Эксперты рассказали, чего ждут от ипотечного рынка и какие прогнозы властей наиболее реальны
Сергей Коньков/ТАСС
Еще год назад власти всерьез рассуждали о перспективе снижения ставок до 6%. Однако в январе 2019-го глава Минстроя России Владимир Якушев сообщил в Госдуме, что потенциал дальнейшего снижения ставки по ипотеке исчерпан. Одновременно с этим глава Сбербанка Герман Греф, наоборот, заявил, что инфляция стабилизируется во второй половине этого года, и это приведет к снижению ипотечных ставок.
«РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка недвижимости об их ожиданиях — будут ли дальше расти ставки по ипотеке, остановятся или можно ожидать их снижения.
«Рост ставок завершится к началу лета»
Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра компании «Русипотека»:
— Несмотря на некоторое замедление темпов роста, в 2019 году не произойдет падения объемов кредитования. Возможно повторение результатов прошедшего года, а в оптимистичном варианте даже увеличение объема кредитования на 10%. Может быть выдано ипотечных кредитов на сумму 3,0–3,3 трлн руб.
Рост ставок начался в июле 2018 года и закончится в апреле-мае 2019-го, а далее начнется их плавное снижение. В то же время могут происходить разнонаправленные движения внутри общего тренда повышения.
Например, кто-нибудь проведет акцию и снизит ставку для определенных клиентов и объектов. Одновременно на рынке могут предлагаться кредиты под 10,5% и 12%.
В 2019 году средняя ставка всех выданных за год кредитов может составить 10%.
Снижение ставок зависит от общей экономической ситуации и действий властей. Рынок ипотечного кредитования концентрирован и политизирован. В совокупности с большой долей кредитов, связанных так или иначе с государством (не меньше 85%), можно предположить, что при малейшей возможности эти банки попробуют снизить ставку и увеличить объемы кредитования.
«Сбербанк может снизить ставки при низком спросе»
Татьяна Саксонцева, управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— Что касается Сбербанка, лидера страны по ипотеке, — здесь все зависит от того, какой объем кредитного портфеля он соберет в этом году. Не единожды банк был первопроходцем в вопросе снижения ставок и, если интерес ипотечных заемщиков будет пониженным, может сократить ставку.
В связи с вводом новых правил себестоимость строительства возрастет, а следом — и цены. Сразу два значения — ипотечной ставки и стоимости объекта — поползут вверх, что может плохо отразиться на продажах.
Поэтому, чтобы поддерживать равновесие на рынке, вероятнее всего, ипотечные значения, по логике, должны понижаться.
Однако если глава Минстроя заявил, что потенциал снижения ставок исчерпан, значит имеются определенные экономические обоснования.
«Ипотечного бума не будет»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Платежеспособность населения остается невысокой, реальные доходы граждан (и это подтверждают официальные источники) сокращаются, и в этих условиях для большинства потребителей ипотека — единственная возможность решить свои жилищные вопросы. Поэтому чем дороже кредитование, тем меньше сделок происходит на рынке недвижимости.
Что же касается 2019 года, то очень хочется верить, что ипотечные ставки останутся на текущем уровне, при этом мы готовы к тому, что они поднимутся еще выше, хотя и не очень сильно.
Тогда как сценарий, при котором они могли бы снизиться, представляется нам в краткосрочной перспективе крайне маловероятным.
Для этого необходимо, чтобы и во внешнеполитической, и внутриэкономической сфере у нас наступило полное благоденствие, предпосылок к чему мы пока не наблюдаем.
Покупательская активность на вторичном рынке жилья Москвы в наступившем году может уступать показателям 2018-го — по нашим оценкам, она будет сопоставима с 2017 годом.
С учетом того, что средняя стоимость вторичной недвижимости в столице по итогам 2018-го ощутимо увеличилась (со 178,1 тыс. руб. до 203,2 тыс. руб. за 1 кв.
м, то есть на 14,1%), а ипотека стала менее доступной, мы вынуждены признать, что в 2019-м не случится ни ипотечного, ни покупательского бума.
«Растущие ставки заставят заемщиков задуматься»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Если инфляцию удастся стабилизировать, банки действительно могут перестать повышать ставки. Но такой поворот событий в нашей сегодняшней нестабильной экономической ситуации кажется маловероятным. Скорее, наоборот, в 2019 году ставки будут расти.
По нашим оценкам, к лету они могут достигнуть 11–11,5%, но и потом, во второй половине года, предпосылки к возобновлению снижения ставок совсем не очевидны: санкции пока никто отменять не планирует, а их действие существенно ослабляет рубль, что приводит к росту инфляции. Также одной из причин роста инфляции может стать повышение НДС.
В итоге банки будут вынуждены вести более осторожную политику, и повышение ставок по кредитам станет одним из основных инструментов этой политики.
Кстати, в этом есть и некоторая польза — с учетом высокого уровня закредитованности населения в России рост ставок по кредитам может определенную часть потенциальных заемщиков заставить задуматься, стоит ли принимать на себя обязательства, с которыми они не смогут справиться.
«Нужно дождаться решения Центробанка о ключевой ставке»
Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group:
— Оценивать реальность прогнозов в России практически бессмысленно. И на сегодняшний день нет предпосылок для уменьшения стоимости жилищных кредитов. Более того, Центробанк не перестает запугивать отрасль разговорами об ипотечном пузыре, поэтому повышению ставок по кредитам, даже если оно временное, препятствовать не будет.
Позитив в повышении ставок видит и глава Сбербанка: Греф говорит, что это даже хорошо, если спрос на ипотеку немного охладится. То есть у ключевых институтов, влияющих на ипотеку, есть консенсус относительно повышения ставок. В таких условиях едва ли стоит ожидать очередного витка увеличения доступности ипотечного кредитования.
Я полагаю, что нам следует дождаться ближайшего заседания правления Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос повышения ключевой ставки. Оно состоится 8 февраля.
Если Центробанк сохранит ключевую ставку на текущем уровне (7,75%), то это станет в целом позитивным сигналом, который даст надежду на то, что ипотека не будет дорожать быстро, а ставки стабилизируются на каком-то приемлемом уровне.
Если же ключевая ставка вырастет, то ипотека от 11–12% годовых уже не за горами.
«Дешевые кредиты могут оказаться невостребованными»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— В реалиях текущей экономической политики, конечно, потенциал для сокращения ставок по ипотеке действительно исчерпан. Более того, доступность жилищных кредитов не только не повышается, но и снижается в последние несколько месяцев.
Политика правительства способствует ускорению инфляции, а Центральный банк с ней борется повышением ключевой ставки. Фактически происходит изъятие из экономики свободных средств, деньги дорожают, ставки по кредитам растут.
В такой парадигме едва ли следует ожидать снижения ставок по ипотеке, поэтому оценка министра строительства верна.
С другой стороны, вполне может оказаться прав и глава Сбербанка. Сейчас экономика переживает инфляционную волну, вызванную девальвацией рубля 2018 года, повышением цен на топливо, а также ростом фискальной нагрузки на население. Все эти меры привели к перекладыванию возросших издержек бизнеса на потребителей (частных и корпоративных).
Рано или поздно волна пойдет на спад, и инфляционные темпы снизятся.
Однако нужно понимать, что низкая инфляция сейчас является признаком очень низкой потребительской и деловой активности, то есть в своей основе она означает нездоровую ситуацию в экономике.
Поэтому даже если ставки вновь сократятся, «дешевые» кредиты могут оказаться не столь востребованы, как в 2016–2018 годах, так как у потенциальных покупателей жилья вовсе не окажется средств из-за сокращения доходов.
«По итогам года ставка может составить 11%»
Руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Туманова:
— Слова главы Минстроя — это не столько прогноз, сколько предостережение. И вполне своевременное: разговоры об ипотеке под 6% были связаны исключительно с наиболее оптимистичными ожиданиями того, что ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться.
Этого не произошло и, по всей видимости, произойти пока не может из-за макроэкономических причин — в первую очередь, международной напряженности, дешевой нефти, девальвации рубля. «Наценка» коммерческих банков на кредиты для населения составляет не менее 1,5 п. п. к ключевой ставке Центробанка.
То есть, если в 2019 году ситуация будет хотя бы не хуже, чем в 2018-м, по итогам года мы вполне сможем увидеть среднюю ставку по ипотеке на уровне 11%.
«Тем, кто решился брать ипотеку, ждать не стоит»
Павел Тимошенко, генеральный директор ипотечного агентства «МИР»:
— В ближайшие год-два, скорее всего, ставки снижаться не будут. Паниковать не стоит, но тем, кто еще в раздумьях, брать или не брать ипотеку сейчас, ответ однозначный — не ждать.
На увеличение ставок по ипотеке влияет не только размер ключевой ставки ЦБ, которая планомерно повышается, но и, например, такой показатель, как норма резервирования кредитов.
С 1 января 2019 года ЦБ РФ увеличил нормы резервирования для кредитов с низким первоначальным взносом, так как считает их слишком рискованными в текущих экономических реалиях.
Сейчас в России, по статистическим данным, около 60% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но всего лишь 7% могут себе это позволить, из этих 7% около 60% используют ипотеку, и показатели заметно сократятся в 2019 году.
По нашим прогнозам, в 2019 году средняя ставка по ипотеке вырастет до 11–11,5%, при этом сейчас еще можно взять кредит под 9,5–10% без учета программ государственной поддержки со ставкой 6% для семей с новорожденными детьми — эта программа пока продолжает работать без изменений.
Ждем роста вопреки… Увеличение ипотечных ставок не остановит развитие ипотеки
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Проценты
Ждем роста вопреки… Увеличение ипотечных ставок не остановит развитие ипотеки
Источник: yafishka.ru
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября).
«Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности.
Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
«По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.
», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых.
С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п.
банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая.
Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее.
«В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», — сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина.
Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде.
Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке.
Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость.
Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей.
Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Центробанк повысил ключевую ставку. Стоит ли брать ипотеку сейчас или ждать понижения?
«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня мы разберемся, что такое ключевая ставка, как она влияет на условия ипотечного кредитования и стоит ли ждать, пока она понизится.
Ключевую ставку называют главной цифрой экономики. Это минимальная ставка, по которой Центральный банк России дает кредиты коммерческим банкам, и одновременно максимальный процент, по которому он принимает депозиты.
Таким образом, ключевая ставка, которую утверждает совет директоров Центрального банка в зависимости от экономической ситуации в стране, играет важную роль в установлении процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам и влияет на уровень инфляции.
В 2018 году ЦБ дважды снижал ключевую ставку — в феврале на 0,25%, до 7,5%, и в марте — до 7,25%. И один раз повышал — в сентябре, до 7,5%.
В декабре 2018 года Центробанк снова повысил ключевую ставку на 0,25% — до 7,75%. Именно на эту цифру нужно ориентироваться в ближайшее время.
Как же она повлияет на выдачу потребительских и ипотечных кредитов и есть ли смысл ждать снижения ключевой ставки?
— 2018 год был рекордно успешным для населения в вопросах ипотечного кредитования и по уровню сниженных банковских процентных ставок. Но в 2019 году картина существенно изменится. На фоне роста инфляции ЦБ РФ придерживается курса дальнейшего повышения процентных ставок.
Геополитические риски и сильная волатильность (изменчивость. — прим. ред.) рубля значительно повышают уровень инфляции в стране и в 2019 году ключевая процентная ставка в России продолжит расти. Что касается банковского сектора, то ЦБ повысил коэффициенты риска до 200% по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20%. Эти два основных фактора должны сдерживать ипотечное кредитование.
Но стоит отметить важный момент. Ипотечный рынок для банков является привлекательным на фоне высокой конкуренции, и к ужесточению правил выдачи кредитов по ипотеке они будут относиться осторожно.
Если средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию в 2018 году составляла 9,5%, то в 2019 году этот показатель может вырасти в среднем на 1,5–2%.
Что не так существенно для населения, которое при любых условиях старается обзавестись собственным жильем.
Нельзя сказать, что в этом году рост ипотечного кредитования значительно снизится. Рост продолжится умеренными темпами, и в первую очередь это будет обусловлено сокращением популярности программ рефинансирования ипотечного кредитования.
Поскольку ставки в банках по ипотечному кредитованию будут практически одинаковыми, подавать на рефинансирование в рамках выигрыша в среднем 0,5% не имеет большого смысла.
Темпы выплаты ипотеки также существенно не изменятся. Как правило, заемщики в России стараются отдать долг по ипотеке быстрее, чем, скажем, в Европе, где ипотеку сознательно растягивают на десятки лет и даже перекладывают бремя на плечи наследников.
Банки предлагают всего лишь два варианта оплаты кредита — путем уменьшения выплаты или снижения срока. Некоторые специально стараются оформлять ипотеку на долгий срок, надеясь на снижение инфляции в стране.
Поэтому это вопрос сугубо личного характера: кому комфортнее чувствовать себя заемщиком, а кому — нет.
Ключевая ставка будет пересмотрена 8 февраля 2019 года
Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 8 февраля 2019 года.
При этом в официальном пресс-релизе ЦБ подчеркнул, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки с учетом динамики инфляции и экономического прогноза. То есть о понижении ключевой ставки речи не идет.
В лучшем случае она останется на прежнем уровне, в худшем — вырастет. То есть откладывать ипотеку до весны смысла не имеет.
Однако есть смысл подождать до второго квартала 2020 года. Некоторые эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки в 2020 году до 6,75%.
Полина Щекина
ЕСТЬ ВОПРОС Ипотека кредит ставка ЦБ ЦБ РФ экономика юрист
Банки готовы понизить ставки по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки
МОСКВА, 16 декабря. /ТАСС/. Банковский рынок готов к возможному понижению ставок по ипотечным кредитам до конца 2019 года вслед за снижением Центробанком ключевой ставки до 6,25% годовых. При этом некоторые кредитные организации действовали на опережение и уже предложили более мягкие условия для клиентов, сообщили в понедельник ТАСС в ипотечных банках.
«В целом рынок был готов к такому ходу событий, и крупные игроки снижали ставки на опережение ключевой. Райффайзенбанк снизил процентную ставку по ипотечным кредитам 18 ноября.
На данный момент минимальная ставка на приобретение недвижимости в новостройке составляет 8,39%, а на вторичном рынке — 8,49%», — сказала руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных ипотечных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.
Она не исключила возможности дальнейшего снижения ставок до конца года. В декабре банк также ожидает повышение спроса на ипотечные кредиты и рост рефинансирования. По словам Матюшенко, 2019 год — один из самых выгодных периодов в истории для приобретения недвижимости в ипотеку.
Управляющий директор Абсолют банка Антон Павлов также сообщил, что ставки по ипотеке будут корректироваться с учетом ключевой ставки.
«Многие ведущие ипотечные банки, прекрасно понимая этот тренд, действовали на опережение и уже заранее понизили ставки, в том числе Абсолют банк: мы запустили до конца этого года акцию, в рамках которой ставка по основным ипотечным программам снижена у нас на 0,5 п.п.», — сказал он.
Пресс-служба банка «Открытие» отметила, что кредитная организация ориентируется на клиентский спрос и рыночную конъюнктуру. «Мы будем следить за рынком и принимать решения, исходя из складывающей ситуации и стремления обеспечить нашим клиентам лучшие условия на рынке», — отметили в банке.
