За последние несколько месяцев стране пришлось пережить множество неудобств и неприятных событий, вызванных пандемий. При этом вокруг темы рынка жилья постоянно ходят обсуждения: будет ли понижение цен на квартиры, покупать ли недвижимость в кризис и что станет с ипотечным кредитованием. В статье раскроем тему – как обстоят дела с ипотекой в период карантина.
Что сейчас происходит с ипотечным рынком
До объявления карантина специалистами был зафиксирован рост на оформление ипотечного кредита. За зимний период 2020 года ипотеку одобрили свыше 170 тыс. россиянам, что на 15 тыс.
больше, чем за 2019 год. Такой высокий спрос был связан очень низкими процентными ставками, а также с нарастающей инфляцией.
То есть, пока условия в банках были самыми выгодными, люди старались вкладывать деньги.
Но сразу после наступления ограничительных мер и самоизоляции по всей стране, количество заявок на ипотеку существенно сократилось. Причин тому масса: люди элементарно не могли посмотреть квартиры, посетить банк, некоторые организации даже прекратили на время свою деятельность.
Сотрудники банков не имели возможности связаться с организацией заемщика, для уточнения его платежеспособности. Все эти и ряд других причин помешали многим людям взять ипотеку. Также в некоторых банках процентная ставка стала выше.
На сегодняшний день многие организации возобновили свою деятельность. Самоизоляция в большинстве регионов страны снята, либо носит рекомендательный характер.
Что делать с ипотекой в кризис, если сложно платить
- Просить отсрочку. Вы можете попросить у банка отсрочку выплаты. При этом к заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают ваше трудное финансовое положение. Таким подтверждением может служить приказ о сокращении, либо переводе на неполный рабочий график, свидетельство о рождении ребенка и прочие.
- Рефинансировать ипотеку. У вас есть возможность рефинансировать ипотеку в другом банке. Если вы выплачиваете кредит по высокой процентной ставке, то стоит переоформить кредит на условиях, которые будут выгоднее для вас. Данная процедура поможет снизить ежемесячный платеж, и объединить несколько займов в один.
А вот чего делать точно не стоит, так это уклоняться от выплат.
Такое поведение заемщика приведет к еще более серьезным финансовым проблемам. Просроченные платежи на фоне экономического кризиса могут стать поводом отъема жилья. В данном случае стоит решать вопрос с выплатами мирным путем, не доводя дело до суда.
Ипотечные ставки стали ниже: покупать ли жилье или подождать
По данным Центрального Банка РФ в мае ставки опустились до 7,4%, а в начале года было 8,84%. Это связано, в том числе и с льготной ипотекой на покупку новостройки, процентная ставка которой 6,5%.
По прогнозам экспертов, и обычная, не льготная ипотека в ближайшее время будет дешеветь. В июне 2020 Центробанк снизил процентную ставку до самого низкого значения – 4,5%. По этой причине банки начнут снижать ставки. В связи с этим возникает главный вопрос: брать ли сейчас в период карантина и кризиса, летом и осенью 2020 года, ипотеку? Или стоит ждать более выгодных условий.
Прогнозы экспертов: как низко могут упасть ставки
На сегодняшний день, специалисты считают, что многое зависит от второй волны коронавируса. Если ее не случится, инфляция не начнет прогрессировать, а Центральный Банк будет снижать ставку, то предположительно к концу 2020 года она может составить ниже 4%.
Некоторые специалисты предполагают, что к концу года обычная ипотека может опуститься до уровня льготной, которую уже осенью этого года перестанут выдавать.
Также существует мнение, что более низкие ставки уже невозможны, поскольку для продолжения понижения ставок, Центробанк должен опустить свою до 3-3,5%. Но в нынешних условиях это, по большой вероятности, не произойдет.
Таким образом, оптимистичные прогнозы связаны с тем, что ставки будут падать. Но реальность такова, что для снижения ставок не будет условий. Льготная ипотека заканчивается в ноябре, а она способствовала снижению ставок. Поэтому основное снижение ставок уже произошло.
Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года
Снижение процентных ставок это весомый показатель в ипотечном кредитовании. Но помимо этого стоит обратить внимание и на цены на жилье. В ожидании выгодных ставок, может произойти рост на недвижимость. Мнения экспертов по поводу роста цен на жилье отличается.
Одни считают, что цены будут расти, в связи с инфляцией. Другие полагают, что в скором времени будет застой рынка. Реальные доходы населения значительно упали за последние месяцы самоизоляции, и неизвестно, будет ли вторая волна. Если будет, то люди снова временно останутся без работы.
Соответственно, цены на новостройки, по некоторым прогнозам, упадут на 5-10% за предстоящие полгода. А вот на рынке вторичного жилья может быть значительное снижение цен уже к осени, квартиру можно будет купить на 15-20% ниже стоимости.
В одном мнение экспертов сходится однозначно – начнется массовое перекредитование. В связи со снижением ставок, те кто брал ипотеку под 10-12% захотят перекредитоваться.
Оцените, готовы ли вы взять ипотеку в кризис
Таковы вышеперечисленные предположения о поведении ипотечного рынка на ближайшие полгода. Глобального снижения ставок уже, скорее всего не будет. А жилье может даже подешеветь. Поэтому на данный период взять ипотеку вполне хорошее решение, для тех граждан, которые:
- Трезво оценивают свои финансовые возможности;
- Уверены в своем стабильном заработке, несмотря на возможную вторую волну пандемии;
- Приняли решение о взятии ипотеки не под предлогом выгодных условий и низких цен, а взвешенно.
Важным условием ипотечного страхования является страхование ипотеки. При ипотеке в Сбербанке рекомендуем застраховаться на ПОЛИС812. Помимо выгодных тарифов и надежных страховых, мы предоставляем своим клиентам скидку на покупку любого страхового полиса. По промокоду polis15 скидка 15%, а также 500 бонусных рублей.
Ипотечное жилье заберут уже в следующем году. Схема властей проста | Капитал страны
16 Октября 2020 21949 24 Экономика
В 2020 году кроме антирекордов, связанных с рецессией, доходами россиян и падением рубля, в российской экономике будут и настоящие рекорды. Например, ипотечный бум, который, по словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, приведет к тому, что россияне по итогам года заключат более 1,5 млн ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб.
Однако в Центробанке этому не рады – на рынке ипотеки надувается пузырь и возможен перегрев, предупреждает глава департамента банковского надзора Александр Данилов. Почему же власти это не беспокоит? Дело в том, что они сосредоточены на строительном бизнесе, а банкам поручили быстро решать вопросы с плохими заемщиками и повторно продавать ипотечные квартиры.
Ипотечная схема не в пользу граждан
- До 31 декабря 2021 года в России будет действовать льготная ипотека. Гражданам она подается как поддержка семей и улучшение условий проживания, застройщикам – как антикризисная помощь. Президент Путин расхваливает правительство Михаила Мишустина за продление сроков «доступной» ипотеки еще на год. Сам Мишустин называет программу «одной из самых успешных антикризисных мер». Но не объясняет, почему антикризисная мера, введенная во время пандемии, должна действовать весь следующий год.
- Суть льготной ипотеки сводится к следующему: по ставке 6,5% можно взять жилье до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской и Ленинградской областях. Во всех остальных регионах сумма кредита составит 6 млн руб. Положительный момент программы – снижение платежей по ипотеке на 20-25%. Но он перекрывается негативным – стоимость жилья из-за ажиотажного спроса подскочила на 10%. При этом рост цен вызван не ростом экономики, а обесцениванием рубля. То есть цена квадратных метров сейчас – результат спекуляции.
- Для граждан эффект льготной ипотеки сводится к нулю – экономя на процентах, они переплачивают за квадратные метры. Как говорят эксперты, люди в состоянии ажиотажа смотрят не на само жилье и его цену, а на проценты и ипотечные платежи. Это смещение внимания сыграет с ними злую шутку. Вместе с тем сами застройщики продают лучшие предложения вне рынка, а массе сбывают неликвид по завышенной стоимости. Самое интересное – пока все довольны и считают, что выиграли от сделки.
- В результате по итогам года в России будет заключено 1,5 млн ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб. Застройщики смогут построить на эту сумму низкокачественного панельного жилья и увеличить до максимума свои прибыли. Как сказал Мишустин, это поддержка строительной отрасли, которая «оказалась в непростой ситуации из-за коронавируса». Другими словами, девелоперы не смогли обеспечить соответствие ценообразования реальным возможностям населения и теперь граждане спасают их благосостояние.
- Однако если застройщикам власти помогают, то населению – нет. По словам замминистра финансов Алексея Моисеева, сейчас ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%, говорит Моисеев.
- Доцент РАНХиГС Сергей Хестанов отмечает, что в России еще не было ипотечного кризиса, но кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или тем, кто берет потребительский кредит на первый взнос. Почему же это не волнует российские власти?
- Ответ на этот вопрос очень прост – ни банки, ни застройщики, ни правительство не беспокоится по поводу плохих заемщиков и кредитов потому, что до 90% ипотеки выдается на первичном рынке. До заселения граждане живут где-то и ждут, когда их жилье достроится. Большинство объектов должно будет сдаваться в 2021 году. Тогда же эксперты прогнозируют ипотечный кризис.
- Что случится, если ипотечник без квартиры лишится дохода и не сможет обеспечивать выплаты по кредиты? Банки не потребуется его выселять, судиться с ним и добиваться выплат. Квартира в недостроенном доме перейдет в собственность банка и будет продана повторно новому заемщику, возможно, с небольшой скидкой в 15%. Первоначальный взнос плохого заемщика растворится в банковской системе. Поэтому пострадают только граждане. Ну, а те, кто продолжат крутиться в долговой кабале, обеспечат режиму политическую стабильность.
11:50, 12.02 0 0
VVV:
я тоже думаю. что схема изначально рассчитана на то, что заемщик никакой кредит полностью погашать не будет, квартиру у него заберет банк через N лет платежей, плюс первоначальный взнос.
15.12.2020 0 0
Горожанин:
Ищите дураков по таким ценам брать жилье в недостроенных домах.
Не надо ждать лучших времен. Почему не стоит откладывать ипотеку в долгий ящик
Недавно мы выяснили, что примерно 30% заемщиков с уже одобренными заявками на ипотечный кредит отказываются от сделки в последний момент. Большинство не устраивает предложенная кредитором ставка – эти люди принимают решение подождать «до лучших времен». Кто-то считает предложенный срок кредита слишком долгим, другие сходят дистанции без объяснения причин.
На мой взгляд, даже за аргументированным отказом кроется внутреннее беспокойство, связанное с условиями кредитования лишь формально. Так, например, клиент желает получить ставку не выше 7,5% годовых, в то время как банк предлагает тариф на 0,5–1 п. п. выше.
В абсолютных цифрах разница не выглядит такой уж пугающей – аннуитетный платеж увеличивается на 1,5–3 тыс. рублей в месяц, что не так много с учетом общей суммы платежа. Но заемщик в итоге принимает решение отложить покупку жилья и посмотреть, что будет дальше.
Многоликая конъюнктура
А что будет? Даже гениальный аналитик не сможет дать ювелирно точный прогноз по стоимости ипотечных кредитов и жилой недвижимости: эти рынки слишком зависимы от внешней конъюнктуры, которая, как показывает время, может измениться в один момент.
В начале прошлого года эксперты ждали благоприятного финансового года, но случилась пандемия коронавируса.
Многие заемщики потеряли работу и оказались в сложной ситуации, а для других открылись новые возможности – в апреле в качестве антикризисной меры была запущена льготная программа ипотеки с господдержки, в рамках которой любой взрослый житель РФ мог оформить кредит на покупку первичного жилья по ставке не выше 6,5% годовых. Эта история, как говорится, зашла: по итогам прошлого года темпы роста ипотечного рынка достигли рекордных значений, а каждый четвертый кредит на покупку жилья выдавался именно в рамках программы.
Тем временем на волне ипотечного ажиотажа начали расти цены на новостройки – ценники в некоторых регионах выросли на 10-20%.
Экономическая выгода для заемщика стала минимальна – сейчас активно обсуждается судьба программы, на днях станет известно, будет ли она продлена и если да, то на каких условиях.
Получается, что свои плюсы и минусы есть во всем: дешевая ипотека провоцирует удорожание жилья, более высокие ставки по кредитам на покупку жилой недвижимости сдерживают рост цен.
И это всего лишь один пример, который демонстрирует – «лучшие времена» далеко не для всех лучшие, и дожидаться их наступления не стоит. Так, например, в настоящее время ключевая ставка ЦБ, от размера которой зависят ставки на коммерческие кредиты, растет, так что ожидать массового удешевления ипотеки в ближайшее время не приходится.
Получается, что людей, которые отказались от ипотеки сейчас в ожидании более низких ставок, ждет разочарование: в ближайшие год-полтора снижения стоимости ипотечных кредитов не предвидится. Зато, вероятнее всего, за счет увеличения объема сданного жилья и сокращения спроса подешевеют новостройки. Здесь убыло – там прибыло, и наоборот.
Доход не живет без хлопот
На мой взгляд, решение о покупке жилья кредит должно процентов на семьдесят основываться на финансовом положении заемщика и лишь на треть зависеть от внешних условий.
Во-первых, у будущего собственника недвижимости должен быть солидный первый взнос – чем больше, тем лучше. Сейчас банки готовы выдавать ипотеку с первым взносом не менее 15–20%, но, если есть возможность внести сумму побольше, – сделайте это. Размер взноса влияет на уровень процентной ставки и срок кредита, чем выше первоначальная сумма – тем выгодней условия кредита.
Во-вторых, очень желательно иметь финансовую «подушку безопасности», которую можно будет использовать в случае материальных затруднений – например, временной потери работы или проблем со здоровьем.
В идеале запас прочности должен равняться десяти-двенадцати аннуитетным платежам – если что-то случится, заемщик сможет решить свои проблемы в спокойном режиме, внося платежи из отложенных средств.
Важный момент – соотношение регулярного платежа по ипотеке и ежемесячного дохода заемщика или созаемщиков. На банковском языке этот показатель называется коэффициент «платеж-доход» и его размер – основной показатель платежеспособности заемщика.
Максимальное значение этого коэффициента у разных кредиторов разное, но перед заключением кредитного договора заемщику стоит понять для себя, как изменится качество его жизни с учетом ипотечных выплат.
Оптимально, если человеку или семье приходится тратить на ипотеку и другие кредиты не больше 45–50% ежемесячных заработков: в этом случае не придется в корне пересматривать образ жизни и отказывать себе во всем. Что точно не стоит делать – завышать уровень своего дохода при подаче заявки.
Такой обман испортит заемщику репутацию и даже в случае положительного решения банка выльется в просрочки, реструктуризацию и даже личное банкротство.
А еще необходимо помнить, что ипотечный кредит – не повинная и не рабство. Банк на вашей стороне – ему не очень интересно доводить отношения с клиентом до стадии продажи объекта недвижимости. Поэтому при ухудшении финансового положения вам предложат несколько вариантов решения проблемы – от ипотечных каникул до рефинансирования задолженности в другом кредитном учреждении.
И вообще, попробуйте воспринимать ипотеку как драйвер, а не препятствие. Может, это повод освоить новую профессию, повысить квалификацию, получить повышение в должности? Если ваши персональные доходы будут расти, то великая и могучая рыночная конъюнктура не будет казаться такой уж фатальной.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Субсидии на ипотеку продлили до июля 2021 года: выгодно ли покупать квартиру и есть ли риск «ипотечного пузыря» — Финансы на vc.ru
Правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки — ставка по ней составляет 6,5%. Эксперты по недвижимости разбираются, как это повлияет на рынок и какие есть риски.
27 октября правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки, начатую в мае 2020 года. К этому времени банки выдали льготных жилищных кредитов на сумму 670 млрд рублей. В программе, впрочем, есть несколько требований:
- Купить можно только квартиру в новостройке.
- Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сумма ипотеки ограничена 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.
С появлением льготы начали расти цены на недвижимость. Из-за этого некоторые отраслевые аналитики и замминистра финансов Алексей Моисеев не исключили возникновение «пузыря»: ипотеку массово берут те, кто не в состоянии её оплачивать.
Выгодно ли покупать квартиру по льготной ипотеке, что ждёт цены на жильё в будущем и действительно ли существует вероятность появления «жилищного пузыря» — спросили у представителей отрасли.
Ипотеку с господдержкой начали выдавать в мае 2020 года, примерно в одно время со снятием коронавирусных ограничений. Открылись офисы продаж, заработали нотариусы, банки и МФЦ, и число сделок со временем выросло.
В апреле-мае физлица подписывали около 2500 договоров по Москве, к августу — более 5000 договоров, говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Доля ипотеки в сделках превысила 60%. Похожее значение для Москвы приводит Сергей Ковров из агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимость».
Но из-за высокого спроса доступных квартир всё меньше — и цены, по данным bnMAP.pro, растут следом:
- В январе 2020 года средняя цена 1 м² в новостройке комфорт-класса в Москве составляла 176 тысяч рублей — к концу сентября цена выросла до 185 500 рублей.
- За это же время цена 1м² в квартирах экономкласса выросла со 123 тысяч до 135 тысяч рублей.
По данным bnMAP.pro
Жилье после запуска программы льготной ипотеки стало дорожать, причем быстрее, чем в 2019 году.
Квартиры на первичном рынке подорожали на 12–14% относительно уровня апреля 2020 года. Это характерно для подавляющего большинства региональных рынков.
В среднем по крупнейшим городам России цены на вторичном рынке прибавили 5% по сравнению с апрелем 2020.
Средний рост по рынку Москвы мы отмечаем на уровне 9,8% с начала года. Примерно половину роста обеспечили результаты второго и третьего кварталов, когда и начала действовать программа ипотеки с господдержкой, а также снят ряд ограничений.
Опрошенные аналитики выделяют ещё несколько событий, которые повлияли на цены:
- Нестабильная экономическая ситуация из-за пандемии и ослабления рубля, снижение ставок по депозитам вслед за ключевой ставкой ЦБ.
- Новых проектов на котловане стало меньше. «Меньше дешёвых лотов — выше средняя цена», — поясняет Алексей Попов.
- Строительная инфляция, особенно для объектов бизнес-класса, где чаще проводят операции с валютами.
- Отложенный спрос из-за весенних ограничений.
- Вырос спрос на инвестиции в недвижимость из-за снижения ставок по депозитам и введение налога на вклады свыше 1 млн рублей с 2021 года.
Эксперты приходят к выводу, что в целом спрос на жильё сохранится и цены продолжат расти:
- Квартиры в новостройках продают быстрее, чем появляются новые предложения.
- Заканчиваются доступные квартиры. Предложение новостроек комфорт- и бизнес-класса сократилось почти на 30% за год, приводит статистику Ирина Доброхотова.
- Стартовые цены в новых ЖК выше, чем в 2019 году.
Тем не менее в перспективе нескольких месяцев спрос может сократиться на 5–7%, подчёркивает Валерий Кочетков, замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»: покупатели поймут, что им некуда торопиться. С ним согласен Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек «Авито Недвижимости».
Интерес покупателей к ипотеке с господдержкой сохранится, а доля сделок с применением программы будет расти в общей структуре ипотечных сделок. По нашим проектам бизнес-класса сегодня 50% ипотечных сделок приходятся именно на льготную программу. В пиковые периоды, в сентябре, этот показатель достигал 70%.
Вероятно, что отложенный спрос, который формировался с весны 2020 года, вскоре будет удовлетворен, и динамика роста цен несколько замедлится. В то же время, объем предложения на рынке новостроек сейчас сравнительно невысок, так что резкого обвала интереса со стороны покупателей мы тоже не ожидаем.
В перспективе же нескольких лет наоборот.
Спрос на жильё в перспективе нескольких лет останется высоким, учитывая, что в России сохраняется низкая обеспеченность собственным жильём, а у более 30% жителей страны нет возможности хоть как-то, даже с учетом льготной ипотеки, улучшить свои жилищные условия, так как нового жилья в их городах просто нет.
Сейчас может быть удачное время для покупки нового жилья используя льготы, считают опрошенные аналитики. Пока ставка находится на «исторически низком уровне» и в будущем ожидается лишь дальнейший рост цен.
Но из-за увеличения стоимости квартиры увеличился и размер первоначального взноса (10–15%). Это делает льготные предложения менее привлекательными, но не в проектах комфорт- и бизнес-класса, думает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. Там лимит в 12 млн рублей «чаще всего соответствует потребностям клиента».
Несмотря на то что ставки по ипотеке вне госпрограмм в 2020-м также активно снижались, госпрограмма под 6,5% остается одной из самых выгодных для широкого круга заемщиков.
Вместе с тем, в условиях активного роста цен на новостройки, выгода от получения кредита по низкой ставке несколько снижается, так как требуется больше средств для приобретения жилья.
Помимо льготной ипотеки есть и альтернативные предложения от самих банков, построенные с учетом низкой ключевой ставки, например без первоначального взноса. Возможно, они будут выгоднее для покупателей.
Некоторые банки также разрабатывают свои спецпрограммы с отдельными ЖК, в которых могут выдавать ипотеку, например под 3,1% на весь срок кредитования или под 5%, приводит пример Ирина Доброхотова председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Наиболее низкие ставки вовсе действуют для семей с двумя и более детьми.
К тому же льготная ипотека не работает для покупки жилья на вторичном рынке.
На рынке ипотечных продуктов есть предложения и по более низким ставкам. К примеру, дальневосточная ипотека или сельская ипотека, обсуждается и распространение «дальневосточных» условий на арктическую зону РФ. Там кредит можно взять под 2% годовых.
Но эти программы ограничены территориально, в случае сельской ипотеки ещё и лимитами по общему объёму средств, выделенных на программу.
Некоторые застройщики предлагают дополнительную выгоду при покупке квартир в их жилых комплексах. В некоторых случаях можно снизить процентную ставку на первые несколько кварталов обслуживания кредита (на год или до введения дома в эксплуатацию).
Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости» рекомендует подумать, зачем покупать квартиру. Если она рассматривается в качестве основного жилья, «покупку откладывать явно не стоит».
Эксперты считают, что риск «перегреть» рынок жилья и ипотечных кредитов если и есть, то минимальный.
Ирина Доброхотова из компании «БЕСТ-Новострой» указывает: в большинстве ипотечных программ первоначальный взнос составляет 15–20% от стоимости квартиры, но некоторые банки повышают его до 40%, например, одобряя ипотеку для ИП.
Обычно ипотеку не одобряют, даже если у физлица просто открыта кредитная карта, добавляет Доброхотова. «Опасная тенденция», по её мнению, брать кредит и на первоначальный взнос.
Более того, в ипотечные продукты «зашиты риски невозврата», говорит Валерий Кочетков, представитель «ИНКОМ-Недвижимости». Это страховки от потери работы, на здоровье — и некоторые покупать обязательно.
Угроза и риски к появлению такого пузыря, конечно, существуют, но только в долгосрочной перспективе. В настоящий момент он по всем финансовым показателям (процент долга к ВВП, процент необеспеченных кредитов) слишком далёк от критической массы.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, тоже уверен, что объём ипотечных облигаций в масштабе страны «ничтожно мал». По его данным, сумма не превышает 10% ВВП, тогда как во многих странах — сопоставима с ВВП.
Сейчас угроза пузыря маловероятна. В США обвалу ипотечного рынка в 2007–2008 годах предшествовал высокий уровень просрочки по кредитным выплатам и соотношение ипотечных кредитов и ВВП, достигавшее 80%.
В России последний показатель в десять раз меньше, а доля просроченных платежей [более 90 дней] к концу 2020 года не превысит 2%, по прогнозам Национального рейтингового агентства.
В среднем ипотечный кредит в России гасят быстро, приводит данные Ирина Доброхотова:
- В Москве заём в среднем оформляют на 18–19 лет, погашают за 5–7 лет.
- В регионах — за 10–15 лет.
Поэтому не стоит волноваться о том, что субсидии — повышенная нагрузка на бюджет на десятилетия, добавляет Алексей Попов.
Валерий Кочетков заключает, что в рамках бюджета субсидированная сумма не столь велика и на экономике страны никак не отразится.
На ипотеку с господдержкой уже выделено и зарезервировано около 740 млрд рублей. Правительство изначально оценило эти объемы, а затем программа ипотеки была продлена до 1 июля 2021 года. Значит, в бюджете есть резервы для этих субсидий.
Коммерческий директор Capital Group Пётр Исаев ожидает, что «субсидированная ипотека положительно скажется и на покупателях, и на строительной отрасли, и на государственной экономике»:
- Жители смогут приобрести квартиры выгоднее, чем в начале 2020 года.
- Льготная ипотека помогла застройщикам компенсировать падение спроса во время пандемии и нарастить продажи. А из-за сокращения предложения на рынке нужно активнее сдавать новые квартиры и ЖК.
- Для государства развитие строительной отрасли, реального сектора экономики, означает и большее количество рабочих мест, и рост налоговых отчислений, и развитие рынка кредитования.
На последнее обращает внимание и Алексей Попов. По его словам, эффект от активного развития рынка недвижимости — загрузка мощностей в металлургии, в промышленности, в транспорте — превышает затраты на субсидирование ставки.
- Цены на квартиры выросли из-за высокого спроса и пандемии и продолжат расти — но уже не так быстро.
- Льготная ипотека может стать выгодным вариантом покупки жилья. Но ипотеки в банках благодаря низкой ключевой ставке могут быть выгоднее.
- Вероятность «ипотечного пузыря» небольшая, так как банки «защищаются» первоначальным взносом и строгой проверкой покупателя.
- Объём ипотечных кредитов не превышает 10% ВВП — для кризиса объём должен быть в несколько раз выше.
Материал подготовлен при участии Кирилла Казакова.
Курс на снижение: что будет с ипотечными ставками и спросом в 2020 году
Уходящий год стал для российского рынка ипотеки в большей степени временем падающей ставки и слабеющего спроса. Если первые полгода Центробанк занимал выжидательную позицию, сохраняя уровень ключевой ставки, то дальше регулятор выбрал тактику понижения.
Впервые ставка опустилась в июне на 0,25 п.п. до 7,5%. Потом настолько же в июле и сентябре. В октябре ЦБ снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п. п. до 6,5%. Тринадцатого декабря Банк России вновь принял решение опустить ставку на 0,25 п.п. Таким образом, за год она снизилась на 1,5 п.п.: с 7,75% до 6,25%.
Вслед за ключевой российские банки уменьшали ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средняя ставка по ипотеке находится на уровне 8,5-9%, в начале года она была близка к 10%.
Несмотря на столь значительное снижение, рекордов, которые показал рынок ипотеки 2018 году, в этом мы не увидели. Напомним, что в прошлом году россияне оформили 1,47 млн ипотечных кредитов на 3 трлн рублей.
Это почти на 50% превзошло показатели 2017 году и стало рекордным значением за всю историю российского рынка ипотеки.
На 1 января 2019 года ипотечные долги россиян превысили 6,3 трлн рублей (+23,9% к началу 2018 года).
Однако в этом году ипотечный рост замедлился. Так, за десять месяцев этого года россияне оформили жилищные кредиты на общую сумму 2,23 трлн рублей. Это почти на 6% меньше прошлогодних показателей. В количественном выражении сокращение еще более существенное – на 14% 1,008 млн жилищных кредитов.
В Минэкономразвития назвали рост ипотеки в России слабым. С учетом снижения процентных ставок в следующем месяце динамика ипотечного кредитования «может вернуться на траекторию августа-сентября, однако в целом останется слабои «. По оценкам «Эксперт РА», по итогам этого года объем выданной ипотеки в России снизится на 10-15% до 2,5-2,6 трлн рублей.
Между тем в ЦБ прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок и восстановление спроса. До конца декабря ставки по жилищным кредитам могут снизиться до 7-8%, прогнозировала недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Согласно майским указам президента, ставка по ипотеке в России должна опуститься ниже 8%.
Редакция Вести.
Недвижимость решила выяснить у экспертов, чего стоит ждать от рынка ипотеки в 2020 году.
Главными факторами, которые будут определять динамику на ипотечном рынке в 2020 году, как и в этом, останутся уровень платежеспособного спроса населения и политика Центробанка.
Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам во многом будет определяться тем, какую кредитно-денежную политику в наступающем году будет проводить Банк России, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Если понижение ключевой ставки на декабрьском заседании регулятора было фактически предопределено, то вот дальнейшие планы Центробанка по этому вопросу остаются не до конца ясными.
Основным параметром, на который опирается ЦБ при формировании политики процентных ставок, является таргетирование инфляции.
В 2019-м году инфляционные показатели снижались более высокими темпами, чем предполагалось изначально.
Если в начале года ЦБ РФ, Минфин и Минэкономразвития ставили целью снижение инфляции к концу года до 4%, то уже к середине года стало понятно, что итоговые показатели будут заметно ниже.
По словам эксперта, в значительной мере это связано со сжатием потребительского спроса, так что корни у быстрого снижения инфляции не совеем здоровые. Так или иначе, сейчас индекс потребительских цен в России составляет уже 3,5%.
Что в том числе позволило регулятору опустить ключевую ставку.
Тем не менее, по оценкам экспертов, в 2020-м году инфляция снова начнет увеличиваться и может достигнуть 4-5% на конец года, отмечает Алексей Коренев.
Поэтому не исключено, что Центробанк возьмет паузу в цикле понижения ключевой ставки. Это неизбежно скажется и на процентных ставках как по потребительским, так и по ипотечным кредитам.
Усиление конкуренции между банками
Однако вероятность уменьшения ключевой ставки и ипотечных в ближайшей перспективе остается высокой. По мнению экспертов, в течение трех-четырех месяцев ЦБ может опустить ключевую ставку еще на 25 б.п. – до уровня 6%, что повлечет за собой снижение ипотечных ставок.
«Уже в январе-феврале значительная часть кредиторов, выдающих ипотечные займы, могут объявить о понижении ставок по всему спектру выдаваемых займов в пределах 0,2 – 0,3%», — считает аналитик ГК «Финам».
Существенным фактором снижения ставок будет конкуренция между банками, для которых ипотека становится одним из немногих продуктов, где возможен относительно быстрый рост бизнеса, отмечает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Кроме того, государство активно поддерживает рост данного сегмента экономики, что также может в итоге привести к снижению стоимости кредитования, добавляет он.
Немаловажную роль для рынка ипотеки будет играть и общая ситуация в экономике страны.
«При отсутствии макроэкономических шоков и усиления санкционного давления в 2020 году ставки на ипотечном рынке продолжат снижаться и могут достигнуть 7,5 – 8% для массовых категорий клиентов», — считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Следствием уменьшения ставок станет восстановление спроса на ипотеку и рефинансирование. Интерес к данному продукту проявят заемщики, бравшие ипотеку в 2017 году — начале 2018 года.
«Очевидно, что низкие ипотечные ставки со временем позитивно скажутся на спросе, и рынок, заметно провалившийся в 2019-м году, начнёт постепенно восстанавливаться. Но на это может уйти от нескольких месяцев до нескольких кварталов», — полагает аналитик ГК «Финам».
По мнению замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, в 2020 году существенный рост будут демонстрировать рефинансирование и ипотечное кредитование на вторичном рынке.
Новые правила финансирования строительства жилья усилят позиции банков, планирующих активно по ним работать.
Также неоднозначное влияние изменений правил на предложение новостроек может стимулировать развитие ипотечного кредитования на вторичке из-за опережающего повышения цен на первичке.
Кроме того, в условиях роста цен на жилье продолжится увеличение среднего размера ипотечного кредита, который за 10 месяцев этого года уже увеличился сна 8% до 2,2 млн рублей, добавляет Екатерина Щурихина.
Однако резкого роста кредитования на ипотечном рынке не произойдет, так как основным ограничителем его развития остается слабый рост реальных доходов россиян. Сам по себе рынок ипотеки весьма ограничен и характеризуется лимитированным платёжеспособным спросом, соглашается Алексей Коренев.
Невысокий уровень доходов россиян, понижающийся к тому же уже несколько лет подряд, делает недоступными ипотеку для подавляющего большинства домохозяйств, какими бы низкими не были ставки по ипотечным кредитам. Тем более, что отложенный спрос в большей мере уже реализован.
«Тем не менее, даже если рынок ипотечного кредитование продолжит некоторое время сжиматься в ближайшие месяцы, «дно» объемов выдачи ипотечных займов уже где-то близко и даже если по итогам 2020-го года мы не увидим заметного улучшения показателей, то уже в 2021-2022-м годах стоит ждать заметного оживления рынка», — полагает эксперт. Особенно если со стороны властей будут вводиться соответствующие стимулирующие программы.
Для государства жилищное строительство и ипотечное кредитование являются одними из наиболее важных направлений экономического развития. Можно ожидать дальнейший поиск путей стимулирования спроса на кредиты на покупку жилья, заключает Валерий Пивень.
Сейчас действующие в России ипотечные льготы в основном затрагивают семьи. Так, семьи, в которых родился второй и/или последующий ребенок могут получить ипотеку под 6% годовых.
Многодетные семьи также могут получить компенсацию в размере 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита. Ипотеку с самой низкой ставкой, 2% годовых, сейчас могут оформить жители Дальнего Востока.
Программа заработала в этом году.
Рынок ипотечного кредитования может рухнуть: к чему готовиться заемщикам — МК
Ипотечный кризис может накрыть российскую финансовую систему уже в ближайшие годы, когда риски неплатежей станут максимальными, а объём просроченных платежей вырастет. О рисках образования на рынке жилья опасного «пузыря» предупредил заместитель министра финансов России Алексей Моисеев.
В Кремле уверены, что кабмин не допустит возникновения ипотечного коллапса. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков подчеркнул, что правительство в случае необходимости поможет как людям с приобретением жилья, так и строительному бизнесу, который рискует не пережить надвигающийся кризис.
Так есть ли риск ипотечного коллапса?
Директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов предупредил, что если правительство России примет решение о продлении действия программы льготной ипотеки по ставке 6,5% на приобретение жилья в новостройках и об увеличении ее лимита, на рынке могут создаться риски «перегрева» за которым последует полноценный кризис на рынке жилищного кредитования.
Отметим, что ипотечный кризис — это неспособность большинства ипотечников оплачивать кредит. На фоне снижения доходов населения опасность, действительно, существует. Коллапсу также может способствовать резкий рост стоимости жилья и неконтролируемая выдача банками займов клиентам, которые потенциально не смогут оплатить полученный кредит.
«Рост на рынке ипотеки серьезный и понятно почему: низкие ставки по ипотеке, льготная программа под 6,5%, девальвация рубля (граждане стараются спасти накопления). Но при этом оценка заемщиков банками очень серьезная.
Нет в России сейчас аналогий с ипотечным кризисом в США в 2008 году.
Но при этом есть опасность увеличения доли просрочек и неплатежей, ведь и доходы граждан не растут», — рассказывает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
Если будет продлена программа льготной ипотеки, еще часть граждан могут взять займы, считает собеседник «МК». В то же время, по его словам, ограничителем для появления «пузыря» являются доходы населения — все, кто мог и хотел воспользоваться лучшими условиями для ипотеки, уже это сделали.
Кризис неплатежей может наступить уже через полгода, особенно при введении повторного режима самоизоляции и остановки экономики, которую малый и средний бизнес рискует не пережить, говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. «Окончание программы льготной ипотеки поднимет ставки по новостройкам сразу на 2-2,5%», — прогнозирует он.
По мнению шеф-аналитика ТелеТрейд Петра Пушкарёва, риски перегрева ипотечного рынка сейчас существенно возросли. Только в августе 2020 года объем выданных ипотечных кредитов составил 375 млрд рублей.
При этом за весь 2019 год объем выданных ипотечных кредитов составил 2,8 трлн рублей. То есть, в августе текущего года ипотечных кредитов выдано на 61% больше, чем в среднем за месяц в 2019 году.
Вообще август установил рекорд по объемы выданной ипотеки за всю историю рынка.
Между тем, доходы российских граждан на фоне коронакризиса падают. Даже по официальным данным Росстата во втором квартале 2020 года они сократились на 8% по сравнению в уровнем 2019 года.
При этом эксперты ВШЭ оценивали падение реальных доходов в 18%.А с учетом тенденций мировой экономики в 2021 году ситуация может еще усугубиться. Следовательно, проблемы теряющего доходы населения с оплатой ипотеки практически неизбежны.
Чем это грозит рынку жилищного кредитования?
«Ожидать полноценного ипотечного кризиса в следующем году я бы не стал, —считает Пушкарев. — Однако с учетом возможного роста процентных ставок, уровня безработицы, падения доходов населения, негативного внешнего фона такой пузырь может «лопнуть» уже в 2022-2023 годах».
Россиян предупредили о массовых увольнениях