Защита прав обманутых дольщиков снова дорожает. В Москве считают деньги и требуют «продолжения банкета».
До конца 2023 в России не останется обманутых дольщиков. Так говорили, когда федеральный центр объявил в 2018 году о запуске Фонда защиты прав граждан – пострадавших участников долевого строительства. В простонародье, ДОМ.РФ, по названию структурного подразделения Фонда, через которое сегодня идут все финансовые потоки как бы на завершение проблемных долгостроев.
ДОМ.РФ тогда представлялся чем-то вроде волшебника в голубом вертолете, который прилетит с сумкой денег и армией строителей и быстро завершит все проблемные долгострои. Нужно только позвать и дать немного денег.
Или много денег: все зависит от количества проблемных объектов на территории региона и общей стоимости завершения всех работ.
Например, Ленинградская область исходя из первоначальных договоренностей в период с 2019 по 2022 год вкладывается на 2,8 млрд рублей.
Ожидания
В общей сложности в Ленинградской области сегодня насчитывается около 180 проблемных долгостроев и 17 тысяч пострадавших дольщиков. Еще несколько лет назад их было гораздо больше – такое вот печальное наследие того времени, когда разрешения на строительство выдавали муниципалы и далеко не всегда надежным застройщикам.
Благо, в последние 2-3 года в регионе было запущено несколько эффективных схем достройки, что позволило ввести несколько десятков некогда проблемных объектов и передать тысячам дольщиков ключи от их долгожданных квартир.
Но во-первых, своими силами Ленобласть вопрос с долгостроями хоть и решает, но по вполне объективным финансовым причинам не так быстро, как всем нам хотелось бы.
Во-вторых, подобная ситуация с долевками существует не только в 47 регионе, но и, практически, по всей России.
Учитывая масштабы проблемы, на федеральном уровне решили создать единую структуру, которая централизованно поможет регионам достраивать и вводить объекты долевого строительства с привлечением федерального софинансирования.
Изначально планировалось, что около 60% всех расходов будут покрываться за счет инфраструктурные облигации ДОМ.РФ и фонда защиты обманутых дольщиков, а остальные деньги на достройку выделяются из федерального и регионального бюджета.
В Ленинградской области стоимость достройки всех проблемных долевок оценивается на уровне 17 млрд рублей. Планировалось, что большую часть средств на достройку «придут» через ДОМ.РФ, за исключением 2,8 миллиардов рублей из регионального бюджета.
Реальность
В 2019-2020 годах из 180 проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области Наблюдательный совет принял решение менее, чем по двум десяткам долгостроев.
Причем половину из этих домов достраивать не стали и ограничились выплатой компенсаций обманутым дольщикам.
Что, впрочем, полностью вписываются в изначальную схему работы Фонда защиты прав дольщиков: средства компенсационного фонда, которому с 2017 года застройщики переводили страховые отчисления, при банкротстве застройщика первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев.
И лишь затем проводятся расчеты с соинвесторами по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет — хотя остается вероятность, что они компенсации не получат.
Да и с достройкой все оказалось не так просто и быстро, как с выплатой компенсаций. На сегодняшний день ни один из проблемных объектов долевого строительства, по которому было принято положительное решение в ДОМ.РФ еще в 2019 году, так и не был достроен.
Как объяснил корреспонденту Online47 источник в строительном блоке правительства Ленинградской области, нет никакого «волшебника в голубом вертолете» с сумкой денег на достройку, не было и не будет. Наблюдательный совет федерального Фонда принимает решение по каждому отдельно взятому объекту из списков, которые подают регионы.
Но непосредственно достройкой занимается уже региональный Фонд защиты прав дольщиков: готовит новую проектную документацию, проводит конкурс по выбору подрядчика и оплачивает работы.
Затем региональный Фонд по каждому этапу уже выполненных работ передает документы в федеральный Фонд и только тогда получает назад затраченные деньги, причем, частенько, с очень большой задержкой.
Получается, что ДОМ.РФ на самом деле всего лишь аккумулирует у себя деньги из регионального и федерального бюджетов, рассматривает документы по каждому отдельно взятому проблемному объекту и принимает решение «давать или не давать».
Да и сама по себе придуманная в Москве схема централизованного финансирования достройки оказалась слишком неповоротливой.
Недавно даже глава СК Александр Бастрыкин обратил внимание Президента России, что ДОМ.РФ слишком неэффективен. И в качестве аргумента привел очень даже убедительный цифры.
В 2018 году федеральный Фонд потратил на достройку проблемных долевок всего 56 млн рублей из предусмотренных федеральным бюджетом 8 млрд. То есть всего полпроцента от тех денег, которые у него были на решение проблемы обманутых дольщиков в России. В 2019 году освоили чуть больше 18% бюджета: 8 млрд из 43,5.
Стройки простаивают – деньги работают
Тем временем ДОМ.РФ успел уже дважды в одностороннем порядке изменить схему финансирования достройки проблемных долевок и поставить регионы перед фактом. Например, Ленинградской области решили в плюс к уже выделенным 2,8 млрд рублей увеличить нагрузку сначала на 2, а затем вообще на 8 млрд рублей.
Нагрузка даже для профицитного регионального бюджета неподъемная. По этому поводу, кстати, и губернатор Александр Дрозденко, и сенатор Сергей Перминов обращались в правительство РФ с просьбой пересмотреть пропорции финансирования в пределах 37% стоимости достройки из бюджета Ленинградской области и 63% — из федерального. Но пока положительного отклика из Москвы нет.
Другой вопрос, даже если предположить, что в Ленинградской области какими-то правдами и неправдами смогут изыскать и выделить недостающие 8 млрд рублей (для сравнения, это сумма всего регионального дорожного фонда на этот год) – поможет ли это ускорить достройку проблемных долевок?
Ходят слухи, что еще в прошлом году на старте обсуждения сотрудничества с ДОМ.РФ финансовый зампред областного правительства Роман Марков был настроен весьма скептически.
Действительно, все это очень похоже на классическую «пирамиду» из лихих 90-х: платишь деньги под обещание, что когда-нибудь потом тебе вернут в два раза больше.
Кстати, мы ни разу не видели человека, который бы смог в итоге не то что прибыль получить, но хотя бы свои деньги назад вернуть.
В то время, как в самих «пирамидах» деньги «прокручивали», например, выдавали гражданам в виде займов под внушительные проценты, и извлекали неплохую прибыль.
Кстати, чем сегодня среди прочего занимается ДОМ.РФ? Ипотечным кредитованием: выдает займы и юридическим, и физическим лицам. Не те ли это деньги, что ДОМ.РФ сегодня собирает с регионов? В то время, как дольщики продолжают годами ждать ключей от своих квартир.
Впрочем, как бы то ни было, но проблемные долевки в Ленинградской области сегодня активно достраиваются. Но не благодаря ДОМ.РФ, а скорее, вопреки.
Даже Бастрыкин приводит 47 регион в пример, подчеркивая, что недавнее обращение к губернатору Александру Дрозденко по итогам встречи с дольщиками ЖК «Щегловская усадьба» и «Десяткино 2.
0» « повлияло на решение о выделении дополнительных средств из регионального бюджета на достройку вышеуказанных объектов».
А сколько долгостроев вместе с тем вводится в Ленинградской области исключительно собственными силами, по региональным программам достройки с помощью инвесторов и доноров.
А при чем тут ДОМ.РФ? Видимо, совершенно не при чем. Всего лишь квартира, где деньги лежат. Только еще и ключ от нее, видимо, где-то потерялся.
Впрочем, уже наметились позитивные сдвиги в истории с программой достройки проблемных долевок с привлечением федерального софинансирования. Для начала, в правительстве РФ решили перевести финансовые поступления из регионов со счетов Фонда защиты прав дольщиков непосредственно в федеральный бюджет.
Таким образом деньги регионов будут под защитой от возможных рисков и «прокруток» со стороны ДОМ.РФ. Если Фонд сможет подтвердить свою «платежеспособность» и продемонстрировать эффективность своей работы — работа продолжится. В противном случае, вполне вероятно, на уровне Российской Федерации будет прорабатываться новая схема достройки проблемных объектов.
В любом случае, рано или поздно все обманутые дольщики получат или компенсации, или ключи от квартир. С ДОМ.РФ или без него.
Александр Телегин
Валентин Илюшин/Online47
Константин Тимофеев: «Мы совместно с регионами планируем полностью избавиться от позорного словосочетания «обманутый дольщик» в ближайшие три года»
Гендиректор Фонда защиты прав участников долевого строительства рассказал Business FM о планах работы организации на этот год, контроле региональных «дорожных карт», мониторинге потенциально проблемных застройщиков и законодательных инициативах
Константин Тимофеев. пресс-служба Фонда защиты прав участников долевого строительства
Фонд защиты прав участников долевого строительства подвел итоги работы субъектов по восстановлению прав пострадавших граждан в первом квартале 2021 года. По тем объектам, которые остались в работе у регионов, картина получилась следующая.
Завершить в полном объеме запланированные мероприятия по восстановлению прав пострадавших граждан удалось только шести регионам: Брянской области (237 человек), Владимирской области (254 человека), Костромской области (211 человек), Орловской области (114 человек), Санкт-Петербургу (22 человека) и Ханты-Мансийскому автономному округу (123 человека). Кроме того, хорошие темпы продемонстрировали Иркутская и Московская области и Приморский край: Иркутская область восстановила права 137 граждан (88% от плана на первый квартал 2021 года), Московская область — 2368 граждан (74%), Приморский край — 345 граждан (42%).
В то же время фонд выделил топ-5 регионов, которые не справились со взятыми на себя обязательствами и сорвали сроки, прописанные в «дорожных картах».
Речь идет об объектах, расположенных в Ростовской области (230 человек), Ямало-Ненецком автономном округе (101 человек), Тамбовской (76 человек), Волгоградской (46 человек) и Ульяновской (28 человек) областях. «Ни по одному из этих объектов права граждан не восстановлены регионами в срок. Это недопустимо.
Сроки, установленные в «дорожных картах», должны соблюдаться. Если этого не происходит, мы должны понимать объективные причины переноса, — отметил генеральный директор Фонда защиты прав участников долевого строительства Константин Тимофеев.
— Если субъекты не справляются, то пусть выделяют средства и передают объекты в фонд. Мы рассмотрим их на наблюдательном совете под руководством заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина и примем решение о выплатах или дострое».
По тем проблемным объектам, которые находятся в работе фонда и застройщики которых признаны банкротами, в 2021 году планируется принять необходимые решения. Оставшиеся объекты будут рассмотрены по мере готовности необходимой документации.
О планах работы на этот год, контроле региональных «дорожных карт», мониторинге потенциально проблемных застройщиков и законодательных инициативах Business FM рассказал генеральный директор Фонда защиты прав участников долевого строительства Константин Тимофеев.
Среди результатов работы Фонда и в целом результатов изменения расклада с обманутыми дольщиками в прошлом году что вы считаете самым впечатляющим достижением и, напротив, самым печальным итогом?
Константин Тимофеев: Самый лучший результат деятельности фонда — это граждане, которые получили ключи от квартир или денежные средства. Собственно говоря, для этого фонд и был создан.
Решения о том, как мы будем восстанавливать их права — достроим дома или выплатим денежные средства, принимаются наблюдательным советом фонда, который в 2020 году возглавил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
Начиная с прошлого года у нас увеличилось число проведенных заседаний, и, как следствие, мы смогли больше граждан защитить.
Приведу для примера несколько цифр: если в 2019 году мы провели три заседания, то в 2020 году этот показатель вырос до 23, и за первые четыре месяца 2021 года мы провели их уже восемь.
Всего на сегодняшний день приняты решения по 78,8 тысячи граждан, из них 19,6 тысячи получат денежные средства, а 59,2 тысячи смогут переехать в свои квартиры после завершения строительства их домов.
По принятым решениям мы уже фактически помогли более 28 тысячам человек: 18,1 тысячи выплачены возмещения, остальные 10,1 тысячи получили квартиры.
К сожалению, нам пока не удалось восстановить права всех пострадавших граждан, поскольку не по всем объектам была готова документация. Это, пожалуй, можно отнести к самым печальным результатам прошлого года. Но у нас есть поддержка со стороны депутатов, правительства, Минстроя, поэтому в этом году оставшиеся проблемные объекты будут взяты в работу, и по ним будут приняты решения.
Каковы основные планы фонда на 2021 год?
Константин Тимофеев: Сегодня в работе фонда находятся 724 проблемных объекта. По ним пострадавшими признаны около 45 тысяч граждан. Те объекты, где застройщик признан банкротом, где есть региональное финансирование, мы вынесем на наблюдательный совет фонда в 2021 году и примем решения.
Но у нас есть порядка 150 проблемных домов, где конкурсное производство в отношении застройщиков еще не введено. Этих застройщиков предстоит обанкротить, а в среднем на это уходит от трех до 12 месяцев. Плюс процесс сбора документов конкурсным управляющим — еще около трех месяцев.
Поэтому решения по этим объектам могут быть приняты только в конце 2021 — начале 2022 года. Также на 2022 год перейдут объекты, которые еще могут стать проблемными в этом году.
Речь идет об объектах, которые застройщики начинали по старым схемам, без использования счетов эскроу, — таких сегодня 39% от общего объема строящегося жилья.
В этом году мы планируем усилить работу по восстановлению прав пострадавших граждан в двух направлениях. Во-первых, нам надо увеличить количество объектов, которые будут выноситься на заседания наблюдательного совета.
Во-вторых, нам надо наладить контроль за выполнением субъектами утвержденных «дорожных карт». Сегодня за регионами остаются порядка 65 тысяч пострадавших граждан, права которых еще не восстановлены.
По большинству проблемных объектов определен перечень мероприятий и прописаны сроки, но эти сроки регулярно срываются.
Вот, например, Ростовская, Тамбовская, Волгоградская и Ульяновская области, а также Ямало-Ненецкий автономный округ: ни по одному из 13 объектов плана первого квартала права граждан не восстановлены. Кроме того, у нас регулярно нарушают сроки Новосибирская и Ленинградская области.
Сколько объектов было включено в ЕРПО (Единый реестр проблемных объектов) после того, как был отменен введенный на самый сложный ковидный период мораторий на подобное включение? Есть ли и тут регионы-антирекордсмены?
Константин Тимофеев: Действительно, в прошлом году правительством было принято решение о введении моратория на включение строящихся домов в ЕРПО. Иными словами, те объекты, по которым застройщики нарушали сроки завершения строительства или фонд фиксировал признаки банкротства, не включались в ЕРПО, начиная со 2 апреля 2020 года.
Таким образом планировалось поддержать отрасль, которая испытывала проблемы в связи с коронавирусной инфекцией. В то же время у застройщиков появилось дополнительное время, чтобы возобновить свою активность на стройках и найти возможность завершить работы.
Те объекты, по которым застройщики таким шансом не воспользовались, были после 1 января 2021 года включены в реестр проблемных. Таких объектов по итогам первого квартала 2021 года у нас 51: больше всего в Ульяновской области — 11, в Краснодарском крае — девять, в Красноярском — шесть.
А всего по состоянию на середину мая с начала текущего года реестр проблемных объектов увеличился на 224 дома. Пострадавшими по ним являются, по предварительным оценкам фонда, более 8 тысяч человек.
С января фонд имеет право строить дома на участках, которые переходят к нему после выплаты компенсации дольщикам. Как работает этот механизм и что дает фонду, региону, конечному потребителю?
Константин Тимофеев: Да, в конце прошлого года был принят закон, позволяющий фонду выступать застройщиком и развивать те земельные участки, которые мы получаем после расчетов с гражданами.
Если раньше мы могли только продавать такие участки на торгах, то теперь совместно с регионами мы можем реализовать важную социальную программу — строительство жилья для нуждающихся граждан. 15 апреля 2021 года мы подписали пилотное соглашение о реализации такой совместной программы по строительству жилых домов на участках фонда с Саратовской областью.
Часть квартир будет выставлена на продажу (вырученные деньги будут направлены на защиту граждан), а часть — отойдет субъекту, который определит, какие категории граждан нуждаются в улучшении жилищных условий.
По Саратовской области у нас в работе находятся 33 земельных участка.
В целом по стране подразделения фонда проводят предварительную оценку градостроительного потенциала для дальнейшего развития более 200 земельных участков, которые расположены в 34 субъектах РФ.
Также фонд планирует использовать проектное финансирование на строительство жилых объектов, в связи с чем ведутся переговоры с крупнейшими банками.
Как бы вы оценили работу фонда по мониторингу ситуации и предотвращению появления новых проблемных объектов? А главное, как реагируют в регионах на предоставляемую информацию о том, что тот или другой объект могут пополнить список проблемных?
Константин Тимофеев: Мониторинг — одно из основных направлений работы фонда. Его цель не допустить появления новых проблемных объектов. Поэтому, если мы фиксируем такие признаки, то своевременно информируем руководство регионов о риске нарушения прав граждан.
На что мы обращаем внимание при мониторинге? Есть ли отставание от примерного графика строительства, нет ли заявлений от кредиторов об инициировании банкротства в отношении застройщика, есть ли обращения граждан о том, что застройщик не исполняет взятые на себя обязательства.
Конечно, ни один из регионов не заинтересован в появлении новых проблемных объектов, поэтому к нашей информации о негативных факторах все относятся, скажем так, осознанно. В то же время меры, принимаемые регионами, различны.
Например, в Ханты-Мансийском автономном округе в «дорожную карту» по восстановлению прав граждан наряду с проблемными объектами включены объекты, по которым были выявлены серьезные негативные факторы.
В Ленинградской области, как правило, создаются рабочие группы по взаимодействию с застройщиком, а Челябинская область включила треть таких объектов в ходатайство о применении механизмов фонда.
В одном из интервью вы говорили, что в этом году на заседании профильного комитета Госдумы должно состояться очередное обсуждение предложений фонда. Состоялось? И что это за предложения?
Константин Тимофеев: Фонд подготовил большой комплект законодательных инициатив. Их поддержал комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям под руководством Николая Николаева, который и внес совместно с коллегами данный законопроект на рассмотрение.
12 мая 2021 года законопроект был принят Государственной думой в первом чтении. Например, мы предлагаем выстроить централизованный контроль за завершением строительства в регионах и в первую очередь за качеством возводимого для граждан жилья.
Для этого планируется возложить на фонд функции технического заказчика не только по объектам, где мы являемся застройщиком, но и по объектам региональных фондов, которые завершают проблемные объекты с привлечением федеральных средств.
Чем больше у фонда будет полномочий, тем меньше мы будем зависеть от внешних факторов, которые тормозят нашу работу, и тем быстрее сможем принимать решения.
В последнее время права и возможности фонда уже были существенно расширены — прежде всего, в сфере строительства и достройки объектов. На что теперь имеет право фонд и на что, соответственно, ориентироваться дольщикам проблемных объектов?
Константин Тимофеев: В апреле вышло постановление правительства РФ, уточняющее перечень объектов, к которым могут быть применены механизмы Фонда защиты прав граждан.
Теперь мы можем выносить на наблюдательный совет фонда объекты даже при отсутствии у застройщика прав на земельный участок, разрешения на строительство, а также если застройщик не являлся юридическим лицом.
Правда, такие объекты должны отвечать одновременно ряду условий: застройщик — банкрот, положительное заключение экспертизы, возможность завершения строительства, действующие технические условия, степень строительной готовности не ниже 50%, наличие денежных средств в региональном бюджете, отсутствие ареста на недостроенный дом и земельный участок.
Еще одно важное нововведение: с апреля 2021 года субъекты должны направлять ходатайство в фонд по новой форме и прикладывать к нему исчерпывающий комплект документов. Это позволит нам оперативно выполнить свою часть работы и подготовить необходимые материалы для вынесения объектов на наблюдательный совет фонда.
Конечно, всем очень хотелось бы взять и одним махом решить проблему долгостроев и обманутых дольщиков. А чего для этого не хватает?
Константин Тимофеев: Каждый объект перед принятием решения досконально анализируется. В первую очередь необходимо понять, что выгоднее (по времени и по финансам) — достроить объект (все-таки гражданам было нужно жилье) или выплатить возмещение.
Есть ряд причин, которые негативно влияют на скорость принятия решения фондом. В их числе неоформленные земельно-правовые отношения, когда, например, истек срок договора аренды, или участок не поставлен на кадастровый учет, или не проведено межевание.
Затягивает сроки и некорректная оценка конкурсным управляющим активов застройщиков-банкротов. Также мы не можем принять решение, если по объекту отсутствует исходно-разрешительная документация или мы выявляем таких покупателей, объем требований которых предполагает инвестиционный характер сделок ДДУ.
Такие случаи отдельно рассматривает подразделение «Экономическая безопасность», потому что мы должны тратить бюджетные деньги и восстанавливать права только тех граждан, которые реально в этом нуждаются, а не защищать инвесторов.
Все эти причины негативно влияют на темпы рассмотрения проблемных объектов и сроки восстановления прав граждан, но не зависят от оперативности работы подразделений фонда.
Казалось бы, самый простой выход — взять да раздать всем гражданам деньги и забыть об этом. Но, к сожалению, среди честных граждан, которые вложили в стройку свои личные сбережения, взяли ипотеку, снимают жилье, находятся также и недобросовестные.
Новая команда фонда приступила к работе в середине 2020 года, и за шесть месяцев работы мы сэкономили для бюджета 4 млрд рублей, выявляя различные схемы, по которым лжедольщики пытались незаконно получить возмещения.
В любом случае мы совместно с регионами планируем полностью избавиться от позорного словосочетания «обманутый дольщик» в ближайшие три года.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Через пять лет от обманутых дольщиков мало что останется
23.06.2019
Жилищная политика
Закон о долевом строительстве жилья поправят в двадцать шестой раз
30 мая в Госдуме прошли парламентские слушания на тему: «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год».
На слушаниях выступали председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, замминистра строительства РФ Никита Стасишин, заместитель генерального директора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. Также присутствовали представители строительных компаний, банков, общественных объединений, законодательной и исполнительной власти.
На слушаниях были представлены поправки ко второму чтению двух законопроектов, направленных на решение проблем обманутых дольщиков – № 681472-7 и № 681488-7. Оба документа были приняты в первом чтении на прошлой неделе.
За жилье — как за оборонзаказ
Открывая мероприятие, Николай Николаев напомнил, что законопроекты дают механизм достройки проблемных объектов и плавный переход строительной отрасли на новую систему проектного финансирования через эскроу-счета.
Согласно первому, в регионах появятся специальные некоммерческие организации (НКО) в форме фонда субъекта России, которые будут достраивать эти объекты за счет федерального, регионального и других бюджетов.
Причем создаваться подобные фонды будут только после подписания губернатором соответствующей программы – и ответственность будет и у губернаторов, и у законодательных собраний перед избирателями.
А контроль за фондами со стороны государства будет, как за исполнение оборонзаказа: все операции станут четко регламентированы, определен перечень действий, которые могут осуществлять эти фонды. И задача у фондов только одна – достроить проблемные объекты.
К тому же сроки для этой цели прописаны четкие – если фонд берет объект на достройку, то должен передать квартиры дольщикам не позже, чем через три года. В этом случае в пределах трех, максимум пяти лет проблема дольщиков должна быть полностью решена.
Кроме того, как уточнил председатель Комитета, банкротный реестр теперь будет формироваться автоматически выпиской из Росреестра.
Иными словами, все купившие или заключившие договоры долевого участия в проблемном объекте априори отправляются в банкротный реестр.
Сегодня же эта работа была построена в основном по заявительному принципу – обманутые дольщики становились обманутыми, только когда они сами заявлялись в реесте. Такая же ситуация по банкротству и формированию реестра кредиторов.
Стоит отметить, что ранее планировалось вести реестр долгостроев на основе данных из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Сейчас информацию о проблемных объектах и сроках их достройки в Минстрой направляют регионы, однако региональные «дорожные карты» не всегда отражают реальную ситуацию в долгостроях.
Говоря о возможном введении поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере готовности жилищного объекта для уменьшения издержек при строительстве, о котором неоднократно просили застройщики, Николай Николаев отметил, что оно приведет к снижению защищенности дольщиков.
Сейчас желающий приобрести квартиру кладет деньги на счет в банке и независимо от того, разорился ли застройщик или банк, или они оба разорились, он получит деньги обратно согласно действующей системе страхования вкладов. В этом случае Агентство по страхованию вкладов заплатит компенсацию до 10 млн руб.
А при поэтапном раскрытии Агентству нечего будет возвращать и страховать. Получается, что все усилия по выводу людей из-под риска сводятся на нет, а поэтапное раскрытие эскроу-счетов «ставит крест» на реформе долевого строительства. Мало того, в этой ситуации будет появляться удорожание жилья, т. к.
люди не застрахованы.
Жилищного компфонда на всех не хватает
В свою очередь, Алексей Ниденс сообщил, что Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства с октября 2017 г. аккумулировал на своих счетах около 22 млрд руб.
А с декабря прошлого года по всем договорам долевого участия отчисления в Фонд идут в размере 1,2% от цены договора.
Однако накопленные объемы проблемных объектов в России в настоящее время значительно превышают полученные отчисления.
Сегодня механизмом Фонда защищено более 500 тыс. квартир. Также в настоящее время работает Единая информационная система жилищного строительства, где создан единый реестр застройщиков с информацией о 4,3 тыс. строительных организаций и о 14,5 тыс. строящихся домов, а это 123,5 млн кв. м.
Правки, предусматривающие выплату компенсации дольщикам в случае невозможности или нецелесообразности завершения строительства, позволят по части объектов оперативно помочь людям вложить средства в приобретение иного жилья.
Кроме того, за первые 6 дней с момента старта выдачи ключей Фонд передал 895 дольщикам обанкротившейся компании UrbanGroup более тысячи помещений в пяти домах в четырех жилых комплексах в Подмосковье – это 670 квартир, порядка 300 нежилых помещений и около 50 машиномест.
Причем один из этих домов – в ЖК «Солнечная система» в Химках поставили на кадастровый учет, а в ближайшие две недели будут ставиться на кадастровый учет и остальные объекты. Всего в кратчайшие сроки будут восстановлены права более 3 тыс. человек по 4,4 тыс. договоров долевого участия в этих домах.
Банки готовы дать 6,5 трлн рублей
В своем выступлении Ольга Полякова рассказала, что около половины из 100 уполномоченных банков готовы к работе с застройщиками по эскроу-счетам.
Причем далеко не все банки имеют заинтересованность в своей бизнес-модели кредитовать строительный сектор, но большая половина к этому готова и имеет достаточный объем капитала в соответствии с объемами, которые указаны в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда».
На сегодняшний день строительный сектор кредитуется на сумму не более чем на 700 млрд руб., а согласно нацпроекту, к 2024 г. этот показатель должен вырасти почти в 10 раз и составить около 6,5 трлн руб. для строительства 120 млн кв. м. И, по словам представителя Банка России, эта цифра вполне покрывается достаточностью капитала именно готовых работать со строительным сектором банков.
К слову, ранее стало известно, что снизились требования к банкам для открытия в них эскроу-счетов по ДДУ, что позволит предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным, ведь по состоянию на 1 марта таковых насчитывалось лишь 63, из них 18 региональных.
Сегодня в 17 уполномоченных банков на территории 72 субъектов застройщиками подано 1337 заявок на получение проектного финансирования, т.е. практически везде, где строятся какие-либо объекты жилой недвижимости.
А их всего порядка десяти с небольшим тысяч, из них 5821 проект попадает под 30%-ную готовность, 4227 проектов, вероятно, будут финансироваться за счет кредитов, получаемых в банках. В целом количество полученных заявок составляет почти 30% от общего количества этих проектов.
В разрезе регионов традиционно Москва и Московская область – лидеры по подаче заявок.
Банки уже одобрили некоторые заявки и заключили 75 договоров на общую сумму 52,7 млрд руб., и на конец мая уполномоченными банками открыто 2705 эскроу-счетов с общим объемом средств 8,2 млрд руб.
Кредиты пока одобрены небольшому количеству застройщиков, что связано с их невысокой активностью, а также отказами банков.
Плохая репутация застройщика, случаи недоведения объекта до готовности либо затягивание сроков строительства, низкая рентабельность проекта, отсутствие какого-либо обеспечения и ненадлежащее оформление документации – все это может стать сдерживающим фактором при получении кредитов.
Немаловажно, что, по словам Ольги Поляковой, кредитная ставка для застройщиков жилья при работе с эскроу-счетами может составлять до 1% годовых.
По мере поступления средств ставка будет пересчитываться, и в зависимости от скорости поступления она будет снижаться.
А по проведенным расчетам с уполномоченными банками видно, что банки выдают кредиты со ставкой 4-6%, в некоторых случаях даже 1%, в то время как средняя рыночная ставка по кредитам, выдаваемым юридическим лицам, находится на уровне 12-15%.
При этом Центробанк не выносит никаких требований банкам в отношении определения ими процентной ставки – это рыночный инструмент, и стоимость кредита должна формироваться из рыночной стоимости денег. Сейчас Сбербанк России, ВТБ и Альфа-банк – лидеры по заключению и выдаче кредитов застройщикам.
Банкам рекомендовано рассматривать заявки в сроки, не превышающие 45 рабочих дней, к примеру, Сбербанк России установил для себя «планку» – 25 дней. Напомним, рассмотрение заявки – это не срок кредитования, а срок принятия решения о выдачи кредита. Кроме того, плата за обслуживание эскроу-счета в сумму кредита вноситься не будет, ведение счета – бесплатно.
Для низко маржинальных проектов, с рентабельностью зачастую меньше 5%, находящихся в регионах, вносятся изменения в дорожную карту, по которой эти застройщики будут получать кредиты в банках, а банки смогут рассчитывать на субсидирование ставки – в этом случае ставка будет 6,5%.
По мнению Ольги Поляковой, важны вносимые изменения, касающиеся межевания земельных участков, что облегчит процедуру предоставления застройщиками залогов банкам и существенно повлияет на скорость принятия решения банками о выдаче кредитов. Также – ведение реестра проблемных объектов. Чем больше информации будет в единой системе жилищного строительства, тем лучше для всех участников процесса.
В то же время Центробанк России предлагает описать четкий механизм рефинансирования тех застройщиков, которые будут кредитоваться и размещать деньги на эскроу-счетах в банках с низким рейтингом. Необходимо определить, каким образом нужно перемещать деньги, аккумулированные на эскроу-счетах, и как рефинансировать задолженность, когда банк выпадает из списка уполномоченных.
Минстрой – на защите дольщиков. А кто – на защите бизнеса?
По словам Никиты Стасишина, сегодня видны все нюансы при достройке проблемных объектов в регионах.
И самое главное, в чем убедился Минстрой, и что показала практика, — ни в коем случае не стоит бояться процедуры банкротства.
То, как доработана эта процедура в поправках, направлено на формирование объекта незавершенного строительства в регионе в максимально короткий срок, чтобы была понятна точная стоимость его достройки, а в случае невозможности строительства – объем компенсационных средств гражданам вне зависимости от уплаты или не уплаты взносов в Фонд.
Никита Стасишин подчеркнул, что конкурсные управляющие, аккредитованные сегодня в Фонде и участвующие в достройке проблемных объектов, действуют в интересах граждан. Конкурсное производство сразу дало плоды, сократив сроки достройки на 2 года.
Замминистра особо отметил, что разработанные поправки не ужесточают требования к застройщикам, они направлены на задачи, поставленные руководством страны по достройке проблемных объектов.
Интересы бизнеса на данных слушания представлял председатель комитета по строительству ОПОРЫ РОССИИ Дмитрий Котровский.
По его словам, доступность проектного финансирования для небольших застройщиков по-прежнему на недостаточном уровне.
Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов менее 5%, в то время как именно такие проекты составляют более половины всего рынка первичного жилья в России.
В рамках экспертного заключения на законопроект #681472 ОПОРА РОССИИ отмечает большой риск в части нарушения прав юридических лиц — добросовестных приобретателей квадратных метров на стадии строительства: законопроектом из понятия «участник строительства» исключаются юридические лица. Отдельной проработки требуют нормы, касающиеся застройщиков проектов комплексного освоения территорий и четкого определения перечня требований к таким компаниям.
- В завершении своего выступления Дмитрий Котровский вновь отметил, что уже 26-й пакет поправок законодательства о долевом строительстве направлен исключительно на защиту прав и интересов граждан и банковского сектора, но вновь остаётся без внимания защита интересов бизнеса.
- Строительный бизнес на слушаниях также представляли председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской Конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов, президент Национального объединения строителей Антон Глушков, член Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков Антон Мороз и др.
- Галина Крупен
Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Проблемы самарских обманутых дольщиков планируется решить до конца 2023 года — Волга Ньюс
В Самарской области права почти четырех тысяч обманутых дольщиков будут восстановлены до конца 2023 года. Об этом было заявлено в среду, 9 июня, в ходе рабочего совещания, которое провел губернатор Дмитрий Азаров с руководителем федерального Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константином Тимофеевым.
В работе совещания и осмотре наиболее проблемных долевок также приняли участие председатель правительства области Виктор Кудряшов, руководство регионального минстроя и сотрудники прокуратуры Самарской области.
Как отмечается в сообщении пресс-службы областного правительства, вопросы по восстановлению прав обманутых дольщиков находятся в фокусе постоянного внимания Дмитрия Азарова с первых дней его работы в должности главы региона. С каждым годом растет число завершенных проблемных объектов.
Только в прошлом году было найдено решение по 16 объектам — рекордного показателя удалось достичь несмотря на сложный период пандемии. Всего с сентября 2017 г.
благодаря системной работе региональной команды из единого реестра проблемных исключены 36 многоквартирных домов, восстановлены права 3790 обманутых дольщиков.
«За последние годы мы добились определенных результато . Крайне важно выдержать такой темп и приложить к этому все усилия, — подчеркнул Дмитрий Азаров, обращаясь к участникам совещания. — И здесь вопрос стоит не только по тем объектам, которые уже включены в реестр проблемных, но и по тем, которые сейчас находятся в зоне риска».
Губернатор подчеркнул: огромное значение в решении проблем дольщиков имеют решения, принятые на федеральном уровне по поручению президента РФ Владимира Путина. Одним из таких решений стало создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Самарская область начала взаимодействие с фондом одной из первых. Благодаря четкой работе и своевременной подаче заявок на сегодняшний момент в фонд уже переданы 12 домов по восьми адресам в Самаре и Тольятти. Из них 10 объектов будет достроено, а по остальным выплачены денежные компенсации.
Также будут приняты решения по передаче фонду еще 12 долгостроев уже в ближайшее время.
«Договоренности по этим объектам уже достигнуты. Без участия федерального фонда сейчас уверенно говорить о решении задачи, поставленной президентом, было бы невозможно. Остались самые сложные, капиталоемкие объекты, которые имеют историю больше 15 лет.
И, конечно, подбор инвестора по таким самым проблемным домам был бы очень проблематичным, но здесь плечо подставляет федеральный фонд, — отметил Дмитрий Азаров. — Сегодня с фондом выстраивается абсолютно партнерское, командное взаимодействие: есть наша общая заинтересованность в решении проблем людей в кратчайшие сроки.
И я благодарю всю команду за такую погруженность в региональную тематику, за понимание ситуации и оперативное реагирование на наши запросы».
«На мой взгляд, работа в регионе выстроена хорошо, и я рад, что губернатор лично в этом участвует. Мы надеемся, что регион выдержит заданные темпы и проблема обманутых дольщиков будет решена своевременно», — заявил Константин Тимофеев.
Дмитрий Азаров поблагодарил Константина Тимофеева за помощь и содействие в работе по восстановлению прав обманутых дольщиков. «Мы видим, как эффективно решаются вопросы с участием Фонда. Хочу искренне поблагодарить вас, ваших коллег за то взаимодействие, которое сегодня выстроено с нашим регионом.
Есть взаимопонимание, оперативность реакции, глубина погружения в проблемы наших дольщиков, — обратился глава региона к руководителю федерального фонда. — Мы благодарны президенту российской Федерации Владимиру Владимировичу Путину за принятое решение о создании самого Фонда защиты обманутых дольщиков».
Вместе с достройкой проблемных объектов в регионе ведется работа по привлечению к ответственности недобросовестных застройщиков, по вине которых дольщики стали «обманутыми». Большое значение в этом вопросе имеет эффективное взаимодействие региональных, муниципальных властей и прокуратуры Самарской области. Ведомство на постоянной основе привлекает к ответу застройщиков.
«С момента возникновения проблемы возбуждено и расследовалось более 19 уголовных дел в отношении застройщиков, которые не выполнили свои обязательства.
Большинство уголовных дел мы закончили, некоторые продолжают расследоваться. Из них 12 направили в суд.
По восьми состоялись обвинительные приговоры, виновные лица осуждены к реальным и длительным срокам лишения свободы», — отметил прокурор области Сергей Берижицкий.
Он добавил, что сегодня в производстве находятся три уголовных дела по фактам неправомерного распоряжения денежными средствами граждан, которые вложили свои средства в строительство. Среди потерпевших — более чем 800 человек.
Материалы в отношении недобросовестных застройщиков уже в этом году будут направлены в суд. Глава региона поблагодарил ведомство за проделанную работу и продуктивное взаимодействие с правительством региона и муниципалитетами.
Участники совещания также ответили: важно в тесном контакте работать с застройщиками и «сверять часы», чтобы не допустить появления новых долгостроев. «Ставлю задачу, чтобы по текущему году из реестра проблемных было исключено не менее чем восемь объектов», — обратил внимание руководства областного минстроя Дмитрий Азаров.
Во время рабочей поездки вместе с председателем правительства области Виктором Кудряшовым Константин Тимофеев осмотрел несколько долгостроев, решение по которым уже найдено совместно с фондом.
Среди них — шестисекционный многоквартирный жилой комплекс «СК на Московском», расположенный на 18-м километре Московского шоссе, который должны были сдать в 2015 году, но 375 человек до сих пор не получили свои квартиры.
Объект состоит из двух домов, один из которых находится в высокой степени готовности, второй же предстоит построить практически полностью. Благодаря решению фонда первый корпус планируется сдать в 2022 году, второй — к концу 2023 года.
Также первый вице-губернатор и руководитель фонда побывали на площадке недостроя на улице Черемшанской, 160 (418 дольщиков) и Чкалова, 57 (41 дольщик). Объект на Черемшанской планируется достроить к декабрю 2023 года. По объекту на ул. Чкалова прорабатывается вопрос о выплате обманутым дольщикам денежных компенсаций.
Также был осуществлен совместный выезд на объект по адресу: Самара, улицы Садовая и Вилоновская, застройщиком которого являлся ЗАО ИСК «Средневолжскстрой». По данному объекту достигнута договоренность по возобновлению работы по получению решения правительства РФ о финансировании мероприятий по достройке.
Обманутых дольщиков обманули еще раз| Новости общества
- Проблема обманутых дольщиков является поистине бичом современной России: люди вынуждены платить ипотеку за несуществующее жилье с одной надеждой, что когда-нибудь его все-таки достроят
- Мы постоянно наблюдаем митинги и акции обманутых дольщиков, призывающих правительство обратить на них внимание и оказать помощь в достройке их квартир, но мало кто слышал о мошенниках, промышляющих на рынке обманутых дольщиков и предлагающих им свои услуги.
- Поматросили и бросили
Вот конкретный пример такого обмана. В редакцию обратилась дольщица одного из недостроев Юлия, которая рассказала, как она и еще порядка 1500 человек в Московском регионе оказались жертвами юристов-мошенников.
Не секрет, что к дольщикам долгостроев часто обращаются юристы, предлагая свою помощь по защите прав и законных интересов, истребованию неустойки и штрафов с застройщика. Так же было и у нашей героини.
Собеседница издания рассказала, что сразу после того, как застройщик объявил о банкротстве, в инициативных группах дольщиков появились неизвестные люди, которые представились юристами и предложили свои услуги. Как выяснилось позже, они уже представляли интересы нескольких дольщиков по доверенности, но самих этих дольщиков никто до этого на собраниях и встречах не видел.
По словам Юлии, юристы создали от имени дольщиков свою инициативную группу и начали тотальную агитацию за создание ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Дольщикам этот вариант преподнесли как единственный возможный, при котором они смогут получить ключи от квартир. Люди были готовы на любые меры, лишь бы быстрее въехать в свое жилье.
Для ускорения этого процесса, как отметила Юлия, один из юристов предложил сменить конкурсного управляющего и назначить свое доверенное лицо, которое «не будет затягивать сроки».
В итоге комитет кредиторов, сформированный из дольщиков, чьи интересы представляли юристы, заменил конкурсного управляющего, после чего объявил, что процедура банкротства завершится через полгода, а также что кредиторы решили создать ЖСК.
Большинство дольщиков не обладают юридическим образованием, поэтому они полностью доверились юристам. За свои услуги юристы ежемесячно собирали платежи, которые были весьма значительными для многих семей: ведь дольщики, помимо ипотеки, вынуждены были еще и оплачивать арендную плату за текущее жилье.
Как только ЖСК был создан, дольщики узнали, что такое действительно большие проблемы. Председателем ЖСК стал дольщик, который и привел этих юристов в жилой комплекс. Как выяснилось позже, этот дольщик приобрел жилье незадолго до банкротства застройщика по договору уступки права требования.
Собеседница издания сообщила, что всем дольщикам были разосланы уведомления, в которых говорилось, что ЖСК принял решение заключить договоры подряда с организациями, которые будут производить работы по достройке жилого комплекса. Эти компании составили сметы и выставили счета, которые в целом были подъемны для всех дольщиков, хотя многим пришлось взять дополнительные кредиты. Но это оказалось только начало.
После оплаты первых счетов, появились новые, где суммы были уже на порядок выше. По словам Юлии, многие просто физически не могли заплатить такие деньги: среди дольщиков, которые к этому моменту уже стали пайщиками, началась грызня. Одни начали обвинять других, что стройка стоит из-за того, что те не платят по счетам.
Юлия рассказала, что на стройплощадке сначала появились рабочие, но через месяц они исчезли: даже оплаченные работы не были выполнены.
Как выяснилось позже, компании-подрядчики оказались фирмами-однодневками, зарегистрированными в Северо-Кавказском регионе.
А через несколько месяцев в адрес ЖСК поступили счета на оплату задолженности по коммунальным платежам на сумму в более чем 40 млн рублей, что и стало финальной точкой.
Дольщики, которые на тот момент уже были пайщиками, обратились в правоохранительные органы, но те не усмотрели в случившемся состава преступления. Все решения о создании ЖСК и заключении договоров подряда, оплата услуг юристов, производились в соответствии с законом, и пайщики должны были понимать свои риски уже как соинвесторы. Но, к сожалению, не понимали.
- Сразу после этого юристы также бесследно исчезли.
- Из обманутых дольщиков — к обманувшимся пайщикам
- Вот так легко любой дольщик недостроенного объекта может стать пайщиком, но так и остаться обманутым и уже не рассчитывать на защиту своих интересов законом о долевом строительстве и государством — инвестор принимает все риски на себя.
При внимательном изучении опыта по достройке проблемных объектов становится ясно, что никакие кооперативы и дополнительные деньги от дольщиков для этого не нужны. Современная редакция закона позволяет дольщикам стать новоселами после достройки объекта без каких-то дополнительных вложений.
А в тех случаях, когда дольщики переходили в статус пайщиков, достройка их объекта затягивалась на еще больший срок — и в ряде случаев остается нерешенной и сегодня.
Надо ли объяснять, что и достройка дома, и ввод его в эксплуатацию — это совершенно понятные и внушительные расходы на проект?
При итоговом подсчете после ввода таких новостроек выясняется, что дольщики-пайщики при прочих равных переплачивают за свою квартиру такую сумму, что могли бы позволить себе не одну, а сразу несколько квартир в уже готовых домах. Некоторые и вовсе остаются ни с чем: ЖСК не обязано считаться с теми, кто из-за трудной финансовой ситуации просто не может потянуть еще дополнительные расходы.
Что нам удалось выяснить на примерах конкретных ЖК.
Страна богата примерами работы жилищно-строительных кооперативов. Один из них – это проект жилищно-строительного кооператива «Согласие» (Саратовская обл., г. Энгельс, Красноказарменная ул.).
Дом на 14 этажей должен был построить застройщик ООО «Новострой 21 век» – скандально известная компания Артема Сергеева, сына депутата областной думы от партии «Единая Россия». Встала стройка еще осенью 2013 года – горе-застройщик остановился на кладке кирпича 6-го этажа. Артема Сергеева осудили на 2 года условно, компания обанкротилась.
И вот уже три года спустя права на достройку объекта были радостно переданы жилищно-строительному кооперативу «Согласие», который создали обманутые дольщики.
Начались самостоятельные мытарства людей: оказывается, пайщики ЖСК должны были не только вложить дополнительные средства в достройку, но и погасить все долги предыдущего застройщика на десятки миллионов рублей! А еще платить за аренду земельного участка под строительство.
Потратив год с лишним на решение этих проблем, в 2017 году дольщики договорились с «ЖБК-3» на достройку – но, как только деньги у ЖСК кончались, подрядчик строительство замораживал – дело дошло до нехватки кирпича на стройке.
Власти при этом уже успели отчитаться о «решении» проблемы обманутых дольщиков – еще бы, ведь теперь они вступили в статус пайщиков и самостоятельно должны решать свои проблемы и оценивать риски. Спустя год ЖСК уже не хватало денег даже на кирпич.
Вероятно, не станет сюрпризом то, что через два года остановившегося строительства пайщики опять попросили о помощи государство — сегодня вопросом достройки занимается уже ДОМ.РФ.
Другой пример уже из Саратова — пайщики дома ЖСК «Северный» на улице Уфимцева стали жертвами двойного и даже тройного обмана. Как выяснилось после ввода дома в эксплуатацию, квартиры людей продавались по два и даже три раза. Всего более 60 квартир, как оказалось, находились во владении нескольких разных собственников.
Открылся обман тогда, когда пришло время платить за коммунальные услуги. После разбирательств оказалось, что на каждую квартиру претендентами были от двух до пяти человек. Занимался «перепродажей» уже проданных квартир отнюдь не бывший застройщик, а председатель ЖСК, избранный сами пайщиками.
Вся мошенническая схема привела к тому, что сегодня дольщики обивают пороги прокуратуры и пытаются добиться компенсаций в затяжных судебных производствах.
Показательная история — с долгостроем обманутых дольщиков в Омске. После банкротства застройщика ООО «Регион» правопреемником стал жилищно-строительный кооператив пайщиков.
Дом-долгострой находился в удручающем состоянии с 2011 года: стройка заброшена, подвалы дома затоплены.
Все мы знаем, что законодательство строго к обеспечению безопасности строительства со стороны застройщиков – стройка обязана круглосуточно охраняться, доступ к ней строго ограничен. Застройщик несет за несчастные случаи на стройке полную ответственность.
А как быть с ЖСК? Если подвалы дома затоплены, стройка не огорожена и не охраняется, на ней могут пострадать любопытные дети. Если домом занимается ЖСК, то его председатель и несет личную ответственность за безопасность на площадке, а это – очередные расходы на охрану и видеонаблюдение.
То, что изначально кажется легким и быстрым способом — «взять и все достроить самостоятельно» — на поверку оказывается огромным грузом дополнительных расходов и реальной уголовной ответственности.
Случиться может все: от ареста счетов кооператива приставами до простого нежелания ЖСК вникать в жизненные проблемы и заниматься компенсациями конкретных пайщиков.
Пайщик – это инвестор, и от обмана мошенников, финансовых и строительных рисков его не застрахует никто, кроме него самого.