Снижение ставок затронет рефинансирование
Аналитический центр ДОМ.РФ, в свою очередь, прогнозирует продолжение снижения ставок в 2020 году. «Установившийся уровень ставок во многом уже учтен основными ипотечными кредиторами в ставках по ипотеке.
Напомним, что уровень ставок предложения топ-15 ипотечных банков сейчас находится на уровне около 9% [снижение также составило 1,5 п.п. за полгода].
Уже во втором полугодии [2020 года] ставка выдачи по ипотечным кредитам может опустится до уровня 8,7% — целевого уровня нацпроекта «Жилье и городская среда», — сообщили в аналитическом центре.
Снижение ставок по ипотечным кредитам будет не только способствовать росту их выдачи в 2020 году, но и вернет популярность продуктам рефинансирования ипотеки, отметили аналитики ДОМ.РФ. По их мнению, выгоду от снижения ставок смогут получить заемщики, взявшие ипотеку по ставкам от 10% и выше.
Совет директоров Банка России 13 декабря на последнем в 2019 году заседании понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов — до 6,25% годовых.
Это снижение стало пятым подряд в 2019 году: 14 июня, 26 июля, 6 сентября и 25 октября ставка снижалась — до 7,5%, а затем до 7,25%, 7% и 6,5% годовых соответственно.
Регулятор принимал эти решения, отмечая замедление инфляции и рассчитывая на возвращение показателя к уровню 4% в начале 2020 года.
Одним из ключевых показателей федерального проекта «Ипотека», который входит в нацпроект «Жилье и городская среда», является достижение значений средней ставки по ипотеке на уровне 7,9% годовых, при этом число выдаваемых кредитов на покупку жилья на первичном рынке в 2024 году должно составить 1,13 млн.
Новая волна снижения ставок: ипотека продолжит дешеветь
Ключевая ставка ЦБ после заседания регулятора 6 сентября достигла минимального уровня за пять с половиной лет — 7%. Однако вслед за решением Банка России лишь три игрока из топ-20 крупнейших банков на ипотечном рынке — ВТБ, «Уралсиб» и Запсибкомбанк — снизили ипотечные ставки, следует из данных Frank RG.
ВТБ снизил ставки до 8,9-11,5% для кредитов на новостройки и жилье на вторичном рынке. Для зарплатных клиентов минимальная ставка составляет 8,9%.
У «Уралсиба» ставки в диапазоне 9,2–13,49% в зависимости от типа жилья, для зарплатных клиентов минимальная ставка 9,2% для кредитов на приобретение строящегося жилья.
Запсибкомбанк предлагает ипотечные кредиты по ставкам 8,9-12,2%, с аналогичной минимальной ставкой (8,9%) для зарплатных клиентов.
Для сравнения: у лидера рынка ипотечных кредитов, Сбербанка, ставка по ипотечному кредиту составляет от 10% до 11,5%. Для зарплатных клиентов — 9,5% на приобретение строящегося жилья.
Нынешнее затишье в снижении ставок совсем не похоже на ситуацию в августе. Тогда за первые три недели ипотечные ставки упали у 18 из топ-20 крупнейших игроков рынка, в том числе у ВТБ, Сбербанка, Россельхозбанка и Райффайзенбанка, писали «Ведомости». При этом крупные игроки снижали ставку еще и в июне-июле.
Удешевление ипотеки тогда было связано со снижением стоимости фондирования на рынке, говорит Forbes младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Нынешнее затишье объясняется тем, что банки еще летом закладывали в свои условия по ипотеке снижение ключевой ставки в сентябре, считает гендиректор аудиторско-консалтинговой компании «ФинЭкспертиза» Нина Козлова.
При отсутствии новых стрессов в экономике, скорее всего, средневзвешенная ставка по ипотеке может уйти ниже 10% в третьем квартале 2019 года, считает директор направления «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. За второй квартал 2019 года средневзвешенная ставка в целом по рынку снизилась на 32 базисных пункта, на 1 августа она составляла 10,24%.
По словам Вороненко, банки могут реагировать на снижение ставки ЦБ и с лагом 1-2 месяца. Более быстрая реакция со стороны отдельных банков может объясняться более сильной конкурентной средой, полагает он.
Forbes обратился за ми в топ-20 банков c наибольшими ипотечными кредитными портфелями. В пяти банках заявили, что рассматривают возможность снижения ставок либо в ближайший месяц, либо до конца года.
Например, в Транскапиталбанке не намерены реагировать на последнее снижение ставки ЦБ, но не исключают снижения до конца года, сообщил Forbes глава дирекции ипотечного кредитования банка Вадим Пахаленко.
Он напомнил, что банк объявил о снижении процентных ставок по ипотеке в августе этого года на 0,55-0,75% годовых в рублях. «Конкретных планов у нас пока нет.
Все будет зависеть от стоимости денег и общей макроэкономики», — передал он через пресс-службу.
В Абсолют банке планируют пересмотреть ставки в ближайший месяц, сообщил управляющий директор банка по розничным продуктам Антон Павлов. Газпромбанк планирует дальнейшее снижение ставок по ипотеке в начале октября, сообщили в пресс-службе банка. Еще одно снижение ставок до конца года допустили и в банке «Возрождение».
Зампред правления банка Наталья Шабунина сказала, что это будет зависеть от объемов вводимого в эксплуатацию жилья, уровня спроса на ипотечные кредиты и поведения конкурентов. Сейчас у банка минимальная ставка на первичном и вторичном рынках — 8,85% (ранее была 9%). В банке «Открытие» рассматривают возможность снижения ставок, однако окончательные параметры назовут позднее.
В пресс-службе лидера рынка Сбербанка Forbes ответили, что сообщают об изменениях ставок по факту. Банк с мая по август дважды снижал ставки по ипотеке, после последнего снижения ставки ЦБ глава Сбербанка Герман Греф не исключил еще одного «небольшого снижения» до конца года.
Глава «Росбанк Дом» Денис Ковалев сказал, что в ближайшей перспективе реагировать на решение ЦБ банк не планирует. Банк три раза с июля снижал ипотечные ставки, в последний раз 5 сентября, за день до снижения ставки ЦБ. По словам Ковалева, при этом банк учитывал возможность предстоящего снижения ключевой ставки.
В Промсвязьбанке ответили, что сейчас уровень ставок в банке по потребительским кредитам и ипотеке соответствует рынку.
В августе ПСБ снизил ставки по большинству программ ипотечного кредитования в среднем на 0,6 процентных пункта, в сентябре — по военной ипотеке как на новые кредиты и рефинансирование.
В дальнейшем банк будет ориентироваться на рыночную ситуацию, передал через пресс-службу директор департамента розничного кредитования ПСБ Андрей Точеный.
В Россельхозбанке сообщили, что 6 сентября банк временно, до 1 октября, снизил ставки по ипотеке до 8,9%.
В ВТБ, «Уралсибе», Альфа-банке, Запсибкомбанке, банке Дом.РФ на момент публикации не ответили на запрос. Банк «Юникредит» отказался от комментариев.
Следующее заседание ЦБ по ставке состоится 25 октября. 6 сентября ЦБ сообщил, что будет рассматривать целесообразность дальнейшего снижения ставки на одном из ближайших заседаний.
В Абсолют Банке, к примеру, допускают, что на ближайшем заседании, 25 октября, ЦБ может снова снизить ключевую ставку на 0,25 п.п.
Если ЦБ вновь снизит ставку, то это может подтолкнуть банки к снижению ипотечных ставок.
Еще один фактор в пользу снижения ставок — возможное падение объема выдачи ипотеки по сравнению с прошлым годом. Повторения рекорда 2018 года — роста выданных ипотечных кредитов почти на 1 трлн рублей, до 3 трлн рублей — аналитики и банки не ждут.
«Рынок ипотеки стагнирует. Мы прогнозируем объем рынка ипотечного кредитования в России на уровне 2,8 трлн рублей», — сообщил Forbes Вадим Пахаленко из «Транскапиталбанка».
По прогнозу «Эксперт РА», в этом году объем выданной ипотеки составит 2,5–2,6 трлн рублей. В S&P прогнозируют, что объем выданной ипотеки по итогам года составит 2,7-3 трлн рублей, что сопоставимо с 2018 годом.
«Открытие Research»: в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту
2020-02-13T10:39:07+10:00 2020-02-13T10:39:07+10:00 2020-02-13T10:39:07+10:00
Эксперты аналитического управления банка «Открытие» («Открытие Research») прогнозируют, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит исторически рекордные показатели 2018 года.
Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости
В 2019 г. наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма – на 5%.
В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Во второй половине года ключевая ставка стала активно снижаться, что позволило завершить 2019 год с результатами, которые сопоставимы с 2018–м.
Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация – застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.
Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут
По оценкам аналитиков банка «Открытие», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 год средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев.
Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее средний выдаваемый кредит в 2019 г. вырос на 10%, до 2,24 млн.
рублей, а ежемесячный платеж поднялся на 8%, до 22,4 тыс. руб./мес.
Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 году ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года Согласно данным «Дом.
РФ», куратора программы, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке.
Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят «военная ипотека», материнский капитал, субсидирование различных категорий граждан, в том числе врачей и учителей, на отраслевом, региональном и федеральном уровне.
Рост ставок в начале прошлого года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза.
Несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.
Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года
В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.
Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи: на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок.
Заметный эффект от программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс.
рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.
Разрабатывается программа субсидирования «сельской ипотеки» под 3%. При дополнительном субсидировании программы региональными властями ставка может снизиться до 1%.
Ключевыми особенностями этой программы станет широкий охват аудитории – она практически не будет иметь ограничений, на нее смогут претендовать все граждане РФ и на любой вид недвижимости, включая индивидуальное жилищное строительство и «вторичку».
Единственным ограничением будет нахождение объекта кредитования в сельской местности. Финальные параметры программы власти планируют опубликовать в первом квартале 2020 года.
Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается
Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета пока оценить трудно. По факту новые правила начали действовать только в начале четвертого квартала 2019 года, а доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока.
Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки разница будет незаметна.
Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.
На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2-8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018-2019 годах. Поэтому в 2020 году не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.
Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка в связи с усложнением механизма привлечения проектного финансирования на новые объекты.
Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними.
Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.
- Рынок ипотеки в 2020 году вырастет
- Аналитики банка «Открытие» прогнозируют, что объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1-3,2 трлн рублей, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.
- Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться
В 2020 году ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9% в декабре 2019 года.
Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков.
Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения, по сути, «депонируются» на счете в банке до сдачи объекта недвижимости.
По данному «вкладу» банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам – до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.
Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным
Вклад государственных программ составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на «военную ипотеку», на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.
Доля рефинансируемой ипотеки, согласно прямым данным Банка России, не превысила в 2019 году 0,5% от объема выдач. Косвенные оценки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 г. – первой половины 2019 г., позволяют сделать предположения о более высоком, но все равно умеренном вкладе рефинансируемой ипотеки – от 4 до 10%.
Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится
По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г./г., на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее – в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном – на 10%, а в Санкт-Петербурге – на 7 и 15% соответственно.
В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4-5% г./г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.
В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде
В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки сопоставимо с арендой.
В отдельных регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье – средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15 и 12% соответственно.
Однако в большинстве российских регионов аренда остается дешевле ежемесячного платежа по ипотеке.
При этом сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды – компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор – один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.
Рынок аренды квартир продолжает развиваться – улучшаются условия и появляются дополнительные сервисы для арендаторов, зачастую решение бытовых проблем берут на себя арендодатели. Немаловажным фактором в пользу аренды остаются высокая мобильность и отсутствие капитальных затрат на ремонт и мебель.
С другой стороны, существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков.
Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной.
В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.