевых многоэтажек на окраинах города (что в целом соответствует действительности).

Однако других экспертов рынка недвижимости такая статистика очень удивила, поскольку другие крупные порталы придерживались совершено иной точки зрения. Так, эксперты старейшего портала “Бюллетени Недвижимости” подсчитали, что цены за год не упали, а выросли на 8%, а “Яндекс.Недвижимость” оценил рост в 9%. Ну и как серьезно относиться к подобной аналитике?

Федеральные девелоперы могут экспроприировать строительный рынок отдаленного региона| Новости общества

Заход крупных компаний в Приморский край изменит ценовую политику жилой недвижимости

В столицу Дальнего Востока приходят новые застройщики федерального уровня, что говорит о высокой заинтересованности крупных девелоперов в приморском рынке.

Цены на жилую недвижимость по региону продолжают расти, но не такими стремительными темпами, как в Центральной России.

Дело в том, что рынок Приморского края — менее гибкий по сравнению с Москвой или Санкт- Петербургом, поэтому потребительский спрос при более высокой цене снижается.

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Если по России стоимость растет по целому ряду причин, то в Приморье этот процесс немного стабилизировался после целого ряда повышений цены за квадратный метр.

Два фактора давят на стабилизацию цен: первое это цена за квадратный метр уже достигла психологического потолка, но доходы населения не выросли, а даже упали в абсолютном эквиваленте; второе это выход на рынок большого числа новых проектов. А новые проекты увеличивают предложение на рынке жилой недвижимости – то, чего наш рынок уже давно ждал.

И если рынок новостроек будет расти, то это неминуемо повлияет на стабилизацию цен, даже с учетом всех остальных факторов, о которых мы говорим в настоящей статье. Квартиры дорожают. Но если посмотрите на рынок, то заметите его преобразование. Уже в эту цену входит промежуточный ремонт white box или же полный ремонт.

Пока это единичные случаи и застройщики очень неохотно спешат переходить на этот уровень. Но это неизбежно. При высокой конкуренции и ограниченном рынке сбыта это единственный путь к сердцу клиента».

Евгений Пименов, генеральный директор ГК «Армада», согласен с коллегой:

«Благодаря насыщению рынка новостройками, а в регионе сегодня очень большое количество застройщиков и строек, ценовой разрыв между новым жильём и «вторичкой» будет увеличиваться.

Это не значит, что вторичный рынок будет дешеветь, скорее наоборот.

Речь идет о возврате к реальности — «вторичка» априори должна быть намного дешевле, чем недвижимость на первичном рынке, это даст покупателям возможность выбора».

Антон Панькин, соучредитель компании «МЕРА», уверен, что столица ДФО, безусловно, «подтянется» за ценовым сегментом, но рост будет не таким скачкообразным, потому что у местного населении нет соответствующих финансовых возможностей. Он пояснил, что прогнозы увеличения стоимости жилья в регионе обоснованы, в том числе, и заходом в Приморье крупных федеральных компаний. Они, безусловно, создадут серьезную конкуренцию местным девелоперам:

«Одна из традиционных, ключевых проблем застройщиков – дефицит земельных участков под строительство. Приморская земля поделена между военными, частниками и муниципалитетами. Многие участки обременены КУРТами, попадают под «памятники архитектуры» и другие обременения.

То есть, получить их под застройку очень сложно, практически невозможно. Поэтому, конкурентная борьба за выставленные на аукционах участки с приходом «федералов» обострится.

Соответственно, стоимость земли еще более увеличится в цене, это в дальнейшем подстегнет и рост стоимости новых квартир».

«Сумасшедший взлет цен на стройматериалы существенно не повлияет на рост стоимости жилья в Приморском крае, так как цена в жилом сегменте формируются исключительно рынком. Льготная ипотека создает маркетинговый ажиотаж, не более. Люди, справедливо полагая, что квартиры будут дорожать, пользуются моментом, так сказать, инвестируют в жилье, пока есть возможность.

Несмотря ни на что экономический рост во всем мире будет прогрессировать. Объем денег у населения растет, и никакие кризисы этому не помеха. Поэтому, инвестиции в недвижимость являются наиболее оптимальным способом вложения, если мы говорим о долгосрочном инвестировании», — прокомментировал ситуацию председатель Совета директоров ГК «Эскадра», Борис Поздняков.

Эскроу – кнут и пряник

Эксперты говорят, что квартиры в новостройках дорожают, в том числе, из-за перехода рынка на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

«Что касается проектного финансирования, оно, безусловно, увеличило кредитную нагрузку на застройщиков, но одновременно и подстраховало на случай кризиса или спада продаж — деньги есть, стройка не остановится.

По сути, банки не только финансируют строительство, но и стали организациями, осуществляющими финансовый и строительный контроль. Такой подход значительно повышает ответственность застройщиков, что дает дольщикам гарантии и спокойствие.

Но, как говорится, за все нужно платить», — отмечает Евгений Пименов.

«Проектное финансирование оказывает свое влияние на высокие цены уже с момента начала продаж. Банк следит за выполнением бизнес-плана и согласованной финмодели. Застройщик становится заложником ситуации и должен следовать договору с банком, даже если хочется продать дешевле.

Банк просто не пропустит договора долевого участия, если они не будут соответствовать установленным ценам.

Но проектное финансирование также дает уверенность застройщику и клиенту в том, что дом будет достроен ведь банк выделил средства в соответствии с бизнес-планом проекта и проверил все данные перед согласованием.

Все расходы, связанные с обслуживанием кредита, застройщик включает в сметную стоимость проекта и далее в стоимость квартир. Размер единовременных выплат зависит от размера проекта, опыта застройщика, и еще целого ряда факторов.

Опять же если банк открывает аккредитив под проект это дорогое удовольствие, но при этом фиксируется ставка, которая уже не изменится, если на рынке поменяются условия. Считаю, что текущие ставки банков и подход к стройке довольно демократичны.

До проектного финансирования невозможно было даже представить такую схему кредитования, а теперь мы видим бум проектов, рожденных именно под влиянием проектного финансирования», — подчеркнул Алексей Исаков.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *