Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба, черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия. — Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.
Офисы: проверка на гибкость
Во время первой волны пандемии компании перевели сотрудников на удаленную работу со скоростью мобилизации в военное время.
Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, предлагавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади.
Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, стремились уйти от подобных разговоров.
Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды.
Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.
По словам Михаила Иванова, генерального директора СК «Перспектива», в 2020 году значительно вырос спрос на организацию гибких офисов и коворкингов в существующих бизнес-центрах. При этом увеличилась потребность компаний в общих пространствах и рекреационных зонах, поэтому наблюдается повышенный интерес к реконцепции и реорганизации занимаемых офисов исключительно под бизнес-модель компании.
По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс. кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс. кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс. кв. м).
Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2020 года может превысить 1 млн кв. м.
В уходящем году ставки аренды не снижались, наоборот, они продемонстрировали небольшой рост (это произошло благодаря росту курса доллара и небольшому увеличению вакантных площадей в дорогих офисах с начала пандемии).
Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс. рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.
Единственный офисный сегмент, для которого пандемия стала триггером развития, — коворкинги. 80% пространства гибких офисов занимают крупные корпорации. В 2020 году в гибкие офисы переехали «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс. кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат»).
Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.
прогнозы
Эксперты ожидают роста вакантных площадей в 2021 году.
Все больше компаний будет стремиться оптимизировать затраты на содержание офиса, поэтому в 2021 году увеличится количество сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, произойдет перетекание арендаторов в офисы, расположенные дальше от центра либо более низкого класса с подходящими ставками.
Ожидается рост предложения субаренды, считает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International. Наверняка мы увидим и много переездов компаний в коворкинги, а также бурное развитие гибких офисов, открытие новых площадок и расширение занимаемых площадей.
Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект.
Так, к середине 2021 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м.
«К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов», — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
Торговые центры: быстрые или мертвые
Среди наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. Торговая недвижимость столкнулась с полным локдауном на срок от двух до пяти месяцев в зависимости от региона. В это время торговые центры получали от 10 до 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы, ряд предприятий розничной торговли обанкротился.
По данным Аналитического центра Циан
Ключевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech.
По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным.
Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.
Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019-го).
Продолжает снижаться заинтересованность в российском рынке со стороны международных операторов: за девять месяцев вышло только 12 новых брендов — более чем вдвое меньше, чем в прошлом году (тогда появилось 26 брендов).
Основным изменением и одновременно трендом 2020 года для торговой недвижимости Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров, называет омниканальность: этот тренд наступает семимильными шагами. В последующие годы для сохранения бизнеса необходимо будет устанавливать интеграцию различных каналов коммуникации с клиентом, подстраиваться под меняющееся потребительское поведение.
По мнению Алины Стрелковой, директора по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group, пандемия коронавируса выступила катализатором давно назревших изменений.
Сегодня уже недостаточно просто продавать товары и услуги — нужно создавать интересный потребителю контент: мероприятия, комьюнити-центры с клубами по интересам, концерты и фестивали, выставки и спортивные события — всё то, что выделит ТРЦ на фоне конкурентов.
Будущее — за o2o (online-to-offline). Бренды и торговые галереи, которые будут качественно конвертировать онлайн-трафик в офлайн, выйдут в лидеры рынка.
В этом может помочь запуск собственных маркетплейсов, где посетители будут покупать на сайте ТРЦ товары разных брендов с доставкой до pickup-поинта в молле или на дом.
Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».
прогнозы
Если в начале года заболеваемость останется в пределах нормы или пойдет на убыль, есть большой шанс, что отрасль начнет свое активное восстановление и к концу 2021 года сможет достигнуть доковидных показателей, предполагает Дмитрий Москаленко. Если в следующем году нас ожидают третья, четвертая и другие волны коронавируса, то ждать оптимистичных прогнозов точно не стоит. Офлайн-ритейлу придется бороться за выживание и в авральном режиме приспосабливаться к изменениям.
Кирилл Степанов считает, что набор арендаторов, скорее всего, изменится, произойдут перестановки, но главное преимущество ТРЦ — разнообразие брендов под одной крышей — никуда не исчезнет. В ответ на вызовы времени в торговых центрах будут появляться различные сервисы для гостей, будут чаще и больше использоваться технологические новшества.
Стрит-ритейл: смена локации
Чаще всего арендаторы уходили из помещений, которые были нацелены на туристический поток (сувенирные магазины, заведения общепита) или на интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Для снижения издержек арендаторы закрывали точки в менее рентабельных локациях, меняя их на новые помещения с привлекательными условиями, либо полностью закрывали офлайн-точки, оставляя онлайн-торговлю.
«Во второй половине 2020 года мы фиксируем всплеск интереса инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла в составе жилых комплексов. По сравнению с периодом январь–декабрь 2019-го общая площадь реализованных лотов такого формата в портфеле AFI Development выросла более чем в три раза. При этом многие инвесторы, которые ранее покупали квартиры и апартаменты, в вирусный год предпочли коммерческую недвижимость как наиболее надежный и доходный актив. Высоким спросом в уходящем году пользовались помещения малого и среднего формата — от 60 до 200 кв. м. Как минимум в первой половине 2021 года этот тренд сохранится».
Сергей Баранов,директор по коммерческой недвижимости AFI Development
Совокупный объем площадей стрит-ритейла в Москве оценивается примерно в 587 тыс. кв. м. Более половины помещений — до 300 кв. м. Среди арендаторов лидирует сегмент общественного питания с долей 47,6% (данные Knight Frank).
прогнозы
Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова.
Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения.
Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.
Отели: антирекорд по загрузке
Свой антирекорд в 2020 году продемонстрировали и отели — самый низкий показатель загрузки в истории. По предварительным итогам года загрузка снизилась более чем вдвое и, скорее всего, уже не превысит 35%.
Отели были вынуждены искать пути спасения. Летом в столице сложилась беспрецедентная ситуация: номер в некоторых гостиничных сетях обходился дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры. Демпинг оказался удачным: сотни гостей столицы и москвичей воспользовались этим предложением.
В России в течение года открылось всего пять гостиниц (совокупный номерной фонд — около 700 номеров). В столице заработал первый отель под брендом Mövenpick — Moscow Taganskaya (154 номера). В скором времени запланирован ввод в эксплуатацию еще одного крупного отеля — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).
прогнозы
До будущей весны планы проведения различных мероприятий и/или открытия границ для туристов становятся все более призрачными, поэтому первая половина 2021 года, увы, рискует быть не менее сложной для гостиничного сегмента, чем 2020-й, указывают в Colliers International.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.
Склады: какой кризис?
Склады — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность: завершалось строительство крупных качественных складских объектов, закрывались рекордные сделки. Драйвером развития складской недвижимости выступили рост розничной торговли и e-commerce: многие онлайн-ритейлеры приняли решение о расширении складских площадей.
По предварительным итогам года совокупный объем качественных складских площадей в целом по стране составил 29 млн кв. м, 55% из которых пришлось на Московский регион (16 млн кв. м). Аналитики Knight Frank зафиксировали здесь увеличение предложения качественных складов на 5,6%.
По подсчетам CBRE, показатель спроса в этом году максимально приблизится к рекордному значению 2018 года (1.6 млн кв. м) и составит 1,4–1,5 млн кв. м.
Складской рынок может похвастаться и рекордами: в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области.
Компания Ozon подписала с девелоперской компанией «Ориентир» соглашение о строительстве специализированного склада build-to-suit общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Уже в следующем году Ozon начнет использовать этот склад.
Компания «ВсеИнструменты.ру» тоже заказала себе нестандартный склад в логистическом парке «PNK Парк Домодедово». Первая очередь проекта составит 94 тыс. кв. м, вторая — 88 тыс. кв. м. Строительство первой очереди будет завершено в 2021 году.
Также в 2020-м происходило смещение спроса в регионы. По прогнозам CBRE, общий объем сделок в регионах достигнет 800 тыс. кв. м (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
прогнозы
Следующий год в складском сегменте обещает быть не менее успешным.
Продолжится строительство складов build-to-suit, основными потребителями складской недвижимости останутся онлайн-торговля, ритейл, логистические компании.
С развитием онлайн-торговли и курьерской доставки увеличится спрос на городские склады. Как прогнозируют в Knight Frank, дефицит земельных участков под строительство складов в черте города вызовет появление многоэтажных складов.
Итоги первой половины 2020 года на офисном рынке Москвы — CRE
Исследования рынка
Компания ILM подвела итоги 1-го полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам полугодия в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года.
Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м.
Несмотря на негативный эффект пандемии, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.
Предложение
По итогам 1 полугодия 2020 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 21,3 млн. кв. м, из которых 22%, или 4,7 млн. кв. м, соответствуют классу А, 38%, или 8 млн. кв. м, относятся к объектам класса Б+ и 40%, или 8,6 млн. кв. м — к классу Б-.
Всего по итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено 5 объектов общей офисной площадью 61 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года. Самыми крупными объектами стали многофункциональные комплекс «Квартал West» офисной площадью 33 тыс. кв. м и вторая фаза многофункционального комплекса «Смоленский Пассаж», введенные в первые три месяца года.
Спрос
Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических факторов и все последние месяцы находился под негативным влиянием ослабление курса рубля, а также событий, связанных с пандемией коронавируса. Все это привело к падению спроса на офисном рынке со стороны компаний-пользователей. В условиях низкой активности арендаторов мы наблюдали снижение чистого поглощения.
Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достигло отрицательного значения и составило -6,4 тыс. кв. м, что на 175 тыс. кв. м меньше показателя прошлого года.
Ввиду ситуации с пандемией коронавируса многие компании в целях снижения затрат начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду. На фоне снижения спроса чистое поглощение по всем классам за три последних месяца составило -92 тыс. кв. м.
Самое высокое значение показателя в первом полугодии сохраняется в классе Б+. Суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня здесь составило 13,5 тыс. кв. м. Во 2 квартале показатель составил -47 тыс. кв. м против 60 тыс. кв. м в 1 квартале года.
По итогам двух кварталов наибольшее высвобождение площадей произошло в объектах класса Б-, и показатель достиг -26 тыс. кв. м. Компании, арендующие площади в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности и пандемии, и уменьшали или вовсе закрывали свои офисы. Часть компаний выбирали вариант переезда в более дешевые помещения.
Некоторые компании, офис которых располагался в бизнес-центрах класса А/Б+, стали арендовать рабочие места в коворкингах.
В условиях неопределенности и сложности принятия решений о дальнейшем развитии компании, такой сценарий позволил быстро организовать переезд в полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроке договора.
В свою очередь, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу побудил руководство компаний к изменению организации и функции офисного пространства.
Уровень вакантных площадей
Если рассматривать поквартально, то динамика показателя различается. 1 квартал года показал продолжение сокращения количества свободных офисов. На фоне преобладания объемов чистого поглощения над новым строительством уровень вакантных площадей по итогам марта составил 7,6% в среднем по рынку, что на 0,6 п.п. ниже по сравнению с концом 2019 г.
Во 2 квартале, когда рынок ощутил на себе полноценный эффект пандемии коронавируса, и чистое поглощение вошло в отрицательную зону, доля свободных площадей в среднем по рынку в течение трех месяцев выросла на 0,5 п.п. Тем не менее, низкие темпы нового строительства сдерживают резкое увеличение количества свободных площадей.
Ставки аренды
В качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия для потенциальных арендаторов. Также многие крупные игроки среди собственников объектов продолжают удерживать ставки аренды на докризисном уровне.
В течение 1 квартала года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост во всех классах. Это обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы по привлекательным коммерческим условиям. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля.
Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к арендаторам. В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам июня достиг 26 400 руб. за кв. м в год.
Относительно конца прошлого квартала средние ставки здесь упали на 10%. На снижение ставок здесь также повлияли колебания курса валют, так как ряд объектов предлагаются в долларах. Полугодовая динамика показала рост 0,5%.
В долларовом выражении арендные ставки по итогам июня равны $375 за кв. м в год.
В классе Б+ рост стоимости аренды в начале года также не получил своего продолжения во 2 квартале. За последние три месяца средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса снизился на 1,5% и составил 18 700 руб. за кв. м в год. По сравнению с концом прошлого года средние ставки здесь выросли на 2,5%.
Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки аренды на протяжении всех последних шести месяцев росли и достигли уровня 16 600 руб. за кв. м в год. Полугодовой рост составил 12%.
Екатерина Волкова, Руководитель Отдела исследований и анализа рынка компании ILM, комментирует ситуацию на рынке следующим образом: «В условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей, арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами. Поэтому в дальнейшем сохранится тенденция частичной или полной реализации объекта на момент ввода его в эксплуатацию.
Понимая последствия пандемии и дальнейшего снижения деловой активности всех участников рынка, во втором полугодии мы ожидаем продолжения высвобождения части офисных помещений.
Главными потребностями заключения новых сделок по аренде помещений будет не расширение занимаемого офиса, а сокращение расходов и оптимизация занимаемых площадей.
В условиях, когда компании стремятся сократить свои расходы, наиболее востребованными будут те объекты, собственники которых готовы предлагать привлекательные условия для своих арендаторов. Небольшие компании, главным образом, будут интересоваться помещениями в состоянии «с отделкой».
Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.
Во четвертом квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости класса С сохранил текущий вектор развития.
Спрос на аренду помещений в целом был существенно выше, чем в провальном втором квартале 2020, однако на 10-15% ниже показателей аналогичного периода в 2019 году.
Большинство заключаемых сделок были ротационными: арендаторы переезжали из более дорогих и крупных офисов в более компактные, подальше от центра города. Причем подобная миграция происходила как внутри С класса, так и из класса В- в С.
«Одним из интересных трендов, который мы наблюдаем в последние полгода на рынке коммерческой недвижимости С класса стало изменения портрета арендаторов, комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость».
Вместо начинающих предпринимателей и микробизнеса, который традиционно составлял основную категорию арендаторов, приходят более крупные и финансово устойчивые компании. Текущий кризис сильнее всего ударил именно по микробизнесу.
После наступления весеннего локдауна и существенного снижения спроса на большинство товаров и услуг, многие из них начали испытывать серьезные финансовые трудности, и вынуждены были отказаться от аренды, перейдя на работу из дома или в коворкинге.
Сегодня, несмотря на постепенное улучшение экономической ситуации, многие из них по-прежнему опасаются возвращаться в офисы и продолжают работать в удаленном режиме».
Арендные ставки
Во четвертом квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца практически не изменилась и составила 23 593 рублей (-1,1% по сравнению с Q3 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Но подобное снижение можно скорее считать технической погрешностью. Для того, чтобы минимизировать вакансию на своих объектах до конца года некоторые арендодатели перезаключали истекающие договоры аренды без ежегодной индексации.
Однако в целом по итогам 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 3,9%.
Сохраняющаяся миграция арендаторов из центра в более доступные по цене офисы на периферии ТТК значительно увеличила спрос на помещения в данной локации и позволила собственникам объектов продолжить повышение цен.
В четвертом квартале 2020 года среднерыночная ставка на офисы, расположенные от Садового кольца до ТТК, увеличилась на 5,1% по сравнению с 3Q2020 и составила 19 615 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Таким образом, благодаря динамичному росту цен в третьем и четвертом квартале ставки практически восстановились до уровня начала 2020 года.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в четвертом квартале фактически восстановилась до максимальных показателей 2020 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 382 (+2,9% по сравнению с 3Q2020) рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Восстановление ставок в данной локации также связано с ростом спроса: малый бизнес продолжает оптимизировать административные расходы и переезжает в более компактные и дешевые помещения из центральных локаций города.
Офисы класса С расположенные от ТТК до МКАД стали единственным сегментом, где среднерыночные ставки выросли по итогам года (+4,2%).
Положительную динамику ставок также продемонстрировали и склады класса С, расположенные в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД. По итогам четвертого квартала 2020 года среднерыночная ставка составила 6 078 рублей (+1,3% по сравнению с 3Q2020) за кв.
м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Спрос на склады класса С в Москве постепенно восстанавливается. Основным драйвером являются различные пищевые производства, а также службы доставки, которые арендуют новые и дополнительные помещения для своего бизнеса.
С начала 2020 года ставки выросли почти на 2%.
Вакансия
Во четвертом квартале 2020 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице продолжила плавно сокращаться. В сегменте офисов она составила 10,1% (-0,4% к Q3 2020). В складском сегменте – 11,2%(-0,6% к Q3 2020).
Сокращение вакансии связано как с растущим спросом в целом, так и с сокращением предложения на рынке.
С каждым годом все больше бывших производственно-складских площадок и особняков в центре Москвы уходит под девелопмент (строительство жилья или реконструкция зданий под апарт-комплексы).
Итоги
В целом несмотря на негативные прогнозы многих экспертов в начале пандемии «черные лебеди» так и не прилетели на рынок коммерческой недвижимости класса С. Активный спрос во второй половине 2020 года позволил нивелировать падение ставок, произошедшее во втором квартале, по большинству сегментов.
А по офисам класса С от ТТК до МКАД и складам стоимость аренды даже выросла. Уровень вакантных помещений, несмотря на кратный рост по итогам второго квартала, с исторических низких цифр достиг «стандартных» показателей для рынка коммерческой недвижимости более высоких классов в целом.
Поэтому глобального кризиса в сегменте С класса в 2020 году не произошло.
Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать
Сэр Уинстон Черчилль
Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?
Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса.
Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической.
Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?».
Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире.
После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади.
На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний.
На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране.
Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание.
Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.
Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.
Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.
А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления.
К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость.
А лучше, если этим займутся профессионалы.
Что делать, если вы уже владелец коммерческой недвижимости?
Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.
Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.
В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.
И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.
Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.
«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».
По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».
«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.
— Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.
— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.
Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.
По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.
«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».
Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.
Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.
«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».
По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.