Год назад эксперты говорили о влиянии новых налогов на продажи квартир, уменьшении объемов выдачи ипотеки, снижении цен из-за роста тарифов ЖКХ и появлении новых бизнес-моделей. Год прошел, можно подвести итоги и сопоставить, какие из прогнозов сбылись, а какие — нет.
К концу 2016 года экономическая ситуация в стране ухудшалась, по экономике били международные ограничения, и прогнозировать улучшения было бы делом неблагодарным. Однако спустя год оказалось, что не все так плохо. При этом нужно отдать должное экспертам: большая часть их прогнозов сбылась.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Изменение налогообложения недвижимости
В январе 2016 года начали действовать новые правила для тех, кто продает жилье: власти ввели новую систему оплаты налога на недвижимость.
Рассчитываться он стал по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости (во время колебаний цен кадастровая стоимость часто стала превышать рыночную), а не по оценке БТИ, как было раньше. Изменения затронули схему уплаты налога таким образом, чтобы исключить возможность скрывать доходы, полученные от сделки.
По мнению ряда экспертов, цель нововведений довольно проста — наполнение бюджета. От некоторых политиков тогда даже прозвучало определение нововведений как «апофеоза безумства».
Ожидания
Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина предсказывала тогда, что изменения в налогообложении не повлияют на положение дел на рынке. Даже при желании собственников заложить налог в стоимость квартир цены, по ожиданиям, должны были остаться на прежнем уровне:
— Вторичный рынок, конечно, емкий, но количество продавцов уменьшится. Безусловно, нововведение вымоет с рынка тех, для кого сумма будет непомерной. Собственники захотят сделать наценку, компенсирующую налог, однако осуществить это в условиях текущей ситуации маловероятно. Предложение превышает спрос, и около 80% сделок по вторичному жилью проходят с дисконтом.
Реальность
Прогноз оправдался. Влиять на стоимость изменения будут скорее в более отдаленной перспективе. Ведь собственники квартир начали получать первые квитанции с новым налогом только в конце осени.
Существует точка зрения, что часть россиян решит избавиться от дорогостоящего жилья, чтобы уйти от высокого налога.
Это, в свою очередь, приведет к увеличению общего объема предложений на вторичном рынке и будет сдерживать цены на недвижимость.
На данный момент цены стабилизировались.
В конце 2015-го – начале 2016 годов средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы, по данным «Метриум Групп», снизилась почти на 5%, после этого цены прекратили падение, а с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс.
рублей за квадратный метр. При этом в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасло уменьшение ставок по ипотеке.
Уменьшение объемов выдачи ипотечных кредитов
На тот момент введением санкций российским банкам перекрыли доступ к дешевым кредитам на Западе, а население с наступлением кризиса становилось неплатежеспособным. Эти причины, казалось, будут способствовать уменьшению объемов выдачи ипотеки.
Ожидания
Экономист, доцент факультета экономических наук НИУ ВШЭ, Наталия Горелая прогнозировала спад в выдаче ипотечных кредитов:
—Темпы роста ипотечного кредитования в 2016 году, скорее всего, будут отрицательными.Причиной будет невозможность привлечения банками «длинных денег».
На внутреннем рынке депозитов эта проблема всегда была актуальной, а с введением санкций и недоступности заимствования на внешних рынках еще сильнее усугубилась. Для заемщиков год тоже будет не самым лучшим.
Причинами являются низкий платежеспособный спрос населения, ужесточение требований банков к заемщикам, высокая цена кредита, валютные риски.
Реальность
Прогноз не оправдался. Росту объемов выдачи способствовала госпрограмма льготного кредитования. Доля кредитов, выданных в рамках субсидирования, составила 38%.
Всего, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), опубликованных в документе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства за 9 месяцев 2016 года», по программе было выдано 215 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 391,8 млрд рублей.
Рост же выдачи ипотеки в стране по итогам 2016 года должен составить 30% по сравнению с 2016 годом, достигнув отметки в 1,5 трлн рублей. В объеме выдачи кредитов лидируют Сбербанк и группа ВТБ (70% от общего объема). Рост показателей был достигнут за счет уменьшения ставок: в среднем они равнялись 12,7%.
Влияние роста тарифов ЖКХ на снижение цен на недвижимость
В конце 2016 года предполагалось, что увеличение налогов и коммунальных платежей сделают вложения в недвижимость невыгодными. Собственники, владеющие несколькими квартирами, начнут избавляться от лишней жилплощади, а это будет способствовать снижению цен.
Ожидания
Сергей Креков, глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, предрекал в 2015 году резкое ухудшение ситуации:
— Важным фактом, влияющим на цены, будет существенный рост издержек собственника (увеличение налога на недвижимость, общее подорожание стоимости коммунальных услуг на 4%, сборы на капремонт, подключение к сетям и др.
), которые будет сложно компенсировать. Это будет мотивировать людей избавляться от инвестиционной недвижимости, что станет для рынка недвижимости дополнительным негативным фактором.
В целом ситуация резко ухудшается, и даже программа льготного ипотечного кредитования не может ее спасти.
Реальность
Резко ситуация не ухудшилась. Привести тут можно опять же данные «Метриум Групп», по которым небольшое падение в начале года через некоторое время прекратилось.
Налог в полном объеме еще не начал действовать, увеличение тарифов собственники не ощутили, а к капремонту, видимо, уже привыкли.
В самом же секторе ЖКХ больше обсуждали новые стандарты для управляющих компаний, влияющие на состояние всей системы, которой теперь грозит возврат к государственному регулированию.
- Появление новых бизнес-моделей
- Известно, что экономические проблемы и кризисные ситуации часто способствуют появлению новых идей и прорывных проектов.
- Ожидания
- Сергей Креков в конце 2016 года утверждал, что пришло время пересматривать устоявшиеся бизнес-модели. Также он советовал предпринимателям начать обращать внимание на новые ниши, браться за проекты, ранее считавшиеся не самыми прибыльными:
— Кризис — это время возможностей, и только от нас зависит эффективность реализации бизнес-проектов.
Происходящие в нашей стране и мире макроэкономические события создали все предпосылки для формирования нового вектора стратегических решений.
Новый тренд для строительных компаний — необходимость изменения модели бизнеса, а именно — осваивать новые виды работ (ремонт, реконструкция или строительство под заказ), загружать существующие мощности и находить новые ниши.
- Реальность
- Все еще ждем новых проектов и прорывных стартапов, которые изменят рынок и подстегнут экономический рост. На данный момент сильных изменений на этом направлении не наблюдается…
- Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Что будет с ценами на квартиры в 2016 году – прогнозы и мнения экспертов
Недвижимость всегда рассматривалась гражданами, как наиболее стабильный и надежный вариант инвестирования сбережений. Однако в свете девальвации рубля, неопределенности дальнейшей ситуации в экономике России многие граждане задумываются над вопросом: стоит ли приобретать жилье в 2016 году? В этом свете целесообразно рассмотреть основные прогнозы, касающиеся изменения цен на квартиры в России.
В 2015 году рынок жилья в России пережил немало потрясений. В свете девальвации национальной валюты значительно подорожала валютная ипотека, что сформировало у банков существенный массив просроченной задолженности.
В итоге финансово-кредитные учреждения ужесточили требования к заемщикам. Сами же граждане стали более скептично относиться к вложению в недвижимость, поскольку:
- Во-первых, жилая недвижимость в РФ продается преимущественно в долларах, что влечет за собой ее удорожание на фоне роста его курса;
- Во-вторых, многие потенциальные покупатели опасаются повторения сценария 1998 и 2008 годов, когда на фоне финансового кризиса начался обвал рынка недвижимости. В итоге вложив в квартиру деньги сегодня, завтра можно без особого труда их потерять;
- В-третьих, использование механизмов ипотечного кредитования становится все менее выгодным: банки ужесточают требования, а процент по жилищным займам возрос на фоне увеличения ключевой ставки.
В итоге ныне на рынке квартир наблюдаются такие неблагоприятные тенденции:
- Спрос на жилую недвижимость сократился;
- Многие граждане начинают продавать свои квартиры, чем увеличивают предложение и сбивают цены;
- Темпы жилищного строительства уменьшились с начала года.
Что будет с ценами на квартиры в 2016 году?
Несмотря на столь неблагополучную картину, большинство аналитиков считают, что падение цен на недвижимость достигнет своего «дна» в 2015 году. После этого начнется постепенное повышение. В связи с этим гражданам, решившим вложить свои средства в жилые объекты имеет смысл сделать это сейчас.
- В начале 2016 года будет иметь место спад продаж по ипотечному кредитованию на первичном рынке, в то же время вторичный – останется практически без изменений;
- В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург цены на квартиры вырастут на 14-15%;
- В небольших развивающихся городах цены под влиянием инфляции увеличатся на 8-10%;
- Небольшие населенные пункты напротив же испытают на себе снижение цены недвижимости на 3-5%.
Такие прогнозы формируются исходя из того, что в свете кризиса граждане будут тяготеть к мегаполисам, где можно будет найти более высокооплачиваемую работу.
В то же время эксперты не рекомендуют ожидать существенного падения стоимости квартир: для такого поворота событий требуется влияние более сильного финансового кризиса, аналогично тому, который имел место в 1998 году. Даже на фоне девальвации рубля обвала этого сегмента экономики не предвидится.
Таким образом, согласно существующим прогнозам экспертов, можно с уверенностью утверждать, что в 2016 году цена квартир в России будет увеличиваться. Даже если отдельные, отдаленные от центральных городов регионы испытают на себе сокращение стоимости квадратного метра жилой площади, то такие явления буду носить кратковременный характер.
Рейтинг районов Москвы по ценам на вторичное жилье: подорожали все без исключения
Вторичное жилье подорожало за год на 12,6% – такой вывод сделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на квартиры во всех районах Москвы и их динамику с марта прошлого года. В исследовании не участвовали квартиры элитного сегмента.
Подорожали не только новостройки, но и «вторичка». Мир Квартир
Самым дорогим в столице оказался район Хамовники, где средняя цена квадратного метра составила 505 124 рубля, а средняя цена квартиры – 51 302 655 рублей. За ним следуют Арбат с ценами 500 230 рублей за «квадрат» и 50 136 540 рублей за лот и Тверской район (498 620 руб./кв. м и 49 321 559 рублей).
Самые доступные в Москве, по данным портала, – районы ТАО: поселения Роговское (85 461 руб./кв. м и 4 549 288 рублей за средний лот), Кленовское (87 292 руб./кв. м и 4 385 848 рублей) и Киевский (91 552 руб./кв. м и 5 055 649 рублей).
Больше всего за год, с марта 2020 года по март нынешнего, квадратный метр жилья подорожал в районах Головинский (+20,1%), Кунцево (+19,8%), Измайлово Северное (+19,8%), Царицыно (+19,3%), Даниловский (+18,5%), Текстильщики (+18,5%), Нагатино-Садовники (+18,3%), Перово (+17,8%), Кузьминки (+17,7%) и Проспект Вернадского (+17,6%).
«Активному подорожанию в некоторых из этих районов способствовал переход сданных в эксплуатацию новостроек на вторичный рынок.
Новое жилье порой существенно дороже окружающей его старой застройки, – поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также почти все районы из «призовой» десятки первыми подверглись реновации.
Там жители оформили документы на новые квартиры и уже стали выставлять их на продажу, что также подняло среднюю цену».
Меньше всего поднялся в цене «квадрат» в Нагорном районе, он прибавил всего 1,8%. Также не намного выросли Ростокино (+2,2%), Печатники (+2,4%), Южнопортовый (+3%), Очаково-Матвеевское (+4,1%), Отрадное (+4,5%), Москворечье-Сабурово (+4,7%), Бибирево (+5%), Роговское (+5,1%) и Черемушки (+5,3%).
В среднем квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал с марта 2020 года на 12,6% и сейчас стоит 254 645 рублей. Среднее предложение – на 12,1%, до 14 821 303 рубля.
«Московская «вторичка» дорожает вслед за «первичкой»: собственники жилья, выставляя ценники на свои квартиры, равняются и на цены новостроек в своем районе, – отмечает Павел Луценко. – Кроме того, на вторичном рынке вырос спрос.
Во-первых, многие покупатели уже не могут «потянуть» новостройки, сильно поднявшиеся в цене за последний год, и переключают свой интерес на регулярный рынок.
Во-вторых, влияет и дефицит предложения на первичном рынке – уже не все могут найти на нем квартиры под свои потребности, и тоже обращают взгляд на «вторичку».
Цены на квартиры вторичного рынка в районах Москвы
- Источник: mirkvartir.ru
- Новостройки Москвы: в Новой Москве и Некрасовке цены выросли, в Ясенево и Лианозово упали
- С лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Что будет с ценами на жилье в Москве в 2016 году?
belchonock/Depositphotos
Отвечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев:
Наступающий год на рынке недвижимости будет очень непростым. C одной стороны, предпосылок для роста спроса и соответственно уровня цен нет, поскольку экономическая и политическая ситуации нестабильны.
Кроме того, объем предложения постоянно растет, причем очень существенно. Только за два месяца последнего квартала 2015 года предложение пополнилось за счет более чем 50 новых корпусов.
По итогам года прогнозируется прирост объема предложения на уровне 50% по сравнению с аналогичным показателем по состоянию на конец 2014 года.
С другой стороны, в начале 2016-го вступят в силу поправки к закону о долевом строительстве, направленные на повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства. Они окажут серьезное влияние на развитие рынка.
С одной стороны, вводимые меры, безусловно, принесут положительные изменения с точки зрения защиты прав дольщиков, рынок станет более прозрачным.
С другой стороны, подобные меры будут способствовать снижению объема предложения за счет существенного сокращения количества игроков (девелоперов) на рынке, что в свою очередь приведет к росту цен.
Законопроект предполагает поэтапное введение новых требований (с 1 марта 2016 года, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года). Учитывая данный факт, а также постоянно растущий в последнее время объем предложения, влияние данных поправок на рынок недвижимости мы ощутим не ранее чем в 2017 года.
Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?
Что будет с ценами на квартиры в новостройках Москвы до конца 2016 года?
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
По нашим прогнозам, в 2016 году мы продолжим наблюдать все основные тенденции рынка недвижимости второй половины 2015 года. Новые проекты все так же будут выходить с дисконтом к рынку в 10-15%, девелоперы жилых комплексов — предлагать рассрочки, а также дисконты при единовременной оплате и ипотеке.
Тем не менее, если сегодня в среднем клиенты могут рассчитывать на дисконт в среднем 3—7%, а по некоторым проектам и до 10%, то в следующем году средний размер скидок, возможно, сместится к верхней границе в 7—10%. Такая ситуация, вероятно, будет характерна для всего 2016 года.
Скорее всего, первые положительные тенденции стоит ждать не ранее 2017 года.
Тем не менее стоит отметить, что данный прогноз актуален при условии продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки. В противном случае ситуация на рынке недвижимости в 2016 году станет еще более сложной. Девелоперы вынуждены будут бороться за каждого клиента, предлагая преференции, прежде всего в виде максимальных дисконтов.
Кроме того, мы снова увидим многочисленные совместные программы застройщиков и девелоперов по снижению ипотечной ставки, когда девелопер компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение «теряет» из-за предоставления сниженных процентных ставок по ипотеке. По сути, рынок будет стагнировать. Однако я не думаю, что власти допустят реализации второго сценария.
Ведь, по сути, следствием такой ситуации станет заморозка проектов и социальный взрыв. Люди потеряют вложенные деньги, многие – работу, а строительная отрасль будет очень долго восстанавливать свою репутацию.
Думаю, что государство уже просчитало все риски и скорее всего, примет решение о продлении господдержки, которая сегодня, пожалуй, единственный инструмент, поддерживающий рынок недвижимости.
Отвечает управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова:
Я думаю, что цены в долларах и евро будут снижаться вместе с курсом рубля к этим валютам. Вместе с ростом бюджетных расходов и снижением валютных поступлений курс рубля будет снижаться скачками, по мере допечатывания рублей.
В рублях цены также будут снижаться, но несколько медленнее. Снижение будет связано со снижением покупательной способности и реальных доходов граждан. Доходы не будут расти, а расходы будут за счет продолжающегося подорожания товаров и услуг, соответственно, накопления будут тратиться, а не инвестироваться, и покупка больших квартир или покупка вместо аренды будет происходить реже.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:
Для рынка недвижимости 2015 год ознаменовался ростом объемов предложения и в то же время снижением покупательского спроса. В таких условиях цены не могут демонстрировать положительную динамику.
В следующем году показатели спроса будут зависеть от нескольких факторов, в том числе от решения властей продлить программу субсидирования ипотеки и распространить ее на рынок вторичного жилья.
Цены, разумеется, будут очень чутко реагировать именно на спрос.
Можно предположить, что при сохранении нынешних темпов продаж цены могут просесть на 10-15% в новостройках, дисконт на вторичном рынке жилья также составит порядка 10% к показателям 2015 года.
Хотя уже в нынешнем году жилье продается со скидками – например, застройщики проводят акции теперь не только в период праздников, а, по сути, круглогодично.
Даже крупные успешные девелоперы сообщают об уменьшении количества сделок, сегодня редкие проекты демонстрируют устойчивость к кризису и могут не дисконтировать.
Если весной следующего года ситуация в экономике начнет улучшаться, а реальные доходы населения расти, спрос на жилье будет медленно, но верно восстанавливаться. При таком сценарии можно предположить, что стоимость квадратного метра вырастет на 5—10%.
В заключение хочется сказать, что снижение цен на недвижимость не является отрицательным сигналом для потенциальных покупателей – в сложившихся условиях, напротив, можно очень выгодно инвестировать в квадратные метры.
Отвечает управляющий сервисом сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков:
Если ничего резко и кардинально не изменится (эскалация конфликтов, резкие скачки курсов и т. д.), то рынок недвижимости в будущем году продолжит сеое постепенное и поступательное движение вниз.
Возможны некоторые «отскоки» в типичные периоды оживления активности на рынке недвижимости: март-апрель-май, сентябрь-декабрь. Но они будут отыгрываться некоторым снижением в межсезонье.
Резких падений тоже не стоит ждать: сделки идут сейчас и будут идти потом. Всегда находятся люди, которые хотят изменить жилищные условия. А в условиях тихого рынка это делать намного проще.
Если говорить о конкретных цифрах, то на некоторые категории жилья возможно снижение цен на 20-30%.
Отвечает владелец «Мастерской честных риэлторов» Роман Храпов:
2016 год вряд ли изменит тенденцию текущего года. С учетом всех планируемых нововведений и изменений на рынке, жилая первичная и вторичная недвижимость продолжит показывать стабильное медленное снижение цен.
Застройщики придут к минимальной цене предложения уже в первой половине будущего года и дальнейшее снижение цен будет фактически невозможно.
Вторичная недвижимость, как отражение рынка новостроек в том числе, продолжит сегодняшний тренд к сокращению объемов сделок и увеличению срока продажи отдельного взятого объекта. Продавцы квартир, домов и участков все еще не будут готовы снижать цену более чем на 2-3% от текущих рекламных цен, что является явно недостаточным для привлечения действительно заинтересованных покупателей.
В целом рынок жилой недвижимости Москвы «замрет» в ожидании каких-либо новых существенных направлений движения (как вниз, так и вверх). Стабильно низкое количество продаж, большой срок экспозиции объектов и существенный разрыв между ценой спроса и предложения не смогут переломить текущую тенденцию и в следующем, 2016 году.
Отвечает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин:
Что касается рынка элитной недвижимости Москвы, прежде всего стоит отметить, что, по нашему мнению, сделки с жильем в 2016 году в основном будут заключаться на деньги, заработанные покупателями до кризиса, то есть на так называемые старые деньги.
Достаточные резервы для этого, в принципе, имеются: сегодня, по данным ЦБ РФ, на банковских счетах и депозитах москвичей размещено около $45 млрд, а для более или менее успешного функционирования рынка премиум-класса Москвы достаточно намного более скромной суммы – $2-2,5 млрд в год.
Если говорить о рынке элитных новостроек, то здесь в 2016 году мы ожидаем снижение количества сделок на 15-20% по сравнению с текущим годом.
Новых проектов на рынке крайне мало, а в существующих наиболее ликвидное предложение уже продано. По всей видимости, снизятся и цены: в долларах за кв. метр, по нашим данным, они упадут на 15—20%.
При этом застройщики будут вынуждены быть максимально гибкими, предоставляя не только скидки, но и достаточно длительные рассрочки.
На вторичном рынке уже сегодня мы наблюдаем расслоение на два подсегмента. Первый – квартиры в самых самые качественных домах с современной дорогой отделкой под ключ, расположенные в наиболее престижных районах, так называемые trophy assets. Цены на такие объекты в 2016 году, вероятнее всего, останутся неизменными или снизятся ненамного.
Второй подсегмент – квартиры в морально устаревших или ветхих исторических домах, со старым ремонтом. Покупатели таких квартир сегодня хотят максимальных скидок.
На рынке таких объектов действительно много, а желающих от них избавится становится все больше. Нетрудно догадаться, что цены на подобные квартиры будут падать как в долларах, так и в рублях.
По нашим консервативным прогнозам, в 2016 году снижение долларовых цен на подобные объекты может доходить до 20-25%.
- Не пропустите:
- 7 трендов в интерьерах, которые будут популярны в 2016 году
- Хроника пикирующего 2015-го: загородные дома в Подмосковье
- 10 главных законов о недвижимости, принятых в 2015 году
- Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Цены на квартиры в 25 крупнейших городах России и прогноз по рынку недвижимости 2016
Цены на недвижимость в каждом российском городе – от мегаполисов до глубинки – всегда были больной темой для большей части населения. Для покупки жилья приходилось откладывать и экономить на протяжении долгих лет, или же брать ипотеку, попадая при этом в условия, при которых чуть ли не до старости надо выплачивать кредит. Аренда квартир — тоже больной вопрос для многих.
Казалось бы, можно радоваться, в 2015 году цены на покупку и аренду квартир заметно снизились. Но экономика — палка о двух концах. Вместе с ценами снизились и доходы населения. А что делать тем, кто влез в ипотеку на 15-20 лет по высокой цене? Кто копил всю жизнь и отдал за однушку в Москве 200 тысяч полновесных долларов?
Сегодня IQ Review предлагает вашему вниманию аналитический обзор российского рынка жилой недвижимости 2016.
Мы расскажем, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупнейших городах России.
Также вы узнаете, за сколько такую же квартиру можно купить (или продать), что думают эксперты о рынке аренды и продажи квартир в 2016 году .
Современная история российского рынка недвижимости — как изменялись цены с 2000 года
Как появился и развивался рынок недвижимости в РФ, и каково его состояние сейчас?Рынок недвижимости в России полноценно начал формироваться в конце 90-х, после эпохи первичной приватизации. Люди не осознавали ценность квартир, которые получили бесплатно, но рынок быстро расставил все на свои места.
С конца нулевых и до недавнего времени (до конца 2013 – начала 2014) все более-менее стабилизировалось, и резких скачков не было, однако разразившийся кризис пошатнул рынок недвижимости. В какую именно сторону, и чего от этого стоит ждать – разберемся ниже.
Цены на квартиры будем приводить для Москвы, однако для любого другого города соотношение будет примерно схожим.
Последние существенные скачки на рынке жилой недвижимости России были еще в конце девяностых. К примеру, в 1999 году «квадрат» жилья в Москве стоил в среднем около 700-900$. Начиная с 2000 и до 2003-2004 годов, ценник этот плавно рос, и к концу 2004-2005 вырос почти в 3 раза: достиг отметки в 2000$. Примерно такими же темпами росли цены на квартиры и в других крупных городах РФ.
С 2005 по 2007 рост продолжался: за эти 2 года цены скакнули еще в два раза, примерно до 4000$ за «квадрат» столичного жилья. На протяжении года эта стоимость изменялась незначительно, а в 2007-2008 взлетела еще в полтора раза – до 6000$. Это был пик пузыря недвижимости.
В конце «нулевых» (кризис 2008-2009) наблюдался значительный спад расценок, ввиду того, что столь существенный рост произошел из-за относительной стабильности и постепенного роста благосостояния населения.
Конечно, доступное жилье все еще оставалось мечтой, но все же мечтой более-менее реализуемой для тех, кто имел постоянный доход хотя бы на уровне среднего.
Как следствие – стал расти спрос на жилье, из-за чего продавцы стали постепенно поднимать цены, видя, что желающих купить недвижимость становится все больше.
Однако поднятая планка оказалась непосильной для обычных людей – все-таки отдавать по 150-200 тысяч долларов за небольшую однушку не очень выгодно. На пике цен (когда стоимость 1 квадратного метра в Москве достигла приблизительно отметки в 6000$) начался спад спроса.
Вместе с этим стали снижаться и цены – и к концу 2010 они упали до 4000$. После этого и до первой половины 2014 наблюдался плавный рост с небольшими скачками – к началу кризиса ценник на «квадрат» жилья в Москве колебался в районе 4800-5000$.
Все эти процессы иллюстрирует график цен на квадратный метр жилья в среднем по Москве, составленный специалистами аналитической компании “ИРН”.
Статистика цен на квадратный метр жилья в москве
Изменение цен на квартиры с началом кризиса 2014-2016
Во второй половине 2014 года, после введения антироссийских санкций, курс доллара (а все помнят, что именно в долларах в основном и измерялась цена, и зачастую происходила оплата при сделках) по отношению к рублю стал расти. Изначально падение рубля было плавным, однако стабильным и неуклонным – уже к середине-концу осени курс перевалил за отметку в 45 (в начале года – 33-34).
Как следствие, начался соответствующий рост цен на товары практически всех видов – от одежды до продуктов питания. В результате этого начались сокращения персонала и закрытие предприятий, которым стало невыгодно продолжать деятельность.
Общее ухудшение благосостояния людей привело к падению спроса на жилье: вначале плавному, а ближе к концу 2014, когда стало уже точно понятно, что ситуация улучшаться не собирается – и к резкому.
Соответственно, стали снижаться (причем резко) и цены на жилье.
Если раньше (до 2013-2014 гг.) человек выставлял квартиру на продажу, и клиент находился достаточно быстро (при условии разумной стоимости и нормального состояния объекта), то в 2015 желающих платить оказалось уже гораздо меньше.
С наступлением кризиса мало кто хотел тратить столь крупные суммы: во-первых, неизвестно, насколько все усложнится в дальнейшем; во-вторых, если цены стали снижаться, то зачем платить больше сейчас, если через пару-тройку месяцев за эту же квартиру могут попросить меньше?
В среднем, в середине 2015 года цены на квартиры в Москве снизились до отметки 3000$ за «квадрат» (и это только продажная стоимость, указанная в объявлениях), и продолжают падать.
Специалисты отмечают, что сейчас нормальной для быстрой продажи является скидка до 10% от объявленной цены.
Несмотря на то, что резкие скачки курса, которые страна переживала в начале года (когда курс изменялся на несколько рублей за сутки, и достигал отметки в 75-80 за 1 доллар), уже прекратились, и сейчас колебания не столь существенны, платежеспособность населения серьезно подорвана.
На предыдущий кризис (2008-2009 гг.) такая ситуация уже не похожа: тогда все происходило быстрее, и после резкого падения начался отскок. Сейчас же можно увидеть то же резкое падение, которое перешло в плавное снижение – отскока пока что точно ждать не приходится. Ясно, что к прежним отметкам в долларе цены уже вряд ли вернутся (по крайней мере, в ближайшие годы при текущих ценах на нефть).
На начало 2016 года средняя цена квадратного метра в Москве составляет 2500 долларов США, или чуть меньше 180 тысяч рублей.
График в рублях выглядит не столь драматично, но все мы понимаем, что такое рубль сегодня, и с какой скоростью он обесценивается.
Данные ИРН
Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году в России — мнения экспертов
Валерий, риелтор, компания “Инком-недвижимость”: “Экономика не бывает справедливой. Она такая, какая она есть. Ее надо принять. Рынок недвижимости — вещь инерционная. Этим он и хорош, его можно четко прогнозировать.
По внутренней статистике “Инкома”, инерция рынка недвижимости к общему движению в экономике составляет около 4 месяцев. Сейчас в экономике все плохо, и цены расти не будут, даже в рублях.
Если вы собираетесь покупать квартиру, дождитесь начала роста цен на нефть, после этого действовать надо быстро”.
Елена, риелтор, компания “Триумф”: “Рынок недвижимости достаточно вялый, у покупателей нет денег, продавцы снижают цены. Взяла в работу на продажу однушку недалеко от МКАД в декабре — цена адекватная, одна из самых низких на рынке, состояние хорошее.
Середина января — ни одного просмотра, мне уже перед собственником стыдно. Попросила его сегодня снизить цену, он пока не готов. Но обычно они сдаются на третий-четвертый месяц без просмотров. В последнее время тенденция такая. Рынок сильно просел, год назад такие же квартиры разлетались на 20-25% дороже (в рублях).
Сложно сказать, что будет дальше, но пока перспектив роста нет никаких”.
Александр, финансовый аналитик: “Я сейчас покупаю российские акции на перспективу. Если бы было денег побольше, я бы присмотрелся к покупке какой-нибудь дешевой новостройки в черте МКАД на этапе строительства.
Цены на них прилично упали, можно найти вариант студии до 4 миллионов. Цены на нефть не будут вечно такими низкими. Купив сегодня квартиру за 50 тысяч долларов, ее можно будет продать за 100, лет через пять, например, при хорошей внешней конъюнктуре.
Или жить в ней — ведь не каждый год появляется возможность купить квартиру в Москве за 50 тысяч долларов”.
Карта новостроек Московского региона, выборка до 4 миллионов рублей.
Выгодно ли покупать квартиру сейчас?
Ввиду того, что стоимость жилья в РФ продолжает снижаться – на данный момент ответ однозначно отрицательный.
По сравнению с январем 2015, в сентябре цены упали в среднем на 10% (в рублях), причем чаще стали появляться объявления о срочной продаже, когда можно сторговать дополнительную скидку за быструю сделку.
Вдобавок наблюдается явный перевес предложения – начиная со второй половины нулевых, в крупных городах началась активная застройка. Как следствие, новостройки, которые начали возводиться до начала кризиса, сейчас тоже предлагаются со скидками.
Можно предположить, что в ближайшие месяцы состоится дальнейшее плавное снижение цен на рынке вторичного жилья в России. Вдобавок, существенно увеличивается количество предложений, которые поступают на продажу, но не находят покупателя. Люди начали осознавать, что рынок падает, и пытаются избавиться от инвестиционных квартир.
Самый лучший вариант для тех, кто точно решил покупать жилье – это определиться с конкретными требованиями (районом, этажом, метражом, состоянием и так далее) и внимательно отслеживать предложения и цены, не торопясь с покупкой.
Актуальные цены на недвижимость в 2016 году
В заключение приведем собственную аналитику. Это данные, собранные редакцией IQR из открытых источников. Данные имеют известную долю погрешности (можно найти как дороже, так и дешевле, все зависит от района), но в целом отражают стоимость аренды и продажи недвижимости в нашей стране на 2016 год.
Таблица цен на квартиры по городам России 2016
Стоимость в рублях, представлен эконом-сегмент, в самых крупных городах цены актуальны для окраинных районов.
| Москва | 4 400 000 | 6 000 000 | 8 000 000 |
| Санкт-Петербург | 3 700 000 | 5 300 000 | 7 100 000 |
| Новосибирск | 2 400 000 | 3 300 000 | 4 200 000 |
| Екатеринбург | 2 400 000 | 3 200 000 | 4 100 000 |
| Нижний Новгород | 2 100 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Казань | 2 100 000 | 3 100 000 | 3 800 000 |
| Челябинск | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 700 000 |
| Омск | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Самара | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Ростов-на-Дону | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Уфа | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Красноярск | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 600 000 |
| Пермь | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Воронеж | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Волгоград | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Саратов | 1 800 000 | 2 500 000 | 3 300 000 |
| Краснодар | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Тольятти | 1 800 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Тюмень | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Ижевск | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Барнаул | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Иркутск | 1 900 000 | 2 500 000 | 3 400 000 |
| Ульяновск | 1 900 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Хабаровск | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 500 000 |
| Владивосток | 1 900 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
Таблица стоимости аренды квартиры по городам России (цены на начало 2016 года)
Цены в рублях, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в элитных районах не рассматривались.
style type=”text/css”> .tg {border-collapse:collapse;border-spacing:0;border-color:#999;margin:0px auto;} .
tg td{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#444;background-color:#F7FDFA;} .
tg th{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;font-weight:normal;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#fff;background-color:#26ADE4;} .tg .tg-s6z2{text-align:center} .tg .tg-hgcj{font-weight:bold;text-align:center}
@media screen and (max-width: 767px) {.tg {width: auto !important;}.tg col {width: auto !important;}.tg-wrap {overflow-x: auto;-webkit-overflow-scrolling: touch;margin: auto 0px;}}
| Москва | 25000 | 55000 | 43000 | 55000 |
| Санкт-Петербург | 17000 | 30000 | 27000 | 36000 |
| Новосибирск | 13000 | 23000 | 21000 | 25000 |
| Екатеринбург | 13000 | 22000 | 20000 | 25000 |
| Нижний Новгород | 13000 | 21000 | 19000 | 23000 |
| Казань | 12000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Челябинск | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Омск | 10000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Самара | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Ростов-на-Дону | 11000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Уфа | 10000 | 19000 | 16000 | 16000 |
| Красноярск | 11000 | 19000 | 16000 | 19000 |
| Пермь | 10000 | 18000 | 16000 | 19000 |
| Воронеж | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Волгоград | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Саратов | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Краснодар | 9000 | 17000 | 14000 | 18000 |
| Тольятти | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Тюмень | 8000 | 16000 | 14000 | 17000 |
| Ижевск | 8000 | 16000 | 13000 | 17000 |
| Барнаул | 7000 | 15000 | 13000 | 17000 |
| Иркутск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Ульяновск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Хабаровск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Владивосток | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |