https://www.znak.com/2019-10-30/v_gosdumu_vnesen_zakon_o_renovacii_v_regionah_rasskazyvaem_v_chem_razlichiya_s_moskvoy
2019.10.30
Законодательное собрание Санкт-Петербурга внесло в Госдуму проект закона о реновации жилищного фонда в РФ. Документ направлен на решение проблемы старения жилых многоквартирных домов, построенных в первую волну индустриального домостроения (в 1957–1975 годы), сказано в пояснительной записке.
Там же отмечено, что опыт московской реновации, запущенной в 2018 году и оформленной отдельным федеральным законом, «следует учитывать, но нельзя некритически перенести в другие субъекты». Мы изучили законопроект, чтобы понять, в чем реновацию в регионах предложено сделать отличной от московской.
Наиль Фаттахов / Znak.com
Не только за бюджетные деньги
Пожалуй, главная особенность реновации по-московски — ее концепция исходит исключительно из бюджетного финансирования. Регионам, даже из числа самых обеспеченных, это не по карману.
Поэтому для сноса старых и строительства новых домов и переселения туда граждан придется искать не только бюджетные деньги.
Между тем привлечение средств из внебюджетных источников требует особого правого регулирования, отмечается в пояснительной записке.
Поэтому законопроект предлагает поделить проекты реновации в регионах на бюджетные и инвестиционные. Последние будут осуществляться при частичном или полном участии денег, привлеченных не из бюджета, — например, на условиях государственно-частного партнерства. Если закон примут, региональные администрации смогут заключать соглашения о ГЧП с инвестором проекта реновации.
Питерские законодатели предлагают не ограничивать действие проектов реновации отдельными многоквартирными домами, а при необходимости распространять его на целые кварталы, микрорайоны и даже районы. Что вполне логично, если вспомнить, что массовая жилая застройка во многих городах именно так и осуществлялась.
Строили целыми улицами и районами — соответственно, стареет и приходит в негодность весь этот фонд так же одномоментно. В целом ряде случаев градостроительная целесообразность диктует именно комплексный подход к реновации, предполагающий обновление и благоустройство довольно значительной территории, говорится в пояснении к проекту закона.
В правилах московской реновации этого нет.
Яромир Романов / Znak.com
Не только под новые дома
Предложенный закон в случае принятия позволит освобождать территорию реновации не только под новое жилищное строительство. Нельзя исключить и другого назначения подобных территорий в конкретных условиях, сказано в пояснительной записке.
Так что регионам дадут право после сноса старых домов строить на их месте и что-то другое, для чего местные власти смогут в том числе менять целевое назначение земельных участков. Это тоже вполне оправдано, учитывая, что новое жилье, скорее всего, потребует и обновления сопутствующей инфраструктуры: расширения дорог, увеличения мест в детских садах и школах и т.
д. В Москве законом о реновации установлено ограничение: на месте снесенного дома может быть построен только новый дом.
Больше маневра
Еще одно организационное отличие от столичного опыта — законопроект предлагает расширить возможности регионов для управления реновацией. Московский вариант реновации предполагает в качестве исполнителя программы фонд реновации. У питерских законодателей по этому поводу возникли два вопроса: почему нужно создавать именно фонд и что если фонд создан не будет?
Закон предполагает, что в регионе, который решил заняться программой реновации, должна создаваться дирекция. Ее можно будет учредить в нескольких вариантах.
Во-первых, это может быть подразделение ответственного исполнителя программы реновации, роль которого должен взять на себя уполномоченный госорган в субъекте. Очевидно, в большинстве случаев речь идет о региональных департаментах или министерствах строительства.
Такая организация дирекции логична там, где реновация пойдет, главным образом, за бюджетный счет.
Альтернатива более уместна там, где двигателем реновации станут внебюджетные средства.
Тогда в роли дирекции может выступить специально созданная унитарная некоммерческая организация, в том числе фонд, аналогичный московскому.
Тем самым предложенный подход дает регионам больше пространства для маневра и не входит в противоречие со столичным законодательством о реновации, считают разработчики.
Яромир Романов / Znak.com
Что важного еще?
От законопроекта, внесенного питерскими законодателями, логично было ожидать запрет на включение в программу реновации домов, отнесенных к памятникам истории и культуры.
Очевидно, что эта норма закона повлечет за собой массовую ревизию перечней объектов культурного значения в регионах, так что наверняка законодателям придется отдельно подумать о том, чтобы пересмотр охранных статусов исторических жилых зданий был максимально обоснованным.
Разработчики стремятся закрепить норму, согласно которой новые квартиры жильцам попавших под реновацию домов должны предоставляться в границах той же внутригородской территории.
Еще один бонус, который, вероятно, призван дополнительно простимулировать граждан к участию в программе реновации, — это увеличение на 10 квадратных метров площади нового жилья по сравнению с тем, что было изъято под снос. Регионам, кстати, дано право увеличить размер этого бонуса.
Квартировладелец может отказаться от переезда в новую квартиру и взять эквивалентную денежную выплату.
Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости? — Шортрид
В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом заранее не получится – закон теперь не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки. Что изменилось в правовом регулировании и при каких условиях объекты могут пойти под снос?
Елена Гаврилина,
партнер, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
Антон Алексеев,
советник, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.
До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:
-
- развитие застроенных территорий,
- комплексное освоение территорий,
- комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
- комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.
Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.
Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили.
Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.
С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.
Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.
Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.
Новый закон о всероссийской реновации: как программа изменит ситуацию с жильем в стране
Новый закон о всероссийской реновации был внесен на рассмотрение в Госдуму 18 сентября депутатами «Единой России». Михаил Мишустин заявил об активном участии правительства в развитии проекта. Пока власти признают, что он нуждается в доработке.
Москва стала примером проблем рационализации использования территорий крупными городами. Принцип масляного пятна – самое выгодное решение для расширения с инвестиционной точки зрения.
Но стратегия имеет заметные недостатки. Удаленные районы, несмотря на благоустройство, пользуются меньшей популярностью из-за расстояния от центра.
Модернизация малоэтажных районов считается более перспективным способом размещения престижных комплексов.
История программ реновации в России
Борьба с ветхим жильем носит региональный характер. Основные проекты были сосредоточены в Москве. Здесь в 1999-м стартовала программа борьбы с ветхим жильем. За время ее действия снесли 12 млн кв. м. старых пятиэтажных домов.
Новую программу реновации Сергей Собянин подписал в августе 2017-го. Проект, заканчивающий действие в 2035-м, предусматривает расселение в новые дома 1 млн человек из почти 350 000 старых квартир.
О выводе работ на всероссийский уровень заговорили летом 2018-го. Предложение поступило от Галины Хованской, выступившей во время прямой линии Владимира Путина. Осенью того же года Госдума получила на рассмотрение соответствующий законопроект. В отличие от Москвы, для регионов программа предусматривала реконструкцию старых зданий, наряду со сносом.
В 2019-м начать всеобщую реновацию предложили власти Санкт-Петербурга. Новый закон, внесенный на рассмотрение в сентябре 2020-го, продолжает поддержку инициативы борьбы со стареющим жильем. По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, число таких объектов стабильно растет. Всероссийская реновация, привлекающая частных инвесторов и государственные структуры, станет одним из решений проблемы.
Особенности нового закона о всероссийской реновации
Госдума прокомментировала недавно предложенный проект по модернизации территорий. Чиновники отметили необходимость доработки документа.
В существующем виде он рискует не получить поддержки общественности. Так, документ сокращает сроки выезда из подлежащего сносу (реконструкции) объекта – с 6 месяцев до 90 дней.
Изъятие собственности также поднимает вопросы о законности действий власти.
Власти планируют сделать участие в программе добровольным. Здание будет включаться в проект при положительном решении 2/3 собственников жилья. Для отказа от участия потребуется решение минимум трети владельцев.
Существующие программы реновации ожидают сокращения. Федеральный бюджет 2021-го предполагает урезание расходов на реформирование ЖКХ на 10%. В результате около 30 000 человек потеряют возможность получить новое жилье.
Новости СРО
Понедельник, Ноябрь 26, 2018
Более 30 российских регионов поддержали программу по реновации жилого фонда, однако есть и такие, которые категорически против. Об этом сообщила в минувшую пятницу председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Интерес к проекту есть. Согласно заключениям, которые нам направили, 33 субъекта поддерживают программу, 9 не имеют замечаний и предложений, то есть у них нейтральная позиция, и 21 — против», — сообщила Хованская на парламентских слушаниях в Госдуме по законопроекту о реновации жилого фонда в России.
Она отметила, что среди регионов, которые не поддержали программу, могут быть те субъекты, которые не выполнили программу по расселению аварийного жилья до 2012 года. «Это двоечники, которые провалили программу», — сделала собственный вывод депутат.
По её мнению, при реализации программы всероссийской реновации необходимо создать комфортные условия для привлечения инвесторов: «Должна быть возможность привлечь инвестора.
Когда будем предлагать изменения в налоговое законодательство, там будут максимальные льготы, для того чтобы этот процесс усилить».
Для успешной реализации проекта необходимо также желание глав регионов, которые должны подключиться к его разработке, а также согласие собственников жилья.
По словам заместителя председателя Госдумы и руководителя рабочей группы по защите прав и интересов граждан при реализации программы реновации в Москве Петра Толстого, 70% граждан России хотели бы распространить программу реновации на регионы. Вот только все регионы имеют разный потенциал и разные возможности.
«Все понимают, что средств, какие есть в Москве, в регионах нет. И вы знаете, насколько по‑разному сегодня живут люди.
Но нам необходимо улучшить качество их жизни, расселив дома, которые уже завтра станут аварийными и уже сегодня не подлежат капитальному ремонту, совместно с представителями регионов подумав, как это можно сделать», — подчеркнул парламентарий.
Напомним, что в сентябре Галина Хованская вместе с лидером партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым внесли на рассмотрение Госдумы законопроект о реновации жилого фонда в Российской Федерации.
Под реновацией в законопроекте понимается реконструкция или снос жилых объектов, не подлежащих капитальному ремонту, и создание на их месте качественного жилфонда с благоустройством территории реновации и обеспечением ее объектами инфраструктуры.
Тогда же отмечалось, что всероссийская программа реновации может стартовать только после завершения субъектами программы расселения аварийного жилья.
Сохранить как PDF файл
Темы: Галина Хованская, законопроекты, Реновация
Свыше 30 регионов поддержали всероссийскую программу реновации жилья
Более 30 регионов России поддержали программу по реновации жилого фонда, описанную во внесенном ранее в Госдуму законопроекте. Об этом заявила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Интерес к проекту уже сейчас есть. Согласно заключениям, которые нам направили, 33 субъекта поддерживают программу, 9 не имеют замечаний и предложений, то есть нейтральная позиция, и 21 против», – приводит слова Хованской «Интерфакс».
По ее словам, среди регионов, выступивших против, могут быть те субъекты, которые не выполнили программу по расселению аварийного жилья до 2012 года.
Хованская также подчеркнула, что для реализации программы всероссийской реновации необходимо создать комфортные условия для привлечения инвесторов. «Когда будем предлагать изменения в налоговое законодательство, там будут максимальные льготы, для того чтобы этот процесс усилить», – заявила она, уточнив, что в разработке программы должны принять активное участие главы регионов.
Напомним, внесенный в Думу законопроект определяет реновацию, как реконструкцию или снос жилых объектов, не подлежащих капитальному ремонту, и последующее создание на их месте качественного жилфонда с благоустройством территории и обеспечением ее объектами инфраструктуры.
Согласно законопроекту, власти регионов должны будут «определять источники и объемы финансирования программы реновации; устанавливать порядок и определять условия улучшения жилищных условий граждан (собственников и нанимателей), проживающих в многоквартирных домах, жилых домах, подлежащих сносу или реконструкции, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в том числе граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений». При этом в тексте отмечается, что такие порядок и условия не должны снижать предусмотренные жилищным законодательством и иными федеральными законами гарантии улучшения жилищных условий перечисленных лиц.
Помимо этого, законопроект наделяет органы государственной власти субъектов РФ правом создать фонд содействия реновации жилищного фонда для реализации соответствующей программы.
Что же касается предоставляемых гражданам гарантий и прав, то законопроект гласит, что нанимателям должны предоставляться «равнозначные жилые помещения, жилая площадь и количество комнат… а общая площадь такого жилья равна или превышает общую площадь освобождаемого».
Предоставляемое жилье должно «соответствовать стандартам благоустройства, санитарным и техническим требованиям, установленным жилищным законодательством».
Кроме того, жилье должно быть «расположено в том же населенном пункте (в городах федерального значения — в том же внутригородском муниципальном образовании), в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации». При этом собственникам по их выбору может предоставляться равноценное возмещение в денежной форме, которое осуществляется вместе с компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
К программе реновации подготовлены двадцать российских регионов
Около двух десятков регионов в настоящее время готовы к всероссийской программе реновации, законопроект о реализации которой был внесен в Госдуму РФ еще осенью 2018 года.
Примерно двадцать регионов России на сегодняшний день являются готовыми к всероссийской программе реновации. Соответствующее заявление сделала сегодня глава комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Законодательная инициатива о реализации такой программы была внесена на рассмотрение в Госдуму еще осенью позапрошлого года, напомнила она. После этого неоднократно проводились слушания, в которых участвовали представители регионов, высказываясь в поддержку предложенной программы. Тем не менее, документ до сих пор не прошел даже первое чтение.
В ходе общения с прессой Галина Хованская уточнила, что теперь законопроект, о котором идет речь, полностью готов, а к программе реновации готовы около двух десятков субъектов РФ.
Говоря о важности программы председатель думского комитета отметила, что реновация позволяет применить комплексный подход к проблеме аварийного жилья.
Она также подчеркнула, что при реализации инициативы необходимо учитывать специфику каждого отдельного региона, ведь они отличаются как климатическими условиями, так и разными финансовыми возможностями.
В связи с этим Хованская предложила начать программу реновации в тех областях, где уже завершена работа по расселению аварийного фонда.
В комитете предлагают заключить предварительные договоры с будущими участниками программы, чтобы избежать проблемы, с которой столкнулись в Санкт-Петербурге – речь идет о ситуации, когда последний собственник жилья блокировал снос всего дома. По мнению Хованской, во избежание подобных ситуаций жильцам следует прийти к единому мнению о дальнейшей судьбе дома и отразить свою позицию в предварительном договоре, после чего дом может быть включен в программу.
Добавим, что в ближайшее время комитеты Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ и по транспорту и строительству проведут совместное совещание, в ходе которого будет обсуждаться дальнейшая судьба данного законопроекта.
*** ИНФОРМАЦИЯ ***
*****
К вопросу о реновации жилищного фонда в москве
К вопросу о реновации жилищного фонда в Москве
В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 30.12.
2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учётом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».
Данная норма введена Федеральным законом от 01.07.
2017 N 141-ФЗ«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» [1] (далее – Закон № 141-ФЗ).
В целях обеспечения успешной реализации программы реновации Законом № 141-ФЗ предусматривается создание специализированной некоммерческой организации — Московский фонд реновации жилой застройки (далее — Фонд), который сможет выступать как заказчиком нового строительства, так и непосредственно застройщиком.
Статьёй 7.
7 Закона № 141-ФЗ установлено, что фонд является унитарной некоммерческой организацией, созданной в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы в организационно-правовой форме фонда и осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности либо на ином правовом титуле у Фонда.
- При этом законом предусматривается субсидиарная ответственность города Москвы по обязательствам Фонда, что гарантирует ответственность городских властей перед населением.
- Нормативным правовым актом города Москвы Фонд может быть наделен правом выступать в качестве застройщика и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве в порядке, установленном Законом о долевом строительстве.
- Положения Закона № 141-ФЗ о наделении Фонда статусом застройщика не относятся к предмету регулирования Закона о статусе столицы, поэтому получение соответствующего статуса осуществляется путём дополнения в часть 4 статьи 1 Закона о долевом строительстве с соблюдений установленных им требований, направленных на обеспечение прав участников долевого строительства.
К сожалению, в законе отсутствует определение главного для проекта понятия «реновация жилищного фонда». В правоприменительной практике оно имеет различное толкование.
Отсутствие единого определения понятия «реновация жилищного фонда» делает неопределенной цель установления особенностей регулирования соответствующих правоотношений (пункт 2 статьи 1 проекта) и может негативно сказаться на единообразии применения проектируемых норм.
| Федеральное законодательство также не содержит общих правил «реновации жилищного фонда». В то же время жилищным законодательством предусмотрены механизмы признания жилищного фонда аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и переселения в связи с этим граждан из такого жилищного фонда. Следовательно, вести речь об установлении особенностей реновации жилищного фонда представляется некорректным. В соответствии со статьёй 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается в случаях, прямо предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника его имущества допускается только по основаниям, указанным в пункте 2 данной статьи. Предусмотренное в Законе № 141-ФЗ основание прекращения права собственности по существу представляет собой новый вид изъятия имущества. При этом гарантии соблюдения прав собственника не очевидны. Например, принудительное изъятие недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 2392 ГК РФ, статья 32 Жилищного кодекса) возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. |
Статья 7.3. Закона РФ от 15.04.
1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Законом № 141-ФЗ собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее — собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав гарантирует взамен указанных жилых помещений равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы.
Представляется, что при определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности. Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.
Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения.
Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению «также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 ст.
32 Жилищного кодекса называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д.
Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст.
15 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.
По мнению Президиума Верховного суда России, компенсация включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, но и сумму компенсации за не произведенный бывшим наймодателем капитальный ремонт[2].
К сожалению, данные вопросы никак не отражены в новеллах законодательствах, посвящённых реновации жилищного фонда в городе Москвы.
Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве».[3]
В соответствии с пунктом 6 Постановления№ 497-П Программа реновации принимается на срок до 2032 года. Существующий жилищный фонд города Москвы по состоянию на 1 января 2017 г. составляет 243,6 млн. кв. м. В программу включено 5144 дома.
В статье 7.6. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» установлен порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (далее — решение о выводе из эксплуатации).
Решение о выводе из эксплуатации должно содержать дату вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включённого в решение о реновации, и иные определённые нормативным правовым актом города Москвы сведения.
При этом решение о выводе из эксплуатации принимается не ранее дня выселения всех собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, включённом в решение о реновации, в соответствии с частью третьей настоящей статьи.
Со дня вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, осуществляется его отключение от сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей. Эксплуатация жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме не допускается.
В соответствии со статьей 8 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г.
N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.[4]
Между тем в практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г.
Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.
[5]
Кроме того, на законодательном уровне отсутствует необходимое правовое регулирование вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов.
Использование механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территории, расселения аварийного жилья предусматривает только изъятие недвижимости, которое не приемлемо с учетом масштабов программы реновации и социальных последствий.
Реновация затрагивает еще один вопрос – земельный. Приобретая здание в результате выкупа или обмена, Фонд действуя как застройщик получает все права на землю, которые были у бывшего владельца. А Гражданский кодекс определяет, что у покупателя возникает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавца недвижимости.
Из данных норм четко вытекает, что Фонд как новый собственник домов приобретёт в порядке правопреемства абсолютно все права на землю, расположенную под ними.
Более того, Закон о реновации и Земельный кодекс прямо считают, что таковая после расселения граждан (или перечисления им денежных средств) станет государственной или муниципальной собственностью, с дальнейшей передаче прав на участок Фонду.
Следовательно, реновация прекратит право собственности бывших жильцов на общедомовой надел. Не исключена ситуация, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном дом.
Поскольку положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
На это обстоятельство прямо указывает Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом 29.04.2014.[6] Данное положение применимо и к реновации.
- Совершенно обоснованно в Жилищном кодексе уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
- Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.
- Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.
- В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.
- К сожалению не все эти моменты учтены применительно к переселению граждан в связи с реновацией.
Реновация: в каких регионах будет запущена программа
Реновация: в каких регионах будет запущена программа
Летом 2017 года в столице РФ начала реализовываться программа реновации жилищного фонда. С тех пор этот термин, означающий обновление или замещение, стал необычайно популярен. В Москве сообщения о планах мэрии расселить и снести так называемые «хрущёвки» вызвали мощную волну протеста, спровоцированную, в основном, тем, что власти предварительно не провели нормальную разъяснительную работу. В настоящее время программа действует, построены первые дома для переселенцев, бывшие жители пятиэтажек получают новые квартиры. Специалисты считают, что этот опыт следует распространить на всю страну. Реновация в регионах РФ в 2019 году может стать реальностью, благодаря принятию закона, внесенного на рассмотрение в Госдуму.
Правовая основа
Авторами законопроекта № 550294-7 стали лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и член этой партии, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская. В пояснительной записке они называют причину, которая побудила их подготовить документ.
Это острая необходимость обновления жилфонда, повышения его комфортности. Действующая программа расселения аварийных домов, которая на сегодняшний день не выполнена в 12 регионах страны, включает в себя только помещения, абсолютно непригодные для нормального проживания.
Реновация – это прогрессивная технология, применяющаяся во многих странах. Она позволяет работать на опережение, предотвращать появление аварийных домов.
Законопроект допускает, помимо сноса, восстановление и реконструкцию расселенного жилья. До 09.11.
2018 года ведется сбор отзывов от всех заинтересованных сторон, на декабрь намечено рассмотрение документа в первом чтении депутатами Госдумы.
К чему готовиться жителям расселяемых домов
Квартиры, особенно в регионах, зачастую являются единственной ценностью, принадлежащей человеку, поэтому любая попытка изъятия воспринимается крайне болезненно. В законопроекте подробно прописано, как дома попадут в программу, а также урегулированы вопросы с правами собственности, определены гарантии владельцам и нанимателям квартир.
Кто принимает решение
Проект программы готовится профильным министерством республики, края или области. Не позднее, чем за 90 дней до даты подписания документа, информация должна быть доведена до жильцов многоквартирных домов, предполагаемых к расселению.
За месяц до принятия программы десять и более процентов собственников жилья вправе организовать проведение собрания. Оно будет считаться легитимным при участии не менее 70% собственников.
Владелец квартиры располагает голосом, пропорциональным его доле в праве на общедомовое имущество, которая напрямую зависит от размера квартиры.
Почему закон о реновации вызывает тревогу, что строят вместо панелек в Москве и как модернизировать их без сноса — Дизайн и архитектура на TJ
В столице власти строят дома в два раза выше, чем обещали, а плотность увеличилась в несколько раз. Новый же закон позволит фактически принудительно изымать жильё у россиян.
Разрушенная пятиэтажка в Москве
Госдума приняла закон о всероссийской реновации — теперь панельки будут сносить, а на их месте строить современное жильё. Только на практике оказывается, что панельки не такое уж аварийное и ветхое жильё — его можно модернизировать и уже есть конкретные решения. А вместо комфортных домов власти строят двадцатиэтажные здания, нагружающие устаревшую инфраструктуру.
В обжитых микрорайонах вырубают сотни деревьев, оставляя вместо них всего одно, а жителям предлагают дома у железнодорожных путей, с худшей планировкой и неаккуратным ремонтом. Но смущают в новом законе не только эти недостатки реновации — юристы считают, что он позволит принудительно изымать жильё у россиян.
23 декабря Госдума приняла поправки к Жилищному и Гражданскому кодексу. Теперь московский принцип реновации распространится на всю Россию. Причём в первом чтении предполагалось, что уничтожать будут только ветхое и аварийное жильё, однако в итоге показания к сносу расширились.
- Аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома;
- Неаварийное панельное жильё;
- Жильё с физическим износом (крыши, коммуникаций, фундамента), превышающим нормы региона;
- Дома, в которых стоимость капитального ремонта превышает допустимую региональными властями;
- Жильё, в котором нет центральных коммуникаций или с ограниченным техническим состоянием.
Застраивать освобождённые территории будут за счёт местных бюджетов, так что нововведения, скорее, коснутся «богатых» регионов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды и улучшению жилищных условий граждан».
Закон подразумевает, что собственник снесённого жилья получит либо равнозначную жилплощадь, либо компенсацию. Рыночную стоимость с учётом «упущенной выгоды» оценит суд. Тем, кто живёт в домах по соцнайму, предоставят другое жильё и сохранят очередь на улучшение условий. Срок передачи собственности — 45 дней.
Юристы считают, что нынешний закон даёт слишком размытые определения аварийных домов, что позволит легко выселять жителей и сносить их дома, прикрываясь целью развития территорий города.
Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения».
Какие именно системы — решают власти субъекта РФ. Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.
Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.
Неаварийные дома снести будет сложнее, однако и здесь многое зависит от решения властей. В соответствии с Жилищным кодексом, жители смогут принимать решение о сносе здания на общем собрании, которые сейчас организовывают сами. Однако с принятием новых поправок, возможно, собрания смогут инициировать только власти.